龍華街道關于貫徹落實《上海市住宅物業管理規定》的實施意見

　　為深入貫徹落實《上海市住宅物業管理規定》(以下簡稱“《規定》”)和徐匯區《關于本區貫徹實施上海市〈住宅物業管理規定〉的若干意見》，進一步規范和加強本轄區住宅物業管理活動，根據龍華街道實際情況，現提出實施意見如下。

　　一、建立街道住宅小區綜合管理聯席會議制度

　　建立龍華街道住宅小區綜合管理工作制度，定期召開住宅小區綜合管理聯席會議，指導監督業主大會、業主委員會的各項工作，協調解決小區管理的綜合性問題。

　　街道住宅小區綜合管理聯席會議由辦事處副主任戴禮浩同志擔任召集人，主要成員由街道行政辦、市政管理科、房管辦、社會保障科、財審科、綜治辦、派出所、市容所、司法所、城管十二分隊、工商所、各居民委員會、各物業企業等相關部門和單位負責人組成。

　　街道聯席會議下設辦公室，辦公室主任由萬善清同志擔任，辦公室副主任由房管辦主任許耀杰同志兼任。聯席會議每季度召開一次，必要時可召開臨時會議。

　　二、住宅小區綜合管理聯席會議成員單位相關職責

　　(一)行政辦：把住宅物業納入社區管理范疇，加強對住宅物業管理工作的指導、協調和監督;配合聯席會議辦公室定期召開街道聯席會議，協調解決小區管理中的綜合性問題。

　　(二)市政管理科：監督管理在建住宅施工質量;協調處理房屋保修期內由于工程質量問題引發的投訴和矛盾。協調監督處理物業管理區域及周邊環境保護事項和投訴糾紛，查處違反環保法律法規的行為。協調質量技監部門對物業管理區域內的電梯等特種設備進行監察、監管，查處違規行為，處理特種設備事故。協調涉及規劃的調整、審核，查處違法行為，解決歷史遺留問題。指導、管理物業管理區域內綠化工作，解決影響居民生活以及綠化養護引發的矛盾。

　　(三)房管辦：負責對住宅物業服務企業的資質管理和從業人員的資格管理;落實對住宅專項維修資金歸集、使用進行指導與監督;落實對物業使用和維護的監督管理;指導業主大會和業主委員會有序規范運作;會同相關部門依法對住宅物業管理區域違法行為進行查處;做好聯席會議日常事務工作。

　　(四)社會保障科：落實居委會對業主委員會的指導、監督和日常管理工作。

　　(五)財審科：落實舊住房綜合改造、公房售后物業服務規范化管理貼補、物業管理保障、業主委員會選舉改選等所需要的財政配套資金。

　　(六)綜治辦：指導協調住宅物業管理區域內的安全防范建設管理工作;做好住宅物業管理區域內消防水源、消防設施、消防通道等與消防安全相關工作的監督管理。

　　(七)派出所：指導、督促物業服務企業和保安人員開展安全防范工作，加強對保安人員的業務培訓;指導落實物業管理區域內的安全防范設施建設和消防安全管理，消除物業管理區域內的治安安全隱患，及時查處治安案件，調解各類涉及治安管理的矛盾;做好住宅物業區域內的犬類管理;依法開展實有人口管理。

　　(八)市容所：檢查、指導和監督物業管理區域內環境衛生和垃圾箱房的管理及垃圾清運工作;開展對物業管理區域內戶外廣告設施的日常管理和安全檢查。

　　(九)司法所：疏導、調解物業管理區域內的民間糾紛;組織開展物業管理相關法律法規的宣傳教育活動。為各管理部門提供相關法律、政策咨詢，協助化解住宅小區突出矛盾和難點問題。

　　(十)城管十二分隊：查處物業管理區域內的公共綠化、道路或者其他公共場地擅自搭建建(構)筑物和底層破壞房屋外貌的行為。

　　(十一)工商所：落實企業登記審查，對未經有關管理部門批準擅自將居住用房改變為非居住用房的場所，不予核準登記;查處在住宅小區擅自將居住用房改變為非居住用房從事無照經營的行為。

　　(十二)居民委員會：牽頭做好業主大會、業主委員會的組建、換屆改選工作;業主大會、業主委員會日常運作的具體指導工作;做好物業糾紛的調解工作。

　　(十三)物業公司：按照《規定》對住宅小區物業進行管理，協助配合相關部門處理所轄住宅小區內的突出矛盾。

　　三、著手開展街道住宅小區綜合管理工作

　　物業管理工作涉及面廣，工作量大，系統性強，涉及多個部門單位，街道將進一步加強組織領導，整合各方資源，統籌協調管理，確保《規定》落實。

　　(一)加強學習，制定相應的配套工作制度。聯席會議相關部門要加強對《規定》的宣傳和培訓，進一步統一思想，提高認識。年內至少安排兩次，組織居民委員會、業主委員會和物業服務企業負責人對《規定》進行集中學習和培訓，積極引導業主樹立正確的物業服務消費觀念。制定街道住宅小區綜合管理聯席會議、聯合檢查、總結通報工作。

　　(二)加強引導，規范有序開展業主大會、業主委員會組建、換屆等工作。按照《規定》要求，積極引導業主大會、業主委員會加強自我規范管理。依托聯席會議，實行向居民委員會派遣聯絡員制度，指導和監督業主大會、業主委員會的組建及日常運作。組建轄區內住宅小區業主大會籌備和換屆改選小組，業主大會籌備和換屆改選小組組長由聯席會議辦公室主任擔任，籌備和換屆改選小組聯絡員由居委聯絡員擔任。對依法選舉產生的業主委員會出具業主大會、業主委員會備案證明和印章刻制證明，辦理變更、注銷備案手續。

　　房管辦選派代表參與開展業主大會、業主委員會的成立和換屆工作，指導業主大會依法召開，并對業主大會、業主委員會報送的備案資料進行檔案管理。

　　(三)加強管理，規范物業管理企業行為。一是按照《規定》的相關要求，結合轄區物業管理的特點和實際，通過健全完善機制，強化行業監管，不斷加大行業指導監督力度，逐步提升社會公眾對物業管理服務的滿意度。二是加強調研，探索適合轄區特點的物業管理機制。著重從房管部門、居民委員會、業主委員會三個方面著手，調查研究物業管理方面存在的問題，探索建立轄區行業協會制度，通過評比獎懲、優勝劣汰等適當形式，建立完善適合轄區特點的物業管理機制。

　　(四)加強整治，查處《規定》禁止行為。一是要對轄區小區違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改建占用物業共用部分、改變物業使用性質等情況進行全面的排查分析，依托聯席會議，整合力量，開展綜合整治。二是建立快速反應機制，及時、準確、快速地處置各類《規定》禁止行為。物業服務企業要建立巡查制度，一旦發現違法行為，必須及時勸阻，同時上報房管辦;居委會要積極配合協調解決存在的糾紛矛盾;房管辦應立即上門取證，快速進入執法程序，在掌握情況的基礎上，協同配合政府其他相關部門進行聯合執法，開展綜合整治。聯席會議各成員單位要通力合作，形成網格化管理格局。

　　龍華街道辦事處

　　二〇一一年五月三十日

篇2：福州市物業管理若干規定(2013修正)

　　福州市物業管理若干規定(20**修正)

　　福州市人民代表大會常務委員會關于修改《福州市物業管理若干規定》的決定

　　（20**年10月31日福州市第十四屆人民代表大會常務委員會第6次會議通過 20**年12月14日福建省第十一屆人民代表大會常務委員會第34次會議批準 20**年1月11日福州市第十四屆人民代表大會常務委員會公告第7號公布 自公布之日起施行）

　　福州市第十四屆人民代表大會常務委員會第六次會議決定對《福州市物業管理若干規定》作如下修改：

　　一、第一條修改為：“為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《福建省物業管理條例》等法律、法規，結合我市實際，制定本規定。”

　　二、增加一條，作為第三條：“物業管理實行業主自治、專業服務與政府監管相結合的原則，建立屬地管理、分級負責的工作機制。”

　　三、第三條改為第四條，修改為：“市、縣（市、區）房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作，履行下列職責：

　　（一）組織實施關于物業管理的法律、法規以及本規定；

　　（二）指導、協調鄉鎮人民政府、街道辦事處、行業協會等依法開展與物業管理相關的工作；

　　（三）負責物業服務企業的行業管理；

　　（四）法律、法規規定的其他職責。”

　　四、增加一條，作為第五條：“城鄉規劃、建設、市容、公安、民政、環保、物價、工商、園林、質監等有關行政主管部門應當按照各自職責，依法做好與物業管理有關的監督管理工作。”

　　五、增加一條，作為第六條：“鄉鎮人民政府、街道辦事處對本行政區域內物業管理活動履行下列職責：

　　（一）組織、指導業主成立業主大會并選舉產生業主委員會；

　　（二）指導、監督業主大會和業主委員會依法開展活動，協調處理轄區內物業管理的日常事務；

　　（三）協助有關行政主管部門對物業管理活動進行監督；

　　（四）法律、法規規定的其他職責。

　　村（居）民委員會根據有關規定對業主大會和業主委員會進行指導、協調和監督，依法協調處理物業管理糾紛。”

　　六、增加一條，作為第七條：“建立物業管理聯席會議制度，協調處理業主大會成立、業主委員會換屆、業主委員會履行職責、物業服務企業退出、物業服務糾紛等物業管理中的問題。

　　物業管理聯席會議由鄉鎮人民政府、街道辦事處負責召集，由所在地的縣（市、區）房地產、建設、市容、公安、環保等有關行政主管部門和有關村（居）民委員會、業主委員會、物業服務企業組成。”

　　七、第五條改為第九條，增加一項，作為第六項：“維修、養護危害安全、妨礙公共利益以及影響其他物業正常使用的物業專有部分”。

　　八、第六條改為第十條，并將第三款修改為：“已實施物業管理的不同物業管理區域經各自的業主大會同意后可以合并為一個物業管理區域。”

　　九、第七條改為第十一條，修改為：“市、縣（市、區）人民政府應當逐步組織對未實施物業管理的舊住宅區域實施綜合改造。

　　鄉鎮人民政府、街道辦事處應當組織綜合改造后的住宅區域業主按照縣（市、區）房地產行政主管部門確認的物業管理區域，確定管理方式，并推廣專業化物業服務。”

　　十、第八條改為第十二條，修改為：“在一個物業管理區域中，物業出售并交付使用的建筑面積達到該區域總建筑面積的百分之五十以上，或者首套物業出售并交付使用已滿兩年的，在縣（市、區）房地產行政主管部門的指導下，由鄉鎮人民政府、街道辦事處會同村（居）民委員會、建設單位、業主代表組成首次業主大會會議籌備組，組織召開首次業主大會會議。

　　業主大會籌備組成員名單應當自成立之日起七日內在物業管理區域的顯著位置公告。

　　召開首次業主大會所需文件資料由建設單位提供，建設單位未能提供的，由業主大會籌備組書面申請，經鄉鎮人民政府、街道辦事處確認，可以向房屋登記機構等單位查閱、復制物業管理區域內各業主獨立產權建筑面積等資料，各有關單位應當予以配合。”

　　十一、第九條改為第十三條，增加一款，作為第一款：“同一物業業主超過一人的，物業共有人可以推選并委托一人參加業主大會會議。”

　　十二、刪除第十條。

　　十三、增加一條，作為第十四條：“未參與表決的業主，其投票權數是否可以計入已表決的多數票，按照管理規約或者業主大會議事規則的規定確定。”

　　十四、第十一條改為第十五條，并將第三款修改為：“在物業管理區域內，與物業管理有關屬于全體業主權益的糾紛，經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，業主委員會可以代表全體業主依法行使訴訟權利。”

　　十五、增加一條，作為第十六條：“業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當每三個月在物業管理區域內的顯著位置公布，并接受業主的監督。”

　　十六、第十二條改為第十七條，并將第一款修改為：“業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，將業主大會的成立情況、業主大會議事規則、管理規約及業主委員會委員名單等材料向物業所在地的鄉鎮人民政府、街道辦事處、縣（市、區）房地產行政主管部門備案，縣（市、區）房地產行政主管部門應當對依法選舉產生的業主委員會出具備案證明。”

　　十七、增加一條，作為第十八條：“尚未成立業主大會或者尚未選舉產生業主委員會的住宅區域，可以由所在地的鄉鎮人民政府、街道辦事處組織業主確定物業管理方式。”

　　十八、第十三條改為第十九條，修改為：“在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關村（居）民委員會依法履行自治管理職責。”

　　十九、第十六條改為第二十二條，修改為：“物業服務企業的基本義務：

　　（一）履行物業服務合同，按照合同約定提供物業服務，建立重大事項匯報制度，接受業主咨詢和監督；

　　（二）執行物業服務等級標準和物業服務收費等級標準；

　　（三）在物業管理區域內的顯著位置公布物業服務內容、服務標準、收費項目、計費方式、收費依據和標準等有關事項；

　　（四）每月在物業管理區域內的顯著位置公布共用設施設備費用分攤等物業服務代收代支費用情況；

　　（五）合同終止之日起十日內，應當與業主或者有關單位結清債權債務，并移交物業管理用房及有關資料、設施、設備；

　　（六）法律、法規規定的其他義務。”

　　二十、第十七條改為第二十三條，修改為：“物業服務合同應當約定下列基本內容：

　　（一）房屋及其附屬設施的維修、養護；

　　（二）衛生保潔及公共花木綠地管護；

　　（三）道路維護，車輛停放秩序管理；

　　（四）安全防范和維護公共生活秩序；

　　（五）法律、法規規定的其他應當約定的事項。”

　　二十一、第十八條改為第二十四條，并將第一款修改為：“住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的，建設單位應當按照規定通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業進行前期物業管理，并按照規范簽訂前期物業服務合同。前期物業服務合同不得侵害物業買受人的合法權益。”

　　二十二、第二十三條改為第二十九條，增加一款，作為第一款：“業主委員會經營物業共用部位應當經過業主大會同意。”

　　增加一款，作為第四款：“業主委員會經營物業共用部位的收支情況應當每三個月在物業管理區域內的顯著位置公布，并報送鄉鎮人民政府、街道辦事處，接受業主和鄉鎮人民政府、街道辦事處的監督。拒不公布的，經業主提議，鄉鎮人民政府、街道辦事處可以組織業主代表對其收支情況進行審查并公布。”

　　二十三、第二十四條改為第三十條，并將第一款修改為：“車輛在物業管理區域內公共停車場所的停放和管理事項，前期物業管理期間，可以在前期物業服務合同中約定，其收費標準按照價格主管部門的規定執行；業主大會成立后，由業主大會決定。業主對車輛停放有特殊保管要求的，由業主和物業服務企業另行簽訂保管合同。”

　　將第二款修改為：“治安、消防、搶險、衛生、市政、市容等特種車輛在執行公務時可以在物業管理區域內無償停放。”

　　二十四、第二十五條改為第三十一條，并將第一款修改為：“物業服務企業與業主或者建設單位可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。前期物業服務收費實行政府指導價，采取包干制。”

　　二十五、第二十六條改為第三十二條，并將第一款修改為：“物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。價格主管部門應當會同房地產行政主管部門每年公布一次政府指導價及其構成，推行分級分類服務，明碼標價。”

　　二十六、增加一條，作為第三十五條：“物業服務合同期限屆滿兩個月前，業主委員會應當組織召開業主大會會議決定續聘或者另聘物業服務企業，并將決定書面告知物業服務企業。物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在物業服務合同期限屆滿兩個月前書面告知業主委員會。”

　　二十七、第二十九條改為第三十六條，修改為：“物業服務合同終止時，業主委員會與新、原物業服務企業應當在縣（市、區）房地產行政主管部門指導下成立移交小組，負責處理物業管理的相關事務，監督原物業服務企業清理債權債務、移交物業管理用房、設施設備、檔案資料及國家規定的其他必須移交的項目。移交完畢后原物業服務企業應當及時退出該物業管理區域，不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決等為由拒絕退出。”

　　二十八、第三十二條改為第三十九條，并將第二款、第三款修改為：“物業買受人繳交的專項維修資金，由市、縣（市、區）房地產行政主管部門指定的銀行專戶代為儲存；業主大會成立后，房地產行政主管部門應當及時移交專項維修資金銀行賬戶。

　　專項維修資金的使用，由業主大會決定，并受市、縣（市、區）房地產行政主管部門的監督。維修資金專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。”

　　刪除第四款。

　　二十九、增加一條，作為第四十條：“市人民政府應當建立專項維修資金緊急使用制度。

　　業主委員會可以根據專項維修資金緊急使用制度，按照業主大會確定的使用范圍和金額進行申請，用于物業共用部位、共用設施設備的緊急維修。”

　　三十、第三十三條改為第四十一條，增加一款，作為第一款：“業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房或者出租給他人從事經營性活動。”

　　三十一、第三十四條改為第四十二條，修改為：“在物業管理區域內，物業服務企業或者業主委員會發現有下列違法行為之一的，應當及時勸阻制止；對不聽勸阻的，物業服務企業或者業主委員會應當及時向有關行政主管部門書面報告：

　　（一）違法建設、擅自改變建筑物及其配套設施（含架空層、地下停車場、幼兒園、共有綠地等）使用功能的；

　　（二）擅自拆改房屋結構的；

　　（三）擅自占用公共消防通道的；

　　（四）未取得營業執照從事經營活動的；

　　（五）破壞小區園林綠化的；

　　（六）商業經營、文化娛樂場所邊界噪聲及超標排放有害氣體、污水的。

　　有關行政主管部門接到報告后，應當按照市人民政府確定的職責及時查處。”

　　三十二、第三十五條改為第四十三條，修改為：“違反本規定，物業服務企業未結清債權債務、移交物業管理用房及有關資料、設施設備，擅自撤出小區物業管理的，或者原物業服務企業拒不退出該物業管理區域，妨礙該物業管理區域正常物業管理的，由房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，處以一萬元以上五萬元以下的罰款，并提請原發證機關降低其資質等級或者吊銷企業資質證書。”

　　三十三、第三十六條改為第四十四條，修改為：“違反本規定，物業服務企業未依法備案物業服務合同，由房地產行政主管部門責令限期報送備案；逾期不報送備案的，處以五千元以上一萬元以下的罰款。”

　　三十四、第三十八條改為第四十六條，修改為：“違反本規定，建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同侵害物業買受人的合法權益的，由房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，處以五千元以上五萬元以下的罰款。”

　　三十五、增加一條，作為第四十七條：“違反本規定，建設單位未按要求提供首次業主大會成立所需的文件資料，由房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，處以一萬元以上五萬元以下的罰款。”

　　三十六、增加一條，作為第四十八條：“市、縣（市、區）房地產行政主管部門和其他監督管理部門的工作人員有下列行為之一的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

　　（一）不依法履行監督管理職責的；

　　（二）對舉報、投訴等的違法行為不予查處或者查處不力的；

　　（三）有其他濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊行為的。”

　　三十七、第三十九條改為第四十九條，修改為：“違反本規定其他規定的，依照國務院《物業管理條例》、《福建省物業管理條例》等規定予以處罰。”

　　三十八、根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》的規定，將“物業管理企業”、“業主公約”、“業主臨時公約”等物業管理專用名詞分別修改為“物業服務企業”、“管理規約”、“臨時管理規約”。

　　此外，對部分條文的文字作相應修改并對條文順序作相應調整。

　　本決定自公布之日起施行。

　　《福州市物業管理若干規定》根據本決定作相應的修正，重新公布。

　　附：福州市物業管理若干規定（20**年修正本）（20**年8月31日福州市第十二屆人民代表大會常務委員會第16次會議通過 20**年12月3日福建省第十屆人民代表大會常務委員會第12次會議批準 20**年12月14日福州市人民代表大會常務委員會頒布 根據20**年10月31日福州市第十四屆人民代表大會常務委員會第6次會議通過 20**年12月14日福建省第十一屆人民代表大會常務委員會第34次會議批準 20**年1月11日福州市第十四屆人民代表大會常務委員會公告第7號公布 自公布之日起施行20**年10月31日福州市第十四屆人民代表大會常務委員會第6次會議通過 20**年12月14日福建省第十一屆人民代表大會常務委員會第34次會議批準 20**年1月11日福州市第十四屆人民代表大會常務委員會公告第7號公布 自公布之日起施行的《福建省人民代表大會常務委員會關于修改〈福州市物業管理若干規定〉的決定》修正）

　　福州市物業管理若干規定

　　第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《福建省物業管理條例》等法律、法規，結合我市實際，制定本規定。

　　第二條 本規定適用于福州市行政區域內的物業管理活動。

　　第三條 物業管理實行業主自治、專業服務與政府監管相結合的原則，建立屬地管理、分級負責的工作機制。

　　第四條 市、縣（市、區）房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作，履行下列職責：

　　（一）組織實施關于物業管理的法律、法規以及本規定；

　　（二）指導、協調鄉鎮人民政府、街道辦事處、行業協會等依法開展與物業管理相關的工作；

　　（三）負責物業服務企業的行業管理；

　　（四）法律、法規規定的其他職責。

　　第五條 城鄉規劃、建設、市容、公安、民政、環保、物價、工商、園林、質監等有關行政主管部門應當按照各自職責，依法做好與物業管理有關的監督管理工作。

　　第六條 鄉鎮人民政府、街道辦事處對本行政區域內物業管理活動履行下列職責：

　　（一）組織、指導業主成立業主大會并選舉產生業主委員會；

　　（二）指導、監督業主大會和業主委員會依法開展活動，協調處理轄區內物業管理的日常事務；

　　（三）協助有關行政主管部門對物業管理活動進行監督；

　　（四）法律、法規規定的其他職責。

　　村（居）民委員會根據有關規定對業主大會和業主委員會進行指導、協調和監督，依法協調處理物業管理糾紛。

　　第七條 建立物業管理聯席會議制度，協調處理業主大會成立、業主委員會換屆、業主委員會履行職責、物業服務企業退出、物業服務糾紛等物業管理中的問題。

　　物業管理聯席會議由鄉鎮人民政府、街道辦事處負責召集，由所在地的縣（市、區）房地產、建設、市容、公安、環保等有關行政主管部門和有關村（居）民委員會、業主委員會、物業服務企業組成。

　　第八條 房屋的所有權人為業主。

　　業主在物業管理活動中，享有下列權利：

　　（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

　　（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

　　（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；

　　（四）參加業主大會會議，行使投票權；

　　（五）選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；

　　（六）監督業主委員會的工作；

　　（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；

　　（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

　　（九）監督專項維修資金的管理和使用；

　　（十）法律、法規規定的其他權利。

　　第九條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：

　　（一）遵守社會公德、管理規約和業主大會議事規則；

　　（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

　　（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

　　（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；

　　（五）按時交納物業服務費用；

　　（六）維修、養護危害安全、妨礙公共利益以及影響其他物業正常使用的物業專有部分；

　　（七）法律、法規規定的其他義務。

　　第十條 業主大會由一個物業管理區域內的全體業主組成。

　　物業管理區域是指只成立一個業主大會、相對獨立的，并由一個物業服務企業實施統一物業管理的區域。

　　已實施物業管理的不同物業管理區域經各自的業主大會同意后可以合并為一個物業管理區域。

　　第十一條 市、縣（市、區）人民政府應當逐步組織對未實施物業管理的舊住宅區域實施綜合改造。

　　鄉鎮人民政府、街道辦事處應當組織綜合改造后的住宅區域業主按照縣（市、區）房地產行政主管部門確認的物業管理區域，確定管理方式，并推廣專業化物業服務。

　　第十二條 在一個物業管理區域中，物業出售并交付使用的建筑面積達到該區域總建筑面積的百分之五十以上，或者首套物業出售并交付使用已滿兩年的，在縣（市、區）房地產行政主管部門的指導下，由鄉鎮人民政府、街道辦事處會同村（居）民委員會、建設單位、業主代表組成首次業主大會會議籌備組，組織召開首次業主大會會議。

　　業主大會籌備組成員名單應當自成立之日起七日內在物業管理區域的顯著位置公告。

　　召開首次業主大會所需文件資料由建設單位提供，建設單位未能提供的，由業主大會籌備組書面申請，經鄉鎮人民政府、街道辦事處確認，可以向房屋登記機構等單位查閱、復制物業管理區域內各業主獨立產權建筑面積等資料，各有關單位應當予以配合。

　　第十三條 同一物業業主超過一人的，物業共有人可以推選并委托一人參加業主大會會議。

　　物業使用人根據業主的書面委托，可以代理業主行使投票權和物業管理相應的權利和義務。

　　第十四條 未參與表決的業主，其投票權數是否可以計入已表決的多數票，按照管理規約或者業主大會議事規則的規定確定。

　　第十五條 業主委員會由業主大會選舉產生，業主委員會每屆任期三年，業主委員會應當每年至少向業主大會報告一次工作。

　　業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力、遵守管理規約和物業管理有關規定的業主擔任，業主委員會委員可以連選連任。

　　在物業管理區域內，與物業管理有關屬于全體業主權益的糾紛，經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，業主委員會可以代表全體業主依法行使訴訟權利。

　　第十六條 業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當每三個月在物業管理區域內的顯著位置公布，并接受業主的監督。

　　第十七條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，將業主大會的成立情況、業主大會議事規則、管理規約及業主委員會委員名單等材料向物業所在地的鄉鎮人民政府、街道辦事處、縣（市、區）房地產行政主管部門備案，縣（市、區）房地產行政主管部門應當對依法選舉產生的業主委員會出具備案證明。

　　業主委員會備案的有關內容發生變更的，應當依照前款規定重新備案。

　　第十八條 尚未成立業主大會或者尚未選舉產生業主委員會的住宅區域，可以由所在地的鄉鎮人民政府、街道辦事處組織業主確定物業管理方式。

　　第十九條 在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關村（居）民委員會依法履行自治管理職責。

　　第二十條 物業服務企業承擔物業管理事務，應當按照相應的資質條件簽訂前期物業服務合同或者物業服務合同，合同應當向縣（市、區）房地產行政主管部門備案。

　　第二十一條 物業服務企業的基本權利：

　　（一）按物業服務合同的約定收取費用；

　　（二）勸阻和制止違*公德、管理規約和物業管理制度行為；

　　（三）委托專營公司承擔專項物業管理業務；

　　（四）要求業主委員會協調其與業主或者物業使用人的糾紛；

　　（五）法律、法規規定的其他權利。

　　第二十二條 物業服務企業的基本義務：

　　（一）履行物業服務合同，按照合同約定提供物業服務，建立重大事項匯報制度，接受業主咨詢和監督；

　　（二）執行物業服務等級標準和物業服務收費等級標準；

　　（三）在物業管理區域內的顯著位置公布物業服務內容、服務標準、收費項目、計費方式、收費依據和標準等有關事項；

　　（四）每月在物業管理區域內的顯著位置公布共用設施設備費用分攤等物業服務代收代支費用情況；

　　（五）合同終止之日起十日內，應當與業主或者有關單位結清債權債務，并移交物業管理用房及有關資料、設施、設備；

　　（六）法律、法規規定的其他義務。

　　第二十三條 物業服務合同應當約定下列基本內容：

　　（一）房屋及其附屬設施的維修、養護；

　　（二）衛生保潔及公共花木綠地管護；

　　（三）道路維護，車輛停放秩序管理；

　　（四）安全防范和維護公共生活秩序；

　　（五）法律、法規規定的其他應當約定的事項。

　　第二十四條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的，建設單位應當按照規定通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業進行前期物業管理，并按照規范簽訂前期物業服務合同。前期物業服務合同不得侵害物業買受人的合法權益。

　　建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。

　　第二十五條 建設單位在銷售物業前，應當制定臨時管理規約，并將臨時管理規約報物業所在地的縣（市、區）房地產行政主管部門備案。臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。

　　建設單位應當在物業銷售時將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明。

　　物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當在臨時管理規約上以簽字同意的方式承諾遵守。

　　第二十六條 物業服務企業承接物業服務時，建設單位應當向物業服務企業提供物業共用部位、共用設施設備清單，并共同對共用部位、共用設施設備進行查驗，具體驗收程序和標準按照國家有關規定執行，建設單位應當對物業服務企業提出的物業質量和設計問題以及其他遺留問題及時解決。查驗結束后，雙方應當按照規定簽訂承接查驗書。

　　第二十七條 建設單位應當按照規定配置物業管理用房。建筑面積十萬平方米以下的按照不少于總建筑面積千分之四配置，但最少不低于五十平方米；建筑面積超過十萬平方米的，超過部分按照千分之三配置。城鄉規劃主管部門審批建設項目時，應當予以核實。

　　按照規劃配建的物業管理用房不得挪作他用。

　　第二十八條 物業管理區域內的下列設施歸屬全體業主所有：

　　（一）物業管理用房；

　　（二）垃圾集散間、廁所；

　　（三）按照規劃配建的公共綠地、道路、圍墻以及其他公共用地使用權；

　　（四）住宅的物業管理區域按照規劃配建的公共停車場所；

　　（五）建設單位以書面形式在出售物業時承諾歸全體業主所有的其他設施。

　　第二十九條 業主委員會經營物業共用部位應當經過業主大會同意。

　　利用物業的部分共用部位獲取的收益，歸擁有該部分物業的業主所有；利用物業的全體共用部位獲取的收益歸全體業主所有。

　　獲取的收益主要用于補充專項維修資金。

　　業主委員會經營物業共用部位的收支情況應當每三個月在物業管理區域內的顯著位置公布，并報送鄉鎮人民政府、街道辦事處，接受業主和鄉鎮人民政府、街道辦事處的監督。拒不公布的，經業主提議，鄉鎮人民政府、街道辦事處可以組織業主代表對其收支情況進行審查并公布。

　　第三十條 車輛在物業管理區域內公共停車場所的停放和管理事項，前期物業管理期間，可以在前期物業服務合同中約定，其收費標準按照價格主管部門的規定執行；業主大會成立后，由業主大會決定。業主對車輛停放有特殊保管要求的，由業主和物業服務企業另行簽訂保管合同。

　　治安、消防、搶險、衛生、市政、市容等特種車輛在執行公務時可以在物業管理區域內無償停放。

　　第三十一條 物業服務企業與業主或者建設單位可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。前期物業服務收費實行政府指導價，采取包干制。

　　物業交付業主前，物業服務費由建設單位承擔；物業交付業主后，物業服務費由業主承擔，自物業交付之日起交納。

　　物業服務企業為業主提供合同約定以外有償服務的，應當征得業主同意。

　　第三十二條 物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。價格主管部門應當會同房地產行政主管部門每年公布一次政府指導價及其構成，推行分級分類服務，明碼標價。

　　價格主管部門應當會同房地產行政主管部門對物業服務收費進行監督管理。

　　第三十三條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等公用企業收取有關費用，業主使用的向業主收取；物業服務企業使用的向物業服務企業收取；公共使用的由業主分攤。

　　物業服務企業可以接受委托代收前款費用，但不得向業主收取任何額外費用。

　　未經雙方約定，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等公用企業不得要求物業服務企業代收代付有關費用，不得向物業服務企業扣收業主應承擔的有關費用。

　　第三十四條 物業服務企業已接受委托實施物業管理并相應收取服務費的，其他部門和單位不得再向業主或者物業使用人重復收取性質和內容相同的費用。

　　第三十五條 物業服務合同期限屆滿兩個月前，業主委員會應當組織召開業主大會會議決定續聘或者另聘物業服務企業，并將決定書面告知物業服務企業。物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在物業服務合同期限屆滿兩個月前書面告知業主委員會。

　　第三十六條 物業服務合同終止時，業主委員會與新、原物業服務企業應當在縣（市、區）房地產行政主管部門指導下成立移交小組，負責處理物業管理的相關事務，監督原物業服務企業清理債權債務、移交物業管理用房、設施設備、檔案資料及國家規定的其他必須移交的項目。移交完畢后原物業服務企業應當及時退出該物業管理區域，不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決等為由拒絕退出。

　　第三十七條 移交小組認為清理債權債務有困難時，可以委托有資質的中介機構進行清算，費用由原物業服務企業、業主按照職責承擔。

　　第三十八條 在國家規定的保修期內，物業的維修由建設單位負責；保修期滿后，業主對其專有的部分實施維修、管理，物業服務企業依照本規定對共用的部分設施、設備負責維修、管理。

　　物業服務企業對物業共用的部分設施、設備進行維修、管理時，相關業主和使用人應當給予配合。

　　第三十九條 物業管理應當建立專項維修資金制度，專項維修資金屬業主所有。

　　物業買受人繳交的專項維修資金，由市、縣（市、區）房地產行政主管部門指定的銀行專戶代為儲存；業主大會成立后，房地產行政主管部門應當及時移交專項維修資金銀行賬戶。

　　專項維修資金的使用，由業主大會決定，并受市、縣（市、區）房地產行政主管部門的監督。維修資金專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　第四十條 市人民政府應當建立專項維修資金緊急使用制度。

　　業主委員會可以根據專項維修資金緊急使用制度，按照業主大會確定的使用范圍和金額進行申請，用于物業共用部位、共用設施設備的緊急維修。

　　第四十一條 業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房或者出租給他人從事經營性活動。業主或者物業使用人裝飾裝修房屋的，應當遵守法律法規的有關規定。

　　第四十二條 在物業管理區域內，物業服務企業或者業主委員會發現有下列違法行為之一的，應當及時勸阻制止；對不聽勸阻的，物業服務企業或者業主委員會應當及時向有關行政主管部門書面報告：

　　（一）違法建設、擅自改變建筑物及其配套設施（含架空層、地下停車場、幼兒園、共有綠地等）使用功能的；

　　（二）擅自拆改房屋結構的；

　　（三）擅自占用公共消防通道的；

　　（四）未取得營業執照從事經營活動的；

　　（五）破壞小區園林綠化的；

　　（六）商業經營、文化娛樂場所邊界噪聲及超標排放有害氣體、污水的。

　　有關行政主管部門接到報告后，應當按照市人民政府確定的職責及時查處。

　　第四十三條 違反本規定，物業服務企業未結清債權債務、移交物業管理用房及有關資料、設施設備，擅自撤出小區物業管理的，或者原物業服務企業拒不退出該物業管理區域，妨礙該物業管理區域正常物業管理的，由房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，處以一萬元以上五萬元以下的罰款，并提請原發證機關降低其資質等級或者吊銷企業資質證書。

　　第四十四條 違反本規定，物業服務企業未依法備案物業服務合同，由房地產行政主管部門責令限期報送備案；逾期不報送備案的，處以五千元以上一萬元以下的罰款。

　　第四十五條 業主委員會委員違反法律、法規或者超越權限，侵害業主合法權益，造成損失的，應當承擔相應的法律責任。

　　第四十六條 違反本規定，建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同侵害物業買受人的合法權益的，由房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，處以五千元以上五萬元以下的罰款。

　　第四十七條 違反本規定，建設單位未按要求提供首次業主大會成立所需的文件資料，由房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，處以一萬元以上五萬元以下的罰款。

　　第四十八條 市、縣（市、區）房地產行政主管部門和其他監督管理部門的工作人員有下列行為之一的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

　　（一）不依法履行監督管理職責的；

　　（二）對舉報、投訴等的違法行為不予查處或者查處不力的；

　　（三）有其他濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊行為的。

　　第四十九條 違反本規定其他規定的，依照國務院《物業管理條例》、《福建省物業管理條例》等規定予以處罰。

　　第五十條 本規定自20**年1月1日起施行。

　　1996年11月29日福建省第八屆人民代表大會常務委員會第二十七次會議批準的《福州市城市住宅小區物業管理辦法》同時廢止。

篇3：物業管理處收費管理規定

　　物業管理處收費管理規定

　　1.0目的

　　對公司運作中所有收費過程予以控制。

　　2.0適用范圍

　　管理處對客戶的費用收繳以及管理處對公司財務部的費用交繳。

　　3.0職責

　　3.1公司財務部負責清繳各管理處上繳的各種款項；

　　3.2公司財務部負責對各管理處收費員的業務管理，負責對收費員的工作進行監督、指導、檢查和考核；

　　3.3各管理處收費員負責各小區對用戶各種費用的收取；

　　3.4總經理負責對財務部進行年度考核；

　　4.0程序

　　4.1零修費用收取

　　見《顧客委托維修安裝服務單》；

　　4.2管理處向用戶的按月收費；

　　4.2.1物業管理費，水電費及公共費用分攤額的收取；

　　4.2.1.1管理處根據考核周期按時安排工作人員抄記小區公攤本期的水表讀數及電表讀數，并計算出小區本期的實際用水、電量；

　　4.2.1.2水電工正確計算本月本小區的水、電消耗及水、電損耗；

　　4.2.1.3收費員嚴格按照鄭價房[20**]02號文的規定，正確計算各用戶本期應交物業管理費和應分攤的水、電損消耗及公共設施、設備的維護維修費用；

　　4.2.1.4收費員根據抄表結果和計算結果，認真填寫《繳費通知單》用戶；

　　4.2.1.5收費員按《繳費通知單》存根收取、催繳各用戶應交費用，提供相關票據；

　　4.2.2暖氣費

　　4.2.2.1每個采暖期開始前一個月，管理處統計本小區本季用暖戶數，上報管理部及財務部；

　　4.2.2.2收費員根據年度采暖計劃及每平方米采暖價格，嚴格按照市熱力公司下發文件，正確計算用暖戶應交暖氣費及相關費用；

　　4.2.23收費員根據計算結果，認真填寫《繳費通知單》并及時送達用戶；

　　4.2.2.4收費員按《繳費通知單》存根收取、催繳各用戶應交費用，提供相關票據；

　　4.2.3其它按月收費項目；

　　4.2.3.1根據市場物價局批準的收費項目，管理員認真填寫《繳費通知單》并及時送達用戶；

　　4.2.3.2收費員按單收費并向用戶開具相應票據；

　　4.2.4一次性收費項目；

　　4.24.1各管理處根據實際，在用戶辦理入住手續時，向用戶收取；

　　4.2.4.2需退還用戶的收費項目，如符合退還條件應及時辦理退款手續，退還用戶費用；

　　4.2.6各管理處收費員負責本小區所有收費工作，正確使用、填開各種收費票據，及時登記收費明細臺賬，保證票款相符，票賬相符，及時準確地向公司財務部上繳所收款項，不允許其他人代收任何費用；

　　4.2.7管理處收費員及時準確地提供各用戶費用收繳情況，按公司規定時間準時上報各種收費報表；

　　4.2.8收費員對業主的服務應禮貌、熱情、堅持"微笑服務"，耐心解答業主疑問。

　　4.2.9對于欠費的業主（住戶），收費員詳細了解欠費的具體原因，分類處理。根據具體情況，向欠費戶發出一、二、三次《欠費催繳單》。

　　4.3財務部對各管理處的財務管理；

　　4.3.1公司財務部按月清繳各管理處應上繳費用，檢查、核對各管理處按月上報的各種收費報表，保證票款相符；

　　4.3.2財務部按《財務考核制度》檢查、監督、考核各管理處收費員的工作；發現重大財務問題，及時采取措施，并編寫相關報告，報呈總經理審批；

　　4.4財務部每年按計劃時間向總經理匯報本年度財務工作，并呈交工作報告；

　　5.0相關文件和記錄

　　a)《繳費通知單》QR-C

　　b)《鄭價房[20**]02號文》

　　c)《市熱力公司年度批文》

　　d)《顧客委托維修安裝服務單》

　　e)《財務考核制度》

　　f)《不合格報告》QR-C

　　g)《欠費催繳單》QR-C

　　欠費催繳單

　　尊敬的____先生/女士：

　　按照您已收到《繳費通知單》，您本應于____月____日前到物業管理處交納____費用____元，現時間已過，管理處仍未收到您的應交款。

　　請您務必于____月____日前到管理處交納相關費用，或告知管理處您未能按時交費的原因，否則管理處將采取一定的措施。

　　物業管理處

　　____年____月____日