《咸寧市關于加強物業(yè)管理工作的實施意見》政策解讀

　　20**年10月8日，咸寧市印發(fā)《關于加強物業(yè)管理工作的實施意見》(下文簡稱《實施意見》)，標志咸寧市物業(yè)服務和管理工作制度建設方面邁出堅實的一步。為進一步宣傳、貫徹和落實好《實施意見》，現(xiàn)解讀如下：

　　一、制定背景

　　(一)背景

　　隨著咸寧市房地產市場的快速發(fā)展，入住小區(qū)的人數(shù)越來越多，咸寧市物業(yè)行業(yè)也得到迅速擴展，物業(yè)管理在加強城市管理、改善人居環(huán)境、構建和諧社區(qū)等方面發(fā)揮了一些作用，但是小區(qū)物業(yè)管理與人民日益增長的美好生活需要還存在一定差距，出現(xiàn)了一些新情況、新問題，引起市政府的高度重視和社會各界的廣泛關注。具體表現(xiàn)在物業(yè)管理體制機制未理順;開發(fā)商遺留問題得不到及時解決;物業(yè)服務企業(yè)管理不規(guī)范、服務不到位;業(yè)主物業(yè)服務商品意識不強、自律和自治意識不夠、業(yè)委會組建工作滯后或成立以后運作不規(guī)范;老舊小區(qū)增多，難以實施專業(yè)化物業(yè)管理等問題。

　　為了解決咸寧市物業(yè)管理上的突出問題，促進咸寧市物業(yè)服務市場的健康有序的發(fā)展，增強人民群眾的獲得感幸福感安全感，出臺一個明確、有效、管用的規(guī)范性文件，刻不容緩，意義重大。

　　(二)意義

　　小區(qū)物業(yè)管理與人民群眾生活息息相關，與城市治理、社區(qū)治理、經濟社會發(fā)展緊密相聯(lián)，加強物業(yè)管理工作，是市委、市政府關注民生的具體體現(xiàn)，是提升城市管理水平的客觀需要，是構建和諧社區(qū)的重要內容，是推動社會經濟高質量發(fā)展的組成部分。

　　二、政策依據(jù)

　　《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》、《建設工程質量管理條例》、《物業(yè)承接查驗辦法》、《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》、《住宅室內裝飾裝修管理辦法》、《湖北省物業(yè)服務和管理條例》、《湖北省物業(yè)服務收費管理辦法》。

　　三、內容及亮點

　　(一)框架

　　《實施意見》分五個部分：1、指導思想和基本原則;2、明確工作職責;3、著力破解物業(yè)管理難題;4、加快老舊小區(qū)整治改造;5、強化物業(yè)管理工作保障。

　　(二)主要內容

　　1、指導思想和基本原則。堅持一切以人民為中心的發(fā)展思想，按照屬地管理、分級負責、部門聯(lián)動、條塊結合、行業(yè)監(jiān)督的原則。

　　2、明確工作職責。明確房管、民政、住建、規(guī)劃、公安、環(huán)保、城管、工商、質監(jiān)、安監(jiān)、物價、教育等部門在小區(qū)物業(yè)管理中的職責，充分發(fā)揮街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的職能和作用，把社區(qū)管理和物業(yè)服務結合起來，建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，構建屬地管理與行業(yè)監(jiān)管并重、相關部門各司其職、通力合作的體制機制。

　　3、著力破解物業(yè)難題。一是通過加強工程驗收和承接查驗杜絕物業(yè)設施設備“帶病”交付，強化源頭管理;二是從物業(yè)服務企業(yè)的進入、退出機制、誠信建設、服務標準、智慧物業(yè)等方面規(guī)范和優(yōu)化企業(yè)服務;三是培育業(yè)主自我管理能力;四是大力推進三類小區(qū)的創(chuàng)建，分類施策，典型示范。

　　4、加快老舊住宅小區(qū)整治改造。主要是提出老舊小區(qū)改造等方面相關政策和長效管理機制。

　　5、強化物業(yè)管理工作保障。主要是從加強組織領導、考核方面強化物業(yè)管理工作保障。

　　(三)亮點

　　1、理順物業(yè)管理體制機制。

　　“進了小區(qū)的門，就是物業(yè)的事”認識誤區(qū)普遍存在，物業(yè)小區(qū)中的各項矛盾涉及多個不同領域，僅靠房管部門和物業(yè)企業(yè)難以解決，部分職能部門對小區(qū)內的違法違規(guī)行為責任不清，主體不明，各自為政，有時還有相互推諉的現(xiàn)象，理順物業(yè)管理體制機制，部門職能進小區(qū)迫在眉睫。

　　2、深化放管服改革，加強物業(yè)行業(yè)事中事后監(jiān)管。

　　深化“放管服”的工作要求，物業(yè)資質取消后，行業(yè)監(jiān)管從事前監(jiān)管向加強物業(yè)服務行業(yè)的事中事后監(jiān)管轉變，加強物業(yè)服務企業(yè)信用系統(tǒng)建設，建立守信激勵和失信懲戒的機制，規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)經營服務行為，促進物業(yè)服務行業(yè)健康有序發(fā)展。

　　3、構建質價相符的收費體系。

　　和物價局聯(lián)合出臺《咸寧市物業(yè)服務收費管理實施細則》，把物業(yè)服務按標準分為3個等級，每個等級對應不同的服務內容、服務標準和相應的收費標準，構建“質價相符”收費體系，推行優(yōu)質優(yōu)價，使業(yè)主明白消費，有效對物業(yè)企業(yè)進行監(jiān)督，也有利于物業(yè)企業(yè)規(guī)范服務，提高服務質量，促進業(yè)主和物業(yè)企業(yè)的和諧。

　　4、創(chuàng)新物業(yè)服務管理，探索老舊小區(qū)管理長效機制。

　　住有所居，居有所安，是黨中央提出的具體要求，也是廣大人民群眾對美好生活的期待和向往，滿足基本物業(yè)服務需要，是居有所安的重要體現(xiàn)。由于種種原因，目前部分老舊小區(qū)存在市場失靈、自治失效，無物業(yè)管理或管理不善的問題，為改變這種狀況，《實施意見》提出了老舊小區(qū)管理的長效機制。

　　5、業(yè)主欠交物業(yè)費經判決生效或仲裁裁決確認的，按照個人信用信息管理有關規(guī)定錄入個人信用檔案。

篇2：《物業(yè)管理條例》政策解讀

政策解讀

　　一、物業(yè)管理條例頒布的背景

　　隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的力度不斷深化，房屋的所有權結構發(fā)生了重大變化，公有住房逐漸轉變成個人所有。原來的公房管理者與住戶之間管理與被管理的關系，也逐漸演變?yōu)槲飿I(yè)管理企業(yè)與房屋所有權人之間服務與被服務關系。

　　在住房制度改革和城市建設發(fā)展過程中，物業(yè)管理這一新興行業(yè)應運而生。全國物業(yè)管理企業(yè)飛速增加。它的產生和發(fā)展，對于改善人民群眾的生活、工作環(huán)境，提高城市管理水平，擴大就業(yè)起著積極的作用。也出現(xiàn)了一些問題，需要通過立法、完善制度加以解決。

　　二、新《物業(yè)管理條例》的新增規(guī)定

　　新《物業(yè)管理條例》新增規(guī)定，物業(yè)費應保持相對穩(wěn)定，確需調整的，物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主委員會協(xié)商，并經業(yè)主大會同意。沒有成立業(yè)主大會的，需經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　對于在小區(qū)中的公共部位進行廣告經營等活動，新《條例》也給出了明確規(guī)定：未經業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)不得擅自利用或者擅自允許他人利用共用部位、共用設施設備進行廣告、宣傳、經營等活動，擅自設置或者擅自允許他人設置營業(yè)攤點。另外，物業(yè)服務企業(yè)不得泄露業(yè)主信息，不得對業(yè)主進行騷擾、恐嚇、打擊報復或者采取暴力行為。

　　三、物業(yè)出現(xiàn)這8種情況，可以拒繳物業(yè)管理費

　　1、物業(yè)費的收取應該從業(yè)主收到收樓通知書之日算起，而不應該從購房合同寫明的交樓日期算起。如果開放商沒有通知業(yè)主收樓，因此延遲收樓的，業(yè)主可以拒絕繳納這段時間的物業(yè)費;

　　2、物業(yè)公司沒有和業(yè)主簽合同的情況，業(yè)主可拒交;

　　3、對于物業(yè)公司要求交納供熱、中央空調等動力設備產生的能源費用不在業(yè)主交納范圍內的，可以拒絕交納;

　　4、物業(yè)服務質量過差可暫時拒交，但要有有力的證據(jù)，并找尋實質解決辦法;

　　5、物業(yè)提供合同內未約定或未經業(yè)主同意的服務時，業(yè)主有權拒交;

　　6、物業(yè)公司擅自提高物業(yè)服務收費標準的情況 ，業(yè)主對擅自提高的部分可以拒交。

　　7、因房屋質量問題還未交房的，物業(yè)費是由開發(fā)商交納;

　　8、物業(yè)公司沒有物價管理部門各項審批文件原件的情況，業(yè)主可拒交。

　　四、新《物業(yè)管理條例》明確指出

　　物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。

問題解答

　　一、準備裝修自己的房間，需要報備物業(yè)嗎?

　　【答】：是需要的。業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。

　　二、業(yè)主大會有什么事是需要一起決定的?

　　【答】：下列事項由業(yè)主共同決定：

　　(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)制定和修改管理規(guī)約;

　　(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

　　(四)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè);

　　(五)籌集和使用專項維修資金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　三、物業(yè)管理費應當怎么收?

　　【答】：物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。