物業(yè)二手項(xiàng)目的信息綜合分析

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在獲得二手項(xiàng)目信息后，要結(jié)合本企業(yè)自身實(shí)際情況對(duì)所獲得的物業(yè)二手信息進(jìn)行認(rèn)真細(xì)致的信息綜合分析。在排除本企業(yè)“無用信息”后，將有效信息納入企業(yè)業(yè)務(wù)拓展工作計(jì)劃。

　　一、對(duì)物業(yè)二手項(xiàng)目規(guī)模進(jìn)行分析：

　　根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)分析二手物業(yè)服務(wù)信息可帶來的項(xiàng)目規(guī)模，也就是項(xiàng)目大小是否適合本企業(yè)所制定的企業(yè)發(fā)展規(guī)劃。

　　從企業(yè)性質(zhì)上劃分，物業(yè)服務(wù)應(yīng)屬于勞動(dòng)密集型服務(wù)企業(yè)，其本身對(duì)人才的需求是解決企業(yè)發(fā)展的首要條件。所以，在對(duì)物業(yè)二手項(xiàng)目信息進(jìn)行分析時(shí)，項(xiàng)目信息的規(guī)模是否符合企業(yè)人才儲(chǔ)備計(jì)劃、是否可通過企業(yè)內(nèi)部人力資源整合滿足擬定物業(yè)二手項(xiàng)目的所需職工團(tuán)隊(duì)要求，是企業(yè)能否合理承擔(dān)該項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)的首要條件。

　　二、對(duì)物業(yè)二手項(xiàng)目的潛在經(jīng)濟(jì)收益進(jìn)行分析：

　　根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物權(quán)法》及其他有關(guān)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的法律法規(guī)規(guī)定，任何物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接手物業(yè)二手項(xiàng)目服務(wù)責(zé)任后，在其小區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)的有效臨督下，都必需按照法規(guī)規(guī)定定期公示財(cái)務(wù)賬目，所以物業(yè)服務(wù)企業(yè)根本不可能獲得高額經(jīng)濟(jì)收益。

　　由于目前各個(gè)物業(yè)二手項(xiàng)目所處的地域、售價(jià)、質(zhì)量等問題存在很大差別，所以影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常運(yùn)營的收費(fèi)率也有所不同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)二手項(xiàng)目現(xiàn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、未來委托方擬計(jì)劃收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合該項(xiàng)目估算的人力成本、能源費(fèi)用支出成本、法規(guī)規(guī)定的維修項(xiàng)目支出成本、委托人希望在法規(guī)規(guī)定之外所增加的服務(wù)所產(chǎn)生的連帶支出成本、該項(xiàng)目未來物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率等綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)，分析本企業(yè)在接手信息物業(yè)服務(wù)責(zé)任后是否可以保證該項(xiàng)目正常運(yùn)營的基本財(cái)務(wù)需要，并獲得合適的服務(wù)經(jīng)濟(jì)收益。

　　三、對(duì)物業(yè)服務(wù)二手項(xiàng)目的轉(zhuǎn)手原因進(jìn)行分析：

　　1、物業(yè)二手項(xiàng)目的轉(zhuǎn)手起因，基本上由于房屋質(zhì)量問題長時(shí)間得不到有效解決，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在與開發(fā)建設(shè)單位協(xié)調(diào)方法使用不當(dāng)，業(yè)主逐漸對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)生信任危機(jī)，并形成相互對(duì)立矛盾所造成的不得以而為之的，維護(hù)自身合法權(quán)益的維一有效途徑。

　　2、開發(fā)企業(yè)售房承諾不兌現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)在銷售期間的宣傳承諾在業(yè)主收房后沒有兌現(xiàn)，業(yè)主購房時(shí)的良好愿望完全破滅。由于在業(yè)主收房過程中前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)全程參與了業(yè)主收房事宜，在要求業(yè)主簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《臨時(shí)管理規(guī)約》等后，一并收取了前期物業(yè)服務(wù)、房屋裝修壓金等項(xiàng)費(fèi)用。同時(shí)也會(huì)根據(jù)開發(fā)企業(yè)委托，協(xié)助開發(fā)企業(yè)辦理住房公積金、天燃?xì)馊霊?、有線電視開通等項(xiàng)費(fèi)用繳納事宜。加上協(xié)助開發(fā)企業(yè)將業(yè)主對(duì)房屋質(zhì)量問題進(jìn)行登記，按開發(fā)企業(yè)承諾解決質(zhì)量問題時(shí)間期限承諾解決后，是必給業(yè)主形成物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)企業(yè)是一家的普遍印象。在業(yè)主所反應(yīng)的問題沒能在承諾期限得到解決時(shí)，業(yè)主尋找開發(fā)企業(yè)遠(yuǎn)不如尋找物業(yè)服務(wù)企業(yè)來的方便，所以在前期物業(yè)服務(wù)階段業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在矛盾是非常普遍的現(xiàn)象。

　　由于物業(yè)企業(yè)必需承擔(dān)業(yè)主所購房屋可以正常使用的后續(xù)服務(wù)責(zé)任，所以正確掌握物業(yè)二手項(xiàng)目房屋質(zhì)量問題是否在本企業(yè)協(xié)調(diào)解決范圍之內(nèi)，對(duì)將要從事物業(yè)二手項(xiàng)目服務(wù)業(yè)務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)至關(guān)重要，它將直接影響物業(yè)二手項(xiàng)目服務(wù)是否可以得到正常運(yùn)營的基本保證。

　　3、原物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過高，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不對(duì)稱是形成物業(yè)二手項(xiàng)目轉(zhuǎn)手的普遍原因。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對(duì)物業(yè)二手項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析時(shí)，應(yīng)該根據(jù)分析項(xiàng)目擬要求的服務(wù)內(nèi)容、管理規(guī)模、所需人工、能源費(fèi)用、維修費(fèi)用、營業(yè)稅率、企業(yè)服務(wù)收益率等做出項(xiàng)目服務(wù)運(yùn)營最低基本財(cái)務(wù)估算，并結(jié)合業(yè)主原繳費(fèi)率、本企業(yè)可采用的提高收費(fèi)方法完成服務(wù)運(yùn)營保障風(fēng)險(xiǎn)估算，做到心中有數(shù)。

　　4、物業(yè)二手項(xiàng)目服務(wù)范圍往往需要與委托人協(xié)商通過合同加以確認(rèn)，基本上可以說是該小區(qū)大部分業(yè)主服務(wù)需求的真實(shí)反影。所以，物業(yè)二手項(xiàng)目服務(wù)范圍的確定有別于前期物業(yè)服務(wù)范圍，其前期服務(wù)范圍主要是為配合開發(fā)企業(yè)打造品牌、促進(jìn)銷售為主，它所約定的服務(wù)范圍并不能代表業(yè)主的真實(shí)需求。而服務(wù)范圍在物業(yè)服務(wù)中最為真實(shí)的反影，就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)計(jì)算服務(wù)范圍的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)，它在物業(yè)服務(wù)上最直接體現(xiàn)就是物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的高低。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對(duì)物業(yè)二手項(xiàng)目信息進(jìn)行分析時(shí)，物業(yè)服務(wù)范圍是否需要調(diào)整，所要調(diào)整后的服務(wù)范圍是增加還是減少，將直接影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)該二手項(xiàng)目的財(cái)務(wù)判斷。

　　5、物業(yè)二手項(xiàng)目的其它分析需放在物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對(duì)二手項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察時(shí)一起進(jìn)行。

篇2：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的要素分析

　　近年來我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭迅猛,成為許多大地產(chǎn)商的投資重點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)緣何會(huì)熱氣沖天呢?其原因有二:第一,近幾年城市的擴(kuò)張迅速,為提升城市形象完善城市功能,政府在城市規(guī)劃中對(duì)新型商業(yè)布局留下了很大空間,這為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了巨大商機(jī)。 第二,就全國的中等以上城市講,普通房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)成熟期,政府各項(xiàng)管理制度更加完善、土地資源緊張、競(jìng)爭(zhēng)壓力加大、利潤水平下降。而很多擁有雄厚的資金實(shí)力的地產(chǎn)商在尋找新的投資行業(yè)、新的投資項(xiàng)目時(shí),商業(yè)地產(chǎn)高于普通住宅的投資回報(bào)無疑是具有強(qiáng)烈吸引力的。

　　大連的地產(chǎn)商的綜合實(shí)力雖較北京、上海、深圳等城市稍遜,但在東北地區(qū)是處于領(lǐng)先地位的。在國家振興東北老工業(yè)基地的政策扶持下,東北各城市的發(fā)展建設(shè)已經(jīng)全面提速,大連則成為各地商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商的重點(diǎn)。萬達(dá)集團(tuán)步入商業(yè)地產(chǎn)取得的巨大成功,也對(duì)大連地產(chǎn)商走出大連,到其它城市開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也起到了推波助瀾的作用。

　　商業(yè)地產(chǎn)和普通房地產(chǎn)究竟有何不同呢?

　　其實(shí)商業(yè)地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂、休閑、服務(wù)等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式,從經(jīng)營模式和使用功能上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產(chǎn)形式。在項(xiàng)目開發(fā)上商業(yè)地產(chǎn)和普通房地產(chǎn)更是有著本質(zhì)的區(qū)別。普通房地產(chǎn)用途相對(duì)簡單,面對(duì)的客戶群相對(duì)單一,而且絕大多數(shù)采用相對(duì)比較簡單的開發(fā)----銷售的模式。商業(yè)房地產(chǎn)的形式多樣,規(guī)模相對(duì)較大,小的往往也有有幾千平,規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如SHOPPING MALL項(xiàng)目,可以達(dá)到幾萬、十幾萬甚至幾十萬平方米。其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā),項(xiàng)目統(tǒng)一經(jīng)營管理,以收取租金為投資回報(bào)的形式為主。還有將商鋪分割出售產(chǎn)權(quán)獲取開發(fā)利潤的,這種方式所占的比例較小。

　　那么成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)要注意哪些要素呢?

　　第一、翔實(shí)的市場(chǎng)調(diào)查

　　房地產(chǎn)企業(yè)尤其是在本地搞開發(fā)的企業(yè)對(duì)市場(chǎng)調(diào)查通常比較輕視。也難怪,對(duì)于住宅開發(fā)只要把綜合地價(jià)、容積率、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的房價(jià)等幾個(gè)要素弄清楚,基本上就可以作出決策了。至于小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、配套、綠化等基本上屬于下一步營銷策劃的工作范圍了。但用這個(gè)套路來開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)是絕對(duì)不行的,幾乎沒有成功的可能。

　　開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該非常重視市場(chǎng)調(diào)查。幾年前有一家美國企業(yè)曾想與我市一家著名企業(yè)合作,在天津街開發(fā)一個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,經(jīng)過細(xì)致市場(chǎng)調(diào)查后他們認(rèn)為條件不具備,扔下幾十萬美金撤了。他們?nèi)绻麤]有經(jīng)過調(diào)查分析盲目上馬的話,那最后的損失恐怕遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止幾十萬。

　　市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容根據(jù)項(xiàng)目的具體不盡相同,但有些基礎(chǔ)的市場(chǎng)調(diào)查是相通的,包括市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查(稅收政策、金融政策、招商引資土地政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等),經(jīng)濟(jì)狀況調(diào)查(項(xiàng)目所在城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平、投資理財(cái)觀念以及對(duì)外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況),市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查(現(xiàn)存各類業(yè)態(tài)形式的實(shí)際運(yùn)行狀況、硬件設(shè)施、業(yè)戶構(gòu)成、損益情況等)。

　　第二、理性的效益分析

　　如果光看招商指南或當(dāng)?shù)睾献鞣教峁┑目尚行詧?bào)告來做商業(yè)地產(chǎn)的投資決策,那么恐怕根本沒有不可以做的項(xiàng)目,當(dāng)然其風(fēng)險(xiǎn)之巨是顯而易見的。那么拿著自己企業(yè)搞的或由外腦提供的較為令人樂觀的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告,是不是就可以馬上作出投資決策了呢?答案是否定的。這也是由商業(yè)地產(chǎn)的特性決定的。

　　以中小型專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目為例,調(diào)查結(jié)果顯示某市的現(xiàn)存相關(guān)市場(chǎng)檔次不高、管理水平不高,而其租金卻偏高。參照這個(gè)租金水平來預(yù)測(cè)收益,資金回收周期將非常短,其回報(bào)率是非常高的。但這個(gè)分析卻缺少了非常重要的一點(diǎn),那就是市場(chǎng)的“市”。一個(gè)市場(chǎng)運(yùn)營到成熟期,其“市”也相對(duì)穩(wěn)定,經(jīng)營業(yè)戶收入較為穩(wěn)定,消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)可程度也非常高。既使我們投資的市場(chǎng)交通更為便利、硬件設(shè)施更加先進(jìn)、管理水平也更高,但要達(dá)到“場(chǎng)”興市 “旺”租金收入相對(duì)穩(wěn)定的程度,仍需要一定的時(shí)間,也就是市場(chǎng)的培育期。這個(gè)周期可由科學(xué)的市場(chǎng)營銷手段加以縮短,但想跳過這一階段是不可能的。

　　效益分析不可忽視的還有一點(diǎn)就是對(duì)將來出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手要有充分考慮。既然商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為投資熱點(diǎn),其競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度也是不容低估的。我們投資的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入或尚未進(jìn)入穩(wěn)定收益時(shí)期,周邊區(qū)域會(huì)不會(huì)有新的類似項(xiàng)目冒出來,應(yīng)予以提請(qǐng)考慮,競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手肯定要從未們預(yù)計(jì)的利潤中分一杯羹,甚至兩敗俱傷。

　　第三、充足的資金準(zhǔn)備

　　因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)與普通房地產(chǎn)的獲利方式不盡相同,長線投資占據(jù)著主導(dǎo)地位。既使采取分割商鋪出售的方式,越來越理性的消費(fèi)者也大都是眼睛能看到“場(chǎng)”才出手。這就要求開發(fā)商資金準(zhǔn)備充足,否則出現(xiàn)后續(xù)資金斷流項(xiàng)目難以為繼的情況,工程不能正常進(jìn)行,招商就更加困難,這當(dāng)然是非常法危險(xiǎn)的。

　　地產(chǎn)圈對(duì)普通房地產(chǎn)的運(yùn)作有一種“10%資金說”,就是1個(gè)億的項(xiàng)目有個(gè)1000多萬就可以運(yùn)作。奧妙在于土地抵押貸款獲取流動(dòng)資金,建設(shè)費(fèi)用由建筑商先行墊付,然后就是開盤預(yù)售了。這種打法未必是特別普遍的現(xiàn)象,但其存在也為數(shù)不少。同樣,這個(gè)套路也絕對(duì)不適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　最近國家的金融政策是嚴(yán)格控制向房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款,商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較大,指望向銀行融資困難重重。相對(duì)于普通房地產(chǎn)的火爆預(yù)售,商鋪的銷售難度更大,精明的經(jīng)營業(yè)戶采取的策略大多是“不見鬼子不拉弦”。另外銀行為商鋪和住宅提供按揭貸款的政策也是不一樣的,商品房按揭貸款通常是20年七成按揭,而各類商鋪按揭貸款的額度只有50%,還款周期最高只有10年,審批手續(xù)也更為復(fù)雜嚴(yán)格。

　　沒有充足的資金或有效的融資渠道作為保障,想要通過商業(yè)地產(chǎn)獲利將是極為困難的。

　　第四、嚴(yán)格把握項(xiàng)目選址

　　談到商業(yè)地產(chǎn)成功的關(guān)鍵,很多專業(yè)人士認(rèn)為,第一是地理位置、第二是地理位置、第三還是地理位置?？梢婍?xiàng)目選址的重要程度。位置的好壞直接關(guān)系到商鋪的保值增值潛力,對(duì)于商家而言好地腳的優(yōu)勢(shì)不言自明。

　　項(xiàng)目位置的確定一定要掌握市場(chǎng)規(guī)劃與政府發(fā)展重心。但我國目前體制下通常是城市規(guī)劃先行,在什么位置搞什么樣的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)被定位,然后才開展對(duì)外招商,開發(fā)商幾乎沒有選擇的余地。而政府在規(guī)劃時(shí)考慮的更多的是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提升城市形象的作用,完善城市功能的作用等,風(fēng)險(xiǎn)自然落到了開發(fā)商頭上。另外這樣的規(guī)劃還會(huì)造成某個(gè)區(qū)域的商業(yè)房地產(chǎn)同質(zhì)化嚴(yán)重,加劇相互間無序競(jìng)爭(zhēng),使眾投資商都難以獲利。

　　我們?cè)诳疾焐虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí),要對(duì)交通狀況、區(qū)域消費(fèi)水競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等要素加以分析。如果規(guī)劃的位置不甚理想,我們又不能按照自己的意愿加以改變的話,最終只能選擇放棄。好在很多城市的領(lǐng)導(dǎo)層已經(jīng)注意到這一點(diǎn),為創(chuàng)造更優(yōu)的投資環(huán)境,開始對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在規(guī)劃上給與較為寬松的空間。

　　第五、縝密的規(guī)劃設(shè)計(jì)

　　對(duì)于大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目通常采用的都是先招商,然后根據(jù)入駐商家的要求規(guī)劃設(shè)計(jì),這是萬達(dá)首創(chuàng)的“訂單地產(chǎn)”概念。這樣一來大型商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃看起來很簡單,只要把不同的業(yè)態(tài)相互組合即可,其實(shí)不然。集合了主力店、專賣店、超市、影院、圖書館、美食街等的SHOPPING MALL項(xiàng)目,在規(guī)劃時(shí)既要考慮整體布局的合理性,又要充分考慮內(nèi)部商家之間的競(jìng)爭(zhēng),創(chuàng)造適度、有序的內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境極為重要。另外對(duì)于大型商業(yè)項(xiàng)目,其不同業(yè)態(tài)對(duì)車流的吸引是不同的,比如高級(jí)餐飲的規(guī)劃要靠近道路或停車場(chǎng);其人流在不同時(shí)段、不同服務(wù)功能變化是非常大的。如果規(guī)劃不當(dāng),很容易造成巨大的成本增加和資源浪費(fèi),人流分布不合理還會(huì)使市場(chǎng)顯得人氣不旺。

　　由于功能多業(yè)態(tài)復(fù)合度高,大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在內(nèi)部設(shè)計(jì)上要注意的細(xì)節(jié)很多很重要。比如影院對(duì)層高有要求,部分主力店對(duì)層高也有要求,餐飲對(duì)上下水、排煙和電源有要求等等。

　　小型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大多為單體結(jié)構(gòu),其規(guī)劃的重點(diǎn)在于周邊的道路交通。我們經(jīng)常可以看到,一些較早間的市場(chǎng)多數(shù)只有一個(gè)主要出口,臨街的路上車滿為患。這樣的市場(chǎng)不利于吸引更多的消費(fèi)者。所以小型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目寧可犧牲一部分容積率,也要保證市場(chǎng)較為充足的停車位和賣場(chǎng)周圍順暢的交通環(huán)境。

　　商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目尤其是小型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,在內(nèi)部設(shè)計(jì)中一定要貫徹讓消費(fèi)者在賣場(chǎng)停留更長時(shí)間的原則,同時(shí)必須注意諸多細(xì)節(jié)。 消防噴淋頭、消火栓、燈光等設(shè)置必須能與各個(gè)商鋪裝修和經(jīng)營相協(xié)調(diào),好要充分考慮各個(gè)商鋪不同的裝修風(fēng)格與賣場(chǎng)整體的一致性。如果設(shè)計(jì)不當(dāng)會(huì)無謂增加建設(shè)成本,而且不利于市場(chǎng)的運(yùn)營。

　　第六、相關(guān)專業(yè)人才

　　商業(yè)地產(chǎn)需要的是即懂地產(chǎn)又懂商業(yè),即懂營銷又懂談判,經(jīng)驗(yàn)閱歷豐富又通曉外語的復(fù)合型人才。商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人才的培養(yǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度,所以造成了人才短缺,流動(dòng)性大,隊(duì)伍不穩(wěn)定這一現(xiàn)象。對(duì)于地產(chǎn)商而言,用原班人馬恐怕難以完全徹底勝任商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,而對(duì)外招聘新入盟的專業(yè)人才,恐怕還不能很快讓地產(chǎn)老板們建立較高的信任度,畢竟商業(yè)地產(chǎn)涉及的商業(yè)秘密更多。

　　能夠?qū)I(yè)人才產(chǎn)生更大吸引力的,一方面是工資待遇,另一方面公司的實(shí)力、知名度以及項(xiàng)目的前景也是重要參照。能夠留住人才要靠相應(yīng)的管理制度了。

　　對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人才,采用引進(jìn)和內(nèi)部培養(yǎng)相結(jié)合的折衷方案,倒也是地產(chǎn)老板們的較好選擇。

　　第七、卓有成效的招商

　　商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商工作,是以市場(chǎng)為載體和平臺(tái),將不同的業(yè)態(tài)形式和商家,加以有機(jī)整合統(tǒng)一,形成強(qiáng)大的核心競(jìng)爭(zhēng)力。招商工作既是對(duì)項(xiàng)目前期規(guī)劃的承接,又是對(duì)項(xiàng)目后期運(yùn)營管理的必要準(zhǔn)備,能否突破招商的瓶頸是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。

　　對(duì)于大型的商業(yè)項(xiàng)目,萬達(dá)訂單地產(chǎn)的模式被廣泛采用。招商工作的提前量非常大,是從項(xiàng)目確立就開始的。對(duì)于小型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,也有一種普遍該共識(shí)。就是不完成30%的招商工作,該商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是不能開工的。如果能向萬達(dá)那樣和國內(nèi)外著名商家建立穩(wěn)定的合作關(guān)系固然好,招商工作變得更簡單,項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)也能降到最低。但作為我國商業(yè)地產(chǎn)先鋒的萬達(dá),畢竟已經(jīng)進(jìn)入了將SHOPPING MALL這樣超大型商業(yè)項(xiàng)目連鎖經(jīng)營的時(shí)期,一般的地產(chǎn)商是不能照搬萬達(dá)的成功模式的。

　　其實(shí)任何地產(chǎn)商投資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,根本的目的當(dāng)讓是獲利。但在招商工作中過于強(qiáng)調(diào)資金的回籠,而忽略了搭建具有競(jìng)爭(zhēng)力的市場(chǎng)平臺(tái),將是非常危險(xiǎn)的。我們?cè)谥贫?xiàng)目租金或銷售價(jià)格的時(shí)候一定要客觀,同時(shí)對(duì)于先期進(jìn)入的骨干商家,對(duì)提升項(xiàng)目形象和功能有幫助的大商家,在招商政策上要予以傾斜。

　　商業(yè)地產(chǎn)的招商和普通房地產(chǎn)的銷售是完全不同的。整個(gè)招商工作要有縝密的計(jì)劃性,招商隊(duì)伍的構(gòu)成需要掌握更多專業(yè)知識(shí)素質(zhì)更高的人才,招商工作的開展需循序漸進(jìn)多次商洽,連招商廣告都比普通房地產(chǎn)廣告在法律的嚴(yán)密性上要求更高?？傊?如果一定要把招商理解為推銷的話,那么其推銷的內(nèi)容也絕對(duì)不是商業(yè)物業(yè),而應(yīng)該是商機(jī)。

　　第八、絕對(duì)不容忽視的運(yùn)營管理

　　很多地產(chǎn)商尤其是采用分割單元銷售招商方式的,面對(duì)喜人招商業(yè)績往往會(huì)感到大功告成,以為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就此完事大吉。這種從運(yùn)作普通地產(chǎn)項(xiàng)目延承下來思維方式面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是絕對(duì)要不得的。

　　商業(yè)地產(chǎn)同樣需要物業(yè)管理,保安、保潔、設(shè)備維護(hù)等同樣一個(gè)都不能少,但商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目更重要的是商業(yè)管理,要把多樣的業(yè)態(tài)和松散的經(jīng)營單位,統(tǒng)一以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為核心的經(jīng)營主題和信息平臺(tái)上,形成自己的商業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

　　商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理的好壞直接影響地產(chǎn)商的口碑,因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目人流集中,經(jīng)營者之間信息交流密切。在強(qiáng)調(diào)品牌價(jià)值高度重視無形資產(chǎn)的今天,良好的公眾口碑是特別重要。

　　成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理,能使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的物業(yè)價(jià)值得到提升,租金收入能夠得到增加。對(duì)于在周邊擁有預(yù)留儲(chǔ)備土地的地產(chǎn)商,無論繼續(xù)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)還是普通地產(chǎn),都更容易實(shí)現(xiàn)更高的利潤目標(biāo)。

　　影響商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的因素好有很多,諸如和當(dāng)?shù)卣年P(guān)系、團(tuán)隊(duì)凝聚力、信息資源、地產(chǎn)商無形資產(chǎn)等等,但上述八個(gè)方面更加重要,應(yīng)在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作中重點(diǎn)把握。

篇3：項(xiàng)目日照分析報(bào)告編制和報(bào)送作業(yè)指導(dǎo)書

　　項(xiàng)目日照分析報(bào)告的編制和報(bào)送作業(yè)指導(dǎo)書

　　1.作業(yè)目的

　　日照分析報(bào)告是申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證必須附送的重要文件，也是決定規(guī)劃方案能否通過審批的重要條件。如果是因?yàn)槿照辗治龅牟铄e(cuò)而導(dǎo)致開發(fā)區(qū)域周邊的建筑不能滿足規(guī)定日照的最低要求，那么公司將面臨承擔(dān)因法律責(zé)任而引起的巨大損失。

　　2.主管崗位　總建筑師：當(dāng)日照要求的限制引起基地容積率下降時(shí)，提出決策意見。

　　主辦崗位　土建設(shè)計(jì)管理：督促檢查設(shè)計(jì)單位對(duì)各單體建筑的位置和體量的調(diào)整，直至基地內(nèi)外的日照符合規(guī)定要求。

　　3.作業(yè)依據(jù)

　　滬規(guī)法（20**）482號(hào)稱關(guān)于印發(fā)〈上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定的解釋（三）〉的通知。

　　4.緊前工作條件

　　規(guī)劃設(shè)計(jì)方案已確定，已進(jìn)入擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段。本項(xiàng)作業(yè)必須在申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證之前完成。

　　5.作業(yè)描述

　　5.1日照分析報(bào)告必須委托規(guī)劃審批部門認(rèn)可的，且具備乙級(jí)或乙級(jí)以上的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位或建筑設(shè)計(jì)單位或咨詢機(jī)構(gòu)編制。其使用的日照分析軟件必須是經(jīng)建設(shè)部有關(guān)部門鑒定通過的。編制單位對(duì)編制的日照分析報(bào)告的質(zhì)量和正確性負(fù)責(zé)。由于日照分析報(bào)告不真實(shí)，不正確而產(chǎn)生后果的，編制單位應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。以上這些，本主辦崗位在與編制單位簽署委托合同時(shí)應(yīng)當(dāng)在合同中明確。

　　5.2本主辦崗位應(yīng)向編制單位提供以下資料：

　　5.2.1覆蓋所有主客體建筑范圍的測(cè)繪院電子地形圖（具體范圍按編制單位需要而定）。

　　5.2.2規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的電子文本，其中應(yīng)包括規(guī)劃總圖、基地內(nèi)各單體的屋頂平面圖和平立剖面圖（附有建筑坐標(biāo)和屋頂標(biāo)高）。

　　5.2.3基地外日照影響范圍內(nèi)的居住和文教衛(wèi)生客體建筑的平面圖，其中受影響較大的還須附標(biāo)有詳細(xì)窗位尺寸的立面圖；基地外參與疊加分析的主體建筑的總平面圖和屋頂平面圖（附有各屋頂?shù)脑敿?xì)標(biāo)高）。具體哪些建筑由編制單位確定，本主辦崗位可向市或區(qū)的城建檔案管理部門收集，有困難的話，也可委托編制單位自行收集，無法收集的應(yīng)委托具備規(guī)定資質(zhì)的測(cè)繪單位測(cè)繪。

　　5.2.4基地外納入主客體建筑范圍的正在建或已批未建的建筑的資料。本主辦崗位可向市，區(qū)規(guī)劃管理部門收集，有困難的話，也可委托編制單位自行收集。

　　5.3編制單位提供的日照分析報(bào)告應(yīng)包含以下內(nèi)容：

　　5.3.1委托方名稱、地址、法定代表人、聯(lián)系方式，受托方名稱、資質(zhì)證書編號(hào)、地址、法定代表人、聯(lián)系方式。

　　5.3.2項(xiàng)目概況：

　　5.3.2.1建設(shè)項(xiàng)目名稱、地點(diǎn)、用地范圍；

　　5.3.2.2本基地?cái)M建主體建筑的基本情況（編號(hào)、使用性質(zhì)、層數(shù)、高度、位置等）；

　　5.3.2.3根據(jù)本基地主體建筑的陰影覆蓋范圍確定的客體建筑的基本情況（編號(hào)、使用性質(zhì)、層數(shù)、高度、位置、窗位編號(hào)、窗臺(tái)高度等）；

　　5.3.2.4參與疊加分析的本基地外主體建筑的基本情況（編號(hào)、名稱、層數(shù)、高度、位置等）；

　　5.3.2.5以上資料的來源說明；

　　5.3.2.6進(jìn)行日照分析所采用的分析軟件。

　　5.3.3日照分析結(jié)論：

　　5.3.3.1計(jì)算出客體建筑每一分析窗戶在擬建建筑建設(shè)前后的日照時(shí)間段和有效日照時(shí)數(shù)，列出每幢客體建筑的日照時(shí)間表，注明不滿足日照要求的窗位；

　　5.3.3.2明確在擬建建筑建設(shè)前后不符合日照要求的客體建筑的窗戶數(shù)和戶數(shù)。

　　5.3.4附圖：

　　5.3.4.1客體建筑范圍圖（日照陰影覆蓋范圍圖，1:1000~1:2000）；

　　5.3.4.2主體建筑范圍圖（1:1000~1:2000）；

　　5.3.4.3日照分析圖（1:500~1:1000）。

　　5.4本主辦崗位收到報(bào)告后應(yīng)仔細(xì)閱讀，檢查上述應(yīng)包含的內(nèi)容，如有遺缺，應(yīng)返回編制單位補(bǔ)齊。查閱結(jié)論中基地內(nèi)的擬建建筑是否有日照不滿足的，基地外的居住和文教建筑是否有因本基地的原因而減少日照以至達(dá)不到規(guī)范要求的。本主辦崗位應(yīng)依據(jù)分析報(bào)告與規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)單位再次調(diào)整優(yōu)化方案的布局，直至影響消除。重新委托編制單位按調(diào)整后的規(guī)劃方案編制日照分析報(bào)告。直至符合規(guī)范要求。

　　5.5申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)應(yīng)附送《日照分析報(bào)告》全文一份（含附圖），以及進(jìn)行日照分析的主要原始材料和清單各一份。

　　5.6本主辦崗位對(duì)報(bào)送的日照分析報(bào)告和附送材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，并應(yīng)如實(shí)回答規(guī)劃管理部門案件經(jīng)辦人員的詢問，如報(bào)送材料不實(shí)，或?qū)Π讣?jīng)辦人員的詢問有所隱瞞而產(chǎn)生后果的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。