關于天津市新建住宅物業管理接管驗收的指導意見

　　天津市國土資源和房屋管理局文件

　　津國土房物〔20**〕372號

　　市國土房管局關于印發天津市新建住宅物業管理接管驗收的指導意見的通知

　　各區、縣房管局，各物業服務企業：

　　《關于天津市新建住宅物業管理接管驗收的指導意見》(津國土房物〔20**〕102號)已超過法定有效期。經20**年第14次局長辦公研究決定，現將需繼續施行的《關于天津市新建住宅物業管理接管驗收的指導意見》修訂后印發給你們，請遵照執行。

　　20**年11月5日

　　關于天津市新建住宅物業管理接管驗收的指導意見

　　各區縣房地產管理局，各物業服務企業：

　　為了規范新建住宅物業管理接管驗收活動，明確開發建設單位和物業服務企業對房屋及配套設施設備的開發建設與日常管理服務責任，新建住宅物業竣工后，物業服務企業應當本著“認真負責、嚴格驗收、明確責任、保證安全”的原則與開發建設單位做好接管驗收工作。

　　一、接管驗收條件

　　新建住宅物業具備下列條件后，物業服務企業與開發建設單位應當辦理物業管理接管驗收手續。

　　(一)建設工程全部施工完畢，并竣工驗收合格;

　　(二)取得《新建住宅商品房準許交付使用證》;

　　(三)供水、供電、供熱、道路、綠化和衛生等設施設備建設完畢，能夠正常使用;

　　(四)電梯取得準用證、二次供水和消防設施取得合格證書。

　　二、接管驗收內容

　　(一)基礎資料

　　1.竣工驗收合格報告;

　　2.小區規劃詳圖、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備的竣工圖，綠化平面圖、附屬配套設施、地下管網工程竣工圖等資料;

　　3.物業質量保證文件和使用說明文件文本;

　　4.供水合同;

　　5.供電協議書;

　　6.供氣協議書;

　　7.供熱協議;

　　8.消防設施合格證;

　　9.電梯準用證;

　　10.機電設備出廠合格證、設備使用說明書、安裝、調試報告和設備保修卡、保修協議;

　　11.業主購房合同文本;

　　12.維修資金交納明細;

　　13.《新建住宅商品房準許交付使用證》;

　　14.《天津市住宅前期物業服務合同》約定的文件、資料和法律、法規規定的資料。

　　(二)房屋本體

　　1.房屋部位：包括屋頂、外墻面、內墻面、地面、樓地面和樓道等。

　　2.房屋設施設備：包括各種管線、表具、電器設備及有關設施設備。

　　(三)共用配套設施設備

　　1.共用配套設施：道路、綠化、雕塑小品、路燈、檢查井、化糞井、機動車停車場、非機動車車棚、信報箱、物業管理用房、會館和消防等設施。

　　2.共用配套設備：變配電設備、安防監控、樓宇自控、電梯、水箱和水泵等設備。

　　三、接管驗收程序

　　(一)書面通知驗收。新建住宅物業具備上述條件后，開發建設單位應當及時以書面形式通知物業服務企業進行物業管理接管驗收工作。其中：分期建設的項目可以根據工程竣工進度情況，分期進行接管驗收。

　　(二)成立驗收小組。接管驗收前成立由開發建設單位和物業服務企業組成的驗收小組，根據工程竣工和項目的實際情況，做好接管驗收的相關工作。

　　(三)移交基礎資料。驗收小組應當對基礎資料進行查驗。資料完整齊全的，開發建設單位應當與物業服務企業及時辦理資料交接手續。不齊全的，開發建設單位應當書面說明情況并明確移交的時間和明細，待資料齊全后辦理交接手續。

　　(四)查驗房屋及設施設備。驗收小組要按照國家和本市建筑工程質量標準和接管驗收標準逐項對驗收內容進行查驗，并作好查驗記錄。對符合接管標準的房屋及設施設備，物業服務企業應當及時接管。

　　(五)限期組織修復。對查驗中發現的問題，開發建設單位應當書面承諾修復的時間、責任部門和修復達到的標準。其中，對影響房屋和設備使用的問題，開發建設單位應當限期進行修復;對于不影響房屋和設備使用的問題，開發建設單位可行自行修復，也可以委托物業服務企業進行修復，委托修復費用由開發建設單位支付。

　　(六)簽訂接管驗收文件。驗收小組對驗收內容逐項驗收后，物業服務企業與開發建設單位應當及時簽訂物業管理接管驗收文件。

　　接管驗收文件應當包括：項目名稱、驗收的內容、房屋和配套設施設備驗收情況及存在問題、修復責任和參加驗收的人員、時間以及其他有關事項的約定并附移交的基礎資料明細。

　　(七)資料保管。物業服務企業與開發建設單位辦理接管驗收手續后，應當將基礎資料、接管驗收文件由物業服務企業妥善保管。

　　四、接管后維修責任

　　新建住宅應當執行建筑工程保修的有關規定，在國家和我市規定的保修期限內，由開發建設單位負責維修。保修期限屆滿后，自用部位、設施、設備，由業主負責

　　維修、養護;共用部位、設施、設備的日常維修、養護由物業服務企業負責。 　　五、接管驗收備案

　　物業服務企業與開發建設單位辦理接管驗收手續后30日內，物業服務企業應當書面告知轄區物業管理行政主管部門，并將接管驗收文件及基礎資料明細復印件送物業管理行政主管部門留存。

　　物業管理行政主管部門應當將上述留存資料存入項目檔案。

篇2：北京市建設委員會關于住宅物業項目交接有關問題的指導意見[2006]

北京市建設委員會關于住宅物業項目交接有關問題的指導意見

　　(京建物[20**]23號)

各區縣建委、各業主大會、各業主委員會、各物業管理企業：

　　為貫徹落實《物業管理條例》的相關規定，保障業主和物業管理企業的合法權益，維持社區和社會穩定，減少和避免物業管理項目交接過程中出現的矛盾和糾紛，現就我市住宅物業管理項目交接有關問題提出如下意見：

　　一、本意見適用于住宅物業項目業主大會依法選聘的物業管理企業與建設單位選聘的前期物業管理企業的交接，以及業主大會依法選聘的物業管理企業之間的交接。

　　二、交接事項參照以下意見進行：

　　1、前期物業服務合同期限即將屆滿，已成立業主大會的，業主委員會應當及時組織召開業主大會會議，并在合同期限屆滿前3個月，決定是否與原物業管理企業續約，或選聘新的物業管理企業?！　I主大會決定與原物業管理企業續約的，業主委員會應當于原合同期限屆滿前30日內完成與物業管理企業的合同續簽工作。

　　業主大會決定選聘新的物業管理企業的，業主委員會應當于業主大會決定后，在合同期限屆滿前3個月，書面告知原物業管理企業，接到告知后，原物業管理企業須做好交接的準備工作。

　　2、前期物業服務合同期限即將屆滿，原物業管理企業決定不再續約的，應當在前期物業服務合同期限屆滿前3個月書面告知業主大會;業主大會應當在合同期限屆滿前依法完成選聘新的物業管理企業工作。

　　物業管理企業告知業主大會的日期距合同屆滿日期不足3個月的，應當自告知之日起3個月后方可撤出物業管理區域，不得提前撤管。

　　3、前期物業服務合同期間，業主擬選聘新的物業管理企業的，應當召開業主大會會議對以下事項逐一表決：

　　(1)是否以協議方式選聘新的物業管理企業;

　　(2)是否以招投標方式選聘物業管理企業，并委托業主委員會依法與中標企業簽定物業服務合同。

　　通過協議方式選聘物業管理企業的，業主大會應當對業主委員會以協議方式選聘的物業管理企業，在簽訂物業服務合同前再次進行表決。

　　業主大會應當就上述提議作出的各項表決結果在物業管理區域內公示。

　　做出選聘新的物業管理企業決定后3日內，業主委員會應當告知物業管理企業。

　　三、業主委員會、原物業管理企業和新的物業管理企業應當在新的物業服務合同生效之前，就交接時間、交接內容、交接查驗，交接之日前后的責任等事項進行約定。交接時間應確定具體時點，時點前責任由原物業管理企業承擔，時點后責任由新物業管理企業承擔。

　　業主委員會、原物業管理企業和新的物業管理企業應當按照約定做好交接工作。

　　業主委員會應當在原物業管理企業撤管前20日，將物業項目交接的有關情況書面報告物業所在地的區縣建委、社區居委會和街道辦事處。

　　四、原物業管理企業撤管前，應當向業主委員會移交下列資料：

　　(1)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等原竣工驗收資料;

　　(2)設施設備安裝、使用和維護保養等技術資料;

　　(3)物業質量保證文件和物業使用說明文件;

　　(4)業主及房屋面積清冊;

　　(5)物業管理所必需的其他資料。

　　新的物業管理企業接管物業前，業主委員會應當將以上資料移交給新物業管理企業。

　　資料移交完畢后，移交和接收雙方須簽字認可，若有未移交部分，由雙方列出未移交部分的清單，確定移交時間并簽字認可。

　　五、新的物業管理企業承接物業時，應當與原物業管理企業共同對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。

　　查驗時，業主委員會應當制作物業查驗記錄。查驗記錄應當包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內容、查驗結論、存在問題等，并由查驗人簽字。

　　新的物業管理企業和原物業管理企業對查驗結果存在爭議的，應當在查驗記錄中載明，并明確解決辦法。

　　六、原物業管理企業撤管時，應當在業主委員會的組織下，將預收的交接之日后的物業管理服務費、代收的各種能源費、押金，以及代管的專項維修資金等移交給新的物業管理企業。

　　七、業主委員會或原物業管理企業應將依法屬于業主的物業管理用房移交給新的物業管理企業。

　　八、前期物業服務合同期限屆滿或依法終止，原物業管理企業不得以業主欠交物業服務費為由拒絕辦理交接;原物業管理企業拒不撤出物業管理區域的，新的物業管理企業和業主委員會應通過司法途徑解決，不得強行接管。

　　九、業主委員會、原物業管理企業及新選聘物業管理企業的交接工作應依法進行。

　　原物業管理企業拒不撤出物業管理區域，新選聘的物業管理企業強行接管物業管理區域，給業主和使用人的正常生活秩序造成重大影響的，應當承擔相應的法律責任。

　　十、前期物業服務合同期限未滿，物業管理企業不得擅自提前撤管。

　　物業管理企業提前撤出物業管理區域的，業主委員會應當及時將有關情況報告物業所在地的社區居委會、街道辦事處和區縣建委。

　　十一、業主大會未能在合同期滿前依法完成選聘新的物業管理企業、造成無物業管理企業管理狀態的，物業所在地的街道辦事處、社區居委會會同區縣建委，可以組織相應的物業管理企業臨時代管。代管期間，物業服務標準按照原物業管理合同執行，物業服務費用由全體業主承擔。

　　十二、在項目交接過程中，違反《物業管理條例》規定，不移交有關資料的，區縣建委應依法予以處罰。

　　原物業管理企業拒不撤出項目的，或新物業管理企業強行接管造成物業管理狀況混亂、出現重大事故、社會影響惡劣的，市、區建委依法對該企業進行行政處罰，停止該企業資質并限期整頓，整頓期間該企業不得參與本市物業管理項目的投標。同時，市建委將該企業不良行為予以通報和網上公示，記入企業信用檔案警示系統，提示相關行政主管部門和社會各界共同監督。

　　十三、本意見自20**年2月1日起施行。

　　二00六年一月十二日

篇3：北京關于住宅物業項目交接有關問題的指導意見(2006年)

　　京建物[20**]23號

　　20**-07-20

　　各區縣建委、各業主大會、各業主委員會、各物業管理企業:

　　為貫徹落實《物業管理條例》的相關規定,保障業主和物業管理企業的合法權益,維持社區和社會穩定,減少和避免物業管理項目交接過程中出現的矛盾和糾紛,現就我市住宅物業管理項目交接有關問題提出如下意見:

　　一、本意見適用于住宅物業項目業主大會依法選聘的物業管理企業與建設單位選聘的前期物業管理企業的交接,以及業主大會依法選聘的物業管理企業之間的交接。

　　二、交接事項參照以下意見進行:

　　1、前期物業服務合同期限即將屆滿,已成立業主大會的,業主委員會應當及時組織召開業主大會會議,并在合同期限屆滿前3個月,決定是否與原物業管理企業續約,或選聘新的物業管理企業。

　　業主大會決定與原物業管理企業續約的,業主委員會應當于原合同期限屆滿前30日內完成與物業管理企業的合同續簽工作。

　　業主大會決定選聘新的物業管理企業的,業主委員會應當于業主大會決定后,在合同期限屆滿前3個月,書面告知原物業管理企業,接到告知后,原物業管理企業須做好交接的準備工作。

　　2、前期物業服務合同期限即將屆滿(來自:m.dewk.cn),原物業管理企業決定不再續約的,應當在前期物業服務合同期限屆滿前3個月書面告知業主大會;業主大會應當在合同期限屆滿前依法完成選聘新的物業管理企業工作。

　　物業管理企業告知業主大會的日期距合同屆滿日期不足3個月的,應當自告知之日起3個月后方可撤出物業管理區域,不得提前撤管。

　　3、前期物業服務合同期間,業主擬選聘新的物業管理企業的,應當召開業主大會會議對以下事項逐一表決:

　　(1)是否以協議方式選聘新的物業管理企業;

　　(2)是否以招投標方式選聘物業管理企業,并委托業主委員會依法與中標企業簽定物業服務合同。

　　通過協議方式選聘物業管理企業的,業主大會應當對業主委員會以協議方式選聘的物業管理企業,在簽訂物業服務合同前再次進行表決。

　　業主大會應當就上述提議作出的各項表決結果在物業管理區域內公示。

　　做出選聘新的物業管理企業決定后3日內,業主委員會應當告知物業管理企業。

　　三、業主委員會、原物業管理企業和新的物業管理企業應當在新的物業服務合同生效之前,就交接時間、交接內容、交接查驗,交接之日前后的責任等事項進行約定。交接時間應確定具體時點,時點前責任由原物業管理企業承擔,時點后責任由新物業管理企業承擔。

　　業主委員會、原物業管理企業和新的物業管理企業應當按照約定做好交接工作。

　　業主委員會應當在原物業管理企業撤管前20日,將物業項目交接的有關情況書面報告物業所在地的區縣建委、社區居委會和街道辦事處。

　　四、原物業管理企業撤管前,應當向業主委員會移交下列資料:

　　(1)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等原竣工驗收資料;

　　(2)設施設備安裝、使用和維護保養等技術資料;

　　(3)物業質量保證文件和物業使用說明文件;

　　(4)業主及房屋面積清冊;

　　(5)物業管理所必需的其他資料。

　　新的物業管理企業接管物業前,業主委員會應當將以上資料移交給新物業管理企業。

　　資料移交完畢后,移交和接收雙方須簽字認可,若有未移交部分,由雙方列出未移交部分的清單,確定移交時間并簽字認可。

　　五、新的物業管理企業承接物業時,應當與原物業管理企業共同對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。

　　查驗時,業主委員會應當制作物業查驗記錄。查驗記錄應當包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內容、查驗結論、存在問題等,并由查驗人簽字。