德州市人民政府關于進一步加強物業管理工作的意見

　　各縣(市、區)人民政府(管委會)，市政府有關部門、單位：

　　為進一步規范我市物業管理工作，全面提高物業行業經營管理服務水平，促進物業行業健康有序發展，根據《山東省物業管理條例》《關于切實加強和改進城市規劃建設管理工作的實施意見》(德發〔20**〕34號)等文件規定，結合我市實際，現就加強物業管理工作提出如下意見。

　　一、總體要求

　　以*社會***為指導，貫徹落實***大精神，堅持以人民為中心的發展理念，以實施黨建引領物業服務管理為核心，下移管理重心，理順市、區、街道、社區四級物業管理工作體制，強化屬地管理職責，充分發揮縣(市、區)政府(管委會)、街道辦(鄉鎮政府)和社區居委會(村委會)在物業管理中的作用，構建“黨建引領，社區抓總，各方聯動，企業先行”的物業管理工作格局，推動物業管理社會化、市場化、標準化、專業化發展，逐步實現物業管理的高效率和全覆蓋，促進社區穩定和諧與社會文明進步。

　　二、理順物業管理體制，夯實屬地管理職責

　　按照“縣(市、區)政府(管委會)負責，街道辦(鄉鎮政府)組織，社區居委會(村委會)落實，物業主管部門指導監督，相關部門密切配合，屬地管理，條塊結合”的原則，理順物業管理體制，明確管理職責，落實工作責任，將物業管理納入社區管理，充分發揮基層組織在物業管理工作中的綜合協調作用，共同推進物業管理工作有序開展。

　　(一)縣(市、區)政府(管委會)對本轄區物業管理工作負總責。縣(市、區)政府(管委會)負責組織落實各項物業管理政策措施，負責本轄區物業管理工作的監督、檢查、考核。強化街道辦(鄉鎮政府)在物業管理中的重要作用，加快在街道辦(鄉鎮政府)層面明確物業管理機構，為下移物業管理重心、做好物業服務工作提供保障。德城區、德州經濟技術開發區、運河經濟開發區要適應機構改革和物業管理新形勢的要求，加快明確區級物業管理機構，配齊配強干部力量，落實轄區內業主委員會備案、前期物業服務合同審查備案、前期物業管理招投標、物業信用信息管理、物業服務質量督導考評、住宅專項維修資金歸集和使用管理、老舊小區整治改造等職能，督導街道辦(鄉鎮政府)做好12345市民熱線投訴辦理和物業矛盾糾紛調處工作。

　　(二)街道辦(鄉鎮政府)負責組織開展本轄區物業管理工作。具體負責轄區內物業服務行為的監督、考核和信用信息采集匯總工作;組織指導轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法開展業主自治管理，對業主大會和業主委員會做出違反法律法規的決定，責令限期改正或予以撤銷，并通告全體業主;負責協調解決物業服務企業退出和交接過程中出現的問題;負責建立物業投訴處理機制，召集物業管理聯席會議，調解處理轄區內物業管理方面的矛盾糾紛、12345市民熱線投訴和信訪工作;負責協調配合有關部門開展執法進小區工作;負責轄區內無物業管理小區的日常管理工作;配合政府相關部門做好物業管理小區文明創建和安全生產等工作。

　　(三)社區居委會(村委會)協助街道辦(鄉鎮政府)做好本轄區物業管理的落實工作。協助街道辦(鄉鎮政府)監督業主大會和業主委員會依法開展業主自治管理，組織開展社區管理及社區服務中與物業管理有關的工作;監督物業管理活動，建立業主委員會印章使用監管制度，協助街道辦(鄉鎮政府)處理物業管理服務中的矛盾糾紛、12345市民熱線投訴;對暫不具備成立業主委員會條件，或業主委員會不能正常履行職責的，代行業主委員會職責。

　　三、健全物業監管機制，形成齊抓共管的合力

　　市、縣(市、區)有關職能部門要按照相關法律法規規定，認真履行職責，加強物業服務市場的監督檢查，形成密切配合、齊抓共管的工作局面，為廣大業主營造舒適、安全的居住環境。

　　(一)住房城鄉建設部門負責制定物業服務行業發展規劃、標準及物業管理相關政策并監督實施。加強物業服務企業經營活動的監督管理，組織擬訂住宅專項維修資金繳存、使用規章制度并監督執行。負責加強住宅工程質量監督管理，監督施工單位嚴格落實工程質量保修責任，監督開發企業嚴格落實對業主承擔的房屋保修責任。在圖紙審查環節，落實物業服務用房的具體面積和位置;在住宅小區竣工綜合驗收時，加強對物業服務用房等小區配套公共設施的落實，開發項目須經綜合竣工驗收備案后，方可交付使用。市房產管理中心受市住房城鄉建設局委托，負責指導、監督德城區、德州經濟技術開發區、運河經濟開發區物業管理的服務保障工作，落實有關物業政策措施。

　　(二)自然資源部門負責按照國家、省有關法律法規規定，對住宅小區內的物業服務用房、政務管理用房、社區居民委員會用房等配套公建的位置、面積進行嚴格把關，并做好竣工規劃核實工作。負責全市地熱資源的統一管理，依法依規指導地熱資源開發利用企業做好采礦許可手續的辦理工作。

　　(三)城管部門要加大執法進小區工作力度，按照屬地管理原則，負責對小區內違章搭建建筑物、構筑物、私開門窗、違規裝飾裝修等違反規劃規定的行為依法進行查處;對擅自改變房屋用途、侵占、損壞樓道、綠地、消防車道、消防撲救場地等物業共用部位和共用設施設備等違反房屋管理規定和物業管理規定的行為依法進行查處;對違反城鎮容貌標準和管理規約安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網、遮陽罩、戶外廣告牌等設施的行為依法進行查處;對隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環境衛生規定的行為依法進行查處;對因從事餐飲、娛樂、建設等經營活動造成的油煙、噪聲等污染行為依法進行查處。負責對供水、供熱、供氣等專業經營單位的監督管理工作，督促其履行投資、建設和維護管理義務。業主大會決定將專業經營設施設備移交給專業經營單位的，專業經營單位應當接收;專業經營單位拒絕接收的，由市城管局負責督促專業經營單位移交接管，并制定具體的移交接管辦法。牽頭做好老舊小區供水、供熱、供氣等專營設施改造工作。

　　(四)公安部門要加強指導和督促物業服務企業開展安全防范工作;對居民住宅區的物業服務企業進行日常消防監督檢查;依法查處業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動;依據職責范圍，依法查處治安和刑事案件。加大對飼養動物干擾他人正常生活、惡意堵門等違反治安規定的行為制止和查處力度;對電動車占用消防通道，在居住小區樓梯間、樓道、安全出口等公共區域停放電動車，私拉亂接充電線路為電動車充電等行為進行制止和查處。負責指導物業服務企業做好防火救災等消防管理及宣傳工作，對未制定消防安全制度、未組織防火檢查和消防培訓及演練的依法進行查處;對占用、堵塞和封閉消防通道、疏散通道和安全出口、妨礙消防車輛通行的行為依法進行查處;對在小區內設立、儲存易燃易爆危險品的行為依法進行查處。

　　(五)市場監管部門負責對物業管理區域內的電梯等特種設備進行安全檢查，督促使用單位做好特種設備的注冊登記、維保、作業人員持證上崗等工作;依法查處安裝、改造、維修和使用特種設備中的違規行為;對違法安裝計量器具的行為依法進行查處;調查處理物業管理區域內的特種設備事故;對市場主體登記住所(經營場所)與實際地址不符的，依法作出處理;對未取得營業執照擅自在物業管理區域內從事經營活動的，依法監督查處;對超標準和超范圍收費、擅自上調物業服務費、不按規定明碼標價、強制服務并收費等行為依法進行查處。

　　(六)審批服務部門依法把好企業和個體工商戶注冊登記關口。根據《德州市市場主體住所(經營場所)登記管理辦法》第九條規定，從事電子商務、軟件開發、管理咨詢、設計策劃、文化創意和服務外包活動且符合《中華人民共和國物權法》相關規定并取得有利害關系的業主同意的，可以使用住宅作為經營場所進行登記;其他行業一律不得使用住宅、車庫作為經營場所進行登記。

　　(七)發展改革部門會同物業主管部門制定普通住宅前期物業公共服務分等級收費基準價格及浮動幅度。

　　(八)消防救援機構負責指導和定期培訓公安派出所做好消防安全管理工作，構成重大火災隱患的，由消防救援機構確認后提請當地政府掛牌督辦。

　　財政、民政等其他部門按照各自職責，做好物業管理有關工作。各部門要在物業管理區域公布職責分工、聯系人姓名、服務熱線等信息，建立違法行為投訴登記制度，對各類違法行為及時作出處理。物業企業要對小區內的各類違法行為進行勸阻、制止，及時報告給當地社區居委會(村委會)、街道辦(鄉鎮政府)。街道辦(鄉鎮政府)要發揮牽頭作用，及時和各部門溝通對接，密切配合有關部門開展執法進小區工作，實行“街道吹哨、部門報到”工作機制，切實推進執法進小區工作。

　　四、強化物業管理重點工作，努力提升物業服務水平

　　(一)加強黨建引領紅色物業發展工作，全面推行“三會三公開”制度。按照“黨建引領、政府主導、市場運作、屬地管理、社會參與、多元共治”原則，將物業管理納入社區治理體系。在街道辦(鄉鎮政府)組織領導下，落實“三會三公開”制度，通過聯席會、懇談會、調解委員會等渠道和方式，加強物業服務企業與業主、部門的溝通交流，逐步建立相互了解、信任、支持的關系。鼓勵符合條件的社區黨組織成員或網格黨支部書記兼職業主委員會主任，推薦符合條件的社區“兩委”成員參選業主委員會委員，或兼任物業服務企業義務服務總監，吸納物業服務企業優秀黨員負責人擔任社區兼職委員。通過公開服務價格、標準和內容，公開投訴渠道和方式，公開公共部位收益信息，建立企業自律、社會監督、部門監管的格局。加強推進物業服務企業、業主委員會黨組織建設。通過單獨組建、聯合組建、掛靠組建、派遣黨建指導員等方式，加大在物業服務企業組建黨組織力度，提高物業服務企業黨員的比例，確保黨的組織和工作在每個住宅小區、每個物業服務項目有效覆蓋。物業服務企業、業主委員會黨員人數在3人以上的，應在社區黨組織的指導下成立黨組織，納入所在社區黨組織管理，接受社區黨組織監督。

　　(二)加強對物業服務企業的監管。各級物業主管部門要采取實地檢查、專項復核、聯合督查等措施，加強對物業服務企業的監管。建立物業服務企業信用檔案制度和黑名單制度，完善物業服務企業不良行為記錄公示制度。將社會形象差、服務不規范、管理水平低、違法違規及失信企業列入黑名單，由相關部門進行聯合懲戒;淘汰服務不到位、群眾意見大且投訴多的物業服務企業;扶持信譽好的物業服務企業做大做強，充分發揮品牌帶動效應，推動物業管理整體水平不斷提升。定期向社會公布物業服務企業信用情況，將企業信用檔案和信用評級與企業招投標、項目評價、評先樹優等工作相結合，引導物業服務企業規范誠信經營。建立健全物業投訴責任機制，及時查處物業服務中的不規范行為，切實保障業主合法權益。

　　(三)建立物業管理督導考評制度。縣(市、區)物業主管部門會同街道(鄉鎮)、社區(村)物業管理機構，負責定期對物業服務企業開展考評，形成長效監督機制。考評要認真聽取社區黨組織的意見。考評結果納入物業服務企業信用檔案和信用評級管理。

　　(四)加強前期物業管理。建設單位辦理商品房預售許可證、商品房現售備案前，須持有關資料，向物業主管部門申請劃分物業管理區域。將前期物業服務合同、臨時管理規約、住宅小區配套建筑和設施設備的清單及其產權歸屬等資料報物業主管部門備案，并在商品房銷售時將上述資料作為商品房買賣合同約定的內容。建設單位應當依法通過招投標的方式選聘前期物業服務企業。切實做好物業承接查驗工作，特別是做好物業共用部位、共用設施設備的查驗和交接工作，理清各方主體之間的權利和義務關系，減少開發建設遺留問題。建設單位要在物業主管部門、街道辦(鄉鎮政府)的監督下，在物業交付前按規定向前期物業服務企業移交物業服務用房和有關圖紙資料。

　　(五)規范物業服務用房配套建設。開發建設單位應當按照建設工程項目總建筑面積的3‰至5‰的比例配置物業服務用房，最少不低于100平方米，具備水、電、采光、通風等正常使用功能，并應當與主體工程同步交付使用。物業服務用房應設置在項目中心區域或主出入口附近，方便業主使用。分期開發建設的項目，物業服務用房應設置在首期開發范圍。業主委員會辦公用房從物業服務用房中調劑，其建筑面積不低于20平方米，住宅小區內城管執法、治安管理等政務管理用房的建筑面積不低于50平方米，社區居委會(村委會)用房按照規劃要求進行配套建設。

　　(六)構建質價相符的物業服務收費機制。發展改革部門會同物業主管部門根據住宅物業類別、服務內容、服務等級和物價指數變動情況等，確定物業服務費政府指導價格具體標準及浮動幅度。市場監管部門監督物業服務企業全面推行價格公示制度，將收費項目、收費標準和服務內容等在住宅小區向業主進行公示，接受業主監督。物業主管部門會同發展改革部門對物業服務企業服務質量實施動態監管，建立物業服務質量與物業服務收費浮動機制。

　　(七)規范專業經營設施設備管理。專業經營設施設備歸專業經營單位所有。各級公用事業主管部門應當加強對專業經營單位的監督管理，督促專業經營單位履行投資、建設和維護管理義務。按照《山東省物業管理條例》《德州市人民政府關于規范物業管理工作的實施意見》(德政發〔20**〕10號)有關規定，20**年8月5日(含)前建成并交付使用的住宅小區，其專業經營設施設備由業主大會決定移交給專業經營單位的，專業經營單位應當接收，并對設施設備進行查驗。需要進行改造的，由各專業經營單位負責整治改造，達到分戶計量、分戶控制要求。專業經營設施設備的改造、維修、養護、更新等責任及相關費用，由專業經營單位承擔。業主專有部分設施設備的改造支出由業主承擔。20**年8月6日(含)后建成并交付使用的住宅小區，在交付使用時，建設單位要與專業經營單位辦理專業經營設施設備移交接收手續。建設單位投資建設的專業經營設施設備達不到分戶計量、分戶控制條件的，由開發建設單位負責整治改造后進行移交。

　　(八)規范專項維修資金的管理和使用。商品住宅的業主應當在辦理住宅交付手續前，一次性足額交存首期專項維修資金，業主持專項維修資金專用票據辦理住宅交付手續。截至竣工交付尚未售出的住宅，由建設單位交存首期維修資金。業主未按規定交存首期專項維修資金的，開發建設單位不得向業主交付房屋，產權登記部門不予受理產權登記申請。

　　(九)推進業主委員會建設。街道辦(鄉鎮政府)要根據社區管理和業主自治相結合的原則，按照規定程序，推進業主委員會建設。業主大會、業主委員會應當認真履行職責，接受屬地街道辦(鄉鎮政府)、社區居委會(村委會)的指導、管理和監督，業主委員會做出的決定，應當告知相關的社區居委會(村委會)，并聽取社區居委會(村委會)的建議。嚴格業主委員會候選人遴選，業主委員會候選人應當從樓道長或者樓長中推選產生，參加業主委員會籌建工作的業主、樓道長、樓長、業主委員會候選人應當是業主，并按照物業服務合同約定按時交納物業服務費，不得拖欠物業服務費。業主委員會成立前或集體換屆期間，由街道辦(鄉鎮政府)指定社區居委會(村委會)代為履行業主委員會的職責，確保物業工作正常運轉。

　　五、強化措施，保障物業管理工作健康發展

　　(一)加強組織領導。各有關部門要切實加強領導，明確責任，全力推進物業管理工作扎實開展。各縣(市、區)要加強對物業管理工作的組織領導，20**年1月底前明確縣(市、區)物業管理機構，并在街道(鄉鎮)層面明確物業管理機構，確保機構、人員和經費保障到位。

　　(二)建立監督考核機制。建立物業管理工作考核制度，由市物業主管部門牽頭，對各縣(市、區)政府(管委會)物業管理工作情況進行綜合考核，將縣(市、區)物業管理機構、街道(鄉鎮)物業機構和人員情況、“三會三公開”落實情況、業主委員會建設、前期物業管理開展、老舊小區的整治管理、物業管理示范小區建設、12345熱線承辦等納入考核內容。各縣(市、區)政府(管委會)負責對轄區內街道辦(鄉鎮政府)、社區居委會(村委會)物業管理工作情況及矛盾糾紛處理情況進行考核，街道辦(鄉鎮政府)、社區居委會(村委會)負責對轄區內物業項目進行日常檢查考核。通過完善考核機制，確保將工作落到實處，促進物業管理工作健康有序開展。

　　(三)加強輿論宣傳引導。加強輿論引導，各新聞媒體單位要加大對物業管理工作的正面宣傳力度，對個別嚴重違法違規行為和現象予以曝光，客觀報道物業服務糾紛，引導業主在物業管理活動中自覺履約守規，理性維權。各縣(市、區)物業管理主管部門、街道辦(鄉鎮政府)、物業服務企業要采取多種方式，廣泛宣傳物業服務管理政策、法規，提升共識，營造氛圍。

　　本意見自發布之日起施行。

　　德州市人民政府

　　20**年12月30日

　　(此件公開發布)

篇2：關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見(2015)

　　關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見(20**)

　　各區、縣人民政府，各委、局，各直屬單位：

　　市民政局《關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見》已經市人民政府同意，現轉發給你們，請照此執行。

　　天津市人民政府辦公廳

　　20**年4月21日

　　關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見

　　市民政局:

　　為貫徹落實《天津市人民政府關于進一步加強社區工作的意見》（津政發〔20**〕30號）和我市社區物業管理工作相關規定，

　　進一步加強我市社區物業管理機制建設工作，現提出如下實施意見。

　　一、總體要求

　　深入貫徹落實市委、市政府關于加強社區治理工作的總體部署，進一步健全社區物業管理機制，扎實做好社區物業管理工作，

　　切實維護社區居民和物業服務企業的合法權益，保障社區物業管理在陽光下運行，全面提升我市社區治理工作水平。

　　二、主要任務

　　(一）落實新建居民住宅小區"三個提前"工作要求。

　　1. 在業主入住前，社區居民委員會提前開展工作。各區縣人民政府要建立和完善新建商品房、保障性住房等居民住宅小區的非經營性公建聯審聯驗機制，確保社區辦公服務設施在業主入住前到位。明確代管社區居民委員會或指導成立社區居民委員會籌備組，并提前進駐小區依法開展工作，為做好后續服務和管理奠定基礎。

　　2. 在業主委員會成立前，街道辦事處、鄉鎮人民政府提前開展工作。各街道辦事處、鄉鎮人民政府負責本轄區內業主大會成立和業主委員會選舉工作，并指導和監督業主委員會依法履行職責。符合選舉條件的社區居民委員會成員應當積極參加業主委員會競選（已成立業主委員會的，應當鼓勵業主委員會成員參加社區居民委員會選舉），實現社區居民委員會成員與業主委員會成員的交叉任職。

　　3. 在選聘物業服務企業前，社區物業管理工作聯席會議提前開展工作。社區物業管理工作聯席會議要指導新建商品房、保障性住房等居民住宅小區業主委員會做好選聘（續聘）物業服務企業工作，監督物業服務合同或協議中約定內容的執行情況，及時建議業主委員會對管理能力差或服務不到位的物業服務企業督促整改或必要時解除合同。

　　（二）建立健全"三個公開"工作制度。

　　1. 社區物業管理工作聯席會議制度公開。社區居民委員會每月要主持召開社區物業管理工作聯席會議，研究協調物業服務合同或協議履行情況、業主委員會履職和換屆、物業服務費收繳使用、房屋維修專項資金和應急解危專項資金使用等社區物業管理中出現的重要事項和問題；對涉及居民切身利益的，要形成會議紀要和通報，及時予以公開。

　　2. 社區物業服務和賬務公開。社區居民委員會要配合有關部門，指導監督物業服務企業按照市國土房管局關于建立物業服務事項公開公示制度有關規定及物業服務合同或協議約定的公開事項，落實各項公開公示制度。享受市和區縣兩級財政補貼的舊樓區，其所在街道辦事處、鄉鎮人民政府要組織相關社區居民員會或管理服務單位，對政府補貼、管理服務費、非機動車及機動車輛場地占用費等收支使用情況進行公示。

　　3. 業主委員會工作公開。社區居民委員會應配合有關部門，指導督促業主委員會及時向廣大業主公開工作經費、業主委員會議定事項等內容。

　　（三）實行"三個上賬"管理措施。

　　1. 舊樓區長效管理補貼上賬。各區縣人民政府要充分運用市和區縣兩級財政補貼資金的引導和獎勵作用，督促區縣有關部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府嚴格實施舊樓區管理和考核，并將居民滿意度作為舊樓區長效管理補貼資金發放的重要依據。市和區縣財政、審計部門要加強對補貼資金使用情況的有效監管，確保補貼資金專款專用。

　　2. 物業服務企業的經營行為"上賬"。市和區縣物業管理主管部門要建立和完善物業服務企業誠信信息系統，加強對物業服務企業誠信情況的動態監管，定期組織對物業服務企業服務質量的檢查考評，指導社區居民委員會建立健全物業管理評議制度。市和區縣民政部門要定期組織社區居民開展滿意度調查，為物業管理主管部門考核物業服務企業提供依據。

　　3. 開發建設單位的質量保證金上賬。市和區縣建設主管部門要進一步完善建設工程缺陷保修監管機制，落實缺陷責任期內建設工程質量保證金制度，并規范開發建設單位對建設工程質量保證金的保管和使用；會同民政部門圍繞開發建設單位房屋質量、維修時限和修繕效果，定期開展居民滿意度調查，并將調查結果作為對開發建設單位資質評定的重要參數。

　　（四）健全"五個到位"保障機制。

　　1. 社區物業管理隊伍到位。各區縣民政部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府要落實社區物業管理部門和專職人員，提供必要的辦公條件，加強隊伍管理和人員培訓，建立完善淘汰和補錄機制，保障社區物業管理隊伍專人專崗。

　　2. 社區辦公服務設施到位。各區縣人民政府要按照"新賬不再欠、老賬逐年還"的思路，制定社區辦公服務設施達標建設規劃方案，加快推進轄區內社區辦公服務設施建設全面達標。市和區縣財政要加大資金支持力度，發揮區縣人民政府主體作用，采取補建、插建、購買、租賃等方式，提升改造社區辦公服務設施，滿足社區服務管理的基本需求。

　　3. 社區物業管理政策到位。各區縣人民政府和有關部門要認真貫徹執行社區物業管理工作相關法規和政策，逐個小區制定工作方案，確保政策落實到位。市有關部門要研究完善社區專項治理方案，推動我市社區物業管理水平全面提升。

　　4. 社區物業管理制度到位。各區縣人民政府要進一步完善街道辦事處、鄉鎮人民政府物業管理工作聯席會議制度和社區物業管理工作聯席會議制度，分級負責、協調解決本轄區內社區物業管理工作出現的問題。要進一步建立和完善區縣、街道（鄉鎮）和社區三級社區物業管理糾紛調解機制，確保一般問題不出社區、復雜問題不出街道（鄉鎮）、重大問題不出區縣。

　　5. 基層管理執法隊伍到位。市有關部門和各區縣人民政府要堅持屬地管理、條塊結合、以塊為主的工作原則，認真總結和推廣街道（鄉鎮）行政執法授權試點經驗，加強執法隊伍建設，縮短執法半徑、提高管理效率，將各項執法職能落實到社區，確保不留盲點。

　　三、工作要求

　　（一）加強組織領導。各區縣人民政府要建立社區物業管理工作領導機制，落實責任，制定措施，統籌協調推進，實施監督考核。市和區縣房管、民政、規劃、建設、財政、公安、市容園林、綜合執法、市政管理等有關部門要依據各自職責，制定工作方案，共同推進社區物業管理工作。

　　（二）嚴格監督考核。各區縣人民政府要將社區物業管理工作納入對街道辦事處、鄉鎮人民政府和有關部門的年度績效考評項目，認真組織對本實施意見落實情況的監督檢查，確保社區物業管理工作落到實處。

　　（三）強化政策保障。各區縣人民政府和市有關部門要大力支持物業服務企業發展，落實財稅、用工等扶持政策，加強物業管理人員培訓，積極引導物業服務企業延伸服務鏈條，創新盈利模式，實現特色發展，培育壯大一批品牌物業服務企業，為我市物業服務企業健康成長提供良好的發展空間。

　　（四）動員社會參與。各區縣人民政府和市有關部門要采取多種形式，大力宣傳社區物業管理工作相關法律法規和做好社區物業管理工作的重要意義，積極引導廣大居民群眾樹立物業管理的商品消費觀念，主動支持、參與社區物業管理，自覺維護社區環境，形成"社區是我家、建設靠大家"的良好氛圍。

篇3：北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的意見（2004試行）

　　北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的意見(試行)

　　為正確審理物業管理糾紛案件，依照《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律，并參照國務院《物業管理條例》的有關規定，結合審判實踐，就當前我市法院審理物業管理糾紛案件中的相關問題，提出如下意見。

　　一、關于適用范圍

　　1、本意見所稱物業管理糾紛是指居住物業管理區域內業主或業主委員會與物業管理企業之間因物業管理行為發生的民事糾紛。

　　現有居住物業管理區域內的公房使用人與物業管理企業之間形成物業服務合同關系的，該公房使用人的權利義務等同于前款中的業主。

　　2、不具有物業管理資質的單位(如村委會、自行管理公房的單位等)因提供物業服務與業主發生的糾紛，不適用本意見。如果爭議的雙方系平等主體的，按照一般的民事糾紛處理。

　　3、業主與業主之間、業主與房地產開發企業之間的民事糾紛，不適用本意見。

　　4、業主與業主團體(業主大會、業主委員會)之間因內部管理行為發生糾紛的，當事人應當向政府房地產行政主管部門申請處理。

　　5、商業物業管理區域或特種物業管理區域內因物業管理行為發生的民事糾紛可參照適用本意見，但有特別規定的除外。

　　歡迎使用

　　二、關于管轄

　　6、當事人一方違反物業服務合同約定造成另一方損害，發生違約與侵權競合的，另一方可以選擇提起違約之訴或者侵權之訴，由法院根據訴訟性質依法確定管轄。

　　三、關于訴訟主體

　　7、業主委員會于下列情形下可作為原告參加訴訟，以其主要負責人(主任或副主任)作為代表人：(1)物業管理企業違反合同約定損害業主公共權益的;(2)業主大會決定提前解除物業服務合同，物業管理企業拒絕退出的;(3)物業服務合同終止時，物業管理企業拒絕將物業管理用房和《物業管理條例》第二十九條第一款規定的資料移交給業主委員會的;(4)其它損害全體業主公共權益的情形。

　　業主委員會的成立應當符合法定程序。沒有成立業主委員會的，由全體業主行使提起訴訟的權利。

　　8、業主委員會作為原告提起訴訟，業主要求作為共同原告參加訴訟的，不予準許。

　　業主委員會起訴且法院已經受理后，業主又以相同的事實和理由起訴的，不予受理。

　　9、物業管理企業侵害的權益僅涉及單個業主或部分業主的，應當由單個業主或部分業主作為原告提起訴訟。

　　10、物業管理企業因業主違反物業服務合同的約定而起訴業主委員會或要求將業主委員會列為共同被告的，不予準許。

　　11、物業使用人有下列情形之一的，可以作為訴訟當事人：(1)物業使用人與物業管理企業直接簽訂物業服務合同的;(2)物業使用人接受物業服務，已經與物業管理企業形成事實上的物業服務關系的;(3)業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的;(4)物業使用人違反《物業管理條例》和業主公約的規定的。

　　在上述(3)、(4)情形下，業主可以列為共同被告。

　　12、因前期物業服務發生糾紛的，業主應以物業管理企業為被告。沒有選聘物業管理企業的，應以實際提供物業服務的單位為被告。

　　四、關于物業服務合同的效力

　　13、物業管理企業雖不具有獨立的法人資格，但具備國家規定的物業管理資質的，可以確認其所簽物業服務合同的效力。

　　14、物業管理企業與業主委員會簽訂物業服務合同后，違規將物業服務全部轉托給其他物業管理企業的，如果該轉托行為已經公告且業主接受了物業服務的，應依公平原則確定業主向實際提供物業服務的物業管理企業支付適當的物業服務費用。

　　15、物業服務合同期限內，當事人一方擅自解除合同的，另一方可以要求其承擔相應的民事責任。物業服務合同到期后，雙方沒有解除合同并繼續履行合同的，視為合同自動延續。

　　16、業主委員會代表業主與物業管理企業簽訂物業服務合同后，單個業主或部分業主要求解除物業服務合同的，不予支持。

　　五、關于管理權糾紛

　　17、物業管理企業依據物業服務合同行使管理權。業主違反規定妨害物業管理秩序的，物業管理企業可予以制止，并要求其承擔民事責任。18、物業管理企業違約或違規利用物業共用部位、共用設施設備營利，損害業主公共權益的，業主委員會可以要求物業管理企業恢復原狀，賠償損失，并返還收益。19、業主在物業共用部位搭建自用設施，妨害物業管理秩序的，物業管理企業可以要求業主排除妨礙，恢復原狀，并賠償相應損失。20、業主在小區內飼養動物，構成妨害物業管理秩序的，物業管理企業可以要求業主承擔停止侵害、消除危險等民事責任。21、業主違反物業服務合同或業主公約的規定裝修、裝飾房屋，損害公用部位、公用設施設備或構成妨害物業管理秩序的，物業管理企業可以要求其承擔相應的民事責任。

　　六、關于管理費糾紛

　　22、有下列情形之一的，業主可以要求減收物業服務費用或要求返還多交的物業服務費用：

　　(1)物業管理企業提供的服務項目和質量與合同約定標準差距明顯的;(2)物業管理企業擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的。

　　23、業主因自身原因未居住房屋并以此為由要求減免物業服務費用的，一般不

　　 予支持。 　　24、物業管理企業與業主委員會雖未簽訂書面的物業服務合同，但業主事實上接受了物業服務的，物業管理企業可以要求業主交納相應的物業服務費用。

　　雙方當事人沒有約定物業服務收費標準的，法院可參照政府規定收費標準或同類物業服務項目收費標準確定應交納的物業服務費用。

　　25、業主拖欠物業服務費用，物業管理企業依據約定請求一并支付滯納金的，應予支持。滯納金數額過高的，可以依據欠費方的請求予以適當調整，調整后的滯納金一般不應超過欠費金額。

　　26、審理追索物業服務費案件，應依照現行法律關于訴訟時效的規定。但在適用訴訟時效時不宜過苛，除物業管理企業明顯怠于行使權利的，可認定其在持續主張權利。

　　27、業主拖欠物業服務費用的，物業管理企業可以向有管轄權的基層人民法院申請支付令。

　　七、關于代收代繳糾紛

　　28、業主拖欠公共性服務或特約服務等物業服務費用，物業管理企業應當通過合法途徑進行追索。

　　物業管理企業采取停止供應電、水、氣、熱等方式催交物業服務費用給業主造成損失的，業主可以要求物業管理企業承擔賠償責任。

　　29、物業管理企業與電、水、氣、熱等供應部門因代收代繳發生爭議，致使供應部門停止電、水、氣、熱等供應給業主造成損失的，業主有權選擇要求物業管理企業履行合同義務，并賠償損失。物業管理企業承擔賠償責任后，認為自己沒有過錯的，有權向有關責任人追償。

　　30、物業管理區域實行整體供熱的，部分業主要求停止供熱并以此為由拒絕交納供熱費，不予支持。

　　八、關于管理責任糾紛

　　31、物業管理企業未按合同約定提供服務或者提供服務不符合約定標準，業主可以要求物業管理企業承擔違約責任。32、物業服務合同約定有財物保管服務，在發生財物丟失或毀損時，業主可以要求物業管理企業依保管義務承擔相應的賠償責任。

　　物業服務合同沒有約定財物保管服務，但物業管理企業在其職責范圍內未盡到安全防范義務或未配置應有的安全防范設備，對財物丟失或毀損有過錯的，業主可以要求物業管理企業承擔與其過錯相適應的賠償責任。

　　33、物業管理企業在其物業管理區域內設有車輛泊位，并對停放的車輛收取泊位維護費用，在發生車輛丟失或毀損時，按照雙方簽訂的停車管理服務協議確定賠償責任。沒有簽訂停車管理服務協議，物業管理企業有過錯的，可以根據其過錯程度、收費標準等因素合理確定物業管理企業應當承擔的賠償責任。

　　34、物業管理企業或其聘請的施工人員在維修施工時，違反施工規章制度，不設置明示標志或不采取其他安全措施，造成業主人身或財產損害的，業主可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。

　　35、物業管理企業的受雇人員在履行職務中給業主人身或財產造成損害的，業主可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。

　　36、因物業管理企業疏于管理，致使物業管理區域內的娛樂、運動器材等公共設施存在不安全因素，造成業主在使用或靠近這些設施時受到傷害的，受害人可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。

　　37、物業管理區域內發生電梯事故，造成業主人身或財產損害的，業主可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。

　　38、物業管理企業怠于行使管理職責，致使物業管理區域內發生火災、水災、物業坍塌等事故，造成業主人身或財產損害的，業主可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。

　　39、第三人侵權造成業主人身或財產損害，受害人起訴要求物業管理企業賠償損失的，可根據物業管理企業是否履行保安職責或履行保安職責是否存在過錯確定物業管理企業應否承擔相應的賠償責任。

　　40、本意見自20**年1月1日起試行，并由北京市高級人民法院民一庭負責解釋。法律、司法解釋另有規定的，按法律和司法解釋的規定執行。