不具售房資質(zhì)致使購房者無法貸款 法院判決退還定金
一市民準(zhǔn)備購買一套300多平方米的房子用來養(yǎng)老,但是當(dāng)她去銀行貸款的時(shí)候卻屢屢碰壁,咨詢后才得知,原來,向她售房的是物業(yè)公司,根本就沒有售房資質(zhì)。日前,北辰法院審理后,判決“物業(yè)公司”負(fù)責(zé)人退還定金3萬元。
簽了售房協(xié)議 貸款處處碰壁
50來歲的于女士想和丈夫買一套寬敞的房子安度晚年。去年,在得知北辰區(qū)有一處建好的商品房后,就決定去考察一番。于女士來到某小區(qū)售樓處詢問,接待她的是一位自稱叫鄭某的男子,經(jīng)過初步溝通后,于女士和丈夫決定購買一套二層354平方米的居民住宅。
后來于女士再次來到售樓處,雙方簽訂了一份“售房協(xié)議書”,并加蓋了該小區(qū)物業(yè)管理專用章,鄭某在印章下簽了“鄭”字。
根據(jù)“協(xié)議”中約定的條款,房屋總價(jià)款為153萬元,于女士首付定金3萬元,鄭某還在收據(jù)上簽上自己的名字,并加蓋了該小區(qū)售樓處財(cái)務(wù)專用章。
但是,當(dāng)于女士拿著合同到銀行貸款的時(shí)候,意想不到的事情發(fā)生了,原來該小區(qū)物業(yè)公司以及負(fù)責(zé)人鄭某根本不具有銷售商品房的資質(zhì),因而無法貸款。
“如果不能貸款,自己根本籌措不出來153萬元的房款。”在鄭某不同意退房的情況下,于女士只得一紙?jiān)V狀將土地的實(shí)際使用者某農(nóng)工公司、小區(qū)物業(yè)以及物業(yè)公司負(fù)責(zé)人鄭某告到法院,要求退還房款3萬元。
售房協(xié)議無效 應(yīng)返款三萬元
對(duì)此,某農(nóng)工公司表示,該小區(qū)物業(yè)并非該公司設(shè)立,于女士購買的樓房也非該公司開發(fā)。農(nóng)工公司只是房屋土地使用權(quán)的出讓者,于女士交付的定金也與其無關(guān)。鄭某也辯稱,小區(qū)物業(yè)是自己設(shè)立的,沒有營業(yè)執(zhí)照,自己是替別人售樓,于女士交的錢不僅不能退,而且還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)延期交付余款帶來的損失。
法院經(jīng)審理查明,農(nóng)工公司未經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn),擅自將自己管理的土地使用權(quán)出讓給某房地產(chǎn)公司建房出售,已經(jīng)因非法出讓土地的行為受到了行政處罰。而鄭某以小區(qū)物業(yè)的名義出售給于女士的樓房,正是坐落在該公司非法出讓的土地上,且鄭某及其設(shè)立的物業(yè)小區(qū)售樓處,都沒有售房許可證。
北辰法院認(rèn)為:鄭某未經(jīng)批準(zhǔn),擅自向社會(huì)出售住宅,他與于女士所簽訂的售房協(xié)議無效,應(yīng)返還于女士購房款3萬元。
而農(nóng)工公司與本案沒有直接的法律關(guān)系,因此不承擔(dān)給付的連帶責(zé)任。至于小區(qū)物業(yè)的行為,實(shí)際上是鄭某的個(gè)人行為,因此應(yīng)當(dāng)由鄭某個(gè)人承擔(dān)。鑒于于女士在締結(jié)合同過程中有對(duì)售房人資質(zhì)未認(rèn)真審查的過錯(cuò),法院還判決她承擔(dān)部分訴訟費(fèi)用。
專家說法:物業(yè)公司為何無權(quán)賣房?
天津金久煦律師事務(wù)所律師王淑臣表示,鄭某所成立的“物業(yè)管理”公司,并未獲得行政機(jī)關(guān)的批準(zhǔn),是非法的。即使是合法“物業(yè)公司”,根據(jù)國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》,其職能只能是“對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)”,并無銷售商品房的權(quán)利。如果其銷售商品房,則是非法的,簽訂的房屋銷售協(xié)議也是無效的。
王律師提出,如果購買已經(jīng)建好的商品房,售房人應(yīng)當(dāng)具有開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書、土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件、建設(shè)工程
篇2：商品房定金合同網(wǎng)上備案作業(yè)指導(dǎo)書
商品房定金合同的網(wǎng)上備案作業(yè)指導(dǎo)書
1.作業(yè)目的
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證或者新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證后，和購房人達(dá)成定金合同或以其他方式確定商品房買賣意向的，均應(yīng)進(jìn)行合同網(wǎng)上備案。
2.作業(yè)依據(jù)
《關(guān)于商品房定金合同網(wǎng)上備案的實(shí)施辦法》上海市房屋土地資源管理局20**年3月30日起實(shí)施。
3.主管崗位營銷策劃：組織和檢查主辦崗位的作業(yè)過程。
主辦崗位銷售員：具體經(jīng)辦本項(xiàng)作業(yè)。
4.緊前工作
取得商品房預(yù)售許可證或者新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證。
5.作業(yè)描述
5.1在簽訂商品房預(yù)售合同或出售合同前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人需預(yù)訂商品房的，應(yīng)根據(jù)網(wǎng)上公布的商品房定金合同示范文本，協(xié)商擬定條款。網(wǎng)上公布的定金合同示范文本由市房地資源局和市工商行政管理局聯(lián)合制定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單方制定的定金合同格式條款（包括補(bǔ)充的格式條款），應(yīng)當(dāng)向市工商行政管理局備案后，提交給市房地產(chǎn)交易中心即時(shí)變更網(wǎng)上的合同文本。
5.2定金合同經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人雙方確認(rèn)后，應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)，將定金合同文本傳送至市房地產(chǎn)交易中心辦理網(wǎng)上備案。購房人應(yīng)當(dāng)在商品房定金合同文本上輸入相關(guān)的個(gè)人信息，并設(shè)置密碼。
5.3市房地產(chǎn)交易中心將按規(guī)定即時(shí)完成網(wǎng)上傳送的定金合同文本的核校，給予合同編號(hào)和房屋代碼，并通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)，發(fā)送合同備案證明。市房地產(chǎn)交易中心將在發(fā)送合同備案證明，通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)，在商品房的樓盤表內(nèi)注明該單位（套）商品房已預(yù)訂。
5.4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)打印定金合同，并與購房人共同在書面定金合同上簽名（蓋章），并由購房人輸入確認(rèn)密碼。定金合同簽訂后，雙方當(dāng)事人應(yīng)在定金合同約定的時(shí)間內(nèi)，簽訂商品房銷售合同，并通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)辦理商品房銷售合同備案和登記申請(qǐng)手續(xù)。
5.5市房地產(chǎn)交易中心將定金合同的簽訂和解除信息及時(shí)社會(huì)公布，提供網(wǎng)上公開查詢，并保留至該商品房辦理轉(zhuǎn)移登記止。
5.6定金合同購房人應(yīng)是商品房銷售合同的購房人或共同購房人。
5.7定金合同網(wǎng)上備案后，在簽訂商品房銷售合同前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人雙方需解除定金合同的，應(yīng)持書面定金合同、解除定金合同的書面協(xié)議和當(dāng)事人的身份證明，向市房地產(chǎn)交易中心辦理注銷定金合同網(wǎng)上備案手續(xù)。市房地產(chǎn)交易中心將通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)，及時(shí)在商品房的樓盤表內(nèi)注明該單元（套）定金合同已解除。
篇3：商品房定金合同網(wǎng)上備案作業(yè)指導(dǎo)書
商品房定金合同的網(wǎng)上備案作業(yè)指導(dǎo)書
1.作業(yè)目的
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證或者新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證后，和購房人達(dá)成定金合同或以其他方式確定商品房買賣意向的，均應(yīng)進(jìn)行合同網(wǎng)上備案。
2.作業(yè)依據(jù)
《關(guān)于商品房定金合同網(wǎng)上備案的實(shí)施辦法》上海市房屋土地資源管理局20**年3月30日起實(shí)施。
3.主管崗位營銷策劃：組織和檢查主辦崗位的作業(yè)過程。
主辦崗位銷售員：具體經(jīng)辦本項(xiàng)作業(yè)。
4.緊前工作
取得商品房預(yù)售許可證或者新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證。
5.作業(yè)描述
5.1在簽訂商品房預(yù)售合同或出售合同前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人需預(yù)訂商品房的，應(yīng)根據(jù)網(wǎng)上公布的商品房定金合同示范文本，協(xié)商擬定條款。網(wǎng)上公布的定金合同示范文本由市房地資源局和市工商行政管理局聯(lián)合制定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單方制定的定金合同格式條款（包括補(bǔ)充的格式條款），應(yīng)當(dāng)向市工商行政管理局備案后，提交給市房地產(chǎn)交易中心即時(shí)變更網(wǎng)上的合同文本。
5.2定金合同經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人雙方確認(rèn)后，應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)，將定金合同文本傳送至市房地產(chǎn)交易中心辦理網(wǎng)上備案。購房人應(yīng)當(dāng)在商品房定金合同文本上輸入相關(guān)的個(gè)人信息，并設(shè)置密碼。
5.3市房地產(chǎn)交易中心將按規(guī)定即時(shí)完成網(wǎng)上傳送的定金合同文本的核校，給予合同編號(hào)和房屋代碼，并通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)，發(fā)送合同備案證明。市房地產(chǎn)交易中心將在發(fā)送合同備案證明，通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)，在商品房的樓盤表內(nèi)注明該單位（套）商品房已預(yù)訂。
5.4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)打印定金合同，并與購房人共同在書面定金合同上簽名（蓋章），并由購房人輸入確認(rèn)密碼。定金合同簽訂后，雙方當(dāng)事人應(yīng)在定金合同約定的時(shí)間內(nèi)，簽訂商品房銷售合同，并通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)辦理商品房銷售合同備案和登記申請(qǐng)手續(xù)。
5.5市房地產(chǎn)交易中心將定金合同的簽訂和解除信息及時(shí)社會(huì)公布，提供網(wǎng)上公開查詢，并保留至該商品房辦理轉(zhuǎn)移登記止。
5.6定金合同購房人應(yīng)是商品房銷售合同的購房人或共同購房人。
5.7定金合同網(wǎng)上備案后，在簽訂商品房銷售合同前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人雙方需解除定金合同的，應(yīng)持書面定金合同、解除定金合同的書面協(xié)議和當(dāng)事人的身份證明，向市房地產(chǎn)交易中心辦理注銷定金合同網(wǎng)上備案手續(xù)。市房地產(chǎn)交易中心將通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)，及時(shí)在商品房的樓盤表內(nèi)注明該單元（套）定金合同已解除。