小區入住指引：裝修篇

　　1.裝修工程開工前，請您攜同您選擇的裝修單位到管理處辦理申報手續。非業主的住宅使用人對住宅室內進行裝修，應取得業主的書面同意。辦理申報手續須攜帶以下資料：

　?。?）裝修施工圖紙和施工方案1份；

　　（2）裝修單位營業執照復印件（加蓋公章）、承建資格證書原件及復印件（加蓋公章）、稅務登記證復印件（加蓋公章）、裝修合同復印件各1份；

　?。?）裝修單位負責人身份證原件及復印件（包括聯系電話）1份；

　?。?）施工人員身份證復印件各1份；

　?。?）裝修負責人、施工人員一寸照片2張/人。

　　2.裝修手續辦理程序：

　?。?）業主填寫《裝修申報表》，裝修單位填寫《施工人員情況登記表》、《納稅登記審核表》（稅務部門未委托代征裝修稅時無此項），提交施工圖紙和施工方案等相關資料；

　?。?）管理處審核資料及現場查看符合要求后與業主、裝修單位簽訂《裝修管理服務協議書》；

　?。?）業主及裝修單位交納裝修保證金、公用設施修繕費、臨時出入卡工本費、稅金（稅務部門未委托代征裝修稅時無此項）；

　?。?）簽發《裝修許可證》和《裝修現場監控記錄表》，辦理施工人員臨時出入卡（三天內）；

　　（5）裝修檢查合格7個工作日后退還業主和裝修單位裝修保證金。

　　3.裝修注意事項：

　　(1)從事住宅室內裝修應遵守建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》和本市的相應法規，保證建筑工程質量和安全，符合工程建設強制性標準。

　　(2)所有房屋裝飾、裝修活動必須事先到管理處辦理申請手續，獲備案后方可施工。

　　(3)住宅室內裝修活動禁止下列行為：

　　A.未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構，超過建筑設計標準或者規范增加樓面荷載（如超負荷吊頂、安裝大理石和大型吊燈等）；

　　B.將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房；

　　C.擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；

　　D.其他影響建筑結構和使用安全的行為。

　　以上所稱建筑主體，是指建筑實體的結構構造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和基礎等。

　　以上所稱承重結構，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統地傳遞給基礎地基的主要結構構件和其連接接點，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。

　?。?）未經政府相關部門批準，禁止下列裝修行為：

　　A.搭建建筑物、構筑物、遮雨（陽）蓬，在院內搭建葡萄架、棚等；

　　B.改變住宅建筑外立面，在非承重外墻上開門、窗；

　　C.拆改燃氣管道和其他公共設施。

　?。?）如要重貼衛生間、廚房地磚而改動防水層，應當按照防水標準制訂施工方案，并做閉水試驗，以免造成滲漏水。

　?。?）請選擇具有承建資格證書的裝修單位，并簽訂書面裝修合同，合同應包括以下主要內容：

　　A.裝修委托人和被委托人的姓名或者單位名稱、住所地址、聯系電話；

　　B.裝修的房屋間數、建筑面積，裝修的項目、方式、規格、質量要求以及質量驗收方式（驗收合格應出具裝修質量保證書）；

　　C.裝修工程的開工、竣工時間；

　　D.保修的內容、期限（正常情況下，室內裝修工程最低保修期為二年，有防水要求的廚房、衛生間為五年,自裝修工程竣工驗收合格之日起計算）；

　　E.工程價格，計價和支付方式、時間；

　　A.合同變更和解除的條件；

　　F.違約責任及解決糾紛的途徑；

　　G.合同的生效時間；

　　H.雙方認為需要明確的其他條款。

　?。?）裝修使用的材料和設備必須符合國家標準，有質量檢驗合格證明和有中文標識的產品名稱、規格、型號、生產廠廠名、廠址等。請勿使用國家明令淘汰的建筑裝修材料和設備。

　?。?）裝修工程竣工后，空氣質量應當符合國家有關標準。您可以委托有資格的檢測單位對空氣質量進行檢測。檢測不合格時，應要求裝修單位返工，并由責任人承擔相應損失。

　?。?）為防止您的房屋財產遭受白蟻侵害，請您在裝修時做好白蟻預防，具體事項請咨詢白蟻防治專業公司，咨詢電話：。

　　（10）裝修單位負責采購的裝修材料及設備，在裝修工程竣工后，應當向業主提交說明書、保修單和環保說明書，請您注意查收。

　?。?1）為減少裝修對鄰里造成較大影響及產生不必要的糾紛，裝修前請您告知您的鄰里。

　?。?2）根據政府法規規定，由物業管理處按照《裝修管理服務協議書》對住宅室內裝修實施管理，裝修人不得拒絕和阻礙物業管理處對室內裝修活動的監督檢查。發現裝修人或者裝修單位有上述第（3）條行為、未經有關部門批準有上述第（4）條行為，或違反上述第（5）條規定的，應當立即制止；已造成事實后果或者拒不改正的，應當及時

報告政府有關部門依法處理。對裝修人或者裝修單位違反裝修管理服務協議書的，應當追究違約責任。

　?。?3）裝修應自開工之日起三個月內完成，超期裝修應重新辦理申請手續，并須交納超期裝修管理費。

　?。?4）每天裝修施工時間為：上午7：00-中午12：00，下午14：00-19：00，周末及法定節假日的裝修時間以管理處的規定為準，并避免有噪音的施工項目。為避免裝修施工給鄰里生活造成影響，請在自開始入住起半年內完成裝修，入住半年后管理處將會對裝修施工時間予以限制。

　?。?5）裝修時應按照規定采取必要的安全防護和消防措施，裝修現場每戶至少須配置兩臺兩公斤以上滅火器，并遵守施工安全操作規程，不得擅自動用明火和進行焊接作業。焊接作業須事先向管理處申請，并由持有效上崗證的人員操作。

　　（16）裝修前，請先檢試屋內所有地漏、下水管是否暢通，裝修時須防止裝修垃圾堵塞地漏，以免造成管道堵塞。

　?。?7）因室內裝修造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，裝修人應當負責修復和賠償。

　?。?8）裝修垃圾不得放于公共樓道及其他公共場所，應入袋并按照管理處指定的位置、方式和時間堆放和及時清運。

　?。?9）所有陽臺均不能封閉。

　?。?0）安裝底層和頂樓遮陽棚、陽臺遮陽棚、花架、窗臺遮陽棚等影響小區整體外觀與規劃的設施必須取得政府相關部門的批準文件，報管理處備案，并按管理處規定的統一款式（包括材料和顏色等）安裝。

　?。?1）防盜門須按管理處統一款式（包括材料和顏色等）安裝。為維護物業整體美觀，保證物業的價值，本小區禁止在外立面（原有陽臺門、窗的外面）安裝防盜網。您可以選擇在陽臺門或窗戶內側安裝管理處統一款式（包括材料和顏色等）的拉閘門或窗花。

　?。?2）復式房裝修隔層時，樓板結構建議采用鋼結構，表層鋪裝混凝土，厚度不超過3CM，隔墻請勿用實心磚，建議采用輕質材料。

　　（23）為保證安全，請選擇強排式或平衡式熱水器，并須找專業人員或在管理處技術人員的指導下安裝，避免扭裂墻內銅接口造成漏水。

　　（24）在鋪木地板前一定要弄清水、電管線走向及開關的位置，采用鋼釘的長度不能超過2.5CM，墻腳線、墻面等處打孔時應注意錯開衛生潔具水管位和電器插座開關位，以免打破水管造成滲水或損壞電氣管線，不明之處請向管理處咨詢。

　　（25）室內暗埋冷、熱水管為PPR型塑料管，業主在裝修時如要改動管道，需配置同樣管材及配件。

　　（26）為了維護物業整體美觀，請勿在窗戶、外墻及公共地方豎立任何標志及廣告牌。空調須按管理處技術人員指定的位置安裝。

　?。?7）為保持小區安全、清潔、文明的居住環境，避免對他人人身、財產造成損害，請務必告戒裝修施工人員及您的家人（包括保姆等）遵守小區安全管理規定，切勿從室內向戶外拋棄任何物品，或將雜物置于陽臺、窗臺，否則將對造成的一切后果承擔法律責任。

　?。?8）裝修時不得侵占公共空間，不得損害綠化、公共設施。

　?。?9）居家報警、對講系統已被安裝在室內最佳位置，請勿另做改動，如因打墻確需改動，請與管理處聯系。

　　（30）居家報警系統只有通過電話線才能將信號傳播到小區控制中心，請您在開通電話后及時與管理處聯系，管理處會安排專業人士為您開通并現場告之您操作方法。

　?。?1）裝修施工用電請備臨時電源箱，嚴禁亂拉、亂接電源和其它違章用電。

　?。?2）煤氣管道改造必須由煤氣公司施工，煤氣公司咨詢電話：。

　　（33）有線電視線路改造請咨詢有線電視臺，咨詢電話：

　?。?4）電話插座改造請咨詢電信局，咨詢電話：。

　?。?5）網絡改造請咨詢管理處并要求提供施工指導，咨詢電話：

　?。?6）因裝修工程發生糾紛時應盡可能按合同、協議內容協商解決，或向市、區消費者委員會申請調解、按仲裁協議仲裁，調解、仲裁不成可采取訴訟方式。

　　（37）為保障您的利益，請您在裝修檢查合格后，與裝修單位負責人一起到管理處辦理裝修保證金退還手續。為了保證足夠的資金，管理處定于每周退還裝修保證金。如您室內裝修時改動了原有的各種隱蔽管線，為了今后的維修和使用，應請施工單位提交隱蔽工程施工圖，并留一份給管理處存檔。

　　六、費用收?。?/P>

　　1、辦理入住收費：

　　序號 收費內容 收費標準備注

　　2、辦理裝修收費：

　　序號收費內容收費標準備注

　　七、其他注意事項

　　1、因本次入伙采用集中辦理方式，故請您按《入伙通知書》指定的時間到辦理入伙手續。管理服務費的收取以《入伙通知書》規定的入伙時間開始計收，逾期辦理入伙手續的，管理服務費計收時間不變。

　　2、驗收屋宇時，請您仔細查看室內設施是否妥善，如有缺陷，請書面告知發展商返修辦公室或管理處，以便通知施工單位及時返修。

　　3、根據政府相關法規，本小區內飼養犬只必須到政府部門辦理《養犬許可證》，禁止飼養大型、烈性犬只。

　　4、為維護樓道整潔美觀，請勿在樓梯間設置神位、放置私人物品及生活垃圾，生活垃圾須統一放于指定的垃圾桶內。

　　尊敬的業主，您可能會在辦理入住時稍感

手續繁瑣，但這都是為了維護您的長期利益。真誠希望與您攜手，共建高尚、文明的現代家園！

　　管理處位置：

　　管理處聯系電話：

　　總機：

　　客戶服務電話：

　　控制中心24小時值班電話：

　　發展商房屋返修辦公室電話：

　　銷售接待中心電話：

　　********管理公司

　　管理處

　　年 月

篇2：物業管理師物業管理實務試題匯編之入住與裝修管理(附答案解析)

　　物業管理師物業管理實務試題匯編之入住與裝修管理(附答案解析)

　　物業管理師物業管理實務試題匯編之第六章入住與裝修管理

　　一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

　　1．關于人住的概念，以下哪種說法是不準確的()。

　　A、入住是指建設單位將已具備使用條件的物業交付給業主并辦理相關手續

　　B、對業主而言：人住，既包括物業驗收及相關手續辦理，也包括物業管理有關業務的辦理

　　C、入住是物業管理單位向業主交付其所購房屋鑰匙的過程

　　D、人住也是物業管理單位為業主辦理物業管理業務手續的過程

　　【答案】C

　　【解析】本題考查的是考生對人住概念的理解，C選項僅是入住服務流程中的一個環節。有關內容可參見教材第87頁。

　　2．人住驗收的資料準備，是由建設單位和物業管理企業共同完成的。以下哪一項資料不是建設單位準備的()。

　　A、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》

　　B、《人住通知書》

　　C、《物業驗收須知》

　　D、《業主(住戶)手冊》

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是考生對入住資料準備的掌握程度，D選項“《業主(住戶)手冊》”是由物業管理單位編撰的。有關內容可參見教材第88～89頁。

　　3．《入住通知書》是建設單位向業主發出的辦理人住手續的書面通知，一般不包括()。

　　A、物業具體位置

　　B、小區概況

　　C、委托他人辦理人住手續的規定

　　D、業主人住時需要準備的相關文件和資料

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是考生對《人住通知書》的內容的掌握程度，B選項“小區概況”是《業主(住戶)手冊》中的內容。有關內容可參見教材第88-89頁。

　　4．在人住工作的準備工作中，除要作大量的資料準備外，還有其他準備工作，以下哪一項不含在“其他準備”工作中()。

　　A、人住工作計劃

　　B、入住儀式策劃

　　C、環境準備

　　D、用于檢驗的設備、工具準備

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是考生對入住準備中“其他準備”的掌握程度，“其他準備”包括人住工作計劃、人住儀式策劃、環境準備和場地布置、資料及辦公用品準備、標識牌、應急預案等內容，不包括D選項“用于檢驗的設備、工具準備”。有關內容可參見教材第90頁。

　　5．請按人住流程整理以下順序()。

　　A、驗收房屋并填寫《業主人住房屋驗收單》，簽字確認

　　B、領取《業主(住戶)手冊》等相關文件資料

　　C、業主憑《人住通知書》、購房發票及身份證登記確認

　　D、提交辦理產權所需資料，簽訂委托協議，繳納相關費用

　　E、繳納當期物業服務等有關費用

　　F、簽署有關物業管理服務約定等文件

　　G、領取房屋鑰匙

　　【答案】 C-A-D-F-E-B-G

　　【解析】本題考查的是考生對入住流程的掌握程度。有關內容可參見教材第91頁。

　　6．請按人住手續整理以下順序()。

　　A、產權代辦手續，提供辦理產權的相關資料，繳納辦理產權所需費用

　　B、建設單位開具證明，業主持此證明到物業管理單位繼續辦理人住手續

　　C、持購房合同、《入住通知書》等進行業主登記確認

　　D、房屋驗收，填寫《業主人住房屋驗收表》，建設單位和業主核對無誤后簽章確認

　　E、繳納入住當月物業管理以及其他相關費用

　　F、領取提供給業主的相關文件資料，如：《住宅質量保證書》《住宅使用說明書》、《業主(住戶)手冊》

　　G、業主和物業管理單位簽署物業管理的相關文件，如：物業管理收費協議、車位管理協議、裝修管理協議等

　　H、領取房屋鑰匙

　　【答案】C-D-A-B-G-E-F-H

　　【解析】本題考查的是考生對入住手續的掌握程度。有關內容可參見教材第91頁。

　　7．請按物業裝飾裝修管理流程整理以下順序()。

　　A、物業裝飾裝修登記

　　B、簽訂《物業裝飾裝修管理服務協議》

　　C、辦理開工手續

　　D、備齊資料

　　E、施工

　　F、填寫申報登記表

　　G、驗收

　　【答案】D-F-A-B-C-E-G

　　【解析】本題考查的是考生對物業裝飾裝修管理流程的掌握程度。有關內容可參見教材第96頁。

　　8．在物業的裝飾裝修活動中造成的損失，哪一項不是由裝修人負責賠償或罰款()。

　　A、相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞

　　B、裝修人擅自拆改供暖、燃氣管道和設施

　　C、裝修人侵占了公共空間，對公共部位和設施造成的損害

　　D、損壞房屋原有節能設施或者降低節能效果

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是考生對裝修中各方主體的責任的掌握程度。D選項“損壞房屋原有節能設施或者降低節能效果”應對裝飾裝修企業處以罰款。故本題選D，有關內容可參見教材第104。105頁。

　　9．為分清物業單位裝飾裝修有關各方的責任，物業裝飾裝修管理協議等相關文件應由()簽字確認。

　　A、裝修人、施工單位及物業管理單位三方

　　B、裝修人、物業管理單位二方

　　C、施工單位、物業管理單位二方

　　D、裝修人、施工單位二方

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是考生對裝修中各方主體的責任的掌握程度。有關內容可參見教材第104頁。

　　10．關于物業裝飾裝修現場管理，說法不正確的是()。

　　A、要寬進寬出，為裝修人員提供方便

　　B、加強巡視，防患于未然

　　C、控制作業時間，維護業主合法權益

　　D、強化管理，反復核查

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是考生對裝飾裝修現場管理的掌握程度。裝飾裝修現場管理要求做到4點：一是嚴把出入關、杜絕無序狀態；一是加強巡視，防患于未然；一是控制作業時間，維護業主合法權益；一是強化管理，反復核查。A選項“要寬進寬出，為裝修人員提供方便’’與“嚴把出入關”相矛盾。故選A，有關內容可參見教材第102頁。

　　二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

　　1．請選出在房地產開發和物業管理實踐中，常見的物業入住的操作模式()。

　　A、以建設單位為主體，由物業管理單位相配合

　　B、由建設單位獨立完成

　　C、物業人住運作的準備、內容、程序等都是一致的，但建設單位和物業管理單位各自職責不同

　　D、從房產移交的角度看，入住的實質是建設單位向業主交付物業的行為，建設單位應承擔相關法律責任和義務，物業管理單位只是辦理相關手續

　　E、建設單位將人住工作委托給物業管理單位，由物業管理單位代為辦理人住手續

　　【答案】A E

　　【解析】本題考查的是考生對物業入住的操作模式的掌握程度。物業入住的操作模式有兩種，即A選項和E選項，B、c、D選項內容與物業人住操作模式的分類無關。故選A、E，有關內容可參見教材第87頁。

　　2．入住驗收的資料準備中，一般而言，由物業管理企業完成的資料是()。

　　A、物業管理有關約定

　　B、《業主人住房屋驗收表》

　　C、《物業驗收須知》

　　D、《業主(住戶)手冊》

　　E、《人住通知書》

　　【答案】A B D

　　【解析】本題考查的是考生對物業人住準備的掌握程度?！段飿I驗收須知》和《人住通知書》是由建設單位完成的資料。故選A、B、D，有關內容可參見教材第88～89頁。

　　3．業主在辦理入住時，物業管理單位要與業主簽訂關于物業管理服務的約定，進一步明確雙方的權利和義務，在協議中應明確()。

　　A、物業管理費收費面積、收費時間及金額

　　B、物業管理費計費時段和繳納時間

　　C、裝修管理的驗收標準

　　D、調整物業管理費的條件或其他情況

　　E、物業分項驗收情況記錄以及水、電、煤氣等的起始讀數

　　【答案】A B D

　　【解析】本題考查的是考生對物業入住準備的掌握程度。在協議中應明確的雙方權利和義務有5點：①物業管理費收費面積、收費時間及金額；②物業管理費計費時段和繳納時間；③物業管理費收繳方式(現金或托收等)；④滯納金及其計收比例；⑤調整物業管理費的條件或其他情況。故選A、B、D，有關內容可參見教材第90頁。

　　4．入住服務的管理包含以下哪幾方面內容()。

　　A、人住流程與手續

　　B、費用繳納

　　C、驗房及發放鑰匙

　　D、確定辦理裝修的時間

　　E、資料歸檔

　　【答案】A B c E

　　【解析】本題考查的是考生對入住服務的管理的掌握程度。入住服務的管理包括4個方面：①入住流程與手續；②費用繳納；③驗房及發放鑰匙；④資料歸檔。故選A、B、C、E，有關內容可

　　參見教材第91-92頁。

　　5．物業人住準備工作的核心是科學周密的計劃。在做好周密計劃和資料準備及其他準備的同時，還應注意以下哪幾方面的工作()。

　　A、人力資源和資料準備要充足

　　B、與街道辦事處保持密切聯系

　　C、手續辦理要分批，避免過分集中而混亂

　　D、緊急情況要有預案

　　E、物業查驗要到位

　　【答案】A c D

　　【解析】本題考查的是考生對人住服務準備工作的掌握程度。入住準備工作還包括4個方面：①人力資源要充足；②資料準備要充足；③手續辦理要分批，避免過分集中而混亂；④緊急情況要有預案。故選A、C、D，有關內容可參見教材第92～93頁。

　　6．關于物業裝飾裝修管理的說法正確的是()。

　　A、規范業主、物業使用人的裝飾裝修行為

　　B、協助政府行政主管部門對裝飾裝修過程中的違規行為進行處理和糾正

　　C、杜絕業主和物業使用人的違規裝飾裝修行為

　　D、確保物業的正常運行使用，維護全體業主的合法權益

　　E、物業管理單位實施裝飾裝修管理的依據是建設部1 10號令《住宅市內裝飾裝修管理規定》以及國家和地方的其他規定

　　【答案】A B D E

　　【解析】本題考查的是考生對裝飾裝修管理的理解。C選項“杜絕業主和物業使用人的違規裝飾裝修行為”中“杜絕”一詞不當。故選A、B、D、E，有關內容可參見教材第95～96頁。

　　7．物業裝飾裝修管理是一個系統工程，除要對裝飾裝修的內容進行檢查外，還要對以下哪幾方面進行管理()。

　　A、物業裝飾裝修范圍和時間管理

　　B、對裝飾裝修人員進行現場培訓

　　C、物業裝飾裝修管理費用和垃圾清運的管理

　　D、物業裝飾裝修現場管理

　　E、裝修施工單位各專業人員是否具備專業上崗證

　　【答案】A C D

　　【解析】本題考查的是考生對裝飾裝修管理內容的掌握程度。物業裝飾裝修管理包括4點內容：①物業裝飾裝修范圍和時間管理；②物業裝飾裝修管理的要求(檢查的部位)；③物業裝飾裝修管理費用和垃圾清運的管理；④物業裝飾裝修現場管理。本題選A、C、D，有關內容可參見教材第100-102頁。

　　8．人住驗收的資料準備，是由建設單位和物業管理企業共同完成的。以下哪些項資料是建設單位準備的()。

　　A、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》

　　B、《入住通知書》

　　C、《物業驗收須知》

　　D、《業主(住戶)手冊》

　　E、《業主臨時公約》

　　【答案】A B c E

　　【解析】本題考查的是考生對入住準備的掌握程度?！稑I主(住戶)手冊》是由物業管理單位編撰的，A、B、C、E是由建設單位制訂的。有關內容可參見教材第88～89頁。

　　9．物業裝飾裝修管理服務包括哪些內容()。

　　A、物業裝飾裝修的范圍和時間管理

　　B、物業裝飾裝修管理的要求

　　C、物業裝飾裝修管理費用和垃圾清運的管理

　　D、物業裝飾裝修現場管理

　　E、物業裝飾裝修管理流程

　　【答案】A B c D

　　【解析】本題考查的是考生對裝飾裝修管理內容的掌握程度。物業裝飾裝修管理包括4點內容：①物業裝飾裝修范圍和時間管理；②物業裝飾裝修管理的要求；③物業裝飾裝修管理費用和垃圾清運的管理；④物業裝飾裝修現場管理。所以正確答案為A、B、C、D，有關內容可參見教材第100～102頁。

　　10．物業裝飾裝修管理應注意哪些問題()。

　　A、在裝飾裝修項目申報登記時，物業管理單位必須到現場對所附圖紙進行核對

　　B、在辦理開工手續前，物業管理方需確認裝修施工的相關手續是否已經完備

　　C、在施工過程中，物業管理方應注意現場是否有未申報項目和材料

　　D、對于在物業裝飾裝修過程中的違規違約行為，要靈活變通、方便業主

　　E、驗收工作是裝修管理的最后一道工序，如有違章，則需在處理了違章后再進行驗收工作

　　【答案】A B c E

　　【解析】本題考查的是考生對裝修應注意的問題的掌握程度。D選項“對于在物業裝飾裝修過程中的違規違約行為，要靈活變通、方便業主”應為“對于在物業裝飾裝修過程中的違規違約行為，應根據相關法規、業主公約及物業裝飾裝修管理服務協議進行處理”。故選A、B、C、E，有關內容可參見教材第105-106頁。

　　11．在巡查物業裝飾裝修現場時應重點核查哪些內容()。

　　A、檢查裝飾裝修項目是否申報

　　B、檢查裝飾裝修項目是否為已登記的項目

　　c、檢查裝修、裝飾物業的內容、項目有無私自增加

　　D、檢查裝飾裝修材料是否為偽劣材料

　　E、檢查施工人員的現場操作是否符合相關要求

　　【答案】A B c E

　　【解析】本題考查的是考生對裝飾裝修管理內容的掌握程度。D選項“檢查裝飾裝修材料是否為偽劣材料”不在物業重點核查內容中。故選A、B、c、E，有關內容可參見教材第103頁。

　　三、案例題

　　1．某女士購買了一套期房，在辦理人住手續時，對房屋內部提出了不少細部質量問題，認為該房沒有達到入住條件。但因要舉家出國，就在入住交接單上提出了自己的意見，并收了房門鑰

　　匙。半年后，該女士回國發現，有關的細部質量問題未解決，而物業管理公司卻發出了多份催交物業費的通知。該女士覺得很冤，當初收房時就對房子不滿意，這半年自己也沒住，怎么還要繳納

　　這么多物業管理費?請問你認為該女士是否應該交納出國期間的物業管理費，為什么?假如你是該物業公司的客戶服務經理，會如何處理?

　　【答案】(1)該女士應該交物業管理費。

　　該女士在辦理入住手續時，所提出的房屋內部問題，應由房屋出賣人即開發商負責修復解決，與物業公司無關。這些問題屬于質量瑕疵而不構成質量不合格，僅以此為依據不能證明房屋未達到交付條件，該女士不能以此為理由拒絕收房，況且該女士已在入住交接單上簽字并領取了房屋的鑰匙，故從業主人住日起應向物業管理公司交納物業管理費。

　　從法律的角度，物業管理與房屋買賣是兩種法律關系，物業管理公司與開發商是兩個不同的法律主體，業主不應該因為開發商的問題而拒絕向物業管理公司交付物業管理費。

　　因為物業管理服務主要是為全體業主和整個物業公共部位和公共設施服務的，即便業主沒有實際居住，但是物業公司仍為其提供了主要的物業服務。故房屋內部存在細部問題長期未得到解決和未實際居住均不能作為該業主不交物業管理費的理由。

　　如果當時該女士未在房屋交接單上簽字并沒有領取鑰匙，則另當別論了。

　　(2)耐心向該女士說明其應當交納物業管理費的理由。

　　對于房屋細部問題，若在保修期內，協助業主聯絡開發商或開發商指定的施工單位予以解決。

　　2．付先生20**年購買了一套120平方米的住房，去同年8月，開發商通知付先生人住。在辦理了相關人住手續后，付先生高高興興地領到了新房鑰匙。在該小區物業公司員工的陪同下，付先生對

　　新房進行驗收。在驗收過程中，付先生發現了好幾處質量問題，物業公司員工將其一一記錄在驗房單上。于是，付先生退回了鑰匙，要求等提出的質量問題解決后再來收房。

　　兩個月后，物業公司以掛號信的方式通知付先生，質量問題已經徹底修好，可以收房了。一周后，付先生再次前往收房。經過驗房確認：房屋質量問題已基本得到解決。于是付先生收下了新房鑰匙，但是物業公司要求付先生交齊第一次驗房到現在的物業管理費。付先生認為，物業費應該從自己驗收房子合格之日起才能收物業管理費，或者從要求自己再次驗房的掛號信寄出的次日收取。因此，付先生與物業公司各持己見爭論不休。請問物業公司是否應收取付先生這段時間的物業管理費?如果物業公司不向付先生收取這段時間的物業管理費則應該向誰收取?為什么?

　　答案】(1)物業公司不應該收取付先生這段時間的物業管理費。

　　付先生第一次交房驗收時因質量有問題退回了鑰匙，應視為商品房不符合交付條件，開發商未向其交房。經整改后，驗收雙方確認商品房符合交付條件，付先生這才收了新房，此時才視為法律意義上開發商正式向付先生交付了商品房。

　　(2)根據國務院《物業管理條例》第四十二條第二款規定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。因此，商品房整改期限的物業管理費屬商品房尚未

　　交付給業主期間的物業管理費，物業公司應向開發商收取，而不應由業主承擔。

　　3．某小區居住在十層的業主顧某，擅自將其購買并居住的房屋“一衛改兩衛”。在房屋的儲藏室內擅自安裝了電動抽水馬桶、洗臉盆，改變廢水立管的下水三通，致使樓下業主王某儲藏室內的儲柜

　　及物品受損。請問假如你是該小區的項目經理，物業管理部門是否有權責令其拆除私裝物，為什么?

　　【答案】物業管理部門有權責令其拆除私裝物。

　　業主不得擅自改變房屋使用性質和功能，因特殊情況需要改變使用性質的，應當符合城市規劃要求，并應征得相鄰業主、使用人和業主委員會的書面同意，并報政府主管部門審批。顧某擅自在自己房屋的儲藏室內私裝電動抽水馬桶和洗臉盆，轉換了廢水立管的下水三通，使儲藏室成了衛生間，改變了房屋的使用性質，違反了法律法規相關規定。應對樓下業主王某的房屋滲水的損失承擔賠償責任。

　　依據《物業管理條例》物業管理公司對于物業管理區域內違反物業裝飾裝修和使用方面法律、法規規定的行為，應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。故本案例中，對于顧某擅自改變房屋使用功能的行為，物業管理公司完全有權利予以制止，包括責令顧某拆除私裝物，若其不理會，應及時向有關部門報告。

　　4．某小區業主張某，購買了一只占地面積約8．9平方米，可放水約4．2噸的巨型浴缸，準備安裝在其居住的第20層的物業內，遭到了周圍業主的強烈反對。物業管理公司向有關專家進行了咨詢，以房屋樓板無法承受浴缸使用時的重量為由，制If-．~某吊裝巨型浴缸。張某將物業管理公司告到法庭，要求排除妨礙，將巨型浴缸安裝在自己物業。請問你認為物業管理公司是否有權制止張某吊裝巨型浴缸進入其所購買的物業?張某的訴訟請求能否得到法院的支持?為什么?

　　【答案】

　　(1)物業管理公司有權制止張某吊裝巨型浴缸進入其所購買的物業。

　　(2)物業管理公司有權制止張某，張某的訴訟請求不會得到法院支持。

　　公民只能在法律規定的限度內自由行使占有、使用、收益、處分個人財產的權利，應當本著安全、合理的原則使用物業，并遵守法律、法規及業主公約的有關規定，同時還應當顧及相鄰各方的利益，以不損害公共利益和他人權益為前提。張某安裝巨型浴缸，不僅威脅到樓蓋安全，還會對整幢大樓的局部結構安全性及正常使用產生較大影響，會妨礙其他業主的正常生活?！段飿I管理條例》規定，對物業管理區域內違反物業使用法律法規規定的行為，物業管理公司應當制止。物業管理公司行使職權，制止業主安裝浴缸的行為正當、合法。

　　5．你是客服經理負責組織公司新接管的項目入住工作，請說明物業入住的流程，在組織入住的過程中應注意哪些問題?

　　【答案】

　　物業的流程是：(1)業主憑《人住通知書》、購房發票及身份證登記確認；(2)驗收房屋并填寫《業主人住房屋驗收單》，簽字確認；(3)提交辦理產權所需資料，簽訂委托協議，繳納相關費用；(4)簽署有關物業管理服務約定等文件；(5)繳納當期物業服務等有關費用；(6)領取《業主(住戶)手冊》等相關文件資料；(7)領取房屋鑰匙。

　　在組織人住的過程中應注意以下問題：

　　一是業主人住實行一站式柜臺服務，方便業主辦理手續，二是因故未能按時辦理人住手續的，可按照《入住通知書》中規定的辦法另行辦理，三是應合理安排業主人住服務辦理時間，適當延長辦理時間。四是辦理入住手續的工作現場應張貼人住公告及業主人住流程圖，在顯要位置張貼和擺放各類業主人住的標牌標識，作業流程、歡迎標語、公告提示等，方便業主掌握，加快辦理進程。五指定專人負責業主辦理入住手續時的各類咨詢和引導，以便入住工作有秩序地順利進行。六是注意安全保衛以及車輛引導。

　　6．如果你是工程部經理，負責物業裝飾裝修管理工作，請說明物業裝飾裝修管理服務包括哪些內容?在巡查裝飾裝修現場時應重點核查哪些內容?

　　【答案】物業裝飾裝修管理包括的內容有：

　　一是物業裝飾裝修的范圍和時間管理，二是物業裝飾裝修管理的要求，三是物業裝飾裝修管理費用和垃圾清運的管理，四是物業裝飾裝修現場管理。

　　在巡查裝飾裝修現場時應重點核查以下內容：

　　(1)要檢查裝飾裝修項目是否為已登記的項目，一要檢查裝飾裝修項目是否申報，二是檢查裝修、裝飾物業的內容、項目有無私自增加，在巡視過程中發現新增裝修、裝飾項目的，須指導用戶及時申報，辦理相關手續。

　　(2)要檢查施工人員的現場操作是否符合相關要求，如埋人墻體的電線是否穿管、是否用合格的套管，施工現場的防火設備是否配備，操作是否符合安全要求，現場的材料堆放是否安全，垃圾是否及時清運有無亂堆放裝修戶門是否保持清潔衛生等。

篇3：調整裝修施工時間通知(有入住業戶)

　　關于調整裝修施工時間的通知（有入住業戶）

　　尊敬的E業戶：

　　您們好！

　　E花園自20--年7月--日交付給小區業主收樓、裝修以來，迄今為止已入住的業戶已超過一半。為給全體住戶營造一個舒適、祥和的居住環境，根據廣大業戶的強烈要求和《裝修手冊》、《臨時管理規約》約定：物業服務中心對裝修施工時間進行以下調整，請在裝修階段的業主及裝修公司配合：

　　周一至周五裝修施工時間（法定節假日除外）：

　　8：00--12：00，14：00--18：00；

　　周六裝修施工時間：

　　9：00--11：30，14：30--17：00；

　　周日和法定節假日原則上不允許有噪音的裝修施工，特殊情況需在物業服務中心提前申請（不得進行切割、沖擊鉆，拆墻等有噪音施工及油漆等有刺激性氣味的施工）；并請廣大業戶監督，如有類似情況的出現，請及時撥打物業服務中心電話。

　　如有違規裝修施工行為，物業服務中心將采取相應的處理措施。

　　感謝大家對物業服務工作的大力支持！

　　物業服務中心服務熱線：****

　　E物業服務中心

　　二O**年**月**日