項目顧問商對物業(yè)管理費用的分析
顧問商將指導管理商在經營管理上最終實規(guī)經濟獨立核算，自負盈虧。
一、經濟來源
1、定期收取的物業(yè)管理服務費
2、住宅維修基金
3、以業(yè)養(yǎng)業(yè)，多種經營收入
4、發(fā)展商給予的支持
5、政府給予的政策扶持
二、主要支出
1、管理服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費
2、公共設施、設備正常運行、維修及保養(yǎng)費
3、綠化管理費
4、清潔衛(wèi)生費
5、保安費
6、辦公費
7、固定資產折舊費
8、法定稅費
9、物業(yè)保險費
10、維修基金范圍應支出費用
三、如何盈利
綜上所屬，如何合理使用物業(yè)管理費和拓展新的物業(yè)管理項目，達到開源節(jié)流，最終實現盈利，需要管理商認真考慮。
開源部份
1、以業(yè)養(yǎng)業(yè)，多種經營：本著"取之小區(qū)、用于小區(qū)"的原則，嚴格按照物價部門審批的收費標準收取物業(yè)管理費。廣泛開展各種便民有償服務，如房屋裝修、水電維修、代定報刊等服務內容。同時，盡力開辦超市、托兒所、幼兒園、活動中心、酒吧等多種經營場所，最終走上以業(yè)養(yǎng)業(yè)的良性循環(huán)。
2、擴大經營規(guī)模，降低管理成本：在現代社會中，物業(yè)管理將發(fā)展成為一種有效提高居民生活質量的最佳選擇，作為房地產業(yè)的組成部分，物業(yè)管理也是必不可少的配套行業(yè)，隨著房地產業(yè)的逐步發(fā)展，物業(yè)管理的市場會越來越大，產值也會越來越高。在這種形勢下，管理商必須努力提高服務質量，參與市場竟爭，不斷擴大經營規(guī)模，增加新的物業(yè)管理項目，降低企業(yè)負擔，狀大實力，最終成為一個規(guī)范化、規(guī)模化、信息化、專業(yè)化的現代化物業(yè)管理公司，在成都，乃至全國創(chuàng)出自己所特有的企業(yè)品牌。
節(jié)流部份
1、強化內部管理，提高工作效率：通過健全內部管理機制，不斷完善服務功能，提高管理水平等有效手段和措施，以期降低企業(yè)成本，減低業(yè)主負擔。每一位員工必須具備高度責任感和很高的工作效率，能夠快速、高效、高質量的完成自己的工作。
2、節(jié)約能源：能源約占管理開支20%以上，因此在節(jié)減管理開支中，節(jié)能是一種有效的方法。顧問商將幫助管理商在服務過程中憑借以往的管理經驗，安排成立專題研究小組，并按照實際情況制定預算，盡量節(jié)省管理開支。
3、人員精簡：按"SSDD"設備及環(huán)境制定節(jié)約方案，并充分利用"SSDD"的智能化系統(tǒng)，使人防和技防有機結合。利用專業(yè)系統(tǒng)的培訓工作提升員工知識水平，加強工作質量和效率，強調一崗多能、一崗多專，以達到精簡架構的目的。
4、長遠設備維修計劃：編制并實施預防性維修計劃減低設備的突發(fā)性毀壞，以便減輕維修費用的開支。
5、提升設備系統(tǒng)功率：保持系統(tǒng)在其最高運行功率，以減低運作費用及延長設備使用期。
篇2：物業(yè)管理維修費用控制的淺析
物業(yè)管理維修費用控制的淺析
物業(yè)管理是一個新興行業(yè)，微利的服務行業(yè)，物業(yè)管理公司如何在日益激烈的經濟環(huán)境中求生存、求發(fā)展呢?而物業(yè)管理費收入的數額大小又不能由公司隨意確定，是根據公司向用戶所提供服務項目的不同性質、當地經濟發(fā)展水平，按政府定價、行業(yè)定價和協(xié)議定價來確定；只有通過在對用戶優(yōu)質服務的基礎上，控制物業(yè)管理成本費用的開支來提高公司的競爭力。
維修工作是物業(yè)管理公司工作的一大內容之一，維修費用是物業(yè)管理費用的重要組成部分，它包括大樓外墻、樓梯、步行廊、電梯、中央空調系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、電視音響系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、配電器系統(tǒng)、排水系統(tǒng)及其他機械設備、機器裝置等公共物業(yè)及配套設施的維護保養(yǎng)費用，控制好維修費用對降低物業(yè)管理費用意義重大，因此，我認為要圍繞如下三大方面來工作，達到既維護好物業(yè)管理各種設備，又控制好了維修費用。
一、認真編制維修費用的全年預算
首先，由公司工程部計劃列明維修項目的內容、規(guī)模、金額。規(guī)模是指大修、中修還是小修。其次，財務部應根據歷史會計資料、目前市場維修行情對預算作出修改意見。歷史會計資料包括設備新舊程度、往年可比項目、可比規(guī)模的支出情況，再次，聽取其它部門意見，如計劃部、采辦部和公司領導的意見。最后，預算交由預算委員會討論通過后確定全年維修費用的預算。
二、建立和完善維修費用審批制度
(一)事前審批
財務人員必須參加合同的談判，根據預算資料就財務方面提出意見。若是中修或大修合同須附合同修理工程預算表。合同內容、合同金額、會間預算經主管領導審批后，合同調法部才可與維修單位簽定維修合同。
(二)事中審批
預付維修合同款時，根據公司資金管理辦法的規(guī)定、維修工程預付款的規(guī)定、合同的約定等來支付維修工程款，財務人員還要隨時了解工程進度。
(三)事后審批
工程完工結算時，要注意前面預付款有無發(fā)票，收尾工程款有無扣除保修期的金額，更重要的是工程人員的驗收簽字、公司主管領導簽字。
三、控制和降低維修費用的主要途徑
(一)簽定定期合同。與優(yōu)質服務、價格合理、講信譽的維修公司簽定定期合同，不但服務質量可得到保證，還可得到價格上的優(yōu)惠。
(二)采用競爭招標方式。對大項目的維修要實行競爭招標，通過維修單位提供的服務、價格的比較，挑選出合適的單位來為公司服務，盡量把費用控制到最好的水平。
(三)把握好維修時間。平時就要注意小修理，該修時要及時修理，別讓機器超負荷運轉后才修理。
(四)作好當地維修行業(yè)的信息調查和信息收集。物業(yè)管理公司就有技術工、維修工，對于小修、中修工程，也許由公司的工程部來組織就能完成。只有及時掌握市場的價格信息、技術信息，才有辦法決定是自修還是外修。
總之，維修費的控制也還有其他許多方面，許多方法可進行，我覺得在物業(yè)管理中控制了維修費用就可能在很大程度上控制物業(yè)管理費的支出，維修工作的好壞也直接影響到物業(yè)管理的水平，試想，如果一座大廈經常突然停電，電梯不能運轉，空調不能運轉，辦公設備不能運轉，那影響多大，所以，在物業(yè)管理的財務管理工作中對維修費用要做到最恰當的控制。
篇3：物業(yè)管理員試題《物業(yè)管理費用管理》
物業(yè)管理員試題《物業(yè)管理費用管理》
一、單選題
269、物業(yè)管理勞動成本分為()
A、有形成本B、無形成本C、固定成本D、有形成本和無形成本
270、物業(yè)管理勞動成本中屬于有形成本的是()
A、城鄉(xiāng)基礎建設費B、市容管理費C、交通管理費D、排污費
271、小區(qū)維修養(yǎng)護專項基金是指用于小區(qū)的共用設施設備的更新與大中修基金，單靠日常管理收費無法負擔，因此，有必要以基金的形式()
A、臨時籌集B、事先提取C、事后籌集D、按月籌集
272、當商品房出售后，小區(qū)維修基金應向()籌集。
A、開發(fā)建設單位B、業(yè)主本人
C、開發(fā)建設單位和業(yè)主D、公有住房的售房單位
273、國家規(guī)定對房改住房的電梯、高壓水泵房、供暖鍋爐房等公共設施設備的運行、維護和更新費用由()支付。
A、使用人按建筑面積B、使用人的單位
C、物業(yè)管理公司D、開發(fā)建設單位
274、物業(yè)管理費用的計算機除了合理預算每項費用外，關鍵是()。
A、不要漏項B、留出余地C、加強財務管理D、節(jié)約管理費用
275、物業(yè)管理人員的資金根據企業(yè)經營管理的經濟效益，從()中提取。
A、管理費B、服務費C、維修基金D、盈利
276、物業(yè)管理企業(yè)作為獨立的自負盈虧的經濟實體，也應獲得一定的利潤。其利潤率暫由()來確定。
A、業(yè)主委員會B、物業(yè)管理公司C、政府房管部門D、政府物價部門
277、物業(yè)管理企業(yè)享受國家對第三產業(yè)的優(yōu)惠政策，應繳納的稅費是兩稅一費，共計為經營總收入的()
A、5%B、5.5%C、8% D10%
278、物業(yè)管理企業(yè)的固定資產折舊費的折舊年限通常按()計算。
A、2年B、3年C、5年D、10年
279、房屋共用部位維修基金是指專項用于房屋共用部位()的基金。
A、日常保養(yǎng)B、日常維修C、所有維修D、大修理
280、公有住房出售后由售房單位按照一定比例從售房款中提取維修基金。原則上，多層住宅不低于售房款的()，高層住宅不低于售房款的()。
A、 0%，30%B、30%，30%C、30%，40%D、20%，40%
281、物業(yè)管理服務收費通知單每月要及時送達業(yè)主手中，并()
A、由管理員簽字B、由經理簽字C、業(yè)主委員會簽收D、由業(yè)主簽收
二、多選題
282、無形成本是指因管理勞動過程或發(fā)展本行業(yè)給社會和環(huán)境帶來的消極影響，包括()
A、行政管理費B、交通管理費C、市容管理費D、教育費、科研費
283、物業(yè)管理經營應繳納的稅金包括()
A、營業(yè)稅B、所得稅C、印花稅D、房產稅
284、住宅小區(qū)物業(yè)管理經費的來源主要有()
A、定期收取物業(yè)管理服務費B、小區(qū)維修養(yǎng)護專項基金
C、多種經營收入D、業(yè)主委員會的經營收入
285、政府對物業(yè)管理企業(yè)的資金支持主要表現在()
A、減免部分物業(yè)管理服務費B、制定相關政策
C、給予一定資金支持D、從總投資中提取專用基金
286、管理和服務人員的工資福利費包括()
A、基本工資B、福利費C、服裝費D、獎金
287、物業(yè)管理企業(yè)的辦公費包括()
A、交通費、通訊費B、福利費、服裝費
C、書報費、廣告宣傳費D、辦公用房租金
288、物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊費，是指物業(yè)管理企業(yè)擁有的各類固定資產按其總額每月分攤提取的折舊費用。各類固定資產包括:()
A、交通工具B、通訊設備C、辦公設備D、工程維修設備
289、收益性物業(yè)管理中的收入包括()
A、租金收入B、保證金C、其他經營性收入D、準備金
290、辦公費中的宣傳廣告和市場推廣費支出的數量取決于()
A、物業(yè)的空置水平B、物業(yè)的新舊程度
C、物業(yè)管理公司的規(guī)模D、市場的供求狀況
291、收益性物業(yè)管理的每一項工作都應以()為中心。
A、提高物業(yè)的檔次B、提高經濟效益
C、滿足當前承租人的需要D、吸引未來的新承租人
292、任何一種收益性物業(yè)的管理，基本都包括()等方面的內容。
A、制定管理計劃和租金收取辦法B、加強市場宣傳以提升物業(yè)的租金
C、提供安全保衛(wèi)服務D、協(xié)調與業(yè)主和承租人的關系
293、維修基金的收繳對象，有向()收取。
A、業(yè)主B、開發(fā)建設單位C、物業(yè)的出售者D、物業(yè)的管理者
三、判斷題
294、()物業(yè)管理費用的構成分為人工費用和設備費用兩大類。
295、()物業(yè)管理服務收費的利潤率由國家統(tǒng)一規(guī)定。
296、()物業(yè)管理費主要用于物業(yè)管理公司對所管物業(yè)區(qū)域內的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項目開展維護、修繕和整治服務。
297、()物業(yè)管理費用=物業(yè)管理勞動成本+物業(yè)管理經營應繳納稅金+物業(yè)管理經營利潤。
298、()物業(yè)管理的勞動成本主要是指在物業(yè)管理工作中耗費的物質資料及活動經費。
299、()公有住房或商品房出售后，當維修基金不敷使用時，經物業(yè)管理公司研究決定，可以臨時向業(yè)主籌集。
300、()物業(yè)管理企業(yè)開展多種經營的收入和利潤，從性質上講屬于物業(yè)管理企業(yè)。
301、()公共設施設備日常運行、維修及保養(yǎng)費用的測算方法分簡單測算法和成本法。
302、()在公共設施維修保養(yǎng)費的測算方法中，簡單測算法適用于高檔住宅、寫字樓和商貿中心等物業(yè)的費用測算。
303、()當物業(yè)管理企業(yè)不能百分之百地收繳物業(yè)管理服務費時，造成的損失應由全體業(yè)主分攤。
304、()物業(yè)管理保險費項目包括物業(yè)本身的保險、員工的醫(yī)療保險和失業(yè)保險。
305、()我國城市房產稅的征收分為按租金征收和按房產原值征收，按年計征，分期繳納。
306、()就單位建筑面積所分攤的費用來看，辦公費等相對固定的費用，隨著物業(yè)管理企業(yè)所接管物業(yè)數量的變動成正比變動。
307、()收益性物業(yè)管理是指以出租經營性房屋為主體對象的物業(yè)管理。
308、()收益性物業(yè)管理關注的重點是承租人對物業(yè)的環(huán)境滿意，并希望繼續(xù)租用。
309、()對收益性物業(yè)管理進行評價時，良好的物業(yè)管理意味著百分之百的出租率。
310、()物業(yè)管理公司在任何情況下，都不能采用停止服務的手段來處理拖欠管理費的問題。
311、()在追討托欠的管理費時，應注意保存好催款工作的書面記錄，因為安是按照法律程序解決時的物證。
312、()商品房和公有住房出售后，由業(yè)主分擔的維修基金可一次性籌集，也可分次籌集。
313、()開發(fā)建設單位在將物業(yè)移交委托給物業(yè)管理企業(yè)維修時，必須支付一定數額的維修基金。
314、()物業(yè)周圍的公共基礎設施是城市公共設施的一部分，其產權歸國家所有。