閔房管〔20**〕147號(hào)

　　閔行區(qū)關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范新建住宅小區(qū)物業(yè)管理相關(guān)行為的若干規(guī)定(試行)

　　各物業(yè)服務(wù)企業(yè)，各市容環(huán)境衛(wèi)生作業(yè)服務(wù)單位：

　　為強(qiáng)化我區(qū)物業(yè)行業(yè)監(jiān)管工作，進(jìn)一步規(guī)范新建住宅小區(qū)裝修管理、垃圾清運(yùn)等物業(yè)管理行為，提升物業(yè)行業(yè)服務(wù)質(zhì)量和水平，不斷提升業(yè)主住戶滿意度，現(xiàn)根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》、《上海市住宅物業(yè)服務(wù)規(guī)范》、《上海市市容環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例》、《上海市建筑垃圾處理管理規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)定：

　　一、規(guī)范物業(yè)招標(biāo)行為，落實(shí)物業(yè)服務(wù)合同屬地備案工作

　　(一)規(guī)范前期物業(yè)招標(biāo)行為。我區(qū)新建住宅小區(qū)建設(shè)單位，應(yīng)通過公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并根據(jù)開評(píng)標(biāo)結(jié)果與中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。對(duì)于存在未能履行物業(yè)服務(wù)合同約定導(dǎo)致自然人身體健康、生命安全受到損害的、嚴(yán)重破壞市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)秩序或者社會(huì)正常秩序的、涉及違法犯罪被刑事處罰等失信行為的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，經(jīng)區(qū)房管局進(jìn)行信用記分后，原則上不得進(jìn)入本區(qū)物業(yè)招投標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行投標(biāo)。

　　(二)及時(shí)進(jìn)行合同屬地備案。中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)到項(xiàng)目所屬街鎮(zhèn)(莘莊工業(yè)區(qū))房管部門進(jìn)行物業(yè)服務(wù)合同備案，并在上海市物業(yè)管理監(jiān)管與服務(wù)平臺(tái)完成“法人一證通”數(shù)字證書的注冊(cè)和認(rèn)證工作。街鎮(zhèn)(莘莊工業(yè)區(qū))房管部門應(yīng)以書面形式告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)有關(guān)加強(qiáng)小區(qū)裝修管理，規(guī)范垃圾分類清運(yùn)，杜絕強(qiáng)迫交易等相關(guān)注意事項(xiàng)和管理責(zé)任，并由物業(yè)服務(wù)企業(yè)當(dāng)場(chǎng)簽收。

　　(三)落實(shí)誠信經(jīng)營承諾制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在進(jìn)駐小區(qū)實(shí)施管理應(yīng)當(dāng)依法合規(guī)、誠信經(jīng)營，并將《物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信經(jīng)營承諾書》一并在小區(qū)物業(yè)信息公示欄以及小區(qū)管理處物業(yè)服務(wù)監(jiān)督公示牌上公示，接受小區(qū)居民的監(jiān)督。

　　二、規(guī)范服務(wù)窗口建設(shè)，落實(shí)上海市住宅物業(yè)服務(wù)規(guī)范

　　(一)規(guī)范服務(wù)窗口。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)《閔行區(qū)既有住宅小區(qū)門衛(wèi)室(門崗)和管理處規(guī)范化建設(shè)指導(dǎo)方案》，完成住宅小區(qū)門衛(wèi)室(門崗)和管理處規(guī)范化建設(shè)。公開辦事制度、辦事紀(jì)律、包括裝修服務(wù)、建筑垃圾清運(yùn)等相關(guān)服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);服務(wù)窗口醒目位置設(shè)置上海市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)監(jiān)督公示牌，公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)信用情況、物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件、項(xiàng)目經(jīng)理的姓名和照片、小區(qū)物業(yè)管理處電話、24小時(shí)報(bào)修電話、企業(yè)監(jiān)督電話、962121物業(yè)服務(wù)熱線等。

　　(二)形成管理制度。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)國家和政府有關(guān)部門的法律法規(guī)，結(jié)合在管小區(qū)的特點(diǎn)要求，以及《臨時(shí)管理規(guī)約》相關(guān)內(nèi)容，制定小區(qū)裝修管理、垃圾清運(yùn)、車輛管理、物業(yè)報(bào)修處置等必要的管理制度，以確保物業(yè)管理正常運(yùn)行。

　　(三)嚴(yán)格落實(shí)巡查。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理每日自查制度及物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙周檢查制度。將住宅小區(qū)裝修管理、垃圾清運(yùn)過程中存在違法裝修，強(qiáng)迫交易等違法行為作為重點(diǎn)檢查事項(xiàng)，主動(dòng)與居委會(huì)、相關(guān)行政主管部門溝通聯(lián)系，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)整改并予以記錄。

　　三、規(guī)范住宅裝修管理，落實(shí)違法使用房屋行為巡查責(zé)任

　　(一)充分宣傳告知。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行裝飾裝修備案制度，尤其在小區(qū)集中入戶裝修階段，應(yīng)與業(yè)主、使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修管理協(xié)議，明確裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容、實(shí)施期限、允許施工時(shí)間、場(chǎng)地巡查、廢棄物清運(yùn)與處置事項(xiàng)，并要求其簽收《物業(yè)使用和裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)告知書》、小區(qū)《臨時(shí)管理規(guī)約》，明確各方的權(quán)利和義務(wù)。

　　(二)出入登記把關(guān)。對(duì)裝飾裝修材料、施工工具、外來人員出入小區(qū)落實(shí)登記制度。

　　(三)動(dòng)態(tài)巡查巡視。在業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋期間，應(yīng)當(dāng)對(duì)裝飾裝修房屋情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)巡查。同時(shí)，配合網(wǎng)格化管理落實(shí)每日動(dòng)態(tài)巡查，每天巡查不少于兩次，并進(jìn)行書面記錄，形成《巡查日志》。

　　(四)勸阻制止到位。對(duì)業(yè)主、使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中違反法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定、《臨時(shí)管理規(guī)約》的行為，應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止，對(duì)正在實(shí)施的進(jìn)行拍照或攝像等取證，并在居委會(huì)及網(wǎng)格巡查員的見證下向業(yè)主或使用人送達(dá)《整改通知書》。對(duì)于無法直接送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)以電話形式進(jìn)行通知，并將《整改通知書》張貼在房屋大門等顯著位置，保留拍照或攝像資料。

　　(五)及時(shí)上報(bào)信息。要建立與行政管理部門、執(zhí)法部門之間通報(bào)協(xié)作機(jī)制。對(duì)于勸阻、制止無效的物業(yè)使用、裝飾裝修房屋過程中損害公共利益的行為，在二十四小時(shí)內(nèi)報(bào)告社區(qū)居委會(huì)和屬地政府指定的責(zé)任部門(街鎮(zhèn)城市網(wǎng)格化綜合管理中心、城管執(zhí)法部門等)。

　　(六)后續(xù)工作跟進(jìn)。對(duì)于已上報(bào)相關(guān)部門的違法行為進(jìn)行持續(xù)跟蹤，對(duì)業(yè)主、使用人的違法行為持續(xù)情況、整改情況或違法行為返潮情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤，記錄其整改情況，《情況跟蹤單》每日?qǐng)?bào)接案責(zé)任部門。

　　四、規(guī)范垃圾清運(yùn)，落實(shí)住宅小區(qū)裝修垃圾投放管理責(zé)任

　　(一)規(guī)范投放清運(yùn)。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為住宅小區(qū)裝修垃圾投放管理責(zé)任人及生活垃圾分類投放管理責(zé)任人，應(yīng)積極落實(shí)分類收集及投放管理責(zé)任，按照規(guī)定設(shè)置專門的裝修垃圾堆放場(chǎng)所，不得將生活垃圾、有害垃圾混入裝修垃圾堆放場(chǎng)所，保持裝修垃圾堆放場(chǎng)所整潔，采取措施防止揚(yáng)塵污染，臨時(shí)堆放點(diǎn)應(yīng)設(shè)置警示標(biāo)志。

　　確因客觀條件限制無法設(shè)置裝修垃圾堆放場(chǎng)所的，應(yīng)當(dāng)告知所在地鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、街道辦事處，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、街道辦事處負(fù)責(zé)指定裝修垃圾堆放場(chǎng)所。

　　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝修垃圾交由符合規(guī)定的市容環(huán)境衛(wèi)生作業(yè)服務(wù)單位進(jìn)行清運(yùn)，并明確清運(yùn)時(shí)間、頻次等事項(xiàng)。同時(shí)，作業(yè)服務(wù)單位在裝修垃圾清運(yùn)過程中應(yīng)做好噪聲、揚(yáng)塵控制，盡量減少對(duì)周邊居民生活的影響。

　　(二)完善服務(wù)公示。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將作業(yè)服務(wù)單位、投放規(guī)范、投放時(shí)間、監(jiān)督投訴方式等事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布。同時(shí)市容環(huán)境衛(wèi)生作業(yè)服務(wù)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置通過有效的標(biāo)價(jià)方式公示收費(fèi)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)價(jià)單位，以及監(jiān)督舉報(bào)電話等信息，廣泛接受社會(huì)監(jiān)督。

　　(三)嚴(yán)格收費(fèi)行為。市容環(huán)境衛(wèi)生作業(yè)服務(wù)單位是裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)的收費(fèi)主體，應(yīng)直接向裝修垃圾產(chǎn)生單位和個(gè)人收費(fèi)或委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收并及時(shí)開具發(fā)票。其中，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收的，雙方應(yīng)書面簽訂委托協(xié)議，明確代辦費(fèi)用等有關(guān)事宜，代辦費(fèi)用應(yīng)以轉(zhuǎn)賬形式支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)公賬戶，嚴(yán)禁以任何方式將代辦費(fèi)用直接支付給個(gè)人，同時(shí)代辦費(fèi)用不得轉(zhuǎn)嫁給第三方。

　　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)受作業(yè)服務(wù)單位委托代收裝修垃圾產(chǎn)生單位或個(gè)人清運(yùn)服務(wù)費(fèi)的，應(yīng)在收費(fèi)后及時(shí)提供作業(yè)服務(wù)單位開具的發(fā)票，不得以任何名義向裝修垃圾產(chǎn)生單位或個(gè)人收取裝修保證金、清掃費(fèi)等費(fèi)用，不得強(qiáng)制提供裝修垃圾短駁服務(wù)并收費(fèi)。裝修垃圾產(chǎn)生單位或個(gè)人確需物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供裝修垃圾短駁服務(wù)的，應(yīng)按物業(yè)服務(wù)企業(yè)公示的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)付費(fèi)并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂服務(wù)協(xié)議。

　　五、加大督查力度，強(qiáng)化新建住宅小區(qū)聯(lián)動(dòng)監(jiān)管模式

　　(一)明確綜合治理職責(zé)

　　街鎮(zhèn)(莘莊工業(yè)區(qū))落實(shí)對(duì)本轄區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)行業(yè)的日常監(jiān)管責(zé)任，加強(qiáng)居民區(qū)黨建引領(lǐng)作用，完善對(duì)房屋裝修、建筑垃圾清運(yùn)過程中的“涉黑、涉惡、涉亂”現(xiàn)象發(fā)現(xiàn)、處置、移交機(jī)制，形成閉環(huán)管理。

　　區(qū)住房保障和房屋管理局、街鎮(zhèn)(莘莊工業(yè)區(qū))房管部門落實(shí)對(duì)新建住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行政監(jiān)管責(zé)任。區(qū)房管局指導(dǎo)和監(jiān)督街鎮(zhèn)(莘莊工業(yè)區(qū))房管部門對(duì)其轄區(qū)內(nèi)新建住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項(xiàng)目經(jīng)理的物業(yè)服務(wù)活動(dòng)實(shí)施每月巡查、采取針對(duì)性抽查以及專項(xiàng)檢查等監(jiān)督管理措施。

　　區(qū)綠化和市容管理局、街鎮(zhèn)(莘莊工業(yè)區(qū))市容環(huán)衛(wèi)管理部門落實(shí)對(duì)市容環(huán)境衛(wèi)生作業(yè)服務(wù)單位的監(jiān)督管理責(zé)任。區(qū)綠化市容局指導(dǎo)和監(jiān)督街鎮(zhèn)(莘莊工業(yè)區(qū))垃圾清運(yùn)管理部門做好轄內(nèi)建筑垃圾處理的源頭管理以及協(xié)調(diào)配合工作。

　　區(qū)城管執(zhí)法局、街鎮(zhèn)(莘莊工業(yè)區(qū))城管部門落實(shí)對(duì)新建住宅小區(qū)內(nèi)裝修違法行為及垃圾違規(guī)清運(yùn)行為的執(zhí)法查處責(zé)任。區(qū)城管執(zhí)法局指導(dǎo)和監(jiān)督街鎮(zhèn)城管部門的相關(guān)執(zhí)法工作。

　　區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局落實(shí)對(duì)裝修垃圾清運(yùn)服務(wù)過程中，相關(guān)單位明碼標(biāo)價(jià)執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查，依法查處違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定的違法行為。

　　(二)加大查處打擊力度

　　新建住宅小區(qū)所屬街鎮(zhèn)(莘莊工業(yè)區(qū))加強(qiáng)對(duì)轄內(nèi)新建住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的考核評(píng)價(jià)及通報(bào)力度，對(duì)存在“涉黑、涉惡、涉亂”行為的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)一律取消其參加物業(yè)管理共建活動(dòng)的相關(guān)資格，并上報(bào)區(qū)房管局對(duì)其予以信用記分。

　　區(qū)房管局將“物業(yè)服務(wù)企業(yè)因‘涉黑、涉惡、涉亂’ 受到治安管理處罰或刑事處罰”納入我區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)管評(píng)價(jià)體系標(biāo)準(zhǔn)的“一票否決”事項(xiàng)，并依據(jù)《上海市物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理失信記分規(guī)則》予以18分的失信行為記分，并根據(jù)《上海市物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理信用信息管理辦法》向市房管局報(bào)送失信企業(yè)信息，申請(qǐng)“對(duì)嚴(yán)重失信企業(yè)的聯(lián)合懲戒措施”。

　　區(qū)綠化市容局督促各街鎮(zhèn)(莘莊工業(yè)區(qū))市容環(huán)衛(wèi)管理部門加大本轄區(qū)內(nèi)市容環(huán)境衛(wèi)生作業(yè)服務(wù)單位的日常監(jiān)管，規(guī)范作業(yè)服務(wù)，在裝修垃圾清運(yùn)過程中做好噪聲、揚(yáng)塵控制，減少對(duì)周邊居民生活的影響。

　　區(qū)城管執(zhí)法局要求各街鎮(zhèn)(莘莊工業(yè)區(qū))城管部門在查處新建住宅小區(qū)內(nèi)裝修違法行為以及垃圾違規(guī)清運(yùn)行為過程中，發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時(shí)履行發(fā)現(xiàn)、上報(bào)責(zé)任的，一律對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法嚴(yán)肅處理。

　　區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局加強(qiáng)對(duì)新建住宅小區(qū)裝修垃圾清運(yùn)服務(wù)過程中明碼標(biāo)價(jià)執(zhí)行情況的檢查巡查，嚴(yán)厲打擊違反明碼標(biāo)價(jià)相關(guān)規(guī)定的違法行為。

　　(三)暢通投訴監(jiān)督渠道

　　反映物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行建筑垃圾投放管理責(zé)任人義務(wù)、強(qiáng)制提供有償服務(wù)等問題可撥打962121熱線，由房管部門負(fù)責(zé)調(diào)查處置和答復(fù);投訴和反映裝修垃圾清運(yùn)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)、清運(yùn)服務(wù)等問題，可撥打52901111熱線，由綠化市容管理部門負(fù)責(zé)調(diào)查處置和答復(fù);裝修垃圾投放管理責(zé)任人未設(shè)置專門的裝修垃圾堆放場(chǎng)所，裝修垃圾產(chǎn)生個(gè)人未遵守具體投放要求的，房屋裝修使用過程中存在違法行為，經(jīng)向街鎮(zhèn)城管部門反映未得到及時(shí)處置的，可撥打投訴電話：54133028;反映物業(yè)服務(wù)企業(yè)在裝修垃圾清運(yùn)服務(wù)過程中，相關(guān)單位不按規(guī)定，明碼標(biāo)價(jià)等問題，可撥打12315熱線，由市場(chǎng)監(jiān)管部門負(fù)責(zé)調(diào)查處置和答復(fù)。

　　我區(qū)其他住宅小區(qū)相關(guān)物業(yè)管理事項(xiàng)，參照本規(guī)定執(zhí)行。

　　附件：裝修垃圾清運(yùn)服務(wù)公示牌(模板)

　　(此頁無正文)

　　上海市閔行區(qū)住房保障和房屋管理局

　　上海市閔行區(qū)綠化和市容管理局

　　上海市閔行區(qū)城管執(zhí)法局

　　上海市閔行區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局

　　20**年6月6日

篇2：物業(yè)管理行為規(guī)范考核分值

　　物業(yè)管理行為規(guī)范考核分值

　　(一)表情：

　　面對(duì)業(yè)主，我們應(yīng)該露出發(fā)自內(nèi)心的微笑。親切的微笑能拉近我們與業(yè)主之間的距離，有利于我們下一步的服務(wù)工作的開展。

　　1、微笑三部曲：第一步：念“一”，使雙頰肌肉微微用力抬高口角兩端，注意下唇不要用力太大;第二步：微笑與心靈相結(jié)合;把業(yè)主當(dāng)親人，內(nèi)心充滿善良和愛意，眼睛溫柔地注視對(duì)方;第三步：微笑與語言、舉止相結(jié)合;微笑地向業(yè)主問好、行禮：先生/小姐，您好!(分值：5分)

　　(二)手勢(shì)：

　　手勢(shì)是最具表現(xiàn)力的“體態(tài)語言”。與業(yè)主溝通時(shí)以富有表現(xiàn)力的手勢(shì)配合語言，可加強(qiáng)表達(dá)效果。手勢(shì)運(yùn)用的要領(lǐng)如下：

　　1、介紹、指示方向：除了口頭表達(dá)外，還應(yīng)配合手勢(shì)的運(yùn)用：身體稍向前傾，把手臂伸直，手指自然并攏，手掌掌心向上，以肘關(guān)節(jié)為軸，指向目標(biāo)。切忌用一個(gè)手指指向目標(biāo)。(分值：5分)

　　2、遞物、接物：雙手恭敬地奉上或接受。切忌漫不經(jīng)心地一扔或單手取接物件。(分值：10分)

　　(三)坐姿：

　　正確的坐姿，給業(yè)主一種熱心積極、精神飽滿的印象。

　　1、坐姿的要領(lǐng)：

　　身稍向前傾，頭平正，兩肩放松，下巴向內(nèi)收，脖子挺直，胸部挺起，使背部與臀部成一直角。(分值：5分)

　　2、坐姿的禁忌：

　　(1)入座要輕穩(wěn)：入座時(shí)，走到座位前，從左邊進(jìn)，從容不迫的慢慢坐下;動(dòng)作要輕而穩(wěn)，不要“撲通”猛地坐下或發(fā)出其它響聲。(分值：5分)

　　(2)不要坐滿：只坐滿座位的一半或三分之二。(分值：5分)

　　(3)坐立時(shí)，腳部不可上下抖動(dòng)，左右搖晃。(分值：10分)

　　(4)避免邊說話邊撓癢或雙手玩弄其它東西。(分值：5分)

　　(5)切忌躺在沙發(fā)上或翹起二郎腿仰靠在靠背上，腳不停抖動(dòng)。(分值：10分)I

　　(6)嚴(yán)禁趴在工作臺(tái)上。(分值：10分)：

　　(四)站姿：

　　古人曰“立如松”。莊重、平穩(wěn)的站姿給業(yè)主一種可信任感。

　　1、站姿的要領(lǐng)：

　　(1)不駝背、不弓腰、不許長(zhǎng)短腳或前后腳站立。(分值：5分)

　　(2)站立時(shí)大腿不許抖動(dòng)，不許雙手抱于胸前。(分值：5分)(3)女士雙腿并攏，腳尖自然向前，左手搭在右手背上自然下隨置于身前;男士雙腿自然齊肩而立，腳尖自然向前，五指并攏，自然下垂置于大腿外側(cè)，或雙手交叉放在背后。(分值：5分)

　　2、站姿的禁忌：

　　(1)聳肩勾背，倚靠在墻上或椅子上。(分值：10分)

　　(2)雙手亂放，把手插在褲袋或交叉在胸。(分值：10分)

　　(3)做小動(dòng)作，玩弄手機(jī)或筆等。(分值：5分)

　　(4)雙腿彎曲，不停地?fù)u晃。(分值：10分)

篇3：物業(yè)管理中共同危險(xiǎn)行為案件分析

　　20**年6月,大慶石油管理局所屬景園物業(yè)分公司管理服務(wù)的11-23號(hào)樓,發(fā)生一起下水道堵塞,一樓業(yè)主被淹事件。一樓業(yè)主訴稱:被告景園物業(yè)分公司未及時(shí)清理馬葫蘆,而另一被告業(yè)主趙某等五人沒有正確使用下水道,亂扔雜物,導(dǎo)致下水道堵塞,使原告所住居室被污水浸泡,造成財(cái)產(chǎn)損失,要求被告承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　〔判決〕

　　法院認(rèn)為,原告所住居室被污水浸泡,造成財(cái)產(chǎn)損失,是由于下水管道堵塞所致,導(dǎo)致管道堵塞的原因是從管道中清理出的鋼絲球所致,被告之一景園物業(yè)分公司認(rèn)為自己在物業(yè)管理服務(wù)過程中沒有過錯(cuò),是11-23樓6單元業(yè)主趙某等人的共同危險(xiǎn)行為,即向下水管亂扔鋼絲球的行為,導(dǎo)致一樓業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失的代理意見予以采信。一審法院判決,由11-23樓6單元業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任,被告景園物業(yè)分公司不承擔(dān)責(zé)任。二審法院判決,駁回原告上訴,維持原判。

　　〔評(píng)析〕

　　一、在物業(yè)管理服務(wù)過程中,物業(yè)管理分公司沒有過錯(cuò),不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　本案中,原告選擇了侵權(quán)之訴。若物業(yè)管理公司侵權(quán),其侵權(quán)行為應(yīng)當(dāng)適用一般過錯(cuò)原則,適用《民法通則》106條第二款的規(guī)定,公民、法人由于過錯(cuò)侵害國家的、集體的財(cái)產(chǎn),侵害他人財(cái)產(chǎn)、人身的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條規(guī)定,物業(yè)管理公司按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理。物業(yè)管理公司接到業(yè)主報(bào)修,及時(shí)派人清理、疏通下水道,維修過程中的行為亦無不當(dāng),物業(yè)管理公司沒有過錯(cuò),不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　二、該單元業(yè)主的行為是共同危險(xiǎn)行為,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　認(rèn)定鋼絲球堵塞管道的行為的性質(zhì)是本案的難點(diǎn),我們?cè)诖硪庖娭刑岢龉餐ｋU(xiǎn)行為理論,所謂共同危險(xiǎn)行為和為也叫準(zhǔn)共同侵權(quán)行為,指數(shù)人實(shí)施的行為均有侵犯他人合法權(quán)益的危險(xiǎn)性,其中一人或部分人的行為致人損害而又無法判明誰是加害人的侵權(quán)行為。我國《民法通則》中只有關(guān)于共同侵權(quán)的規(guī)定而沒有明確規(guī)定共同危險(xiǎn)行為的問題。長(zhǎng)期以來,我國司法界對(duì)共同危險(xiǎn)行為的法律責(zé)任頗有爭(zhēng)議,直到最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》出臺(tái),其第四條第(七)項(xiàng)中才第一次正式使用“共同危險(xiǎn)行為”這個(gè)法律名詞。20**年12月4日最高人民法院頒布的《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第四條界定了共同危險(xiǎn)行為的責(zé)任,對(duì)實(shí)踐中處理共同危險(xiǎn)行為侵權(quán)糾紛提供了依據(jù)。

　　本案的關(guān)鍵在于證據(jù)的取得,物業(yè)管理公司在清理、疏通下水管道中,發(fā)現(xiàn)了洗碗用的鋼絲球,但沒有及時(shí)登記、保存該鋼絲球,致使該案的物證已經(jīng)無法取得。所以,人證成為本案的突破口,我們提供了四名證人,證明有鋼絲球從造成一樓業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失的該單元下水出戶管道中清理出來,且利用簡(jiǎn)圖和管道、衛(wèi)生間設(shè)計(jì)圖紙以及代理人實(shí)地測(cè)量的數(shù)據(jù)排除主管道堵塞的可能?？梢?導(dǎo)致一樓業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失的主要原因是這一單元的某個(gè)業(yè)主使用下水管道不當(dāng),將洗碗用的鋼絲球投入下水管道,下水管道堵塞,導(dǎo)致污水回流。

　　本案中,該單元各業(yè)主損害賠償責(zé)任的劃分,應(yīng)當(dāng)適用《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第四條,二人以上共同實(shí)施危及他人人身安全的行為并造成損害后果,不能確定實(shí)際侵害行為人的,應(yīng)當(dāng)依照《民法通則》第一百三十條規(guī)定承擔(dān)連帶責(zé)任。共同危險(xiǎn)行為人能夠證明損害后果不是由其行為造成的,不承擔(dān)賠償責(zé)任。該單元各業(yè)主舉證責(zé)任劃分,應(yīng)當(dāng)適用最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第四條第(七)項(xiàng),因共同危險(xiǎn)行為致人害的行為與損害結(jié)果之間不存在因果關(guān)系承擔(dān)舉證責(zé)任。由于一樓業(yè)主提供了其不在家居住的證據(jù),所以一樓業(yè)主財(cái)產(chǎn)損害賠償責(zé)任應(yīng)由該單元的業(yè)主共同承擔(dān),一樓業(yè)主除外。