珠海市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例(1997)

2024-06-18 3528

　　《珠海市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》1996年11月19日珠海市第四屆人民代表大會常務委員會第二十次會議通過)

　　總則

　　第一條為加強珠海市住宅小區(qū)的物業(yè)管理，明確業(yè)主、物業(yè)管理公司、開發(fā)建設單位以及有關(guān)部門的權(quán)利與義務，保障住宅小區(qū)物業(yè)的合理使用，維護住宅小區(qū)的生活秩序，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，根據(jù)本市實際情況，制定本條例。

　　第二條本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅小區(qū)。

　　第三條本條例所稱住宅小區(qū)，是指按城市規(guī)劃建設，建筑面積在4萬平方米以上，具有相應配套公用設施、安全設施和公共場地居民生活區(qū)。零星開發(fā)的住宅可以合并成住宅小區(qū)，具體辦法由珠海市人民政府(以下簡稱市政府)制定。本條例所稱物業(yè)，是指住宅小區(qū)的各類建筑物及其相配套的公用設施、安全設施和公共場地。本條例所稱業(yè)主，是指住宅小區(qū)物業(yè)所有權(quán)人。非業(yè)主使用權(quán)人根據(jù)業(yè)主的委托，可以享有業(yè)主的權(quán)利，并承擔相應的義務。本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主委托物業(yè)管理公司對物業(yè)進行日常維護、修繕和整治，并對住宅小區(qū)內(nèi)的綠化、交通、治安、環(huán)境衛(wèi)生等項目進行日常管理。本條例所稱物業(yè)管理公司，是指具備相應資質(zhì)條件，經(jīng)工商行政管理機關(guān)登記注冊，經(jīng)營住宅小區(qū)服務業(yè)務的企業(yè)。

　　第四條住宅小區(qū)內(nèi)的公用設施，安全設施和公共場地等由全體為主共同使用權(quán)維護。

　　第五條業(yè)主有管理住宅小區(qū)的權(quán)利和遵守業(yè)主公約以及住宅小區(qū)其他各項制度的義務。

　　第六條物業(yè)管理根據(jù)業(yè)主自治與專業(yè)服務相結(jié)合、屬地管理與行為管理相結(jié)合的原則的義務。

　　第七條市房管部門是本市住宅小區(qū)物業(yè)管理的主管部門，負責對全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的指導、監(jiān)督和行業(yè)管理工作。建設、規(guī)劃、環(huán)保、公安、交通、工商等管理部門按照各自的職責分工，負責住宅小區(qū)物業(yè)的有關(guān)管理工作。街道辦事處按其職責負責住宅小區(qū)的行政管理工作。

　　住宅小區(qū)的移交和管理

　　第八條住宅小區(qū)經(jīng)驗收合格的，其開發(fā)建設單位應當憑《住宅小區(qū)綜合驗收合格證書》，向住宅小區(qū)業(yè)主委員會辦理移交手續(xù)，

　　并報市房管部門備案;未成立業(yè)入委員會的，開發(fā)建設單位應當憑《住宅小區(qū)綜合驗收合格證書》向房管部門辦量移交手續(xù)。住宅小區(qū)已辦理移交手續(xù)的，業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司應當簽訂《物業(yè)委托管理合同》;未成立業(yè)主委員會的，房管部門與物業(yè)管理公司應當簽訂《物業(yè)委托管理合同》業(yè)主委員會可以在房管部門指導下采取招標方式選聘物業(yè)管理公司。　　第九條開發(fā)建設單位在移交住宅小區(qū)時，應當一并移交住宅小區(qū)綜合驗收檔案資料。

　　第十條開發(fā)建設單位在移交住宅小區(qū)時，應當一定比例一次性向市房管部門繳撥住宅小區(qū)公用設施專用基金;該專用基金歸全體主所有，由房管部門以住宅小區(qū)為單位設立專戶代管，?？顚Ｓ茫⒔邮茇斦块T的監(jiān)督。住宅小區(qū)公用設施專用基金的籌集和使用辦法由市政府制定。

　　第十一條開發(fā)建設單位在移交住宅小區(qū)時，應當按照市政府的規(guī)定提供住宅小區(qū)管理專用房屋和商業(yè)用房。該專用房屋和商業(yè)用房由房管理部門監(jiān)管。

　　第十二條開發(fā)建設單位自辦理住宅小區(qū)移交手續(xù)之日起兩年內(nèi)，有責任協(xié)助做好住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作。

　　業(yè)主大會及業(yè)主委員會

　　第十三條業(yè)主住宅小區(qū)為單位，成立業(yè)主大會或者業(yè)主代表會。業(yè)主大會由住宅小區(qū)的全體業(yè)主組成，業(yè)主代表會由住宅小區(qū)全體業(yè)主推舉的代表組成。業(yè)主大會或者來主代表會是業(yè)主行使用權(quán)物業(yè)管理權(quán)利的機構(gòu)。

　　第十四條為主大會或者業(yè)主代表會行使下列權(quán)利：

　　(1) 選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會;;

　　(2) 批準業(yè)主委員會章程;

　　(3) 通過或者修改業(yè)主公約;

　　(4) 監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

　　(5) 監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

　　(6) 決定住宅小區(qū)物業(yè)管理重大事項。

　　第十五條業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約的示范文本由市房管部門制定。

　　第十六條已交付使用的住宅小區(qū)入住達到50%以上時，開發(fā)建設單位應當在房管部門指導下負責召集首次業(yè)主大會或者業(yè)主代表會。業(yè)主委員會成立后，業(yè)主大會或者為主代表會由業(yè)主委員會負責召集，每年至少召開一次。

　　第十七條業(yè)主委員會召開會議時，可以邀請政府有關(guān)部門、街道辦事處、居民委員會、物業(yè)管理公司等單位的有關(guān)人員和業(yè)主代表列席會議。

　　第十八條業(yè)主委員會主任、副主任由業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生，每屆任期3年。主任、副主任和其他委業(yè)主委員會可以設專職秘書一人，處理業(yè)主委員會日常事務。

　　第十九條業(yè)主委員會行使下列權(quán)利：

　　(1)決定聘用或者解聘物業(yè)管理公司并與其簽訂或者終止《物業(yè)委托管理合同》

　　(2)批準本住宅小區(qū)公用設施專用基金的使用方案;

　　(3)審議本住宅小區(qū)物業(yè)管理服務費的收費標準;

　　(4)檢查業(yè)主公約的執(zhí)行情況;

　　(5)監(jiān)督《物業(yè)委托管理合同》的履行;

　　(6)向物業(yè)管理公司提出業(yè)主的意見。

　　第二十條業(yè)主委員會章程不得違反法律、

　　法規(guī)和規(guī)章。　　第二十一條業(yè)主委員會的管理費用按一定比例從住宅小區(qū)管理費中提取。

　　第二十二條為主應當按期繳交物業(yè)管理服務費。

　　物業(yè)管理公司

　　第二十三條設立物業(yè)管理公司，應當向市房管部門申領(lǐng)《珠海住宅小區(qū)物業(yè)管理資質(zhì)證書》，并向工商行政管理機關(guān)辦理登記注冊，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。

　　第二十四條物業(yè)管理公司應當具有建設、市政、園林綠化、水電、財會等方面初級以上職稱的技術(shù)人員。

　　物業(yè)管理公司所聘的管理人員和技術(shù)人員必須通過崗位培訓，持證上崗。

　　第二十五條物業(yè)管理公司的權(quán)利：

　　(1)制定本住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)章制度;

　　(2)依據(jù)市政府規(guī)定的收費標準和《物業(yè)委托管理合同》收取物業(yè)管理服務費;選聘專營公司或者人員承擔各項專營業(yè)務

　　(3)制止違反住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定和業(yè)主公約的行為;

　　(4)承擔房管部門委托的事項。

　　第二十六條物業(yè)管理公司的義務：

　　(1)以為業(yè)主服務為宗旨，注重社會效益和環(huán)境效益;

　　(2)負責住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)的維護和養(yǎng)護;

　　(3)履行《物業(yè)委托管理合同》中規(guī)定的其他義務;

　　(4)執(zhí)行市政府規(guī)定的收費標準;

　　(5)配合街道辦事處、居民委員會和其他有關(guān)部門做好社會工作;

　　(6)接受房管部門，業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督。

　　第二十七條房管部門對物業(yè)管理公司實行資質(zhì)年審，并逐步實行等級制度。

　　第二十八條物業(yè)管理公司應當定期聽取業(yè)主對住宅小區(qū)物業(yè)管理的意見，每半年向業(yè)主公布住宅小區(qū)維護管理情況及經(jīng)會計師事務所審核的物業(yè)管理服務費的收支情況。

　　第二十九條物業(yè)管理屬于服務性行業(yè)，物業(yè)管理公司可以享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的有關(guān)優(yōu)惠政策。

　　住宅小區(qū)物業(yè)的維護管理

　　第三十條物業(yè)管理公司受業(yè)主委員會委托，按照《物業(yè)委托管理合同》對住宅小區(qū)的物業(yè)進行維護和管理。

　　第三十一條《物業(yè)委托管理合同》應當包括下列內(nèi)容：

　　(1)住宅小區(qū)的名稱、規(guī)模、戶數(shù);

　　(2)住宅小區(qū)內(nèi)的公用設施、安全設施和公共場地等的規(guī)模、數(shù)量和完好程度;

　　(3)業(yè)主委員會提供給物業(yè)管理公司的條件;

　　(4)委托管理事項及其標準;

　　(5)物業(yè)管理公司實施管理的計劃方案;

　　(6)雙方的權(quán)利的義務;

　　(7)合同期限;

　　(8)物業(yè)管理服務費收費標準;

　　(9)違約責任。

　　《物業(yè)委托管理合同》應當報市房管部門備案。

　　第三十二條住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)的

　　維修責任除在保修期內(nèi)按規(guī)定由開發(fā)建設單位承擔的以外，按下列規(guī)定劃分：

　　(1)室內(nèi)部分、由業(yè)主自行維修;

　　(2)房屋本體公用設施，由物業(yè)管理公司根據(jù)業(yè)主的要求進行維修，其費用由該房屋本體的業(yè)主共同分擔;

　　(3)住宅小區(qū)內(nèi)的公用設施、安全設施和公共場地等，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一維修和養(yǎng)護，費用從物業(yè)管理服務費中支出，不足時可以申請公用設施專用基金，也可以向政府申請從城市維護費中給予適當補貼;

　　(4)住宅小區(qū)的水、電、煤氣、通訊、有線電視等管線的維修和養(yǎng)護，由有關(guān)管理部門按其職責范圍負責，所有管線安裝必須符合規(guī)定，做到整潔、美觀。

　　第三十三條業(yè)主進行裝修或者重新裝修，應當通報物業(yè)管理公司，并由物業(yè)管理公司登記備查;有下列情形之一的，應當報市規(guī)劃部門審批：

　　(1) 改變房屋結(jié)構(gòu)的;

　　(2) 改變房屋使用功能的;

　　(3) 加大房屋負荷的;

　　(4) 影響小區(qū)景觀的。

　　第三十四條有關(guān)專業(yè)施工單位在住宅小區(qū)從事工程建設或者檢修時，應當事先通知物業(yè)管理公司，并遵守住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定，物業(yè)管理公司應予配合。損壞住宅小區(qū)公用設施的，應當恢復原狀或者按規(guī)定賠償。

　　第三十五條住宅小區(qū)的設施或植物影響有關(guān)專業(yè)公共設施的安全時，有關(guān)管理部門應當按專業(yè)維護管理規(guī)定，會同物業(yè)管理公司處理。

　　第三十六條需要在住宅小區(qū)公共場地新建停車場、文體設施、商店或者其他服務設施的，須經(jīng)業(yè)主委員會同意，并按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)后，方可施工。

　　第三十七條物業(yè)管理公司利用住宅小區(qū)內(nèi)公共場地和按規(guī)定劃撥的商業(yè)用房的經(jīng)營收入，必須用于住宅小區(qū)的維護和管理。

　　法律責任

　　第三十八條業(yè)主有下列行為之一的，物業(yè)管理公司應當勸阻、制止，要求恢復原狀或者賠償損失;需要給予行政處罰的，由有關(guān)行政部門依法處理：

　　(1)擅自占用住宅小區(qū)綠化地或其他公共場地的;

　　(2)擅自改變房屋和配套設施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀的;

　　(3)私搭亂建棚屋、在房屋公共使用部位堆放雜物、亂停車輛、破壞綠化、污染小區(qū)環(huán)境、制造噪聲影響居民休息的;

　　(4)損壞住宅小區(qū)內(nèi)的公用設施、設備的;

　　(5)違反住宅小區(qū)治安管理或者消防規(guī)定的;

　　第三十九條業(yè)主逾期不交各項物業(yè)管理服務費的，業(yè)主委員會應當協(xié)助催繳，物為管理公司可能按規(guī)定加收滯納金;連續(xù)3個月以上拒交各項物業(yè)管理服務費的，可按照業(yè)主公約的約定承擔責任。物業(yè)管理公司對逾期不交各項物業(yè)管理服務費的，可以向民法院提起訴訟。

　　第四十條物業(yè)管理公司有下列行為之一的，房管部門應當責令改正，賠償損失，并可視情節(jié)處以警告、降低資質(zhì)等級或者吊銷資質(zhì)合格證書的處罰：

　　(1)未按規(guī)定及時修繕房屋及公用設施、設

　　備的;

　　(2)管理制度不健全、管理混亂的;

　　(3)擅自改變公用設施和公共場地用途的;

　　(4)擅自提高物業(yè)管理服務收費標準的;

　　(5)其他不履行或者不完全履行《物業(yè)委托管理合同》及本條例規(guī)定的義務的。

　　物業(yè)管理公司有前款行為之一的，情節(jié)嚴重的，業(yè)主委員會可以解除《物業(yè)委托管理合同》。

　　第四十一條未經(jīng)物業(yè)資質(zhì)審查而擅自承攬住宅小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務的物業(yè)管理公司，由市房管部門責令其限期辦理資質(zhì)審查手續(xù);逾期不辦理的，責令其停止管理，并可以處以1000元以上5000元以下的罰款。

　　第四十二條開發(fā)建設單位有下列行為之一的，由房管部門責令限期履行;逾期不履行的，由市房管部門暫停辦理該開發(fā)建設單位所開發(fā)建設的物業(yè)的房產(chǎn)權(quán)證：

　　(1) 未按規(guī)定提供公用設施專用基金的;

　　(2) 未按規(guī)定提供住宅小區(qū)管理專用房屋、商業(yè)用房的。

　　附則

　　第四十三條市政府可以根據(jù)本條例制定實施細則。

　　第四十四條屬于居民委員會管理的物業(yè)，應當逐步依照本條例實施管理。寫字樓、商住樓、工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理可以參照本條例執(zhí)行。

　　第四十五條本條例自1997年1月1日起施行。

篇2：住宅小區(qū)工程質(zhì)量維修控制辦法

　　工程質(zhì)量維修控制辦法

　　為了及時解決小區(qū)居民的工程質(zhì)量問題，向住戶提供完善的服務，滿足住戶的合理要求，進一步提高公司的信譽，結(jié)合小區(qū)維修工作的實際情況，特制定本辦法。

　　第一條公司全體員工均有熱情接待、聽取顧客報修的責任，并設身處地為其解決實際問題，不可以職權(quán)范圍為借口推諉顧客。

　　第二條當住戶(顧客)來電或上門報修時，第一接收人應及時填寫《產(chǎn)品質(zhì)量維修記錄》，明確維修項目的來源，問明事由，記清樓號、位置、顧客姓名。

　　第三條對住戶(顧客)報修與求助應耐心細致，對收費項目及時說明服務標準、服務方式、收費標準等事項。

　　第四條項目辦應由專人負責住戶的維修工作，及時同住戶溝通根據(jù)《產(chǎn)品質(zhì)量維修記錄》和具體的情況分清責任：

　　1.施工方責任分為施工工藝不當或材料不合格兩方面的原因，維修負責人應及時聯(lián)系施工方到現(xiàn)場查看問題，拿出解決辦法。并且最遲不得超過15個工作日給予徹底維修，達到顧客(居民)滿意。若施工方不能按約定的時間予以維修，或維修后仍存在質(zhì)量問題，項目辦可自行聯(lián)系解決。所發(fā)生的費用由施工方保修金中雙倍扣除。

　　2.顧客自身原因：由于顧客使用不當?shù)馁|(zhì)量問題，應及時、妥善地向顧客說明情況，并協(xié)助顧客聯(lián)系物業(yè)部門給予有償服務。

　　3.保修期外，如果顧客(居民)向項目辦反映質(zhì)量問題，項目辦應向顧客作好解釋工作，協(xié)助顧客聯(lián)系物業(yè)部門給予有償服務。

　　第五條對于明確維修的質(zhì)量問題，項目辦維修負責人員及時電話通知承包方(或掛號信通知并查詢)，承包方要在規(guī)定的時間內(nèi)維修好，經(jīng)住戶簽字認可后報項目辦。作為工程維修金的支付憑據(jù)。如承包方在規(guī)定的時間內(nèi)不能修理好，項目辦可自行安排進行維修。

　　第六條維修過程中，項目辦應安排專門人員對維修過程質(zhì)量進行監(jiān)督、檢查，并對維修過程和結(jié)果進行確認。

　　第七條維修好的房屋要由項目辦(兩人以上)簽字認可并經(jīng)住戶簽字，維修方在一個月后進行回訪檢查，無質(zhì)量問題后，辦理工程量驗收單進行結(jié)算。以上發(fā)生的費用扣承包方工程款。

　　第八條維修時間：為不影響住戶的生活，項目辦人員應確保所維修項目在規(guī)定的時間內(nèi)完成。

　　1.對急修項目(如：自來水設施跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖設備漏水、漏電)，要在30分鐘內(nèi)到位，12小時內(nèi)修復，若不能，要有緊急處理措施，并對住戶(使用人)做出合理解釋，做出限時承諾。

　　2.一般維修原則上2日內(nèi)修復，特殊情況必須做出說明和限時承諾。維修時限不得以節(jié)假日和休息時間順延。

　　第九條項目辦負責人對維修的過程和結(jié)果負責，確保維修結(jié)果達到預期的要求。

篇3：住宅小區(qū)開發(fā)五大弊端透析

　　近年來,住宅小區(qū)的規(guī)模越做越大,質(zhì)量越做越高,這是可喜的現(xiàn)象。但綜觀各類住宅小區(qū),有些明顯的弊病仍在蔓延通行,影響著小區(qū)的健康發(fā)展。

　　重內(nèi)輕外--區(qū)內(nèi)一枝花,區(qū)外臟亂差

　　現(xiàn)今許多開發(fā)商都明白了住宅小區(qū)做好環(huán)境這個概念,因此在這方面是下了功夫的。一些小區(qū)的綠化率在不斷提高,亭閣樓榭、流水噴泉、園林景觀一應俱全。小區(qū)內(nèi)的會所、游泳池、網(wǎng)球場等設施高檔。但小區(qū)外卻坑坑洼洼、污水橫流、垃圾遍地,蒼蠅蚊子滿天飛,臭氣四溢;車輛停放亂七八糟,地攤、排檔滿目皆是,一派臟亂差不堪入目的樣子,內(nèi)外環(huán)境極不和諧。

　　重表輕里--注重外表看相,不顧內(nèi)在質(zhì)量

　　這兩年許多樓盤一改過去方正規(guī)矩、整齊劃一的建筑外型和灰暗單調(diào)的色彩,造型多樣、色調(diào)豐富。歐式建筑的羅馬柱、幾何線條、花飾浮雕、鐵花欄桿以及流行的八字窗、飄窗、彩色坡屋頂?shù)韧饬⒚嫜b飾越來越普及。許多建筑物的外表感覺很不錯。但是單元入口處簡直像一個雜物間。各種管線表箱密密麻麻明布在外,墻面地面不平、缺棱少角、開裂空鼓;許多門窗框洞不周正不對稱;門窗不嚴實、開啟不靈便,還有顏色不一致等問題。屋面漏水、墻面滲水、廚衛(wèi)冒水等隱蔽性問題也很常見。

　　重大輕小--只顧抱西瓜,不顧揀芝麻

　　眼下許多開發(fā)商觀念轉(zhuǎn)變很快,尤其是在接受海外和沿海樓市的經(jīng)營理念上行動迅速,如在搞概念、做環(huán)境、修會所、強力推廣等方面加大力度,而其他諸如小區(qū)外的環(huán)境、室內(nèi)工程質(zhì)量、售后服務等視作芝麻小事。抓大放小,如一些地方房型越做越大,外觀越做越漂亮,但不注重細部處理。該通風通氣的地方不通風通氣,該安全的地

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珠海市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例(1997)