無錫市政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步加強住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的實施意見

　　錫政辦發(fā)〔20**〕51號

　　各市(縣)和各區(qū)人民政府，市各委、辦、局，市各直屬單位：

　　為貫徹落實《無錫市物業(yè)管理條例》，加強推進(jìn)各類住宅小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋工作，加強物業(yè)項目規(guī)范化、長效化管理，進(jìn)一步提升服務(wù)水平，改善市民群眾居住環(huán)境，制定本實施意見。

　　一、總體目標(biāo)

　　按照《無錫市物業(yè)管理條例》的要求，強化物業(yè)管理各方主體責(zé)任，推動物業(yè)管理重心下移，優(yōu)化物業(yè)管理模式，加快建立“統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級負(fù)責(zé)、以塊為主、綜合協(xié)調(diào)”的物業(yè)管理工作體制。至20**年末，實現(xiàn)全市商品房住宅小區(qū)、舊住宅小區(qū)、拆遷安置及保障房小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)全覆蓋，創(chuàng)建一批全國示范、省優(yōu)物業(yè)服務(wù)項目，進(jìn)一步優(yōu)化提升我市物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。

　　二、基本原則

　　(一)條塊結(jié)合，齊抓共管。強化物業(yè)行業(yè)主管部門及相關(guān)職能部門在物業(yè)建設(shè)、運行管理等方面的行業(yè)監(jiān)管和行政執(zhí)法職責(zé)，建立健全物業(yè)項目屬地管理機制，充分發(fā)揮街道(鎮(zhèn))、社區(qū)(村)和業(yè)主自治組織的作用，條塊結(jié)合，增強工作合力。

　　(二)分類管理，全面覆蓋。根據(jù)新建商品房住宅小區(qū)、舊住宅小區(qū)、拆遷安置及保障房小區(qū)物業(yè)設(shè)施運行管理的不同，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、分類管理，實現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)對全市各類住宅小區(qū)的全覆蓋。

　　(三)市場主導(dǎo)，政府扶持。推動物業(yè)服務(wù)專業(yè)化、市場化，完善物業(yè)服務(wù)市場化運作機制，提高物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化水平。對一些因環(huán)境條件限制，無法市場化運作的舊住宅小區(qū)、拆遷安置和保障房小區(qū)，予以相應(yīng)的政策扶持，保證物業(yè)服務(wù)的正常運轉(zhuǎn)。

　　三、主要措施

　　(一)加快推進(jìn)住宅小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋

　　1.優(yōu)化商品房住宅小區(qū)前期物業(yè)管理。新建物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同后，雙方需嚴(yán)格履行合同約定和招投標(biāo)承諾。開發(fā)建設(shè)單位按住宅建筑面積1元/每平方米標(biāo)準(zhǔn)，提供前期物業(yè)管理開辦費(最低不得低于5萬元，最高不得超過40萬元)，用于購買物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)。開發(fā)建設(shè)單位要建立完善物業(yè)管理移交制度，確保前期物業(yè)管理落實到位，并強化售后服務(wù)，在保修期內(nèi)承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

　　2.加強舊住宅小區(qū)物業(yè)管理。舊住宅小區(qū)要以社區(qū)管轄范圍為依據(jù)，合理界定物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域。舊住宅小區(qū)整治后，具備條件的，可參照舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，開展專業(yè)化的有償物業(yè)服務(wù);也可由各街道(鎮(zhèn))以社區(qū)(村)為基本單位成立物業(yè)管理服務(wù)站，開展站式物業(yè)服務(wù)。對于因環(huán)境條件限制，無法開展物業(yè)專業(yè)服務(wù)或站式服務(wù)的小區(qū)，由街道(鎮(zhèn))組織實施以保潔、保綠、保安服務(wù)為主要內(nèi)容的基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)。舊住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費用由小區(qū)全體業(yè)主共同承擔(dān)，可用小區(qū)地面停車位及公共部位的經(jīng)營收益彌補物業(yè)費用不足。

　　3.提升拆遷安置和保障房小區(qū)物業(yè)管理。按照“以塊為主、屬地負(fù)責(zé)”的原則，在以多種方式落實物業(yè)管理服務(wù)的基礎(chǔ)上，逐步實現(xiàn)拆遷安置小區(qū)物業(yè)服務(wù)的市場化、專業(yè)化。拆遷安置小區(qū)，前期可以“先交后補”等方式提升居民繳納物業(yè)費的意識，逐步引導(dǎo)居民養(yǎng)成“享受服務(wù)、承擔(dān)費用、接受管理”的習(xí)慣。對于保障性住宅小區(qū)，積極推行市場化的物業(yè)管理方式，由建設(shè)單位通過招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理。

　　(二)加強住宅小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)與維護(hù)管理

　　1.規(guī)范物業(yè)服務(wù)用房建設(shè)管理。新建住宅小區(qū)按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)配套建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房等公用設(shè)施。物業(yè)服務(wù)用房一般規(guī)劃在小區(qū)中心區(qū)域或主要出入口，便于服務(wù)業(yè)主;其中用于業(yè)主委員會議事活動的物業(yè)服務(wù)用房，一般按照建筑面積20-40平方米配置。開發(fā)建設(shè)單位要嚴(yán)格按照住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案建設(shè)物業(yè)用房等公建配套設(shè)施，對物業(yè)服務(wù)用房簡單裝修，使之具備辦公條件。住宅小區(qū)配套物業(yè)用房建設(shè)未落實到位的，住建部門不予核發(fā)交付使用通知書。新建住宅小區(qū)嚴(yán)格執(zhí)行公建配套設(shè)施交付制度，由街道(鎮(zhèn))、社區(qū)(村)、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同參加交接。

　　2.規(guī)范停車設(shè)施建設(shè)管理。各類新建住宅小區(qū)嚴(yán)格按照相應(yīng)的建筑面積與停車位比例標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，配套建設(shè)停車設(shè)施。小區(qū)地下停車庫(位)應(yīng)納入?yún)^(qū)域內(nèi)物業(yè)并統(tǒng)一委托管理。舊住宅小區(qū)在整治時，要結(jié)合小區(qū)用地實際情況，增建小區(qū)停車設(shè)施。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按規(guī)定合理劃定停車位，推廣移車聯(lián)系卡制度。

　　3.完善應(yīng)急維修機制。住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后，發(fā)生屋面或墻體滲漏、電梯故障存在安全隱患、墻體單側(cè)外立面等有脫落危險、消防設(shè)施損壞失效等嚴(yán)重影響住用和危及業(yè)主人身安全等緊急情況的，可按應(yīng)急程序申請使用住宅專項維修資金。市物業(yè)主管部門要加強對物業(yè)專項維修資金的管理，完善相關(guān)制度。建立緊急情況支用維修資金的快速通道，簡化手續(xù)。

　　(三)依法規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為

　　1.規(guī)范物業(yè)企業(yè)的服務(wù)行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)參照物業(yè)行業(yè)主管部門制定的合同示范文本，與物業(yè)單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并按合同約定和投標(biāo)承諾，切實履行職責(zé)，提高服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)企業(yè)作為自行招用保安員的單位，要按規(guī)定向?qū)俚毓矙C關(guān)辦理備案手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在小區(qū)客服中心公示服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，劃分服務(wù)區(qū)域，明確服務(wù)責(zé)任人;及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等有關(guān)法律、法規(guī)的行為進(jìn)行制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。

　　2.規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為。物業(yè)服務(wù)收費實行質(zhì)價相符的原則，依照服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)，實行不同的基準(zhǔn)價及浮動幅度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要嚴(yán)格落實物業(yè)服務(wù)收費及明碼標(biāo)價規(guī)定，健全企業(yè)財務(wù)賬目，嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)收費，自覺接受物價、物業(yè)主管部門及業(yè)主的監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要定期公布物業(yè)服務(wù)費用支出、小區(qū)公共部位經(jīng)營性收益和電梯運行費、公共水電費等分?jǐn)偳闆r。

　　3.規(guī)范入住管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主辦理入住手續(xù)期間，不得強制業(yè)主選擇指定的裝修、運輸、安裝等隊伍及電器、建材等供應(yīng)商，向裝修單位和裝修業(yè)主收取的押金、保證金應(yīng)符合規(guī)定，嚴(yán)禁以押金、保證金等形式變相收費。物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在上述行為的，由所在地的物價和物業(yè)主管部門責(zé)令其立即改正;對拒不改正的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，交由相關(guān)執(zhí)法部門查處。業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)住宅區(qū)內(nèi)有“搬霸”方式強買強賣的，應(yīng)當(dāng)立即向公安機關(guān)報告，交由公安機關(guān)依法查處;物業(yè)服務(wù)企業(yè)對損壞房屋安全的裝飾裝修行為應(yīng)予以制止，并及時向相關(guān)部門匯報。

　　(四)加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理

　　1.嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理招投標(biāo)制度。各級物業(yè)管理主管部門要嚴(yán)格執(zhí)行前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度，支持優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)擴(kuò)大市場份額，全力打造公開、公平、公正、優(yōu)勝劣汰的物業(yè)管理市場。業(yè)主大會決定重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，選聘標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)價格等均應(yīng)由業(yè)主大會確定。提倡業(yè)主委員會在業(yè)主大會授權(quán)下組織公開招投標(biāo)，逐步建立既有住宅小區(qū)選聘物業(yè)企業(yè)實行公開招投標(biāo)制度。

　　2.建立前期物業(yè)管理履約保證制度。市物業(yè)管理主管部門要按《無錫市物業(yè)管理條例》規(guī)定，建立前期物業(yè)管理履約保證制度。各級物業(yè)管理主管部門要監(jiān)督好前期物業(yè)管理中建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的履約行為。對不按前期物業(yè)管理招投標(biāo)和前期物業(yè)服務(wù)合同履約的，要責(zé)令整改;對擅自撤出小區(qū)管理或因管理不善導(dǎo)致設(shè)施設(shè)備無法正常運行且經(jīng)提出整改仍未糾正的，按照前期物業(yè)管理履約制度的有關(guān)規(guī)定，采取有效措施，以確保小區(qū)的正常物業(yè)管理運行。

　　3.監(jiān)督落實好前期物業(yè)管理項目承接查驗制度。市、區(qū)兩級物業(yè)主管部門要對前期物業(yè)管理項目承接查驗情況加強檢查，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)建設(shè)單位簽訂承接查驗協(xié)議，對發(fā)現(xiàn)的問題，責(zé)令開發(fā)建設(shè)單位限期整改到位，杜絕不經(jīng)查驗就接管、不移交資料就管理的現(xiàn)象。大力推行物業(yè)管理保險制度，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可購買共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任等項保險，以市場化手段降低管理風(fēng)險。

　　4.加強行業(yè)動態(tài)檢查。市、區(qū)兩級物業(yè)主管部門要加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的動態(tài)檢查，將企業(yè)信用、招投標(biāo)、評優(yōu)等與資質(zhì)證書審驗掛鉤。會同街道(鎮(zhèn))、社區(qū)(村)開展經(jīng)常性物業(yè)管理專項檢查活動，對存在問題的，約談物業(yè)服務(wù)企業(yè)法定代表人或負(fù)責(zé)人，下發(fā)書面整改通知書，責(zé)令限期改正。完善物業(yè)企業(yè)信用信息系統(tǒng)，建立第三方評價測評制度;建立項目經(jīng)理執(zhí)業(yè)資格制度，未取得執(zhí)業(yè)資格證書者不得擔(dān)任項目經(jīng)理職務(wù)。至20**年底前，物業(yè)項目全部實行項目經(jīng)理責(zé)任制。

　　(五)規(guī)范已有物業(yè)管理區(qū)域的劃分調(diào)整

　　對已投入使用的物業(yè)管理區(qū)域的劃分確需重新調(diào)整的，以有利于社區(qū)管理和物業(yè)管理相結(jié)合為原則，綜合考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素，由所在地物業(yè)主管部門會同街道(鎮(zhèn))，征求相關(guān)業(yè)主意見后進(jìn)行劃分，同時明確設(shè)施設(shè)備維護(hù)責(zé)任和費用分?jǐn)偂?/p>

　　(六)加強業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會建設(shè)

　　引導(dǎo)規(guī)范業(yè)主自治組織建設(shè)，充分發(fā)揮社區(qū)自治組織在物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)上的功能作用。對符合成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會條件的住宅小區(qū)，屬地街道(鎮(zhèn))、社區(qū)(村)要指導(dǎo)成立業(yè)主委員會和召開業(yè)主大會，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章管理和財務(wù)管理;大力推進(jìn)社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)“三位一體”工作機制，通過聯(lián)席會議等方式，協(xié)調(diào)處理小區(qū)居民自治與物業(yè)管理中的矛盾。業(yè)主委員會要按照業(yè)主大會制定的議事規(guī)則和管理規(guī)約，實施小區(qū)重大事項公開公示制度，不斷完善民主管理監(jiān)督機制。對不具備條件成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，屬地街道(鎮(zhèn))要組織成立由街道(鎮(zhèn))、公安派出所、社區(qū)(村)、建設(shè)單位、業(yè)主代表等組成的物業(yè)管理委員會，根據(jù)規(guī)定代行有關(guān)職責(zé)。

　　四、職責(zé)分工

　　強化市、區(qū)兩級政府及相關(guān)部門在住宅小區(qū)物業(yè)管理上的職責(zé)，建立健全“條塊結(jié)合、屬地管理、行業(yè)監(jiān)管”的物業(yè)管理工作體系，形成市、區(qū)齊抓共管的大物業(yè)管理工作格局。

　　(一)市相關(guān)部門按照各自管理職責(zé)，加強對小區(qū)物業(yè)建設(shè)及管理運行的監(jiān)督檢查，對投訴舉報的違法違規(guī)行為依法查處。

　　市住建部門作為全市物業(yè)管理行政主管部門和建設(shè)行政主管部門，負(fù)責(zé)研究制定物業(yè)行業(yè)管理制度和行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對全市物業(yè)服務(wù)行業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理;負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理招投標(biāo)活動的監(jiān)督管理工作;負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理和從業(yè)人員的資格管理，負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案的建立和管理;負(fù)責(zé)全市物業(yè)專項維修資金的歸集、使用和管理;負(fù)責(zé)新建住宅小區(qū)公建配套設(shè)施的建設(shè)管理;負(fù)責(zé)對建設(shè)單位履行房屋工程質(zhì)量保修責(zé)任進(jìn)行監(jiān)督檢查;負(fù)責(zé)對各區(qū)物業(yè)管理工作的日常監(jiān)督和檢查考核;負(fù)責(zé)制定舊住宅小區(qū)長效管理工作市級考核辦法，牽頭做好資金預(yù)算申報、執(zhí)行及工作考核。

　　市規(guī)劃部門負(fù)責(zé)對小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)用房的規(guī)劃進(jìn)行審查，在規(guī)劃方案中明確公共配套設(shè)施的建筑面積和使用功能。

　　市國土部門負(fù)責(zé)將出讓地塊建設(shè)條件相關(guān)意見書作為土地出讓合同的要件之一，從源頭上解決公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)糾紛的問題。

　　市財政部門負(fù)責(zé)做好舊住宅小區(qū)長效管理市級以獎代補資金的預(yù)算安排審核、績效論證及績效評價工作，配合市住建部門，根據(jù)市級舊住宅小區(qū)長效管理考核結(jié)果，將獎補資金撥付至各區(qū)。

　　市市政園林部門負(fù)責(zé)對小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、排水、功能照明、燃?xì)狻@林綠化移植等進(jìn)行監(jiān)督檢查，督促相關(guān)企業(yè)做好市政公用設(shè)施的管理維護(hù)。

　　市民防部門負(fù)責(zé)對小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)民防設(shè)施的建設(shè)使用及維護(hù)進(jìn)行監(jiān)督檢查，對未按規(guī)定使用及維護(hù)管理防空地下室、改變防空地下室主體結(jié)構(gòu)、拆除人防設(shè)施設(shè)備及危害防空地下室安全和使用效能的行為依法進(jìn)行查處，對違法出售人防車庫(位)行為進(jìn)行查處。

　　市質(zhì)量監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)小區(qū)電梯安全運行等的監(jiān)督檢查，依法查處違法違規(guī)使用電梯行為。

　　市城管部門負(fù)責(zé)對小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法搭建、破墻開門窗、亂設(shè)戶外廣告、亂設(shè)攤點、損壞綠地、社會生活噪聲超標(biāo)等行為進(jìn)行監(jiān)督檢查，并對違法建筑依法拆除。

　　市環(huán)保部門和具有環(huán)保職能的有關(guān)部門負(fù)責(zé)對小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境保護(hù)工作進(jìn)行監(jiān)督檢查，依法查處環(huán)境違法行為。

　　市工商部門負(fù)責(zé)對小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)商業(yè)經(jīng)營活動進(jìn)行監(jiān)督檢查，依法查處未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事經(jīng)營活動、發(fā)布虛假廣告等違法違規(guī)行為。

　　市公安部門負(fù)責(zé)對小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安、技防、養(yǎng)犬、車輛停放等進(jìn)行監(jiān)督檢查，依法查處違反治安管理條例的各種行為。

　　市消防部門負(fù)責(zé)對小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行消防安全檢查，依法查處違反消防管理規(guī)定的各種行為。

　　市物價部門負(fù)責(zé)做好普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)的制定和調(diào)整，依法查處物業(yè)項目收支情況不公開不建帳、收費項目不公示、擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)以及違規(guī)收費等行為。

　　市信用管理部門負(fù)責(zé)將物業(yè)信用管理納入社會誠信管理體系，對經(jīng)法院判決確認(rèn)屬物業(yè)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主惡意拖欠物業(yè)費等失信行為錄入社會征信系統(tǒng)。

　　(二)按照屬地管理原則，各區(qū)政府要加強對轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的綜合協(xié)調(diào)，組織本區(qū)物業(yè)管理相關(guān)部門、街道(鎮(zhèn))及社區(qū)(村)協(xié)同做好物業(yè)管理工作，落實舊住宅小區(qū)長效管理制度。

　　區(qū)級物業(yè)管理部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)街道(鎮(zhèn))及社區(qū)(村)的物業(yè)管理工作;其他相關(guān)部門按照市有關(guān)部門的要求，做好轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理的相關(guān)工作。

　　街道(鎮(zhèn))在區(qū)物業(yè)管理部門指導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)的物業(yè)管理工作：組織協(xié)調(diào)轄區(qū)業(yè)主大會的成立和業(yè)主委員會換屆工作，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作;負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)社區(qū)管理服務(wù)與小區(qū)物業(yè)管理之間關(guān)系，建立小區(qū)物業(yè)矛盾調(diào)處機制，處理好業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)中的矛盾糾紛;負(fù)責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接、提前解除物業(yè)服務(wù)合同和無物業(yè)管理小區(qū)的日常管理工作。

　　社區(qū)(村)協(xié)助街道(鎮(zhèn))指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督業(yè)主大會的召開和規(guī)范運作;指定專人作為小區(qū)物業(yè)管理工作協(xié)調(diào)員，協(xié)助處理業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾糾紛;協(xié)調(diào)解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出和交接過程中出現(xiàn)的問題;發(fā)現(xiàn)本區(qū)域內(nèi)有違反物業(yè)管理規(guī)定的違法違規(guī)行為，應(yīng)立即制止，并及時向有關(guān)部門報告。

　　五、組織保障

　　(一)加強組織領(lǐng)導(dǎo)。市級成立由市住建、規(guī)劃、國土、市政園林、民防、質(zhì)監(jiān)、城管、環(huán)保、財政、經(jīng)信、公安、消防、物價、工商、民政等部門及各區(qū)政府組成的市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的重大問題。各區(qū)政府成立相應(yīng)的組織機構(gòu)，建立轄區(qū)物業(yè)管理協(xié)調(diào)聯(lián)動機制。街道(鎮(zhèn))建立轄區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作。

　　(二)加大政策扶持。新建保障性住房項目，應(yīng)當(dāng)按照不低于總建筑面積千分之三的標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房，收益用于彌補物業(yè)費不足。拆遷安置房小區(qū)公建配套設(shè)施收益，首先用于彌補小區(qū)物業(yè)服務(wù)費的不足;街道(鎮(zhèn))應(yīng)當(dāng)建立拆遷安置房小區(qū)管理服務(wù)經(jīng)費的保障機制，對小區(qū)管理服務(wù)經(jīng)費進(jìn)行適當(dāng)補貼，并多渠道落實小區(qū)管理服務(wù)資金。建立舊住宅小區(qū)長效管理考核獎勵機制，經(jīng)整治的小區(qū)要成立業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會，推行專業(yè)化物業(yè)管理或站式管理模式，業(yè)主繳納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費，小區(qū)公共部位收益應(yīng)彌補管理費不足。為扶持建立舊住宅小區(qū)長效管理機制，并確保長效管理有效落實，設(shè)立三年過渡性以獎代補資金。在過渡期內(nèi)，通過區(qū)級長效管理考核的舊住宅小區(qū)，由區(qū)財政按0.2元/平方米/月給予該小區(qū)以獎代補資金;各區(qū)落實長效管理工作通過市級考核的，由市財政按0.1元/平方米/月給予各區(qū)以獎代補資金。舊住宅小區(qū)長效管理工作市級考核辦法另行制定。對于享受政府實物配租的廉租住房保障對象，確有特殊困難不能全額交納物業(yè)費的，經(jīng)市住房保障管理部門按規(guī)定審核確認(rèn)后，所需資金從住房保障專項資金中列支。

　　(三)加強檢查考核。市、區(qū)兩級政府將住宅小區(qū)物業(yè)管理工作作為重點工作，納入目標(biāo)管理考核。市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組定期對各區(qū)政府、市各相關(guān)部門的履職情況進(jìn)行檢查考核，并將檢查考核結(jié)果進(jìn)行通報。區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組對屬地街道組織及相關(guān)部門的物業(yè)管理工作情況進(jìn)行檢查考核。

　　(四)加強輿論引導(dǎo)。大力宣傳物業(yè)管理法律法規(guī)以及發(fā)展物業(yè)服務(wù)業(yè)的重大意義，推選出一批管理創(chuàng)新、質(zhì)優(yōu)價廉的物業(yè)服務(wù)品牌企業(yè)和優(yōu)秀業(yè)主委員會，發(fā)揮示范作用。積極引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信經(jīng)營，引導(dǎo)業(yè)主樹立主人翁意識，依法有序參與物業(yè)管理活動，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

　　本意見自下發(fā)之日起實施，江陰市、宜興市可參照執(zhí)行。

　　無錫市人民政府辦公室

　　20**年4月6日

篇2：關(guān)于進(jìn)一步加強我市社區(qū)物業(yè)管理機制建設(shè)的實施意見(2015)

　　關(guān)于進(jìn)一步加強我市社區(qū)物業(yè)管理機制建設(shè)的實施意見(20**)

　　各區(qū)、縣人民政府，各委、局，各直屬單位：

　　市民政局《關(guān)于進(jìn)一步加強我市社區(qū)物業(yè)管理機制建設(shè)的實施意見》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請照此執(zhí)行。

　　天津市人民政府辦公廳

　　20**年4月21日

　　關(guān)于進(jìn)一步加強我市社區(qū)物業(yè)管理機制建設(shè)的實施意見

　　市民政局:

　　為貫徹落實《天津市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強社區(qū)工作的意見》（津政發(fā)〔20**〕30號）和我市社區(qū)物業(yè)管理工作相關(guān)規(guī)定，

　　進(jìn)一步加強我市社區(qū)物業(yè)管理機制建設(shè)工作，現(xiàn)提出如下實施意見。

　　一、總體要求

　　深入貫徹落實市委、市政府關(guān)于加強社區(qū)治理工作的總體部署，進(jìn)一步健全社區(qū)物業(yè)管理機制，扎實做好社區(qū)物業(yè)管理工作，

　　切實維護(hù)社區(qū)居民和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，保障社區(qū)物業(yè)管理在陽光下運行，全面提升我市社區(qū)治理工作水平。

　　二、主要任務(wù)

　　(一）落實新建居民住宅小區(qū)"三個提前"工作要求。

　　1. 在業(yè)主入住前，社區(qū)居民委員會提前開展工作。各區(qū)縣人民政府要建立和完善新建商品房、保障性住房等居民住宅小區(qū)的非經(jīng)營性公建聯(lián)審聯(lián)驗機制，確保社區(qū)辦公服務(wù)設(shè)施在業(yè)主入住前到位。明確代管社區(qū)居民委員會或指導(dǎo)成立社區(qū)居民委員會籌備組，并提前進(jìn)駐小區(qū)依法開展工作，為做好后續(xù)服務(wù)和管理奠定基礎(chǔ)。

　　2. 在業(yè)主委員會成立前，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提前開展工作。各街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉工作，并指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會依法履行職責(zé)。符合選舉條件的社區(qū)居民委員會成員應(yīng)當(dāng)積極參加業(yè)主委員會競選（已成立業(yè)主委員會的，應(yīng)當(dāng)鼓勵業(yè)主委員會成員參加社區(qū)居民委員會選舉），實現(xiàn)社區(qū)居民委員會成員與業(yè)主委員會成員的交叉任職。

　　3. 在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會議提前開展工作。社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會議要指導(dǎo)新建商品房、保障性住房等居民住宅小區(qū)業(yè)主委員會做好選聘（續(xù)聘）物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)合同或協(xié)議中約定內(nèi)容的執(zhí)行情況，及時建議業(yè)主委員會對管理能力差或服務(wù)不到位的物業(yè)服務(wù)企業(yè)督促整改或必要時解除合同。

　　（二）建立健全"三個公開"工作制度。

　　1. 社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度公開。社區(qū)居民委員會每月要主持召開社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會議，研究協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)合同或協(xié)議履行情況、業(yè)主委員會履職和換屆、物業(yè)服務(wù)費收繳使用、房屋維修專項資金和應(yīng)急解危專項資金使用等社區(qū)物業(yè)管理中出現(xiàn)的重要事項和問題；對涉及居民切身利益的，要形成會議紀(jì)要和通報，及時予以公開。

　　2. 社區(qū)物業(yè)服務(wù)和賬務(wù)公開。社區(qū)居民委員會要配合有關(guān)部門，指導(dǎo)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照市國土房管局關(guān)于建立物業(yè)服務(wù)事項公開公示制度有關(guān)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同或協(xié)議約定的公開事項，落實各項公開公示制度。享受市和區(qū)縣兩級財政補貼的舊樓區(qū)，其所在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要組織相關(guān)社區(qū)居民員會或管理服務(wù)單位，對政府補貼、管理服務(wù)費、非機動車及機動車輛場地占用費等收支使用情況進(jìn)行公示。

　　3. 業(yè)主委員會工作公開。社區(qū)居民委員會應(yīng)配合有關(guān)部門，指導(dǎo)督促業(yè)主委員會及時向廣大業(yè)主公開工作經(jīng)費、業(yè)主委員會議定事項等內(nèi)容。

　　（三）實行"三個上賬"管理措施。

　　1. 舊樓區(qū)長效管理補貼上賬。各區(qū)縣人民政府要充分運用市和區(qū)縣兩級財政補貼資金的引導(dǎo)和獎勵作用，督促區(qū)縣有關(guān)部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府嚴(yán)格實施舊樓區(qū)管理和考核，并將居民滿意度作為舊樓區(qū)長效管理補貼資金發(fā)放的重要依據(jù)。市和區(qū)縣財政、審計部門要加強對補貼資金使用情況的有效監(jiān)管，確保補貼資金專款專用。

　　2. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營行為"上賬"。市和區(qū)縣物業(yè)管理主管部門要建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信信息系統(tǒng)，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信情況的動態(tài)監(jiān)管，定期組織對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的檢查考評，指導(dǎo)社區(qū)居民委員會建立健全物業(yè)管理評議制度。市和區(qū)縣民政部門要定期組織社區(qū)居民開展?jié)M意度調(diào)查，為物業(yè)管理主管部門考核物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供依據(jù)。

　　3. 開發(fā)建設(shè)單位的質(zhì)量保證金上賬。市和區(qū)縣建設(shè)主管部門要進(jìn)一步完善建設(shè)工程缺陷保修監(jiān)管機制，落實缺陷責(zé)任期內(nèi)建設(shè)工程質(zhì)量保證金制度，并規(guī)范開發(fā)建設(shè)單位對建設(shè)工程質(zhì)量保證金的保管和使用；會同民政部門圍繞開發(fā)建設(shè)單位房屋質(zhì)量、維修時限和修繕效果，定期開展居民滿意度調(diào)查，并將調(diào)查結(jié)果作為對開發(fā)建設(shè)單位資質(zhì)評定的重要參數(shù)。

　　（四）健全"五個到位"保障機制。

　　1. 社區(qū)物業(yè)管理隊伍到位。各區(qū)縣民政部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要落實社區(qū)物業(yè)管理部門和專職人員，提供必要的辦公條件，加強隊伍管理和人員培訓(xùn)，建立完善淘汰和補錄機制，保障社區(qū)物業(yè)管理隊伍專人專崗。

　　2. 社區(qū)辦公服務(wù)設(shè)施到位。各區(qū)縣人民政府要按照"新賬不再欠、老賬逐年還"的思路，制定社區(qū)辦公服務(wù)設(shè)施達(dá)標(biāo)建設(shè)規(guī)劃方案，加快推進(jìn)轄區(qū)內(nèi)社區(qū)辦公服務(wù)設(shè)施建設(shè)全面達(dá)標(biāo)。市和區(qū)縣財政要加大資金支持力度，發(fā)揮區(qū)縣人民政府主體作用，采取補建、插建、購買、租賃等方式，提升改造社區(qū)辦公服務(wù)設(shè)施，滿足社區(qū)服務(wù)管理的基本需求。

　　3. 社區(qū)物業(yè)管理政策到位。各區(qū)縣人民政府和有關(guān)部門要認(rèn)真貫徹執(zhí)行社區(qū)物業(yè)管理工作相關(guān)法規(guī)和政策，逐個小區(qū)制定工作方案，確保政策落實到位。市有關(guān)部門要研究完善社區(qū)專項治理方案，推動我市社區(qū)物業(yè)管理水平全面提升。

　　4. 社區(qū)物業(yè)管理制度到位。各區(qū)縣人民政府要進(jìn)一步完善街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度和社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度，分級負(fù)責(zé)、協(xié)調(diào)解決本轄區(qū)內(nèi)社區(qū)物業(yè)管理工作出現(xiàn)的問題。要進(jìn)一步建立和完善區(qū)縣、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和社區(qū)三級社區(qū)物業(yè)管理糾紛調(diào)解機制，確保一般問題不出社區(qū)、復(fù)雜問題不出街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、重大問題不出區(qū)縣。

　　5. 基層管理執(zhí)法隊伍到位。市有關(guān)部門和各區(qū)縣人民政府要堅持屬地管理、條塊結(jié)合、以塊為主的工作原則，認(rèn)真總結(jié)和推廣街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）行政執(zhí)法授權(quán)試點經(jīng)驗，加強執(zhí)法隊伍建設(shè)，縮短執(zhí)法半徑、提高管理效率，將各項執(zhí)法職能落實到社區(qū)，確保不留盲點。

　　三、工作要求

　　（一）加強組織領(lǐng)導(dǎo)。各區(qū)縣人民政府要建立社區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)機制，落實責(zé)任，制定措施，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進(jìn)，實施監(jiān)督考核。市和區(qū)縣房管、民政、規(guī)劃、建設(shè)、財政、公安、市容園林、綜合執(zhí)法、市政管理等有關(guān)部門要依據(jù)各自職責(zé)，制定工作方案，共同推進(jìn)社區(qū)物業(yè)管理工作。

　　（二）嚴(yán)格監(jiān)督考核。各區(qū)縣人民政府要將社區(qū)物業(yè)管理工作納入對街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和有關(guān)部門的年度績效考評項目，認(rèn)真組織對本實施意見落實情況的監(jiān)督檢查，確保社區(qū)物業(yè)管理工作落到實處。

　　（三）強化政策保障。各區(qū)縣人民政府和市有關(guān)部門要大力支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展，落實財稅、用工等扶持政策，加強物業(yè)管理人員培訓(xùn)，積極引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)延伸服務(wù)鏈條，創(chuàng)新盈利模式，實現(xiàn)特色發(fā)展，培育壯大一批品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)，為我市物業(yè)服務(wù)企業(yè)健康成長提供良好的發(fā)展空間。

　　（四）動員社會參與。各區(qū)縣人民政府和市有關(guān)部門要采取多種形式，大力宣傳社區(qū)物業(yè)管理工作相關(guān)法律法規(guī)和做好社區(qū)物業(yè)管理工作的重要意義，積極引導(dǎo)廣大居民群眾樹立物業(yè)管理的商品消費觀念，主動支持、參與社區(qū)物業(yè)管理，自覺維護(hù)社區(qū)環(huán)境，形成"社區(qū)是我家、建設(shè)靠大家"的良好氛圍。

篇3：北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見（2004試行）

　　北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(試行)

　　為正確審理物業(yè)管理糾紛案件，依照《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律，并參照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合審判實踐，就當(dāng)前我市法院審理物業(yè)管理糾紛案件中的相關(guān)問題，提出如下意見。

　　一、關(guān)于適用范圍

　　1、本意見所稱物業(yè)管理糾紛是指居住物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)之間因物業(yè)管理行為發(fā)生的民事糾紛。

　　現(xiàn)有居住物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公房使用人與物業(yè)管理企業(yè)之間形成物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系的，該公房使用人的權(quán)利義務(wù)等同于前款中的業(yè)主。

　　2、不具有物業(yè)管理資質(zhì)的單位(如村委會、自行管理公房的單位等)因提供物業(yè)服務(wù)與業(yè)主發(fā)生的糾紛，不適用本意見。如果爭議的雙方系平等主體的，按照一般的民事糾紛處理。

　　3、業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的民事糾紛，不適用本意見。

　　4、業(yè)主與業(yè)主團(tuán)體(業(yè)主大會、業(yè)主委員會)之間因內(nèi)部管理行為發(fā)生糾紛的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向政府房地產(chǎn)行政主管部門申請?zhí)幚怼?/p>

　　5、商業(yè)物業(yè)管理區(qū)域或特種物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)因物業(yè)管理行為發(fā)生的民事糾紛可參照適用本意見，但有特別規(guī)定的除外。

　　歡迎使用

　　二、關(guān)于管轄

　　6、當(dāng)事人一方違反物業(yè)服務(wù)合同約定造成另一方損害，發(fā)生違約與侵權(quán)競合的，另一方可以選擇提起違約之訴或者侵權(quán)之訴，由法院根據(jù)訴訟性質(zhì)依法確定管轄。

　　三、關(guān)于訴訟主體

　　7、業(yè)主委員會于下列情形下可作為原告參加訴訟，以其主要負(fù)責(zé)人(主任或副主任)作為代表人：(1)物業(yè)管理企業(yè)違反合同約定損害業(yè)主公共權(quán)益的;(2)業(yè)主大會決定提前解除物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)管理企業(yè)拒絕退出的;(3)物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)拒絕將物業(yè)管理用房和《物業(yè)管理條例》第二十九條第一款規(guī)定的資料移交給業(yè)主委員會的;(4)其它損害全體業(yè)主公共權(quán)益的情形。

　　業(yè)主委員會的成立應(yīng)當(dāng)符合法定程序。沒有成立業(yè)主委員會的，由全體業(yè)主行使提起訴訟的權(quán)利。

　　8、業(yè)主委員會作為原告提起訴訟，業(yè)主要求作為共同原告參加訴訟的，不予準(zhǔn)許。

　　業(yè)主委員會起訴且法院已經(jīng)受理后，業(yè)主又以相同的事實和理由起訴的，不予受理。

　　9、物業(yè)管理企業(yè)侵害的權(quán)益僅涉及單個業(yè)主或部分業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)由單個業(yè)主或部分業(yè)主作為原告提起訴訟。

　　10、物業(yè)管理企業(yè)因業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同的約定而起訴業(yè)主委員會或要求將業(yè)主委員會列為共同被告的，不予準(zhǔn)許。

　　11、物業(yè)使用人有下列情形之一的，可以作為訴訟當(dāng)事人：(1)物業(yè)使用人與物業(yè)管理企業(yè)直接簽訂物業(yè)服務(wù)合同的;(2)物業(yè)使用人接受物業(yè)服務(wù)，已經(jīng)與物業(yè)管理企業(yè)形成事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系的;(3)業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的;(4)物業(yè)使用人違反《物業(yè)管理條例》和業(yè)主公約的規(guī)定的。

　　在上述(3)、(4)情形下，業(yè)主可以列為共同被告。

　　12、因前期物業(yè)服務(wù)發(fā)生糾紛的，業(yè)主應(yīng)以物業(yè)管理企業(yè)為被告。沒有選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)以實際提供物業(yè)服務(wù)的單位為被告。

　　四、關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的效力

　　13、物業(yè)管理企業(yè)雖不具有獨立的法人資格，但具備國家規(guī)定的物業(yè)管理資質(zhì)的，可以確認(rèn)其所簽物業(yè)服務(wù)合同的效力。

　　14、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，違規(guī)將物業(yè)服務(wù)全部轉(zhuǎn)托給其他物業(yè)管理企業(yè)的，如果該轉(zhuǎn)托行為已經(jīng)公告且業(yè)主接受了物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)依公平原則確定業(yè)主向?qū)嶋H提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)支付適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)服務(wù)費用。

　　15、物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)，當(dāng)事人一方擅自解除合同的，另一方可以要求其承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。物業(yè)服務(wù)合同到期后，雙方?jīng)]有解除合同并繼續(xù)履行合同的，視為合同自動延續(xù)。

　　16、業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，單個業(yè)主或部分業(yè)主要求解除物業(yè)服務(wù)合同的，不予支持。

　　五、關(guān)于管理權(quán)糾紛

　　17、物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同行使管理權(quán)。業(yè)主違反規(guī)定妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可予以制止，并要求其承擔(dān)民事責(zé)任。18、物業(yè)管理企業(yè)違約或違規(guī)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備營利，損害業(yè)主公共權(quán)益的，業(yè)主委員會可以要求物業(yè)管理企業(yè)恢復(fù)原狀，賠償損失，并返還收益。19、業(yè)主在物業(yè)共用部位搭建自用設(shè)施，妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主排除妨礙，恢復(fù)原狀，并賠償相應(yīng)損失。20、業(yè)主在小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)動物，構(gòu)成妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主承擔(dān)停止侵害、消除危險等民事責(zé)任。21、業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或業(yè)主公約的規(guī)定裝修、裝飾房屋，損害公用部位、公用設(shè)施設(shè)備或構(gòu)成妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求其承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

　　六、關(guān)于管理費糾紛

　　22、有下列情形之一的，業(yè)主可以要求減收物業(yè)服務(wù)費用或要求返還多交的物業(yè)服務(wù)費用：

　　(1)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)項目和質(zhì)量與合同約定標(biāo)準(zhǔn)差距明顯的;(2)物業(yè)管理企業(yè)擅自擴(kuò)大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費的。

　　23、業(yè)主因自身原因未居住房屋并以此為由要求減免物業(yè)服務(wù)費用的，一般不

　　 予支持。 　　24、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會雖未簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主事實上接受了物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費用。

　　雙方當(dāng)事人沒有約定物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的，法院可參照政府規(guī)定收費標(biāo)準(zhǔn)或同類物業(yè)服務(wù)項目收費標(biāo)準(zhǔn)確定應(yīng)交納的物業(yè)服務(wù)費用。

　　25、業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費用，物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)約定請求一并支付滯納金的，應(yīng)予支持。滯納金數(shù)額過高的，可以依據(jù)欠費方的請求予以適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后的滯納金一般不應(yīng)超過欠費金額。

　　26、審理追索物業(yè)服務(wù)費案件，應(yīng)依照現(xiàn)行法律關(guān)于訴訟時效的規(guī)定。但在適用訴訟時效時不宜過苛，除物業(yè)管理企業(yè)明顯怠于行使權(quán)利的，可認(rèn)定其在持續(xù)主張權(quán)利。

　　27、業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費用的，物業(yè)管理企業(yè)可以向有管轄權(quán)的基層人民法院申請支付令。

　　七、關(guān)于代收代繳糾紛

　　28、業(yè)主拖欠公共性服務(wù)或特約服務(wù)等物業(yè)服務(wù)費用，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過合法途徑進(jìn)行追索。

　　物業(yè)管理企業(yè)采取停止供應(yīng)電、水、氣、熱等方式催交物業(yè)服務(wù)費用給業(yè)主造成損失的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　29、物業(yè)管理企業(yè)與電、水、氣、熱等供應(yīng)部門因代收代繳發(fā)生爭議，致使供應(yīng)部門停止電、水、氣、熱等供應(yīng)給業(yè)主造成損失的，業(yè)主有權(quán)選擇要求物業(yè)管理企業(yè)履行合同義務(wù)，并賠償損失。物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任后，認(rèn)為自己沒有過錯的，有權(quán)向有關(guān)責(zé)任人追償。

　　30、物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭姓w供熱的，部分業(yè)主要求停止供熱并以此為由拒絕交納供熱費，不予支持。

　　八、關(guān)于管理責(zé)任糾紛

　　31、物業(yè)管理企業(yè)未按合同約定提供服務(wù)或者提供服務(wù)不符合約定標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。32、物業(yè)服務(wù)合同約定有財物保管服務(wù)，在發(fā)生財物丟失或毀損時，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)依保管義務(wù)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　物業(yè)服務(wù)合同沒有約定財物保管服務(wù)，但物業(yè)管理企業(yè)在其職責(zé)范圍內(nèi)未盡到安全防范義務(wù)或未配置應(yīng)有的安全防范設(shè)備，對財物丟失或毀損有過錯的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)與其過錯相適應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　33、物業(yè)管理企業(yè)在其物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)有車輛泊位，并對停放的車輛收取泊位維護(hù)費用，在發(fā)生車輛丟失或毀損時，按照雙方簽訂的停車管理服務(wù)協(xié)議確定賠償責(zé)任。沒有簽訂停車管理服務(wù)協(xié)議，物業(yè)管理企業(yè)有過錯的，可以根據(jù)其過錯程度、收費標(biāo)準(zhǔn)等因素合理確定物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。

　　34、物業(yè)管理企業(yè)或其聘請的施工人員在維修施工時，違反施工規(guī)章制度，不設(shè)置明示標(biāo)志或不采取其他安全措施，造成業(yè)主人身或財產(chǎn)損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　35、物業(yè)管理企業(yè)的受雇人員在履行職務(wù)中給業(yè)主人身或財產(chǎn)造成損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　36、因物業(yè)管理企業(yè)疏于管理，致使物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的娛樂、運動器材等公共設(shè)施存在不安全因素，造成業(yè)主在使用或靠近這些設(shè)施時受到傷害的，受害人可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　37、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生電梯事故，造成業(yè)主人身或財產(chǎn)損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　38、物業(yè)管理企業(yè)怠于行使管理職責(zé)，致使物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生火災(zāi)、水災(zāi)、物業(yè)坍塌等事故，造成業(yè)主人身或財產(chǎn)損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　39、第三人侵權(quán)造成業(yè)主人身或財產(chǎn)損害，受害人起訴要求物業(yè)管理企業(yè)賠償損失的，可根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)是否履行保安職責(zé)或履行保安職責(zé)是否存在過錯確定物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)否承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　40、本意見自20**年1月1日起試行，并由北京市高級人民法院民一庭負(fù)責(zé)解釋。法律、司法解釋另有規(guī)定的，按法律和司法解釋的規(guī)定執(zhí)行。