水木花都小區(qū)的入住和裝修的管理措施
1．業(yè)主入住管理方案與措施
·管理內(nèi)容
（一）在業(yè)主領(lǐng)房前將所有資料準(zhǔn)備齊全，布置物業(yè)交付現(xiàn)場，為業(yè)主辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍服務(wù)。
（二）憑業(yè)主所持的入伙通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料。
（三）收回業(yè)主按規(guī)定填寫的各類表格，收取業(yè)主應(yīng)繳納的費用。
（四）陪同業(yè)主驗房，辦理領(lǐng)房手續(xù)。在驗房過程中，發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后，填入《驗房交接表》。
（五）對驗房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，與業(yè)主約定時間，及時解決，并做好回訪工作。
·管理措施：
（一）制定《業(yè)主領(lǐng)房程序》；
（二）策劃業(yè)主入伙現(xiàn)場布置方案；
（三）按照業(yè)主領(lǐng)房程序，安排工作流程；
（四）按規(guī)定辦理業(yè)主入伙手續(xù)。
2．二次裝修管理方案與措施
為使小區(qū)環(huán)境整潔，實現(xiàn)通過物業(yè)管理使物業(yè)保值、增值，延長物業(yè)使用期限的目的，不降低原物業(yè)設(shè)計時對防風(fēng)、防震、防雷暴等自然災(zāi)害的防御能力，保證物業(yè)的正常和安全使用，對本小區(qū)裝修管理作如下規(guī)劃：
一、房屋外觀應(yīng)完好、整潔、不妨礙市容和觀瞻。
二、空調(diào)室外機的安裝統(tǒng)一美觀，只允許安裝在物業(yè)客戶服務(wù)中心指定位置，不得在指定位置以外安裝。
三、外商業(yè)區(qū)域的招牌、廣告、霓虹燈應(yīng)整潔統(tǒng)一美觀，安裝牢固，無安全隱患，電線按安全標(biāo)準(zhǔn)敷設(shè)，沒有破損。小區(qū)內(nèi)外墻、窗臺上禁止豎立廣告牌或標(biāo)志。
四、變房屋用途的，要報有關(guān)部門批準(zhǔn)。
五、室內(nèi)裝修時，樓房的承重結(jié)構(gòu)（承重墻、柱、梁、板等）不得隨意鑿打，更不能開洞或開門。陽臺不能封閉，小區(qū)一律不允許安裝室外防盜窗，曬衣架按統(tǒng)一、指定位置安裝。
六、房屋原設(shè)計的水、電、管道、中央吸塵系統(tǒng)等，不得私自改動。
七、不得占用公共場所，不得進(jìn)行亂搭建、亂張貼。屋頂不準(zhǔn)安裝空調(diào)室外機、鍋爐和衛(wèi)星天線等設(shè)施。
八、房屋內(nèi)不得存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，不得飼養(yǎng)家禽、家畜和無證寵物。
九、房屋自交付使用時起（以竣工驗收日為準(zhǔn)），根據(jù)有關(guān)規(guī)定，凡因施工原因引起的質(zhì)量問題（不包括人為的損壞），由開發(fā)商負(fù)責(zé)對房屋建筑、水電等公共設(shè)施保修（年限詳見開發(fā)商提供的《產(chǎn)品質(zhì)量保證書》），物業(yè)客戶服務(wù)中心可代為業(yè)主進(jìn)行聯(lián)系維修。
十、因進(jìn)行家庭居室裝飾裝修而造成相鄰居民住房的管道堵塞、滲漏水、停電、物品毀壞等，應(yīng)由家庭居室裝飾裝修的委托人負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償；如屬被委托人的責(zé)任，由委托人找被委托人負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。
十一、由于屬自然災(zāi)害、自然損耗，或為業(yè)主使用不當(dāng)所致的質(zhì)量問題需維修，不在保修范圍內(nèi)，物業(yè)客戶服務(wù)中心將盡力為業(yè)主提供有償服務(wù)。
十二、保修期之后的日常房屋維修，根據(jù)政府的有關(guān)規(guī)定，業(yè)主室內(nèi)部分的維修費用由業(yè)主負(fù)責(zé)，毗鄰部分的維修費用由相關(guān)業(yè)主分?jǐn)偅灿貌课毁M用由維修專項基金增值部分列支。
十三、房屋的公共部位及設(shè)備設(shè)施凡屬人為損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)，并承擔(dān)有關(guān)費用。
十四、嚴(yán)禁高空拋垃圾、雜物、傾倒污水，若導(dǎo)致樓下人員受到傷害的，追究肇事者的責(zé)任。
十五、禁止將垃圾、布條、塑料包裝袋、油漆剩余物等雜物投入廁所或下水管，如導(dǎo)致堵塞、損壞，住戶應(yīng)負(fù)擔(dān)修理費。
十六、私家花園使用及改建按公司《花園使用管理規(guī)定》執(zhí)行。
·管理內(nèi)容
（一）告知業(yè)主在裝修前需辦理裝修有關(guān)手續(xù)，如實填寫《裝修申請表》，詳細(xì)說明二次裝修的裝修范圍、工期、裝修設(shè)計及裝修施工單位等；
（二）裝修進(jìn)場前，對房屋進(jìn)行仔細(xì)的檢驗，如有質(zhì)量問題做好記錄并及時解決，經(jīng)業(yè)主、裝修單位、物業(yè)公司三方簽字確認(rèn)，以免裝修期間造成不必要的矛盾；
（三）裝修進(jìn)場時，書面告知業(yè)主及裝修施工單位《**·水木花都裝修管理辦法》；
（四）按照業(yè)主裝修申請中填寫的裝修范圍、裝修設(shè)計對裝修現(xiàn)場進(jìn)行不定期巡查，是否按《裝修管理規(guī)定》進(jìn)行文明施工；
（五）裝修完畢后，對現(xiàn)場對裝修區(qū)域的周圍環(huán)境、公共設(shè)施進(jìn)行綜合檢查，并負(fù)責(zé)辦理完工手續(xù)。
·管理措施
（一）制定《裝修管理辦法》以及相關(guān)《裝修協(xié)議》；
（二）做好裝修進(jìn)場的登記、管理以及裝修現(xiàn)場的管理工作；
（三）做好裝修人員管理工作，如食宿管理、衛(wèi)生管理、人員出入管理、借用專業(yè)工具管理等；
（四）做好裝修期間房屋成品保護(hù)工作，如電梯廳、電梯轎廂等；
（五）制訂《裝修工具管理辦法》；
（六）對違章施工的行為，采取停工、恢復(fù)原狀等方式進(jìn)行處理。
3．違章處理辦法與措施
·管理內(nèi)容
（一）把好裝修申請、審核關(guān)，嚴(yán)格審核裝修設(shè)計圖紙，了解房屋裝修范圍，在裝修審核手續(xù)辦理過程中杜絕違章裝修行為的出現(xiàn)；
（二）對裝修現(xiàn)場進(jìn)行嚴(yán)格管理，做到每天有重點的巡查，避免違章裝修的出現(xiàn)；
（三）巡查中若發(fā)現(xiàn)違章裝修或亂搭亂建現(xiàn)象，立即予以制止，把違反規(guī)定現(xiàn)象消除在萌芽狀態(tài)。對不聽勸阻者，報政府主管部門處理。·管理措施
（一）制定完善的《裝修管理辦法》；
（二）與業(yè)主及裝修施工單位簽訂相關(guān)《裝修協(xié)議》，明確責(zé)、權(quán)、利；
（三）確定專人負(fù)責(zé)裝修管理工作，加強裝修巡查管理力度。
篇2：物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)試題匯編之入住與裝修管理(附答案解析)
物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)試題匯編之入住與裝修管理(附答案解析)
物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)試題匯編之第六章入住與裝修管理
一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
1．關(guān)于人住的概念，以下哪種說法是不準(zhǔn)確的()。
A、入住是指建設(shè)單位將已具備使用條件的物業(yè)交付給業(yè)主并辦理相關(guān)手續(xù)
B、對業(yè)主而言：人住，既包括物業(yè)驗收及相關(guān)手續(xù)辦理，也包括物業(yè)管理有關(guān)業(yè)務(wù)的辦理
C、入住是物業(yè)管理單位向業(yè)主交付其所購房屋鑰匙的過程
D、人住也是物業(yè)管理單位為業(yè)主辦理物業(yè)管理業(yè)務(wù)手續(xù)的過程
【答案】C
【解析】本題考查的是考生對人住概念的理解，C選項僅是入住服務(wù)流程中的一個環(huán)節(jié)。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第87頁。
2．人住驗收的資料準(zhǔn)備，是由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)共同完成的。以下哪一項資料不是建設(shè)單位準(zhǔn)備的()。
A、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》
B、《人住通知書》
C、《物業(yè)驗收須知》
D、《業(yè)主(住戶)手冊》
【答案】D
【解析】本題考查的是考生對入住資料準(zhǔn)備的掌握程度，D選項“《業(yè)主(住戶)手冊》”是由物業(yè)管理單位編撰的。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第88～89頁。
3．《入住通知書》是建設(shè)單位向業(yè)主發(fā)出的辦理人住手續(xù)的書面通知，一般不包括()。
A、物業(yè)具體位置
B、小區(qū)概況
C、委托他人辦理人住手續(xù)的規(guī)定
D、業(yè)主人住時需要準(zhǔn)備的相關(guān)文件和資料
【答案】B
【解析】本題考查的是考生對《人住通知書》的內(nèi)容的掌握程度，B選項“小區(qū)概況”是《業(yè)主(住戶)手冊》中的內(nèi)容。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第88-89頁。
4．在人住工作的準(zhǔn)備工作中，除要作大量的資料準(zhǔn)備外，還有其他準(zhǔn)備工作，以下哪一項不含在“其他準(zhǔn)備”工作中()。
A、人住工作計劃
B、入住儀式策劃
C、環(huán)境準(zhǔn)備
D、用于檢驗的設(shè)備、工具準(zhǔn)備
【答案】D
【解析】本題考查的是考生對入住準(zhǔn)備中“其他準(zhǔn)備”的掌握程度，“其他準(zhǔn)備”包括人住工作計劃、人住儀式策劃、環(huán)境準(zhǔn)備和場地布置、資料及辦公用品準(zhǔn)備、標(biāo)識牌、應(yīng)急預(yù)案等內(nèi)容，不包括D選項“用于檢驗的設(shè)備、工具準(zhǔn)備”。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第90頁。
5．請按人住流程整理以下順序()。
A、驗收房屋并填寫《業(yè)主人住房屋驗收單》，簽字確認(rèn)
B、領(lǐng)取《業(yè)主(住戶)手冊》等相關(guān)文件資料
C、業(yè)主憑《人住通知書》、購房發(fā)票及身份證登記確認(rèn)
D、提交辦理產(chǎn)權(quán)所需資料，簽訂委托協(xié)議，繳納相關(guān)費用
E、繳納當(dāng)期物業(yè)服務(wù)等有關(guān)費用
F、簽署有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)約定等文件
G、領(lǐng)取房屋鑰匙
【答案】 C-A-D-F-E-B-G
【解析】本題考查的是考生對入住流程的掌握程度。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第91頁。
6．請按人住手續(xù)整理以下順序()。
A、產(chǎn)權(quán)代辦手續(xù)，提供辦理產(chǎn)權(quán)的相關(guān)資料，繳納辦理產(chǎn)權(quán)所需費用
B、建設(shè)單位開具證明，業(yè)主持此證明到物業(yè)管理單位繼續(xù)辦理人住手續(xù)
C、持購房合同、《入住通知書》等進(jìn)行業(yè)主登記確認(rèn)
D、房屋驗收，填寫《業(yè)主人住房屋驗收表》，建設(shè)單位和業(yè)主核對無誤后簽章確認(rèn)
E、繳納入住當(dāng)月物業(yè)管理以及其他相關(guān)費用
F、領(lǐng)取提供給業(yè)主的相關(guān)文件資料，如：《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》、《業(yè)主(住戶)手冊》
G、業(yè)主和物業(yè)管理單位簽署物業(yè)管理的相關(guān)文件，如：物業(yè)管理收費協(xié)議、車位管理協(xié)議、裝修管理協(xié)議等
H、領(lǐng)取房屋鑰匙
【答案】C-D-A-B-G-E-F-H
【解析】本題考查的是考生對入住手續(xù)的掌握程度。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第91頁。
7．請按物業(yè)裝飾裝修管理流程整理以下順序()。
A、物業(yè)裝飾裝修登記
B、簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》
C、辦理開工手續(xù)
D、備齊資料
E、施工
F、填寫申報登記表
G、驗收
【答案】D-F-A-B-C-E-G
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)裝飾裝修管理流程的掌握程度。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第96頁。
8．在物業(yè)的裝飾裝修活動中造成的損失，哪一項不是由裝修人負(fù)責(zé)賠償或罰款()。
A、相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞
B、裝修人擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施
C、裝修人侵占了公共空間，對公共部位和設(shè)施造成的損害
D、損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施或者降低節(jié)能效果
【答案】D
【解析】本題考查的是考生對裝修中各方主體的責(zé)任的掌握程度。D選項“損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施或者降低節(jié)能效果”應(yīng)對裝飾裝修企業(yè)處以罰款。故本題選D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第104。105頁。
9．為分清物業(yè)單位裝飾裝修有關(guān)各方的責(zé)任，物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議等相關(guān)文件應(yīng)由()簽字確認(rèn)。
A、裝修人、施工單位及物業(yè)管理單位三方
B、裝修人、物業(yè)管理單位二方
C、施工單位、物業(yè)管理單位二方
D、裝修人、施工單位二方
【答案】A
【解析】本題考查的是考生對裝修中各方主體的責(zé)任的掌握程度。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第104頁。
10．關(guān)于物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理，說法不正確的是()。
A、要寬進(jìn)寬出，為裝修人員提供方便
B、加強巡視，防患于未然
C、控制作業(yè)時間，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益
D、強化管理，反復(fù)核查
【答案】A
【解析】本題考查的是考生對裝飾裝修現(xiàn)場管理的掌握程度。裝飾裝修現(xiàn)場管理要求做到4點：一是嚴(yán)把出入關(guān)、杜絕無序狀態(tài)；一是加強巡視，防患于未然；一是控制作業(yè)時間，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益；一是強化管理，反復(fù)核查。A選項“要寬進(jìn)寬出，為裝修人員提供方便’’與“嚴(yán)把出入關(guān)”相矛盾。故選A，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第102頁。
二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
1．請選出在房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理實踐中，常見的物業(yè)入住的操作模式()。
A、以建設(shè)單位為主體，由物業(yè)管理單位相配合
B、由建設(shè)單位獨立完成
C、物業(yè)人住運作的準(zhǔn)備、內(nèi)容、程序等都是一致的，但建設(shè)單位和物業(yè)管理單位各自職責(zé)不同
D、從房產(chǎn)移交的角度看，入住的實質(zhì)是建設(shè)單位向業(yè)主交付物業(yè)的行為，建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任和義務(wù)，物業(yè)管理單位只是辦理相關(guān)手續(xù)
E、建設(shè)單位將人住工作委托給物業(yè)管理單位，由物業(yè)管理單位代為辦理人住手續(xù)
【答案】A E
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)入住的操作模式的掌握程度。物業(yè)入住的操作模式有兩種，即A選項和E選項，B、c、D選項內(nèi)容與物業(yè)人住操作模式的分類無關(guān)。故選A、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第87頁。
2．入住驗收的資料準(zhǔn)備中，一般而言，由物業(yè)管理企業(yè)完成的資料是()。
A、物業(yè)管理有關(guān)約定
B、《業(yè)主人住房屋驗收表》
C、《物業(yè)驗收須知》
D、《業(yè)主(住戶)手冊》
E、《人住通知書》
【答案】A B D
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)人住準(zhǔn)備的掌握程度。《物業(yè)驗收須知》和《人住通知書》是由建設(shè)單位完成的資料。故選A、B、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第88～89頁。
3．業(yè)主在辦理入住時，物業(yè)管理單位要與業(yè)主簽訂關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)的約定，進(jìn)一步明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，在協(xié)議中應(yīng)明確()。
A、物業(yè)管理費收費面積、收費時間及金額
B、物業(yè)管理費計費時段和繳納時間
C、裝修管理的驗收標(biāo)準(zhǔn)
D、調(diào)整物業(yè)管理費的條件或其他情況
E、物業(yè)分項驗收情況記錄以及水、電、煤氣等的起始讀數(shù)
【答案】A B D
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)入住準(zhǔn)備的掌握程度。在協(xié)議中應(yīng)明確的雙方權(quán)利和義務(wù)有5點：①物業(yè)管理費收費面積、收費時間及金額；②物業(yè)管理費計費時段和繳納時間；③物業(yè)管理費收繳方式(現(xiàn)金或托收等)；④滯納金及其計收比例；⑤調(diào)整物業(yè)管理費的條件或其他情況。故選A、B、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第90頁。
4．入住服務(wù)的管理包含以下哪幾方面內(nèi)容()。
A、人住流程與手續(xù)
B、費用繳納
C、驗房及發(fā)放鑰匙
D、確定辦理裝修的時間
E、資料歸檔
【答案】A B c E
【解析】本題考查的是考生對入住服務(wù)的管理的掌握程度。入住服務(wù)的管理包括4個方面：①入住流程與手續(xù)；②費用繳納；③驗房及發(fā)放鑰匙；④資料歸檔。故選A、B、C、E，有關(guān)內(nèi)容可
參見教材第91-92頁。
5．物業(yè)人住準(zhǔn)備工作的核心是科學(xué)周密的計劃。在做好周密計劃和資料準(zhǔn)備及其他準(zhǔn)備的同時，還應(yīng)注意以下哪幾方面的工作()。
A、人力資源和資料準(zhǔn)備要充足
B、與街道辦事處保持密切聯(lián)系
C、手續(xù)辦理要分批，避免過分集中而混亂
D、緊急情況要有預(yù)案
E、物業(yè)查驗要到位
【答案】A c D
【解析】本題考查的是考生對人住服務(wù)準(zhǔn)備工作的掌握程度。入住準(zhǔn)備工作還包括4個方面：①人力資源要充足；②資料準(zhǔn)備要充足；③手續(xù)辦理要分批，避免過分集中而混亂；④緊急情況要有預(yù)案。故選A、C、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第92～93頁。
6．關(guān)于物業(yè)裝飾裝修管理的說法正確的是()。
A、規(guī)范業(yè)主、物業(yè)使用人的裝飾裝修行為
B、協(xié)助政府行政主管部門對裝飾裝修過程中的違規(guī)行為進(jìn)行處理和糾正
C、杜絕業(yè)主和物業(yè)使用人的違規(guī)裝飾裝修行為
D、確保物業(yè)的正常運行使用，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益
E、物業(yè)管理單位實施裝飾裝修管理的依據(jù)是建設(shè)部1 10號令《住宅市內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定》以及國家和地方的其他規(guī)定
【答案】A B D E
【解析】本題考查的是考生對裝飾裝修管理的理解。C選項“杜絕業(yè)主和物業(yè)使用人的違規(guī)裝飾裝修行為”中“杜絕”一詞不當(dāng)。故選A、B、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第95～96頁。
7．物業(yè)裝飾裝修管理是一個系統(tǒng)工程，除要對裝飾裝修的內(nèi)容進(jìn)行檢查外，還要對以下哪幾方面進(jìn)行管理()。
A、物業(yè)裝飾裝修范圍和時間管理
B、對裝飾裝修人員進(jìn)行現(xiàn)場培訓(xùn)
C、物業(yè)裝飾裝修管理費用和垃圾清運的管理
D、物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理
E、裝修施工單位各專業(yè)人員是否具備專業(yè)上崗證
【答案】A C D
【解析】本題考查的是考生對裝飾裝修管理內(nèi)容的掌握程度。物業(yè)裝飾裝修管理包括4點內(nèi)容：①物業(yè)裝飾裝修范圍和時間管理；②物業(yè)裝飾裝修管理的要求(檢查的部位)；③物業(yè)裝飾裝修管理費用和垃圾清運的管理；④物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理。本題選A、C、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第100-102頁。
8．人住驗收的資料準(zhǔn)備，是由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)共同完成的。以下哪些項資料是建設(shè)單位準(zhǔn)備的()。
A、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》
B、《入住通知書》
C、《物業(yè)驗收須知》
D、《業(yè)主(住戶)手冊》
E、《業(yè)主臨時公約》
【答案】A B c E
【解析】本題考查的是考生對入住準(zhǔn)備的掌握程度。《業(yè)主(住戶)手冊》是由物業(yè)管理單位編撰的，A、B、C、E是由建設(shè)單位制訂的。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第88～89頁。
9．物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)包括哪些內(nèi)容()。
A、物業(yè)裝飾裝修的范圍和時間管理
B、物業(yè)裝飾裝修管理的要求
C、物業(yè)裝飾裝修管理費用和垃圾清運的管理
D、物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理
E、物業(yè)裝飾裝修管理流程
【答案】A B c D
【解析】本題考查的是考生對裝飾裝修管理內(nèi)容的掌握程度。物業(yè)裝飾裝修管理包括4點內(nèi)容：①物業(yè)裝飾裝修范圍和時間管理；②物業(yè)裝飾裝修管理的要求；③物業(yè)裝飾裝修管理費用和垃圾清運的管理；④物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理。所以正確答案為A、B、C、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第100～102頁。
10．物業(yè)裝飾裝修管理應(yīng)注意哪些問題()。
A、在裝飾裝修項目申報登記時，物業(yè)管理單位必須到現(xiàn)場對所附圖紙進(jìn)行核對
B、在辦理開工手續(xù)前，物業(yè)管理方需確認(rèn)裝修施工的相關(guān)手續(xù)是否已經(jīng)完備
C、在施工過程中，物業(yè)管理方應(yīng)注意現(xiàn)場是否有未申報項目和材料
D、對于在物業(yè)裝飾裝修過程中的違規(guī)違約行為，要靈活變通、方便業(yè)主
E、驗收工作是裝修管理的最后一道工序，如有違章，則需在處理了違章后再進(jìn)行驗收工作
【答案】A B c E
【解析】本題考查的是考生對裝修應(yīng)注意的問題的掌握程度。D選項“對于在物業(yè)裝飾裝修過程中的違規(guī)違約行為，要靈活變通、方便業(yè)主”應(yīng)為“對于在物業(yè)裝飾裝修過程中的違規(guī)違約行為，應(yīng)根據(jù)相關(guān)法規(guī)、業(yè)主公約及物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進(jìn)行處理”。故選A、B、C、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第105-106頁。
11．在巡查物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場時應(yīng)重點核查哪些內(nèi)容()。
A、檢查裝飾裝修項目是否申報
B、檢查裝飾裝修項目是否為已登記的項目
c、檢查裝修、裝飾物業(yè)的內(nèi)容、項目有無私自增加
D、檢查裝飾裝修材料是否為偽劣材料
E、檢查施工人員的現(xiàn)場操作是否符合相關(guān)要求
【答案】A B c E
【解析】本題考查的是考生對裝飾裝修管理內(nèi)容的掌握程度。D選項“檢查裝飾裝修材料是否為偽劣材料”不在物業(yè)重點核查內(nèi)容中。故選A、B、c、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第103頁。
三、案例題
1．某女士購買了一套期房，在辦理人住手續(xù)時，對房屋內(nèi)部提出了不少細(xì)部質(zhì)量問題，認(rèn)為該房沒有達(dá)到入住條件。但因要舉家出國，就在入住交接單上提出了自己的意見，并收了房門鑰
匙。半年后，該女士回國發(fā)現(xiàn)，有關(guān)的細(xì)部質(zhì)量問題未解決，而物業(yè)管理公司卻發(fā)出了多份催交物業(yè)費的通知。該女士覺得很冤，當(dāng)初收房時就對房子不滿意，這半年自己也沒住，怎么還要繳納
這么多物業(yè)管理費?請問你認(rèn)為該女士是否應(yīng)該交納出國期間的物業(yè)管理費，為什么?假如你是該物業(yè)公司的客戶服務(wù)經(jīng)理，會如何處理?
【答案】(1)該女士應(yīng)該交物業(yè)管理費。
該女士在辦理入住手續(xù)時，所提出的房屋內(nèi)部問題，應(yīng)由房屋出賣人即開發(fā)商負(fù)責(zé)修復(fù)解決，與物業(yè)公司無關(guān)。這些問題屬于質(zhì)量瑕疵而不構(gòu)成質(zhì)量不合格，僅以此為依據(jù)不能證明房屋未達(dá)到交付條件，該女士不能以此為理由拒絕收房，況且該女士已在入住交接單上簽字并領(lǐng)取了房屋的鑰匙，故從業(yè)主人住日起應(yīng)向物業(yè)管理公司交納物業(yè)管理費。
從法律的角度，物業(yè)管理與房屋買賣是兩種法律關(guān)系，物業(yè)管理公司與開發(fā)商是兩個不同的法律主體，業(yè)主不應(yīng)該因為開發(fā)商的問題而拒絕向物業(yè)管理公司交付物業(yè)管理費。
因為物業(yè)管理服務(wù)主要是為全體業(yè)主和整個物業(yè)公共部位和公共設(shè)施服務(wù)的，即便業(yè)主沒有實際居住，但是物業(yè)公司仍為其提供了主要的物業(yè)服務(wù)。故房屋內(nèi)部存在細(xì)部問題長期未得到解決和未實際居住均不能作為該業(yè)主不交物業(yè)管理費的理由。
如果當(dāng)時該女士未在房屋交接單上簽字并沒有領(lǐng)取鑰匙，則另當(dāng)別論了。
(2)耐心向該女士說明其應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)管理費的理由。
對于房屋細(xì)部問題，若在保修期內(nèi)，協(xié)助業(yè)主聯(lián)絡(luò)開發(fā)商或開發(fā)商指定的施工單位予以解決。
2．付先生20**年購買了一套120平方米的住房，去同年8月，開發(fā)商通知付先生人住。在辦理了相關(guān)人住手續(xù)后，付先生高高興興地領(lǐng)到了新房鑰匙。在該小區(qū)物業(yè)公司員工的陪同下，付先生對
新房進(jìn)行驗收。在驗收過程中，付先生發(fā)現(xiàn)了好幾處質(zhì)量問題，物業(yè)公司員工將其一一記錄在驗房單上。于是，付先生退回了鑰匙，要求等提出的質(zhì)量問題解決后再來收房。
兩個月后，物業(yè)公司以掛號信的方式通知付先生，質(zhì)量問題已經(jīng)徹底修好，可以收房了。一周后，付先生再次前往收房。經(jīng)過驗房確認(rèn)：房屋質(zhì)量問題已基本得到解決。于是付先生收下了新房鑰匙，但是物業(yè)公司要求付先生交齊第一次驗房到現(xiàn)在的物業(yè)管理費。付先生認(rèn)為，物業(yè)費應(yīng)該從自己驗收房子合格之日起才能收物業(yè)管理費，或者從要求自己再次驗房的掛號信寄出的次日收取。因此，付先生與物業(yè)公司各持己見爭論不休。請問物業(yè)公司是否應(yīng)收取付先生這段時間的物業(yè)管理費?如果物業(yè)公司不向付先生收取這段時間的物業(yè)管理費則應(yīng)該向誰收取?為什么?
答案】(1)物業(yè)公司不應(yīng)該收取付先生這段時間的物業(yè)管理費。
付先生第一次交房驗收時因質(zhì)量有問題退回了鑰匙，應(yīng)視為商品房不符合交付條件，開發(fā)商未向其交房。經(jīng)整改后，驗收雙方確認(rèn)商品房符合交付條件，付先生這才收了新房，此時才視為法律意義上開發(fā)商正式向付先生交付了商品房。
(2)根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第四十二條第二款規(guī)定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。因此，商品房整改期限的物業(yè)管理費屬商品房尚未
交付給業(yè)主期間的物業(yè)管理費，物業(yè)公司應(yīng)向開發(fā)商收取，而不應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。
3．某小區(qū)居住在十層的業(yè)主顧某，擅自將其購買并居住的房屋“一衛(wèi)改兩衛(wèi)”。在房屋的儲藏室內(nèi)擅自安裝了電動抽水馬桶、洗臉盆，改變廢水立管的下水三通，致使樓下業(yè)主王某儲藏室內(nèi)的儲柜
及物品受損。請問假如你是該小區(qū)的項目經(jīng)理，物業(yè)管理部門是否有權(quán)責(zé)令其拆除私裝物，為什么?
【答案】物業(yè)管理部門有權(quán)責(zé)令其拆除私裝物。
業(yè)主不得擅自改變房屋使用性質(zhì)和功能，因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃要求，并應(yīng)征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的書面同意，并報政府主管部門審批。顧某擅自在自己房屋的儲藏室內(nèi)私裝電動抽水馬桶和洗臉盆，轉(zhuǎn)換了廢水立管的下水三通，使儲藏室成了衛(wèi)生間，改變了房屋的使用性質(zhì)，違反了法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定。應(yīng)對樓下業(yè)主王某的房屋滲水的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。
依據(jù)《物業(yè)管理條例》物業(yè)管理公司對于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反物業(yè)裝飾裝修和使用方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。故本案例中，對于顧某擅自改變房屋使用功能的行為，物業(yè)管理公司完全有權(quán)利予以制止，包括責(zé)令顧某拆除私裝物，若其不理會，應(yīng)及時向有關(guān)部門報告。
4．某小區(qū)業(yè)主張某，購買了一只占地面積約8．9平方米，可放水約4．2噸的巨型浴缸，準(zhǔn)備安裝在其居住的第20層的物業(yè)內(nèi)，遭到了周圍業(yè)主的強烈反對。物業(yè)管理公司向有關(guān)專家進(jìn)行了咨詢，以房屋樓板無法承受浴缸使用時的重量為由，制If-．~某吊裝巨型浴缸。張某將物業(yè)管理公司告到法庭，要求排除妨礙，將巨型浴缸安裝在自己物業(yè)。請問你認(rèn)為物業(yè)管理公司是否有權(quán)制止張某吊裝巨型浴缸進(jìn)入其所購買的物業(yè)?張某的訴訟請求能否得到法院的支持?為什么?
【答案】
(1)物業(yè)管理公司有權(quán)制止張某吊裝巨型浴缸進(jìn)入其所購買的物業(yè)。
(2)物業(yè)管理公司有權(quán)制止張某，張某的訴訟請求不會得到法院支持。
公民只能在法律規(guī)定的限度內(nèi)自由行使占有、使用、收益、處分個人財產(chǎn)的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)本著安全、合理的原則使用物業(yè)，并遵守法律、法規(guī)及業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定，同時還應(yīng)當(dāng)顧及相鄰各方的利益，以不損害公共利益和他人權(quán)益為前提。張某安裝巨型浴缸，不僅威脅到樓蓋安全，還會對整幢大樓的局部結(jié)構(gòu)安全性及正常使用產(chǎn)生較大影響，會妨礙其他業(yè)主的正常生活。《物業(yè)管理條例》規(guī)定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反物業(yè)使用法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)制止。物業(yè)管理公司行使職權(quán)，制止業(yè)主安裝浴缸的行為正當(dāng)、合法。
5．你是客服經(jīng)理負(fù)責(zé)組織公司新接管的項目入住工作，請說明物業(yè)入住的流程，在組織入住的過程中應(yīng)注意哪些問題?
【答案】
物業(yè)的流程是：(1)業(yè)主憑《人住通知書》、購房發(fā)票及身份證登記確認(rèn)；(2)驗收房屋并填寫《業(yè)主人住房屋驗收單》，簽字確認(rèn)；(3)提交辦理產(chǎn)權(quán)所需資料，簽訂委托協(xié)議，繳納相關(guān)費用；(4)簽署有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)約定等文件；(5)繳納當(dāng)期物業(yè)服務(wù)等有關(guān)費用；(6)領(lǐng)取《業(yè)主(住戶)手冊》等相關(guān)文件資料；(7)領(lǐng)取房屋鑰匙。
在組織人住的過程中應(yīng)注意以下問題：
一是業(yè)主人住實行一站式柜臺服務(wù)，方便業(yè)主辦理手續(xù)，二是因故未能按時辦理人住手續(xù)的，可按照《入住通知書》中規(guī)定的辦法另行辦理，三是應(yīng)合理安排業(yè)主人住服務(wù)辦理時間，適當(dāng)延長辦理時間。四是辦理入住手續(xù)的工作現(xiàn)場應(yīng)張貼人住公告及業(yè)主人住流程圖，在顯要位置張貼和擺放各類業(yè)主人住的標(biāo)牌標(biāo)識，作業(yè)流程、歡迎標(biāo)語、公告提示等，方便業(yè)主掌握，加快辦理進(jìn)程。五指定專人負(fù)責(zé)業(yè)主辦理入住手續(xù)時的各類咨詢和引導(dǎo)，以便入住工作有秩序地順利進(jìn)行。六是注意安全保衛(wèi)以及車輛引導(dǎo)。
6．如果你是工程部經(jīng)理，負(fù)責(zé)物業(yè)裝飾裝修管理工作，請說明物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)包括哪些內(nèi)容?在巡查裝飾裝修現(xiàn)場時應(yīng)重點核查哪些內(nèi)容?
【答案】物業(yè)裝飾裝修管理包括的內(nèi)容有：
一是物業(yè)裝飾裝修的范圍和時間管理，二是物業(yè)裝飾裝修管理的要求，三是物業(yè)裝飾裝修管理費用和垃圾清運的管理，四是物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理。
在巡查裝飾裝修現(xiàn)場時應(yīng)重點核查以下內(nèi)容：
(1)要檢查裝飾裝修項目是否為已登記的項目，一要檢查裝飾裝修項目是否申報，二是檢查裝修、裝飾物業(yè)的內(nèi)容、項目有無私自增加，在巡視過程中發(fā)現(xiàn)新增裝修、裝飾項目的，須指導(dǎo)用戶及時申報，辦理相關(guān)手續(xù)。
(2)要檢查施工人員的現(xiàn)場操作是否符合相關(guān)要求，如埋人墻體的電線是否穿管、是否用合格的套管，施工現(xiàn)場的防火設(shè)備是否配備，操作是否符合安全要求，現(xiàn)場的材料堆放是否安全，垃圾是否及時清運有無亂堆放裝修戶門是否保持清潔衛(wèi)生等。
篇3：調(diào)整裝修施工時間通知(有入住業(yè)戶)
關(guān)于調(diào)整裝修施工時間的通知（有入住業(yè)戶）
尊敬的E業(yè)戶：
您們好！
E花園自20--年7月--日交付給小區(qū)業(yè)主收樓、裝修以來，迄今為止已入住的業(yè)戶已超過一半。為給全體住戶營造一個舒適、祥和的居住環(huán)境，根據(jù)廣大業(yè)戶的強烈要求和《裝修手冊》、《臨時管理規(guī)約》約定：物業(yè)服務(wù)中心對裝修施工時間進(jìn)行以下調(diào)整，請在裝修階段的業(yè)主及裝修公司配合：
周一至周五裝修施工時間（法定節(jié)假日除外）：
8：00--12：00，14：00--18：00；
周六裝修施工時間：
9：00--11：30，14：30--17：00；
周日和法定節(jié)假日原則上不允許有噪音的裝修施工，特殊情況需在物業(yè)服務(wù)中心提前申請（不得進(jìn)行切割、沖擊鉆，拆墻等有噪音施工及油漆等有刺激性氣味的施工）；并請廣大業(yè)戶監(jiān)督，如有類似情況的出現(xiàn)，請及時撥打物業(yè)服務(wù)中心電話。
如有違規(guī)裝修施工行為，物業(yè)服務(wù)中心將采取相應(yīng)的處理措施。
感謝大家對物業(yè)服務(wù)工作的大力支持！
物業(yè)服務(wù)中心服務(wù)熱線：****
E物業(yè)服務(wù)中心
二O**年**月**日