某公館項目自身分析

　　（一）項目概況

　　1、項目位置

　　**公館項目位于玉泉路和金溝河路交匯處東南角，緊鄰"陽光星期八生態主題公園"，距玉泉路地鐵站步行約10分鐘，東臨已建成的五棵松奧林匹克公園，西側毗鄰國內最大的雕塑公園--北京國際雕塑公園，是西長安街沿線以北最后一塊居住用地。

　　2、項目二期規劃的主要經濟技術指標

　　本項目總用地面積58700平米，原總建筑面積130093平米（不含現正在調規的學校調整面積），包含1-3#住宅樓、4-6#商業配套樓、地下車庫、教育配套等。其中一期已完成1#樓、3#樓、4#樓、6#樓及部分車庫的建設，合計建面67501平米，已銷售完成住宅46572.60平米。其余2#住宅樓、5#商業配套樓、教育配套及部分地下車庫將在二期建設。

　　原計劃：拆遷、拆除、場地平整等工作于20**年12月1日開始，12月1日前拆遷專項資金2.5億元到位的前提條件下，確保20**年7月30日完成拆遷工作。目前由于資金嚴重不足，拆遷工作尚未展開，20**年7月30日前完成拆遷工作存在困難。

　　3、規劃設計

　　A總平面布局

　　規劃采用三棟板樓住宅及兩棟完全與住宅脫離開的兩層商業樓及一棟首層架空的會所組成的行列式布置的布局形式。在1#，3#樓之間建有完整的中心綠地，1#，3#樓西側為陽光星期八生態主體公園，2#樓南面布置為學校的綠地，在兩排住宅之間建有延續的景觀綠化帶，使三棟住宅樓充分享受景觀空間。

　　在規劃設計中，采用傳統的"一字"型的板樓，并且進深較為適中，做到戶型實用，同時滿足各棟樓的日照要求，且通風良好。戶內主要房間均能面向綠地，使其舒適性對景觀環境的要求均得到極大的提高。

　　在車庫與住宅的聯系設計中，充分考慮地庫入戶的觀念，兩個車庫均為地下一層，覆土3.0米，通過通道連接成為一個車庫，住宅每個單元均能從車庫直接進入樓內，大大提高產品的價值。

　　B交通組織

　　小區內在每棟樓四周形成一個環行消防車道，以充分滿足消防及交通的要求。在住宅部分對城市道路開一個機動車交通口，位于小區北側，開向金溝河路；步行交通口位于小區西側，通向陽光星期八公園。兩個車庫出入口均布置在小區出入口外，使機動車直接進入車庫，避免機動車進入住宅內部，在內部形成一個靜區，使車流與人流分開。學校主入口設于小區南側，次入口設于小區內部，避免與小區人流摻雜交叉。

　　4、建筑設計

　　戶戶朝陽，南北通透，每個戶型、每戶面寬、進深、面積標準、廚房衛生間的搭配，力求做到最佳的選擇。玄關、洗衣、儲藏、生活陽臺、空調機位都被精心地安排。

　　二期項目戶型配比表

　　2#樓建筑面積：36639平米。套數比例

　　116㎡---120㎡兩居23088%

　　144㎡---160㎡三居228%

　　90㎡以下一居104%

　　合計262100%

　　5、景觀說明

　　本項目的整體規劃理念是在公園里做建筑，所有建筑從設計之初都與公園有機結合、和諧相融，同時保留項目內的一棵百歲古槐和眾多原生樹木。

　　小區景觀設計將結合建筑立面與周邊環境，創造一個健康、生態的居住環境，以對稱和綠色為主體，采用歐式園林手法，以一軸領全局，功能向組團和空間滲透，盡顯尊貴氣息，氣勢內斂而不拘謹。宅間大面積的綠化軟景與硬質廣場相結合，拉近人與建筑的距離，利用開敞的空間為人們創造一個綠色的、舒適的、自由的家園。

　　小區的十字軸線景觀不僅面積大、視線廣，而且通過適當的結構劃分和功能布置，達到尺度宜人、步移景異的效果，中心景觀布置錯落有致，突出中央水系，巧妙集中微地形綠帶、小品雕塑以及會所東側下沉廣場組成的軸對稱綠化，為住戶帶來優美的雅致人居空間。

　　所有的戶型都是南北通透，室內設計270度觀景視野。65米寬、100多米長的內部園林景觀以水系中軸貫穿，與"陽光星期八公園"相連。集中綠地將三棟樓有效地組織起來，形成開敞式的大型院落，此處陽光充足，空間開闊，其中再輔以各式綠化及建筑小品，使其共同組織成高品質的社區綠化生態。為了留下充足的寧靜空間給人們休閑、娛樂、散步、聊天，本項目內部道路不允許任何機動車行駛，商業配套專門有獨立規劃區。

　　6、公共配套設施

　　A、學校：玉泉中學、永定路中學、北京市北英中學、北京市六一中學、育強中學、北京市育英中學、二十一世紀實驗學校、金溝河小學、海淀區圖強第二小學、海淀采石路小學、社區專屬小學、二十一世紀雙語幼兒園、五一幼兒園、金穗幼兒園等。

　　B、醫院：空軍總醫院、武警總醫院、海軍總醫院、解放軍301醫院、航天中心醫院、北京藍天醫院等。

　　C、酒店： 香格里拉飯店、五棵松飯店、世紀金源大飯店、裕龍大酒店等。

　　D、公園：陽光星期八生態主題公園、北京國際雕塑公園、五棵松奧林匹克公園等。

　　E、商業：燕莎金源MALL、居然之家、歐尚、愛家家具、東方家園、沃爾瑪超市、物美超市、華普超市、利客隆超市、超市發、大中電器、國美電器、蘇寧電器等。

　　F、銀行：中國銀行、工商銀行、建設銀行、農業銀行、交通銀行。

　　G、郵局：永定路郵電局、五棵松電信局。

　　H、藥店：金象大藥房、玉泉路地鐵藥店、永定路北街藥店。

　　I、餐飲娛樂：新開源大酒店、金百萬烤鴨店、五棵松飯店、黎昌海鮮、金悅大酒店、順峰海鮮、永興花園飯店等。

　　7、公園

　　A、陽光星期八公園：該公園為開放性公益綠地，中心設有廣場，廣場四周水波蕩漾，廊道環繞，綠樹成蔭；網球場、籃球場以及老人、兒童活動場地一應俱全，為玉海園、永定路等小區幾萬居民提供必要的休閑場所，也改變了該地區西南部沒有大型公園的歷史。

　　B、北京國際雕塑公園：該公園位于北京市長安街西延長線石景山東部，總規劃面積162公頃，是一個國家級的雕塑文化藝術園區。經過兩年的建設，現已成為北京市最大的雕塑主題公園，更是"人文奧運"理念中一幅鮮活生動的圖畫。北京國際雕塑公園20**年9月正式開放，當年便躋身北京十大精品公園之一。

　　（二）項目優劣勢分析

　　1、優勢分析

　　A、緊鄰公園：項目緊鄰"陽光星期八公園"，東臨已建成的五棵松奧林匹克公園，西側毗鄰國內最大的雕塑公園，獨特的地理位置將極大的提高世人的關注度；

　　B、交通便利：南鄰長安街，步行至一線地鐵玉泉路站僅10分鐘；玉泉路、金溝河路、永定路沿線有眾多公交線路；東臨西四環；北臨阜石路；

　　C、配

套完善：周邊商業、醫療、教育等公建配套設施較為完善；

　　D、地理位置：項目周邊分布大量的國家機關、部委、軍隊及事業單位，區位屬"新東富西貴"的板塊；

　　E、品牌實力：本項目是恒盛地產控股有限公司凝聚多年來打造品質地產的經驗，在京傾心打造的精品房地產項目，是"恒盛"地產品牌的系列產品之一；一期已經售罄，恒盛品牌有初步形象；

　　F、產品品質：奢華的精裝修、頂級的材料、先進的系統設備。

　　2、劣勢分析

　　A、負面口碑影響：由于二期項目延期開盤，一期項目因交房引發的上訴*等問題，客戶對開發商實力及拆遷工作有所擔心；

　　B、品牌認知度低：本項目為恒盛地產在京開發的首個高檔精品項目， 但"恒盛" 品牌市場認知度相對較低；

　　C、周邊環境較差：盡管周邊公建配套相對完善，但整體檔次較低，形象欠缺，尤其金溝河附近現狀環境較為雜亂，人員混雜，建材市場更為混亂；

　　D、項目拆遷問題：直至今日拆遷工作尚未完成。

　　3、機會點分析

　　A、土地因素：受土地供應情況等綜合因素的影響，目前區域在售樓盤已不多，且主要競爭對手相對集中；

　　B、高品質項目相對短缺：從當前區域競爭個案看，真正具備與本案競爭的高品質、個性化樓盤較少；

　　C、樓型、戶型占優：區域內純板樓社區較少，塔樓社區居多；板樓優勢已顯露無遺；兩居、三居有較大需求，區域購買力較強；

　　D、一期入?。阂呀浫胱〉囊黄陧椖磕壳笆袌龇从齿^好；

　　E、公園景觀：市場新概念層出不窮，但斥資3000萬元先行改造環境的公園社區卻始終無人領銜，可以充分挖掘"公園生活"的概念；

　　F、教育配套：獨享重點社區小學；

　　G、客群保障：地處政府機關、部委、軍隊大院的高素質客群范圍內，從交通動線的優勢看，中關村、金融街高級白領也是有潛力的基礎客群；

　　H、政策因素：受政策調控的影響，直接使得市場上中、大戶型房源減少。

　　4、威脅點分析

　　A、客群阻隔：本案區域內客群將受到塞納維拉·永定華庭（在售）、金隅長安山麓（在售）、西山國際城（在售）、中堂·紫熙臺（在售）、玉泉新城（待售）、大苑·海淀名著（待售）等多個項目的分流。

　　B、價格阻隔：參考目前房地產市場現狀及區域內在售樓盤成交均價，此銷售目標依舊是區域市場的標桿產品，會感受到來自低價競爭對手的壓力。

　　5、客戶定位及購買行為分析

　　A、社會層次：本項目主力客源受過較高等的教育，或有海外留學、生活背景，事業穩定、運籌帷幄，處于社會中高階層。

　　B、消費行為：多次置業，目前居住地以公寓和政府分房為主，希望改善現有居住條件。

　　C、年齡分布：針對本項目，我們的客戶群體年齡將普遍在30歲至55歲之間，以30-45歲區間為主。

　　D、產品功能需求：這類人群在房地產消費時比較注重產品的綜合品質與附加值，對戶型、景觀、節能、新技術、入住后的服務等尤其注意。

　　E、經濟能力：本項目主力客源具有較好的個人財富積累，家庭年收入將在200萬元以上。

　　F、區域分布：本項目主力客源將集中在：海淀區和西城區。東至西二環金融街、西至西五環、北至中關村、南至蓮石路。

　　G、購買動機：多以投資或是改善居住條件、提高生活品質。

　　四、競爭分析

　　區域概況

　　海淀區位于北京市西北部，占地面積430.77平方公里，轄22個街道辦事處、7個鄉鎮，戶籍人口184.1萬，常住人口約300萬。

　　北京市已經規劃為20個片區，而海淀區成為北京房地產開發定位最為復雜的地區。目前海淀區已經分為西部山水區、昆玉河水系區、西郊生活區、中關村科技園區以及海淀學府區。

篇2：商業地產項目運作的要素分析

　　近年來我國商業地產發展勢頭迅猛,成為許多大地產商的投資重點。商業地產緣何會熱氣沖天呢?其原因有二:第一,近幾年城市的擴張迅速,為提升城市形象完善城市功能,政府在城市規劃中對新型商業布局留下了很大空間,這為商業地產的發展提供了巨大商機。 第二,就全國的中等以上城市講,普通房地產已經進入了一個成熟期,政府各項管理制度更加完善、土地資源緊張、競爭壓力加大、利潤水平下降。而很多擁有雄厚的資金實力的地產商在尋找新的投資行業、新的投資項目時,商業地產高于普通住宅的投資回報無疑是具有強烈吸引力的。

　　大連的地產商的綜合實力雖較北京、上海、深圳等城市稍遜,但在東北地區是處于領先地位的。在國家振興東北老工業基地的政策扶持下,東北各城市的發展建設已經全面提速,大連則成為各地商業地產項目招商的重點。萬達集團步入商業地產取得的巨大成功,也對大連地產商走出大連,到其它城市開發商業地產項目也起到了推波助瀾的作用。

　　商業地產和普通房地產究竟有何不同呢?

　　其實商業地產指用于各種零售、餐飲、娛樂、休閑、服務等經營用途的房地產形式,從經營模式和使用功能上區別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產形式。在項目開發上商業地產和普通房地產更是有著本質的區別。普通房地產用途相對簡單,面對的客戶群相對單一,而且絕大多數采用相對比較簡單的開發----銷售的模式。商業房地產的形式多樣,規模相對較大,小的往往也有有幾千平,規模大的商業房地產如SHOPPING MALL項目,可以達到幾萬、十幾萬甚至幾十萬平方米。其經營多采用開發商整體開發,項目統一經營管理,以收取租金為投資回報的形式為主。還有將商鋪分割出售產權獲取開發利潤的,這種方式所占的比例較小。

　　那么成功的商業地產項目開發要注意哪些要素呢?

　　第一、翔實的市場調查

　　房地產企業尤其是在本地搞開發的企業對市場調查通常比較輕視。也難怪,對于住宅開發只要把綜合地價、容積率、競爭對手的房價等幾個要素弄清楚,基本上就可以作出決策了。至于小區規劃、戶型設計、配套、綠化等基本上屬于下一步營銷策劃的工作范圍了。但用這個套路來開發商業地產是絕對不行的,幾乎沒有成功的可能。

　　開發商業地產項目應該非常重視市場調查。幾年前有一家美國企業曾想與我市一家著名企業合作,在天津街開發一個大型商業地產項目,經過細致市場調查后他們認為條件不具備,扔下幾十萬美金撤了。他們如果沒有經過調查分析盲目上馬的話,那最后的損失恐怕遠遠不止幾十萬。

　　市場調查的內容根據項目的具體不盡相同,但有些基礎的市場調查是相通的,包括市場環境調查(稅收政策、金融政策、招商引資土地政策和產業發展政策、城市建設規劃和區域規劃、城市發展戰略等),經濟狀況調查(項目所在城市的經濟結構、居民收入水平、消費結構和消費水平、投資理財觀念以及對外貿易和外商投資的發展情況),市場現狀調查(現存各類業態形式的實際運行狀況、硬件設施、業戶構成、損益情況等)。

　　第二、理性的效益分析

　　如果光看招商指南或當地合作方提供的可行性報告來做商業地產的投資決策,那么恐怕根本沒有不可以做的項目,當然其風險之巨是顯而易見的。那么拿著自己企業搞的或由外腦提供的較為令人樂觀的市場調查報告,是不是就可以馬上作出投資決策了呢?答案是否定的。這也是由商業地產的特性決定的。

　　以中小型專業市場項目為例,調查結果顯示某市的現存相關市場檔次不高、管理水平不高,而其租金卻偏高。參照這個租金水平來預測收益,資金回收周期將非常短,其回報率是非常高的。但這個分析卻缺少了非常重要的一點,那就是市場的“市”。一個市場運營到成熟期,其“市”也相對穩定,經營業戶收入較為穩定,消費者對市場的認可程度也非常高。既使我們投資的市場交通更為便利、硬件設施更加先進、管理水平也更高,但要達到“場”興市 “旺”租金收入相對穩定的程度,仍需要一定的時間,也就是市場的培育期。這個周期可由科學的市場營銷手段加以縮短,但想跳過這一階段是不可能的。

　　效益分析不可忽視的還有一點就是對將來出現競爭對手要有充分考慮。既然商業地產已經成為投資熱點,其競爭的激烈程度也是不容低估的。我們投資的商業地產項目已經進入或尚未進入穩定收益時期,周邊區域會不會有新的類似項目冒出來,應予以提請考慮,競爭對手肯定要從未們預計的利潤中分一杯羹,甚至兩敗俱傷。

　　第三、充足的資金準備

　　因為商業地產與普通房地產的獲利方式不盡相同,長線投資占據著主導地位。既使采取分割商鋪出售的方式,越來越理性的消費者也大都是眼睛能看到“場”才出手。這就要求開發商資金準備充足,否則出現后續資金斷流項目難以為繼的情況,工程不能正常進行,招商就更加困難,這當然是非常法危險的。

　　地產圈對普通房地產的運作有一種“10%資金說”,就是1個億的項目有個1000多萬就可以運作。奧妙在于土地抵押貸款獲取流動資金,建設費用由建筑商先行墊付,然后就是開盤預售了。這種打法未必是特別普遍的現象,但其存在也為數不少。同樣,這個套路也絕對不適應商業地產項目。

　　最近國家的金融政策是嚴格控制向房地產項目貸款,商業地產相對風險較大,指望向銀行融資困難重重。相對于普通房地產的火爆預售,商鋪的銷售難度更大,精明的經營業戶采取的策略大多是“不見鬼子不拉弦”。另外銀行為商鋪和住宅提供按揭貸款的政策也是不一樣的,商品房按揭貸款通常是20年七成按揭,而各類商鋪按揭貸款的額度只有50%,還款周期最高只有10年,審批手續也更為復雜嚴格。

　　沒有充足的資金或有效的融資渠道作為保障,想要通過商業地產獲利將是極為困難的。

　　第四、嚴格把握項目選址

　　談到商業地產成功的關鍵,很多專業人士認為,第一是地理位置、第二是地理位置、第三還是地理位置?？梢婍椖窟x址的重要程度。位置的好壞直接關系到商鋪的保值增值潛力,對于商家而言好地腳的優勢不言自明。

　　項目位置的確定一定要掌握市場規劃與政府發展重心。但我國目前體制下通常是城市規劃先行,在什么位置搞什么樣的商業地產項目已經被定位,然后才開展對外招商,開發商幾乎沒有選擇的余地。而政府在規劃時考慮的更多的是商業地產項目提升城市形象的作用,完善城市功能的作用等,風險自然落到了開發商頭上。另外這樣的規劃還會造成某個區域的商業房地產同質化嚴重,加劇相互間無序競爭,使眾投資商都難以獲利。

　　我們在考察商業地產項目時,要對交通狀況、區域消費水競爭對手等要素加以分析。如果規劃的位置不甚理想,我們又不能按照自己的意愿加以改變的話,最終只能選擇放棄。好在很多城市的領導層已經注意到這一點,為創造更優的投資環境,開始對商業地產項目在規劃上給與較為寬松的空間。

　　第五、縝密的規劃設計

　　對于大型商業房地產項目通常采用的都是先招商,然后根據入駐商家的要求規劃設計,這是萬達首創的“訂單地產”概念。這樣一來大型商業項目的規劃看起來很簡單,只要把不同的業態相互組合即可,其實不然。集合了主力店、專賣店、超市、影院、圖書館、美食街等的SHOPPING MALL項目,在規劃時既要考慮整體布局的合理性,又要充分考慮內部商家之間的競爭,創造適度、有序的內部競爭環境極為重要。另外對于大型商業項目,其不同業態對車流的吸引是不同的,比如高級餐飲的規劃要靠近道路或停車場;其人流在不同時段、不同服務功能變化是非常大的。如果規劃不當,很容易造成巨大的成本增加和資源浪費,人流分布不合理還會使市場顯得人氣不旺。

　　由于功能多業態復合度高,大型商業地產項目在內部設計上要注意的細節很多很重要。比如影院對層高有要求,部分主力店對層高也有要求,餐飲對上下水、排煙和電源有要求等等。

　　小型商業地產項目大多為單體結構,其規劃的重點在于周邊的道路交通。我們經?？梢钥吹?一些較早間的市場多數只有一個主要出口,臨街的路上車滿為患。這樣的市場不利于吸引更多的消費者。所以小型商業地產項目寧可犧牲一部分容積率,也要保證市場較為充足的停車位和賣場周圍順暢的交通環境。

　　商業地產項目尤其是小型商業地產項目,在內部設計中一定要貫徹讓消費者在賣場停留更長時間的原則,同時必須注意諸多細節。 消防噴淋頭、消火栓、燈光等設置必須能與各個商鋪裝修和經營相協調,好要充分考慮各個商鋪不同的裝修風格與賣場整體的一致性。如果設計不當會無謂增加建設成本,而且不利于市場的運營。

　　第六、相關專業人才

　　商業地產需要的是即懂地產又懂商業,即懂營銷又懂談判,經驗閱歷豐富又通曉外語的復合型人才。商業地產專業人才的培養速度遠遠低于商業地產的發展速度,所以造成了人才短缺,流動性大,隊伍不穩定這一現象。對于地產商而言,用原班人馬恐怕難以完全徹底勝任商業地產項目,而對外招聘新入盟的專業人才,恐怕還不能很快讓地產老板們建立較高的信任度,畢竟商業地產涉及的商業秘密更多。

　　能夠對專業人才產生更大吸引力的,一方面是工資待遇,另一方面公司的實力、知名度以及項目的前景也是重要參照。能夠留住人才要靠相應的管理制度了。

　　對于商業地產專業人才,采用引進和內部培養相結合的折衷方案,倒也是地產老板們的較好選擇。

　　第七、卓有成效的招商

　　商業地產項目的招商工作,是以市場為載體和平臺,將不同的業態形式和商家,加以有機整合統一,形成強大的核心競爭力。招商工作既是對項目前期規劃的承接,又是對項目后期運營管理的必要準備,能否突破招商的瓶頸是商業地產項目成敗的關鍵。

　　對于大型的商業項目,萬達訂單地產的模式被廣泛采用。招商工作的提前量非常大,是從項目確立就開始的。對于小型商業地產項目,也有一種普遍該共識。就是不完成30%的招商工作,該商業地產項目是不能開工的。如果能向萬達那樣和國內外著名商家建立穩定的合作關系固然好,招商工作變得更簡單,項目的風險也能降到最低。但作為我國商業地產先鋒的萬達,畢竟已經進入了將SHOPPING MALL這樣超大型商業項目連鎖經營的時期,一般的地產商是不能照搬萬達的成功模式的。

　　其實任何地產商投資商業地產項目,根本的目的當讓是獲利。但在招商工作中過于強調資金的回籠,而忽略了搭建具有競爭力的市場平臺,將是非常危險的。我們在制定項目租金或銷售價格的時候一定要客觀,同時對于先期進入的骨干商家,對提升項目形象和功能有幫助的大商家,在招商政策上要予以傾斜。

　　商業地產的招商和普通房地產的銷售是完全不同的。整個招商工作要有縝密的計劃性,招商隊伍的構成需要掌握更多專業知識素質更高的人才,招商工作的開展需循序漸進多次商洽,連招商廣告都比普通房地產廣告在法律的嚴密性上要求更高?？傊?如果一定要把招商理解為推銷的話,那么其推銷的內容也絕對不是商業物業,而應該是商機。

　　第八、絕對不容忽視的運營管理

　　很多地產商尤其是采用分割單元銷售招商方式的,面對喜人招商業績往往會感到大功告成,以為商業地產項目就此完事大吉。這種從運作普通地產項目延承下來思維方式面對商業地產項目是絕對要不得的。

　　商業地產同樣需要物業管理,保安、保潔、設備維護等同樣一個都不能少,但商業地產項目更重要的是商業管理,要把多樣的業態和松散的經營單位,統一以商業地產項目為核心的經營主題和信息平臺上,形成自己的商業核心競爭力。

　　商業地產項目運營管理的好壞直接影響地產商的口碑,因為商業地產項目人流集中,經營者之間信息交流密切。在強調品牌價值高度重視無形資產的今天,良好的公眾口碑是特別重要。

　　成功的商業地產項目運營管理,能使商業地產項目的物業價值得到提升,租金收入能夠得到增加。對于在周邊擁有預留儲備土地的地產商,無論繼續開發商業地產還是普通地產,都更容易實現更高的利潤目標。

　　影響商業地產運作的因素好有很多,諸如和當地政府的關系、團隊凝聚力、信息資源、地產商無形資產等等,但上述八個方面更加重要,應在商業地產運作中重點把握。

篇3：項目日照分析報告編制和報送作業指導書

　　項目日照分析報告的編制和報送作業指導書

　　1.作業目的

　　日照分析報告是申辦建設工程規劃許可證必須附送的重要文件，也是決定規劃方案能否通過審批的重要條件。如果是因為日照分析的差錯而導致開發區域周邊的建筑不能滿足規定日照的最低要求，那么公司將面臨承擔因法律責任而引起的巨大損失。

　　2.主管崗位　總建筑師：當日照要求的限制引起基地容積率下降時，提出決策意見。

　　主辦崗位　土建設計管理：督促檢查設計單位對各單體建筑的位置和體量的調整，直至基地內外的日照符合規定要求。

　　3.作業依據

　　滬規法（20**）482號稱關于印發〈上海市城市規劃管理技術規定的解釋（三）〉的通知。

　　4.緊前工作條件

　　規劃設計方案已確定，已進入擴初設計階段。本項作業必須在申辦建設工程規劃許可證之前完成。

　　5.作業描述

　　5.1日照分析報告必須委托規劃審批部門認可的，且具備乙級或乙級以上的規劃設計單位或建筑設計單位或咨詢機構編制。其使用的日照分析軟件必須是經建設部有關部門鑒定通過的。編制單位對編制的日照分析報告的質量和正確性負責。由于日照分析報告不真實，不正確而產生后果的，編制單位應承擔相應的責任。以上這些，本主辦崗位在與編制單位簽署委托合同時應當在合同中明確。

　　5.2本主辦崗位應向編制單位提供以下資料：

　　5.2.1覆蓋所有主客體建筑范圍的測繪院電子地形圖（具體范圍按編制單位需要而定）。

　　5.2.2規劃設計方案的電子文本，其中應包括規劃總圖、基地內各單體的屋頂平面圖和平立剖面圖（附有建筑坐標和屋頂標高）。

　　5.2.3基地外日照影響范圍內的居住和文教衛生客體建筑的平面圖，其中受影響較大的還須附標有詳細窗位尺寸的立面圖；基地外參與疊加分析的主體建筑的總平面圖和屋頂平面圖（附有各屋頂的詳細標高）。具體哪些建筑由編制單位確定，本主辦崗位可向市或區的城建檔案管理部門收集，有困難的話，也可委托編制單位自行收集，無法收集的應委托具備規定資質的測繪單位測繪。

　　5.2.4基地外納入主客體建筑范圍的正在建或已批未建的建筑的資料。本主辦崗位可向市，區規劃管理部門收集，有困難的話，也可委托編制單位自行收集。

　　5.3編制單位提供的日照分析報告應包含以下內容：

　　5.3.1委托方名稱、地址、法定代表人、聯系方式，受托方名稱、資質證書編號、地址、法定代表人、聯系方式。

　　5.3.2項目概況：

　　5.3.2.1建設項目名稱、地點、用地范圍；

　　5.3.2.2本基地擬建主體建筑的基本情況（編號、使用性質、層數、高度、位置等）；

　　5.3.2.3根據本基地主體建筑的陰影覆蓋范圍確定的客體建筑的基本情況（編號、使用性質、層數、高度、位置、窗位編號、窗臺高度等）；

　　5.3.2.4參與疊加分析的本基地外主體建筑的基本情況（編號、名稱、層數、高度、位置等）；

　　5.3.2.5以上資料的來源說明；

　　5.3.2.6進行日照分析所采用的分析軟件。

　　5.3.3日照分析結論：

　　5.3.3.1計算出客體建筑每一分析窗戶在擬建建筑建設前后的日照時間段和有效日照時數，列出每幢客體建筑的日照時間表，注明不滿足日照要求的窗位；

　　5.3.3.2明確在擬建建筑建設前后不符合日照要求的客體建筑的窗戶數和戶數。

　　5.3.4附圖：

　　5.3.4.1客體建筑范圍圖（日照陰影覆蓋范圍圖，1:1000~1:2000）；

　　5.3.4.2主體建筑范圍圖（1:1000~1:2000）；

　　5.3.4.3日照分析圖（1:500~1:1000）。

　　5.4本主辦崗位收到報告后應仔細閱讀，檢查上述應包含的內容，如有遺缺，應返回編制單位補齊。查閱結論中基地內的擬建建筑是否有日照不滿足的，基地外的居住和文教建筑是否有因本基地的原因而減少日照以至達不到規范要求的。本主辦崗位應依據分析報告與規劃方案的設計單位再次調整優化方案的布局，直至影響消除。重新委托編制單位按調整后的規劃方案編制日照分析報告。直至符合規范要求。

　　5.5申辦建設工程規劃許可證時應附送《日照分析報告》全文一份（含附圖），以及進行日照分析的主要原始材料和清單各一份。

　　5.6本主辦崗位對報送的日照分析報告和附送材料的真實性負責，并應如實回答規劃管理部門案件經辦人員的詢問，如報送材料不實，或對案件經辦人員的詢問有所隱瞞而產生后果的，應承擔相應的責任。