物業糾紛典型案例--不繳物業費咋成業主首選維權方式

　　鄒強 趙淑雯/城市商報/20**1017

　　蘇中工業園區人民法院發布物業糾紛典型案例

　　隨著住宅商品化進程的不斷加快，法院受理的各類物業糾紛也逐年增多。昨天，蘇州工業園區人民法院對20**年-20**年間的物業糾紛進行梳理，通過商報向社會發布五大典型案例，提供給廣大業主作為參考。

　　統計顯示，20**年-20**年這四年里，園區法院受理的物業糾紛分別為142、135、217、222件。今年僅第一季度，法院就受理了107件。大多數案件的被告都是業主，起因都是業主拒繳物業費，結果被物業公司告上法庭，且業主敗訴的非常多。究其原因，是物業服務行業缺乏統一標準及嚴格監管、業主權利意識的不斷增強所致。

　　大量物業糾紛的背后，折射出業主維權面臨的窘境——對單個業主來說，打官司存在著費時間、取證難、成本高、風險大等問題。但問題是，業主對物業公司服務不滿時，在訴訟之外又很難通過有效途徑進行維權。于是，業主只能通過拒交物業費這種既簡單又經濟的方式與物業公司對抗，結果被告上法庭。

　　□商報記者　鄒強　通訊員　趙淑雯

　　房門被撬財物被盜

　　物業公司有責任嗎

　　自家房門被撬財物被盜，小區物業要承擔責任嗎？業主王先生就遇到這樣一件氣惱事。

　　20**年10月14日，王先生回家時發現，自家及隔壁家房門被撬、貴重物品被盜。據王先生說，他家損失高達19萬元。他向小區物業索要監控資料時才被告知，早在一個月前，小區監控設備因故障一直處于癱瘓狀態。其后，他花2000元維修并更換被撬房門，隨后向法院起訴，要求物業公司承擔一半的賠償責任。

　　法院認為，物業公司已知小區監控設備癱瘓，在未修復的情況下，既未主動采取應急措施，增加臨時人員加強小區內巡邏及對出入人員登記管理，也未告知全體業主加強自我防范，因此對王先生家中失竊存在物業管理上疏忽（過失），應對王先生損失承擔補充賠償責任（王先生財產損害賠償責任主要應由小偷承擔）。結合其過錯情況，法院酌定物業承擔就確定損失部分的20%補充賠償責任。

　　【法官說法】

　　依照《物業服務合同》規定，物業服務公司一般對物業管理的公共秩序、環境衛生、綠化等事項提供協助管理或服務，它提供的是小區物業的公共服務。因此對業主家中的財物安全，需經業主與物業公司協商在《物業服務合同》中予以特別約定。如果沒有特別約定，法院將結合實際情況，考慮物業服務公司在提供物業服務中是否存在過錯。物業公司應根據其過錯程度承擔相應的賠償責任。

　　房屋漏水修不好

　　拒繳物業費抗議

　　房屋漏水能否拒繳物業費？恐怕要具體問題具體分析！

　　最近，某物業公司起訴業主趙先生不交物業費。在法庭上，趙先生“理直氣壯”地說，自己欠繳物業費不假，但欠費的原因是20**年11月自己房屋因漏水而進行維修，但經多次維修，至今還在漏水。如今，業主報修后，物業都不來人處理。此外，地下車庫入戶電梯處也有漏水現象，長期未得到處理。

　　訴訟過程中，業主支付拖欠的物業費，但物業仍要求高昂的滯納金。法院認為滯納金計算標準明顯過高，依法予以調整，酌定業主參照同期銀行貸款利率的1.3倍支付違約金。

　　【法官說法】

　　房屋出現漏水，首先要找到原因，是房屋本身的質量問題，還是相鄰業主的原因，還是因物業管理疏忽原因導致的。如因房屋質量問題，開發商作為房屋開發銷售方，對所售商品房承擔質量保修責任，業主應追究開發商的賠償責任，但不能以此為由拒繳物業費。如因相鄰業主導致漏水，相鄰業主應承擔相應賠償責任。如確因物業管理疏忽導致漏水，物業服務提供方應當承擔相應的責任。

　　另外，物業服務合同所約定的滯納金、罰金等條款，均屬法律規定的違約金范疇。當事人約定的違約金如果過高，法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量裁決。

　　樓上群租亂糟糟

　　樓下拒繳物業費

　　孫先生最近被小區物業告上法庭，原因也是拖欠物業費。

　　在法庭上，孫先生認為自己不交物業費的理由很充足，自家樓上的那戶人家，長期處于群租狀態。每到深夜，樓上進進出出、洗衣洗澡，動靜太大，常常讓自己休息不好。為此，他多次向物業反映，希望能根治這個問題，但物業公司未有效管理。有一次，樓上往下漏水，孫先生向物業反映，但也沒有得到妥善處理。因此，孫先生要求物業給自己減免物業費。

　　不過，物業并不認同孫先生的說法。針對小區群租問題，物業公司認為自己已經盡到了合理的管理服務義務。至于漏水問題，物業認為這屬于樓上業主的問題，況且這一問題目前已經解決。法院認定孫先生的辯解理由不成立，應支付拖欠的物業費。

　　【法官說法】

　　業主拒繳物業費，應提供充分、有力的證據，證實物業公司在履行物業服務合同過程中存在過錯，導致物業服務未達到合同約定的服務承諾標準。同時業主維護自身權益的方式也是多樣的，僅通過拒繳物業費不能真正達到維權之目的。

　　業主房屋長期閑置

　　能不能減免物業費

　　丁先生是園區某小區的業主。20**年4月，他與物業公司簽訂《

業主（臨時）管理規約》，其中明確規定：“房產一經購買、交付，不論是否空置或被占用，出租于其他租戶或許可他人使用，該房產業主必須全額繳納服務費及其他該房產應付之費用給予物業服務者。”之后，物業起訴丁先生拖欠物業費。丁先生則提出，自己房屋一直閑置并未入住，要求按《蘇州市物業服務收費管理辦法》的規定，給予七折優惠，況且業主對物業服務質量不滿意，所以不及時繳費。

　　法院認為，雙方既然明確約定空置情況下全額繳費，業主就應當全額繳費。至于服務缺陷，丁先生拿不出證據證實，因此業主應按約定全額支付拖欠的物業費。

　　【法官說法】

　　生活中，部分業主買下房屋后不住的，應當在與物業服務公司簽訂物業服務合同時，需就房屋空置物業費收取的問題進行謹慎約定。如有明確約定，房屋空置則不能成為物業費打折的理由。

　　業主車輛被劃傷

　　怎能不繳物業費

　　錢小姐因為自己停放在小區里的私家車輛被人劃傷，再加上地下車庫里的窨井蓋被盜，向物業反映都未得到處理，因此拒繳物業費，結果被物業公司告上法庭。通過法院調解，錢小姐同意向物業公司支付欠付的物業費及滯納金。

　　【法官說法】

　　業主財物受損，不能當然成為業主拒繳物業費的理由。同時，《物業服務合同》中關于業主財物受損的免責條款，并非當然成為物業公司免責的合理借口，如有證據證實物業公司在履行物業服務合同過程中存在過錯，導致業主財物受損。物業公司應就業主的損失承擔賠償責任。如因第三人侵權導致，業主應向侵權人主張相應的賠償責任。物業公司在物業管理服務中存在瑕疵，業主可通過相應途徑主張權利。

　　【延伸閱讀】

　　這些情況易引發物業糾紛

　　1，開發商的遺留問題，容易讓業主和物業鬧矛盾。比如：開發商交付的房屋存在設計不合理或嚴重的施工質量問題、房屋規劃變更影響業主權益、配套項目不全等。由于業主聯系開發商困難，且認為物業與開發商為同一家，因此直接要求前期物業公司解決。當開發商與物業公司互相推諉責任時，導致業主不滿，從而引起糾紛。個別開發商指定的前期物業企業沒有多少實際管理經驗，服務質量差，難以得到業主認可，或是一些前期物業公司為了承接物業項目,自行降低標準接管物業,都為日后的糾紛埋下隱患。業主入住后一旦產生不滿，往往把矛頭指向物業公司。

　　2，物業公司服務標準不明確，導致無法對其進行監測和評估。業主認為物業公司的服務質量和管理水平與當初的承諾、宣傳有較大出入，而物業公司則認為自身在小區的管理和維護中已經做了大量工作，埋怨業主過于挑剔。由于物業服務行業在發展初期，我國立法及實踐中均未形成分類全面、系統具體、指標明確的物業服務評價指標體系，且該行業本身存在項目多、標準難以量化等特點。使得法院在處理物業糾紛時，對物業服務水平難以進行客觀的評價。當物業公司縮減服務項目和內容時，無法對其進行有效的監測和評估，糾紛難以化解。

　　3，物業公司收費標準及支出項目不夠公開透明，易使業主對收費的合理性產生懷疑。當下，物業收費標準特別是支出項目，一般不向全體業主公開，導致業主懷疑物業公司只收費不管理或多收費少管理，一旦生活中遇到不如意的地方，容易拖欠物業費。另外由于單個業主處于弱勢地位，無法與物業“平等協商”，也容易產生糾紛。比如，雙方對于物業費的優惠打折問題難以達成一致，有的業主因未實際入住小區，而要求物業費打折，而物業公司不同意。有的小區二期開發產生噪音，部分業主拒繳或少繳物業費，而物業公司不同意。

篇2：降低房地產及物業管理消費中業主維權成本

　　降低房地產及物業管理消費中業主維權成本

　　序言：朝陽法院最近集中、批量的對欠交物業管理費且拒不執行生效判決的業主實施強制執行，這種挑選性執法行動，特別是動用司法強力的程度和執法效率的后果，是否利于構建社會(不同利益團體間的)和諧，相信各位有自己的看法。我個人的觀點是：不能再靠外部強力來維持社會平衡。強力只是維持法律、規則的工具。因為如果司法強力和行政權力屢屢介入民事活動，則今天能以“為民做主”為由幫助業主，明天也能以“為民做主”為由強制拆遷。因此，要靠制度設計和實際操作技巧，使得弱勢和強勢利益團體之間達到平衡，這才能實現永久的和諧。

　　房地產的買賣活動，買受人在購買了其專有的部分以外，還同時購買了共有的部分，按公攤面積算這部分的價值大概在30%左右。因為公共面積上其實還含有公共設備設施，因此從實際價值上計算，大概占總合同價款的60%左右!而這部分財產的權利，單個業主如何維護呢?

　　物業管理活動，則更純粹是單個業主(房屋買受人)共同歸集資金聘請專業商業公司用于對物業的維護、保養，以及對居民的服務，使物業在安全、穩定、舒適的情況下運行，保障使用人的居住環境，保障物業的價值。物業管理活動幾乎全部是在公共區域內進行，是物業管理區域內的公共活動，業主交納的物業管理費，100%的用于該項活動，而物業管理企業在這個領域內的侵權，則表現在不按物業管理服務合同規定的責任義務進行工作，但仍然向所有的合同簽約人(全體業主)按合同價格收取費用。

　　業主拒交銀行按揭款項或者拒交物業管理費，大多是因為其不認可發展商在公共設施建設中的承諾不兌現和公共區域的物業管理質量導致的。其實是一種主動的抗辯行為，就是有些人所稱為“先履行抗辯權”的一種活動。盡管我也認為欠交銀行按揭款的對抗主體是銀行而不是發展商，拒交物業管理費的對抗主體不是物業管理企業而是業主大會，也正因為如此必將導致業主欠費案件大多以敗訴告終。

　　但是，我們必須看到，一個和諧社會，必須有足夠有效、經濟、可操作的權利救濟渠道，特別是個體對一個侵害包括其自身權益份額在內的侵權活動的維權渠道。否則，當維權成本遠遠高于侵權者獲得的利益時，權利被侵害則成必然。人大立法違法與否，只能指望那些人的素質，而公民中的專家則無法對立法決議提出任何違憲指控，盡管這些立法可能實際上侵害了憲法(全民)利益，有該公民的十三13億分之一的份額。這種抗辯，已經實際上不是利益團體之間的利益沖突。而我國治國從軍隊主導、行政主導、行政立法、專家立法的歷史沿革，都是建立在國民是阿斗、國民是羊群的基礎上。而國民是公民，則應該是我國依法治國的基礎。當國家財產屬于皇帝或某個利益集團的時候，國民是臣民，沒有立法權利;當國家財產屬于全民的時候，國民是公民，不但有立法權利，也應該有質疑代議制民主制度下產生的法律的合法性的權利。即單個公民有權對侵害全民利益的行為(包括立法活動)主張救濟的權利。而這個權利，我們現在還沒有依法建立起來。

　　但是今天，我們有機會在物權層面討論社區“公民”(共有財產的擁有者)如何以單個身份，去抗辯那些違反公共利益的行為(包括具體行為和業主大會、業委會、物業管理企業制定的社區制度等)的途徑和辦法。從而嘗試在局部領域內實現公民的公益性權利(違憲審查、公益訴訟等)。

　　而當前法律規定的業主大會，似乎是“完美”的民主制度架構，似乎是法定、唯一的業主維護公共權利的途徑，可好看不中用!

　　我們必須了解，業主大會，作為權利人集體要求改變現狀時所起到的作用是巨大的。其民主、低效率、高成本等先天特征，必然使其決策具有最大的參與性和穩定性，決策者們也將為這種決策承擔后果。從而我們看到在這個領域內是有效的和有利的。

　　但是，當業主大會，作為權利人集體要求維持現狀時，其民主、低效率、高成本的先天特征，就使得維持現狀的成本奇高，對相對較小的從內部或外來侵權行為，用業主大會的方式來維權，就是“拳頭打跳蚤”。這些逐步改變現狀的侵權過程是緩慢的、相對微小的，但是持久的，是致命的(清靜明湖小區電梯中的地毯，已經跑到了另外一個項目的電梯中了，因為有字在上面)。也就是說對物業的管理保養不善，對物業的壽命和價值將有致命的影響。待多年后造成嚴重后果，業主大會再來維權，損失就是無法挽回的了!如果業主們不想改變現狀，僅僅是想維持現狀，有了低成本的救濟手段，業主大會存不存在也無妨。

　　比如，本來物業管理企業應該維持并保障物業管理合同中其應盡的物業管理、養護責任和義務。可是物業管理企業在公共管理活動中的懈怠、不作為，甚至在賬目上做手腳時。這難道也要業主大會決議才能救濟?!

　　比如，物業管理企業、發展商對社區局部進行改造，在單個業主沒有訴訟主體的愚蠢法律制度下，非要業主大會決議才能訴訟和救濟?有人可能說：還有國家的行政管理嘛。恰恰是這種沒有人民監督的行政體制，導致了物業公司可以用金錢搞定政府，可以“符合行政審批程序”的理由不經權利人同意就大膽的侵權!

　　比如，當物業管理企業侵害共有物業管理權利時，業委會拒不履行訴訟物業管理公司的責任(對物業管理公司是權利，對業主大會是責任)，單個業主如何能保障最終通過訴訟業委會而起動維護共有財產的物業管理權利呢?!難道也非要召開業主大會，改選或罷免業委會才能解決?!如果業委會拒不召開業主大會呢?“召集業主大會”的權利在業委會是《條理》的規定。且那如果新的一屆業委會還不訴訟呢?......。

　　更有甚者，業委會未經法定程序的業主大會，就私下決定更換物業管理公司，這種情況下業委會對業主大會的侵權行為是相當惡劣和嚴重的，此時業主大會成員(業主)往往因業委會是鄰居而不好意思，盡管這種合同自始無效，可單個業主用不履行這個無效合同的“低成本”辦法卻被法院判決無效，難道非要和業委會發生直面訴訟?這種人際關系上的高成本，實事上導致業委會違法、侵權的肆無忌憚。一個侵權行為，無論如何它都是侵權行為才對。總不能因被侵權人主動主張才可能構成侵權，而侵權人或者第三人因侵權實事形成的“理由”向被侵權人主張權利時，被侵權人抗辯就無效，侵權就不是侵權。這類從簽訂程序上違法但實體、形式似乎并不違法甚至還可能有“為民”的外衣的合同，實際上是公權利人濫用權利的問題，需要我們從物權的層面嘗試解決它，從而解決國家權利被濫用的社會問題。(需要說明的是，我代理的朱明锳女士欠交物業管理費案件所遇到的情形，那個管委會私下簽署的合同連合同形式上、主體上都不合法)。

　　說來更可笑，最近發生的靜源居小區業主委員會訴訟發展商公共物權的案件，以不具有訴訟主體資格為由，被終審駁回起訴。我無奈的告訴大家，從我對法律的理解，法院的判決是十分正確的。這個判決結果，和法院無關，而和愚蠢的法律本身有關。這就又扯回到國家的立法體制和違憲審查問題中去了。

　　《物業管理條理》因其出臺時上位法《物權法》的缺失，使得其不得不留下歷史的遺憾：

　　第十九條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

　　也就是說，《條理》僅僅是賦予業主們“物業管理”的權利。而公共物權的權屬，就只能等待《物權法》的出臺了。畢竟我們國家從49年以后逐步實現的完全沒有私有財產的“理想”社會，又逐步回歸到有私有財產且保護私有財產的現實、理性的社會，但被成百上千的個人購買的城市多層公寓類住宅的共有財產權利的歸屬和行使問題，無論是對舊中國的司法體制還是對新中國的司法體制，都是一個從來未涉及的領域。我們暫且需要等待《物權法》賦予業主大會共有財產物權主體的法律地位。否則，也就只能是“全體業主共同”行使(實際上是無法行使)權利了。

　　我不是個跟法律較勁的人，我的價值觀和世界觀不允許我用畢生的精力去為了一個立法條款而奮斗。說到底，我還需要活命。因此，如何利用現有法律最大限度的維護自己的權益是我的價值觀。當然，法律本身的問題我必須清楚，能說就說，能改就改，至少絕對不去撞，自討沒趣。畢竟法律的鋼性我是無奈的接受的，我不想拿起武器當反政府武裝。其實，任何人的一生，都會對法律有這樣或者那樣的不滿，而努力大多是為了后代。而后代，仍然有他們那個年代發生的問題和需要修改的法律。因此，以“法律不完善”作為借口，至少是理想化的考慮問題，而沒有在現有法律下解決糾紛的能力的表現。

　　因此首先我主張，建議立法使得單個業主在房屋買賣合同中的公共利益份額的訴訟中，和業主對物業管理企業的侵權活動的訴訟中，還有業主對業委會決議、行為的侵權訴訟中，舉證責任倒置。

　　而在立法不能解決這個問題之前。至少我們能夠用合同的辦法，部分實現這些“少數人”的權利。即在物業管理服務合同中約定“單個業主可以依本合同對物業管理企業提起民事訴訟，且舉證責任倒置”;《業主大會議事規則中》中約定在一定條件下，一定數量的“業主可以在確定的監督程序下行召開罷免業委會某個或者全部委員和補選、改選業委會的業主大會，如果能夠依法的程序和形式產生會議決議，決議有效”，“單個業主可以依本《規則》對業委會的決議和行為提起民事訴訟，且舉證責任倒置”。

　　從事發前的監督角度研究防止被侵權行為的發生是必要的，也是目前被廣泛認可和考慮的。

　　從低成本、有效的事發之后的救濟角度研究防止被侵權行為的發生，更是侵權者害怕的。所謂“防不勝防”就是這個道理。而事后救濟并不僅僅是為了實現事后救濟本身，而是通過不特定人群個體和低成本的救濟手段的設計，使得侵權人在侵權時無法對特定人群行賄以實施其侵權行為;對侵權行為永遠有追索力(從知道被侵權之日起2年)。

　　有效的事前監督和低成本、不特定人群的事后救濟的制度設計，才是構建穩定制度架構和公平權利博弈的基礎，才是構建和諧的制度保障，才是對民事侵權活動的最大“震懾”和“威脅”。而僅僅靠“法律”條文來保障公民權利，不設計低成本的權利救濟手段，實際上是遺留在立法者潛意識中的“法律工具論”在起作用，“違法必糾”，“違法必有人為受害人做主”等思維在作祟。

　　因此，我們不但要告訴公民社會，民事活動要權利人自己主張而不再是公訴，同時也要為社會設計一套利于權利人主張權利，對侵權人有震懾力的低成本的救濟途徑，而不僅僅是法律規定的高處罰條款。否則，法律規定的高處罰則條款不會對侵權人構成任何威脅──被侵權人無能力、無渠道使用這些法律。

　　謝謝大家。

篇3：小區業主維權小組就移動基站施工最新聲明

　　小區業主維權小組就移動基站施工一事的最新聲明

　　各位鄰居：

　　就EEA區移動基站進駐施工一事，經過討論，我們做出如下聲明：

　　1、物業公司在業主們長達一年之久的多次要求下，至今也不公布移動基站的詳細技術方案，我們無法判斷其輻射值是否符合環保部門的豁免范圍。此外，物業公司對我們的其他疑問至今也不召開會議進行說明。因此，本小組全體成員仍明確反對其進駐小區施工。

　　2、鑒于目前我社區業主大會尚未成立，無法組織業主按照物權法及物業管理條例等相關法律的要求對移動基站施工這一社區管理重大事項進行投票表決。因此在目前的情況下， A區其他業主對移動基站施工的任何同意或反對意見我們都給予充分尊重。

　　3、自即日起，本維權小組成員將把我們的反對意見及具體不允許移動施工的部位、樓號告知物業公司，A區其他業主請自行向物業公司表達你們同意或反對的意見。

　　4、本維權小組認為，保證社區長治久安，維護全體業主利益的最根本方式是早日真正實現業主對物業公司的有效監督。因此，盡快成立起業主大會并選舉出業主委員會，是本社區近期的首要工作。本維權小組將一如既往的支持本社區業主大會籌備組的工作，我們也在此呼吁各位鄰居積極踴躍的參與到社區業主大會的籌建工作中來。

　　EE小區業主維權小組

　　20**年10月14日