延安市房產管理辦公室關于進一步加強物業服務企業資質管理、強化行業監管的通知

　　延房產發[20**]09號

　　各縣(區)房管局(所)、物業管理中心、各有關單位、物業服務企業：

　　為進一步貫徹《物業服務企業資質管理辦法》(住建部令第164號，以下簡稱《辦法》)、《陜西省物業管理條例》(以下簡稱《條例》)，落實市政府《關于進一步加強全市物業管理工作的意見》精神，規范物業管理市場準入，結合我市實際,就進一步規范物業服務企業資質條件，加強物業服務的監督，通知如下：

　　一、關于物業服務企業的資質審批管理及監督管理問題

　　(一)加強物業服務企業管理，規范審批行為。加強對物業服務企業資質動態監管。為進一步完善物業服務企業資質審批流程，市房產管理辦將資質受理初審權下放各縣(區)物業管理行政主管部門履行，由各縣(區)物業管理行政主管部門對申報資質的物業服務企業的物業管理情況、從業人員持證上崗情況、項目的投訴情況等情況進行審查，受理注冊地在本市的物業服務企業申報物業服務企業資質，并提出意見作為資質審定的依據，市房產辦對物業企業資質申請要件進行嚴格審核，將各縣(區)的初審意見作為資質核準的前置條件。本市的三級(含暫定三級)物業服務企業年度資質審驗工作，也由注冊所在地的物業管理行政主管部門負責;企業申報二級資質核定的(在省工商行政管理部門注冊的除外)，由市房產管理辦負責初審，提出初審意見后報省住建廳審批。注冊地不在本市的物業服務企業進入本市從事物業管理服務的，應向項目所在地物業管理行政主管部門申請資質備案;并接受其指導、監督。備案后的企業應在有效期屆滿前一個月或發生有關變更后重新備案，備案有效期為一年。

　　(二)加強物業服務企業資質動態監管，實行資質證書年度審驗和有效期一年制度。各縣(區)物業服務企業三級(含暫定期)資質的年度審驗工作，由各縣(區)物業行政主管部門自行組織，核查比例應為100%，核查結果應及時上報市房產管理辦物業科備案，市房產管理辦將不定期組織專項抽查。各縣(區)物業行政主管部門應按照屬地化監管原則，依法建立并完善相關監督檢查工作機制，強化對物業服務企業的動態監管，有效地監督物業服務企業的經營服務行為。每半年至少檢查一次企業落實政策的情況，并可以聘請人大代表、政協委員、新聞工作者等作為行風監督員，加強轄區內物業服務的監督檢查工作。

　　(三)強化市場監管，規范物業管理市場。一是針對物業管理發展不均衡，寶塔區物業服務企業較多，遠郊縣較少的實際情況，為了使物業服務企業與市場發展相適應,促進全市物業管理的全面健康發展, 根據寶塔區住宅面積和上年度物業服務企業數量等因素，將對寶塔區物業服務企業實行總量調控，并要求企業物業管理服務項目在兩個以上且每個項目達3萬平方米以上的管理服務項目，必須每個項目配備3名以上物業管理持證上崗人員，凡尚未達到要求的物業服務企業必須在20**年分期分批參加培訓予以解決。二是對物業服務企業從業人員實行登記備案管理。市房產管理辦對全市所有的物業服務企業，將進一步建立并完善企業信用檔案管理系統，及時更新物業管理從業人員異動情況，逐步發揮其行業管理、公眾監督、企業自管、數據共享和信息聯通的作用。各縣(區)物業管理行政主管部門應通過數據庫及時掌握物業服務企業的從業人員流動情況，進行跟蹤管理，對因人員流動致使其從業人員不符合《辦法》要求的物業服務企業，應限期2個月內補足;對逾期仍未補足的，予以降級或注銷資質證書。各縣(區)同時應加強對新設立的物業服務企業進行企業依約服務、規范管理、誠信經營的宣傳、培訓和監管。三是各縣(區)物業管理行政主管部門應認真履行職責，在物業服務企業資質審批工作中應重點把握好以下幾個環節：(1)具有相應的物業管理專業人員(工程、管理、經濟中級以上職稱人員要求：二級企業不少于10人、三級企業不少于5人);(2)物業管理人員全部持證上崗;(3)建立物業服務企業信用檔案;(4)杜絕借用中高級職稱、上崗培訓證書或簽訂假合同等欺騙手段騙取物業服務企業資質的行為。四是建立物業服務企業資質升級公示制度。一是三級(暫定)升三級資質的物業服務企業，需在所管理的物業管理區域內公示(公示期為10天);二是對于三級升二級的物業服務企業，除在所管理的物業管理區域內公示(公示期為10天)外，還應網上公示;對于業主有效投訴較多或投訴問題大的企業，不予申報。五是建立物業服務企業降級、淘汰(退出)制度。針對以下情況，視情節輕重，分別給予物業服務企業信用檔案不良行為記載、限制物業管理投標的處理直至降級、注銷物業服務企業資質的處罰：一是有《辦法》第11條規定行為的;二是出現嚴重擾亂物業管理市場，不服從行政主管部門指導管理的;三是發生重大責任事故情形的;四是以欺騙手段騙取物業服務企業資質行為的。同時，對于一年內未實施物業管理活動，無物業管理服務項目的物業服務企業限期予以整改;限期后還不能承接實施項目的,其資質證書自動失效。六是各縣(區)物業管理行政主管部門應加強物業服務企業的指導服務工作，深入物業管理項目小區，協調處理物業管理矛盾糾紛。定期開展物業管理業務知識培訓，建立物業服務企業聯系制度，及時了解和掌握物業管理行業動態，共商解決物業管理工作的重點、難點問題。

　　二、關于住宅專項維修資金歸集、管理和使用問題

　　(一)各縣物業管理行政主管部門為本地住宅專項維修資金代管機構，負責住宅專項維修資金的收繳和管理工作。

　　(二)住宅專項維修資金應在簽定房屋買賣合同時，辦理房屋買賣合同登記前由購房人交繳。各縣以及受市房產管理辦委托的寶塔區物業管理中心要做好相關工作，盡快改變由開發商代收代繳首期住宅專項維修資金的問題，實現購房人直接交繳。

　　為方便廣大群眾，各縣(區)物業管理行政主管部門可在當地房地產交易大廳設立住宅專項維修資金繳交柜臺，直接收取購房人繳交的專項維修資金，并出具專項維修資金交繳憑證。對于已由開發建設單位代收代繳住宅專項維修資金的，各縣(區)物業管理行政主管部門應做好清理追繳工作。

　　(三)嚴格住宅專項維修資金的使用監管，確保廣大業主合法權益。

　　一是成立了業主大會的住宅物業項目，應擬定該物業管理區域住宅專項維修資金使用操作規則與程序，特別對應急維修的范圍和使用程序應作出明確規定，該操作辦法經2/3以上業主表決權通過后執行。

　　二是對于沒有成立業主大會的物業管理服務項目，應由物業服務企業或房屋管理單位提出其物業維修、更新、改造方案;并由所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區組織業主代表共同商議初步審定;該方案經初步審定通過后，應在物業管理區域內的顯著位置進行公示，公示時間為7日，在公示期間無1/3以上(含1/3)業主實名反對的，方可實施。各縣(區)物業管理行政主管部門應主動加強與街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區的聯系和溝通，共同搞好維修金的監管及相關協調工作，共建和諧社區。

　　延安市房產管理辦公室

　　20**年2月26日

篇2：江門市物業服務企業資質管理規定(2009年)

　　關于印發《江門市物業服務企業資質管理規定》的通知

　　(江房〔20**〕161號)

　　各市(區)房產管理局,各物業服務企業:

　　為了規范物業管理市場秩序,加強對物業管理活動的監督管理,全面提高物業服務企業服務水平,進一步推動我市物業管理的健康發展,根據《物業管理條例》(國務院令504號)和《物業管理企業資質管理辦法》(建設部令第164號)等有關法律法規規定,結合我市物業服務企業資質管理工作的實際,現將《江門市物業服務企業資質管理規定》印發給你們,請遵守執行。執行中出現新的情況,請逕向我局物業管理督導科反映。

　　附件:江門市物業服務企業資質管理規定

　　江門市房產管理局

　　二○○八年十二月三日

　　江門市物業服務企業資質管理規定

　　為了加強本市物業管理行業的管理,規范行業行為,提高物業服務水平,促進物業管理行業健康發展,根據建設部《物業管理條例》(國務院令504號)和《物業管理企業資質管理辦法》(建設部令第164號)等有關法律法規的有關規定,結合本市實際,對從事物業管理業務的企業實行資質等級管理,按等級標準核發物業服務資質證書(以下簡稱資質證書),具體規定如下:

　　第一條 江門市房產管理局(以下簡稱市房產局)是本市物業管理的行政主管部門,負責本市物業服務企業資質證書的頒發和管理工作。m.dewk.cn

　　第二條 本市范圍內經營物業管理的企業應當須遵守本規定。

　　第三條 物業服務企業資質證書是從事物業管理業務的資格憑證,凡在本市轄區范圍內從事物業管理業務的企業,必須按照本規定取得資質證書,方可從事物業管理經營服務活動。

　　第四條 物業服務企業實行資質等級制度,資質等級劃分為一、二、三級。

　　第五條 資質證書的等級標準:

　　(一)申辦一級物業服務企業需具備的條件:

　　1、具有獨立法人資格。

　　2、注冊資本人民幣500萬元以上。

　　3、物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于30人。其中,具有中級以上職稱的人員不少于20人,工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱。

　　4、物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書。

　　5、管理兩種類型以上物業,并且管理各類物業的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100%:

　　(1)多層住宅200萬平方米;

　　(2)高層住宅100萬平方米;

　　(3)獨立式住宅(別墅)15萬平方米;

　　(4)辦公樓、工業廠房及其它物業50萬平方米。

　　6、建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準,建立企業信用檔案系統,有優良的經營管理業績。

　　(二)申辦二級物業服務企業需具備的條件:

　　1、注冊資本人民幣300萬元以上。

　　2、物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于20人。其中,具有中級以上職稱的人員不少于10人,工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱。

　　3、物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書。

　　4、管理兩種類型以上物業,并且管理各類物業的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100%:

　　(1)多層住宅100萬平方米;

　　(2)高層住宅50萬平方米;

　　(3)獨立式住宅(別墅)8萬平方米;

　　(4)辦公樓、工業廠房及其它物業20萬平方米。

　　5、建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準,建立企業信用檔案系統,有良好的經營管理業績。

　　(三)申辦三級物業服務企業需具備的條件:

　　1、具有獨立法人資格。

　　2、注冊資本人民幣50萬元以上。

　　3、物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于10人。其中,具有中級以上職稱的人員不少于5人,工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱。

　　4、物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書。

　　5、有委托的物業管理項目。m.dewk.cn

　　6、建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準,建立企業信用檔案系統。

　　第六條 新設立的物業服務企業應當自領取營業執照之日起30日內,持下列文件向江門市房產局申請資質:

　　(一)企業資質等級申報表;

　　(二)營業執照;

　　(三)企業章程;

　　(四)注冊資本驗資證明文件;

　　(五)企業法定代表人的身份證明和企業負責人任命書或聘任書。

　　(六)物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同,管理和技術人員的職稱證書和勞動合同;

　　(七)建立企業信用檔案系統;

　　(八)根據資質等級條件所需其它材料。

　　以上材料裝訂成冊一式貳(叁)份,企業留存一份,市房產管理局存檔一份縣。(鶴山市、臺山市、開平市、恩平市房產管理局存檔一份)。

　　第七條 新設立的物業服務企業,其資質

　　等級按照最低等級核定,并設一年的暫定期。

　　第八條 各等級資質企業承接物業管理項目的規定。

　　一級資質物業服務企業可以承接各種物業管理項目。

　　二級資質物業服務企業可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。

　　三級資質物業服務企業可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。

　　第九條 申請核定資質等級的物業服務企業,應當提交下列材料:

　　(一)企業資質等級申報表;

　　(二)營業執照;

　　(三)企業資質證書正、副本;

　　(四)企業法定代表人的身份證明和企業負責人任命書或聘任書;

　　(五)物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同,管理和技術人員的職稱證書和勞動合同,工程、財務負責人的職稱證書和勞動合同;

　　(六)物業服務合同復印件;

　　(七)物業管理業績材料;

　　(八)根據資質等級條件所需其它材料。

　　以上材料裝訂成冊一式貳(叁)份,企業留存一份,市房產管理局存檔一份縣。(鶴山市、臺山市、開平市、恩平市房產管理局存檔一份)。

　　第十條 物業管理企業資質申報審批程序。

　　一、二級資質由申報資質的企業向屬地房產局申報(蓬江區、江海區、新會區直接向市房產局申報),屬地房產局根據所提供的資料核準確認后,報送市房產局初審,合格后,報送廣東省建設廳審批。

　　三級資質由申報資質的企業向屬地房產局申報(蓬江區、江海區、新會區直接向市房產局申報),根據所提供的資料初審合格后,報送市房產局審批。

　　經審批確認了資質等級的企業,由國家建設部、廣東省建設廳頒發相應等級的《一、二級物業服務企業資質證書》。由市房產局頒發相應等級的《三級物業服務企業資質證書》。

　　市房產局自受理企業申請之日起20個工作日內,對符合相應資質等級條件的企業核發資質證書;一、二級資質報廣東省建設廳審批前,應當由市房產局初審,初審期限為20個工作日。

　　第十一條 物業服務企業資質證書實行核定制度,原已取得物業服務企業資質證書的企業在原證書有效期到期前應重新申請核定資質。

　　第十二條 物業服務企業獲取資質證書后,一年內仍未有實施物業管理項目的,注銷其資質證書。

　　第十三條 物業服務企業因發生撤并、注銷、分立、資質變更等事項,應將原企業資質證書交回發證機關注銷。

　　第十四條 對不按本規定申辦資質證書和辦理資質證書續辦核準手續從事物業管理的企業,由市房產局責令其限期改正,并按照《物業管理辦法》(國務院令[20**]第504號)第六十條規定處理,由市房產局沒收違法所得,并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。

　　第十五條 物業服務企業在實施物業管理中,有下列情況之一的,責令限期整改,直至降低其資質等級或取消其經營資質。

　　(一)聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的;

　　(三)將一個物業管理區域內的全部物業管理業務一并委托給他人的;

　　(三)挪用專項維修資金的;

　　(四)擅自改變物業管理用房用途的;

　　(五)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;

　　(六)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地,損害業主共同利益的;

　　(七)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的;

　　(八)物業服務合同終止時,不按照規定移交物業管理用房和有關資料的;

　　(九)與物業項目的招標人或者其他物業項目的投標人相互串通,以不正當手段謀取中標的;

　　(十)不履行物業服務合同,業主投訴較多,經查證屬實的;

　　(十一)超越資質等級承接物業管理業務的;

　　(十二)出租、出借、轉讓資質證書的;

　　(十三)發生重大責任事故的。

　　第十六條 對被注銷物業管理經營資質的企業,其所管理的物業由委托方或業主委員會另聘具有資質條件的物業服務企業進行管理。

　　第十七條 任何單位和個人不得偽造、涂改、出租、出借、轉讓資質證書。

　　企業遺失資質證書,應當在新聞媒體上聲明后,方可申請補領。

　　第十八條 企業發生分立、合并的,應當在向市工商行政管理部門辦理變更手續后30日內,到原資質審批部門申請辦理資質證書注銷手續,并重新核定資質等級。

　　第十九條 企業的名稱、法定代表人等事項發生變更的,應當在辦理變更手續后30日內,到原資質審批部門辦理資質證書變更手續。(m.dewk.cn)

　　第二十條 企業破產、歇業或者因其他原因終止業務活動的,應當在辦理營業執照注銷手續后15日內,到原資質審批部門辦理資質證書注銷手續。

　　第二十一條 外駐物業服務企業實行備案制度。外駐物業服務企業向屬地房產管理局辦理備案申請,根據所提供的資料核準后,報送市房產局審批(蓬江區、江海區、新會區直接向市房產局辦理備案申請)。

　　第二十二條 本規定由市房產局負責解釋。

　　第二十三條 本規定自20**年1月1日起施行。

　　附件:1、關于申辦(核定)三級物業服務企業資質的辦事指南

　　2、關于外駐物業服務企業申辦備案的辦事指南

　　3、申辦三級物業服務企業資質變更的辦事指南

　　4、江門市物業服務企業資質審批程序.doc

　　5、廣東省江門市物業服務企業資質申請表.doc

　　6、江門市外駐物業服務企業資質備案申請表.do