不具售房資質致使購房者無法貸款 法院判決退還定金
一市民準備購買一套300多平方米的房子用來養老,但是當她去銀行貸款的時候卻屢屢碰壁,咨詢后才得知,原來,向她售房的是物業公司,根本就沒有售房資質。日前,北辰法院審理后,判決“物業公司”負責人退還定金3萬元。
簽了售房協議 貸款處處碰壁
50來歲的于女士想和丈夫買一套寬敞的房子安度晚年。去年,在得知北辰區有一處建好的商品房后,就決定去考察一番。于女士來到某小區售樓處詢問,接待她的是一位自稱叫鄭某的男子,經過初步溝通后,于女士和丈夫決定購買一套二層354平方米的居民住宅。
后來于女士再次來到售樓處,雙方簽訂了一份“售房協議書”,并加蓋了該小區物業管理專用章,鄭某在印章下簽了“鄭”字。
根據“協議”中約定的條款,房屋總價款為153萬元,于女士首付定金3萬元,鄭某還在收據上簽上自己的名字,并加蓋了該小區售樓處財務專用章。
但是,當于女士拿著合同到銀行貸款的時候,意想不到的事情發生了,原來該小區物業公司以及負責人鄭某根本不具有銷售商品房的資質,因而無法貸款。
“如果不能貸款,自己根本籌措不出來153萬元的房款。”在鄭某不同意退房的情況下,于女士只得一紙訴狀將土地的實際使用者某農工公司、小區物業以及物業公司負責人鄭某告到法院,要求退還房款3萬元。
售房協議無效 應返款三萬元
對此,某農工公司表示,該小區物業并非該公司設立,于女士購買的樓房也非該公司開發。農工公司只是房屋土地使用權的出讓者,于女士交付的定金也與其無關。鄭某也辯稱,小區物業是自己設立的,沒有營業執照,自己是替別人售樓,于女士交的錢不僅不能退,而且還應當承擔延期交付余款帶來的損失。
法院經審理查明,農工公司未經政府有關部門批準,擅自將自己管理的土地使用權出讓給某房地產公司建房出售,已經因非法出讓土地的行為受到了行政處罰。而鄭某以小區物業的名義出售給于女士的樓房,正是坐落在該公司非法出讓的土地上,且鄭某及其設立的物業小區售樓處,都沒有售房許可證。
北辰法院認為:鄭某未經批準,擅自向社會出售住宅,他與于女士所簽訂的售房協議無效,應返還于女士購房款3萬元。
而農工公司與本案沒有直接的法律關系,因此不承擔給付的連帶責任。至于小區物業的行為,實際上是鄭某的個人行為,因此應當由鄭某個人承擔。鑒于于女士在締結合同過程中有對售房人資質未認真審查的過錯,法院還判決她承擔部分訴訟費用。
專家說法:物業公司為何無權賣房?
天津金久煦律師事務所律師王淑臣表示,鄭某所成立的“物業管理”公司,并未獲得行政機關的批準,是非法的。即使是合法“物業公司”,根據國務院頒布的《物業管理條例》,其職能只能是“對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動”,并無銷售商品房的權利。如果其銷售商品房,則是非法的,簽訂的房屋銷售協議也是無效的。
王律師提出,如果購買已經建好的商品房,售房人應當具有開發商的營業執照和房地產開發企業資質證書、土地使用權證書或者使用土地的批準文件、建設工程
篇2：商品房定金合同網上備案作業指導書
商品房定金合同的網上備案作業指導書
1.作業目的
房地產開發企業取得商品房預售許可證或者新建商品房房地產權證后，和購房人達成定金合同或以其他方式確定商品房買賣意向的，均應進行合同網上備案。
2.作業依據
《關于商品房定金合同網上備案的實施辦法》上海市房屋土地資源管理局20**年3月30日起實施。
3.主管崗位營銷策劃：組織和檢查主辦崗位的作業過程。
主辦崗位銷售員：具體經辦本項作業。
4.緊前工作
取得商品房預售許可證或者新建商品房房地產權證。
5.作業描述
5.1在簽訂商品房預售合同或出售合同前，房地產開發企業與購房人需預訂商品房的，應根據網上公布的商品房定金合同示范文本，協商擬定條款。網上公布的定金合同示范文本由市房地資源局和市工商行政管理局聯合制定。房地產開發企業單方制定的定金合同格式條款（包括補充的格式條款），應當向市工商行政管理局備案后，提交給市房地產交易中心即時變更網上的合同文本。
5.2定金合同經房地產開發企業與購房人雙方確認后，應由房地產開發企業通過網上操作系統，將定金合同文本傳送至市房地產交易中心辦理網上備案。購房人應當在商品房定金合同文本上輸入相關的個人信息，并設置密碼。
5.3市房地產交易中心將按規定即時完成網上傳送的定金合同文本的核校，給予合同編號和房屋代碼，并通過網上操作系統，發送合同備案證明。市房地產交易中心將在發送合同備案證明，通過網上操作系統，在商品房的樓盤表內注明該單位（套）商品房已預訂。
5.4房地產開發企業應打印定金合同，并與購房人共同在書面定金合同上簽名（蓋章），并由購房人輸入確認密碼。定金合同簽訂后，雙方當事人應在定金合同約定的時間內，簽訂商品房銷售合同，并通過網上操作系統辦理商品房銷售合同備案和登記申請手續。
5.5市房地產交易中心將定金合同的簽訂和解除信息及時社會公布，提供網上公開查詢，并保留至該商品房辦理轉移登記止。
5.6定金合同購房人應是商品房銷售合同的購房人或共同購房人。
5.7定金合同網上備案后，在簽訂商品房銷售合同前，房地產開發企業與購房人雙方需解除定金合同的，應持書面定金合同、解除定金合同的書面協議和當事人的身份證明，向市房地產交易中心辦理注銷定金合同網上備案手續。市房地產交易中心將通過網上操作系統，及時在商品房的樓盤表內注明該單元（套）定金合同已解除。
篇3：商品房定金合同網上備案作業指導書
商品房定金合同的網上備案作業指導書
1.作業目的
房地產開發企業取得商品房預售許可證或者新建商品房房地產權證后，和購房人達成定金合同或以其他方式確定商品房買賣意向的，均應進行合同網上備案。
2.作業依據
《關于商品房定金合同網上備案的實施辦法》上海市房屋土地資源管理局20**年3月30日起實施。
3.主管崗位營銷策劃：組織和檢查主辦崗位的作業過程。
主辦崗位銷售員：具體經辦本項作業。
4.緊前工作
取得商品房預售許可證或者新建商品房房地產權證。
5.作業描述
5.1在簽訂商品房預售合同或出售合同前，房地產開發企業與購房人需預訂商品房的，應根據網上公布的商品房定金合同示范文本，協商擬定條款。網上公布的定金合同示范文本由市房地資源局和市工商行政管理局聯合制定。房地產開發企業單方制定的定金合同格式條款（包括補充的格式條款），應當向市工商行政管理局備案后，提交給市房地產交易中心即時變更網上的合同文本。
5.2定金合同經房地產開發企業與購房人雙方確認后，應由房地產開發企業通過網上操作系統，將定金合同文本傳送至市房地產交易中心辦理網上備案。購房人應當在商品房定金合同文本上輸入相關的個人信息，并設置密碼。
5.3市房地產交易中心將按規定即時完成網上傳送的定金合同文本的核校，給予合同編號和房屋代碼，并通過網上操作系統，發送合同備案證明。市房地產交易中心將在發送合同備案證明，通過網上操作系統，在商品房的樓盤表內注明該單位（套）商品房已預訂。
5.4房地產開發企業應打印定金合同，并與購房人共同在書面定金合同上簽名（蓋章），并由購房人輸入確認密碼。定金合同簽訂后，雙方當事人應在定金合同約定的時間內，簽訂商品房銷售合同，并通過網上操作系統辦理商品房銷售合同備案和登記申請手續。
5.5市房地產交易中心將定金合同的簽訂和解除信息及時社會公布，提供網上公開查詢，并保留至該商品房辦理轉移登記止。
5.6定金合同購房人應是商品房銷售合同的購房人或共同購房人。
5.7定金合同網上備案后，在簽訂商品房銷售合同前，房地產開發企業與購房人雙方需解除定金合同的，應持書面定金合同、解除定金合同的書面協議和當事人的身份證明，向市房地產交易中心辦理注銷定金合同網上備案手續。市房地產交易中心將通過網上操作系統，及時在商品房的樓盤表內注明該單元（套）定金合同已解除。