物業(yè)費(fèi)上漲案例：小區(qū)物業(yè)越管越難

　　錢朱建 李鴻光/新聞晚報(bào)/20**1020

　　物業(yè)費(fèi)上漲，靜安區(qū)高檔樓盤達(dá)安花園的業(yè)主坐不住了。近日，13名業(yè)主起訴至法院，要求撤銷業(yè)委會(huì)、居委會(huì)及物業(yè)公司作出上調(diào)物業(yè)費(fèi)的決定。

　　事實(shí)上，由于用工成本增加，不少小區(qū)紛紛提高物業(yè)費(fèi)。由此，業(yè)主、物業(yè)、業(yè)委會(huì)之間的矛盾和糾紛屢屢上演。而本應(yīng)代表全體居民利益去監(jiān)督物業(yè)的業(yè)委會(huì)，也因?qū)沂軜I(yè)主質(zhì)疑而成為被告。

　　【案例一】

　　物業(yè)費(fèi)上漲近3成

　　達(dá)安花園有近3000戶業(yè)主，由達(dá)安物業(yè)公司管理。自20**年起，該小區(qū)的物業(yè)費(fèi)為每月每平方米1.95元。后物業(yè)公司雖多次續(xù)約，合同期限至20**年10月，但物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)未作調(diào)高。

　　20**年11月，達(dá)安物業(yè)公司向小區(qū)業(yè)委會(huì)提出申請，要求調(diào)高物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。20**年11月20日，業(yè)委會(huì)以決議形式，同意委托該物業(yè)公司向全體業(yè)主就物業(yè)費(fèi)上調(diào)作征詢，明確了此事由業(yè)主大會(huì)投票表決。小區(qū)居委會(huì)承擔(dān)小區(qū)內(nèi)10幢樓的征詢單發(fā)放工作，其余征詢單由物業(yè)公司負(fù)責(zé)發(fā)放，其中約有400份征詢單是以掛號(hào)信寄給業(yè)主。征詢單的回收工作，部分由物業(yè)公司員工在發(fā)放當(dāng)場完成，部分由居委會(huì)工作人員在發(fā)放當(dāng)場完成，部分征詢單由業(yè)主自行投至安放在所住大樓底樓的投票箱內(nèi)。最后，物業(yè)費(fèi)上調(diào)方案經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過，將物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)從每月每平方米1.95元調(diào)整為每月每平方米2.5元。

　　業(yè)主認(rèn)為漲價(jià)存暗箱操作

　　20**年8月2日，吳某等業(yè)主分別向法院起訴稱，調(diào)高物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有諸多暗箱操作，業(yè)委會(huì)多名成員未參與，期間未召開業(yè)委會(huì)會(huì)議。認(rèn)為在20**年物業(yè)公司與小區(qū)簽約時(shí)，曾承諾5年內(nèi)不調(diào)高物業(yè)費(fèi)，現(xiàn)又漲價(jià)，侵害了業(yè)主合法權(quán)益，該物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后業(yè)主支出比原來更多，而多支付的費(fèi)用是對業(yè)主們財(cái)產(chǎn)損害，要求法院判令予以撤銷。

　　庭審中，業(yè)委會(huì)辯稱因近年來人力資源成本上漲過快，物業(yè)公司已陷入經(jīng)營舉步維艱窘境，故與業(yè)委會(huì)協(xié)商要求上調(diào)物業(yè)費(fèi)。業(yè)委會(huì)認(rèn)為此事有必要召開業(yè)主大會(huì)表決，遂按照小區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則向全體業(yè)主發(fā)放了意見征詢單，經(jīng)唱票、計(jì)票和監(jiān)票，全體業(yè)主的74%贊成物業(yè)費(fèi)作上調(diào)，通過了決議。整個(gè)表決征詢過程符合規(guī)定，決議有效，認(rèn)為該決議沒有侵犯吳某等業(yè)主的合法權(quán)益。在上調(diào)征詢工作表決統(tǒng)計(jì)記錄上簽字的人員，均無人從業(yè)委會(huì)領(lǐng)取過薪水報(bào)酬。

　　法院一審駁回業(yè)主訴請

　　法院認(rèn)為，依照物權(quán)法的規(guī)定，變更物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)屬于居民小區(qū)管理的重大事項(xiàng)，應(yīng)由業(yè)主大會(huì)表決決定，業(yè)委會(huì)或物業(yè)公司均無權(quán)做決定，無權(quán)機(jī)關(guān)做出的相關(guān)決定不具備法律效力，因此眾多本訴的第二項(xiàng)訴請沒有裁判的必要，法院不作處理。由于本次投票的結(jié)果牽涉物業(yè)公司利益，而將征詢單委托物業(yè)公司進(jìn)行送達(dá)和回收確有不妥，但委托物業(yè)公司送達(dá)和回收征詢單，不會(huì)在邏輯上得出投票結(jié)果不真實(shí)的結(jié)論。吳某等人起訴擔(dān)心物業(yè)公司在送達(dá)過程中利用自身便利改變征詢單內(nèi)容，卻未舉證證明物業(yè)公司在此過程中有威脅、恐嚇和引誘業(yè)主改變決定的行為。

　　另外，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定了設(shè)立投票箱和專人送達(dá)、回收意見均系可以使用的方式，沒有規(guī)定不可以委托物業(yè)公司進(jìn)行送征詢單。從投票過程看，也沒有發(fā)生唱票人、計(jì)票人、監(jiān)票人漏唱、漏計(jì)或不盡職的監(jiān)票行為；而涉及投票箱體積為30CM×23CM×22CM的紙箱，完全能放入回收的2700多張紙質(zhì)征詢單。涉及征詢單上“逾期未投票者視為同意”的記載，經(jīng)查系業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則上的內(nèi)容，而非物業(yè)公司擅自規(guī)定，屬合法有效的規(guī)則。

　　法院還認(rèn)為，從吳某等業(yè)主的描述看，業(yè)主大會(huì)上調(diào)物業(yè)費(fèi)的決議，對他們小區(qū)業(yè)主帶來的后果是債務(wù)增加，而非財(cái)產(chǎn)減少。業(yè)主大會(huì)決議沒有造成業(yè)主現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)中有任何損害，更沒有導(dǎo)致業(yè)主現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)發(fā)生貶損、滅失。而究竟是以何種價(jià)格聘請物業(yè)公司來服務(wù)小區(qū)業(yè)主，是物權(quán)法明確規(guī)定由小區(qū)業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，業(yè)主大會(huì)決議即為小區(qū)業(yè)主的共同決定。從涉案物業(yè)費(fèi)上調(diào)的幅度及從上調(diào)后的價(jià)格看，并沒有證據(jù)表明該價(jià)格與周邊同等小區(qū)物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相比較會(huì)顯失公允。達(dá)安花園業(yè)主大會(huì)于20**年12月13日，做出的關(guān)于上調(diào)物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)決議，沒有構(gòu)成對吳某等業(yè)主的合法權(quán)益的侵犯，并不代表該項(xiàng)決議的產(chǎn)生是完善的。在此構(gòu)成中亦有存在瑕疵，業(yè)委會(huì)應(yīng)在今后工作中嚴(yán)格按業(yè)主大會(huì)各項(xiàng)規(guī)則行事，遂法院判決對吳某等13名業(yè)主之訴不予支持。

　　【案例二】

　　女業(yè)主狀告業(yè)委會(huì)正、副主任

　　靜安一高檔樓盤的業(yè)主殷露(化名)，因認(rèn)為業(yè)委會(huì)張貼的告示中有對她進(jìn)行侮辱誹謗的攻擊措詞，一紙?jiān)V狀把業(yè)委會(huì)和業(yè)委會(huì)正、副主任告上法院，要求賠禮道歉、消除影響，賠償名譽(yù)損失1萬元。

　　事情的起因在于業(yè)委會(huì)張貼的一系列公告，在《關(guān)于地面停車收費(fèi)問題的幾點(diǎn)澄清》的告示中提及：“停車不交費(fèi)等于是在揩油，應(yīng)受到譴責(zé)和唾棄……”而在《業(yè)委會(huì)二零零九年工作小結(jié)》　中又提到，“部分業(yè)主只顧眼前蠅頭小利，處處給業(yè)委會(huì)和物業(yè)工作設(shè)置障礙，散布不負(fù)責(zé)任的言論侮辱人格，還向上級部門寫誣告信?！痹诹硪环輼I(yè)委會(huì)通告中則提及，“個(gè)別業(yè)主不但長期拒交物業(yè)管理費(fèi)和停車費(fèi)，還將車子堵在小區(qū)大門口。而小區(qū)內(nèi)就有這么兩個(gè)人，確切地說就是居住在某某樓的殷露和徐某某，自本屆業(yè)委會(huì)成立以來，總是橫加指責(zé)處處作對，上躥下跳，散布謠言，拉幫結(jié)伙……”

　　因物業(yè)糾紛女車主曾堵路5天

　　殷露認(rèn)為，上述張貼內(nèi)容中，所指不繳納物業(yè)管理費(fèi)和停車費(fèi)、誣告業(yè)委會(huì)等系捏造事實(shí)，用“蠅頭小利”、“揩油”、“上躥下跳”等詞匯誣蔑貶低了自己，遂起訴到法院。

　　法院查明，在20**年底小區(qū)部分業(yè)主曾以匿名信形式向所在街道房管辦發(fā)函，反映小區(qū)業(yè)委會(huì)伙同物業(yè)公司侵吞物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)和建立小金庫，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)選聘物業(yè)公司等內(nèi)容。20**年4月，小區(qū)物業(yè)公司向法

院起訴殷露丈夫拖欠物業(yè)管理費(fèi)4144元，一審勝訴。20**年7月15日，殷露駕車回小區(qū)，因與物業(yè)公司產(chǎn)生糾紛，將車輛停放在入口處主干道達(dá)5天，后物業(yè)公司雇傭人力將該車輛搬離車道，又引起殷露不滿訴訟到法院，該案一審已審結(jié)。

　　綜觀本案爭議，當(dāng)殷露對小區(qū)物業(yè)管理存有異議，并與小區(qū)物業(yè)公司產(chǎn)生糾紛情況下，業(yè)委會(huì)通過張貼告示的方式進(jìn)行譴責(zé)，雖然所述殷露未繳納物業(yè)費(fèi)及車輛停放在小區(qū)入口處主干道確屬事實(shí)，但使用的詞匯顯屬不當(dāng)，應(yīng)予以更正。然而，統(tǒng)觀全文并無其他侮辱殷露人格的內(nèi)容，由此推定導(dǎo)致殷露的社會(huì)評價(jià)降低依據(jù)不足，法院一審駁回了原告殷露訴請。

　　法官說法

　　承辦法官認(rèn)為，業(yè)委會(huì)作為小區(qū)業(yè)主代表大會(huì)的日常執(zhí)行機(jī)構(gòu)，代表全體業(yè)主履行業(yè)主自治的相關(guān)職責(zé)，維護(hù)的是全體業(yè)主的合法權(quán)益。在此過程中，對個(gè)別業(yè)主存在的影響全體業(yè)主的不當(dāng)希望予以敦促改進(jìn)，是業(yè)委會(huì)應(yīng)盡的職責(zé)。而小區(qū)內(nèi)每個(gè)業(yè)主，對小區(qū)的管理提出意見，既是行使業(yè)主的權(quán)利，也是維護(hù)全體業(yè)主的權(quán)益。當(dāng)雙方在業(yè)主自治管理上存在不同意見，應(yīng)通過增加相互間的溝通，尋求小區(qū)個(gè)體與集體利益的平衡，而非簡單地將對方放在對立面相互指責(zé)。

　　一個(gè)小區(qū)管得好不好，跟業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司都有關(guān)系。如果一個(gè)小區(qū)頻繁調(diào)換物業(yè)公司，這個(gè)小區(qū)很難管得好。在處理小區(qū)糾紛時(shí)法官也發(fā)現(xiàn)，有些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)是公益事業(yè)，即使不繳納物業(yè)管理費(fèi)照樣能享受服務(wù)；　還有業(yè)主不清楚物業(yè)服務(wù)對小區(qū)管理的重要性，覺得有沒有物業(yè)公司無所謂。然而，一旦出現(xiàn)自家財(cái)物遭殃時(shí)，則把矛盾指向了業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司，解決不了就以不交物業(yè)費(fèi)，或更極端的方式相威脅。實(shí)際上小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施、設(shè)備是小區(qū)業(yè)主的共用財(cái)產(chǎn)，業(yè)主應(yīng)共同維護(hù)好小區(qū)的共用財(cái)產(chǎn)。

　　此外，業(yè)主委員會(huì)是聯(lián)系好業(yè)主和物業(yè)公司的紐帶，更要明確自身權(quán)利和義務(wù)。有不少業(yè)主委員會(huì)是只想花小錢享受最大的服務(wù)，以“想當(dāng)然”的高標(biāo)準(zhǔn)來衡量物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)是否到位。而對于物業(yè)公司來說，從事的一切活動(dòng)要使業(yè)主稱心、滿意，其核心就是要提供完善、優(yōu)質(zhì)服務(wù)。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在服務(wù)上多下功夫。

篇2：為何物業(yè)費(fèi)收繳率超過95%之讀報(bào)感觸

　　讀報(bào) “為何物業(yè)費(fèi)收繳率超過95%”的感觸

　　讀了10月9日《常州日報(bào)》第三版一篇題為“為何物業(yè)費(fèi)收繳率超過95%？”的報(bào)道后感觸頗深。報(bào)道主要寫的是博愛花苑，一個(gè)交付了20多年的次新小區(qū)，通過物業(yè)人員的用心服務(wù)，物業(yè)費(fèi)收繳率卻能超過95%?！笆召M(fèi)難，難收費(fèi)”，一直是我們物業(yè)人的一塊心病（尤其是老、次新小區(qū)）。如何破解難題，走出困境，已刻不容緩地?cái)[在了企業(yè)與行業(yè)的面前。下面就讀了這篇報(bào)道后的一些啟發(fā)，與同行們分享。

　　一是轉(zhuǎn)變服務(wù)理念，用心服務(wù)。物業(yè)服務(wù)無小事，工作中的細(xì)心、細(xì)節(jié)、細(xì)事非用心做是難以成功的。而主動(dòng)、熱情并及時(shí)地為業(yè)主提供幫助，從細(xì)處入手，向?qū)嵦幹?，讓業(yè)主滿意，這是保證物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率的基礎(chǔ)和前提；

　　二是要學(xué)會(huì)溝通，善于溝通。溝通就是交換意見、商討切磋。古話說：商兌未寧，介疾有喜。大意是說商討還沒有達(dá)成共識(shí)，但矛盾已趨彌合。在平常的工作中難免有疏漏之處，通過與業(yè)主多接觸，多交流，了解他們的想法和意見，努力促成雙方都能接受的共識(shí)和觀點(diǎn)，讓業(yè)主與物業(yè)產(chǎn)生共鳴。同時(shí)，還要注意說話“藝術(shù)”，注重在服務(wù)的細(xì)節(jié)中找到溝通的切入點(diǎn)，我們的工作就會(huì)得到業(yè)主的理解和支持；

　　三是提升自身素質(zhì)是關(guān)鍵。實(shí)踐中，項(xiàng)目管理處所提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的好與差，他代表著一個(gè)企業(yè)的整體水平和形象。因此，物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理（主任）是一個(gè)項(xiàng)目的靈魂，他所具備的綜合能力、職業(yè)素質(zhì)等決定了物業(yè)管理項(xiàng)目達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)和為業(yè)主提供的服務(wù)。因此，項(xiàng)目經(jīng)理（主任）首先要管好自身，以上率下，發(fā)揮示范作用；其次要有團(tuán)隊(duì)精神，最大程度地激發(fā)員工工作熱情和干勁；第三要會(huì)成本控制。項(xiàng)目經(jīng)理（主任）的重要職責(zé)之一就是創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益，通過挖潛增效，強(qiáng)化內(nèi)部管理等途徑要效益。

篇3：按期繳物業(yè)費(fèi)承諾書

　　本人**為**居**期**座**室(鋪)業(yè)主,在自愿、平等基礎(chǔ)上,和中山市**物業(yè)管理服務(wù)有限公司(**居管理處)友好協(xié)商,并達(dá)成共識(shí),有關(guān)本人拖欠物業(yè)管理費(fèi)的清算事宜,現(xiàn)作以下書面承諾,以茲守信。

　　1、截止**年**月份,本人拖欠的物業(yè)管理費(fèi)共**個(gè)月,總金額為**元,經(jīng)協(xié)商減免**管理費(fèi)(金額為**元),其余金額***元,于****年**月**日前一次性交清。

　　2、從****年**月份開始,本住戶將按本小區(qū)統(tǒng)一規(guī)定,于每月10日前繳清當(dāng)月物業(yè)管理費(fèi),絕不拖欠。否則,根據(jù)國家物業(yè)管理?xiàng)l例有關(guān)規(guī)定,并結(jié)合本小區(qū)《管理公約》(又名《業(yè)主公約》)的實(shí)際情況,每天按3‰的比率加繳滯納金,對此不得有任何異議。

　　特此承諾!

　　業(yè)主簽名:

　　聯(lián)系電話:

　　日 期: