如何解決物業(yè)管理收費難的問題

　　本文重點針對物業(yè)管理收費難的問題進行深入研究，文章從物業(yè)管理基本概念及發(fā)展入手，首先闡述了物業(yè)管理定義、物業(yè)管理分類以及物業(yè)管理性質(zhì)與特點等基本概念，在此基礎(chǔ)上，文章闡述了物業(yè)管理在國內(nèi)的發(fā)展現(xiàn)狀，并分析了物業(yè)管理在發(fā)展過程中存在的問題。在論文的第四章，文章重點深入的闡述分析了物業(yè)管理收費難的具體表現(xiàn)，以及導致物業(yè)管理收費難的主要原因，分別針對物業(yè)管理企業(yè)自身和業(yè)主兩個層面進行闡述分析，通過以上分析，論文分別從物業(yè)管理企業(yè)外部和企業(yè)自身兩個方面，提出了解決物業(yè)管理收費難的對策建議。

　　引言

　　物業(yè)管理服務(wù)既然是一種商品，就有價值和使用價值，業(yè)主支付一定代價后可以享受專業(yè)的物業(yè)服務(wù)來獲得價值;而物業(yè)管理企業(yè)通過提供服務(wù)并收取一定的服務(wù)費來獲得價值補償。然而在現(xiàn)實中，業(yè)務(wù)對于要支付多少費用和要不要支付費用，在一定程度上仍然持懷疑態(tài)度，另外由于多種原因的影響最終導致物業(yè)管理收費難的問題，物業(yè)收費問題也成為最困擾業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的大問題。

　　物業(yè)管理基本概念及其發(fā)展

　　2.1 物業(yè)管理定義

　　物業(yè)管理的英文表示有很多形式，諸如 Property Management， Real Estate Management。其概念也有多種解釋。目前比較趨于一致的是廣義的物業(yè)管理和狹義的物業(yè)管理兩種概念。

　　廣義的物業(yè)管理是指在物業(yè)的壽命周期內(nèi)，為發(fā)揮物業(yè)的經(jīng)濟價值和使用價值，管理者采取多種科學技術(shù)方法與管理手段，對各類物業(yè)實施全過程的管理，并為物業(yè)所有者或使用者提供有效周到的服務(wù)。廣義物業(yè)管理的范疇相當大，它涉及到物業(yè)全部壽命周期內(nèi)的多種管理與服務(wù)活動。如物業(yè)的開發(fā)建設(shè)管理，租售管理、裝修管理、修繕管理、以及為物業(yè)使用者的經(jīng)營、生產(chǎn)、居住而提供的多種形式的服務(wù)。

　　狹義的物業(yè)管理是指專業(yè)組織或機構(gòu)，受業(yè)主委托，按合同或契約，運用現(xiàn)代經(jīng)營手段和修繕技術(shù)對已建物業(yè)及其業(yè)主或用戶進行管理和服務(wù)。狹義的物業(yè)管理，一般包括對房屋建筑及附屬配套設(shè)備、設(shè)施及場地以經(jīng)營的方式進行管理，對房屋周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、公用設(shè)施、道路養(yǎng)護統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，并向住用戶提供多方面的經(jīng)營服務(wù)。

　　國家建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司物業(yè)管理處在《中國物業(yè)管理實務(wù)》一書中是這樣規(guī)定的：“物業(yè)管理是由專門的機構(gòu)和人員，按照合同和契約，對已竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場地以經(jīng)營的方式進行管理，同時對房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔綠化，安全保衛(wèi)、公共衛(wèi)生、道路養(yǎng)護統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，并向住用人提供多方面的綜合性服務(wù)”。

　　2.2 物業(yè)管理的分類

　　按照不同的標準，可以將物業(yè)管理區(qū)分為幾種不同的類型。

　　<1>按管理主體分類

　　(1)以區(qū)、街道辦事處成立的物業(yè)管理企業(yè)實施的管理：這種管理主要突出了地方政府行政管理的作用，因此具有權(quán)威性，制約力強。但問題是缺乏專業(yè)知識，市場化的意識不足。

　　(2)以房地產(chǎn)管理部門為主體，由下屬房管所、站成立物業(yè)管理企業(yè)進行管理：對房屋的維修與管理具有一定的經(jīng)驗和技術(shù)，對保持房屋的完好率和科學管理有一定好處。但是，他們受計劃經(jīng)濟體制思想影響比較深，未必所有的人都懂得現(xiàn)代意義上的物業(yè)管理與傳統(tǒng)房屋管理的本質(zhì)區(qū)別。

　　(3)物業(yè)產(chǎn)權(quán)擁有單位為管理主體實施的物業(yè)管理：這主要是指一些大的工礦企業(yè)的物業(yè)管理。管理對象一般都是本單位職工或以本單位職工為主。管理體制和管理經(jīng)費都比較順。但是，這種類型的管理體制不能完全適應(yīng)社會化、市場化的要求，需做出調(diào)整。

　　(4)以物業(yè)管理公司為主體實施的物業(yè)管理：

　　這種類型的管理體制在開發(fā)比較早的一些沿海大中城市己經(jīng)普及，專門的物業(yè)管理企業(yè)就是以承擔各種商廈、寫字樓、小區(qū)管理為已任，實行有償服務(wù)。經(jīng)濟上有實力，造血機能強。

　　<2>按業(yè)務(wù)委托的情況分類

　　(1)委托服務(wù)型物業(yè)管理：主要是指物業(yè)管理初期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)建成的物業(yè)分層或分單元出售給用戶，一次性地收回投資和利潤并委托物業(yè)管理企業(yè)對房屋進行日常管理，完善其售后服務(wù)。

　　(2)租賃經(jīng)營型物業(yè)管理：主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成房屋后并不出售，而是交由屬下的物業(yè)管理企業(yè)對該幢房屋進行租賃經(jīng)營，通過租金收回投資。這類物業(yè)管理就不是簡單地售后服務(wù)就完了，而且還要進行租賃業(yè)務(wù)，要根據(jù)市場的變化，隨時更新改造以提高物業(yè)的檔次和適應(yīng)性，從中獲取更大的利潤。

　　<3>按管理重點分類

　　(1)管理型：主要是對物業(yè)及其附屬設(shè)備、設(shè)施和場地實施統(tǒng)一的綜合管理，以期通過管理給業(yè)主或用戶創(chuàng)造一個整潔、安全的居住和辦公環(huán)境。這是物業(yè)管理的最基本的任務(wù)。目前，在一些地區(qū)，因觀念滯后、意識欠缺，這些地區(qū)的物業(yè)管理多屬于此類。

　　(2)服務(wù)型：主要是在完成基本管理任務(wù)的基礎(chǔ)上，充分利用現(xiàn)有的物業(yè)條件，盡可能完善各種配套設(shè)施，發(fā)揮主觀能動性，開展多種多樣的經(jīng)營服務(wù)項目，為用戶提供全方位的服務(wù)。這種類型的物業(yè)管理，不僅拓寬了物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍，同時可以給物業(yè)管理企業(yè)帶來一定的效益，一般實行物業(yè)管理條件比較好的地區(qū)都采用這種類型。

　　(3)經(jīng)營型：經(jīng)營型主要是指運用現(xiàn)代經(jīng)營手段，按照市場經(jīng)濟的原則，在搞好管理和服務(wù)的同時，從事業(yè)內(nèi)經(jīng)營和業(yè)外經(jīng)營、業(yè)內(nèi)經(jīng)營就是寓經(jīng)營于管理與服務(wù)的過程之中。業(yè)外經(jīng)營就是在物業(yè)管理之外的多種經(jīng)營。一業(yè)為主，多種經(jīng)營，這應(yīng)該是物業(yè)管理的發(fā)展方向和必然趨勢。

　　2.3 物業(yè)管理的性質(zhì)與特點

　　物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)，是以服務(wù)為核心的行業(yè)。其宗旨是服務(wù)，寓管理、經(jīng)營于服務(wù)之中，其管理對象是物業(yè)，服務(wù)對象是物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)使用人。物業(yè)管理不同于工業(yè)和農(nóng)業(yè)，它同第三產(chǎn)業(yè)的其他部門一樣，不直接生產(chǎn)有形的物質(zhì)產(chǎn)品;其次，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)業(yè)的消費環(huán)節(jié)，實際是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延伸和完善，是以專業(yè)化的管理和服務(wù)提供給業(yè)主和租戶，進而參加國民收入的再分配;再次，物業(yè)管理可以使物業(yè)保值、增值，能節(jié)約社會財富。可見，物業(yè)管理是集服務(wù)、管理、經(jīng)營于一體并寓管理、經(jīng)營于服務(wù)之中的產(chǎn)業(yè)。

　　物業(yè)管理既區(qū)別于傳統(tǒng)房屋管理，又區(qū)別于一般企業(yè)的經(jīng)營管理。推行物業(yè)管理，就是因為這種管理方式與傳統(tǒng)行政性、福利性的管理模式不同，它采用有償服務(wù)的方法，符合市場經(jīng)濟的原則，具有一定的造血功能，但它又不以盈利為最終目的。然而，隨著社會主義市場經(jīng)濟的進一步發(fā)育成熟，物業(yè)管理的經(jīng)營性特點也將越來越明顯，它不僅要有盈利而且應(yīng)該要獲得平均利潤，這和物業(yè)管理的服務(wù)宗旨并不矛盾。

　　物業(yè)管理的突出特點是業(yè)主自治自律與物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一專業(yè)化管理相結(jié)合。物業(yè)管理的好壞，關(guān)系到每一個業(yè)主和使用人的切身利益，是全體業(yè)主的共同責任。這就要求所有業(yè)主都要有權(quán)利意識、自治意識和自律意識，共同參與管理;要建立業(yè)主自治自律的管理體制，使每一個業(yè)主都以主人翁的姿態(tài)主動地行使管理權(quán)。物業(yè)管理企業(yè)的統(tǒng)一專業(yè)化管理。在一宗物業(yè)內(nèi)，應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)實行統(tǒng)一管理，而不能分割管理，也不能多頭管理，同時在具體管理過程中，與現(xiàn)代化建筑和設(shè)備的要求相適應(yīng)，各項管理工作必須實行專業(yè)化的管理，提高科學技術(shù)的含量，保證物業(yè)管理的水平。

　　物業(yè)管理現(xiàn)狀與存在的問題研究

　　3.1 物業(yè)管理在國內(nèi)的發(fā)展現(xiàn)狀

　　<1>物業(yè)管理市場化體制在全國范圍推開

　　隨著我國經(jīng)濟快速發(fā)展，人們對物業(yè)管理的需求越來越強烈，物業(yè)管理目前已成為我國一個年輕的、重要的服務(wù)行業(yè)。在各級政府的高度重視和大力推動下，物業(yè)管理行業(yè)得到快速發(fā)展。gg開放以來，深圳、青島、大連等地先后引入國外和香港的經(jīng)驗，對住宅區(qū)和其他物業(yè)實施社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理，取得了較好的效果。隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化、住房產(chǎn)權(quán)多元化格局的逐漸形成和住宅建設(shè)總量的持續(xù)增長，物業(yè)管理體制在全國范圍內(nèi)逐步推開。我國城鎮(zhèn)新建住宅業(yè)每年竣工面積在5億~8億平方米，這些新竣工的物業(yè)絕大多數(shù)都實施了物業(yè)管理。同時，隨著我國經(jīng)濟體制改革和后勤管理社會化的不斷深入，各單位所屬物業(yè)實施專業(yè)化物業(yè)管理的進程也日益加速。全國原有物業(yè)加上新建物業(yè)，物業(yè)管理規(guī)模每年以8億~10億平方米速度擴張，實施物業(yè)管理的物業(yè)面積占各類物業(yè)總面積的比例也因此逐年攀升。

　　<2>物業(yè)管理面積和發(fā)展規(guī)模達到一定水平

　　物業(yè)管理覆蓋的物業(yè)類型包括了住宅小區(qū)(含經(jīng)過改造的舊住宅區(qū))、寫字樓(含機關(guān)辦公樓)、工業(yè)廠房、醫(yī)院、學校、倉庫、機場、體育場館、酒店、農(nóng)貿(mào)(專業(yè))市場、步行街、道路和車站等各類物業(yè)。物業(yè)管理覆蓋率和市場化程度逐年提高。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至20**年底，全國物業(yè)管理的覆蓋面己占物業(yè)總量的38%，經(jīng)濟發(fā)達的城市已達50%以上，深圳等城市己超過9};物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)超過2萬家，從業(yè)人員超過230萬人。物業(yè)管理己形成了包括房屋及相關(guān)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、小區(qū)保安、環(huán)境保潔、綠化養(yǎng)護、居民生活服務(wù)等眾多服務(wù)內(nèi)容在內(nèi)的綜合配套服務(wù)，成為和我國經(jīng)濟、社會協(xié)調(diào)發(fā)展，與廣大人民生活、工作息息相關(guān)的一個相對獨立的新興行業(yè)。上海、北京、深圳等大型城市，物業(yè)管理行業(yè)年產(chǎn)值已分別超過50億元，國內(nèi)行業(yè)產(chǎn)值已達到數(shù)百億元，并以每年20%以上的幅度遞增。物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)業(yè)化趨勢已初見端倪。

　　3.2 物業(yè)管理發(fā)展過程中存在的問題

　　我國的物業(yè)管理由于受對物業(yè)管理的認識、市場經(jīng)濟發(fā)育程度、地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平和居民收入水平等因素的影響，目前物業(yè)管理覆蓋率仍然偏小。物業(yè)管理企業(yè)普遍存在著企業(yè)規(guī)模偏小，管理規(guī)模偏小，規(guī)模效益差，虧損嚴重，發(fā)展后勁不足等問題。具體主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

　　<1>在外部宏觀環(huán)境方面

　　由于國家政策和法律規(guī)章的不健全，在服務(wù)范圍、責任劃分上存在模糊和交叉，導致物業(yè)企業(yè)和消費者權(quán)、責、利的關(guān)系不能充分明晰，與政府和房地產(chǎn)公司權(quán)、責劃分不清，有時還要代政府辦事，替開發(fā)商受過，導致經(jīng)營風險增加、經(jīng)營成本擴大。受經(jīng)濟發(fā)展水平影響，業(yè)主的消費觀念和消費心理有待成熟，因此造成了許多不必要的糾紛。

　　<2>在行業(yè)內(nèi)部發(fā)展上

　　物業(yè)管理尚未完全市場化和行業(yè)自律的缺乏，導致物業(yè)企業(yè)未能建立良性競爭格局，無法做到優(yōu)勝劣汰;尤其是，行業(yè)準入、物業(yè)服務(wù)工作的內(nèi)容、服務(wù)標準和收費問題沒有得到清晰明確和充分量化，使物業(yè)企業(yè)良蕎不齊。這一切導致物業(yè)公司生存、發(fā)展后勁不足，行業(yè)整體舉步維艱。對物業(yè)管理工作的投訴已連續(xù)多年成為消費者投訴的熱點問題。

　　<3>企業(yè)內(nèi)部運營和管理上

　　目前大多不具競爭力的物業(yè)企業(yè)艱難運作，管理費不斷被拖欠，造成惡性循環(huán)。尚能維持或有發(fā)展余力的企業(yè)，在發(fā)展戰(zhàn)略選擇和和工作方案制訂上也存在目標不明，缺乏層次的問題。物業(yè)管理工作內(nèi)容存在極強的綜合性，服務(wù)范疇多重點、多目標，既有保安保潔，也有綠化維修等等。物業(yè)管理標準產(chǎn)品的研究缺乏，物業(yè)服務(wù)標準不明，一旦產(chǎn)生服務(wù)不到位時亦無有效的考評和控制措施。物業(yè)服務(wù)責任和服務(wù)范圍不夠清晰，加上物業(yè)管理公眾性服務(wù)的特點，使少數(shù)素質(zhì)不高的業(yè)主無端怪罪物業(yè)管理企

篇2：如何解決物業(yè)管理收費難的問題

　　如何解決物業(yè)管理收費難的問題

　　物業(yè)管理收費難是長期困擾物業(yè)管理公司發(fā)展的老大難問題，不交、少交、欠交物業(yè)管理費在物業(yè)管理行業(yè)中似乎已成為一種司空見慣的現(xiàn)象，它已經(jīng)成為制約物業(yè)管理行業(yè)生存和發(fā)展的瓶頸，如何解決好物業(yè)管理收費難的問題也成為了業(yè)內(nèi)普遍關(guān)注的焦點問題。

　　一、物業(yè)管理費收不上來的原因

　　通俗地講物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。因此物業(yè)管理費開支主要包括維修、保安、保潔、綠化、道路、稅費等幾個方面。

　　同時物業(yè)管理又是一項系統(tǒng)工程，它應(yīng)貫穿于房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)、銷售和服務(wù)三個環(huán)節(jié)之中，其作用的重要性是顯而易見的。物業(yè)管理企業(yè)在管理中體現(xiàn)的是市場化、專業(yè)化、社會化的管理行為，這種市場化的運作是以有價值的服務(wù)來實現(xiàn)的，因此在物業(yè)管理市場中必然的要求是“誰受益，誰交費”。

　　結(jié)合物業(yè)管理實踐，業(yè)主拒交物業(yè)管理費主要存在以下原因：

　　1、業(yè)主不了解物業(yè)管理的實際涵蓋

　　由于業(yè)主并非物業(yè)管理專業(yè)人員，因此他們不可能全面了解物業(yè)管理這個系統(tǒng)性的有償服務(wù)行為，對物業(yè)管理的認識只停留在表面上。目前業(yè)主普遍認為物業(yè)管理公司的工作主要是保潔、保安、綠化，同時還認為房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題也全部應(yīng)由物業(yè)管理公司負責，所以一旦房屋存在質(zhì)量問題，就以此為“借口”，拒交、少交、欠交物業(yè)管理費。他們并不知道這些問題是由開發(fā)商，或是因自己裝修不當?shù)仍蛟斐傻模湄熑沃黧w的歸屬應(yīng)是開發(fā)商或業(yè)主個人。并不是物業(yè)管理公司，也不屬于物業(yè)管理公司的工作職責范圍。

　　2、對物業(yè)管理服務(wù)不滿意

　　目前，由于國家對物業(yè)管理服務(wù)項目還沒有統(tǒng)一的規(guī)定和檢查標準，支付多少物業(yè)管理費，達到什么樣的物業(yè)服務(wù)標準，怎樣達到質(zhì)、價對等也沒有統(tǒng)一的要求，所以造成了業(yè)主和物業(yè)管理公司在物業(yè)服務(wù)標準上認識偏差較大。物業(yè)管理實踐中，物業(yè)管理公司只能從雙方的利益出發(fā)，根據(jù)物業(yè)管理費的收繳情況，提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，對此，部分業(yè)主就會認為質(zhì)、價“不符”；同時，在實際物業(yè)管理工作中，也確實存在物業(yè)管理公司服務(wù)不到位的情況。這樣，業(yè)主就會對物業(yè)服務(wù)不滿意，對物業(yè)管理公司產(chǎn)生意見，因而拒交物業(yè)管理費。

　　3、工程質(zhì)量存在問題

　　由于開發(fā)商的原因，部分業(yè)主所居住的房屋工程質(zhì)量存在一定的問題，尤其是屋面、陽臺、窗臺、有水房間、下水道等專有部分的質(zhì)量問題，業(yè)主意見更大，對此，業(yè)主并不知道應(yīng)該找開發(fā)商進行交涉、處理，而把一切怨氣撒向物業(yè)管理公司。一旦解決不了，就不交物業(yè)管理費。

　　4、僥幸心理

　　毋庸置疑的是極少部分業(yè)主存在一定的僥幸心理。由于物業(yè)服務(wù)具有社會性，服務(wù)對象是廣大業(yè)主而不是某個單體，因此，不可能因極少部分業(yè)主不交物業(yè)管理費就不進行物業(yè)管理服務(wù)，從而導致極少部分業(yè)主貪圖小利，躲避、逃避交納物業(yè)管理費。他們不交費也享受到了與交費業(yè)主同樣的服務(wù)，這樣既嚴重挫傷廣大已交納物業(yè)管理費的業(yè)主的積極性，又有可能引起其他業(yè)主效仿。

　　二、如何解決收費難的問題

　　針對上述物業(yè)管理收費難的成因，筆者根據(jù)實際工作經(jīng)驗提出以下幾點解決辦法：

　　1、加強物業(yè)管理知識的宣傳為使業(yè)主和物業(yè)管理公司建立良好的、和諧的關(guān)系，解決物業(yè)管理收費難的問題，應(yīng)對業(yè)主加強物業(yè)管理知識的宣傳。物業(yè)管理費收取的標準、開支的范圍及服務(wù)的標準，應(yīng)經(jīng)業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司、上級主管部門及其他有關(guān)部門共同研究、討論、制定，并在業(yè)主大會上公布。同時，也應(yīng)堅持在日常的物業(yè)管理小區(qū)中利用不同宣傳的形式如公告欄、宣傳欄等向業(yè)主進行宣傳，提高廣大業(yè)主對物業(yè)管理的認識，讓業(yè)主知道根據(jù)物業(yè)管理合同交納物業(yè)管理費用是每個業(yè)主的法定義務(wù)，交費合理、拒交可恥，讓業(yè)主懂得不交、少交、欠交物業(yè)管理費，不僅損害了物業(yè)管理公司的合法權(quán)益，影響其正常的維修、養(yǎng)護、運行、管理，而且更重要的是損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。要對廣大業(yè)主動之以情、曉之以理，合理地解決這個問題。

　　2、改變收費態(tài)度和收費方式

　　以往，物業(yè)收費員采取的收費方式常常是定期到業(yè)主家上門收取，由于種種原因，收費及時率和收取率都不是很高。收費點多、面廣，收費員勞動強度大，難免會出現(xiàn)生、冷、硬的工作態(tài)度，因而與業(yè)主的溝通、交流不是很暢通，導致業(yè)主對物業(yè)管理公司有意見而不愿交納物業(yè)營理費。針對這一情況，物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)實際情況采取一些辦法，改變工作方式和收費態(tài)度。例如：可采取遠程抄表、電話通知交費、與當?shù)劂y行聯(lián)辦“一卡通”業(yè)務(wù)、讓業(yè)主預存費用等方式，避免上述問題的發(fā)生。

　　3、實行信誓廣告牌制度

　　對于交費的業(yè)主和不交費的業(yè)主，應(yīng)進行必要的表揚和批評，物業(yè)管理公司可在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的大門入口處或人員流動性大的地方，建立“信譽廣告牌”。特別是對經(jīng)說服教育無效的業(yè)主，采取“上牌”手段將會更有效，讓廣大業(yè)主知道是誰侵犯了大家的利益，是誰導致物業(yè)服務(wù)水平上不去。廣而告之，讓社會輿論起到應(yīng)有的監(jiān)督作用。

　　4、對業(yè)主產(chǎn)權(quán)實行限制

　　對無正當理由，拒交、少交、欠交物業(yè)管理費的業(yè)主，物業(yè)管理公司可向上級主營行政部門--房產(chǎn)局物業(yè)處匯報，請上級主管部門出面幫助協(xié)調(diào)，對協(xié)調(diào)未果的業(yè)主制定出制裁辦法。例如可與房產(chǎn)局聯(lián)合，對這部分業(yè)主實行產(chǎn)權(quán)限制，使他們在房產(chǎn)交易、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等方面無法辦理手續(xù)，形成呆死產(chǎn)權(quán)，這樣將會迫使業(yè)主從自身的利益出發(fā)，交納或補繳物業(yè)管理費。

　　5、加強物業(yè)管理公司自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量

　　為提高業(yè)主、使用人的滿意率，主動從物業(yè)管理公司自身上找原因。物業(yè)營理公司應(yīng)在加強自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量上下功夫，調(diào)整內(nèi)部機制，加強內(nèi)部管理，建章立制，制定服務(wù)標準，規(guī)范行為準則，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，并嚴格按lS09000質(zhì)量管理體系標準運行，從而達到業(yè)主的認可和滿意。

　　6、用法律武器維護自身的尊嚴和合法權(quán)益。

　　根據(jù)《民法通則》、《合同法》等有關(guān)法律規(guī)定，對不交、少交、欠交物業(yè)管理費的業(yè)主可提起法律訴訟，工作中要做到有理、有利、有節(jié)。在提起訴訟前，最好先通知該部分業(yè)主，與業(yè)主進行必要的交流、溝通，對經(jīng)做工作仍無效的業(yè)主，可通過法律訴訟程序，用法律武器維護自身的尊嚴和合法權(quán)益。

　　7、與開發(fā)公司辦理好房產(chǎn)交接

　　為避免在業(yè)主入住后房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，引起糾紛，在與開發(fā)公司辦理房產(chǎn)交接時，要嚴格按照規(guī)章制度辦事，對有問題的房產(chǎn)，要在開發(fā)公司處理完畢后再接管；特殊情況下，可讓開發(fā)公司留下足夠的保證金，確保物業(yè)管理公司具有對該房產(chǎn)的修復能力，以利于今后的物業(yè)管理。

　　(作者系遼寧省本溪華廈物業(yè)管理 有限公司副總經(jīng)理 文/賈奇)

篇3：物業(yè)管理費收費概述

　　物業(yè)管理費收費概述

　　一、物業(yè)管理費的確定

　　根據(jù)物業(yè)管理中發(fā)生的費用，確定收費的項目，并明確其使用的范圍，是搞好收費管理的基礎(chǔ)。加強物業(yè)管理收費的管理，就是要正確處理收費標準與管理水平的關(guān)系。按照本章第三節(jié)的論述，收費標準應(yīng)對不同服務(wù)項目，分別采用政府定價、政府指導價和協(xié)議定價第三種不同的形式，在社會主義市場經(jīng)濟體制下，應(yīng)對不同的物業(yè)管理水平制定不同的收費標準，實行公平競爭，按質(zhì)論價，這樣，也可促使物業(yè)管理公司不斷提高物業(yè)管理水平。收費標準的確定，可采取以下幾種途徑：

　　1.政府部門審定

　　物業(yè)管理中的重要收費項目和標準，由房地產(chǎn)主管部門會同物價管理部門審定，通過頒發(fā)法規(guī)或文件予以公布實施。如售房單位和購房人交納住宅維修基金、物業(yè)管理費、建設(shè)施工單位提交保修費等重要項目，由房地產(chǎn)主管部門提出標準，經(jīng)物價管理部門核定后執(zhí)行。

　　2.會同業(yè)主商定

　　物業(yè)管理是由業(yè)主委托的契約行為，因而有的收費標準不必由政府部門包攬，而可由物業(yè)管理公司將預算提交業(yè)主管理委員會討論、審核，經(jīng)表決通過之后，就是一個合理的收費標準。此時，物業(yè)管理公司應(yīng)及時擬一份物業(yè)管理費標準審議會議的決議，一同印發(fā)給每位業(yè)主(用戶)，并且從通過之日起按這一標準執(zhí)行。

　　物業(yè)管理公司在每次新的費用標準通過之后，只要將每一費用項目的標準一次性向業(yè)主公布，在以后每月發(fā)放收費通知單時，只需通知費用總額就行了。這樣，不僅可以減少勞動耗費，也可節(jié)省紙張等材料費用。

　　3.委托雙方議定

　　對于專項和特約服務(wù)的收費，諸如維修家電、接送孩子、代送牛奶，清掃保潔等項目，可由委托人與物業(yè)管理公司雙方議定，根據(jù)提供服務(wù)的要求，按不同的管理水平，確定不同的收費標準，由用戶與物業(yè)管理公司單位自行商定。

　　二、物業(yè)管理費的收繳和追討

　　收費通知單每月要及時送達業(yè)主(或用戶)的手中，并由業(yè)主(或用戶)簽收。為了節(jié)省人力，可由水電工在每月抄表時，發(fā)送上月的繳款單。

　　當發(fā)生費用拖欠情況時，應(yīng)采取措施加以追討，主要的方法是：

　　1.一般性追討

　　當上月費用被拖欠時，物業(yè)管理公司在第二月向業(yè)主(或用戶)發(fā)催款通知單。此單將上月費用連同滯納金以及本月費用一起通知業(yè)主(或用戶)，并經(jīng)常以電話催繳。電話中要注意文明禮貌，如果第二個月仍被拖欠，物業(yè)管理公司將在第三個月第二次發(fā)催款通知單，將此前兩個月的費用、滯納金和當月費用一并通知，并限期三天內(nèi)繳清，三天過后物業(yè)管理公司將根據(jù)管理公約停止對其服務(wù)(停止水電供應(yīng)等)。如果業(yè)主(或用戶)經(jīng)收費員上門催繳仍然拒付，物業(yè)管理公司可根據(jù)管理制度以及相應(yīng)的法律程序處理。在香港，遇到這種情況時，管理商將立即通知房產(chǎn)交易部門，停止該房產(chǎn)的交易；然后聯(lián)同有關(guān)清繳部門拍賣該房產(chǎn)，拍賣所得扣除管理等諸項費用和滯納金以及支付訴訟的拍賣手續(xù)費所剩部分，歸還原業(yè)主。物業(yè)管理公司可將這些條款寫進管理公約中，依照法律程序去執(zhí)行。

　　2.區(qū)別性追討

　　物業(yè)管理公司對拖欠費用的業(yè)主(或用戶)要區(qū)分不同的情況，采取不同措施。對于費用大戶，要親自登門(有時物業(yè)管理公司的總經(jīng)理也要親自去)，進行解釋和勸導，爭取其理解和支持；對于一些“釘子戶”，則要嚴格按照法律執(zhí)行；對于一些確實有困難的“難點戶”，可以考慮適當予以優(yōu)惠。

　　三、高層樓宇的收費

　　從事高層樓宇管理的物業(yè)管理公司是以管理為主的獨立核算、自負盈虧的企業(yè)，它一方面要盡量減輕業(yè)主或用戶的經(jīng)濟負擔，做到服務(wù)好，收費少，另一方面要努力開拓多種經(jīng)營，廣開財源，增加收益，以達到自我完善，自我運行，自我發(fā)展的良性循環(huán)。因此，物業(yè)管理公司在設(shè)置收費項目、收費標準應(yīng)兼顧上述兩方面的利益。我公司現(xiàn)行的收費項目按照會計核算的不同大致分為下列三類。

　　(一)屬于營業(yè)收入的收費項目

　　1.物業(yè)管理費

　　物業(yè)管理費是物業(yè)管理者為了實現(xiàn)其職能，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定的權(quán)限，憑借對物業(yè)管理的全部活動所需成本的科學測算，編制出費用標準，由業(yè)主或客戶定期向物業(yè)管理公司交納的費用。它是物業(yè)管理公司營業(yè)收入的主要來源。

　　高層樓宇的物業(yè)管理費一般是以建筑面積為單位按月向業(yè)主或客戶收取的。在確定由業(yè)主交納還是由客戶交納問題上，我們是這樣掌握的，凡是業(yè)主自用的房產(chǎn)，物業(yè)管理費向業(yè)主收取；凡是業(yè)主委托物業(yè)管理公司代出租的房產(chǎn)，物業(yè)管理費向客戶收取。物業(yè)管理費的收取是由與業(yè)主或客戶簽訂的管理合同來保證的。管理合同一般一年簽訂一次。

　　2.停車費

　　高層樓宇一般都附設(shè)有停車場地。停車場的交通、治安收費一般都由物業(yè)管理公司的保安部門負責。

　　高層樓字附設(shè)的停車場地一般都是收費公共停車場，但它只是提供泊車方便，不負保管責任。凡占泊位停放的車輛均應(yīng)照章繳納停車費，亂停亂放的車輛可酌情給予處罰。

　　停車費收入一般可細分為月票收入和定額發(fā)票收入，其收費標準為：定額發(fā)票收入的收費標準，按當?shù)卣魑囊?guī)定執(zhí)行，月票收入的收費標準由公司根據(jù)停車場和客戶的具體情況制定標準，報當?shù)匚飪r部門備案后執(zhí)行。

　　3.租金收入

　　這里所說的租金收入是指物業(yè)管理公司自有房產(chǎn)出租的收入。我公司的自有房產(chǎn)全部是投資取得的。按照現(xiàn)行制度規(guī)定，房地產(chǎn)發(fā)展商在將所開發(fā)房產(chǎn)交付使用時，應(yīng)按照開發(fā)成本2%的比例提取專用基金，購買一定數(shù)量的按微利房價格出售的商業(yè)用房，管理公司可以經(jīng)營這部分商業(yè)用房，用租金收入彌補資金的不足。

　　4.其他收入

　　其他收入也稱雜項收入或綜合收入。包括單車和摩托車保管收入，代理室內(nèi)綠化、花卉管理收入，代理室內(nèi)清潔衛(wèi)生收入(含洗地毯收入)，代客戶裝修或修理收入及各項咨詢、代理手續(xù)費收入。這部分收入，來源不穩(wěn)定，是物業(yè)管理公司積極創(chuàng)收的渠道。

　　(二)代收代支項目

　　代收代支項目的收入不屬于物業(yè)管理公司的營業(yè)收入，其核算通過往來科目如“其他應(yīng)付款”來反映。

　　1.水電費

　　高層樓宇尤其是高層寫字樓用戶的水電費用是不可能像住宅小區(qū)一樣由用戶直接向各有關(guān)主管單位繳納的。高層樓宇有許多公用水電設(shè)施，主管單位不可能掌握公用設(shè)施耗用水電對用戶的分攤情況。一般情況下都是由物業(yè)管理公司按總表讀數(shù)向主管單位統(tǒng)一繳納各用戶的水電費用，然后，管理公司再按各用戶的水電表讀數(shù)向用戶直接收取水電費，公攤水電費和中央空調(diào)用電費。

　　2.通訊費

　　一般高層樓宇都配有大廈程控交換系統(tǒng)，為樓內(nèi)用戶提供快捷方便的通訊服務(wù)。程控交換機配有收費系統(tǒng)可核算出各用戶使用電話的次數(shù)和應(yīng)付費用，物業(yè)管理公司據(jù)此向用戶收取通訊費，并統(tǒng)一向電話公司和郵電局支付各中繼線的市話費用和長話費用。

　　3.土地使用費

　　國土管理部門每年要向土地使用者收取一次土地使用費。一般情況下，都是由物業(yè)管理公司按國土部門核定的大廈占地面積和大廈功能確定的應(yīng)繳土地使用費總額，向國土局統(tǒng)一繳納，然后再按各業(yè)主的建筑面積向各業(yè)主分攤。

　　4.房產(chǎn)稅

　　房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象，依照房產(chǎn)價格或房產(chǎn)租金向產(chǎn)權(quán)所有人或承租人征收的一種財產(chǎn)稅。也就是說房產(chǎn)稅應(yīng)由業(yè)主繳納。物業(yè)公司可接受業(yè)主委托代理交納房產(chǎn)稅。

　　(三)其他收費項目

　　1.各種押金

　　物業(yè)管理公司為了保障自身權(quán)益不受侵害，或者為了加強管理，有必要對使用單位收取一定數(shù)量的保證金。如出租房屋時向客戶收取的相當于三個月房租的租房押金；為了加強地盤管理，向施工隊收取的施工押金；為了加強治安管理，對晚間出入大廈的樓內(nèi)人員發(fā)放的出入證押金等，這些押金是通過預收款或其他應(yīng)付款核算的。

　　2.業(yè)主大修改造資金

　　高層樓宇公用設(shè)施中的水泵、電梯、機電設(shè)備等，產(chǎn)權(quán)已隨著樓宇的出售而轉(zhuǎn)移到業(yè)主身上，物業(yè)管理公司不擁有這部分固定資產(chǎn)的所有權(quán)，卻承擔著維護和管理的職責。隨著使用年限的增加，這部分設(shè)備需要大修，需要更新，其資金來源如何落實呢?在《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》第五章第三十八條第二節(jié)中有明確規(guī)定：“房屋本體公用設(shè)施由物業(yè)管理公司組織定期養(yǎng)護和維修，其費用從住宅維修基金中支出，住宅維修基金由業(yè)主按規(guī)定分攤，分期繳納”。參照這個規(guī)定，我公司對代管固定資產(chǎn)更新改造的資金是通過下述方法籌集的：每年初，由物業(yè)管理公司對大廈公共設(shè)施、設(shè)備提出大修改造計劃，報業(yè)主委員會審核同意后，按受益業(yè)主的建筑面積分攤給各業(yè)主。由業(yè)主分期預交給物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司負責大修改造項目的組織實施與檢查驗收；年終物業(yè)管理公司將當年大修改造計劃的完成情況及大修改造資金的決算情況，先向業(yè)主委員會下設(shè)的工程預決算小組或財務(wù)審計小組匯報。這兩個小組審核后，聘請審計人員審計，再報業(yè)主代表大會通過。財務(wù)人員根據(jù)業(yè)主代表大會通過的審計報告調(diào)整決算。各業(yè)主預交大修改造資金的結(jié)余或不足都在下年預交大修改造資金時調(diào)整。