新疆維吾爾自治區物業管理條例
第一章總則
第一條為了規范物業管理活動，維護業主、物業服務企業合法權益，改善人居環境，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和有關法律、法規，結合自治區實際，制定本條例。
第二條自治區行政區域內物業管理及其監督管理活動，適用本條例。
本條例所稱物業管理，是指業主選聘物業服務企業、委托其他管理人(以下統稱物業管理人)或者自行對房屋及配套的設施和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生及相關秩序的活動。
第三條縣級以上人民政府應當將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設規劃和社會治理體系，建立物業服務綜合協調機制，促進物業服務發展與民族團結、平安和諧的社區建設。
第四條縣級以上人民政府房地產行政主管部門對本行政區域內物業管理活動實施監督管理。
規劃、建設、公安、消防、價格、民政、質量技術監督、環境保護、城市管理、市政公用等有關部門，按照各自職責，負責有關物業管理的監督管理工作。
第五條街道辦事處或者鄉鎮人民政府在同級黨組織領導下，負責組織、指導本轄區的業主成立業主大會，選舉業主大會執行機構，監督業主大會和業主大會執行機構依法履行職責，協調物業服務與社區管理、社區服務的關系，調解處理物業管理服務糾紛;居民委員會協助街道辦事處或者鄉鎮人民政府開展物業管理相關工作。
調解處理物業管理服務糾紛納入社會治安綜合治理的考核內容。
第六條街道辦事處或者鄉鎮人民政府建立物業管理聯席會議制度。
聯席會議由街道辦事處或者鄉鎮人民政府負責召集，房地產、公安、民政、城市管理等行政主管部門和居民委員會、業主委員會、物業服務企業、專業經營單位等各方代表參加，具體解決物業管理服務活動中需要協調的問題。
第七條縣級以上人民政府應當制定政策，鼓勵物業管理區域實行社會化、專業化、市場化的物業服務，采用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。
第八條物業服務行業組織應當加強行業自律管理，建立誠信檔案，建立和完善物業服務企業及其從業人員的自律制度，督促物業服務企業誠信經營和服務。
第二章新建物業與前期物業管理
第一節物業管理區域
第九條新建建筑按照建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍，綜合考慮建筑物規模、共用設施、社區建設等因素，合理劃分物業管理區域。
分期開發建設或者兩個以上建設單位開發建設，使用同一配套設施的，應當劃定為一個物業管理區域。
第十條建設單位銷售房屋前,應當持建設用地規劃許可證、建設用地使用權證書、建設工程規劃許可證和地名核準文件等資料，向縣(市)房地產行政主管部門申請劃分物業管理區域。
縣(市)房地產行政主管部門應當自受理申請之日起二十日內，征求街道辦事處或者鄉鎮人民政府以及公安、消防、市政公用等部門的意見后，劃分物業管理區域，并書面告知建設單位。
建設單位應當將劃定的物業管理區域在房屋銷售前向房屋買受人明示。
第十一條物業管理區域劃定后需要調整的，應當經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意后，由縣(市)房地產行政主管部門按照本條例的規定重新劃分。
第二節配套設施
第十二條物業管理區域內按照規劃配建的教育、醫療衛生、社區服務等公共服務設施，由政府建設并承擔相應費用;配建的供熱交換、變電配電、燃氣調壓、垃圾轉運、公共廁所、消防以及商業服務等設施，應當在建設項目核準、備案文件中載明建設單位、明確產權歸屬，建設費用由產權單位承擔。
物業管理區域內的水、電、氣、熱等市政公用設施、設備、由建設單位出資建設的，建設單位應當分別與水、電、氣、熱等專業經營單位就供應方式、主要技術指標、質量保證和使用年限等進行協商，簽訂書面協議。協議中應當明確設計、施工要求和材料、設備選型等內容，明確有關產品供應單位參與項目竣工驗收的權利義務。
第十三條物業管理區域內按照規劃建造的非公益性教育、文化、體育等設施，應當明確投資主體、產權歸屬。屬于建設單位所有的，應當優先為本物業管理區域內業主服務。
第十四條物業管理區域內應當按照方便業主、滿足物業管理需要配建物業服務用房;物業服務用房建筑面積不低于物業管理區域總建筑面積的千分之二，除老舊住宅區外，總面積不應少于三百平方米;物業服務用房分處設置的，單處建筑面積不小于五十平方米。物業服務用房的水、電、氣、熱應當獨立調控與計量。
業主大會執行機構辦公用房從物業服務用房中調劑，建筑面積不應少于三十平方米。
物業服務用房不計入建筑物共用面積分攤，建設費用計入項目建設成本，產權歸全體業主共有。
第十五條物業管理區域內按照規劃建造的車庫、車位，計入容積率且未作為建筑物共有部分進行分攤的，建設單位可以向業主附贈、出售、出租。
下列車庫、車位屬于業主共有：
(一)計入容積率且作為建筑物共有部分進行分攤的;
(二)未計入容積率，或者利用建筑物防空地下室、建筑物共用設備層建造、劃定的車庫、車位;
(三)占用小區道路、共用場地劃定的車位。
第十六條物業管理區域內水、電、氣、熱、通信、有線電視等市政公用設施應當敷設到最終用戶。
需要加裝二次供水、變電配電、供熱交換、燃氣調壓等設施的，建設單位應當與有關專業經營單位就相關設施投資、產權歸屬等事項進行約定。
物業管理區域內封閉運行的太陽能熱水、中水處理、直飲水、地源熱泵、區域鍋爐等設施，屬于相關業主共有，但由專業經營單位投資的除外。
第三節前期物業管理與物業交付
第十七條建設單位可以委托物業管理人管理前期物業。
業主大多屬于同一單位的，可以依托單位工會組織或者生活后勤服務組織，確定前期物業管理方式。
使用政府投資或者政府融資的保障性住房，應當通過招投標的方式，選聘物業服務企業進行前期物業管理。
第十八條委托物業管理人管理前期物業的，建設單位應當與物業管理人簽訂前期物業服務合同，對物業服務內容、服務標準等級、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形、房屋質量缺陷責任承擔等內容進行約定。
保障性住房項目，前期物業服務合同中約定的物業服務標準等級應當符合自治區的規定。
第十九條建設單位應當按照國家和自治區有關規定制定前期物業臨時管理規約。
鼓勵使用前期物業臨時管理規約示范文本。
第二十條建設單位應當在銷售房屋前，向房屋買受人明示前期物業服務合同、前期物業臨時管理規約，房屋買受人應當遵守相關約定。
縣(市)房地產行政主管部門應當加強對前期物業服務合同、前期物業臨時管理規約制定的監督、指導，依法履行備案管理職責。
第二十一條建設單位交付前期物業應當符合下列條件：
(一)取得建設工程竣工規劃認可，建設工程竣工驗收合格;
(二)供水、排水納入市政公共管網系統，用電納入市政供電網絡，安裝計量裝置符合設計標準;
(三)在城市管道燃氣、集中供熱管網覆蓋區，按照設計完成燃氣、供熱管道敷設與管網連接，安裝燃氣、供熱分戶控制裝置和計量裝置，滿足分戶計量收費要求;
(四)通信、有線電視數據傳輸信息端口敷設到戶，信報箱等按規劃設計要求配置到位;
(五)安全監控裝置或者電梯、鍋爐等特種設備以及消防供水、火災自動報警和滅火裝置、消防車通道等共用消防設施，檢查驗收合格;
(六)按照規劃完成物業服務用房以及停車庫、車位的配建;
(七)按照設計完成綠化工程建設，因季節原因需延后完成的，建設單位作出的書面保證已在物業管理區域內公示。
分期建設的項目，建成區應當符合前款規定，并與施工區設置隔離設施。
第二十二條建設單位交付前期物業，應當向物業管理人移交物業服務用房和下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖，分戶驗收等竣工驗收資料;
(二)共用設施清單及其安裝、使用和保養、維修等技術資料;
(三)園林施工圖、樹種清單;
(四)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
(五)業主名冊;
(六)法律、法規的規定或者雙方約定交付的其他資料。
前期物業服務合同終止的,物業管理人應當將物業服務用房及前款所列資料移交給業主大會執行機構。
第三章業主、業主大會與執行機構
第一節業主、業主大會
第二十三條房屋的所有權人為業主。
尚未申請不動產登記，但基于法律規定、法院或者仲裁委員會法律文書、征收補償決定、繼承或者受遺贈、合法建造以及基于合同關系的占有房屋的物業使用人，適用本條例關于業主的規定。
業主對房屋專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分，依法享有共有權和共同管理權，并承擔相應的義務;業主不得以放棄權利不承擔義務。
第二十四條建設單位或者其委托的物業管理人應當將業主入住情況及時報送縣(市)房地產行政主管部門，并抄送居民委員會、街道辦事處或者鄉鎮人民政府。
符合下列條件之一的，應當召開業主大會成立會議：
(一)業主已入住面積的比例達到百分之五十以上;
(二)業主已入住戶數的比例達到百分之五十以上;
(三)自首位業主入住之日起滿兩年且已入住戶數的比例達到百分之二十五以上。
第二十五條符合召開業主大會條件的，縣(市)房地產行政主管部門接到建設單位、業主或者委托的物業管理人的報告后，應當書面通知街道辦事處或者鄉鎮人民政府。街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當在收到通知之日起六十日內組建業主大會籌備組。
籌備組由街道黨工委、辦事處或者鄉鎮黨委、人民政府和業主、居民委員會、建設單位代表七人以上十一人以下單數組成，其中業主所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一。籌備組組長由街道辦事處或者鄉鎮人民政府代表擔任。
籌備組應當自成立之日起十日內，在物業管理區域內公示其成員名單和工作職責。
第二十六條業主大會籌備組應當履行下列職責：
(一)確認業主身份、戶數及所持有專有部分建筑面積;
(二)確定召開業主大會成立會議的時間、地點、形式和內容;
(三)草擬管理規約、業主大會議事規則;
(四)確定業主大會表決權計票方法;
(五)提出業主大會執行機構選定方案、入選條件，公布執行機構人員名單或者提出候選人名單和選舉辦法;
(六)需要在業主大會成立會議上決定的其他事項。
籌備組應當在業主大會成立會議召開十五日前，將前款規定的事項書面通知全體業主，并在物業管理區域內公告;業主對公告事項提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果。
籌備組應當自成立之日起九十日內組織召開業主大會成立會議。
籌備組召開首次業主大會會議所需費用由建設單位承擔。
第二十七條業主大會由物業管理區域內全體業主組成。業主因故不能參加業主大會的，可以委托代理人參加，并出具委托書，明確委托事項、權限、期限等。
業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
物業管理區域內業主人數較少，全體業主一致同意不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會職責。
第二十八條業主大會履行下列職責：
(一)制定和修改業主大會議事規則及管理規約;
(二)選舉或者更換業主大會執行機構成員;
(三)選擇物業管理方式，選聘和解聘物業管理人;
(四)籌集和使用共有部分、共用設施專項維修資金;
(五)決定改建、重建建筑物及其附屬設施;
(六)決定改變共有部分的用途，利用共有部分進行經營以及經營收益的分配與使用;
(七)決定業主大會與業主大會執行機構的活動經費及執行委員工作報酬;
(八)物業管理區域內其他共有和共同管理的事項。
前款第四項至六項的決定，除本條例另有規定外，需經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;其他事項的決定，需經專有部分占總建筑物面積過半數業主且占總人數過半的業主同意。
第二十九條業主大會投票權數按下列方式確定：
(一)業主人數，按照專有部分數量計算，一個專有部分為一人，未交付的部分，以及同一產權人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算;
(二)專有部分建筑面積，按照不動產登記的建筑面積計算;尚未登記的，暫按測繪機構實測建筑面積計算;尚未實測的，暫按房屋買賣合同約定的建筑面積計算。
第三十條業主大會會議決定事項可以采用集中投票表決的方式，也可以采用書面征求意見的方式。
采用書面征求意見方式的，應當將征求意見書送交業主簽收;無法送交業主簽收的，應當在物業管理區域內公示，并設置密封箱回收業主意見，公示期不得少于十五日。
第三十一條物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元為單位推選業主代表參加業主大會。業主代表參加業主大會的，應當事先書面征求所代表的業主的意見，并經業主簽字確認。
第三十二條未參加表決的業主，其投票權數是否計入已表決的多數票，由管理規約或者業主大會議事規則規定。
第三十三條業主大會會議每年至少召開一次。有下列情形之一的，應當召開業主大會臨時會議：
(一)有百分之二十以上業主提議的;
(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
(三)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形的。
第二節業主大會執行機構
第三十四條業主大會可以選舉業主委員會作為業主大會執行機構。未依法成立業主大會和選舉產生業主委員會的物業管理區，可以由街道辦事處或者鄉鎮人民政府，在征求該物業管理區業主意見并取得過半數業主書面同意后，指導物業管理區所在地社區居民委員會臨時代行本條例規定的業主委員會職責。
業主委員會的主要職責是：
(一)召集并主持業主大會會議、臨時會議，報告物業管理的實施情況;
(二)代表業主與物業管理人簽訂物業服務合同;
(三)執行業主大會的決議、決定;
(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，督促業主按時交納物業服務費，監督和協助物業管理人履行物業服務合同;
(五)監督管理規約的實施;
(六)組織監督專項維修資金的籌集和使用;
(七)調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;
(八)業主大會賦予的其他職責。
第三十五條業主委員會由五至十一人單數業主組成，設主任、副主任和若干執行委員和候補委員，主任、副主任可以兼任執行委員。業主委員會每屆任期不超過五年，業主委員會委員可連選連任。
第三十六條業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，向物業管理區域所在地的縣(市)房地產行政主管部門提交下列備案資料：
(一)業主大會會議決議;
(二)業主大會議事規則;
(三)管理規約;
(四)業主委員會委員名單和基本情況;
(五)法律、法規規定的其他資料。
受理備案的部門自收到備案資料之日起十日內，對備案資料進行核查，并書面征求街道辦事處或者鄉鎮人民政府的意見;符合規定的，予以備案登記，出具備案證明和業主委員會刻制印章的證明。
備案事項發生變更的，業主委員會應當自變更之日起三十日內到備案部門辦理備案變更。
第三十七條業主委員會應當按照業主大會的決定及議事規則召開會議。
業主委員會會議由主任或者副主任主持，有三分之二以上委員出席，做出的決定應當經業主委員會全體委員半數以上同意。
第三十八條業主大會、業主委員會會議做出的決定，應當在做出之日起三日內在物業管理區域內進行公告。
業主有權查閱業主大會會議、委員會會議的資料、記錄，有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以解釋、答復。業主要求出具書面答復意見的，業主委員會應當出具。
第三十九條業主委員會任期屆滿九十日前，應當召開業主大會會議進行換屆選舉。
根據管理規約或者業主大會決定，可以委托審計機構對業主委員會任期內財物狀況進行審計。換屆后，原業主委員會應當將印章、檔案資料以及屬于全體業主的財物等移交給新一屆業主委員會。
第四十條業主委員會委員不得有下列行為：
(一)挪用、侵占業主共有財產;
(二)非法索取、收受建設單位、物業管理人或者有利害關系業主提供的利益或者報酬;
(三)利用職務之便要求物業管理人減免其個人物業服務費;
(四)其他有損業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。
第四十一條業主委員會委員有下列情形之一的，經業主委員會過半數委員或者百分之二十以上業主提議，由業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權終止其委員資格：
(一)超越職責權限或者不執行業主大會決議、決定，不履行委員職責的;
(二)違反本條例第四十條規定的;
(三)不適合擔任業主委員會委員的其他行為;
業主委員會委員以書面方式向業主大會提出辭職請求或者不再是物業管理區域內業主的，其委員資格自行終止。
第四十二條業主共同決定對物業實施自行管理的，應當就管理負責人、管理事項、管理實施方式、管理責任的承擔、人員雇傭等事項共同作出約定。
第四章物業使用
第一節一般規定
第四十三條物業使用應當遵守法律、法規的規定和管理規約及業主大會的決定，妥善處理相鄰關系，不得違背社會公德，損害公共利益和他人的合法權益。
第四十四條違反管理規約有下列行為之一的，業主、業主大會執行機構、物業管理人有權對行為人進行勸阻、制止，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨礙、賠償損失：
(一)任意棄置垃圾、拋擲雜物、排放污水的;
(二)擅自占用物業共有部分的;
(三)產生噪音、振動對相鄰業主造成不利影響的;
(四)其他違反管理規約的行為。
第四十五條物業使用中不得實施下列行為：
(一)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑、共用設施用途的;
(二)擅自改變房屋用途或者對原有建筑物加層、改建、擴建的;
(三)非法處分或者占用物業共用部分、共用設施設備進行經營的;
(四)侵占、損壞物業管理區域內道路、場地、公共綠地、共用設施的;
(五)擅自改動房屋承重結構、圍護結構，擴大承重墻原有門窗尺寸，降低抗震、消防、節能標準的;
(六)損壞屋面、樓層防水，擅自改裝燃氣、熱力管線、設施，超出設計標準增加樓面荷載的;
(七)違法存儲、堆放易燃、易爆、危險化學、放射性物品，違法排放有毒、有害物質或者超標排放噪聲污染環境的;
(八)違反規定懸掛、張貼宣傳品或者架設戶外廣告，在沿街陽臺外晾曬衣物、堆放物品等影響市容市貌的;
(九)占用、堵塞消防通道、消防施救場地，違反消防安全技術標準和規范安裝設施、設備的;
(十)其他違反法律、法規規定，危及公共利益和他人合法權益的行為。
物業管理人發現有前款規定行為的，應當予以勸阻、制止并報告有關行政主管部門。
第四十六條規劃、建設、公安、消防、價格、質量技術監督、環境保護、城市管理、市政公用等有關部門應當加強對物業管理區域內規劃建設、治安、消防、價格、特種設備、環境衛生等方面的監督管理，建立違法行為投訴登記制度，公布受理方式、程序和期限，依法及時處理物業區域內的違法行為。
第四十七條業主出租房屋及車庫、車位的，應當在租賃合同中載明承租人在物業管理活動中的權利與義務，并將承租人、租賃期限、物業服務和水、電、氣、熱等費用交納的約定等情況，書面告知業主大會執行機構和物業管理人。
第二節房屋裝修與改變用途
第四十八條業主進行房屋裝修，應當將裝修內容、計劃工期、裝修工程負責人姓名、聯系方式等告知相鄰業主、物業管理人。
物業管理人應當就下列事項與業主簽訂書面協議：
(一)裝修施工的時間;
(二)裝修垃圾的處置與清運;
(三)電梯使用、共用部分臨時占用等注意事項;
(四)樓頂、窗外、陽臺安裝設施、設備、護欄等的要求;
(五)法律、法規和管理規約禁止的行為;
(六)違約責任。
第四十九條物業管理區域內按照規劃建設的公共服務設施、市政公用建筑和物業服務用房，不得擅自改變用途。
有下列情形之一確需改變用途的，應當經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意后，向有關部門申請辦理相關手續：
(一)因物業管理區域調整，公共服務設施、市政公用建筑和物業服務用房超出配建要求和使用需要的;
(二)水、電、氣、熱等的供應方式、技術等發生變化造成原有公共服務設施閑置的;
(三)建筑物共用設備層等閑置的。
第五十條業主將住宅改變為經營性用房的，應當符合法律、法規和管理規約，主動與有利害關系的業主溝通，也可請求業主大會執行機構予以協助，并經有利害關系業主書面同意。
第五十一條住宅物業需要使用共有部分增設電梯等進行二次開發、改造的，在符合規劃、土地、建設、環境保護、消防、特種設備安全管理等法律、法規的規定和技術標準要求的前提下，應當經本幢或本單元房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意，并依法辦理相關手續。
第三節車庫與車位的使用
第五十二條物業管理區域內的車庫、車位應當優先滿足業主的需要。車庫、車位總量少于業主總數或者需要數的，應當在臨時管理規約、管理規約中明確取得車庫、車位的方法。
車庫、車位滿足業主需要后，可以向物業管理區域以外的其他人出租，但不得出售，除管理規約、業主大會另有規定的外，出租期限一次不超過十二個月;租賃合同期滿后，業主有新增需要的，應當優先滿足。
第五十三條物業管理區域內規劃的車庫、車位尚有空余的，物業管理人不得占用業主共有道路、場地設置車庫、車位。
確需占用業主共有道路、場地劃定車位，不得占用消防車通道、消防車登高操作場地，不得遮擋消火栓，不得堵塞疏散通道、安全出口。
第五章物業管理服務與收費
第一節物業管理服務
第五十四條物業管理服務應當包括下列主要內容：
(一)共有部分、共用設施以及業主共有車庫、車位的使用管理、維護養護;
(二)公共綠化管護;
(三)共有部分、公共區域的清掃保潔、冰雪清除等環境衛生維護;
(四)公共區域的秩序維護，安全防范、救助等事項的協助工作;(下轉第八版)
(上接第七版)
(五)物業使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等工作;
(六)代收取的業主共有房屋、設施、車庫(位)等使用費的賬務管理;
(七)制定物業專項維修資金使用方案;
(八)保管物業服務檔案和物業檔案;
(九)其他物業管理服務事項。
鼓勵物業管理人拓展服務范圍，滿足業主多元化生活服務需求。
第五十五條業主大會決定委托物業管理人進行物業管理的，應當與受委托方簽訂物業服務合同，明確雙方的權利和義務。
物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、計費方式、物業管理用房、合同期限、合同解除、違約責任等事項作出約定。
鼓勵使用物業服務合同示范文本。
第五十六條物業管理人經業主大會或者業主大會執行機構同意，可以將共有部分、共用設施的維修養護、綠化管護、清掃保潔、冰雪清除、秩序維護、安全防范，以及業主共有收益賬務管理等事項委托專業單位實施，并明確管理責任和服務標準。受委托的專業單位對業主權益造成損害的，物業管理人承擔連帶責任。
第五十七條業主對物業管理服務合同以外的買賣、裝修房屋交付驗收，停車保管、人身財產安全防范，房屋、車位中介服務，房屋專有部分清掃、保潔、維修，物流配送、養老護理等事項有服務要求的，可以與物業管理人協商，就服務事項、服務標準、費用收取、違約責任等事項進行約定。
第五十八條解除或者終止物業服務合同，應當依據合同履行必要的通知義務;合同未約定通知期限的，應當提前九十日通知。
第五十九條物業服務合同解除或者終止后，物業管理人與業主大會執行機構應當按照合同約定辦理退出手續，并履行下列交接義務：
(一)移交保管的物業檔案、物業服務檔案;
(二)提供物業服務期間形成的有關物業及設施設備改造、維修、運行、保養的有關資料;
(三)移交物業服務用房;
(四)清算預收、代收的有關費用;
(五)法律、法規規定的其他事項。
物業管理人未履行通知義務或者未辦理物業移交手續的，不得擅自撤離物業管理區域或者停止物業服務。
第六十條業主認為物業服務質量未達到合同約定標準，或者對物業管理服務有異議的，可以向業主大會執行機構或者縣(市)房地產行政主管部門投訴。
業主大會執行機構或者縣(市)房地產行政主管部門，應當對投訴事實及時核查;涉及房屋共有部分、共用設施的，應當詢問所涉范圍其他業主的意見。經核查屬實的，業主大會執行機構或者縣(市)房地產行政主管部門應當向物業管理人發出整改通知，督促其限期整改;業主投訴不成立的，予以回復并進行說明。
第六十一條縣級以上人民政府房地產行政主管部門應當加強對物業服務活動的監督管理，建立健全物業服務企業信用體系和企業信用信息披露制度，將物業服務質量列入信用考核指標，提高業主、業主大會執行機構、居民委員會考評意見的權重系數。
第六十二條任何單位和個人不得強迫物業管理人代收有關費用和提供無償服務。
有關行政主管機關不得作出減損物業管理人權益或者增加其義務的決定。
第六十三條物業管理人依法享受國家和自治區有關稅收優惠政策。
物業管理區域內共用設施維護、保潔、綠化等使用水的，水費按照綠化用水價格執行;使用電、氣的，電費、燃氣費按照居民用電、用氣價格執行。
第二節物業服務收費
第六十四條物業服務收費實行政府指導價和市場調節價。普通住宅類前期物業服務收費和保障性住房物業服務收費實行政府指導價，其他物業服務收費，實行市場調節價。
實行政府指導價的，價格主管部門應當會同房地產主管部門，根據物業類型、服務內容、服務等級等，制定相應的基準價和浮動幅度，并綜合物價指數變動情況，適時予以調整，及時向社會公布。
實行市場調節價的，物業管理人應當就完成服務項目進行成本測算，并在物業服務合同中約定服務標準、服務質量、計費方式等。
政府在商品住宅小區配建的保障性住房，保障戶無法單獨選擇物業服務等級標準的，市、縣人民政府應當根據保障對象的經濟承受能力，對保障戶交納物業服務費給予補助。
第六十五條尚未出售或者尚未交付的物業，物業服務費由建設單位承擔。已交付的物業，物業服務費由業主承擔，建設單位與業主另有約定的除外。
第六十六條物業管理人違反價格管理規定及物業服務合同約定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的、強制服務或者變相強制服務并收費、或者不按規定實行明碼標價的，業主大會執行機構對超收部分有權制止或者糾正，業主有權拒交。
物業管理人履行合同義務的，業主應當按照合同約定交納物業服務費，不得拒交或者惡意拖欠。
第六十七條業主將物業交付他人使用，約定由物業使用人交納物業費的，應當督促物業使用人履行約定;物業使用人欠交物業服務費的，業主承擔連帶責任。
業主將物業產權轉移時，應當結清物業服務費。
第六十八條水、電、氣、熱供應單位應當向最終用戶直接收取費用，不得強迫物業管理人代收代交。物業管理人代收水、電、氣、熱費用的，不得向業主加收手續費。
物業管理人不得因業主欠繳物業服務費限制業主的水、電、氣、熱卡充值，影響業主正常生活。
第六章物業的保修與維護
第一節物業保修、維護責任
第六十九條建設單位應當按照國家和自治區規定的保修范圍和保修期限，承擔物業保修責任。建設單位將保修責任委托物業管理人承擔的，應當在物業管理區域內公示，給業主造成損失的，依法承擔連帶責任。
建設單位應當建立物業投訴處理制度。物業存在缺陷，屬于保修范圍和保修期限的，建設單位應當即時登記、查看，與業主、物業管理人商定修復方式、期限。因物業質量缺陷或者有安全隱患影響使用的，建設單位或者其委托的物業管理人應當采取補救措施，并對造成的損失依法承擔賠償責任。
第七十條物業保修期限屆滿后，房屋專有部分的養護、維修，由業主負責。
房屋專有部分出現危害安全、公共利益和他人合法權益的，業主應當及時處理，相鄰業主應當提供便利。
第七十一條物業保修期限屆滿后，建筑物共有部分及共用設施的維護、保養由物業管理人負責。電梯、鍋爐等特種設備，應當由特種設備生產廠商負責維護、保養或者由取得相應資質的專業維修單位負責。
第七十二條物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位，應當承擔分戶計量裝置或者入戶端口以外設施的維修、養護、更新等責任及相關費用。
專業經營單位對專業經營設施設備進行維修、養護、更新時，業主應予以配合。
第二節住宅專項維修資金
第七十三條專項維修資金用于共有部分、共用設施保修期滿后的養護、維修和更新、改造。專項維修資金的交存、續交、使用、管理，按照國家和自治區有關規定執行。
第七十四條需要使用專項維修資金的，應當經維修、更新、改造共有部分、共用設施最小使用單元三分之二以上且專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主同意。發生下列危及房屋使用安全的緊急情況，經業主大會執行機構同意，物業管理人可以委托維修、更新、改造單位制定緊急處置方案，即時組織搶修。處置方案、搶修結果、費用支出等在物業管理區域內公布，接受業主的監督：
(一)屋面防水損壞造成滲漏的;
(二)電梯故障停止使用的;
(三)經房地產行政主管部門鑒定為危房需要加固、維修的;
(四)房屋局部有垮塌、脫落危險的;
(五)共用消防設施、設備損壞已不具備防火、滅火功能的;
(六)其他危及房屋使用安全的情形。
國家對老舊小區改造和老舊電梯更新需要使用維修資金另有規定的，從其規定。
第七章老舊住宅區物業管理
第七十五條對配套設施不齊全、環境質量較差的老舊住宅區，縣(市)人民政府應當采取措施進行改造整治，改造整治規劃和年度計劃應當向社會公布。
第七十六條對業主數量較少的老舊住宅區，市或者縣(市)房地產行政主管部門應當合理整合物業管理區域，也可以組織協調多個老舊住宅區共同委托一個物業服務企業或者其他管理人管理。
第七十七條老舊住宅區內的道路、照明、綠地、消防、文化體育設施、物業服務用房的建設、改造資金，由政府承擔;屬于設施不配套等遺留問題的，由原產權單位或者建設單位承擔;老舊住宅區水、電、氣、熱、通信、有線電視等市政公用設施、設備建設、改造資金，由專業經營單位承擔。
第七十八條鼓勵具備條件的老舊住宅區，結合改造整治，建設經營性用房、車庫、車位，規劃行政主管部門辦理規劃許可時，可以適度提高容積率和建筑密度。新建的經營性用房、車庫、車位歸全體業主共有，經營收益可以彌補改造整治資金的不足，或者納入住宅專項維修資金管理。
第七十九條縣(市)房地產行政主管部門和街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當督促、指導老舊住宅區成立業主大會實行業主自治管理。
第八章法律責任
第八十條建設單位違反本條例第十條第三款、第二十條第一款規定，未向房屋買受人明示物業管理區域、前期物業服務合同、臨時管理規約的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令改正;逾期不改的，處一萬元以上五萬元以下的罰款。
第八十一條建設單位違反本條例第十五條規定，擅自處分屬于業主共有車庫、車位的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，并處五萬元以上二十萬元以下的罰款，給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第八十二條建設單位違反本條例第二十一條、第二十二條規定，交付的前期物業不符合要求的，不得收取物業服務費，并由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令限期改正;逾期不改的，對建設單位處建設工程合同價款百分之二以上百分之四以下的罰款;
物業管理人違反前款規定，承接的前期物業不符合要求的，不得收取物業服務費，并由縣級以上人民政府房地產行政主管部門處五萬元以上十萬元以下的罰款。
第八十三條建設單位、物業管理人、專業維修單位、專業經營單位違反本條例規定，不履行或者拖延履行保修、維修、養護責任的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令限期改正;逾期不改的，處十萬元以上二十萬元以下的罰款，造成業主損失的，依法承擔賠償責任。
第八十四條業主委員會委員違反本條例第四十條規定，退還挪用、侵占業主的共有財產和索取、收受的報酬及得到的不當利益;造成損失的，依法承擔賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第八十五條業主、物業管理人和物業使用人違反本條例第四十五條第一款規定，給他人造成損害的，依法承擔民事責任;違反行政管理規定的，由縣級以上人民政府規劃、建設、房地產、城市管理、公安、環境保護等有關行政主管部門按照各自職責依法查處。
第八十六條物業管理人違反本條例五十九條規定，解除、終止物業服務合同后拒不辦理退出手續的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門處五萬元以上二十萬元以下罰款;造成損失的，依法承擔賠償責任。
第八十七條物業管理人違反本條例第六十六條規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的、強制服務或者變相強制服務并收費、或者不按規定實行明碼標價的，由縣級以上人民政府價格主管部門責令改正，限期退還違規收取的收費;情節嚴重的，依照有關法律法規的規定予以處罰。
第八十八條物業管理人違反本條例第六十八條代收水、電、氣、熱等費用向業主加收手續費的，或者限制為業主水、電、氣、熱卡充值，影響業主生活的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令改正，限期退還加收費用。
第八十九條縣級以上人民政府房地產行政主管部門，街道辦事處或者鄉鎮人民政府，以及其他有關行政主管部門及其工作人員有下列情形之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分：
(一)未按照規定的期限、條件劃分物業管理區域的;
(二)未按照規定組織指導成立業主大會籌備組、業主大會或者干預、阻撓業主大會執行機構選舉的;
(三)接到舉報投訴不及時處理的;
(四)其他不履行法定職責的行為。
第九十條違反本條例規定，應當予以處罰的其他行為，依照有關法律、法規的規定執行。
第九章附則
第九十一條本條例下列用語的含義：
(一)容積率，是指建設用地合理使用的規劃控制指標，以建設用地規劃許可范圍內總建筑面積與用地面積的比值表示。
(二)其他管理人，是指社區(居委會)依法成立的便民服務組織，或者提供清掃保潔、冰雪清除、保安巡查、綠化管護、房屋修繕與設施養護、維修與搶修、管道疏通等專業服務的單位。
(三)共有部分，是指承擔建筑物主體承重結構的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、避難層、設備間等。
(四)共用設施，是指業主共有的建筑物附屬設施、設備，主要包括電梯、水泵、水箱、天線、樓道燈、避雷裝置、消防設施、給排水管線、共用采暖及空調管線設備，物業管理區域內的道路、綠地、人造景觀、路燈、溝渠、池、井、視頻監控、門禁、圍欄、垃圾容器、公益性文體設施和市政公用產品供應管線，以及共用設施使用的房屋等。
第九十二條自治區人民政府可以根據本條例，制定物業管理的具體規定和辦法。
第九十三條本條例自20**年7月1日起施行。
篇2：杭州市物業管理條例(2014)
杭州市物業管理條例
(20**年10月17日杭州市第九屆人民代表大會常務委員會第三十七次會議通過 20**年12月28日浙江省第九屆人民代表大會常務委員會第三十次會議批準
根據20**年8月21日杭州市第十屆人民代表大會常務委員會第十二次會議通過20**年11月6日浙江省第十屆人民代表大會常務委員會第六次會議批準的《杭州市人民代表大會常務委員會關于修改〈杭州市物業管理條例〉個別條款的決定》修正20**年8月23日杭州市第十二屆人民代表大會常務委員會第十二次會議修訂 20**年11月22日浙江省第十二屆人民代表大會常務委員會第六次會議批準)
目錄
第一章 總則
第二章 業主、業主大會和業主委員會
第三章 物業管理服務
第四章 物業使用和維修
第五章 物業保修金和物業專項維修資金
第六章 法律責任
第七章 附則
第一章 總則
第一條 為了規范物業管理行為，維護業主、非業主使用人和物業服務企業的合法權益，保障物業的合理使用，創造良好的生活、工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》等有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本市行政區域內的物業管理、使用及其監督管理活動適用本條例。
本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業或者自行管理形式，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內環境衛生和秩序的活動。
第三條 市房產主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。
各區、縣(市)房產主管部門依照本條例對轄區內日常物業管理活動實施監督管理，對業主大會和業主委員會日常運作開展業務指導。
建設、公安、民政、財政、城鄉規劃、綠化、環保、工商、質監、城管、人防、價格、消防等部門按照各自職責，協助做好物業管理的監督管理工作。
第四條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責指導監督本轄區內業主大會、業主委員會的組建及日常工作，協調物業管理和社區建設的相互關系。
社區居民委員會協助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府開展物業管理相關工作。
第五條 各區、縣(市)人民政府應當加強對本行政區域內物業管理工作的領導，建立由轄區房產主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及相關部門和單位參加的物業管理聯席會議制度，協調解決轄區內物業管理的重大問題，并建立物業管理爭議化解和糾紛處理工作機制，為處理物業管理爭議和糾紛提供便利。
人民調解委員會可以依法調解本轄區內業主、業主委員會、物業服務企業之間的物業管理糾紛。
第六條 物業服務行業組織應當建立誠信檔案，制定物業服務規范，加強對物業服務企業和物業服務從業人員的自律性管理。
第二章 業主、業主大會和業主委員會
第七條 房屋等物業的所有權人為業主，在物業管理活動中，享有法律、法規規定的權利，履行相應的義務，并遵守管理規約、業主大會議事規則及物業服務合同約定。
物業管理區域內的全體業主組成業主大會。
第八條 物業管理區域內房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之六十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年、且房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之三十以上的，建設單位應當在兩個月內向所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府報送下列籌備首次業主大會會議所需的資料：
(一)物業管理區域劃分資料;
(二)房屋及建筑物面積清冊;
(三)業主名冊;
(四)建筑規劃總平面圖;
(五)共用設施設備的交接資料;
(六)物業管理用房配置確認資料;
(七)其他有關的文件資料。
第九條 符合成立業主大會條件的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當在收到建設單位或者百分之五以上業主提出籌備業主大會書面申請后兩個月內指導業主成立業主大會籌備組。
業主大會籌備組由業主代表、建設單位以及街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者社區居民委員會的代表組成，成員人數應當為單數。業主代表由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府組織業主推薦產生，業主代表人數不低于籌備組總人數的百分之五十。籌備組組長由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者委托的社區居民委員會代表擔任。
籌備組成員名單應當自成立之日起三日內在物業管理區域內書面公告。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府協調解決。
第十條 籌備組應當自成立之日起三個月內組織召開首次業主大會會議，并做好下列籌備工作：
(一)確定并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積;
(二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;
(三)草擬管理規約、業主大會議事規則;
(四)依法確定首次業主大會會議表決規則;
(五)制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單;
(六)制定業主委員會選舉辦法;
(七)完成組織召開首次業主大會會議的其他準備工作。
前款內容應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域內書面公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。
第十一條 業主大會按照下列方式確認參加會議的業主：
(一)業主到會并在會議簽到表上確認;
(二)業主在表決票上或者表決票發放表上確認;
(三)業主大會議事規則以及法律、法規規定的其他方式。
業主可以書面委托代理人出席業主大會會議。物業服務企業工作人員不得以業主代理人身份出席。業主委員會要求物業服務企業列席會議的，物業服務企業的負責人或者其書面委托的代理人應當列席會議。
第十二條 業主人數和總人數按照下列方法確定：
(一)業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按照一人計算，但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付使用的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算;
(二)總人數，按照前項的統計總和計算。
第十三條 專有部分面積和建筑物總面積按照下列方法確定：
(一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行不動產登記的，按照測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算;沒有房屋買賣合同的，按照建設工程規劃許可證上載明的面積計算;
(二)建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。
第十四條 業主可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選相應區域內的業主為業主代表。
業主可以接受同一物業管理區域內的其他業主書面委托在一定期限內代其行使共同管理權。
非業主使用人可以接受業主書面委托行使業主權利，但不得擔任業主委員會委員。
第十五條 首次業主大會會議應當表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會。
劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。物業管理區域內尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業由建設單位履行業主職責。業主委員會應當將業主大會決定的事項書面告知建設單位。建設單位銷售該物業管理區域內的物業的，應當在銷售合同中注明業主大會的決定事項。
第十六條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。建設單位應當在物業交付使用前將首次業主大會會議籌備經費交給街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，由業主大會籌備組使用。
籌備經費應當專戶儲存，專款專用。首次業主大會會議召開后，業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況向全體業主公布，接受全體業主的監督。籌備經費的結余部分應當納入物業專項維修資金或者根據業主大會的決定使用。
第十七條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者受其委托的社區居民委員會應當對業主大會會議表決情況進行監督。
業主委員會不按照規定組織召開業主大會會議的，業主可以請求物業所在區、縣(市)房產主管部門，街道辦事處，鄉(鎮)人民政府協調、確定召開時間;逾期仍未召開的，由物業所在區、縣(市)房產主管部門，街道辦事處，鄉(鎮)人民政府指導、幫助社區居民委員會指導業主召開。
第十八條 業主委員會委員應當是本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國家有關法律、法規，遵守臨時管理規約、管理規約和業主大會議事規則。
業主委員會委員人數應當為五人以上單數，由業主大會會議選舉產生。
未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，在新一屆業主委員會產生之前，由物業所在地的社區居民委員會在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導、幫助下指導業主根據業主大會議事規則召開業主大會，并執行業主大會的決定。經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主反對或者業主委員會選舉產生后，社區居民委員會應當終止行使本款規定的職責。
第十九條 業主委員會可以設立候補委員制度。候補委員人數不超過業主委員會正式委員人數的百分之五十。候補委員可以與正式委員一同由業主大會選舉產生，其選舉產生規則、任職資格和職務終止規則應當與正式委員相同。設立候補委員的，應當和業主委員會一并備案。
業主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數不超過正式委員總人數的百分之五十的，可以從候補委員中按照得票數的多少自動遞補，并且在本物業管理區域內公告。業主委員會委員缺額人數超過正式委員總人數的百分之五十的，應當重新選舉業主委員會。候補委員具體遞補規則等內容應當在業主大會議事規則中予以明確。
第二十條 業主發現業主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規和業主大會議事規則的規定，提議業主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務：
(一)不履行業主委員會委員職責和業主義務，不遵守管理規約，情節嚴重的;
(二)收受物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬的;
(三)向物業服務企業銷售商品、承攬業務的;
(四)牟取可能妨礙公正履行職務的其他利益的;
(五)其他侵害業主合法權益的行為。
業主大會會議審議決定是否終止業主委員會委員職務時，應當允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。
第二十一條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：
(一)不再是本物業管理區域的業主的;
(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;
(三)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;
(四)被依法追究刑事責任的。
第二十二條 業主委員會應當按照業主大會議事規則規定及業主大會決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當在七日內召開業主委員會會議。
業主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補委員可以列席業主委員會會議，但不具有表決權。
第二十三條 業主委員會應當通過公告等形式及時公布業主大會和業主委員會決定等物業管理中的重大事項，做好物業管理中重要事項的記錄，并接受業主查詢。
業主委員會應當聽取業主和非業主使用人對物業管理和業主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監督。
第二十四條 業主委員會的任期為三至五年，具體由業主大會決定，任期屆滿自行終止。業主委員會委員可以連選連任。業主委員會在任期屆滿的三個月前，應當書面報告所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，并按照規定開展換屆選舉工作。
第二十五條 業主大會選舉產生新一屆業主委員會之日起十日內，上一屆業主委員會應當在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導下，將其保管的有關憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，并完成交接工作。
業主委員會委員資格在任期內提前終止的，應當在終止之日起三日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。
拒不移交本條第一、二款所述物品的，業主委員會可以請求物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者公安機關協助移交。
第二十六條 業主大會、業主委員會的運作經費由全體業主共同承擔。物業管理區域內有共用部位、共用設施設備收益的，運作經費可以在共用部位、共用設施設備收益中列支，具體額度由首次業主大會籌備組或者業主委員會提出意見，并在業主大會會議上表決通過后執行。
業主委員會應當每年公布上一年度業主大會、業主委員會運作經費的使用情況，接受全體業主的監督。
第三章 物業管理服務
第二十七條 物業管理區域由所在區、縣(市)房產主管部門會同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會，遵循相對集中、便于管理的原則，按照下列方法根據物業的共用設施設備配置、建筑規模、社區建設等因素進行劃分：
(一)新建物業項目，包括分期開發或者有兩個以上建設單位開發建設的區域，擁有共用主要配套設施設備的，核定為一個物業管理區域;
(二)舊城區規劃范圍內新開發建設的項目，與周邊原有項目房屋相毗連的，經各自的業主大會同意，可以歸并一個物業管理區域。
建設單位應當在取得建設工程規劃許可證之日起三十日內，向項目所在區、縣(市)房產主管部門提供建設項目規劃設計方案、總平面圖和建設工程規劃許可證及附件附圖。區、縣(市)房產主管部門應當在收到相關材料之日起十個工作日內核定物業管理區域并書面告知開發建設單位。
跨區、跨街道或者鄉(鎮)的建設項目，由所在區或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府共同的上一級房產主管部門會同同級民政部門負責劃分物業管理區域。
建設單位在房屋銷售時，應當將有關主管部門核定的物業管理區域范圍，通過合同約定方式向物業買受人明示。
第二十八條 具備下列條件之一的，業主委員會可以向所在區、縣(市)房產主管部門提出調整物業管理區域的要求：
(一)經自然分割或者習慣形成的兩個以上相對獨立區域，能明確分清共用配套設施設備管理維護責任，并經各區域中專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意劃分為多個物業管理區域的;
(二)兩個以上獨立物業管理區域經各自業主大會同意，合并為一個物業管理區域的。
要求調整物業管理區域的，業主委員會應當提交物業管理區域劃分方案、物業管理用房劃分方案、設施設備維護管理責任劃分方案、調整后物業管理區域管理方案和業主大會決議等材料。所在區、縣(市)房產主管部門應當在收到相關材料之日起二十個工作日內，會同當地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會作出是否調整物業管理區域的決定。
第二十九條 建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記前，按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經營用房。但物業管理區域內的物業均為非住宅的，按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業管理辦公用房。城鄉規劃主管部門批建為商業或者辦公用途的地下部分建筑面積計入地上總建筑面積。
物業管理用房的具體位置和面積應當在建設工程規劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業銷售(預售)證之前予以確定。物業管理用房的所有權屬于該物業管理區域內的全體業主，其所有權不得分割、轉讓和抵押，其用途不得擅自改變。
業主委員會成立之前，物業管理用房由區、縣(市)房產主管部門代為接收后移交前期物業服務企業使用和經營。前期物業服務企業出租物業經營用房的，租賃期限最長不超過業主委員會成立后十二個月。業主委員會成立后，物業管理用房的使用和經營方案應當經業主委員會同意并公告。
第三十條 一個物業管理區域應當由一個具備相應資質的物業服務企業統一提供物業服務。已成立業主大會的物業管理區域，經專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意，可以根據物業特點自行決定選聘物業服務企業的資質等級及服務內容。
第三十一條 住宅物業的建設單位應當通過招標投標方式選聘物業服務企業進行前期物業服務，并簽訂前期物業服務合同。其中，物業管理區域總建筑面積超過十萬平方米的，應當采用公開招標方式選聘物業服務企業;投標人少于三個、物業管理區域總建筑面積小于五萬平方米的，經物業所在地區、縣(市)房產主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業，并簽訂前期物業服務合同。同一物業管理區域內的非住宅面積計入物業管理區域總面積。
前期物業服務合同約定期限的，其期限不短于物業管理區域具備成立業主大會條件之日起一年。前期物業服務期間，物業服務企業經征得物業管理區域內專有部分面積占建筑總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意后，提前終止有約定期限的前期物業服務合同的，自書面通知到達建設單位之日起滿三個月時合同終止。建設單位應當按照物業管理及前期物業管理招標投標相關規定及時另行選聘物業服務企業。但業主大會已經按照規定選聘物業服務企業的，自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，該前期物業服務合同終止。
第十五條 首次業主大會會議應當表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會。
劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。物業管理區域內尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業由建設單位履行業主職責。業主委員會應當將業主大會決定的事項書面告知建設單位。建設單位銷售該物業管理區域內的物業的，應當在銷售合同中注明業主大會的決定事項。
第十六條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。建設單位應當在物業交付使用前將首次業主大會會議籌備經費交給街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，由業主大會籌備組使用。
籌備經費應當專戶儲存，專款專用。首次業主大會會議召開后，業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況向全體業主公布，接受全體業主的監督。籌備經費的結余部分應當納入物業專項維修資金或者根據業主大會的決定使用。
第十七條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者受其委托的社區居民委員會應當對業主大會會議表決情況進行監督。
業主委員會不按照規定組織召開業主大會會議的，業主可以請求物業所在區、縣(市)房產主管部門，街道辦事處，鄉(鎮)人民政府協調、確定召開時間;逾期仍未召開的，由物業所在區、縣(市)房產主管部門，街道辦事處，鄉(鎮)人民政府指導、幫助社區居民委員會指導業主召開。
第十八條 業主委員會委員應當是本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國家有關法律、法規，遵守臨時管理規約、管理規約和業主大會議事規則。
業主委員會委員人數應當為五人以上單數，由業主大會會議選舉產生。
未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，在新一屆業主委員會產生之前，由物業所在地的社區居民委員會在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導、幫助下指導業主根據業主大會議事規則召開業主大會，并執行業主大會的決定。經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主反對或者業主委員會選舉產生后，社區居民委員會應當終止行使本款規定的職責。
第十九條 業主委員會可以設立候補委員制度。候補委員人數不超過業主委員會正式委員人數的百分之五十。候補委員可以與正式委員一同由業主大會選舉產生，其選舉產生規則、任職資格和職務終止規則應當與正式委員相同。設立候補委員的，應當和業主委員會一并備案。
業主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數不超過正式委員總人數的百分之五十的，可以從候補委員中按照得票數的多少自動遞補，并且在本物業管理區域內公告。業主委員會委員缺額人數超過正式委員總人數的百分之五十的，應當重新選舉業主委員會。候補委員具體遞補規則等內容應當在業主大會議事規則中予以明確。
第二十條 業主發現業主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規和業主大會議事規則的規定，提議業主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務：
(一)不履行業主委員會委員職責和業主義務，不遵守管理規約，情節嚴重的;
(二)收受物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬的;
(三)向物業服務企業銷售商品、承攬業務的;
(四)牟取可能妨礙公正履行職務的其他利益的;
(五)其他侵害業主合法權益的行為。
業主大會會議審議決定是否終止業主委員會委員職務時，應當允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。
第二十一條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：
(一)不再是本物業管理區域的業主的;
(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;
(三)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;
(四)被依法追究刑事責任的。
第二十二條 業主委員會應當按照業主大會議事規則規定及業主大會決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當在七日內召開業主委員會會議。
業主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補委員可以列席業主委員會會議，但不具有表決權。
第二十三條 業主委員會應當通過公告等形式及時公布業主大會和業主委員會決定等物業管理中的重大事項，做好物業管理中重要事項的記錄，并接受業主查詢。
業主委員會應當聽取業主和非業主使用人對物業管理和業主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監督。
第二十四條 業主委員會的任期為三至五年，具體由業主大會決定，任期屆滿自行終止。業主委員會委員可以連選連任。業主委員會在任期屆滿的三個月前，應當書面報告所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，并按照規定開展換屆選舉工作。
第二十五條 業主大會選舉產生新一屆業主委員會之日起十日內，上一屆業主委員會應當在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導下，將其保管的有關憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，并完成交接工作。
業主委員會委員資格在任期內提前終止的，應當在終止之日起三日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。
拒不移交本條第一、二款所述物品的，業主委員會可以請求物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者公安機關協助移交。
第二十六條 業主大會、業主委員會的運作經費由全體業主共同承擔。物業管理區域內有共用部位、共用設施設備收益的，運作經費可以在共用部位、共用設施設備收益中列支，具體額度由首次業主大會籌備組或者業主委員會提出意見，并在業主大會會議上表決通過后執行。
業主委員會應當每年公布上一年度業主大會、業主委員會運作經費的使用情況，接受全體業主的監督。
第三章 物業管理服務
第二十七條 物業管理區域由所在區、縣(市)房產主管部門會同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會，遵循相對集中、便于管理的原則，按照下列方法根據物業的共用設施設備配置、建筑規模、社區建設等因素進行劃分：
(一)新建物業項目，包括分期開發或者有兩個以上建設單位開發建設的區域，擁有共用主要配套設施設備的，核定為一個物業管理區域;
(二)舊城區規劃范圍內新開發建設的項目，與周邊原有項目房屋相毗連的，經各自的業主大會同意，可以歸并一個物業管理區域。
建設單位應當在取得建設工程規劃許可證之日起三十日內，向項目所在區、縣(市)房產主管部門提供建設項目規劃設計方案、總平面圖和建設工程規劃許可證及附件附圖。區、縣(市)房產主管部門應當在收到相關材料之日起十個工作日內核定物業管理區域并書面告知開發建設單位。
跨區、跨街道或者鄉(鎮)的建設項目，由所在區或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府共同的上一級房產主管部門會同同級民政部門負責劃分物業管理區域。
建設單位在房屋銷售時，應當將有關主管部門核定的物業管理區域范圍，通過合同約定方式向物業買受人明示。
第二十八條 具備下列條件之一的，業主委員會可以向所在區、縣(市)房產主管部門提出調整物業管理區域的要求：
(一)經自然分割或者習慣形成的兩個以上相對獨立區域，能明確分清共用配套設施設備管理維護責任，并經各區域中專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意劃分為多個物業管理區域的;
(二)兩個以上獨立物業管理區域經各自業主大會同意，合并為一個物業管理區域的。
要求調整物業管理區域的，業主委員會應當提交物業管理區域劃分方案、物業管理用房劃分方案、設施設備維護管理責任劃分方案、調整后物業管理區域管理方案和業主大會決議等材料。所在區、縣(市)房產主管部門應當在收到相關材料之日起二十個工作日內，會同當地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會作出是否調整物業管理區域的決定。
第二十九條 建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記前，按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經營用房。但物業管理區域內的物業均為非住宅的，按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業管理辦公用房。城鄉規劃主管部門批建為商業或者辦公用途的地下部分建筑面積計入地上總建筑面積。
物業管理用房的具體位置和面積應當在建設工程規劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業銷售(預售)證之前予以確定。物業管理用房的所有權屬于該物業管理區域內的全體業主，其所有權不得分割、轉讓和抵押，其用途不得擅自改變。
業主委員會成立之前，物業管理用房由區、縣(市)房產主管部門代為接收后移交前期物業服務企業使用和經營。前期物業服務企業出租物業經營用房的，租賃期限最長不超過業主委員會成立后十二個月。業主委員會成立后，物業管理用房的使用和經營方案應當經業主委員會同意并公告。
第三十條 一個物業管理區域應當由一個具備相應資質的物業服務企業統一提供物業服務。已成立業主大會的物業管理區域，經專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意，可以根據物業特點自行決定選聘物業服務企業的資質等級及服務內容。
第三十一條 住宅物業的建設單位應當通過招標投標方式選聘物業服務企業進行前期物業服務，并簽訂前期物業服務合同。其中，物業管理區域總建筑面積超過十萬平方米的，應當采用公開招標方式選聘物業服務企業;投標人少于三個、物業管理區域總建筑面積小于五萬平方米的，經物業所在地區、縣(市)房產主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業，并簽訂前期物業服務合同。同一物業管理區域內的非住宅面積計入物業管理區域總面積。
前期物業服務合同約定期限的，其期限不短于物業管理區域具備成立業主大會條件之日起一年。前期物業服務期間，物業服務企業經征得物業管理區域內專有部分面積占建筑總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意后，提前終止有約定期限的前期物業服務合同的，自書面通知到達建設單位之日起滿三個月時合同終止。建設單位應當按照物業管理及前期物業管理招標投標相關規定及時另行選聘物業服務企業。但業主大會已經按照規定選聘物業服務企業的，自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，該前期物業服務合同終止。
第五章 物業保修金和物業專項維修資金
第四十八條 用于銷售的物業，建設單位在房屋產權初始登記之前，應當按照物業建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業保修金，作為物業保修期內維修費用的保證。物業建筑安裝總造價應當以建設項目工程決算金額為準;在房屋產權初始登記時無法提供工程決算報告的，可以以市建設主管部門頒發的建筑工程施工許可證中明確的合同造價作為預交物業保修金的基數，并根據工程決算報告提請結算最終金額。
物業保修金實行“統一交存、權屬不變、專款專用、政府監管”的原則，由市、縣(市)房產主管部門指定的機構(以下稱保修金管理機構)統一管理。
第四十九條 在物業保修期內有下列情形之一，建設單位不履行保修責任或者因歇業、破產等原因無法履行保修責任的，維修費用在物業保修金中列支：
(一)經專業機構鑒定或者相關質量主管部門認定房屋建筑安裝工程存在質量問題的;
(二)經城鄉規劃主管部門認定未按照經批準的建設工程設計方案進行配套設施建設的。
需要使用物業保修金的，由相關業主或者業主委員會提出申請，經保修金管理機構核實后撥付，由業主委員會組織維修。
第五十條 物業保修金存儲期限為八年。存儲期間每年結息一次，當年交存、使用或者退還的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。
物業保修金存儲期間，建設單位因注銷、清算等原因，無法繼續履行保修責任的，可以申請由相關聯的非自然人股東繼續履行保修責任，并將原交存的物業保修金本息變更至該非自然人股東名下。
物業保修金存儲期滿后，保修金管理機構應當將物業保修金本息余額退還給建設單位。建設單位因歇業、破產或者出現其他情形致使單位不存在且未辦理前款手續的，保修金管理機構應當進行公示，公示期為三十日。公示期滿無異議的，物業保修金本息余額轉為同一物業管理區域的物業專項維修資金。
第五十一條 物業專項維修資金實行“業主交納、統一存儲、按幢核算、建賬到戶”和“業主決策、專款專用、政府監管”的原則，由市、縣(市)人民政府指定的機構(以下稱維修資金管理機構)統一管理，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。
物業專項維修資金應當建立年度公布及日常查詢制度，并接受業主和房產、財政部門的監督。
第五十二條 首期物業專項維修資金由建設單位代收代交。建設單位應當在房屋產權初始登記之前，按照物業總建筑面積及交存標準向維修資金管理機構統一交存。物業交付使用時建設單位按照專有部分建筑面積及同一交存標準向業主收取，其余部分的首期物業專項維修資金由建設單位承擔。
前款所稱物業總建筑面積以具有法定測繪資質的單位提供的測繪成果為準;前款所稱交存標準為房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價的百分之五至百分之八，具體標準由房產主管部門會同同級財政部門根據當地實際和房屋結構類型確定，報經市、縣(市)人民政府批準后公布。
第五十三條 物業專項維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十時，維修資金管理機構應當及時通知相應物業管理區域的業主委員會組織續交。續交方式、金額等具體事項由該物業管理區域管理規約規定或者業主大會決定。
第五十四條 物業專項維修資金存款每年計息一次，當年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。
物業專項維修資金的利差余額按照收益分攤原則建立相應物業管理區域的維修資金公共賬戶，統籌用于共用部位、共用設施設備的應急維修。
第五十五條 使用物業專項維修資金按照下列程序辦理：
(一)物業服務企業提出維修內容、施工單位、工程預算方案及資金申請額等相關事項;
(二)業主委員會審核維修內容、施工單位、工程預算方案及資金申請額等事項后征求業主意見，同時將上述事項在物業管理區域內公示;
(三)征得維修資金列支范圍內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數占總人數三分之二以上的業主同意后，由物業服務企業持申請表、工程預算方案及經業主委員會確認的征求業主意見表等資料，向維修資金管理機構提出申請;
(四)維修資金管理機構經核實后，撥付核實額度百分之五十至七十的維修費用;
(五)工程完工后，物業服務企業持具備法定資質的專門機構出具的審計報告書、業主委員會審核簽章的施工承包合同、工程款及審計費發票、業主委員會驗收合格證明等資料向維修資金管理機構申請撥付維修費用的余額。工程決算金額在一萬元以內的，經業主委員會審核同意，可以免予審計。
工程決算金額超出預算金額百分之二十以上或者一萬元以上的，超出部分需按照使用程序重新申報。
第五十六條 電梯、消防設施設備嚴重損壞，危及公共安全的，經業主委員會書面同意后，可以按照下列簡易程序申請使用物業專項維修資金：
(一)物業服務企業向所在區、縣(市)質監或者消防部門提交經業主委員會同意的電梯或者消防設施設備維修報告;
(二)質監或者消防部門對工程維修內容、工程預算、施工單位等事項予以書面確認。物業服務企業應當將確認內容在物業管理區域內公示，公示期限不少于五日;
(三)物業服務企業持質監或者消防部門的確認書、工程預算方案、業主委員會的書面同意意見等資料，向維修資金管理機構申請物業專項維修資金;
(四)維修資金管理機構經審核后，撥付核實額度百分之五十至七十的維修費用;
(五)工程完工后，物業服務企業持由質監或者消防部門出具的整改合格證明、經審計的工程決算報告等，向維修資金管理機構申請撥付維修費用的余額;
(六)業主委員會應當在物業專項維修資金撥付使用完畢后一個月內向全體業主公告。
第五十七條 經物業管理區域內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數占總人數三分之二以上的業主同意，可以采用業主自主管理物業專項維修資金的方式，由業主大會授權業主委員會負責物業專項維修資金的日常管理。
實行物業專項維修資金自主管理的，應當按照下列程序辦理：
(一)由業主委員會草擬自主管理物業專項維修資金的實施方案，方案應當明確物業專項維修資金的存儲銀行、計息方法、管理費用列支渠道及數額、使用流程、本息余額查詢及公布方案等內容;
(二)召開業主大會會議對實施方案進行表決。業主大會會議應當邀請街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會代表列席。實施方案應當征得物業管理區域內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數占總人數三分之二以上的業主同意;
(三)業主委員會將實施方案、業主表決意見明細情況及業主大會決定等相關資料報維修資金管理機構;
(四)維修資金管理機構對申請資料進行核實，將實施方案、業主表決意見明細情況及業主大會決定在相關物業管理區域內公示，公示期不少于三十日。發現申請資料有任何虛假情形的，維修資金管理機構不予辦理資金移交手續。
第五十八條 任何機構和個人不得將物業保修金和物業專項維修資金用于出借、擔保及任何經營性活動。
第六章 法律責任
第五十九條 對違反本條例的行為，國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》等法律、法規已有規定的，按照相關規定處罰;沒有規定的，按照本條例的規定予以處罰。
本條例規定的行政處罰，屬于經國務院或者省人民政府批準的城市管理相對集中行政處罰權范圍的，由城市管理行政執法機關負責實施。
第六十條 建設單位未按照本條例第十六條第一款規定交納首次業主大會會議籌備經費的，由區、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處五千元罰款。
第六十一條 物業服務企業違反本條例第三十四條第三款規定，未按照要求將物業服務合同備案的，由區、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處二千元以上五千元以下罰款。
第六十二條 物業服務企業違反本條例第三十六條第一款規定，退出物業服務時未移交物業管理檔案、資料和相關財物的，由區、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。
第六十三條 物業服務企業違反本條例第三十九條第三款規定，未按照要求公布經營性收益收支情況，由區、縣(市)房產主管部門責令改正，可以處五千元以上一萬元以下罰款。
第六十四條 業主或者非業主使用人違反本條例第四十二條第一款第一項、第二項規定的，由區、縣(市)房產主管部門責令改正，恢復原狀，可以處五萬元以上十萬元以下罰款;情節較輕的，可以處一萬元以上五萬元以下罰款。
第六十五條 業主或者非業主使用人違反本條例第四十二條第一款第三項、第四項、第五項規定的，由城鄉規劃主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第六項規定的，由市政設施和公用事業主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第七項規定的，由綠化主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第八項規定的，由公安機關消防機構或者公安派出所依法查處;違反本條例第四十二條第一款第九項規定的，由環境保護主管部門依法查處。
違反本條例第四十二條第一款第十項規定的，相關利害關系人可以依法向人民法院提起訴訟。
第六十六條 建設單位違反本條例第四十八條、第五十二條規定，不按照要求交存物業保修金、物業專項維修資金的，由市、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。
第六十七條 違反本條例規定，房產主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分：
(一)挪用物業專項維修資金或者物業保修金的;
(二)發現違法行為不依法予以查處的;
(三)利用職務之便，收受建設單位或者其他人的財物等不正當利益的;
(四)其他玩忽職守、濫用職權、以權謀私的行為。
第七章 附則
第六十八條 本條例自20**年5月1日起施行。
篇3：物業管理條例(2007修正)
物業管理條例(20**修正)
中華人民共和國國務院令
第504號
現公布《國務院關于修改〈物業管理條例〉的決定》，自20**年10月1日起施行。
總理 *
二○○七年八月二十六日
國務院關于修改
《物業管理條例》的決定
根據《中華人民共和國物權法》的有關規定，國務院決定對《物業管理條例》作如下修改：
一、將第十條第一款修改為：“同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。”
刪除第十條第二款。
二、將第十一條修改為：“下列事項由業主共同決定：
“(一)制定和修改業主大會議事規則;
“(二)制定和修改管理規約;
“(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;
“(四)選聘和解聘物業服務企業;
“(五)籌集和使用專項維修資金;
“(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;
“(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。”
三、將第十二條修改為：“業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
“業主可以委托代理人參加業主大會會議。
“業主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意;決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
“業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。
“業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。”
四、將第十九條第二款修改為：“業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。”
此外，根據《中華人民共和國物權法》的有關規定，將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”，將“業主公約”修改為“管理規約”，將“業主臨時公約”修改為“臨時管理規約”，并對個別條文的文字作了修改。
本決定自20**年10月1日起施行。
《物業管理條例》根據本決定作相應的修訂，重新公布。
物業管理條例
(20**年6月8日中華人民共和國國務院令第379號公布 根據20**年8月26日《國務院關于修改〈物業管理條例〉的決定》修訂)
第一章 總則
第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定本條例。
第二條 本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
第三條 國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。
第四條 國家鼓勵采用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。
第五條 國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
第二章 業主及業主大會
第六條 房屋的所有權人為業主。
業主在物業管理活動中，享有下列權利：
(一)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務;
(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;
(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;
(四)參加業主大會會議，行使投票權;
(五)選舉業主委員會成員，并享有被選舉權;
(六)監督業主委員會的工作;
(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;
(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;
(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規規定的其他權利。
第七條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：
(一)遵守管理規約、業主大會議事規則;
(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業服務費用;
(六)法律、法規規定的其他義務。
第八條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。
業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
第九條 一個物業管理區域成立一個業主大會。
物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
第十條 同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第十一條 下列事項由業主共同決定：
(一)制定和修改業主大會議事規則;
(二)制定和修改管理規約;
(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;
(四)選聘和解聘物業服務企業;
(五)籌集和使用專項維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;
(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
第十二條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
業主可以委托代理人參加業主大會會議。
業主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意;決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。
業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
第十三條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
第十四條 召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主。
住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。
業主委員會應當做好業主大會會議記錄。
第十五條 業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：
(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;
(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;
(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;
(四)監督管理規約的實施;
(五)業主大會賦予的其他職責。
第十六條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。
業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。
業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。
第十七條 管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。
管理規約對全體業主具有約束力。
第十八條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。
第十九條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
第二十條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。
在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。
住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。
第三章 前期物業管理
第二十一條 在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。
第二十二條 建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。
第二十三條 建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明。
物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。
第二十四條 國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
第二十五條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。
第二十六條 前期物業服務合同可以約定期限;但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
第二十七條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
第二十八條 物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。
第二十九條 在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;
(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
(四)物業管理所必需的其他資料。
物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。
第三十條 建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。
第三十一條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。
第四章 物業管理服務
第三十二條 從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。
國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。
第三十三條 從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。
第三十四條 一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。
第三十五條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。
物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
第三十六條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。
物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第三十七條 物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。
業主委員會應當向物業服務企業移交本條例第二十九條第一款規定的資料。
第三十八條 物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。
第三十九條 物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。
物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業服務企業的，物業服務企業之間應當做好交接工作。
第四十條 物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。
第四十一條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。
第四十二條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。
第四十三條 縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督。
第四十四條 物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。
第四十五條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。
物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。
第四十六條 對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。
有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第四十七條 物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。
物業服務企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。
第四十八條 物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。
物業使用人違反本條例和管理規約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。
第四十九條 縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴。
第五章 物業的使用與維護
第五十條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。
業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業;物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。
第五十一條 業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。
因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意;物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。
業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。
第五十二條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。
前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
第五十三條 業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。
物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。
第五十四條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。
專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。
第五十五條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第五十六條 物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。
責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。
第六章 法律責任
第五十七條 違反本條例的規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。
第五十八條 違反本條例的規定，建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第五十九條 違反本條例的規定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業服務企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第六十條 違反本條例的規定，未取得資質證書從事物業管理的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
以欺騙手段取得資質證書的，依照本條第一款規定處罰，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
第六十一條 違反本條例的規定，物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第六十二條 違反本條例的規定，物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第六十三條 違反本條例的規定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款;物業服務企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書;構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
第六十四條 違反本條例的規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
第六十五條 違反本條例的規定，未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。
第六十六條 違反本條例的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款;所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用：
(一)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的;
(三)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。
個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第六十七條 違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。
第六十八條 業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第六十九條 違反本條例的規定，國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
第七章 附則
第七十條 本條例自20**年9月1日起施行。