交房、裝修、入住階段管家式服務

　　我們將這一階段稱之為“恭迎喬遷階段”，是業主開始真正接觸到物業管家服務的時期，這一時期涉及到與業主入住、房屋室內部份維修、家裝指導、搬遷服務等眾多磨合，是與業主建立信任的重要工作環節。

　　一、集中交房管家服務流程

　　（一）交付準備階段必備工作：

　　1、名單確認：銷售部提前將預約房屋交付的業主名單（含業主姓名、到達時間、乘坐車型等信息）送到物業服務中心，名單上必須經銷售部經理簽字確認是否具備收樓條件，物業服務中心管家助理進行簽收。

　　2、交付名單安排要求：

　　（1）每位管家接待所管轄區域業主，體現管家式服務的尊貴感。

　　（2）原則上平均每二小時接待一名業主，每位管家平均每天接待四-五名業主。

　　（3）銷售部交付時間確認流程：寄出收樓通知后與業主確認一次；交房前三天及前一天，該房樓售樓人員需再次與業主確認預約交付時間；交付當天在預約時間提前一小時再與業主確認時間。確保能為業主提供一對一的管家式交付服務。

　　3、驗房封房：

　　（1）管家檢查所管轄區域業主屋內情況，若發現房屋及其設備不能正常使用的，負責聯系工程部或承建商進行維修，監督工程單位務必在交付前3-5天維修完備。

　　（2）房屋維修完畢，通知開發商安排做好開荒清潔。

　　（3）管家在確認保潔完成后，再次檢查設施設備完好情況，再次核對各類鑰匙、門禁卡，一切正常后房屋貼封條。

　　4、交付現場分工安排：

　　（1）成立交付現場迎賓組（負責主路口客人接待指引及客戶到達通知）；

　　（2）接待組（交付資料移交，入伙手續辦理）；

　　（3）房屋驗收組（陪同驗房）；財務組（相關費用收取）；

　　（4）投訴組（現場投訴接待）；

　　（5）茶歇服務組（交付現場茶水及點心布置供應及清潔服務）等落實各小組職責及工作區域。

　　（6）交房全程接待陪同人員：該房樓售樓人員及管家，提供全程陪同服務，直至交房結束業主離開。注：協助地產項目公司做好交付現場的裝飾、位置的排布、指示牌制作等工作。

　　5、收樓資料的前期準備

　　（1）財務人員根據交付房屋實測面積進行物管費、能耗費等相關費用核算，費用明細表須由財務人員審核簽名。

　　（2）銷售部按收樓通知書列明收樓日期提前七天將收樓通知書郵寄給業戶。

　　（3）管家按收樓區域準備資料袋、清點鑰匙。資料包括但不限于《裝修溫馨提示》、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《業主手冊》、《游泳池使用溫馨提示》、《地下室使用溫馨提示》、《裝修參考平面圖》等交付資料，核對《前期物業管理協議》、《業主臨時管理規約》的簽訂情況或未簽訂交房時補簽等。

　　（二）現場交付流程：

　　1、迎賓組在園區入口執勤待命，當有業主到達時，禮貌問候并指引交付現場位置。同時及時用對講機告知其他小組到達的業主姓名、人數、房號。

　　2、物業管家在交付區域入口迎候業主的到來，見到交房業主需帶姓氏稱呼，以表示尊敬：“××先生/女士，上午/下午好！”指引業主到接待組服務區就坐，茶歇組人員及時奉上茶點。

　　3、銷售部人員到服務區與業主核對資料驗證身份。內容包括：核驗業主身份；核驗《入伙通知書》；購房發票或《購房合同》原件和復印件各一份；

　　4、交房接待人員引領業主到地產財務處，進行房價補差或退款、交納物業維修基金等相關費用。

　　5、引導業主重新到接待區，銷售部人員與業主簽訂《房屋交接書》。

　　6、物業管家通知驗房人員在業主家門口等待，通知看房車在門口等待。銷售人員和物業管家陪同業主進行樓宇驗收。驗房人員在業主家門口迎候，看到業主驗房人員向業主問好，按流程為業主驗房。與業主一同確認水、電、純凈水表讀數，若房屋有維修要求，填寫在《領房單》中。

　　7、驗房結束，引領業主坐看房車回到交房現場，若有維修問題引導至地產工程部設在現在洽談室，由地產工程人員負責問題解釋及回復業主維修時限。

　　8、引導業主重新到接待區，茶歇組人員及時奉上茶點。物業管家引領物業財務協帶發票、刷卡機到業主接待區，收取物業服務費及其它代收費用。

　　9、物業管家為業主辦理資料移交手續。

　　（1）請業主填寫業主信息表，請業主填寫完整，告知業主我們會對資料保密，若業主仍有不愿意填寫的內容待入住后再補齊。

　　（2）補簽《前期物業管理服務協議》、《業主臨時管理規約》（已簽取消）；

　　（3）向業主移交資料并說明每份資料的用途，當面核對清點鑰匙及物品，讓業主簽收《樓宇接收記錄》。

　　（3）建議業主留鑰匙大門一把，房屋若有維修問題方便，也

便于管家為業主提供空置房服務。業主同意留鑰匙需簽定《鎖匙托管責任聲明書》。

　　（三）交房結束，交房接待人員送業主到車子邊，禮賓員為其開車門護頂，與業主道別，待車子駕離視線后離開。

　　（四）若有工程整改事項，記錄《領房單》，及時將問題轉開發商安排維修，管家跟蹤房屋維修問題，接到地產維修完畢通知先去檢看，再通知業主驗收。

　　（五）物業管家助理管家給每戶業主設獨立文檔袋，內存業主所有收樓文件（商品房合同復印本、商品房交付使用通知書及收樓費用明細表復印本、樓宇接收記錄、領房單、前期物業服務協議、業主臨時管理規約等），歸入所屬區域的文件盒鎖入文件柜中以便存查。注：本流程第6點驗房與第8點收物業服務費，順序可根據項目的實際情況調整。

　　二、零星客戶交付服務

　　（一）接到銷售部交付通知書或準業主直接聯系管家告知交付事宜：

　　1、管家與業主溝通了解業主辦理入住的具體信息。

　　2、根據排班調整當天上班人員，該管家必須全部在崗，其它崗位人員充足，保證服務質量。

　　（二）管家進行房屋核查：

　　1、管家與工程人員入戶進行設施設備檢查，若有問題及時報相關部門維修并跟蹤到位，確保業主入住時設備的正常使用。

　　2、聯系保潔打掃房間，管家進行檢查，確保呈現給業主整潔、干凈的室內環境。

　　（三）交付工作流程：

　　1、交付前一天管家與業主再次確認交付的具體時間。

　　2、車輛到達現場，項目現場禮賓人員在門口迎接，引領大宅業主將車子停到自己的車位上，小軒業主訪客車位。同時通知管家準備迎接業主。

　　3、待車輛停穩，禮賓員主動上前護頂開車門。禮賓員主動問好后，引領準業主到園區會所大堂。

　　4、服務中心首席大管家和管家，在會所大堂微笑迎接，核實準業主身份后由管家、工程人員帶業主驗房，并做好驗房記錄。

　　5、驗房無誤后，由管家將準業主帶回會所大堂，管家助理為業主提供茶水服務。

　　6、物品、資料移交工作如下：

　　（1）管家請業主填寫業主信息表，請業主填寫完整，告知業主我們會對資料保密，若業主仍有不愿意填寫的內容待入住后再補齊；

　　（2）交付給業主各類資料：二書即《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》；業主手冊及其它保修卡；《游泳池使用溫馨提示》、《地下室使用溫馨提示》、《裝修參考平面圖》等交付資料，核對《前期物業管理協議》、《業主臨時管理規約》的簽訂情況或未簽訂交房時補簽等。

　　（3）收取房屋及地下車位物業服務費；

　　（4）將鑰匙、門禁卡、車輛感應卡、遙控鎖等物品移交；

　　（5）告知業主我們推出的空置房服務及具體內容，若業主需要空置房服務則留一把鑰匙，并與業主簽訂相關鑰匙委托管理文件；

　　（6）若業主對房屋存在維修要求的，則也可留一把鑰匙，并與業主簽訂相關鑰匙委托管理文件。

　　7、交付手續結束后，由管家及禮賓員送業主至泊車處，禮賓員主動上前護頂開車門（雨天需配傘，做好遮擋工作），管家及禮賓員微笑與業主告別，目送其離開后，程序結束。

　　（四）二手房置換交付與零星交付流程相似，辦理交付時請下列注意事項：

　　1、費用交接：交付前后物業費、水費、煤氣、電費等費用的交接工作。

　　2、房屋及配套設施保修期的告知與確認。

　　3、業主委員會成立前，需與新業主重新簽訂《前期物業服務協議》及《臨時管理規約》。業主委員會成立后，需告知新業主《物業服務協議》及《管理規約》的內容。

篇2：管家式服務在酒店中有效運用

　　“管家式服務”在酒店中的有效運用

　　“管家式服務”不當是一種服務理念，更應成為一種服務模式與服務方法，概念性的東西并不可能給客人帶來實質性的好處，但要成就品牌的服務，必然要讓人從心底喜歡并接受，就民“管家式服務”在酒店中的有效運用，淺談以下一些學習體會與思考。

　　一、什么是酒店管家式服務？

　　酒店管家式服務：是酒店內的管家為客人所提供的服務，其中又有“大管家”和“酒店管家”二種概念；其中“大管家”發揮著酒店全面服務的協調作用；而“酒店管家”則是在客人一旦入住酒店，以客人“私人管家”的身份，成為套房（家庭）的“經理”、客人的雇員；行使充當客人“私人助理”職責，處理客人的要求、預約、預定、問題、投訴；監督和協調客人所接受的各項服務；通過關注客人入住整個過程中的各項細節，確保客人滿意而歸。

　　二、“管家式服務”能帶來什么？

　　1、帶給客人優質服務和完美的消費體驗：現代酒店的部門分工非常明確，服務的協作性也在日益加強，而”管家式服務”正是協調各部門信息溝通，更好組織客人在酒店內各項服務提供的資源整合協調服務。經專業管家服務培訓，管家能夠從客人處或其它部門獲得信息，傳遞信息或執行任務，協同酒店任何一個部門的工作，向客人提供優質的服務，讓客人獲得完美的消費體驗。

　　2、帶給酒店良好口啤和經濟效益：服務質量是酒店的生命線，服務質量的優劣直接關系到酒店的聲譽、客源和經濟效益。在酒店經營中”管家式服務”作為優質服務的一種真實寫照，不但一定程度上將代表酒店的服務水準，也定會在一定程度引導著酒店服務的方向。從以“客人為中心”的”管家式服務”理念來說，”管家式服務”追求的是客人需求的充分滿足，因此成功的”管家式服務”其結果自然是得到客人認同、取得良好口啤、獲得良好經濟效益。酒店設施只有在賦予富于生命活力的服務群體和精神，才具有存在的價值和意義，顧客才會感到物有所值，樂于光顧，成為“忠誠的客人”；他們不僅會去而復返，且不斷地帶來新的客人，幫助我們使酒店興旺發達。

　　3、帶給酒店面對市場竟爭的竟爭力：酒店業市場存在激烈的競爭，而競爭歸根到底又還是服務的竟爭與硬件的競爭。而”管家式服務”正是能充分優化這些竟爭要素的一種服務形式。在”管家式服務”中設施設備的維護保養是其一項重要的職責，管家所提供的設施維護的水準將直接影響著酒店硬件水平；管家提供的“一站式”待客服務，更淋漓盡致地展現著“無微不至的專職服務”水準；因此優良的管家式服務是能提升酒店竟爭力的一種途徑。

　　三、推廣”管家式服務”的前提是什么？

　　1、對”管家式服務”的內涵和實質的理解要形成共識：準確認識才會定位準確，形成共識了方向才會明確；中國的”管家式服務”畢竟還是要經歷學習、總結和修正這樣一個發展過程；在這個過程中決心與信心都很重要，所以思想認識上的統一應該是推廣”管家式服務”的首要前提。

　　2、將“管家式服務”理念轉化成酒店服務文化，并演化成服務意識：酒店根本的經營宗旨是為了使客人得到舒適和便利。“管家式服務”所代表的應該是最高層次地為客人創造舒適與便利的一種標準。將“管家式服務”中“一站式服務、主動超前性服務、創造性服務等”系列服務理念，用于酒店服務實踐使之成為酒店服務文化，通過各種渠道和每項服務具體操作，演化出指導服務的服務意識，這才能對服務的提升產生積極的影響；推行“管家式服務”真正的目的是，提升服務品質，從而帶動經濟效益的增長。因此做好理念的轉化與實踐也是推行“管家式服務”的一項前提。

　　3、建立推動”管家式服務”運行機制及管理權限規定：雖然“管家式服務”的最終核心依然是“人”，但成功的“管家式服務”一定要有一個很好的運行機制。在運行機制不能很好發揮支撐作用時，“管家式服務”的推行將舉步為艱。要實現客人全程服務、要實現客人需求和服務信息共享、要實現各部門待客資源整合并協調運作、要實現管家創造性服務提供、要實現提供管家式服務的從業人員的素質的全面提升、要實現管家真正意義上全面解決客人在酒店期間的所有需要等一系列問題，必須要建立一個與之相匹配的管理機制。在處理這一系列問題中，管理與授權是二大核心點，管理到什么程度，就能做到什么程度；有多大的權力，就能解決多大問題。因此推廣“管家式服務”時，管理與授權決定著“管家式服務”的走向與成果，是推廣工作的重要前提之一。在授權管理上，我們可以借鑒一些成功的做法。如：美國馬里奧特(Marriott)飯店就曾在其下屬的多家餐館里規定，任何雇員只要認為需要就可以用不超過餐廳規定限額的額外支出安撫不滿的顧客，如為顧客免費送上飲料，甚至可以代付賬單。

　　4、建立獨立的“管家”管理制度，做好激勵與薪酬管理：在提供“管家式服務”中，“管家”作為服務提供者，其個人素質與敬業精神將直接影響最好的服務效果。作為“管家式服務”的核心元素“管家”，應該有獨立的管理制度進行管理；其中建立與工作績效密切相連的報酬體系，無疑是對“管家”工作的一種肯定和激勵。有優于一般服務員的工資標準作前提，再有提供特殊超時工作時的工作補貼與通話費用等管理規定，同時針對“管家”服務提供中服務水準、客人滿意度、客人回頭率、管家點名服務率等調查指標進行績效考核，并實施有效的薪酬管理，這樣的一個薪酬體系對管家的培訓和“管家式服務”提供都有積極的促進作用。

　　四、如何進行”管家式服務”實踐？

　　1、將管理工作從理念向實踐進行轉化：“皇金管家”的服務理念是：“精細、周到、圓滿、美好”。其所提“六心”式服務技巧分別是：對重要客人精心服務、對特殊客人貼心服務、對反常客人熱心服務、對困難客人細心服務、對挑剔客人耐心服務、對普通客人全心服務。透過“皇金管家”的服務理念與“六心”式服務技巧，我們依然不可能最終實現客人的高度滿意，因為客人的最后感受往往產生于，消費的體驗過程中。要務實地做好酒店“管家式服

務”必須將所有的理念或理論，最后轉化到每一項操作上去，只有那樣，才能強化理念，才能讓客人更深刻地感知。理念應用于實踐是“管家式服務”實踐的第一步。

　　2、系統規劃“管家式服務”的產品與操作：“管家式服務”是一條龍式的服務，是“精細、周到、圓滿、美好”的管家理念的實踐；在了解客人需求前提下，系統規劃“管家式服務”的產品，才正式讓“管家式服務”有了操作性。集客人吃、穿、住、行、娛樂、購物和商務活動為一體的“管家式服務”，面廣而復雜；要使其變得有操作性，并力求“高品質”，則產品的系統設計與操作的全面規劃是“管家式服務”實踐的重要環節。

　　3、培養能提供“管家式服務”的人，讓他們“十八般武藝樣樣精通”：所有的“管家式服務”最后都要通過優秀的管家去一一實踐；在處理并滿足客人各項服務需求的過程中，“管家”的素質起著關鍵的作用；知識面廣，擁有豐富的服務技能和知識，了解每一位客人的生活習慣及喜愛，能夠提供“超前服務”、能夠提供“商務服務”、能夠全盤統籌管理的“管家”，是提供高品質“管家式服務”的保障；而系統地確定管家從業人員的素質標準，根據管家服務的現實要求，系統組織與培養優秀的“管家“，是“管家式服務”實踐中一定要做好的工作。讓“管家”們“十八般武藝樣樣精通”是管家隊伍建設與持續培養的目標。因而在提升管家綜合能力的實踐過程中，崗位培訓、酒店內交叉培訓和專家培訓引導都是很重要的。

　　4、將服務提供與管理督導有機結合：提供服務是“酒店管家”的職責；組織、督導具體服務開展也是管家的另一項工作。在整合酒店產品與服務的過程中，酒店管家不但要以其身正其職，作好模范帶頭作用，提高自身的修養，用自己的智慧、圓滿、美好地解決問題。還要能教會和影響身邊的同事，能做好服務現場的組織與管理。因此“酒店管家”應該是：操作能手+培訓老師+優秀督導，這樣一個優秀的工作人員。加強管家的協調管理能力與督導質檢水平也是，“管家式服務”實踐中應努力抓好的一項工作。

　　5、建立完善的賓客資料信息管理平臺：俗話說“巧婦難為無米之炊”，酒店所提供的“管家式服務”優質服務，也不是單憑“管家”的個人力量，就可一揮而就的；真正有針對性的服務應該是建立在充分了解客人基礎之上的，每一位客人由于年齡、身份、國籍、愛好、興趣、和文化修養的區別，需求也會千差萬藝，因此做好客人資料信息的了解工作非常重要。在了解客人需求信息的具體操作工作上，客人資料的收集、整理與系統管理，應該成為“管家式服務”的一項重要工作內容。因為當“管家式服務”建立在一個優質的信息管理平臺基礎之上時，服務工作將有了著力點，具體服務方式的確定才有依據，服務的有效性才可能提高。在對曾入住過酒店的重要客人的信息管理上，建立完善“客史檔案”是客人信息管理的重要手段之一。目前本酒店的“客史管理”工作在房務部前廳的組織下，一步步進行嘗試性的完善，但多少還存在著重視不夠，信息不全、處理不當等不足，信息質量有待提高。在“客史管理”上加強各部門收集整理的管理力度，在歸口管理的同時，明確各區責任劃分與管理是很有必要的。至于“客史信息”分析處理與共享管理，也應納入一并科學規劃與管理。只有在有用服務信息時和準確度都有保證的情況下，服務的針對性才會增強，客史建立的意義才會日益明顯。

　　6、提供“個性化的定制式服務”：如果說通過完善的賓客資料的收集管理，可以讓我們了解客人，那么“管家”們創造性的服務開展才是“個性化服務”的真正展現。了解客人喜好只給服務提供了依據，增強服務預見能力。要實踐“個性化”和“定制式服務”，還需有一個信息加工處理與設計的問題。只有管家們通過自己的努力，將客人的習慣與喜好，轉化成了服務的標準與操作的細節時，舉手投足間的任何服務表現才可能真正稱之為“個性化”。

　　7、總結成功的接待經驗，不斷提高“管家式服務”的水準與品質：創造性提供適應客人需要的服務，是“管家式服務”的一大特色，但創新的過程，離不開嚴謹的分析與豐富的實踐經驗；在提升“管家式服務”的管理上，有針對性地選擇精典的事例進行研討，經常性地交流成功的服務心得，編定“管家”服務宣傳、培訓資料，做好每次重要接待工作總結，收集賓客信息備案等都對提升管家服務有很大幫助。將修正、完善并不斷超越作為“管家式服務”工作的方向，并抓好日常提升管理，也是“管家式服務”的重要實踐之一。

　　8、試行“大管家”概念下的“皇金管家”服務運行：“皇金管家”就該次培訓得的定義來看，其運行方式近似于我們酒店現運行的“大客戶服務部”，其作用是提供酒店內的各點協調工作，只要將目前該部工作進一步細化，即可作為“皇金管家”實踐進行深化。全程跟蹤、信息分享、對各崗位做好細節服務督導，是其運營的主要內容。

　　客人所期望的酒店是像家一樣的親切、溫暖、舒適、自如、安全感和有人情味，作為酒店“管家”在建設客人的“家外之家”時，應該深入細致的了解客人，使客人真正擁有”賓至如歸”的感覺。只有這樣，才能使酒店生意興隆，興旺發達。

篇3：高端物業項目空置房管家式服務

　　高端物業項目空置房管家式服務

　　對于業主還未入住的空置房，為了保證屋內電器設備、家具的正常使用，裝修無異常。服務中心對預留鑰匙及未交房的房屋，每位管家必須在每個月對所屬范圍內的空置房進行檢查。

　　（一）操作概述：

　　1、管家每月二次提供開窗通風服務。

　　2、管家每月二次安排保潔人員，對空置房進行全員保潔。

　　3、管家每月二次對空置房的室內電器設備進行檢查，雨天是空置房檢查的重要時點，重點觀察房屋內室的墻角、天花板、筒燈位置、窗臺等，并將發現的室內問題準確記錄，及時上報和維修，確保業主入住時能正常使用。

　　4、空置房庭院設施的巡查以泳池泵為主，泳池泵房必須下井查看點動開啟。雨天檢查泳池泵房是一項重要的工作內容，泵房設備要求較為干燥的環境若泵房進水是比較危險的。因此泵房進水必須及時排除，一旦進水淹沒泵房設備，將會危及設備的使用，從而使泳池處于無法使用狀態。

　　5、庭院其它設施的檢查要求；庭院遮陽傘必須動手試用，查看傘體破損和打開順暢度；觀察私家苗木的長勢有無病蟲害，掌握苗木不同的生長規律，根據不同苗木區別對待。

　　6、特殊天氣服務，比如梅雨季、臺風天的空置房服務。

　　（1）梅雨季各管家進行空置房巡查時，以檢查屋內墻紙，家具等為主，潮濕空氣來襲時建議不要開窗通風。如發現室內過于潮濕，在征得業主允許后，啟用除濕機為業主提供室內除濕服務。

　　（2）管家在臺風來臨之前，對戶內戶外設備進行全面檢查，檢查所有的門窗保持關閉；臺風期間對最可能進水或最危險的地方加強防護和關注；臺風過后對空置房再進行一些次全面檢查。

　　7、管家在提供空置房服務時，業主室內有異常情況，必須第一時間與業主聯系并跟蹤處理，操作概述如下：

　　（1）告知業主具體情況，有必要拍照留證；

　　（2）根據業主要求協調方案的溝通、確認過程；

　　（3）過程跟蹤，落實回報。

　　8、在提供別墅空置房服務時，定期用相機記錄下房屋的四季景色，在年終的時候制作成“畫冊”供業主鑒賞，同時也作為向業主匯報管家一年工作的成果。

　　9、推出管家置換服務，管家提供陪同中介置換看房服務，在預先進行登記繳納必要的費用后，由管家持有鑰匙開啟房門，陪同中介看房全過程。看房過程中向意向購房者講解和介紹房屋的特點和布局，并進行答疑，看房結束后及時檢查房屋，并關閉進戶門，及時交還鑰匙。