閔行區(qū)人民政府關(guān)于印發(fā)《閔行區(qū)老舊公房小區(qū)物業(yè)管理共建活動實施意見》的通知

　　閔府規(guī)發(fā)〔20**〕3號

　　各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，莘莊工業(yè)區(qū)管委會，區(qū)政府各委、辦、局，各區(qū)屬公司：

　　現(xiàn)將《閔行區(qū)老舊公房小區(qū)物業(yè)管理共建活動實施意見》印發(fā)給你們，請認真遵照執(zhí)行。

　　特此通知

　　20**年3月28日

　　閔行區(qū)老舊公房小區(qū)物業(yè)管理共建活動實施意見

　　根據(jù)《上海市住宅小區(qū)建設(shè)“美麗家園”三年行動計劃(20**-20**)》(滬府辦發(fā)[20**]8號)和《閔行區(qū)關(guān)于加強“黨建領(lǐng)航紅色物業(yè)”建設(shè)的實施意見(試行)》(閔委發(fā)[20**]50號)文件精神，為有效提升老舊公房小區(qū)物業(yè)管理與綜合服務(wù)水平，結(jié)合本區(qū)實際情況，制定本實施意見。

　　一、共建目標和原則

　　(一)按照市委、市政府關(guān)于“創(chuàng)新社會治理，加強基層建設(shè)”的總體要求和區(qū)委、區(qū)政府關(guān)于開展“黨建領(lǐng)航，紅色物業(yè)”的工作部署，以建設(shè)“安全、整潔、文明、有序”的小區(qū)為目標，對本區(qū)老舊公房小區(qū)及外區(qū)動遷房小區(qū)采用物業(yè)管理共建的方式，緩解因“質(zhì)價不符”導致的社區(qū)居民日益提高的居住生活需求與小區(qū)物業(yè)服務(wù)水平長期滯后之間的矛盾，促進物業(yè)企業(yè)做好物業(yè)服務(wù)工作，提升物業(yè)服務(wù)專業(yè)化、規(guī)范化水平，鞏固“美麗家園”創(chuàng)建成效，不斷提高居民群眾的獲得感、幸福感和安全感。

　　(二)堅持黨建領(lǐng)航，加強“紅色物業(yè)”建設(shè)，推進社區(qū)共治與居民自治。完善居民區(qū)黨組織領(lǐng)導下的居委會、業(yè)委會和物業(yè)企業(yè)共同參與的“三位一體”協(xié)商工作機制，推動各方力量積極參與社區(qū)治理，通過小區(qū)綜合管理聯(lián)席會議等平臺組織社區(qū)群眾參與社區(qū)管理事務(wù)協(xié)商和實事項目決策，建立各方參與的小區(qū)共建治理模式，提升基層社區(qū)治理水平，形成共建共治共享的社區(qū)治理格局。

　　二、共建范圍

　　堅持全面共建與重點扶持相結(jié)合。對直管公房、系統(tǒng)公房、售后公房小區(qū)(以下統(tǒng)稱“公房小區(qū)”)，混合型小區(qū)(公房與商品房共存，但公房戶數(shù)或面積均超過60%)及外區(qū)動遷房小區(qū)(本區(qū)早期安置外區(qū)居民的動遷基地及世博動遷項目)等三類小區(qū)全面納入共建范圍【本區(qū)農(nóng)民動遷房小區(qū)由各街鎮(zhèn)(莘莊工業(yè)區(qū))自行納入屬地共建考核范疇】。

　　三、準入條件

　　物業(yè)管理共建采取條件管理，共建范圍內(nèi)的小區(qū)申請須同時符合以下準入條件：⑴物業(yè)服務(wù)費收繳率達到80%;⑵已落實物業(yè)管理“四個一”規(guī)范化建設(shè)要求(即立好一個門崗、扮靚一支隊伍、公示一塊牌子、明凈一個窗口);⑶符合業(yè)委會組建條件的，業(yè)委會必須組建;不符合組建條件的，居委會要有效代為履行業(yè)委會職責。

　　四、考評及退出機制

　　(一)制定物業(yè)服務(wù)綜合評價體系，建立由居民區(qū)黨組織、居委會、業(yè)委會、業(yè)主、街鎮(zhèn)及區(qū)住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會議辦公室等部門組成的多方評價主體，綜合共建小區(qū)物業(yè)企業(yè)參與文明創(chuàng)建、垃圾分類、微卡口管理和平安建設(shè)情況、合同履約情況、以及涉及相關(guān)法律法規(guī)所確定的強制義務(wù)落實情況等要素，通過設(shè)置科學合理的考核評價指標，形成完善的物業(yè)服務(wù)綜合評價體系，最終考評結(jié)果與共建獎補資金掛鉤。

　　(二)每半年一次對小區(qū)物業(yè)管理情況進行綜合考核評價，對半年度綜合考評得分低于70分的小區(qū)取消該小區(qū)本次共建獎補;對一年內(nèi)連續(xù)兩次綜合考評得分低于70分、向?qū)徲嬏峁┨摷賹徲嬞Y料或因物業(yè)管理失職發(fā)生人員傷亡安全責任事故的在管小區(qū)物業(yè)企業(yè)實行一票否決制，取消本輪政策后續(xù)所有共建獎補。上述在管企業(yè)被取消共建獎補資格的小區(qū)如重新選聘物業(yè)企業(yè)，新物業(yè)企業(yè)符合準入條件的仍可申請共建獎補。待本政策期滿后，隨著物業(yè)服務(wù)“質(zhì)價相符”市場環(huán)境的逐步形成，政府考評獎勵資金可以考慮適時退出。

　　五、職責分工

　　區(qū)房管局負責牽頭本區(qū)老舊公房小區(qū)物業(yè)管理共建工作，制定物業(yè)服務(wù)綜合評價體系，對街鎮(zhèn)進行業(yè)務(wù)指導和監(jiān)督。各街鎮(zhèn)負責轄區(qū)內(nèi)老舊公房小區(qū)物業(yè)管理共建工作，具體由街鎮(zhèn)(莘莊工業(yè)區(qū))住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會議辦公室牽頭，負責落實居民區(qū)黨組織、居委會、業(yè)委會、業(yè)主及街鎮(zhèn)相關(guān)職能部門對符合共建條件的小區(qū)進行考核評價，并做好轄區(qū)內(nèi)共建小區(qū)考評基礎(chǔ)資料的收集和歸檔工作。

　　六、資金管理

　　一是各街鎮(zhèn)(莘莊工業(yè)區(qū))根據(jù)符合共建準入條件的小區(qū)面積及“以獎代補”標準向區(qū)房管局提出申請;區(qū)房管局根據(jù)對各街鎮(zhèn)(莘莊工業(yè)區(qū))申請的復核結(jié)果，結(jié)合第三方審計等工作經(jīng)費，會同區(qū)財政局安排落實“以獎代補”資金;二是各街鎮(zhèn)(莘莊工業(yè)區(qū))根據(jù)考評結(jié)果，負責將“以獎代補”資金下?lián)苤粮鞴步ㄐ^(qū)物業(yè)企業(yè)，確保“以獎代補”資金落實到位。三是以街鎮(zhèn)(莘莊工業(yè)區(qū))為單位，在核定物業(yè)管理共建“以獎代補”總金額不超過的前提下，制定“以獎代補”資金分配使用細則，突出績效和結(jié)果導向，重點用于“紅色物業(yè)”創(chuàng)建有明顯成效、物業(yè)費向上調(diào)價成功、物業(yè)服務(wù)水平有顯著提升的共建小區(qū)物業(yè)企業(yè)進行激勵嘉獎及小區(qū)硬件設(shè)施的改造建設(shè)。鎮(zhèn)(莘莊工業(yè)區(qū))共建小區(qū)的“以獎代補”資金通過區(qū)鎮(zhèn)財力結(jié)算的方式撥付;街道共建小區(qū)的“以獎代補”資金由區(qū)房管局根據(jù)考評結(jié)果下?lián)堋?/p>

　　七、監(jiān)督管理

　　各街鎮(zhèn)(莘莊工業(yè)區(qū))是行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理共建資金使用的監(jiān)管主體，區(qū)房管局和區(qū)財政局要完善對各街鎮(zhèn)物業(yè)管理共建資金使用的監(jiān)督管理，每年抽取三分之一物業(yè)共建小區(qū)，委托第三方會計事務(wù)所對小區(qū)的年度收支盈虧情況和物業(yè)服務(wù)費收繳情況進行審計。若審計發(fā)現(xiàn)小區(qū)年度物業(yè)服務(wù)費收繳率低于80%及其他違反物業(yè)管理共建要求和相關(guān)管理規(guī)定的情況，在第二年取消該小區(qū)物業(yè)管理共建資格。

　　八、附則

　　1.本文件自20**年4月30日起施行，有效期至2022年4月29日。如與上級政策有不一致之處，以上級政策規(guī)定為準。

　　2.各街鎮(zhèn)(莘莊工業(yè)區(qū))可以參照區(qū)級物業(yè)管理共建活動實施意見，制定本區(qū)域的物業(yè)考核激勵機制。

　　3.本文件由閔行區(qū)人民政府負責解釋。

篇2：搞好社區(qū)建設(shè)和物業(yè)管理，共建美好家園

　　搞好社區(qū)建設(shè)和物業(yè)管理，共建美好家園

　　隨著我國住宅商品化進程不斷深入，社區(qū)建設(shè)和物業(yè)管理與人民生活的關(guān)系越來越緊密，因此，搞好社區(qū)建設(shè)和物業(yè)管理，對于國家的長治久安具有深遠意義。

　　一、理順關(guān)系

　　現(xiàn)階段，由于我國物業(yè)管理尚處于起步階段，國人在很大程度上對物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)的概念還存在誤區(qū)，有的甚至認為“物業(yè)管理就是社區(qū)建設(shè)”，其實，社區(qū)建設(shè)和物業(yè)管理存在著本質(zhì)區(qū)別。要搞清楚二者的不同，必須先明確居民和業(yè)主的區(qū)別。從法律上來看，居民是依居住地為標志的居住者，是社區(qū)建設(shè)的主體，社區(qū)內(nèi)年滿十八周歲、居住超過兩年的居民可以以此身份平等行使社區(qū)建設(shè)的權(quán)利；業(yè)主是經(jīng)過法定程序具名登記的住宅的買受人，是物業(yè)管理的權(quán)利主體，依照自身所買受的權(quán)力份額對物業(yè)管理行使權(quán)利并承擔義務(wù)。

　　居民的權(quán)利是均等的，而業(yè)主的權(quán)利是不均等的；居民的權(quán)利是具有公民屬性的，是依附于人的，是不可買賣的，而業(yè)主的權(quán)利是具有商業(yè)屬性的，是依附于物的，是可以買賣的。對于居民來講，無論其身份如何，財富如何，在社區(qū)建設(shè)中都只能行使自身特定的權(quán)利；而一個業(yè)主如果擁有足夠的資金，他甚至可以購買一個社區(qū)內(nèi)全部的物業(yè)管理權(quán)利。由于我國住宅商品化剛剛起步，擁有兩套甚至多套住宅的業(yè)主并不多見，因此，在商品住宅小區(qū)內(nèi)，業(yè)主和居民呈現(xiàn)高度的重合狀態(tài)，但仍然不會等同，因為每個單元房往往只有一個業(yè)主，卻往往不止一個居民。在這樣的社區(qū)內(nèi)，作為業(yè)主的居民僅僅是全體居民的一部分，因此，即便是全體業(yè)主也無法完全代表全體居民行使社區(qū)建設(shè)的權(quán)利。

　　業(yè)主和居民的不同，也表征了社區(qū)建設(shè)和物業(yè)管理的區(qū)別，二者的權(quán)利來源是不同的，權(quán)利屬性也是不同的。居民參與社區(qū)建設(shè)的權(quán)利是“與生俱來”的，是非物質(zhì)的一種“準政治權(quán)力”，是平等的，是不可以買賣的。物業(yè)管理的權(quán)利是依附于物業(yè)的，是不平等的，是可以買賣的。

　　社區(qū)建設(shè)和物業(yè)管理雖然存在本質(zhì)不同，但同時也具有共性，它們都具有相同的區(qū)域?qū)傩裕际窃谀硞€限定的區(qū)域內(nèi)的人的活動。因此，二者又是密不可分的。首先，物業(yè)管理是社區(qū)建設(shè)的重要物質(zhì)基礎(chǔ)。物業(yè)管理的好壞將直接影響居民的安居，而這正是社區(qū)的首要功能，良好的物業(yè)管理是社區(qū)建設(shè)的重要保證。在一個無法安居的社區(qū)內(nèi)，如果人人自顧不暇，勞心于住宅的安全，是不可能顧及到社區(qū)建設(shè)的其他內(nèi)容的。其次，社區(qū)建設(shè)也會直接對物業(yè)管理產(chǎn)生影響。物業(yè)損耗的主要原因還是人的活動，因此，一個秩序良好、道德高尚的社區(qū)對于物業(yè)而言必然產(chǎn)生良好影響。試想，在一個隨意亂扔垃圾，隨意破壞公物的社區(qū)，物業(yè)管理的成本將會多高？

　　二、明確權(quán)責

　　明確了社區(qū)建設(shè)和物業(yè)管理二者的關(guān)系，就不難明確作為社區(qū)建設(shè)和物業(yè)管理的直接參與者--社區(qū)居委會和業(yè)主委員會的作用了。作為社區(qū)的自治組織，居委會是社區(qū)建設(shè)的主體，居委會的建設(shè)將對社區(qū)建設(shè)產(chǎn)生直接影響，居委會的建設(shè)決定了社區(qū)建設(shè)的走向。作為物業(yè)管理的自治機構(gòu)，業(yè)委會是保證社區(qū)物業(yè)正常運行的重要力量，顯然，社區(qū)建設(shè)只有依靠二者的協(xié)調(diào)配合才能健康開展。

　　在具體實踐中，業(yè)委會與社區(qū)居委會卻往往出現(xiàn)不和諧音符，甚至在某些社區(qū)還會出現(xiàn)激烈摩擦。這大多是由于二者不能很好的明確自身的定位造成的。要協(xié)調(diào)二者關(guān)系，在具體工作中，凡是涉及物業(yè)權(quán)利的事務(wù)，社區(qū)居委會必須尊重業(yè)委會的自治權(quán)利，在設(shè)備設(shè)施的維修，公共面積的使用過程中充分尊重業(yè)主的意愿。反過來，業(yè)委會在物業(yè)管理事務(wù)中也必須服從社區(qū)居委會對社區(qū)建設(shè)的總體規(guī)劃，在物業(yè)的使用計劃中配合社區(qū)居委會的便民利民項目設(shè)置，文化活動的開展等等社區(qū)建設(shè)事務(wù)。

　　二者之間不和諧的原因還有一個，那就是參與程度。由于大部分業(yè)主委員會都是緣于初期的維權(quán)而關(guān)注物業(yè)管理，這些維權(quán)活動又具有普遍性，因此，業(yè)主參與業(yè)委會的程度普遍高于社區(qū)居委會。與此相反，業(yè)主甚至相當多數(shù)的居民對于居委會的建設(shè)缺乏熱情。有些人甚至不知道社區(qū)居委會是居民的自治組織，而認為居委會是政府的某類機構(gòu)，這種誤解導致了社區(qū)居民（包括業(yè)主）對社區(qū)居委會的關(guān)注和參與程度低，有些還抱著排斥甚至敵視的心態(tài)。因此，要建設(shè)好社區(qū)，必須提高社區(qū)成員的參與程度，必須建立一種和諧的機制，使得社區(qū)居委會和業(yè)委會真正成為各司其職、名副其實的自治組織，只有這樣，才能順利完成社區(qū)建設(shè)的各項任務(wù)，才能真正實現(xiàn)社區(qū)的自治。

　　再說一下物業(yè)管理公司，其專業(yè)技能對于社區(qū)而言是非常重要的，業(yè)主大會雇用物業(yè)管理公司的原因也正是如此。物業(yè)管理公司是受托管理，其在物業(yè)管理中的權(quán)力來源是業(yè)主大會，但是，由于目前很多物業(yè)管理公司尤其是前期物業(yè)管理公司并沒有認識到這一點，導致在身份上的錯位，無形當中造成了與社區(qū)居委會和業(yè)委會的隔閡與糾紛。這是發(fā)展中的問題，隨著物業(yè)管理的不斷發(fā)展，物業(yè)管理公司與社區(qū)的關(guān)系會得到改善。

　　雖然物業(yè)管理公司并不是社區(qū)的權(quán)利主體，但其專業(yè)水準對于社區(qū)的物業(yè)管理事務(wù)具有舉足輕重的作用，它既是社區(qū)建設(shè)和物業(yè)管理中的“專業(yè)技術(shù)人員”，也是全體業(yè)主的物業(yè)管理意愿的直接執(zhí)行人。盡管在物業(yè)管理事務(wù)中沒有權(quán)利能力，但物業(yè)管理公司并不是完全被動的，應(yīng)當充分運用自身的專業(yè)技能，不折不扣地行使業(yè)主大會的授權(quán)，切實地保證業(yè)主通過物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主公約表達出來的意愿得到履行和落實。

　　最后說一下業(yè)主和居民，作為物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)的主體，他們的意識程度直接影響社區(qū)的發(fā)展方向。社區(qū)建設(shè)和物業(yè)管理中的任何制度都需要人來執(zhí)行和遵守。社區(qū)秩序的維護與社會不同，它不是依靠國家機器的強制力來實現(xiàn)的，依靠的是社區(qū)成員的共同表達機制和社區(qū)成員的自律。失去了這一點，社區(qū)也就失去了存在的基礎(chǔ)，人人各行其是的社區(qū)，最終只能造成混亂。社區(qū)成員必須服從全體的意愿，必須自覺地遵守公約，才有可能最終實現(xiàn)社區(qū)的健康發(fā)展。

　　總而言之，要建設(shè)一個和諧美好的社區(qū)，必須依靠每一個社區(qū)成員的努力，必須依靠社區(qū)內(nèi)各方面的協(xié)調(diào)合作，也必須依靠專業(yè)機構(gòu)的專業(yè)技能，只有各司其職，嚴格自律，才能造就一個和諧美滿的社區(qū)。

　　文/蔡若焱北京市海淀區(qū)上地西里居委會