樓宇入住及裝修控制程序
1目的
對(duì)業(yè)主、住戶(hù)入住過(guò)程進(jìn)行控制，使業(yè)主、住戶(hù)在最短的時(shí)間內(nèi)順利入住，并確保業(yè)主和住戶(hù)對(duì)房屋的裝修符合要求。
2適用范圍
適用于對(duì)公司管理的物業(yè)入住過(guò)程及對(duì)入住前、后房屋裝修的管理。
3職責(zé)
3.1管理處相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)樓宇入住過(guò)程的策劃、組織、辦理和協(xié)調(diào)工作。負(fù)責(zé)批準(zhǔn)裝修申請(qǐng)和質(zhì)量監(jiān)控。
3.2管理處工程部負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主、住戶(hù)的房屋裝修的有關(guān)工程技術(shù)和質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行監(jiān)督控制。
4程序
4.1入住準(zhǔn)備
4.1.1管理處相關(guān)部門(mén)根據(jù)分工，應(yīng)作好以下準(zhǔn)備工作：
a.編制《業(yè)主、住戶(hù)入住資料清單》，保證入住前必要的文字資料齊備;
b.適宜的辦公場(chǎng)所;
c.對(duì)各崗位人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)、考核合格上崗。
4.1.2對(duì)新竣工的物業(yè)，如需要舉辦入住典禮儀式，由管理處相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)安排和組織，保安隊(duì)負(fù)責(zé)維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)秩序。
4.1.3入住手續(xù)的辦理應(yīng)盡量提供一條龍服務(wù)，為住戶(hù)節(jié)省時(shí)間，保證辦理入住手續(xù)簡(jiǎn)潔、方便。
4.2入住過(guò)程的控制
4.2.1辦理人住手續(xù)工作流程：
驗(yàn)收證件→資料發(fā)放→住戶(hù)登記→鑰匙交接→簽約→交接驗(yàn)房→裝修登記→裝修后檢查→業(yè)主(住戶(hù))入住。
4.2.2驗(yàn)證收件
接受業(yè)主(住戶(hù))的咨詢(xún)，回答各種問(wèn)題，驗(yàn)證業(yè)主(住戶(hù))的入住通知單原件、身份證、戶(hù)口復(fù)印件，代收合同印花稅。
4.2.3資料發(fā)放
發(fā)放《業(yè)主(住戶(hù))入住資料清單》所列的資料。
4.2.4住戶(hù)登記
協(xié)助業(yè)主和住戶(hù)填寫(xiě)《業(yè)主(住戶(hù))家庭情況登記表》，并將業(yè)主、住戶(hù)身份證、戶(hù)口或護(hù)照簽證復(fù)印存檔。
4.2.5鑰匙交接
與業(yè)主和住戶(hù)當(dāng)面清點(diǎn)所有房間鑰匙，填寫(xiě)《鑰匙發(fā)放登記表》;
進(jìn)行滅火器交接，填寫(xiě)《滅火器交接登記表》。
4.2.6簽約
與業(yè)主和住戶(hù)簽訂《共建安全文明小區(qū)協(xié)議書(shū)》、《樓宇管理公約》等必要文件。
4.2.7交接驗(yàn)房
業(yè)主(住戶(hù))憑已蓋收費(fèi)章的入住通知單，由管理員陪同住戶(hù)驗(yàn)房，辦理交接房屋手續(xù)，在驗(yàn)收過(guò)程中將發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行登記，抄寫(xiě)水、電、燃?xì)獗矶葦?shù)，填寫(xiě)《房屋單元驗(yàn)收交接表》。業(yè)主(住戶(hù))對(duì)驗(yàn)收交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題，進(jìn)行申報(bào)登記，約定時(shí)間維修。
4.2.8裝修登記
如裝修范圍未超出《杭州市城鎮(zhèn)住宅裝修管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，攜帶裝修營(yíng)業(yè)執(zhí)照、住宅裝修工上崗證和身份證等證書(shū)復(fù)印件及有關(guān)證件到管理處登記備案,辦理《裝修施工人員登記表》，領(lǐng)取裝修人員臨時(shí)出入證，按期開(kāi)工。并接受管理處監(jiān)督檢查。
如裝修范圍超出《杭州市城鎮(zhèn)住宅裝修管理辦法》有關(guān)規(guī)定，住戶(hù)應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)，裝修人員憑區(qū)房產(chǎn)管理部門(mén)審批的《住宅裝修許可單》，攜帶裝修營(yíng)業(yè)執(zhí)照、住宅裝修工上崗證和身份證等證書(shū)復(fù)印件及有關(guān)證件到管理處登記備案,辦理《裝修施工人員登記表》，領(lǐng)取裝修人員臨時(shí)出入證，按期開(kāi)工。
4.2.9裝修后檢查
業(yè)主(住戶(hù))裝修完畢，經(jīng)管理員對(duì)其裝修現(xiàn)場(chǎng)查看后，才能正式搬遷入居住。
4.2.10入住
業(yè)主和住戶(hù)入住后，管理處相關(guān)部門(mén)主管應(yīng)將交樓有關(guān)的文件資料整理完畢，交檔案管理員建立業(yè)主和住戶(hù)檔案，對(duì)外籍人士還應(yīng)將《業(yè)主(住戶(hù))家庭情況登記表》上報(bào)當(dāng)?shù)毓膊块T(mén)備案。
4.3對(duì)房屋裝修的控制
4.3.1住宅或商用房屋需進(jìn)行裝修時(shí)，應(yīng)執(zhí)行《建筑裝飾工程施工企業(yè)資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》和《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定，業(yè)主或住戶(hù)應(yīng)填寫(xiě)《裝修申請(qǐng)表》向管理處相關(guān)部門(mén)申報(bào)批準(zhǔn)。
4.3.2裝修人員憑已審批的《裝修申請(qǐng)表》，營(yíng)業(yè)執(zhí)照及裝飾裝修資質(zhì)證明等有關(guān)證件到管理處辦理《裝飾裝修承諾書(shū)》、《裝修協(xié)議》，繳納有關(guān)費(fèi)用，按期開(kāi)工。對(duì)個(gè)體裝修從業(yè)人員，應(yīng)攜帶個(gè)人身份證及《個(gè)體裝飾裝修從業(yè)者上崗證書(shū)》辦理手續(xù)。
4.3.3裝修中，非結(jié)構(gòu)性變動(dòng)應(yīng)由管理處相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)查驗(yàn)、批準(zhǔn);對(duì)結(jié)構(gòu)性變動(dòng)及專(zhuān)用設(shè)備(如管線(xiàn)、儀表等)的變動(dòng)，應(yīng)向管理處申請(qǐng)批準(zhǔn)，相關(guān)部門(mén)可進(jìn)行有償代辦。
4.3.4管理處相關(guān)部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)裝修作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)督管理，防止擾民、污染或安全事故發(fā)生。
4.3.5裝修后的驗(yàn)收：業(yè)主、住戶(hù)裝修完畢后應(yīng)通知管理處。業(yè)主和住戶(hù)除按照裝修合同進(jìn)行驗(yàn)收外，并由管理處相關(guān)部門(mén)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)違章情況應(yīng)限期糾正。
5相關(guān)文件
《共建安全文明小區(qū)協(xié)議書(shū)》
《樓宇管理公約》
《杭州市城鎮(zhèn)住宅裝修管理辦法》
《城市房屋租賃管理辦法》(建設(shè)部42號(hào)令，1995)
《建筑裝飾工程施工企業(yè)資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》(建設(shè)部，1995.6)
《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》(建設(shè)部，1995.8)
《裝飾裝修施工隊(duì)伍責(zé)任書(shū)》
6質(zhì)量記錄
《入伙資料領(lǐng)取確認(rèn)書(shū)》Q(chēng)R-752-01
《現(xiàn)住人口登記表》Q(chēng)R-752-02
《業(yè)主(住戶(hù))家庭情況登記表》Q(chēng)R-752-03
《鑰匙交接清單》Q(chēng)R-752-04
《滅火器交接登記表》Q(chēng)R-752-05
《房屋單元驗(yàn)收交接表》Q(chēng)R-752-06
《裝修人員登記表》Q(chēng)R-752-07
《外籍人士臨時(shí)居住登記卡》Q(chēng)R-752-08
《裝修申請(qǐng)表》Q(chēng)R-752-09
《裝修情況登記表》Q(chēng)R-752-10
《裝修承諾書(shū)》Q(chēng)R-752-11
篇2：物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題匯編之入住與裝修管理(附答案解析)
物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題匯編之入住與裝修管理(附答案解析)
物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題匯編之第六章入住與裝修管理
一、單項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意)
1．關(guān)于人住的概念，以下哪種說(shuō)法是不準(zhǔn)確的()。
A、入住是指建設(shè)單位將已具備使用條件的物業(yè)交付給業(yè)主并辦理相關(guān)手續(xù)
B、對(duì)業(yè)主而言：人住，既包括物業(yè)驗(yàn)收及相關(guān)手續(xù)辦理，也包括物業(yè)管理有關(guān)業(yè)務(wù)的辦理
C、入住是物業(yè)管理單位向業(yè)主交付其所購(gòu)房屋鑰匙的過(guò)程
D、人住也是物業(yè)管理單位為業(yè)主辦理物業(yè)管理業(yè)務(wù)手續(xù)的過(guò)程
【答案】C
【解析】本題考查的是考生對(duì)人住概念的理解，C選項(xiàng)僅是入住服務(wù)流程中的一個(gè)環(huán)節(jié)。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第87頁(yè)。
2．人住驗(yàn)收的資料準(zhǔn)備，是由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)共同完成的。以下哪一項(xiàng)資料不是建設(shè)單位準(zhǔn)備的()。
A、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》
B、《人住通知書(shū)》
C、《物業(yè)驗(yàn)收須知》
D、《業(yè)主(住戶(hù))手冊(cè)》
【答案】D
【解析】本題考查的是考生對(duì)入住資料準(zhǔn)備的掌握程度，D選項(xiàng)“《業(yè)主(住戶(hù))手冊(cè)》”是由物業(yè)管理單位編撰的。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第88～89頁(yè)。
3．《入住通知書(shū)》是建設(shè)單位向業(yè)主發(fā)出的辦理人住手續(xù)的書(shū)面通知，一般不包括()。
A、物業(yè)具體位置
B、小區(qū)概況
C、委托他人辦理人住手續(xù)的規(guī)定
D、業(yè)主人住時(shí)需要準(zhǔn)備的相關(guān)文件和資料
【答案】B
【解析】本題考查的是考生對(duì)《人住通知書(shū)》的內(nèi)容的掌握程度，B選項(xiàng)“小區(qū)概況”是《業(yè)主(住戶(hù))手冊(cè)》中的內(nèi)容。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第88-89頁(yè)。
4．在人住工作的準(zhǔn)備工作中，除要作大量的資料準(zhǔn)備外，還有其他準(zhǔn)備工作，以下哪一項(xiàng)不含在“其他準(zhǔn)備”工作中()。
A、人住工作計(jì)劃
B、入住儀式策劃
C、環(huán)境準(zhǔn)備
D、用于檢驗(yàn)的設(shè)備、工具準(zhǔn)備
【答案】D
【解析】本題考查的是考生對(duì)入住準(zhǔn)備中“其他準(zhǔn)備”的掌握程度，“其他準(zhǔn)備”包括人住工作計(jì)劃、人住儀式策劃、環(huán)境準(zhǔn)備和場(chǎng)地布置、資料及辦公用品準(zhǔn)備、標(biāo)識(shí)牌、應(yīng)急預(yù)案等內(nèi)容，不包括D選項(xiàng)“用于檢驗(yàn)的設(shè)備、工具準(zhǔn)備”。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第90頁(yè)。
5．請(qǐng)按人住流程整理以下順序()。
A、驗(yàn)收房屋并填寫(xiě)《業(yè)主人住房屋驗(yàn)收單》，簽字確認(rèn)
B、領(lǐng)取《業(yè)主(住戶(hù))手冊(cè)》等相關(guān)文件資料
C、業(yè)主憑《人住通知書(shū)》、購(gòu)房發(fā)票及身份證登記確認(rèn)
D、提交辦理產(chǎn)權(quán)所需資料，簽訂委托協(xié)議，繳納相關(guān)費(fèi)用
E、繳納當(dāng)期物業(yè)服務(wù)等有關(guān)費(fèi)用
F、簽署有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)約定等文件
G、領(lǐng)取房屋鑰匙
【答案】 C-A-D-F-E-B-G
【解析】本題考查的是考生對(duì)入住流程的掌握程度。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第91頁(yè)。
6．請(qǐng)按人住手續(xù)整理以下順序()。
A、產(chǎn)權(quán)代辦手續(xù)，提供辦理產(chǎn)權(quán)的相關(guān)資料，繳納辦理產(chǎn)權(quán)所需費(fèi)用
B、建設(shè)單位開(kāi)具證明，業(yè)主持此證明到物業(yè)管理單位繼續(xù)辦理人住手續(xù)
C、持購(gòu)房合同、《入住通知書(shū)》等進(jìn)行業(yè)主登記確認(rèn)
D、房屋驗(yàn)收，填寫(xiě)《業(yè)主人住房屋驗(yàn)收表》，建設(shè)單位和業(yè)主核對(duì)無(wú)誤后簽章確認(rèn)
E、繳納入住當(dāng)月物業(yè)管理以及其他相關(guān)費(fèi)用
F、領(lǐng)取提供給業(yè)主的相關(guān)文件資料，如：《住宅質(zhì)量保證書(shū)》《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《業(yè)主(住戶(hù))手冊(cè)》
G、業(yè)主和物業(yè)管理單位簽署物業(yè)管理的相關(guān)文件，如：物業(yè)管理收費(fèi)協(xié)議、車(chē)位管理協(xié)議、裝修管理協(xié)議等
H、領(lǐng)取房屋鑰匙
【答案】C-D-A-B-G-E-F-H
【解析】本題考查的是考生對(duì)入住手續(xù)的掌握程度。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第91頁(yè)。
7．請(qǐng)按物業(yè)裝飾裝修管理流程整理以下順序()。
A、物業(yè)裝飾裝修登記
B、簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》
C、辦理開(kāi)工手續(xù)
D、備齊資料
E、施工
F、填寫(xiě)申報(bào)登記表
G、驗(yàn)收
【答案】D-F-A-B-C-E-G
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)裝飾裝修管理流程的掌握程度。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第96頁(yè)。
8．在物業(yè)的裝飾裝修活動(dòng)中造成的損失，哪一項(xiàng)不是由裝修人負(fù)責(zé)賠償或罰款()。
A、相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞
B、裝修人擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施
C、裝修人侵占了公共空間，對(duì)公共部位和設(shè)施造成的損害
D、損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施或者降低節(jié)能效果
【答案】D
【解析】本題考查的是考生對(duì)裝修中各方主體的責(zé)任的掌握程度。D選項(xiàng)“損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施或者降低節(jié)能效果”應(yīng)對(duì)裝飾裝修企業(yè)處以罰款。故本題選D，有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第104。105頁(yè)。
9．為分清物業(yè)單位裝飾裝修有關(guān)各方的責(zé)任，物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議等相關(guān)文件應(yīng)由()簽字確認(rèn)。
A、裝修人、施工單位及物業(yè)管理單位三方
B、裝修人、物業(yè)管理單位二方
C、施工單位、物業(yè)管理單位二方
D、裝修人、施工單位二方
【答案】A
【解析】本題考查的是考生對(duì)裝修中各方主體的責(zé)任的掌握程度。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第104頁(yè)。
10．關(guān)于物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)管理，說(shuō)法不正確的是()。
A、要寬進(jìn)寬出，為裝修人員提供方便
B、加強(qiáng)巡視，防患于未然
C、控制作業(yè)時(shí)間，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益
D、強(qiáng)化管理，反復(fù)核查
【答案】A
【解析】本題考查的是考生對(duì)裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)管理的掌握程度。裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)管理要求做到4點(diǎn)：一是嚴(yán)把出入關(guān)、杜絕無(wú)序狀態(tài)；一是加強(qiáng)巡視，防患于未然；一是控制作業(yè)時(shí)間，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益；一是強(qiáng)化管理，反復(fù)核查。A選項(xiàng)“要寬進(jìn)寬出，為裝修人員提供方便’’與“嚴(yán)把出入關(guān)”相矛盾。故選A，有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第102頁(yè)。
二、多項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意)
1．請(qǐng)選出在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理實(shí)踐中，常見(jiàn)的物業(yè)入住的操作模式()。
A、以建設(shè)單位為主體，由物業(yè)管理單位相配合
B、由建設(shè)單位獨(dú)立完成
C、物業(yè)人住運(yùn)作的準(zhǔn)備、內(nèi)容、程序等都是一致的，但建設(shè)單位和物業(yè)管理單位各自職責(zé)不同
D、從房產(chǎn)移交的角度看，入住的實(shí)質(zhì)是建設(shè)單位向業(yè)主交付物業(yè)的行為，建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任和義務(wù)，物業(yè)管理單位只是辦理相關(guān)手續(xù)
E、建設(shè)單位將人住工作委托給物業(yè)管理單位，由物業(yè)管理單位代為辦理人住手續(xù)
【答案】A E
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)入住的操作模式的掌握程度。物業(yè)入住的操作模式有兩種，即A選項(xiàng)和E選項(xiàng)，B、c、D選項(xiàng)內(nèi)容與物業(yè)人住操作模式的分類(lèi)無(wú)關(guān)。故選A、E，有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第87頁(yè)。
2．入住驗(yàn)收的資料準(zhǔn)備中，一般而言，由物業(yè)管理企業(yè)完成的資料是()。
A、物業(yè)管理有關(guān)約定
B、《業(yè)主人住房屋驗(yàn)收表》
C、《物業(yè)驗(yàn)收須知》
D、《業(yè)主(住戶(hù))手冊(cè)》
E、《人住通知書(shū)》
【答案】A B D
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)人住準(zhǔn)備的掌握程度?！段飿I(yè)驗(yàn)收須知》和《人住通知書(shū)》是由建設(shè)單位完成的資料。故選A、B、D，有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第88～89頁(yè)。
3．業(yè)主在辦理入住時(shí)，物業(yè)管理單位要與業(yè)主簽訂關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)的約定，進(jìn)一步明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，在協(xié)議中應(yīng)明確()。
A、物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)面積、收費(fèi)時(shí)間及金額
B、物業(yè)管理費(fèi)計(jì)費(fèi)時(shí)段和繳納時(shí)間
C、裝修管理的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)
D、調(diào)整物業(yè)管理費(fèi)的條件或其他情況
E、物業(yè)分項(xiàng)驗(yàn)收情況記錄以及水、電、煤氣等的起始讀數(shù)
【答案】A B D
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)入住準(zhǔn)備的掌握程度。在協(xié)議中應(yīng)明確的雙方權(quán)利和義務(wù)有5點(diǎn)：①物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)面積、收費(fèi)時(shí)間及金額；②物業(yè)管理費(fèi)計(jì)費(fèi)時(shí)段和繳納時(shí)間；③物業(yè)管理費(fèi)收繳方式(現(xiàn)金或托收等)；④滯納金及其計(jì)收比例；⑤調(diào)整物業(yè)管理費(fèi)的條件或其他情況。故選A、B、D，有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第90頁(yè)。
4．入住服務(wù)的管理包含以下哪幾方面內(nèi)容()。
A、人住流程與手續(xù)
B、費(fèi)用繳納
C、驗(yàn)房及發(fā)放鑰匙
D、確定辦理裝修的時(shí)間
E、資料歸檔
【答案】A B c E
【解析】本題考查的是考生對(duì)入住服務(wù)的管理的掌握程度。入住服務(wù)的管理包括4個(gè)方面：①入住流程與手續(xù)；②費(fèi)用繳納；③驗(yàn)房及發(fā)放鑰匙；④資料歸檔。故選A、B、C、E，有關(guān)內(nèi)容可
參見(jiàn)教材第91-92頁(yè)。
5．物業(yè)人住準(zhǔn)備工作的核心是科學(xué)周密的計(jì)劃。在做好周密計(jì)劃和資料準(zhǔn)備及其他準(zhǔn)備的同時(shí)，還應(yīng)注意以下哪幾方面的工作()。
A、人力資源和資料準(zhǔn)備要充足
B、與街道辦事處保持密切聯(lián)系
C、手續(xù)辦理要分批，避免過(guò)分集中而混亂
D、緊急情況要有預(yù)案
E、物業(yè)查驗(yàn)要到位
【答案】A c D
【解析】本題考查的是考生對(duì)人住服務(wù)準(zhǔn)備工作的掌握程度。入住準(zhǔn)備工作還包括4個(gè)方面：①人力資源要充足；②資料準(zhǔn)備要充足；③手續(xù)辦理要分批，避免過(guò)分集中而混亂；④緊急情況要有預(yù)案。故選A、C、D，有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第92～93頁(yè)。
6．關(guān)于物業(yè)裝飾裝修管理的說(shuō)法正確的是()。
A、規(guī)范業(yè)主、物業(yè)使用人的裝飾裝修行為
B、協(xié)助政府行政主管部門(mén)對(duì)裝飾裝修過(guò)程中的違規(guī)行為進(jìn)行處理和糾正
C、杜絕業(yè)主和物業(yè)使用人的違規(guī)裝飾裝修行為
D、確保物業(yè)的正常運(yùn)行使用，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益
E、物業(yè)管理單位實(shí)施裝飾裝修管理的依據(jù)是建設(shè)部1 10號(hào)令《住宅市內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定》以及國(guó)家和地方的其他規(guī)定
【答案】A B D E
【解析】本題考查的是考生對(duì)裝飾裝修管理的理解。C選項(xiàng)“杜絕業(yè)主和物業(yè)使用人的違規(guī)裝飾裝修行為”中“杜絕”一詞不當(dāng)。故選A、B、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第95～96頁(yè)。
7．物業(yè)裝飾裝修管理是一個(gè)系統(tǒng)工程，除要對(duì)裝飾裝修的內(nèi)容進(jìn)行檢查外，還要對(duì)以下哪幾方面進(jìn)行管理()。
A、物業(yè)裝飾裝修范圍和時(shí)間管理
B、對(duì)裝飾裝修人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)
C、物業(yè)裝飾裝修管理費(fèi)用和垃圾清運(yùn)的管理
D、物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)管理
E、裝修施工單位各專(zhuān)業(yè)人員是否具備專(zhuān)業(yè)上崗證
【答案】A C D
【解析】本題考查的是考生對(duì)裝飾裝修管理內(nèi)容的掌握程度。物業(yè)裝飾裝修管理包括4點(diǎn)內(nèi)容：①物業(yè)裝飾裝修范圍和時(shí)間管理；②物業(yè)裝飾裝修管理的要求(檢查的部位)；③物業(yè)裝飾裝修管理費(fèi)用和垃圾清運(yùn)的管理；④物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)管理。本題選A、C、D，有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第100-102頁(yè)。
8．人住驗(yàn)收的資料準(zhǔn)備，是由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)共同完成的。以下哪些項(xiàng)資料是建設(shè)單位準(zhǔn)備的()。
A、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》
B、《入住通知書(shū)》
C、《物業(yè)驗(yàn)收須知》
D、《業(yè)主(住戶(hù))手冊(cè)》
E、《業(yè)主臨時(shí)公約》
【答案】A B c E
【解析】本題考查的是考生對(duì)入住準(zhǔn)備的掌握程度。《業(yè)主(住戶(hù))手冊(cè)》是由物業(yè)管理單位編撰的，A、B、C、E是由建設(shè)單位制訂的。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第88～89頁(yè)。
9．物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)包括哪些內(nèi)容()。
A、物業(yè)裝飾裝修的范圍和時(shí)間管理
B、物業(yè)裝飾裝修管理的要求
C、物業(yè)裝飾裝修管理費(fèi)用和垃圾清運(yùn)的管理
D、物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)管理
E、物業(yè)裝飾裝修管理流程
【答案】A B c D
【解析】本題考查的是考生對(duì)裝飾裝修管理內(nèi)容的掌握程度。物業(yè)裝飾裝修管理包括4點(diǎn)內(nèi)容：①物業(yè)裝飾裝修范圍和時(shí)間管理；②物業(yè)裝飾裝修管理的要求；③物業(yè)裝飾裝修管理費(fèi)用和垃圾清運(yùn)的管理；④物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)管理。所以正確答案為A、B、C、D，有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第100～102頁(yè)。
10．物業(yè)裝飾裝修管理應(yīng)注意哪些問(wèn)題()。
A、在裝飾裝修項(xiàng)目申報(bào)登記時(shí)，物業(yè)管理單位必須到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)所附圖紙進(jìn)行核對(duì)
B、在辦理開(kāi)工手續(xù)前，物業(yè)管理方需確認(rèn)裝修施工的相關(guān)手續(xù)是否已經(jīng)完備
C、在施工過(guò)程中，物業(yè)管理方應(yīng)注意現(xiàn)場(chǎng)是否有未申報(bào)項(xiàng)目和材料
D、對(duì)于在物業(yè)裝飾裝修過(guò)程中的違規(guī)違約行為，要靈活變通、方便業(yè)主
E、驗(yàn)收工作是裝修管理的最后一道工序，如有違章，則需在處理了違章后再進(jìn)行驗(yàn)收工作
【答案】A B c E
【解析】本題考查的是考生對(duì)裝修應(yīng)注意的問(wèn)題的掌握程度。D選項(xiàng)“對(duì)于在物業(yè)裝飾裝修過(guò)程中的違規(guī)違約行為，要靈活變通、方便業(yè)主”應(yīng)為“對(duì)于在物業(yè)裝飾裝修過(guò)程中的違規(guī)違約行為，應(yīng)根據(jù)相關(guān)法規(guī)、業(yè)主公約及物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進(jìn)行處理”。故選A、B、C、E，有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第105-106頁(yè)。
11．在巡查物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)時(shí)應(yīng)重點(diǎn)核查哪些內(nèi)容()。
A、檢查裝飾裝修項(xiàng)目是否申報(bào)
B、檢查裝飾裝修項(xiàng)目是否為已登記的項(xiàng)目
c、檢查裝修、裝飾物業(yè)的內(nèi)容、項(xiàng)目有無(wú)私自增加
D、檢查裝飾裝修材料是否為偽劣材料
E、檢查施工人員的現(xiàn)場(chǎng)操作是否符合相關(guān)要求
【答案】A B c E
【解析】本題考查的是考生對(duì)裝飾裝修管理內(nèi)容的掌握程度。D選項(xiàng)“檢查裝飾裝修材料是否為偽劣材料”不在物業(yè)重點(diǎn)核查內(nèi)容中。故選A、B、c、E，有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第103頁(yè)。
三、案例題
1．某女士購(gòu)買(mǎi)了一套期房，在辦理人住手續(xù)時(shí)，對(duì)房屋內(nèi)部提出了不少細(xì)部質(zhì)量問(wèn)題，認(rèn)為該房沒(méi)有達(dá)到入住條件。但因要舉家出國(guó)，就在入住交接單上提出了自己的意見(jiàn)，并收了房門(mén)鑰
匙。半年后，該女士回國(guó)發(fā)現(xiàn)，有關(guān)的細(xì)部質(zhì)量問(wèn)題未解決，而物業(yè)管理公司卻發(fā)出了多份催交物業(yè)費(fèi)的通知。該女士覺(jué)得很冤，當(dāng)初收房時(shí)就對(duì)房子不滿(mǎn)意，這半年自己也沒(méi)住，怎么還要繳納
這么多物業(yè)管理費(fèi)?請(qǐng)問(wèn)你認(rèn)為該女士是否應(yīng)該交納出國(guó)期間的物業(yè)管理費(fèi)，為什么?假如你是該物業(yè)公司的客戶(hù)服務(wù)經(jīng)理，會(huì)如何處理?
【答案】(1)該女士應(yīng)該交物業(yè)管理費(fèi)。
該女士在辦理入住手續(xù)時(shí)，所提出的房屋內(nèi)部問(wèn)題，應(yīng)由房屋出賣(mài)人即開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)修復(fù)解決，與物業(yè)公司無(wú)關(guān)。這些問(wèn)題屬于質(zhì)量瑕疵而不構(gòu)成質(zhì)量不合格，僅以此為依據(jù)不能證明房屋未達(dá)到交付條件，該女士不能以此為理由拒絕收房，況且該女士已在入住交接單上簽字并領(lǐng)取了房屋的鑰匙，故從業(yè)主人住日起應(yīng)向物業(yè)管理公司交納物業(yè)管理費(fèi)。
從法律的角度，物業(yè)管理與房屋買(mǎi)賣(mài)是兩種法律關(guān)系，物業(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)商是兩個(gè)不同的法律主體，業(yè)主不應(yīng)該因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的問(wèn)題而拒絕向物業(yè)管理公司交付物業(yè)管理費(fèi)。
因?yàn)槲飿I(yè)管理服務(wù)主要是為全體業(yè)主和整個(gè)物業(yè)公共部位和公共設(shè)施服務(wù)的，即便業(yè)主沒(méi)有實(shí)際居住，但是物業(yè)公司仍為其提供了主要的物業(yè)服務(wù)。故房屋內(nèi)部存在細(xì)部問(wèn)題長(zhǎng)期未得到解決和未實(shí)際居住均不能作為該業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)的理由。
如果當(dāng)時(shí)該女士未在房屋交接單上簽字并沒(méi)有領(lǐng)取鑰匙，則另當(dāng)別論了。
(2)耐心向該女士說(shuō)明其應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)管理費(fèi)的理由。
對(duì)于房屋細(xì)部問(wèn)題，若在保修期內(nèi)，協(xié)助業(yè)主聯(lián)絡(luò)開(kāi)發(fā)商或開(kāi)發(fā)商指定的施工單位予以解決。
2．付先生20**年購(gòu)買(mǎi)了一套120平方米的住房，去同年8月，開(kāi)發(fā)商通知付先生人住。在辦理了相關(guān)人住手續(xù)后，付先生高高興興地領(lǐng)到了新房鑰匙。在該小區(qū)物業(yè)公司員工的陪同下，付先生對(duì)
新房進(jìn)行驗(yàn)收。在驗(yàn)收過(guò)程中，付先生發(fā)現(xiàn)了好幾處質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)公司員工將其一一記錄在驗(yàn)房單上。于是，付先生退回了鑰匙，要求等提出的質(zhì)量問(wèn)題解決后再來(lái)收房。
兩個(gè)月后，物業(yè)公司以?huà)焯?hào)信的方式通知付先生，質(zhì)量問(wèn)題已經(jīng)徹底修好，可以收房了。一周后，付先生再次前往收房。經(jīng)過(guò)驗(yàn)房確認(rèn)：房屋質(zhì)量問(wèn)題已基本得到解決。于是付先生收下了新房鑰匙，但是物業(yè)公司要求付先生交齊第一次驗(yàn)房到現(xiàn)在的物業(yè)管理費(fèi)。付先生認(rèn)為，物業(yè)費(fèi)應(yīng)該從自己驗(yàn)收房子合格之日起才能收物業(yè)管理費(fèi)，或者從要求自己再次驗(yàn)房的掛號(hào)信寄出的次日收取。因此，付先生與物業(yè)公司各持己見(jiàn)爭(zhēng)論不休。請(qǐng)問(wèn)物業(yè)公司是否應(yīng)收取付先生這段時(shí)間的物業(yè)管理費(fèi)?如果物業(yè)公司不向付先生收取這段時(shí)間的物業(yè)管理費(fèi)則應(yīng)該向誰(shuí)收取?為什么?
答案】(1)物業(yè)公司不應(yīng)該收取付先生這段時(shí)間的物業(yè)管理費(fèi)。
付先生第一次交房驗(yàn)收時(shí)因質(zhì)量有問(wèn)題退回了鑰匙，應(yīng)視為商品房不符合交付條件，開(kāi)發(fā)商未向其交房。經(jīng)整改后，驗(yàn)收雙方確認(rèn)商品房符合交付條件，付先生這才收了新房，此時(shí)才視為法律意義上開(kāi)發(fā)商正式向付先生交付了商品房。
(2)根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條第二款規(guī)定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。因此，商品房整改期限的物業(yè)管理費(fèi)屬商品房尚未
交付給業(yè)主期間的物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司應(yīng)向開(kāi)發(fā)商收取，而不應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。
3．某小區(qū)居住在十層的業(yè)主顧某，擅自將其購(gòu)買(mǎi)并居住的房屋“一衛(wèi)改兩衛(wèi)”。在房屋的儲(chǔ)藏室內(nèi)擅自安裝了電動(dòng)抽水馬桶、洗臉盆，改變廢水立管的下水三通，致使樓下業(yè)主王某儲(chǔ)藏室內(nèi)的儲(chǔ)柜
及物品受損。請(qǐng)問(wèn)假如你是該小區(qū)的項(xiàng)目經(jīng)理，物業(yè)管理部門(mén)是否有權(quán)責(zé)令其拆除私裝物，為什么?
【答案】物業(yè)管理部門(mén)有權(quán)責(zé)令其拆除私裝物。
業(yè)主不得擅自改變房屋使用性質(zhì)和功能，因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃要求，并應(yīng)征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會(huì)的書(shū)面同意，并報(bào)政府主管部門(mén)審批。顧某擅自在自己房屋的儲(chǔ)藏室內(nèi)私裝電動(dòng)抽水馬桶和洗臉盆，轉(zhuǎn)換了廢水立管的下水三通，使儲(chǔ)藏室成了衛(wèi)生間，改變了房屋的使用性質(zhì)，違反了法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定。應(yīng)對(duì)樓下業(yè)主王某的房屋滲水的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。
依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》物業(yè)管理公司對(duì)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反物業(yè)裝飾裝修和使用方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。故本案例中，對(duì)于顧某擅自改變房屋使用功能的行為，物業(yè)管理公司完全有權(quán)利予以制止，包括責(zé)令顧某拆除私裝物，若其不理會(huì)，應(yīng)及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報(bào)告。
4．某小區(qū)業(yè)主張某，購(gòu)買(mǎi)了一只占地面積約8．9平方米，可放水約4．2噸的巨型浴缸，準(zhǔn)備安裝在其居住的第20層的物業(yè)內(nèi)，遭到了周?chē)鷺I(yè)主的強(qiáng)烈反對(duì)。物業(yè)管理公司向有關(guān)專(zhuān)家進(jìn)行了咨詢(xún)，以房屋樓板無(wú)法承受浴缸使用時(shí)的重量為由，制If-．~某吊裝巨型浴缸。張某將物業(yè)管理公司告到法庭，要求排除妨礙，將巨型浴缸安裝在自己物業(yè)。請(qǐng)問(wèn)你認(rèn)為物業(yè)管理公司是否有權(quán)制止張某吊裝巨型浴缸進(jìn)入其所購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)?張某的訴訟請(qǐng)求能否得到法院的支持?為什么?
【答案】
(1)物業(yè)管理公司有權(quán)制止張某吊裝巨型浴缸進(jìn)入其所購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)。
(2)物業(yè)管理公司有權(quán)制止張某，張某的訴訟請(qǐng)求不會(huì)得到法院支持。
公民只能在法律規(guī)定的限度內(nèi)自由行使占有、使用、收益、處分個(gè)人財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)本著安全、合理的原則使用物業(yè)，并遵守法律、法規(guī)及業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定，同時(shí)還應(yīng)當(dāng)顧及相鄰各方的利益，以不損害公共利益和他人權(quán)益為前提。張某安裝巨型浴缸，不僅威脅到樓蓋安全，還會(huì)對(duì)整幢大樓的局部結(jié)構(gòu)安全性及正常使用產(chǎn)生較大影響，會(huì)妨礙其他業(yè)主的正常生活?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反物業(yè)使用法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)制止。物業(yè)管理公司行使職權(quán)，制止業(yè)主安裝浴缸的行為正當(dāng)、合法。
5．你是客服經(jīng)理負(fù)責(zé)組織公司新接管的項(xiàng)目入住工作，請(qǐng)說(shuō)明物業(yè)入住的流程，在組織入住的過(guò)程中應(yīng)注意哪些問(wèn)題?
【答案】
物業(yè)的流程是：(1)業(yè)主憑《人住通知書(shū)》、購(gòu)房發(fā)票及身份證登記確認(rèn)；(2)驗(yàn)收房屋并填寫(xiě)《業(yè)主人住房屋驗(yàn)收單》，簽字確認(rèn)；(3)提交辦理產(chǎn)權(quán)所需資料，簽訂委托協(xié)議，繳納相關(guān)費(fèi)用；(4)簽署有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)約定等文件；(5)繳納當(dāng)期物業(yè)服務(wù)等有關(guān)費(fèi)用；(6)領(lǐng)取《業(yè)主(住戶(hù))手冊(cè)》等相關(guān)文件資料；(7)領(lǐng)取房屋鑰匙。
在組織人住的過(guò)程中應(yīng)注意以下問(wèn)題：
一是業(yè)主人住實(shí)行一站式柜臺(tái)服務(wù)，方便業(yè)主辦理手續(xù)，二是因故未能按時(shí)辦理人住手續(xù)的，可按照《入住通知書(shū)》中規(guī)定的辦法另行辦理，三是應(yīng)合理安排業(yè)主人住服務(wù)辦理時(shí)間，適當(dāng)延長(zhǎng)辦理時(shí)間。四是辦理入住手續(xù)的工作現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)張貼人住公告及業(yè)主人住流程圖，在顯要位置張貼和擺放各類(lèi)業(yè)主人住的標(biāo)牌標(biāo)識(shí)，作業(yè)流程、歡迎標(biāo)語(yǔ)、公告提示等，方便業(yè)主掌握，加快辦理進(jìn)程。五指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)的各類(lèi)咨詢(xún)和引導(dǎo)，以便入住工作有秩序地順利進(jìn)行。六是注意安全保衛(wèi)以及車(chē)輛引導(dǎo)。
6．如果你是工程部經(jīng)理，負(fù)責(zé)物業(yè)裝飾裝修管理工作，請(qǐng)說(shuō)明物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)包括哪些內(nèi)容?在巡查裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)時(shí)應(yīng)重點(diǎn)核查哪些內(nèi)容?
【答案】物業(yè)裝飾裝修管理包括的內(nèi)容有：
一是物業(yè)裝飾裝修的范圍和時(shí)間管理，二是物業(yè)裝飾裝修管理的要求，三是物業(yè)裝飾裝修管理費(fèi)用和垃圾清運(yùn)的管理，四是物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)管理。
在巡查裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)時(shí)應(yīng)重點(diǎn)核查以下內(nèi)容：
(1)要檢查裝飾裝修項(xiàng)目是否為已登記的項(xiàng)目，一要檢查裝飾裝修項(xiàng)目是否申報(bào)，二是檢查裝修、裝飾物業(yè)的內(nèi)容、項(xiàng)目有無(wú)私自增加，在巡視過(guò)程中發(fā)現(xiàn)新增裝修、裝飾項(xiàng)目的，須指導(dǎo)用戶(hù)及時(shí)申報(bào)，辦理相關(guān)手續(xù)。
(2)要檢查施工人員的現(xiàn)場(chǎng)操作是否符合相關(guān)要求，如埋人墻體的電線(xiàn)是否穿管、是否用合格的套管，施工現(xiàn)場(chǎng)的防火設(shè)備是否配備，操作是否符合安全要求，現(xiàn)場(chǎng)的材料堆放是否安全，垃圾是否及時(shí)清運(yùn)有無(wú)亂堆放裝修戶(hù)門(mén)是否保持清潔衛(wèi)生等。
篇3：調(diào)整裝修施工時(shí)間通知(有入住業(yè)戶(hù))
關(guān)于調(diào)整裝修施工時(shí)間的通知（有入住業(yè)戶(hù)）
尊敬的E業(yè)戶(hù)：
您們好！
E花園自20--年7月--日交付給小區(qū)業(yè)主收樓、裝修以來(lái)，迄今為止已入住的業(yè)戶(hù)已超過(guò)一半。為給全體住戶(hù)營(yíng)造一個(gè)舒適、祥和的居住環(huán)境，根據(jù)廣大業(yè)戶(hù)的強(qiáng)烈要求和《裝修手冊(cè)》、《臨時(shí)管理規(guī)約》約定：物業(yè)服務(wù)中心對(duì)裝修施工時(shí)間進(jìn)行以下調(diào)整，請(qǐng)?jiān)谘b修階段的業(yè)主及裝修公司配合：
周一至周五裝修施工時(shí)間（法定節(jié)假日除外）：
8：00--12：00，14：00--18：00；
周六裝修施工時(shí)間：
9：00--11：30，14：30--17：00；
周日和法定節(jié)假日原則上不允許有噪音的裝修施工，特殊情況需在物業(yè)服務(wù)中心提前申請(qǐng)（不得進(jìn)行切割、沖擊鉆，拆墻等有噪音施工及油漆等有刺激性氣味的施工）；并請(qǐng)廣大業(yè)戶(hù)監(jiān)督，如有類(lèi)似情況的出現(xiàn)，請(qǐng)及時(shí)撥打物業(yè)服務(wù)中心電話(huà)。
如有違規(guī)裝修施工行為，物業(yè)服務(wù)中心將采取相應(yīng)的處理措施。
感謝大家對(duì)物業(yè)服務(wù)工作的大力支持！
物業(yè)服務(wù)中心服務(wù)熱線(xiàn)：****
E物業(yè)服務(wù)中心
二O**年**月**日