水沐天城項目盈虧分析及減虧措施
一、盈虧分析
根據前期銷售時和信公司向業主的承諾，水沐天城項目物管費收費標準確定為：小高層及高層1.00元/平方米、多層1.5元/平方米、商業1.5元/平方米。收支對比見下表：
入住率 物管費收入 支出利潤 備注
100% 261923.5 237397.78 24525.72 略有盈余
80% 209538.8 237397.78 -27858.98 虧損
75% 196442.625 237397.78 -40955.16 虧損
60% 157154.1 237397.78 -80243.68 虧損
20% 52384.7 237397.78 -185013.08 虧損
在物業接管前期，由于項目物業大量空置，物管費收繳率也低，而日常管理和服務仍須正常開展，故支出遠遠超出收入。但隨著入住率及收費率的提高，虧損也將逐步降低，直至達到收支平衡。另外，根據國家及省、市《物業服務收費管理辦法》中相關規定：
第十六條 納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。
結合物業接管前期實際情況及相關政策，希望集團公司繳足空置房及停車場管理費，以保證該項目物業服務工作的正常開展及服務品質。
二、減虧措施
在保證管理品質和服務標準不下降的情況下，我們擬采取如下增收減虧措施：
一、采取"公開、透明、程式、規范、一體化"的封閉式管理以及服務中心的監控管理，有助于逐漸降低人工成本和盡快消除對人力資源不合理配置的浪費，在確保物業服務質量的前提下，最大限度地降低人工成本。
二、健全員工競爭激勵機制，采取"末位淘汰制"，"能者上，平者讓，庸者下" 的用人理念，是對本物業進行管理和服務的堅實基礎。
三、積極開展多種形式的方便業主居家生活的家政服務，采取有償服務的方式（家政、中介、商務、裝修、室內維修維護、家庭醫生、代訂、代購、家庭保潔、綠化租擺、養護、教育咨詢等），以優質的服務、良好的信譽、公道的價格，既能為業主排憂解難，解決居家生活的便利以及商務活動的快捷等問題，又能為服務中心創造一定的收入，以彌補日常虧損。
工程維修及設備管理部分：
一、創收：抓特約服務，建立合理的特約服務管理機制，制訂符合市場的特約服務收費標準，向業主和裝修單位提供全方位的維修特約服務，包括：日常水電維修、裝修施工中給排水、強弱電線路改造、業主裝修廢棄物料回收（如：鋁合金）以及與業主裝修過程相關的單位協作（如空調經營單位、廚具、潔具、燈飾、裝修材料等單位建立協作關系，在為業主爭取折扣的同時，收取對方業務費；整合資源，將小區共用部位等相關場地提供給有需求的單位，采取業務提成或收取場地使用費的方式向需求方提供合作，創造利潤。
二、節支：
1、降低人力成本：進行人員崗位核編，根據實際需求配置人員，有效控制人力成本，切實做得各盡其職、各負其責，避免分工不清造成責任不明，杜絕產生冗員。
2、控制能耗費用：在不影響整體效果的前提下，針對區域位置的不同，合理調整區域景觀，水系統運行時段，降低運行水耗和電耗；將小區道路照明和光彩照明回路進行合理調整，根據季節、分時段開啟光彩照明，在小區人流量較大的季節和時段保證整體光彩照明效果，突出高檔小區氛圍，在冬季等戶外活動人員較少時，適當縮短光彩照明開啟時間，保證基本照明效果。籍此降低運行能耗費用。
3、控制維護維修成本，降低耗材費用：在設備管理方面，堅持狠抓設備日常維護保養工作，通過及時有效的維護保養，提高設備使用壽命，降低設備管理不善帶來的惡性大中修費用支出，切實推行"抓管理，促效益"的方針。在日常耗材使用方面，嚴格執行庫房管理制度，普通耗材以舊換新，需出小區的日常耗材由部門主管開具出門條后，門崗保安登記后方予放行，單件金額80元以下物品需部門主管核實使用地點后方予領取；單件金額80元以上物品需經理簽字后方予領取；在日常耗材管理方面，建立部門物耗明細帳，每月由財務盤點核查，杜絕材料流失；在材料的采購過程中，在嚴把材料質量關的同時，與供貨方簽訂質保合同，保證光源等耗材的合理使用周期，避免次品材料增加材耗費用支出。
4、加強員工培訓，提高員工專業技術：通過有效的培訓，提高員工綜合技術水平，使員工全面掌握小區設備控制原理，提高設備維護檢修能力，減少委外維護維修項目，達到降低維修成本的目的。保潔部分：
一、人員 在保證現有物業服務標準的基礎上在現有配備人中員進一步精簡工時，更進一步合理安排工作時間和步驟，要求工作時間和工作的各環節步驟緊密配合，挖掘潛力，提高效率，減兵不減灶，力求保證現有標準的延續性
二、物耗 嚴格控制物資消耗，開源節流。
1、對每一工作崗位的物資消耗作深一步的詳細分析，尋找更佳的管理與控制方法。2、對每一項物資做好日常的使用與維保工作，消耗品應做到物盡其用，杜絕浪費和侵吞，在保證工作效率的前提下，竭力降低成本。
3、建立完備的物資耗用計劃和預算，減少庫存。
4、對所消耗物資的采購和供應，做好市場調研，建立質優價廉的供應商名錄，并定期對供應商的資格進行審核，保證每以分錢用到了實處。
5、控制工作中各環節對能源（水、電）的消耗，制定更加合理的衛生計劃和流程，達到降低能耗的目的。
綠化部分：
一、人員 以人為本，通過對人員的充分整合，使之成為復合型的物業管理員和在工作實際操作中實現交叉作業，提高員工的工作效率，這樣可以提高物業服務的時效性同時降低了管理成本。
二、物耗 在管理中實行"扁平化"的管理模式，以客戶服務中心為龍頭建立和業主溝通服務的平臺；充分利用物業資源，以物業經營部為核心為公司創收。主要體現在提供特約服務和專業性公司（裝飾公司、園林公司、保潔公司 ）。1、打破現行的用工機制，充分利用鐘點工、臨時工和上班時間的調整等；2、實行目標成本管理，成本管理細化到每一個部門、每一個員工；3、在9000體系的指導下，規范服務過程，使之規范操作、降低服務的成本；4、在保證標準品質的前提下，在現行的操作中通過大量的實踐和統計，減去無謂的人力、物力的投入；5、調整和利用小區的設備設施和資源，降低小區能耗（例如合理調整園區設備設施的運行時間，充分利用水資源等）；6、使用性價比良好的物品或替代物。
篇2：水沐天城項目盈虧分析減虧措施
水沐天城項目盈虧分析及減虧措施
一、盈虧分析
根據前期銷售時和信公司向業主的承諾，水沐天城項目物管費收費標準確定為：小高層及高層1.00元/平方米、多層1.5元/平方米、商業1.5元/平方米。收支對比見下表：
入住率 物管費收入 支出利潤 備注
100% 261923.5 237397.78 24525.72 略有盈余
80% 209538.8 237397.78 -27858.98 虧損
75% 196442.625 237397.78 -40955.16 虧損
60% 157154.1 237397.78 -80243.68 虧損
20% 52384.7 237397.78 -185013.08 虧損
在物業接管前期，由于項目物業大量空置，物管費收繳率也低，而日常管理和服務仍須正常開展，故支出遠遠超出收入。但隨著入住率及收費率的提高，虧損也將逐步降低，直至達到收支平衡。另外，根據國家及省、市《物業服務收費管理辦法》中相關規定：
第十六條 納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。
結合物業接管前期實際情況及相關政策，希望集團公司繳足空置房及停車場管理費，以保證該項目物業服務工作的正常開展及服務品質。
二、減虧措施
在保證管理品質和服務標準不下降的情況下，我們擬采取如下增收減虧措施：
一、采取"公開、透明、程式、規范、一體化"的封閉式管理以及服務中心的監控管理，有助于逐漸降低人工成本和盡快消除對人力資源不合理配置的浪費，在確保物業服務質量的前提下，最大限度地降低人工成本。
二、健全員工競爭激勵機制，采取"末位淘汰制"，"能者上，平者讓，庸者下" 的用人理念，是對本物業進行管理和服務的堅實基礎。
三、積極開展多種形式的方便業主居家生活的家政服務，采取有償服務的方式（家政、中介、商務、裝修、室內維修維護、家庭醫生、代訂、代購、家庭保潔、綠化租擺、養護、教育咨詢等），以優質的服務、良好的信譽、公道的價格，既能為業主排憂解難，解決居家生活的便利以及商務活動的快捷等問題，又能為服務中心創造一定的收入，以彌補日常虧損。
工程維修及設備管理部分：
一、創收：抓特約服務，建立合理的特約服務管理機制，制訂符合市場的特約服務收費標準，向業主和裝修單位提供全方位的維修特約服務，包括：日常水電維修、裝修施工中給排水、強弱電線路改造、業主裝修廢棄物料回收（如：鋁合金）以及與業主裝修過程相關的單位協作（如空調經營單位、廚具、潔具、燈飾、裝修材料等單位建立協作關系，在為業主爭取折扣的同時，收取對方業務費；整合資源，將小區共用部位等相關場地提供給有需求的單位，采取業務提成或收取場地使用費的方式向需求方提供合作，創造利潤。
二、節支：
1、降低人力成本：進行人員崗位核編，根據實際需求配置人員，有效控制人力成本，切實做得各盡其職、各負其責，避免分工不清造成責任不明，杜絕產生冗員。
2、控制能耗費用：在不影響整體效果的前提下，針對區域位置的不同，合理調整區域景觀，水系統運行時段，降低運行水耗和電耗；將小區道路照明和光彩照明回路進行合理調整，根據季節、分時段開啟光彩照明，在小區人流量較大的季節和時段保證整體光彩照明效果，突出高檔小區氛圍，在冬季等戶外活動人員較少時，適當縮短光彩照明開啟時間，保證基本照明效果。籍此降低運行能耗費用。
3、控制維護維修成本，降低耗材費用：在設備管理方面，堅持狠抓設備日常維護保養工作，通過及時有效的維護保養，提高設備使用壽命，降低設備管理不善帶來的惡性大中修費用支出，切實推行"抓管理，促效益"的方針。在日常耗材使用方面，嚴格執行庫房管理制度，普通耗材以舊換新，需出小區的日常耗材由部門主管開具出門條后，門崗保安登記后方予放行，單件金額80元以下物品需部門主管核實使用地點后方予領取；單件金額80元以上物品需經理簽字后方予領取；在日常耗材管理方面，建立部門物耗明細帳，每月由財務盤點核查，杜絕材料流失；在材料的采購過程中，在嚴把材料質量關的同時，與供貨方簽訂質保合同，保證光源等耗材的合理使用周期，避免次品材料增加材耗費用支出。
4、加強員工培訓，提高員工專業技術：通過有效的培訓，提高員工綜合技術水平，使員工全面掌握小區設備控制原理，提高設備維護檢修能力，減少委外維護維修項目，達到降低維修成本的目的。保潔部分：
一、人員 在保證現有物業服務標準的基礎上在現有配備人中員進一步精簡工時，更進一步合理安排工作時間和步驟，要求工作時間和工作的各環節步驟緊密配合，挖掘潛力，提高效率，減兵不減灶，力求保證現有標準的延續性
二、物耗 嚴格控制物資消耗，開源節流。
1、對每一工作崗位的物資消耗作深一步的詳細分析，尋找更佳的管理與控制方法。2、對每一項物資做好日常的使用與維保工作，消耗品應做到物盡其用，杜絕浪費和侵吞，在保證工作效率的前提下，竭力降低成本。
3、建立完備的物資耗用計劃和預算，減少庫存。
4、對所消耗物資的采購和供應，做好市場調研，建立質優價廉的供應商名錄，并定期對供應商的資格進行審核，保證每以分錢用到了實處。
5、控制工作中各環節對能源（水、電）的消耗，制定更加合理的衛生計劃和流程，達到降低能耗的目的。
綠化部分：
一、人員 以人為本，通過對人員的充分整合，使之成為復合型的物業管理員和在工作實際操作中實現交叉作業，提高員工的工作效率，這樣可以提高物業服務的時效性同時降低了管理成本。
二、物耗 在管理中實行"扁平化"的管理模式，以客戶服務中心為龍頭建立和業主溝通服務的平臺；充分利用物業資源，以物業經營部為核心為公司創收。主要體現在提供特約服務和專業性公司（裝飾公司、園林公司、保潔公司 ）。1、打破現行的用工機制，充分利用鐘點工、臨時工和上班時間的調整等；2、實行目標成本管理，成本管理細化到每一個部門、每一個員工；3、在9000體系的指導下，規范服務過程，使之規范操作、降低服務的成本；4、在保證標準品質的前提下，在現行的操作中通過大量的實踐和統計，減去無謂的人力、物力的投入；5、調整和利用小區的設備設施和資源，降低小區能耗（例如合理調整園區設備設施的運行時間，充分利用水資源等）；6、使用性價比良好的物品或替代物。
篇3：物業防汛溫馨提示
物業防汛溫馨提示
尊敬的各位業主：
近期的強暴雨還將繼續，大雨已經導致新洲、江夏等地大面積城區漬水，全市防汛等級提升到三級。在此，物業服務中心提醒各位業主在暴雨天氣注意以下事項：
1、將窗臺、陽臺、露臺等部位的花盆、建材等容易墜落、受損的物品移入室內;
2、對空調室外機、支架的牢固狀況進行檢查，如發現有不牢固的情況時及時加固;
3、注意檢查門窗是否關閉，以免下雨、起風時戶內進水;
4、及時對陽臺地漏進行清理，以免因下水管堵塞返水到室內;
5、檢查家中廚房、衛生間排水管、空調孔是否密閉，大風暴雨天氣下請堵住孔洞。
6、雷雨時盡量不使用室內熱水器、電視機、電腦等電器，并拔除電源插頭;
7、請及時清理院內地溝、地漏和露臺等，以免被雜物堵塞，造成雨水倒灌;
8、在小區行走時，請不要在光面大理石上停留，以免滑倒;
9、小區車輛行駛請謹慎慢行，以免視線不清、路面打滑方向失控;少騎摩托車或自行車出行;如經過有標識提示已封閉的區域，請繞行，以免發生意外;
10、請關閉好機動車關窗，非機動車請上U形鎖，避免因大風天氣電子鎖誤報滋擾鄰居休息;
11、暴雨來臨時盡量不要出行，如果恰好在外，則要提防：強風有可能吹倒建筑物、高空設施，吹落高空物品，因此要格外注意高處墜落物體;千萬不要在危舊住房、工棚、臨時建筑、腳手架、電線桿、樹木、廣告牌、鐵塔等容易造成傷亡的地點避風避雨;門窗玻璃、幕墻玻璃等有可能被強風吹碎，要注意玻璃飛濺;走在路上、橋上、水邊容易被吹倒或吹落水中，要避免在靠河、靠湖的路堤和橋上行走。
12、行車途中如遭遇暴風雨風，不僅會雨大路滑、風大易偏、視線不清等，甚至還有可能會被大風吹翻，因此要減速慢行，并盡早選擇安全地帶停車躲避。停車也要注意不能停在低洼地帶，還要避開有高空落物、電線桿、大樹等地方，以免出現意外。
如您需要幫助，可隨時聯系物業服務中心電話：********
強暴雨期間，管理處會安排管理人員24小時值守，確保小區安全。
祝您生活愉快、工作順利!
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20**年7月2日