物業(yè)管理問題及其處理和預(yù)防方法

　　物業(yè)管理是改善居民工作和生活環(huán)境，提高居民居住水平的基礎(chǔ)工作，具有樹立城市形象，完善城市功能的作用，居民工作和生活環(huán)境的改善和居住水平的提高是城市生活水平和消費(fèi)水平提高的基本前提，物業(yè)管理的目的是為業(yè)主創(chuàng)造一個整潔、舒適安全、寧靜的工作和生活環(huán)境，同時物業(yè)管理是加快我國房地產(chǎn)發(fā)展同國際接軌必要的措施，具有推動外向型房地產(chǎn)和涉外經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。正因?yàn)槲飿I(yè)管理有如此重要的作用，所以物業(yè)管理行業(yè)在我國也發(fā)展得紅紅火火，各種名稱的物業(yè)企業(yè)也如雨后春筍般涌現(xiàn)，爭相投標(biāo)、投資，但是這些物業(yè)管理企業(yè)在管理的過程當(dāng)中并不是想象中的那么順利，而是麻煩不斷。究其原因，主要是當(dāng)前物業(yè)管理中存在如下問題：

　　1、業(yè)主投訴多，業(yè)主通常認(rèn)為物業(yè)管理公司是服務(wù)機(jī)構(gòu)，理所當(dāng)然應(yīng)當(dāng)享受服務(wù)，所以不管大事小事都找物業(yè)公司。

　　2、物業(yè)管理費(fèi)糾紛，除了因合同約定的提供物業(yè)管理而直接產(chǎn)生的費(fèi)用外，還包括物業(yè)管理企業(yè)所代辦的供暖供熱費(fèi)用，煤氣費(fèi)用，電費(fèi)，有線費(fèi)等，根據(jù)目前的實(shí)際現(xiàn)狀，小區(qū)實(shí)際交費(fèi)的比例在70%-90%之間，而不交費(fèi)業(yè)主多以物業(yè)管理不到位，小區(qū)臟、亂、差，供暖供熱時間短，業(yè)主車輛丟失為由拒不交納物業(yè)管理費(fèi)用。

　　3、業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失賠償糾紛，此類糾紛一般由小區(qū)內(nèi)業(yè)主的汽車、摩托車、自行車的丟失所引起。

　　4、小區(qū)公用設(shè)施傷人賠償糾紛，此類糾紛主要有物業(yè)管理企業(yè)對小區(qū)內(nèi)道路、廣告牌管道等管理不善，致使業(yè)主受到人身損害和財(cái)產(chǎn)損失而發(fā)生的糾紛。

　　5、小區(qū)公用部位的侵權(quán)糾紛，個別業(yè)主進(jìn)入后擅自私搭亂建，引起大部分業(yè)主的不滿，要求物業(yè)管理企業(yè)查處個別業(yè)主亂搭亂建的行為。在此類糾紛中，如物業(yè)管理企業(yè)查處個別業(yè)主的亂搭亂建行為，則存在著無行政執(zhí)法權(quán)的制約;如僅對個別亂搭亂建的業(yè)主進(jìn)行勸阻而不強(qiáng)行拆除搭建物，勢必造成大部分業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理糾紛。

　　6、小區(qū)公用部位的出租和營利問題。此類糾紛主要發(fā)生在小區(qū)個別業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)擅自將小區(qū)物業(yè)的公用部位自用或出租用于設(shè)置廣告位等進(jìn)行營利，從而引起業(yè)主的不滿。

　　7、小區(qū)內(nèi)的停車收費(fèi)糾紛，此類糾紛主要由物業(yè)管理企業(yè)以維護(hù)小區(qū)管理秩序?yàn)橛桑孕谢蛞詷I(yè)主委員會規(guī)定為由向擁有私家車的業(yè)主收取小區(qū)車位費(fèi)、道路維修費(fèi)、進(jìn)門費(fèi)而引起的糾紛，由于物業(yè)管理企業(yè)所收取的上述費(fèi)用往往系自行制定而未經(jīng)物價部門批準(zhǔn)，雖然有些經(jīng)過了業(yè)主委員會的同意，但是由于無相應(yīng)的法律法規(guī)為依據(jù)，因此爭議也很大。

　　8、在管理當(dāng)中，保安人員與業(yè)主之間的糾紛，這是很多企業(yè)都存在的問題。安全難以保證，由于小區(qū)住的人多，保安人員很難掌握全部業(yè)主的信息，很難分辨出外來人員，從而導(dǎo)致外來人員的混入而帶來安全隱患。一些小區(qū)經(jīng)常發(fā)生偷盜事件，從而引起業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛。

　　9、物業(yè)管理企業(yè)收取業(yè)主的裝修押金和裝修清理垃圾費(fèi)也引起業(yè)主的不滿，同時，物業(yè)公司對業(yè)主的裝修進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)控，如禁止使用帶風(fēng)扇油煙機(jī)，不準(zhǔn)破壞主體結(jié)構(gòu)，否則扣除裝修押金等，這些也引起業(yè)主的不滿。

　　那么如何才能使物業(yè)管理企業(yè)在運(yùn)行中更加順利?筆者認(rèn)為可以從以下方面進(jìn)行管理：

　　1、在開發(fā)商與前期物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)合同到期后，業(yè)主應(yīng)與物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂新的物業(yè)管理合同，規(guī)定雙方的權(quán)利與義務(wù)，以減少不必要的糾紛。

　　2、依法成立業(yè)主委員會，作為小區(qū)的業(yè)主應(yīng)主動、積極依法成立業(yè)主委員會，保障業(yè)主委員會的職權(quán)，為業(yè)主委員會行使職權(quán)，維護(hù)業(yè)主利益提供方便。

　　3、關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照當(dāng)?shù)匚飪r部門的統(tǒng)一規(guī)定，不得亂收費(fèi)。

　　4、對于解決財(cái)政問題，僅僅依靠收取物管費(fèi)是不夠企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)的，企業(yè)應(yīng)想出其他辦法，在不損害業(yè)主利益的同時，達(dá)到贏利的目的，例如可以在小區(qū)內(nèi)開辦學(xué)習(xí)班，健身中心，運(yùn)動中心，娛樂中心等方式，既娛樂業(yè)主，給業(yè)主帶來方便，同時達(dá)到贏利的目的。

　　5、對于財(cái)產(chǎn)損失賠償問題，一方面，應(yīng)加強(qiáng)保衛(wèi)措施，盡量避免此類事情發(fā)生，加強(qiáng)巡邏力度，另一方面應(yīng)與業(yè)主簽訂合同，規(guī)定雙方的權(quán)利與義務(wù)，對責(zé)任進(jìn)行劃分，物業(yè)管理公司應(yīng)對小區(qū)零售超市進(jìn)行統(tǒng)一管理，積極配合物價部門、工商部門搞好價格管理，保護(hù)業(yè)主利益。

　　6、加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)人員的職業(yè)培訓(xùn)，培養(yǎng)企業(yè)人員的職業(yè)道德，責(zé)任感，注重企業(yè)人員的自身素質(zhì)的提高，尤其是保安素質(zhì)，因?yàn)楸０踩藛T與業(yè)主，外來人員接觸多，沖突多，所以必須加以重視。

　　7、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)提高其透明度，讓業(yè)主了解其工作性質(zhì)，內(nèi)容，還要做到明明白白收費(fèi)，讓業(yè)主明明白白消費(fèi)。

　　8、大力實(shí)施品牌戰(zhàn)略，全面提高物業(yè)管理公司的經(jīng)營管理水平，樹立企業(yè)形象，才能讓業(yè)主放心，才能使業(yè)主自覺交納物業(yè)管理費(fèi)。

　　9、多做公益活動，以熱情的服務(wù)感化業(yè)主，感動業(yè)主，體現(xiàn)出人文關(guān)懷，對極其困難的業(yè)主提供幫助，做企業(yè)力所能及的事情，讓業(yè)主感到家的溫暖。

　　由于物業(yè)管理是服務(wù)性行業(yè)，在物業(yè)管理的過程中，需要物業(yè)管理人員在工作中不斷地進(jìn)行摸索和總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，吸取教訓(xùn)。以便達(dá)到業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙贏的局面。

篇2：業(yè)主關(guān)注的物業(yè)管理問題解答

　　業(yè)主關(guān)注的物業(yè)管理問題解答

　　※物業(yè)管理知識問答※

　　一.物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？

　　根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》，物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行政府導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。

　　政府指導(dǎo)價由省人民政府價格行政主管部門會同建設(shè)行政主管部門制定，縣級以上人民政府價格行政主管部門可以在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，確定當(dāng)?shù)氐氖召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　已成立業(yè)主委員會的，物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司在物業(yè)管理委托合同中按照政府指導(dǎo)價而定或者由雙方協(xié)商確定。

　　二.物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成？

　　綜合管理費(fèi)，包括人員工資及福利．公共物業(yè)及配套設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)、保險、清潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)、辦公費(fèi)、節(jié)日裝飾費(fèi)、聘請專業(yè)人士費(fèi)用、法定稅費(fèi)、經(jīng)理人酬金。

　　能源費(fèi)包括公共水、電費(fèi)的支出，空調(diào)費(fèi)（指商場及寫字樓）、燃油費(fèi)。

　　三.物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容？

　　物業(yè)管理可分為常規(guī)性的公共服務(wù)、針對性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三類。

　　1.常規(guī)性的公共服務(wù)是的物業(yè)管理企業(yè)面向所有住宅提供的最基本的管理與服務(wù)。管理的基本項(xiàng)目具體包括：

　　1）房屋修繕及其，裝修管理等

　　2）房屋設(shè)備、設(shè)施的管理

　　3）環(huán)境衛(wèi)生管理

　　4）綠化管理

　　5）治安管理

　　6）消防管理

　　7）車輛道路管理

　　8）公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)，如為業(yè)主和住房代收代繳水、電、煤氣費(fèi)等。

　　2.針對性的專項(xiàng)服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)事先設(shè)立服務(wù)項(xiàng)目，并將服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公布，當(dāng)住用人需要這種服務(wù)時，可自行選擇。

　　3.委托性的特約服務(wù)是為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，使用人的個別需求，受委托而提供的服務(wù)，實(shí)際上是專項(xiàng)服務(wù)的補(bǔ)充和完善。

　　四.維修基金的用途？

　　凡商品住房和公用住房出售后都應(yīng)當(dāng)建立住宅共用部位，共用設(shè)施設(shè)備維修基金，基金款項(xiàng)用于住宅共用部位，共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。

　　五.物業(yè)管理公司的水電費(fèi)如何分?jǐn)偅?/p>

　　物業(yè)管理公司的水電應(yīng)獨(dú)立設(shè)表計(jì)費(fèi)，不應(yīng)分?jǐn)偟焦芾碣M(fèi)中去。

　　六.怎樣成立業(yè)委會？

　　根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》，物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面積達(dá)到百分之三十以上不足百分之五十，且使用已超過一年的，應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　七.業(yè)委會成立時，空置單位是否有選舉權(quán)利？

　　有，因?yàn)闃I(yè)主委員會由住宅小區(qū)所有業(yè)主推舉組成。業(yè)主是指本區(qū)物業(yè)的所有權(quán)人，而空置單位的所有權(quán)人是發(fā)展商。因此發(fā)展商具有選舉權(quán)利。

　　八.編制管理預(yù)算的作用？

　　作用是厘定來年之管理費(fèi)收入，以達(dá)到收支平衡，避免出現(xiàn)虧損。

　　九.什么是《管理公約》？其主要內(nèi)容是什么？

　　《管理公約》是物業(yè)管理公司與轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主在意愿一致的基礎(chǔ)上雙方協(xié)定、簽署的契約，對協(xié)議雙方均具有約束力。《管理公約》一般由物業(yè)管理公司擬訂，經(jīng)業(yè)主同意并經(jīng)雙方簽署后生效。業(yè)主委員會成立后，《管理公約》應(yīng)定期進(jìn)行修訂。它的主要內(nèi)容包括：

　　1）物業(yè)公司的名稱、管理范圍、服務(wù)內(nèi)容和管理權(quán)限、職責(zé)；

　　2）物業(yè)管理公司與轄區(qū)的業(yè)主雙方的權(quán)利、義務(wù)及法律責(zé)任；

　　3）開發(fā)商的權(quán)利和責(zé)任；

　　4）業(yè)主大會及業(yè)主委員會的產(chǎn)生和職責(zé)；

　　5）大廈受人力無法控制而損壞時的約定。

　　十.什么是《業(yè)主公約》？其產(chǎn)生的程序如何？

　　《業(yè)主公約》是一種公共契約，屬于協(xié)議、合約的性質(zhì)，是由全體業(yè)主承諾的，并對全體業(yè)主（包括非業(yè)主使用人）有共同約束力的，關(guān)涉業(yè)主的物業(yè)使用、維護(hù)和管理等方面權(quán)利、義務(wù)的行為守則。

　　《業(yè)主公約》是物業(yè)管理中的一個重要的基礎(chǔ)性文件。它一般是由業(yè)主委員會依據(jù)政府制定的示范文本，結(jié)合物業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行修改補(bǔ)充，經(jīng)業(yè)主大會討論通過，并經(jīng)業(yè)主簽字生效。以后根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行的修訂，則只需業(yè)主大會討論通過即生效。

　　十一.何謂“按時”繳交物業(yè)管理費(fèi)？

　　根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》以及《業(yè)主手冊》、《物業(yè)管理公共契約》等有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理費(fèi)按月計(jì)收，各業(yè)主需在每月的五號前繳交當(dāng)月物業(yè)管理費(fèi)。

　　十二.若拖欠物業(yè)管理費(fèi)將會承擔(dān)什么責(zé)任？

　　對逾期繳交物業(yè)管理費(fèi)者，物業(yè)管理公司可根據(jù)《物業(yè)管理委托合同》按每日累計(jì)欠交管理費(fèi)額2%加收滯納金；對拖欠達(dá)兩個月以上的，物業(yè)管理公司可由業(yè)主聯(lián)合會授權(quán)對欠費(fèi)單元實(shí)施停水措施；對仍不交付者，可累積計(jì)帳，在物業(yè)轉(zhuǎn)讓時，由房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)代為扣除；物業(yè)管理公司也可報(bào)業(yè)主聯(lián)合會同意后，依法向人民法院起訴。

　　十三.對經(jīng)常外出者，有什么方便的途徑繳交物業(yè)管理費(fèi)？

　　為方便業(yè)主繳交物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理公司提供了多種交費(fèi)方法，業(yè)主可據(jù)實(shí)際情況加以選擇：

　　以現(xiàn)金、支票（港幣或人民幣）親臨管理處交費(fèi)；各管理處現(xiàn)已設(shè)“銀聯(lián)通”，業(yè)主亦可憑“卡”收費(fèi)；

　　國內(nèi)業(yè)主可通過銀行匯款到管理處帳戶；

　　香港業(yè)主可憑交款單到指定銀行交費(fèi)；

　　如銀行開設(shè)儲蓄代交管理費(fèi)業(yè)務(wù)，業(yè)主到管理辦理有關(guān)委托手續(xù)后，即可由銀行定期劃款。

篇3：物管案例:業(yè)主將開發(fā)商遺留問題歸結(jié)到物業(yè)管理身上怎么辦

　　物管案例:業(yè)主將開發(fā)商遺留問題歸結(jié)到物業(yè)管理身上怎么辦

　　南山某小區(qū)的物業(yè)管理公司是開發(fā)商的全資子公司，在承接物業(yè)進(jìn)行管理中，開發(fā)商遺留下一系列的問題：開發(fā)商將小區(qū)的底層機(jī)房改造成為保安宿舍；沒有預(yù)留足夠的會所和物業(yè)管理辦公面積等，出現(xiàn)了諸多的問題。業(yè)主將開發(fā)商的遺留問題歸結(jié)到物業(yè)管理公司身上，以至于業(yè)主與管理公司的矛盾愈演愈烈，業(yè)主終于要解聘物業(yè)管理公司。

　　[案例提示]

　　運(yùn)用法規(guī)，講清遺留問題的原因，但要注意的是不要將責(zé)任完全推到開發(fā)商身上，以利于今后同開發(fā)商的溝通協(xié)調(diào)，因?yàn)槲飿I(yè)管理公司業(yè)主和開發(fā)商間的“調(diào)停人”，要留余地。

　　[案例分析]

　　現(xiàn)請各位同事針對上述案例作出自我的分析，以分析碰撞出思維的火花。

　　實(shí)踐中業(yè)主與前期物業(yè)管理公司的許多糾紛，往往是因?yàn)殚_發(fā)商遺留問題。而新的《物業(yè)管理?xiàng)l例》設(shè)專章規(guī)定“前期物業(yè)管理”，這首先表明了立法上的一種態(tài)度，即明晰建管權(quán)責(zé)。《條例》提倡前期物業(yè)管理實(shí)行分業(yè)經(jīng)營，明確開發(fā)商對住宅物業(yè)采取招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司；要求開發(fā)商與業(yè)主簽訂的房屋買賣合同包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容；同時規(guī)定物業(yè)管理公司承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，并與開發(fā)商履行必要的驗(yàn)收手續(xù)和相關(guān)資料的移交。這將有利于開發(fā)商與物業(yè)管理公司各司其能，各負(fù)其責(zé)，另一方面也有利于小區(qū)管理的延續(xù)性，確保業(yè)主獲得優(yōu)質(zhì)滿意的服務(wù)。

篇4：中國物業(yè)管理發(fā)展若干問題的思考

　　中國物業(yè)管理發(fā)展若干問題的思考

　　物業(yè)管理在我國的發(fā)展已近20個春秋，如何看待這個發(fā)展中的新興行業(yè)，本文僅結(jié)合實(shí)際工作的體會思考以下幾個問題：

　　一、房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對物業(yè)管理影響重大

　　房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理存在著緊密地聯(lián)系，房地產(chǎn)行業(yè)的狀況直接對物業(yè)管理產(chǎn)生影響。目前越來越多的房地產(chǎn)工發(fā)商認(rèn)識到物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要性，但十分關(guān)注物業(yè)管理的發(fā)展，而在物業(yè)管理行業(yè)還沒能充分關(guān)注房地產(chǎn)的現(xiàn)狀和發(fā)展，這和物業(yè)管理的發(fā)展極不適應(yīng)。

　　1、物業(yè)管理的水平直接受制于房地產(chǎn)開發(fā)。

　　物業(yè)管理是建立在對特定物業(yè)之上的管理，是對已經(jīng)形成并投入使用的場地和設(shè)施的管理，而這些場地和設(shè)施是由房地產(chǎn)開發(fā)商所形成的。因此房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)管理的認(rèn)識和對物業(yè)管理的重視程度，直接影響和決定了后續(xù)的物業(yè)管理水平。從事物業(yè)管理的人員都知道，如果是開發(fā)商規(guī)劃設(shè)計(jì)建造中遺留的問題或不完善的部分要靠物業(yè)管理去解決，那是十分困難的。因此我們現(xiàn)在提倡的物業(yè)管理早期介入就是要彌補(bǔ)規(guī)劃設(shè)計(jì)對物業(yè)管理認(rèn)識不足的缺陷，完善房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中與物業(yè)管理相關(guān)的內(nèi)容。

　　2、房地產(chǎn)業(yè)政策的變化為物業(yè)管理創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境，同時也提出了更高的要求。

　　隨著我國住房政策的調(diào)整和變化，房改步伐的加快，我國居民的住房產(chǎn)權(quán)關(guān)系進(jìn)一步明晰。這些產(chǎn)權(quán)關(guān)系明晰地結(jié)果就是每個居民實(shí)實(shí)在在在地?fù)碛辛俗砸训奈飿I(yè)。一個家庭面對最大的“資產(chǎn)”，其保值、增值的要求更為強(qiáng)烈。在這種情況下，一方面居民為了自已的物業(yè)保值增值愿意掏出一定的資金對物業(yè)進(jìn)行維修和管理，另一方面也對管理單位提出了更高的要求。在這種房改政策的影響下，物業(yè)管理公司因居民權(quán)關(guān)系明晰而容易調(diào)整相應(yīng)的法律關(guān)系，但同時也因產(chǎn)權(quán)明晰后帶來了對物業(yè)管理要求更高的壓力。

　　3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售后服務(wù)和質(zhì)量承諾將改變物業(yè)管理的現(xiàn)行做法和規(guī)定 　　隨著房地產(chǎn)政策的完善，方地產(chǎn)開發(fā)也從無序走進(jìn)了規(guī)范，尤其是近年來房地產(chǎn)的積壓和房地產(chǎn)企業(yè)的競爭，更迫使房地產(chǎn)業(yè)朝著有利于消費(fèi)者的方向發(fā)展，房地產(chǎn)這個特殊的商品正逐步的適應(yīng)商品交換的一般法則。房地產(chǎn)開發(fā)商推出的“三包”、“無理由退房”、“質(zhì)量保證”措施，以及政府出臺的相關(guān)管理措施，售樓書等書面文件將是合同的組成部分，這就使得房地產(chǎn)市場越來越成熟和規(guī)范。在這種情況下，物業(yè)管理的現(xiàn)行做法將作出調(diào)整，比如原先規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)商交納專用基金，就可能因公開透明銷售和終身負(fù)責(zé)而失去交納責(zé)任的基礎(chǔ)。

　　二、物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營能力不足

　　長期以來對于物業(yè)管理強(qiáng)調(diào)的是誰開發(fā)誰管理，使得市場化無法形成，而過分強(qiáng)調(diào)的服務(wù)又使得企業(yè)忽視了經(jīng)營。隨著市場化步伐的加快和國際上物業(yè)管理概念及企業(yè)的引入，越來越暴露出了我國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營能力不足的問題。

　　1、對行業(yè)的特點(diǎn)認(rèn)識不足，缺乏對企業(yè)的經(jīng)營認(rèn)識，實(shí)際上經(jīng)營才是物業(yè)管理企業(yè)自身積累和發(fā)展的源泉。物業(yè)管理由于其行業(yè)特點(diǎn)和發(fā)展過程的限制，在實(shí)施過程中，無論是提供服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)還是享受物業(yè)管理服務(wù)的業(yè)主都僅把服務(wù)看作是主要的內(nèi)容。隨著市場化進(jìn)程的加快，物業(yè)管理企業(yè)單純地強(qiáng)調(diào)管理和服務(wù)已不能適應(yīng)市場發(fā)展的需求。在市場供給的過程中，物業(yè)管理企業(yè)把自已的產(chǎn)品--服務(wù)推向市場，被市場所接受，必須遵循市場運(yùn)作規(guī)律。物業(yè)管理企業(yè)要提高自身產(chǎn)品的價值含量，必須塑造自身的品牌，不斷提高其附加值，這就涉及到企業(yè)的經(jīng)營策略，企業(yè)的經(jīng)營理念和提高企業(yè)參與市場的競爭能力。物業(yè)管理企業(yè)要形成積累和良性向前發(fā)展，就不能僅僅停留在“保本、微利”甚至“補(bǔ)貼”的階段，只有企業(yè)有了效益才可能有企業(yè)發(fā)展的后勁。因此企業(yè)的經(jīng)營是企業(yè)發(fā)展的源泉。

　　2、與國際上的中介策劃、代理和物業(yè)管理企業(yè)相比，缺乏競爭能力。隨著我國房地產(chǎn)市場和物業(yè)管理市場的開放，以及房地產(chǎn)市場存量增加，單純的買賣市場已部分轉(zhuǎn)變?yōu)樽鈶{市場，國外及香港地區(qū)的房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理逐步滲透到國內(nèi)市場，對比國際上這類公司和我國物業(yè)管理什業(yè)的現(xiàn)狀來看，在經(jīng)營能力、經(jīng)營水平上我們明顯存在著差別。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了盤活自已的資產(chǎn)、或提高自身產(chǎn)品的附加值，愿意借助于這些中介的力量。現(xiàn)在進(jìn)客店國內(nèi)市場的中介機(jī)構(gòu)如戴維斯、戴德梁行和國外的品牌企業(yè)，他們和名牌產(chǎn)品的經(jīng)銷商保持著非常緊密的聯(lián)系，可以方便地招租和招商，一旦這些企業(yè)進(jìn)入市場，他們更具備這些經(jīng)營能力，如北京、上海、廣州、深圳等地的大型綜合商廈被這些機(jī)構(gòu)承接去了很大一部分。

　　三、物業(yè)管理的推進(jìn)任重而道遠(yuǎn)

　　1、國家的地區(qū)差異造成了發(fā)展的不平衡，要使物業(yè)管理在全國各地平衡發(fā)展，困難重重。

　　由于我國地區(qū)差別較大，物業(yè)管理的推廣情況并不平衡，物業(yè)管理的履蓋面還有待于進(jìn)一步擴(kuò)大。就目前情況來看，沿海地區(qū)、發(fā)達(dá)地區(qū)物業(yè)管理發(fā)展較快，運(yùn)作也比較正常，而在邊遠(yuǎn)落后地區(qū)，物業(yè)管理的體系還沒有建立，有的地方甚至還沒有物業(yè)管理的概念。要使得物業(yè)管理成為一個行業(yè)并在全國廣泛推進(jìn)，除了經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素的限制之外，還有人的觀念、物業(yè)管理的意識、體制的變革等問題，因此要在全國各地平衡推進(jìn)物業(yè)管理難度較大。

　　2、政府的不恰當(dāng)干預(yù)影響了物業(yè)管理的發(fā)展

　　作為物業(yè)管理這個新興的行業(yè)，要想健康良性的發(fā)展，政府的引導(dǎo)是非常關(guān)鍵的。從目前的情況來看，國家主管部門所進(jìn)行的物業(yè)管理考評，物業(yè)管理企業(yè)的定級對推進(jìn)行業(yè)的發(fā)展起到了積極作用。但在政府引導(dǎo)的同時還有一些不恰當(dāng)?shù)馗深A(yù)也影響了物業(yè)管理的發(fā)展，如對住宅區(qū)物業(yè)管理實(shí)施了政府定價的政策、沒能切實(shí)地按照市場規(guī)律進(jìn)行運(yùn)作；我們的輿論導(dǎo)向還存在著誤導(dǎo)，對正面報(bào)道的少，抓“熱點(diǎn)”問題多，實(shí)際上對于一個新興的行業(yè)，導(dǎo)向是非常關(guān)鍵；另外還有政府職能部分地轉(zhuǎn)移到了物業(yè)管理企業(yè)身上，使得物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了不應(yīng)有功能，這些都限制了行業(yè)的發(fā)展。

　　3、物業(yè)管理企業(yè)的自身現(xiàn)狀是制約行為發(fā)展的另一重要因素。

　　物業(yè)管理企業(yè)這些年來象雨后春筍般出現(xiàn)，實(shí)際上很多物業(yè)管理企業(yè)是由原業(yè)的房管所或后勤管理部門轉(zhuǎn)制過來的。這些物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)制以后帶來了原有企業(yè)的沉重包袱，沉淀了大量的所謂國家職工，名稱改而實(shí)質(zhì)運(yùn)作狀況和管理體制并沒有改變，而這些人員的素質(zhì)不高，進(jìn)入市場后并不能按照市場機(jī)制來運(yùn)作，因此這些企業(yè)運(yùn)作過程中必然出現(xiàn)這樣或那樣的問題，也使得行業(yè)的良性發(fā)展受到了限制。

　　4、糾紛和投訴將不斷加大。

　　物業(yè)管理應(yīng)該說經(jīng)過多方面的努力總體發(fā)展是健康的，并朝著越來越好的方向發(fā)展，但是在發(fā)展的過程中由于我國的法律法規(guī)沒能及時跟上，法律關(guān)系沒能得以及時調(diào)整，業(yè)主的物業(yè)管理意識不夠全面，物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)作還不夠規(guī)范，因此必然會出現(xiàn)各種各樣的投訴和糾紛。實(shí)際上根據(jù)我國有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)，這幾年物業(yè)管理的投訴呈上升趨勢，這也是發(fā)展過程中的一些必然現(xiàn)象。

　　四、物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)作模式必須變革

　　1、誰開發(fā)誰管理的模式將被打破，市場化的物業(yè)管理將成為趨勢。

　　在房地產(chǎn)市場剛剛啟動時，物業(yè)管理的概念未被廣大業(yè)主接受，為避免開發(fā)商開發(fā)的樓盤賣完后無人管理，政府制定了“誰開發(fā)建設(shè)建設(shè)、誰負(fù)責(zé)管理”的政策，這對于當(dāng)時的狀況是非常及時和正確的。但隨著人們對物業(yè)管理認(rèn)識的提高和物業(yè)管理法規(guī)的健全，以及物業(yè)管理市場的完善，一大批專業(yè)物業(yè)管理公司憑借高素質(zhì)的人才及豐富的經(jīng)驗(yàn)、優(yōu)良的服務(wù)獲得了開發(fā)商和業(yè)主的依賴，為開發(fā)商承擔(dān)了管理服務(wù)的環(huán)節(jié)。時至今日，“誰開發(fā)、誰管理”的觀念已明顯落伍。

　　實(shí)際上作為房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)或廣義房地產(chǎn)產(chǎn)品的組成部分，物業(yè)管理無論是對于消費(fèi)者的吸引力，還是房地產(chǎn)附加值的提高都具有較大的作用，房地產(chǎn)開發(fā)商也都認(rèn)識到這一點(diǎn)，所以他們從項(xiàng)目規(guī)劃開始就邀請物業(yè)管理參加，依靠物業(yè)管理來促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)，這是發(fā)展中的一種必然，也是物業(yè)管理市場成熟的一種標(biāo)志。

　　2、企業(yè)之間的兼并、聯(lián)合、重組將成為趨勢，品牌企業(yè)的特許經(jīng)營、聯(lián)鎖經(jīng)營模工將出現(xiàn)。

　　在物業(yè)管理迅猛發(fā)展的同時也出現(xiàn)了不少問題，一是管理公司良莠不齊，魚龍混雜；二是管理規(guī)模過小，管理資源浪費(fèi)，管理成本加大；三是社會化程度較低]發(fā)展商和物業(yè)管理存在著“母子”關(guān)系，這些方面直接阻礙了物業(yè)管理的發(fā)展。這幾年人們已充分認(rèn)識到這一點(diǎn)，所以很多物業(yè)管理公司朝著規(guī)模化、品牌化的方向邁進(jìn)，再加上我國主管部門的政策引導(dǎo)，未來幾年大的物業(yè)管理公司將得以成長，管理水平低、業(yè)主投訴多的物業(yè)管理企業(yè)將會逐步淘汰，物業(yè)管理企業(yè)間的兼并、重組必不可免，而各大品牌公司將占有越來越多的市場份額，在這種情況下國外已經(jīng)成熟的管理模式包括特許經(jīng)營、聯(lián)鎖經(jīng)營的模式將會出現(xiàn)。

　　3、單一服務(wù)型的物業(yè)管理將向多元化和專業(yè)化方向發(fā)展。

　　經(jīng)過近20年的發(fā)展，物業(yè)管理從單一服務(wù)型向多元化經(jīng)營和專來化趨勢發(fā)展。首先很多物業(yè)管理企業(yè)在做好物業(yè)管理和服務(wù)的同時，向和物業(yè)管理相關(guān)的行業(yè)延伸，有的物業(yè)管理企業(yè)辦起了中介、代理、租賃業(yè)務(wù)，有的則利用物業(yè)的相關(guān)條件和設(shè)備開展了多種經(jīng)營，利用這些收入來彌補(bǔ)物業(yè)管理企業(yè)的資金不足、增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展的后勁；第二，有些物業(yè)管理企業(yè)尤其是具有一定規(guī)模的物業(yè)管理企業(yè)開始走向?qū)I(yè)化發(fā)展的道路，自已成立專業(yè)公司除承接自已的業(yè)務(wù)外還向社會拓展業(yè)務(wù)，或把自已物業(yè)管理中的專項(xiàng)工作委托給社會上專業(yè)公司進(jìn)行管理。這種方式會大大節(jié)約物業(yè)管理成本，提高服務(wù)質(zhì)量。

　　五、物業(yè)管理的發(fā)展將迫切需要更多的專業(yè)人才

　　1、物業(yè)管理是新興行業(yè)，從業(yè)人員大多是轉(zhuǎn)行過來的人員，缺乏專業(yè)知識。

　　物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展時間較短，物業(yè)管理人才大多是從別的專業(yè)轉(zhuǎn)行過來的人員，這中間有搞建筑的，有搞設(shè)備的，有搞管理的，有其他各行各業(yè)的，這些人缺乏專門的知識和系統(tǒng)的培訓(xùn)。從物業(yè)管理的實(shí)踐中大家越來越深刻地認(rèn)識到物業(yè)管理除了專業(yè)技術(shù)知識之外，還需要學(xué)習(xí)社會學(xué)、心理學(xué)、法律、經(jīng)營等多門學(xué)科，為了能使得行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展，人才的培訓(xùn)和培養(yǎng)是必不可少的。

　　2、行業(yè)要發(fā)展，理論要引導(dǎo)，高層次研究人才短缺

　　由于對物業(yè)管理的認(rèn)識不足，目前還沒有象房地產(chǎn)等行業(yè)引起人們的關(guān)注，很多高層研究人員對物業(yè)管理還沒有充分重視。實(shí)際上物業(yè)管理發(fā)展到一定階段后，越來越迫切需要系統(tǒng)的理論加以引導(dǎo)，而這方面我國目前仍缺乏，而缺乏這種理論的原因又在于缺高層次的研究人才。