盛和園小區(qū)入住裝修價段的管理方案
(一)辦理入住，快捷便利
1、辦理入住手續(xù)流程
交領入住資料→填寫資料，并輸入電腦，簽訂合約→代收、代繳費用→發(fā)鑰匙→交、驗房屋→ 開通水電氣，代辦電話、電視等業(yè)務。
2、辦理入住手續(xù)采取的便利措施
辦理入住手續(xù)，我們將堅持八字方針：熱情、周到、高效、便利。我們采取的便利措施是：
(1)設立辦理入住專用接待服務室，由專職人員提供周到的一站式服務。精心安排入住程序，業(yè)戶隨到隨辦，正常情況下，從進入大廳到領鑰匙驗房20分鐘內(nèi)辦畢。
(2)提前與供電公司、自來水公司、電信部門、有線電視臺簽訂代辦業(yè)務協(xié)議書，代辦有關業(yè)務，方便業(yè)戶，減少麻煩。同時，為業(yè)戶提供多項免費咨詢和維修服務。
(3)提供集體辦理和上門服務等服務項目。
(二)裝修管理，確保無一例違章裝修
為維護E外觀形象的統(tǒng)一、美觀，保障小區(qū)智能系統(tǒng)的正常使用功能不被破壞，我們將從實際出發(fā)，以智能設施管線、公共管線、復式房搭建為裝修工作的監(jiān)管重點，根據(jù)以住的裝修管理經(jīng)驗與教訓，為打好E裝修管理的攻堅戰(zhàn)，公司在小區(qū)的裝修管理上實施"一把手工程"，由總經(jīng)理親自抓裝修管理裝修宣傳培訓--裝修審批--裝修跟蹤監(jiān)管--違章裝修即時處理--裝修驗收五個環(huán)節(jié)的工作，力爭"服務在一線，監(jiān)管在一線"。為正面引導業(yè)戶裝修，物管公司瘵聯(lián)絡幾家名牌裝修公司為業(yè)戶提供免費裝修咨詢、裝修設計服務，擬采取的違章裝修控制流程：
1、裝修宣傳培訓，切實到位
為加強裝修宣傳培訓的力度，我們將在入住初期策劃一項活動，充分發(fā)揮社區(qū)文化的導向功能、約束功能，并架起管理處與業(yè)戶的橋梁，真正提高業(yè)戶按章裝修的自覺性。
2、裝修審批，嚴把"三關"
依據(jù)我們多年管理的經(jīng)驗，在審批過程中，將會出現(xiàn)一些不良理象，例如某些覺悟較低業(yè)戶為了個人利益，利用人情關系，或者在裝修方案上制造模糊概念，以達到違章裝修的目的。針對小區(qū)物業(yè)管理上可能出現(xiàn)的特殊情況，以及裝修管理上對智能設施管線，公共管線保護的特殊要求，我們將一方面采取對業(yè)戶早報的裝修方案進行嚴格審批，一方面加強裝修審批人員的內(nèi)部管理，經(jīng)確保裝修審批嚴把人情關、金錢關和技術關。
裝修審批重點如下：
(1)保證房屋設施的正常使用功能。審核重點：房屋結構、智能化設施及管線;供水、供電管線。
(2)保證房屋外觀統(tǒng)一美觀。審核重點：陽臺、窗臺、天臺(躍層房)、空調(diào)安裝及管線走向。
(3)裝修材料符合防火規(guī)定。
3、建立細致嚴密的裝修跟蹤監(jiān)管體系 業(yè)戶裝修施工，指定部門主管、物業(yè)助理，實施"全過程"追蹤監(jiān)管，每天巡視施工現(xiàn)場不少于6次，通過現(xiàn)場巡查與業(yè)戶溝通，了解施工方案、裝修工程進展，把違章裝修消滅在初始階段。管理處專門設置有裝修檢查組，對業(yè)戶裝修進行巡回檢查，可在違章初期發(fā)現(xiàn)制止違章。同時管理處的保安員及工程技工也要對裝修進行監(jiān)管。形成立體式的裝修監(jiān)管網(wǎng)點。維護好智能設施管理線、公共管線，杜絕境塊規(guī)搭建，把違章裝修消滅于萌芽階段。 管理處對裝修的追蹤監(jiān)管全面采取目標管理制度，對各級管理人員立下目標責任狀，措施如下：
(1)出現(xiàn)違章裝修，2小時內(nèi)未糾正，扣罰半月工資;
(2)出現(xiàn)違章裝修，3小時內(nèi)未糾正，扣罰全月工資;
(3)出現(xiàn)違章裝修，5小時內(nèi)未糾正，撤換下崗，部門主管負連帶責任; 此外，、在E，我們還將借鑒以往裝修管理方面的成功經(jīng)驗，加強監(jiān)管的同時，在業(yè)調(diào)用入住裝修高峰期，對綠地樓前、樓梯通道兩側墻面加以保護，使的不被破壞。業(yè)戶裝修培訓實施袋裝化，指定地點投入，確保小區(qū)綠化完好。
4、處理違章裝修的四個手段
(1)說服手段。業(yè)戶出現(xiàn)違章裝修，管理人員在2小時內(nèi)，上門做好業(yè)戶的思想工作，禮貌地向業(yè)戶解釋裝修規(guī)定，耐心地向業(yè)戶說明違章裝修造成的危害。做到以理說服業(yè)戶，以情感化業(yè)戶，爭取業(yè)戶的支持和諒解，讓業(yè)戶自學接受整改要求。
(2)經(jīng)濟手段，在業(yè)戶裝修申報時，按規(guī)定交納裝修押金，出現(xiàn)違章裝修，除了采取說服教育、行政壓力促使其整改外，針對違章情況，采取扣除裝修押金、等經(jīng)濟手段控制，從經(jīng)濟上控制業(yè)戶的違章裝修。
(3)行政手段。E也有復式躍層公寓房，其業(yè)戶均為有一定身份的人士，裝修監(jiān)管人員在實施監(jiān)管時有心理壓力。我們將通過建筑監(jiān)管機關--城市建筑督查大隊，在業(yè)主一意孤行的情況下身他們反映情況，取得行政上的支持，通過行政壓力督促整改，同時將采取其他方法，制止違章裝修施工。
(4)法律手段。業(yè)戶裝修申報手續(xù)中，管理處分別與業(yè)戶、裝修施工單位簽訂具有法律效力的"裝修協(xié)議書"和"裝修責任書"，分清管理處、業(yè)戶、裝修施工單位的間的責、權。同時根據(jù)建設部《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》，對住宅裝修進行法制管理。對違章裝修并無視一七的業(yè)戶，我們通過法律途徑予以解決。通過上述管理措施的實行，我們深信一定能做好E裝修管理的工作。行政壓力促使其整改外，針對違章情況，采取扣除裝修押金、等經(jīng)濟手段控制，從經(jīng)濟上控制業(yè)戶的違章裝修。
篇2：物業(yè)管理師物業(yè)管理實務試題匯編之入住與裝修管理(附答案解析)
物業(yè)管理師物業(yè)管理實務試題匯編之入住與裝修管理(附答案解析)
物業(yè)管理師物業(yè)管理實務試題匯編之第六章入住與裝修管理
一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
1．關于人住的概念，以下哪種說法是不準確的()。
A、入住是指建設單位將已具備使用條件的物業(yè)交付給業(yè)主并辦理相關手續(xù)
B、對業(yè)主而言：人住，既包括物業(yè)驗收及相關手續(xù)辦理，也包括物業(yè)管理有關業(yè)務的辦理
C、入住是物業(yè)管理單位向業(yè)主交付其所購房屋鑰匙的過程
D、人住也是物業(yè)管理單位為業(yè)主辦理物業(yè)管理業(yè)務手續(xù)的過程
【答案】C
【解析】本題考查的是考生對人住概念的理解，C選項僅是入住服務流程中的一個環(huán)節(jié)。有關內(nèi)容可參見教材第87頁。
2．人住驗收的資料準備，是由建設單位和物業(yè)管理企業(yè)共同完成的。以下哪一項資料不是建設單位準備的()。
A、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》
B、《人住通知書》
C、《物業(yè)驗收須知》
D、《業(yè)主(住戶)手冊》
【答案】D
【解析】本題考查的是考生對入住資料準備的掌握程度，D選項“《業(yè)主(住戶)手冊》”是由物業(yè)管理單位編撰的。有關內(nèi)容可參見教材第88～89頁。
3．《入住通知書》是建設單位向業(yè)主發(fā)出的辦理人住手續(xù)的書面通知，一般不包括()。
A、物業(yè)具體位置
B、小區(qū)概況
C、委托他人辦理人住手續(xù)的規(guī)定
D、業(yè)主人住時需要準備的相關文件和資料
【答案】B
【解析】本題考查的是考生對《人住通知書》的內(nèi)容的掌握程度，B選項“小區(qū)概況”是《業(yè)主(住戶)手冊》中的內(nèi)容。有關內(nèi)容可參見教材第88-89頁。
4．在人住工作的準備工作中，除要作大量的資料準備外，還有其他準備工作，以下哪一項不含在“其他準備”工作中()。
A、人住工作計劃
B、入住儀式策劃
C、環(huán)境準備
D、用于檢驗的設備、工具準備
【答案】D
【解析】本題考查的是考生對入住準備中“其他準備”的掌握程度，“其他準備”包括人住工作計劃、人住儀式策劃、環(huán)境準備和場地布置、資料及辦公用品準備、標識牌、應急預案等內(nèi)容，不包括D選項“用于檢驗的設備、工具準備”。有關內(nèi)容可參見教材第90頁。
5．請按人住流程整理以下順序()。
A、驗收房屋并填寫《業(yè)主人住房屋驗收單》，簽字確認
B、領取《業(yè)主(住戶)手冊》等相關文件資料
C、業(yè)主憑《人住通知書》、購房發(fā)票及身份證登記確認
D、提交辦理產(chǎn)權所需資料，簽訂委托協(xié)議，繳納相關費用
E、繳納當期物業(yè)服務等有關費用
F、簽署有關物業(yè)管理服務約定等文件
G、領取房屋鑰匙
【答案】 C-A-D-F-E-B-G
【解析】本題考查的是考生對入住流程的掌握程度。有關內(nèi)容可參見教材第91頁。
6．請按人住手續(xù)整理以下順序()。
A、產(chǎn)權代辦手續(xù)，提供辦理產(chǎn)權的相關資料，繳納辦理產(chǎn)權所需費用
B、建設單位開具證明，業(yè)主持此證明到物業(yè)管理單位繼續(xù)辦理人住手續(xù)
C、持購房合同、《入住通知書》等進行業(yè)主登記確認
D、房屋驗收，填寫《業(yè)主人住房屋驗收表》，建設單位和業(yè)主核對無誤后簽章確認
E、繳納入住當月物業(yè)管理以及其他相關費用
F、領取提供給業(yè)主的相關文件資料，如：《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》、《業(yè)主(住戶)手冊》
G、業(yè)主和物業(yè)管理單位簽署物業(yè)管理的相關文件，如：物業(yè)管理收費協(xié)議、車位管理協(xié)議、裝修管理協(xié)議等
H、領取房屋鑰匙
【答案】C-D-A-B-G-E-F-H
【解析】本題考查的是考生對入住手續(xù)的掌握程度。有關內(nèi)容可參見教材第91頁。
7．請按物業(yè)裝飾裝修管理流程整理以下順序()。
A、物業(yè)裝飾裝修登記
B、簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理服務協(xié)議》
C、辦理開工手續(xù)
D、備齊資料
E、施工
F、填寫申報登記表
G、驗收
【答案】D-F-A-B-C-E-G
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)裝飾裝修管理流程的掌握程度。有關內(nèi)容可參見教材第96頁。
8．在物業(yè)的裝飾裝修活動中造成的損失，哪一項不是由裝修人負責賠償或罰款()。
A、相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞
B、裝修人擅自拆改供暖、燃氣管道和設施
C、裝修人侵占了公共空間，對公共部位和設施造成的損害
D、損壞房屋原有節(jié)能設施或者降低節(jié)能效果
【答案】D
【解析】本題考查的是考生對裝修中各方主體的責任的掌握程度。D選項“損壞房屋原有節(jié)能設施或者降低節(jié)能效果”應對裝飾裝修企業(yè)處以罰款。故本題選D，有關內(nèi)容可參見教材第104。105頁。
9．為分清物業(yè)單位裝飾裝修有關各方的責任，物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議等相關文件應由()簽字確認。
A、裝修人、施工單位及物業(yè)管理單位三方
B、裝修人、物業(yè)管理單位二方
C、施工單位、物業(yè)管理單位二方
D、裝修人、施工單位二方
【答案】A
【解析】本題考查的是考生對裝修中各方主體的責任的掌握程度。有關內(nèi)容可參見教材第104頁。
10．關于物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理，說法不正確的是()。
A、要寬進寬出，為裝修人員提供方便
B、加強巡視，防患于未然
C、控制作業(yè)時間，維護業(yè)主合法權益
D、強化管理，反復核查
【答案】A
【解析】本題考查的是考生對裝飾裝修現(xiàn)場管理的掌握程度。裝飾裝修現(xiàn)場管理要求做到4點：一是嚴把出入關、杜絕無序狀態(tài)；一是加強巡視，防患于未然；一是控制作業(yè)時間，維護業(yè)主合法權益；一是強化管理，反復核查。A選項“要寬進寬出，為裝修人員提供方便’’與“嚴把出入關”相矛盾。故選A，有關內(nèi)容可參見教材第102頁。
二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
1．請選出在房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理實踐中，常見的物業(yè)入住的操作模式()。
A、以建設單位為主體，由物業(yè)管理單位相配合
B、由建設單位獨立完成
C、物業(yè)人住運作的準備、內(nèi)容、程序等都是一致的，但建設單位和物業(yè)管理單位各自職責不同
D、從房產(chǎn)移交的角度看，入住的實質(zhì)是建設單位向業(yè)主交付物業(yè)的行為，建設單位應承擔相關法律責任和義務，物業(yè)管理單位只是辦理相關手續(xù)
E、建設單位將人住工作委托給物業(yè)管理單位，由物業(yè)管理單位代為辦理人住手續(xù)
【答案】A E
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)入住的操作模式的掌握程度。物業(yè)入住的操作模式有兩種，即A選項和E選項，B、c、D選項內(nèi)容與物業(yè)人住操作模式的分類無關。故選A、E，有關內(nèi)容可參見教材第87頁。
2．入住驗收的資料準備中，一般而言，由物業(yè)管理企業(yè)完成的資料是()。
A、物業(yè)管理有關約定
B、《業(yè)主人住房屋驗收表》
C、《物業(yè)驗收須知》
D、《業(yè)主(住戶)手冊》
E、《人住通知書》
【答案】A B D
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)人住準備的掌握程度。《物業(yè)驗收須知》和《人住通知書》是由建設單位完成的資料。故選A、B、D，有關內(nèi)容可參見教材第88～89頁。
3．業(yè)主在辦理入住時，物業(yè)管理單位要與業(yè)主簽訂關于物業(yè)管理服務的約定，進一步明確雙方的權利和義務，在協(xié)議中應明確()。
A、物業(yè)管理費收費面積、收費時間及金額
B、物業(yè)管理費計費時段和繳納時間
C、裝修管理的驗收標準
D、調(diào)整物業(yè)管理費的條件或其他情況
E、物業(yè)分項驗收情況記錄以及水、電、煤氣等的起始讀數(shù)
【答案】A B D
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)入住準備的掌握程度。在協(xié)議中應明確的雙方權利和義務有5點：①物業(yè)管理費收費面積、收費時間及金額；②物業(yè)管理費計費時段和繳納時間；③物業(yè)管理費收繳方式(現(xiàn)金或托收等)；④滯納金及其計收比例；⑤調(diào)整物業(yè)管理費的條件或其他情況。故選A、B、D，有關內(nèi)容可參見教材第90頁。
4．入住服務的管理包含以下哪幾方面內(nèi)容()。
A、人住流程與手續(xù)
B、費用繳納
C、驗房及發(fā)放鑰匙
D、確定辦理裝修的時間
E、資料歸檔
【答案】A B c E
【解析】本題考查的是考生對入住服務的管理的掌握程度。入住服務的管理包括4個方面：①入住流程與手續(xù)；②費用繳納；③驗房及發(fā)放鑰匙；④資料歸檔。故選A、B、C、E，有關內(nèi)容可
參見教材第91-92頁。
5．物業(yè)人住準備工作的核心是科學周密的計劃。在做好周密計劃和資料準備及其他準備的同時，還應注意以下哪幾方面的工作()。
A、人力資源和資料準備要充足
B、與街道辦事處保持密切聯(lián)系
C、手續(xù)辦理要分批，避免過分集中而混亂
D、緊急情況要有預案
E、物業(yè)查驗要到位
【答案】A c D
【解析】本題考查的是考生對人住服務準備工作的掌握程度。入住準備工作還包括4個方面：①人力資源要充足；②資料準備要充足；③手續(xù)辦理要分批，避免過分集中而混亂；④緊急情況要有預案。故選A、C、D，有關內(nèi)容可參見教材第92～93頁。
6．關于物業(yè)裝飾裝修管理的說法正確的是()。
A、規(guī)范業(yè)主、物業(yè)使用人的裝飾裝修行為
B、協(xié)助政府行政主管部門對裝飾裝修過程中的違規(guī)行為進行處理和糾正
C、杜絕業(yè)主和物業(yè)使用人的違規(guī)裝飾裝修行為
D、確保物業(yè)的正常運行使用，維護全體業(yè)主的合法權益
E、物業(yè)管理單位實施裝飾裝修管理的依據(jù)是建設部1 10號令《住宅市內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定》以及國家和地方的其他規(guī)定
【答案】A B D E
【解析】本題考查的是考生對裝飾裝修管理的理解。C選項“杜絕業(yè)主和物業(yè)使用人的違規(guī)裝飾裝修行為”中“杜絕”一詞不當。故選A、B、D、E，有關內(nèi)容可參見教材第95～96頁。
7．物業(yè)裝飾裝修管理是一個系統(tǒng)工程，除要對裝飾裝修的內(nèi)容進行檢查外，還要對以下哪幾方面進行管理()。
A、物業(yè)裝飾裝修范圍和時間管理
B、對裝飾裝修人員進行現(xiàn)場培訓
C、物業(yè)裝飾裝修管理費用和垃圾清運的管理
D、物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理
E、裝修施工單位各專業(yè)人員是否具備專業(yè)上崗證
【答案】A C D
【解析】本題考查的是考生對裝飾裝修管理內(nèi)容的掌握程度。物業(yè)裝飾裝修管理包括4點內(nèi)容：①物業(yè)裝飾裝修范圍和時間管理；②物業(yè)裝飾裝修管理的要求(檢查的部位)；③物業(yè)裝飾裝修管理費用和垃圾清運的管理；④物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理。本題選A、C、D，有關內(nèi)容可參見教材第100-102頁。
8．人住驗收的資料準備，是由建設單位和物業(yè)管理企業(yè)共同完成的。以下哪些項資料是建設單位準備的()。
A、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》
B、《入住通知書》
C、《物業(yè)驗收須知》
D、《業(yè)主(住戶)手冊》
E、《業(yè)主臨時公約》
【答案】A B c E
【解析】本題考查的是考生對入住準備的掌握程度。《業(yè)主(住戶)手冊》是由物業(yè)管理單位編撰的，A、B、C、E是由建設單位制訂的。有關內(nèi)容可參見教材第88～89頁。
9．物業(yè)裝飾裝修管理服務包括哪些內(nèi)容()。
A、物業(yè)裝飾裝修的范圍和時間管理
B、物業(yè)裝飾裝修管理的要求
C、物業(yè)裝飾裝修管理費用和垃圾清運的管理
D、物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理
E、物業(yè)裝飾裝修管理流程
【答案】A B c D
【解析】本題考查的是考生對裝飾裝修管理內(nèi)容的掌握程度。物業(yè)裝飾裝修管理包括4點內(nèi)容：①物業(yè)裝飾裝修范圍和時間管理；②物業(yè)裝飾裝修管理的要求；③物業(yè)裝飾裝修管理費用和垃圾清運的管理；④物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理。所以正確答案為A、B、C、D，有關內(nèi)容可參見教材第100～102頁。
10．物業(yè)裝飾裝修管理應注意哪些問題()。
A、在裝飾裝修項目申報登記時，物業(yè)管理單位必須到現(xiàn)場對所附圖紙進行核對
B、在辦理開工手續(xù)前，物業(yè)管理方需確認裝修施工的相關手續(xù)是否已經(jīng)完備
C、在施工過程中，物業(yè)管理方應注意現(xiàn)場是否有未申報項目和材料
D、對于在物業(yè)裝飾裝修過程中的違規(guī)違約行為，要靈活變通、方便業(yè)主
E、驗收工作是裝修管理的最后一道工序，如有違章，則需在處理了違章后再進行驗收工作
【答案】A B c E
【解析】本題考查的是考生對裝修應注意的問題的掌握程度。D選項“對于在物業(yè)裝飾裝修過程中的違規(guī)違約行為，要靈活變通、方便業(yè)主”應為“對于在物業(yè)裝飾裝修過程中的違規(guī)違約行為，應根據(jù)相關法規(guī)、業(yè)主公約及物業(yè)裝飾裝修管理服務協(xié)議進行處理”。故選A、B、C、E，有關內(nèi)容可參見教材第105-106頁。
11．在巡查物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場時應重點核查哪些內(nèi)容()。
A、檢查裝飾裝修項目是否申報
B、檢查裝飾裝修項目是否為已登記的項目
c、檢查裝修、裝飾物業(yè)的內(nèi)容、項目有無私自增加
D、檢查裝飾裝修材料是否為偽劣材料
E、檢查施工人員的現(xiàn)場操作是否符合相關要求
【答案】A B c E
【解析】本題考查的是考生對裝飾裝修管理內(nèi)容的掌握程度。D選項“檢查裝飾裝修材料是否為偽劣材料”不在物業(yè)重點核查內(nèi)容中。故選A、B、c、E，有關內(nèi)容可參見教材第103頁。
三、案例題
1．某女士購買了一套期房，在辦理人住手續(xù)時，對房屋內(nèi)部提出了不少細部質(zhì)量問題，認為該房沒有達到入住條件。但因要舉家出國，就在入住交接單上提出了自己的意見，并收了房門鑰
匙。半年后，該女士回國發(fā)現(xiàn)，有關的細部質(zhì)量問題未解決，而物業(yè)管理公司卻發(fā)出了多份催交物業(yè)費的通知。該女士覺得很冤，當初收房時就對房子不滿意，這半年自己也沒住，怎么還要繳納
這么多物業(yè)管理費?請問你認為該女士是否應該交納出國期間的物業(yè)管理費，為什么?假如你是該物業(yè)公司的客戶服務經(jīng)理，會如何處理?
【答案】(1)該女士應該交物業(yè)管理費。
該女士在辦理入住手續(xù)時，所提出的房屋內(nèi)部問題，應由房屋出賣人即開發(fā)商負責修復解決，與物業(yè)公司無關。這些問題屬于質(zhì)量瑕疵而不構成質(zhì)量不合格，僅以此為依據(jù)不能證明房屋未達到交付條件，該女士不能以此為理由拒絕收房，況且該女士已在入住交接單上簽字并領取了房屋的鑰匙，故從業(yè)主人住日起應向物業(yè)管理公司交納物業(yè)管理費。
從法律的角度，物業(yè)管理與房屋買賣是兩種法律關系，物業(yè)管理公司與開發(fā)商是兩個不同的法律主體，業(yè)主不應該因為開發(fā)商的問題而拒絕向物業(yè)管理公司交付物業(yè)管理費。
因為物業(yè)管理服務主要是為全體業(yè)主和整個物業(yè)公共部位和公共設施服務的，即便業(yè)主沒有實際居住，但是物業(yè)公司仍為其提供了主要的物業(yè)服務。故房屋內(nèi)部存在細部問題長期未得到解決和未實際居住均不能作為該業(yè)主不交物業(yè)管理費的理由。
如果當時該女士未在房屋交接單上簽字并沒有領取鑰匙，則另當別論了。
(2)耐心向該女士說明其應當交納物業(yè)管理費的理由。
對于房屋細部問題，若在保修期內(nèi)，協(xié)助業(yè)主聯(lián)絡開發(fā)商或開發(fā)商指定的施工單位予以解決。
2．付先生20**年購買了一套120平方米的住房，去同年8月，開發(fā)商通知付先生人住。在辦理了相關人住手續(xù)后，付先生高高興興地領到了新房鑰匙。在該小區(qū)物業(yè)公司員工的陪同下，付先生對
新房進行驗收。在驗收過程中，付先生發(fā)現(xiàn)了好幾處質(zhì)量問題，物業(yè)公司員工將其一一記錄在驗房單上。于是，付先生退回了鑰匙，要求等提出的質(zhì)量問題解決后再來收房。
兩個月后，物業(yè)公司以掛號信的方式通知付先生，質(zhì)量問題已經(jīng)徹底修好，可以收房了。一周后，付先生再次前往收房。經(jīng)過驗房確認：房屋質(zhì)量問題已基本得到解決。于是付先生收下了新房鑰匙，但是物業(yè)公司要求付先生交齊第一次驗房到現(xiàn)在的物業(yè)管理費。付先生認為，物業(yè)費應該從自己驗收房子合格之日起才能收物業(yè)管理費，或者從要求自己再次驗房的掛號信寄出的次日收取。因此，付先生與物業(yè)公司各持己見爭論不休。請問物業(yè)公司是否應收取付先生這段時間的物業(yè)管理費?如果物業(yè)公司不向付先生收取這段時間的物業(yè)管理費則應該向誰收取?為什么?
答案】(1)物業(yè)公司不應該收取付先生這段時間的物業(yè)管理費。
付先生第一次交房驗收時因質(zhì)量有問題退回了鑰匙，應視為商品房不符合交付條件，開發(fā)商未向其交房。經(jīng)整改后，驗收雙方確認商品房符合交付條件，付先生這才收了新房，此時才視為法律意義上開發(fā)商正式向付先生交付了商品房。
(2)根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》第四十二條第二款規(guī)定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。因此，商品房整改期限的物業(yè)管理費屬商品房尚未
交付給業(yè)主期間的物業(yè)管理費，物業(yè)公司應向開發(fā)商收取，而不應由業(yè)主承擔。
3．某小區(qū)居住在十層的業(yè)主顧某，擅自將其購買并居住的房屋“一衛(wèi)改兩衛(wèi)”。在房屋的儲藏室內(nèi)擅自安裝了電動抽水馬桶、洗臉盆，改變廢水立管的下水三通，致使樓下業(yè)主王某儲藏室內(nèi)的儲柜
及物品受損。請問假如你是該小區(qū)的項目經(jīng)理，物業(yè)管理部門是否有權責令其拆除私裝物，為什么?
【答案】物業(yè)管理部門有權責令其拆除私裝物。
業(yè)主不得擅自改變房屋使用性質(zhì)和功能，因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應當符合城市規(guī)劃要求，并應征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的書面同意，并報政府主管部門審批。顧某擅自在自己房屋的儲藏室內(nèi)私裝電動抽水馬桶和洗臉盆，轉換了廢水立管的下水三通，使儲藏室成了衛(wèi)生間，改變了房屋的使用性質(zhì)，違反了法律法規(guī)相關規(guī)定。應對樓下業(yè)主王某的房屋滲水的損失承擔賠償責任。
依據(jù)《物業(yè)管理條例》物業(yè)管理公司對于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反物業(yè)裝飾裝修和使用方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。故本案例中，對于顧某擅自改變房屋使用功能的行為，物業(yè)管理公司完全有權利予以制止，包括責令顧某拆除私裝物，若其不理會，應及時向有關部門報告。
4．某小區(qū)業(yè)主張某，購買了一只占地面積約8．9平方米，可放水約4．2噸的巨型浴缸，準備安裝在其居住的第20層的物業(yè)內(nèi)，遭到了周圍業(yè)主的強烈反對。物業(yè)管理公司向有關專家進行了咨詢，以房屋樓板無法承受浴缸使用時的重量為由，制If-．~某吊裝巨型浴缸。張某將物業(yè)管理公司告到法庭，要求排除妨礙，將巨型浴缸安裝在自己物業(yè)。請問你認為物業(yè)管理公司是否有權制止張某吊裝巨型浴缸進入其所購買的物業(yè)?張某的訴訟請求能否得到法院的支持?為什么?
【答案】
(1)物業(yè)管理公司有權制止張某吊裝巨型浴缸進入其所購買的物業(yè)。
(2)物業(yè)管理公司有權制止張某，張某的訴訟請求不會得到法院支持。
公民只能在法律規(guī)定的限度內(nèi)自由行使占有、使用、收益、處分個人財產(chǎn)的權利，應當本著安全、合理的原則使用物業(yè)，并遵守法律、法規(guī)及業(yè)主公約的有關規(guī)定，同時還應當顧及相鄰各方的利益，以不損害公共利益和他人權益為前提。張某安裝巨型浴缸，不僅威脅到樓蓋安全，還會對整幢大樓的局部結構安全性及正常使用產(chǎn)生較大影響，會妨礙其他業(yè)主的正常生活。《物業(yè)管理條例》規(guī)定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反物業(yè)使用法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理公司應當制止。物業(yè)管理公司行使職權，制止業(yè)主安裝浴缸的行為正當、合法。
5．你是客服經(jīng)理負責組織公司新接管的項目入住工作，請說明物業(yè)入住的流程，在組織入住的過程中應注意哪些問題?
【答案】
物業(yè)的流程是：(1)業(yè)主憑《人住通知書》、購房發(fā)票及身份證登記確認；(2)驗收房屋并填寫《業(yè)主人住房屋驗收單》，簽字確認；(3)提交辦理產(chǎn)權所需資料，簽訂委托協(xié)議，繳納相關費用；(4)簽署有關物業(yè)管理服務約定等文件；(5)繳納當期物業(yè)服務等有關費用；(6)領取《業(yè)主(住戶)手冊》等相關文件資料；(7)領取房屋鑰匙。
在組織人住的過程中應注意以下問題：
一是業(yè)主人住實行一站式柜臺服務，方便業(yè)主辦理手續(xù)，二是因故未能按時辦理人住手續(xù)的，可按照《入住通知書》中規(guī)定的辦法另行辦理，三是應合理安排業(yè)主人住服務辦理時間，適當延長辦理時間。四是辦理入住手續(xù)的工作現(xiàn)場應張貼人住公告及業(yè)主人住流程圖，在顯要位置張貼和擺放各類業(yè)主人住的標牌標識，作業(yè)流程、歡迎標語、公告提示等，方便業(yè)主掌握，加快辦理進程。五指定專人負責業(yè)主辦理入住手續(xù)時的各類咨詢和引導，以便入住工作有秩序地順利進行。六是注意安全保衛(wèi)以及車輛引導。
6．如果你是工程部經(jīng)理，負責物業(yè)裝飾裝修管理工作，請說明物業(yè)裝飾裝修管理服務包括哪些內(nèi)容?在巡查裝飾裝修現(xiàn)場時應重點核查哪些內(nèi)容?
【答案】物業(yè)裝飾裝修管理包括的內(nèi)容有：
一是物業(yè)裝飾裝修的范圍和時間管理，二是物業(yè)裝飾裝修管理的要求，三是物業(yè)裝飾裝修管理費用和垃圾清運的管理，四是物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理。
在巡查裝飾裝修現(xiàn)場時應重點核查以下內(nèi)容：
(1)要檢查裝飾裝修項目是否為已登記的項目，一要檢查裝飾裝修項目是否申報，二是檢查裝修、裝飾物業(yè)的內(nèi)容、項目有無私自增加，在巡視過程中發(fā)現(xiàn)新增裝修、裝飾項目的，須指導用戶及時申報，辦理相關手續(xù)。
(2)要檢查施工人員的現(xiàn)場操作是否符合相關要求，如埋人墻體的電線是否穿管、是否用合格的套管，施工現(xiàn)場的防火設備是否配備，操作是否符合安全要求，現(xiàn)場的材料堆放是否安全，垃圾是否及時清運有無亂堆放裝修戶門是否保持清潔衛(wèi)生等。
篇3：調(diào)整裝修施工時間通知(有入住業(yè)戶)
關于調(diào)整裝修施工時間的通知（有入住業(yè)戶）
尊敬的E業(yè)戶：
您們好！
E花園自20--年7月--日交付給小區(qū)業(yè)主收樓、裝修以來，迄今為止已入住的業(yè)戶已超過一半。為給全體住戶營造一個舒適、祥和的居住環(huán)境，根據(jù)廣大業(yè)戶的強烈要求和《裝修手冊》、《臨時管理規(guī)約》約定：物業(yè)服務中心對裝修施工時間進行以下調(diào)整，請在裝修階段的業(yè)主及裝修公司配合：
周一至周五裝修施工時間（法定節(jié)假日除外）：
8：00--12：00，14：00--18：00；
周六裝修施工時間：
9：00--11：30，14：30--17：00；
周日和法定節(jié)假日原則上不允許有噪音的裝修施工，特殊情況需在物業(yè)服務中心提前申請（不得進行切割、沖擊鉆，拆墻等有噪音施工及油漆等有刺激性氣味的施工）；并請廣大業(yè)戶監(jiān)督，如有類似情況的出現(xiàn)，請及時撥打物業(yè)服務中心電話。
如有違規(guī)裝修施工行為，物業(yè)服務中心將采取相應的處理措施。
感謝大家對物業(yè)服務工作的大力支持！
物業(yè)服務中心服務熱線：****
E物業(yè)服務中心
二O**年**月**日