案例分析：物業(yè)公司“候補(bǔ)”資質(zhì)補(bǔ)正 前期合同有效
案例：
穗鑫物業(yè)管理有限公司于20**年6月成立，于20**年11月取得三級(jí)物業(yè)服務(wù)資質(zhì)，并接受開發(fā)商穗鑫發(fā)展公司委托為廣州市穗鑫花園提供前期物業(yè)服務(wù)，約定服務(wù)期限為20**年7月到20**年7月，住宅部分的收費(fèi)為每平方米每月1.8元，業(yè)主在每月的12日之前交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)
。
王家俊是小區(qū)23棟業(yè)主，于20**年12月開始拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)。經(jīng)穗鑫物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱穗鑫公司）多次催繳，業(yè)主以穗鑫公司沒有取得物業(yè)服務(wù)資質(zhì)合同無效為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。穗鑫公司多次催繳未果后，于20**年9月21日將業(yè)主訴至法院，要求被告王家俊交納從20**年12月到20**年9月期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)及相應(yīng)的滯納金。
爭(zhēng)議焦點(diǎn)：
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不具備物業(yè)服務(wù)資質(zhì)，其與開發(fā)商簽訂的物業(yè)服務(wù)合同是否有效？
律師觀點(diǎn)：
一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)雖不具備物業(yè)服務(wù)資質(zhì)，但不宜直接認(rèn)定物業(yè)服務(wù)合同無效
國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十二條規(guī)定：“從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格；國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。”第六十條規(guī)定：“違反本條例規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。”根據(jù)上述規(guī)定，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有取得物業(yè)管理資質(zhì)證書而從事物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)受到行政主管部門的行政處罰，這屬于行業(yè)監(jiān)管的行政法管理范疇。在民事法律領(lǐng)域，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有取得物業(yè)服務(wù)資質(zhì)而為業(yè)主提供了物業(yè)服務(wù)的，是否有權(quán)向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)呢？
《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋（一）》第四條規(guī)定，合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常務(wù)委員會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。《物業(yè)管理?xiàng)l例》屬于國(guó)務(wù)院頒布的行政法規(guī)，違反行政法規(guī)的合同是無效的。那么，物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有取得物業(yè)服務(wù)資質(zhì)而為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)的行為是否屬于違反行政法規(guī)的“強(qiáng)制性規(guī)定”呢？
20**年5月13日施行的《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋（二）》第十四條規(guī)定：“合同法第五十二條第五項(xiàng)規(guī)定的‘強(qiáng)制性規(guī)定’，是指效力性的強(qiáng)制性規(guī)定。”20**年7月7日，《最高人民法院印發(fā)<關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見>的通知》第十五條規(guī)定：“人民法院應(yīng)當(dāng)注意根據(jù)《合同法解釋（二）》第十四條之規(guī)定，注意區(qū)分效力性強(qiáng)制性規(guī)定和管理性強(qiáng)制性規(guī)定。違反效力性強(qiáng)制性規(guī)定的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效；違反管理性強(qiáng)制性規(guī)定的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況認(rèn)定其效力。”第十六條規(guī)定：“人民法院應(yīng)當(dāng)綜合法律法規(guī)的意旨，權(quán)衡相互沖突的權(quán)益，諸如權(quán)益的種類、交易安全以及其所規(guī)制的對(duì)象等，綜合認(rèn)定強(qiáng)制性規(guī)定的類型。如果強(qiáng)制性規(guī)范規(guī)制的是合同行為本身即只要該合同行為發(fā)生即絕對(duì)地?fù)p害國(guó)家利益或者社會(huì)公共利益的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。如果強(qiáng)制性規(guī)定規(guī)制的是當(dāng)事人的‘市場(chǎng)準(zhǔn)入’資格而非某種類型的合同行為，或者規(guī)制的是某種合同的履行行為而非某類合同行為，人民法院對(duì)于此類合同效力的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)慎重把握，必要時(shí)應(yīng)當(dāng)征求相關(guān)立法部門的意見或者請(qǐng)示上級(jí)人民法院。”物業(yè)服務(wù)資質(zhì)制度屬于規(guī)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)的“市場(chǎng)準(zhǔn)入”資格的管理性強(qiáng)制性規(guī)定，法院在審理該類民事糾紛時(shí)應(yīng)慎重認(rèn)定此類合同的效力，不宜一律認(rèn)定未取得資質(zhì)期間的物業(yè)服務(wù)合同無效。
二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)后來取得了物業(yè)管理資質(zhì)，應(yīng)適用合同效力的補(bǔ)正原則認(rèn)定合同有效
司法實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)這樣的問題：物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同時(shí)雖然不具備相關(guān)的資質(zhì)，但在合同簽訂的一段時(shí)間后取得了相關(guān)的資質(zhì)，那么其所簽訂的合同效力如何認(rèn)定？對(duì)此，筆者認(rèn)為應(yīng)適用合同效力的補(bǔ)正原則來加以解決，即當(dāng)事人事后取得相關(guān)資質(zhì)的，可以認(rèn)定合同有效。《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程
施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第五條規(guī)定：“承包人超越資質(zhì)等級(jí)許可的業(yè)務(wù)范圍簽訂建設(shè)工程施工合同，在建設(shè)工程竣工前取得相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)，當(dāng)事人請(qǐng)求按照無效合同處理的，不予支持。”由此可見，資質(zhì)問題可以通過一定的方式補(bǔ)正。本案中，穗鑫公司雖然在簽訂合同時(shí)沒有取得物業(yè)服務(wù)資質(zhì)，但是在合同履行一段時(shí)間后取得了物業(yè)服務(wù)三級(jí)資質(zhì)證書，具備了物業(yè)服務(wù)行業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入的條件，可以認(rèn)定其與建設(shè)單位簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同是有效的。法院判決：
原告在20**年11月之前雖未取得物業(yè)服務(wù)資質(zhì)，但其根據(jù)與開發(fā)建設(shè)單位簽訂的物業(yè)服務(wù)合同提供了物業(yè)管理服務(wù)，被告也實(shí)際享受了原告提供的物業(yè)服務(wù)。且原告于20**年11月已經(jīng)取得了三級(jí)物業(yè)服務(wù)資質(zhì)證書，證明原告已經(jīng)具備了相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)條件。因此，被告應(yīng)當(dāng)按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定向原告交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。固法院判令被告向原告交納從20**年12月到20**年9月期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)及逾期交納的滯納金。
篇2：物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法(2007修正)
物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法(20**修正)
《建設(shè)部關(guān)于修改〈物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法〉的決定》已于20**年10月30日經(jīng)建設(shè)部第142次常務(wù)會(huì)議討論通過，現(xiàn)予發(fā)布，自發(fā)布之日起施行。
建設(shè)部部長(zhǎng) 汪光燾二○○七年十一月二十六日
建設(shè)部關(guān)于修改《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的決定
建設(shè)部決定對(duì)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》(建設(shè)部令第125號(hào))作如下修改：
一、刪去第十七條、第十八條、第二十二條。
二、將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。
此外，對(duì)條文順序作相應(yīng)的調(diào)整。
本決定自發(fā)布之日起施行。《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》根據(jù)本決定作相應(yīng)的修改，重新發(fā)布。
（20**年3月17日建設(shè)部令第125號(hào)，20**年11月26日根據(jù)《建設(shè)部關(guān)于修改<物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法>的決定》修正）
物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法(20**修正本)
第一條 為了加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理，規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，制定本辦法。
第二條 在中華人民共和國(guó)境內(nèi)申請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，實(shí)施對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理，適用本辦法。
本辦法所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。
第三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。
第四條 國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。
省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)和三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。
設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。
第五條 各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件如下：
（一）一級(jí)資質(zhì)：
1.注冊(cè)資本人民幣500萬元以上；
2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于20人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；
3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；
4.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100％：
（1）多層住宅200萬平方米；
（2）高層住宅100萬平方米；
（3）獨(dú)立式住宅（別墅）15萬平方米；
（4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬平方米。
5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。
（二）二級(jí)資質(zhì)：
1.注冊(cè)資本人民幣300萬元以上；
2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于10人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；
3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；
4.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100％：
（1）多層住宅100萬平方米；
（2）高層住宅50萬平方米；
（3）獨(dú)立式住宅（別墅）8萬平方米；
（4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬平方米。
5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。
（三）三級(jí)資質(zhì)：
1.注冊(cè)資本人民幣50萬元以上；
2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；
3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書
4.有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目；
5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。
第六條 新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件向工商注冊(cè)所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)：
（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照；
（二）企業(yè)章程；
（三）驗(yàn)資證明；
（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；
（五）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同。
第七條 新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按照最低等級(jí)核定，并設(shè)一年的暫定期。
第八條 一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目。
二級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項(xiàng)目和8萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
三級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
第九條 申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：
（一）企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表；
（二）營(yíng)業(yè)執(zhí)照；
（三）企業(yè)資質(zhì)證書正、副本；
（四）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同，工程、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證書和勞動(dòng)合同；
（五）物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件；
（六）物業(yè)管理業(yè)績(jī)材料。
第十條 資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)自受理企業(yè)申請(qǐng)之日起20個(gè)工作日內(nèi)，對(duì)符合相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)條件的企業(yè)核發(fā)資質(zhì)證書；一級(jí)資質(zhì)審批前，應(yīng)當(dāng)由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門或者直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門審查，審查期限為20個(gè)工作日。
第十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)，在申請(qǐng)之日前一年內(nèi)有下列行為之一的，資質(zhì)審批部門不予批準(zhǔn)：
（一）聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的；
（二）將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人的；
（三）挪用專項(xiàng)維修資金的；
（四）擅自改變物業(yè)管理用房用途的；
（五）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；
（六）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的；
（七）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的；
（八）物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，不按照規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的；
（九）與物業(yè)管理招標(biāo)人或者其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)的；
（十）不履行物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主投訴較多，經(jīng)查證屬實(shí)的；
（十一）超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的；
（十二）出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的；
（十三）發(fā)生重大責(zé)任事故的。
第十二條 資質(zhì)證書分為正本和副本，由國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門統(tǒng)一印制，正、副本具有同等法律效力。
第十三條 任何單位和個(gè)人不得偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書。
企業(yè)遺失資質(zhì)證書，應(yīng)當(dāng)在新聞媒體上聲明后，方可申請(qǐng)補(bǔ)領(lǐng)。
第十四條 企業(yè)發(fā)生分立、合并的，應(yīng)當(dāng)在向工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門申請(qǐng)辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)，并重新核定資質(zhì)等級(jí)。
第十五條 企業(yè)的名稱、法定代表人等事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書變更手續(xù)。
第十六條 企業(yè)破產(chǎn)、歇業(yè)或者因其他原因終止業(yè)務(wù)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照注銷手續(xù)后15日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)。
第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得資質(zhì)證書后，不得降低企業(yè)的資質(zhì)條件，并應(yīng)當(dāng)接受資質(zhì)審批部門的監(jiān)督檢查。
資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督檢查。
第十八條 有下列情形之一的，資質(zhì)審批部門或者其上級(jí)主管部門，根據(jù)利害關(guān)系人的請(qǐng)求或者根據(jù)職權(quán)可以撤銷資質(zhì)證書：
（一）審批部門工作人員濫用職權(quán)、玩忽職守作出物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批決定的；
（二）超越法定職權(quán)作出物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批決定的；
（三）違反法定程序作出物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批決定的；
（四）對(duì)不具備申請(qǐng)資格或者不符合法定條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)頒發(fā)資質(zhì)證書的；
（五）依法可以撤銷審批的其他情形。
第十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款。
第二十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款。
第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按照本辦法規(guī)定及時(shí)辦理資質(zhì)變更手續(xù)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正，可處2萬元以下的罰款。
第二十二條 資質(zhì)審批部門有下列情形之一的，由其上級(jí)主管部門或者監(jiān)察機(jī)關(guān)責(zé)令改正，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
（一）對(duì)不符合法定條件的企業(yè)頒發(fā)資質(zhì)證書的；
（二）對(duì)符合法定條件的企業(yè)不予頒發(fā)資質(zhì)證書的；
（三）對(duì)符合法定條件的企業(yè)未在法定期限內(nèi)予以審批的；
（四）利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處的；
（五）不履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的。
第二十三條 本辦法自20**年5月1日起施行。
篇3：壹級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理顧問合同
壹級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理顧問合同
國(guó)興物業(yè)ABC項(xiàng)目物業(yè)管理顧問合同
本合同于20__年__月__日由______與國(guó)興物業(yè)酒店管理有限公司在中國(guó)北京訂立。
甲方：________
地址：________
法人代表：
乙方：________物業(yè)酒店管理有限公司
地址：北京市朝陽區(qū)建國(guó)門____號(hào)
法人代表：________
物業(yè)管理資質(zhì)：壹級(jí)，證書編號(hào)：(建)11
甲、乙雙方都是具有合法經(jīng)營(yíng)權(quán)的企業(yè)法人。根據(jù)中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)，在平等、自愿和協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方委托乙方為ABC項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱"本項(xiàng)目")提供物業(yè)管理顧問服務(wù)的有關(guān)事宜達(dá)成一致意見，特訂立本合同。
1、總則
1.1甲方委托乙方為本項(xiàng)目提供物業(yè)管理顧問服務(wù)。
1.2乙方接受甲方的委托，并按照本合同約定的模式為本項(xiàng)目提供物業(yè)管理顧問服務(wù)。
1.3甲方具有本項(xiàng)目的物業(yè)管理權(quán)；乙方具有本項(xiàng)目物業(yè)管理方面的建議權(quán)。
1.4甲、乙雙方在履行本合同的過程中，均應(yīng)遵守中華人民共和國(guó)的法律、法規(guī)及地方政府的有關(guān)條例。
2、名詞釋義
2.1在本合同中，除非另有規(guī)定或主題與上下文相抵觸，否則，下列名詞具有下文所賦予之含義：
2.1.1ABC項(xiàng)目：指坐落于 ，定名為"ABC項(xiàng)目"的建筑群體及其附屬設(shè)施、設(shè)備，物業(yè)類型為，總建筑面積為 平方米。
2.1.2物業(yè)管理顧問服務(wù)酬金：指乙方接受甲方的委托為ABC項(xiàng)目提供物業(yè)管理顧問服務(wù)而獲得的，由甲方定期支付的服務(wù)報(bào)酬。
2.2在本合同中，凡提及任何立法之處，須理解為中國(guó)政府或北京市頒布并生效的法律、法規(guī)。如因法律、法規(guī)的修改使任何一方的經(jīng)濟(jì)利益發(fā)生重大變化時(shí)，雙方應(yīng)及時(shí)協(xié)商，并對(duì)本合同的有關(guān)條款做必要的修改或調(diào)整，以維護(hù)雙方根據(jù)本合同所享有的利益。
3、物業(yè)管理顧問服務(wù)形式
3.1在本項(xiàng)目物業(yè)管理前期，乙方根據(jù)甲方需求，派專業(yè)人員定期(每周一次)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行顧問咨詢和指導(dǎo)；其它時(shí)間通過電話、傳真、電子郵件等方式提供顧問咨詢服務(wù)。
3.2在本項(xiàng)目物業(yè)管理籌備期和物業(yè)正常管理期，乙方向本項(xiàng)目派駐1名首席物業(yè)管理顧問、1名高級(jí)物業(yè)管理顧問，為甲方提供物業(yè)管理顧問服務(wù)。
3.3乙方對(duì)其派駐的物業(yè)管理顧問人員的工作質(zhì)量和服務(wù)行為對(duì)甲方負(fù)責(zé)；甲方對(duì)其聘用的其它物業(yè)管理和服務(wù)人員的工作質(zhì)量和行為負(fù)責(zé)。
3.4在合同執(zhí)行期內(nèi)，乙方總部將提供必要的后援技術(shù)支持服務(wù)。
4、物業(yè)管理顧問服務(wù)內(nèi)容
4.1物業(yè)管理前期的顧問服務(wù)內(nèi)容：
4.1.1對(duì)本項(xiàng)目的功能布局提出建議；
對(duì)本項(xiàng)目的功能布局方案提出建議，使本項(xiàng)目功能布局充分考慮使用者的合理需求及以后的物業(yè)管理的需要。
4.1.2對(duì)設(shè)施、設(shè)備的選型及建材的選料提出建議；
乙方從今后使用及物業(yè)管理的角度，為本項(xiàng)目的設(shè)施、設(shè)備選型和建筑材料的選用向甲方提供建議。
4.1.3對(duì)工程進(jìn)展情況進(jìn)行跟進(jìn)并提出建議；
參加甲方召開的工程例會(huì)，協(xié)助甲方對(duì)承包商和監(jiān)理公司的工作提出建議，對(duì)工程的設(shè)計(jì)方案、施工等方面出現(xiàn)的與物業(yè)管理相關(guān)的問題提出建議。
4.1.4協(xié)助甲方測(cè)算本項(xiàng)目的物業(yè)管理費(fèi)；
根據(jù)甲方提供的有關(guān)本項(xiàng)目的定位、經(jīng)營(yíng)方式、設(shè)備、設(shè)施等資料及政府相關(guān)政策規(guī)定，測(cè)算本項(xiàng)目的物業(yè)管理費(fèi)。
4.1.5協(xié)助甲方制定《臨時(shí)管理規(guī)約》；
根據(jù)國(guó)家建設(shè)部及ABC項(xiàng)目所在地政府的有關(guān)規(guī)定，草擬本項(xiàng)目《臨時(shí)管理規(guī)約》，提供甲方參考。
4.1.6對(duì)本項(xiàng)目銷售提供物業(yè)管理方面的支持。
向本項(xiàng)目的銷售人員提供物業(yè)管理業(yè)務(wù)咨詢；對(duì)本項(xiàng)目的銷售推廣活動(dòng)提供物業(yè)管理業(yè)務(wù)支持。
4.2物業(yè)管理籌備期的顧問服務(wù)內(nèi)容：
4.2.1乙方將指導(dǎo)甲方的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)制定《物業(yè)管理籌備工作計(jì)劃》，其中包括但不限于以下方面：
4.2.1.1物業(yè)管理啟動(dòng)資金預(yù)算和管理費(fèi)用測(cè)算；
4.2.1.2物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的部門設(shè)置和人員編制；
4.2.1.3物業(yè)管理機(jī)構(gòu)各部門的職能和崗位職責(zé)；
4.2.1.4物業(yè)管理機(jī)構(gòu)人員培訓(xùn)計(jì)劃；
4.2.1.5財(cái)務(wù)管理和物品采購計(jì)劃；
4.2.1.6物業(yè)管理機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理制度和工作程序。
4.2.2協(xié)助甲方物業(yè)管理機(jī)構(gòu)落實(shí)《物業(yè)管理籌備計(jì)劃》，在以下諸方面提供協(xié)助、指導(dǎo)和建議：
4.2.2.1《用戶手冊(cè)》的編制；
4.2.2.2協(xié)助甲方做好物業(yè)的竣工驗(yàn)收工作；
4.2.2.3協(xié)助甲方做好物業(yè)的接管驗(yàn)收(承接查驗(yàn))工作；
4.2.2.4指導(dǎo)甲方做好工程圖紙的接收和歸檔管理工作；
4.2.2.5指導(dǎo)甲方物業(yè)管理機(jī)構(gòu)制定本項(xiàng)目的工作程序、工作標(biāo)準(zhǔn)及各項(xiàng)規(guī)章制度；
4.2.2.6協(xié)助甲方完成特約服務(wù)項(xiàng)目的確定和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定。
4.2.3協(xié)助甲方做好本項(xiàng)目的開業(yè)慶典及入伙的工作安排；
4.2.4上述各項(xiàng)工作，可根據(jù)甲方需求以及實(shí)際情況在工作進(jìn)度安排上進(jìn)行調(diào)整。
4.3物業(yè)正常管理期的顧問服務(wù)內(nèi)容：
4.3.1指導(dǎo)甲方物業(yè)管理機(jī)構(gòu)制定《物業(yè)管理年度計(jì)劃》，包括但不限于以下方面：
4.3.1.1本項(xiàng)目的整體物業(yè)管理計(jì)劃；
4.3.1.2物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的日常運(yùn)行及管理費(fèi)用計(jì)劃；
4.3.1.3設(shè)施、設(shè)備的日常維修與保養(yǎng)管理計(jì)劃；
4.3.1.4本項(xiàng)目客戶管理與服務(wù)方案；
4.3.1.5物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的員工管理及培訓(xùn)計(jì)劃；
4.3.1.6物業(yè)管理機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)和物品采購計(jì)劃。
4.3.2指導(dǎo)甲方物業(yè)管理機(jī)構(gòu)實(shí)施《物業(yè)管理年度計(jì)劃》；
4.3.3指導(dǎo)甲方物業(yè)管理機(jī)構(gòu)按照國(guó)家及當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)法律、法規(guī)和《臨時(shí)管理規(guī)約》等規(guī)定管理本項(xiàng)目。
5、甲方的權(quán)利和義務(wù)
5.1甲方應(yīng)承擔(dān)涉及本合同與物業(yè)管理相關(guān)的全部費(fèi)用。
5.2甲方應(yīng)指定專門負(fù)責(zé)人出任本項(xiàng)目協(xié)調(diào)人或物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的總經(jīng)理，負(fù)責(zé)物業(yè)管理事宜。
5.3甲方應(yīng)為乙方派駐的物業(yè)管理顧問無償提供必要的工作條件(其中包括辦公室、電腦、通訊工具等辦公設(shè)施)。如需乙方物業(yè)管理顧問赴外埠出差，由甲方承擔(dān)食、宿、交通等費(fèi)用。
5.4按照本合同的有關(guān)條款，按時(shí)向乙方支付管理顧問服務(wù)酬金等費(fèi)用。
5.5有權(quán)就本項(xiàng)目有關(guān)物業(yè)管理的問題要求乙方出具咨詢意見。
5.6如乙方顧問人員不能勝任工作，有權(quán)要求乙方調(diào)整顧問人選，但須同乙方達(dá)成一致意見后實(shí)施。
6、乙方的權(quán)利和義務(wù)
6.1應(yīng)按照本合同的有關(guān)條款及本項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)展情況，向甲方提供各階段相應(yīng)的物業(yè)管理顧問服務(wù)。
6.2乙方應(yīng)在甲方進(jìn)行本項(xiàng)目營(yíng)銷推廣過程中，就涉及物業(yè)管理與服務(wù)方面提供建議。
6.3協(xié)助甲方對(duì)其招聘的管理和服務(wù)人員進(jìn)行日常物業(yè)管理培訓(xùn)。
6.4乙方的物業(yè)管理顧問應(yīng)忠實(shí)履行其義務(wù)，提供周全的物業(yè)管理顧問服務(wù)。
6.5乙方派出的物業(yè)管理顧問應(yīng)遵守甲方制定的有關(guān)管理規(guī)定和制度。
6.6在本合同的有效期間內(nèi)，乙方有權(quán)根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整派出的物業(yè)管理顧問人選，但須同甲方達(dá)成一致意見后實(shí)施。
7、物業(yè)管理顧問服務(wù)期限
7.1物業(yè)管理顧問服務(wù)期限自20__年__月__日起至20__年__月__日止，共計(jì)__個(gè)月。
8、物業(yè)管理顧問服務(wù)酬金、駐場(chǎng)顧問人員的人工成本及支付方式
8.1物業(yè)管理顧問服務(wù)酬金為人民幣：____元/月。
8.2自乙方顧問人員駐場(chǎng)之日起，甲方需支付乙方駐場(chǎng)顧問人員的人工成本，首席顧問人民幣： 元/月.人，高級(jí)顧問人民幣：____元/月.人。
8.3甲方應(yīng)于每月10日前向乙方支付當(dāng)月物業(yè)管理顧問服務(wù)酬金及駐場(chǎng)顧問人員的人工成本。上述費(fèi)用由甲方匯入乙方指定的銀行賬戶或以支票的形式支付。
開戶公司名稱：____物業(yè)酒店管理有限公司
開戶行：中國(guó)工商銀行北京商務(wù)中心區(qū)支行____大廈分理處
開戶行賬號(hào)：____
8.4如甲方未按本合同約定的時(shí)間向乙方支付上述款項(xiàng)，甲方應(yīng)向乙方支付滯納金，滯納金按未付款項(xiàng)的3‰/天計(jì)算。
9、商標(biāo)及服務(wù)標(biāo)識(shí)
9.1在本合同執(zhí)行期內(nèi)，雙方同意在各自進(jìn)行業(yè)務(wù)推廣及制作有關(guān)宣傳資料時(shí)，以下面規(guī)定的方式引用對(duì)方公司名稱及服務(wù)標(biāo)識(shí)，并且雙方不因此額外向?qū)Ψ绞杖∪魏钨M(fèi)用，雙方相互引用的方式如下：
甲方引用乙方："物業(yè)管理顧問：國(guó)興物業(yè)酒店管理有限公司"
乙方引用甲方："顧問項(xiàng)目：ABC項(xiàng)目"
9.2本合同終止后，雙方均不得在各自的業(yè)務(wù)推廣及有關(guān)宣傳資料上繼續(xù)引用對(duì)方公司名稱及服務(wù)標(biāo)識(shí)。
10、修改或終止合同
10.1對(duì)本合同的修改和變更，必須經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致，并簽署有效的書面協(xié)議方能生效。
10.2由于不可抗力的發(fā)生，致使本合同無法履行，可提前終止合同。
10.3雙方同意根據(jù)下列情況可提前終止本合同，但需提前30日以書面形式通知對(duì)方。
10.3.1任何一方嚴(yán)重違反或未履行本合同中所列任何條款的職責(zé)，并接到對(duì)方書面通知起計(jì)20天內(nèi)未能改善及履行有關(guān)條款的職責(zé)；
10.3.2任何一方破產(chǎn)清算；
10.3.3甲方喪失本項(xiàng)目的物業(yè)管理權(quán)。
10.4由于甲乙雙方的單方責(zé)任，導(dǎo)致本合同終止時(shí)，有責(zé)任方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
11、爭(zhēng)議的解決
11.1凡因在履行本合同所發(fā)生的或與本合同有關(guān)的一切爭(zhēng)議，雙方應(yīng)通過友好協(xié)商加以解決。通過協(xié)商不能解決時(shí)，則任何一方可向合同履行地人民法院提起訴訟。
12、違約責(zé)任
12.1甲、乙雙方任何一方有違反本合同的行為，違約方應(yīng)就其違約行為給對(duì)方造成的經(jīng)濟(jì)損失進(jìn)行賠償，如屬雙方的過錯(cuò)，則依雙方過錯(cuò)程度各自分擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
13、附則
13.1甲、乙雙方從對(duì)方處獲得的商業(yè)機(jī)密，均不得泄露給第三方。
13.2在合同期內(nèi)或在合同終止后一年內(nèi)，甲乙雙方均不應(yīng)以任何方式勸導(dǎo)對(duì)方的任何人員受雇于本方。否則，違約方應(yīng)向?qū)Ψ竭M(jìn)行經(jīng)濟(jì)賠償。賠償金額為：首席顧問(或同等級(jí)別)50萬元/人，高級(jí)顧問(或同等級(jí)別)30萬元/人。
13.3本合同未盡事宜或?qū)Ρ竞贤慕忉尠l(fā)生異議時(shí)，雙方在友好協(xié)商的基礎(chǔ)上解決或簽署補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
13.4本合同附件是本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等法律效力。
13.5本合同文本壹式肆份。雙方各持貳份，具有相同的法律效力。
13.6本合同由以下雙方代表于本合同首頁注明之日簽字蓋章后生效。
甲方：______乙方：____物業(yè)酒店管理有限公司
簽字蓋章：________簽字蓋章：________