項目顧問商對物業管理費用的分析

　　顧問商將指導管理商在經營管理上最終實規經濟獨立核算，自負盈虧。

　　一、經濟來源

　　1、定期收取的物業管理服務費

　　2、住宅維修基金

　　3、以業養業，多種經營收入

　　4、發展商給予的支持

　　5、政府給予的政策扶持

　　二、主要支出

　　1、管理服務人員的工資和按規定提取的福利費

　　2、公共設施、設備正常運行、維修及保養費

　　3、綠化管理費

　　4、清潔衛生費

　　5、保安費

　　6、辦公費

　　7、固定資產折舊費

　　8、法定稅費

　　9、物業保險費

　　10、維修基金范圍應支出費用

　　三、如何盈利

　　綜上所屬，如何合理使用物業管理費和拓展新的物業管理項目，達到開源節流，最終實現盈利，需要管理商認真考慮。

　　開源部份

　　1、以業養業，多種經營：本著"取之小區、用于小區"的原則，嚴格按照物價部門審批的收費標準收取物業管理費。廣泛開展各種便民有償服務，如房屋裝修、水電維修、代定報刊等服務內容。同時，盡力開辦超市、托兒所、幼兒園、活動中心、酒吧等多種經營場所，最終走上以業養業的良性循環。

　　2、擴大經營規模，降低管理成本：在現代社會中，物業管理將發展成為一種有效提高居民生活質量的最佳選擇，作為房地產業的組成部分，物業管理也是必不可少的配套行業，隨著房地產業的逐步發展，物業管理的市場會越來越大，產值也會越來越高。在這種形勢下，管理商必須努力提高服務質量，參與市場竟爭，不斷擴大經營規模，增加新的物業管理項目，降低企業負擔，狀大實力，最終成為一個規范化、規模化、信息化、專業化的現代化物業管理公司，在成都，乃至全國創出自己所特有的企業品牌。

　　節流部份

　　1、強化內部管理，提高工作效率：通過健全內部管理機制，不斷完善服務功能，提高管理水平等有效手段和措施，以期降低企業成本，減低業主負擔。每一位員工必須具備高度責任感和很高的工作效率，能夠快速、高效、高質量的完成自己的工作。

　　2、節約能源：能源約占管理開支20%以上，因此在節減管理開支中，節能是一種有效的方法。顧問商將幫助管理商在服務過程中憑借以往的管理經驗，安排成立專題研究小組，并按照實際情況制定預算，盡量節省管理開支。

　　3、人員精簡：按"SSDD"設備及環境制定節約方案，并充分利用"SSDD"的智能化系統，使人防和技防有機結合。利用專業系統的培訓工作提升員工知識水平，加強工作質量和效率，強調一崗多能、一崗多專，以達到精簡架構的目的。

　　4、長遠設備維修計劃：編制并實施預防性維修計劃減低設備的突發性毀壞，以便減輕維修費用的開支。

　　5、提升設備系統功率：保持系統在其最高運行功率，以減低運作費用及延長設備使用期。

篇2：物業管理維修費用控制的淺析

　　物業管理維修費用控制的淺析

　　物業管理是一個新興行業，微利的服務行業，物業管理公司如何在日益激烈的經濟環境中求生存、求發展呢?而物業管理費收入的數額大小又不能由公司隨意確定，是根據公司向用戶所提供服務項目的不同性質、當地經濟發展水平，按政府定價、行業定價和協議定價來確定；只有通過在對用戶優質服務的基礎上，控制物業管理成本費用的開支來提高公司的競爭力。

　　維修工作是物業管理公司工作的一大內容之一，維修費用是物業管理費用的重要組成部分，它包括大樓外墻、樓梯、步行廊、電梯、中央空調系統、消防系統、保安系統、電視音響系統、電話系統、配電器系統、排水系統及其他機械設備、機器裝置等公共物業及配套設施的維護保養費用，控制好維修費用對降低物業管理費用意義重大，因此，我認為要圍繞如下三大方面來工作，達到既維護好物業管理各種設備，又控制好了維修費用。

　　一、認真編制維修費用的全年預算

　　首先，由公司工程部計劃列明維修項目的內容、規模、金額。規模是指大修、中修還是小修。其次，財務部應根據歷史會計資料、目前市場維修行情對預算作出修改意見。歷史會計資料包括設備新舊程度、往年可比項目、可比規模的支出情況，再次，聽取其它部門意見，如計劃部、采辦部和公司領導的意見。最后，預算交由預算委員會討論通過后確定全年維修費用的預算。

　　二、建立和完善維修費用審批制度

　　(一)事前審批

　　財務人員必須參加合同的談判，根據預算資料就財務方面提出意見。若是中修或大修合同須附合同修理工程預算表。合同內容、合同金額、會間預算經主管領導審批后，合同調法部才可與維修單位簽定維修合同。

　　(二)事中審批

　　預付維修合同款時，根據公司資金管理辦法的規定、維修工程預付款的規定、合同的約定等來支付維修工程款，財務人員還要隨時了解工程進度。

　　(三)事后審批

　　工程完工結算時，要注意前面預付款有無發票，收尾工程款有無扣除保修期的金額，更重要的是工程人員的驗收簽字、公司主管領導簽字。

　　三、控制和降低維修費用的主要途徑

　　(一)簽定定期合同。與優質服務、價格合理、講信譽的維修公司簽定定期合同，不但服務質量可得到保證，還可得到價格上的優惠。

　　(二)采用競爭招標方式。對大項目的維修要實行競爭招標，通過維修單位提供的服務、價格的比較，挑選出合適的單位來為公司服務，盡量把費用控制到最好的水平。

　　(三)把握好維修時間。平時就要注意小修理，該修時要及時修理，別讓機器超負荷運轉后才修理。

　　(四)作好當地維修行業的信息調查和信息收集。物業管理公司就有技術工、維修工，對于小修、中修工程，也許由公司的工程部來組織就能完成。只有及時掌握市場的價格信息、技術信息，才有辦法決定是自修還是外修。

　　總之，維修費的控制也還有其他許多方面，許多方法可進行，我覺得在物業管理中控制了維修費用就可能在很大程度上控制物業管理費的支出，維修工作的好壞也直接影響到物業管理的水平，試想，如果一座大廈經常突然停電，電梯不能運轉，空調不能運轉，辦公設備不能運轉，那影響多大，所以，在物業管理的財務管理工作中對維修費用要做到最恰當的控制。

篇3：物業管理員試題《物業管理費用管理》

　　物業管理員試題《物業管理費用管理》

　　一、單選題

　　269、物業管理勞動成本分為()

　　A、有形成本B、無形成本C、固定成本D、有形成本和無形成本

　　270、物業管理勞動成本中屬于有形成本的是()

　　A、城鄉基礎建設費B、市容管理費C、交通管理費D、排污費

　　271、小區維修養護專項基金是指用于小區的共用設施設備的更新與大中修基金，單靠日常管理收費無法負擔，因此，有必要以基金的形式()

　　A、臨時籌集B、事先提取C、事后籌集D、按月籌集

　　272、當商品房出售后，小區維修基金應向()籌集。

　　A、開發建設單位B、業主本人

　　C、開發建設單位和業主D、公有住房的售房單位

　　273、國家規定對房改住房的電梯、高壓水泵房、供暖鍋爐房等公共設施設備的運行、維護和更新費用由()支付。

　　A、使用人按建筑面積B、使用人的單位

　　C、物業管理公司D、開發建設單位

　　274、物業管理費用的計算機除了合理預算每項費用外，關鍵是()。

　　A、不要漏項B、留出余地C、加強財務管理D、節約管理費用

　　275、物業管理人員的資金根據企業經營管理的經濟效益，從()中提取。

　　A、管理費B、服務費C、維修基金D、盈利

　　276、物業管理企業作為獨立的自負盈虧的經濟實體，也應獲得一定的利潤。其利潤率暫由()來確定。

　　A、業主委員會B、物業管理公司C、政府房管部門D、政府物價部門

　　277、物業管理企業享受國家對第三產業的優惠政策，應繳納的稅費是兩稅一費，共計為經營總收入的()

　　A、5%B、5.5%C、8% D10%

　　278、物業管理企業的固定資產折舊費的折舊年限通常按()計算。

　　A、2年B、3年C、5年D、10年

　　279、房屋共用部位維修基金是指專項用于房屋共用部位()的基金。

　　A、日常保養B、日常維修C、所有維修D、大修理

　　280、公有住房出售后由售房單位按照一定比例從售房款中提取維修基金。原則上，多層住宅不低于售房款的()，高層住宅不低于售房款的()。

　　A、 0%，30%B、30%，30%C、30%，40%D、20%，40%

　　281、物業管理服務收費通知單每月要及時送達業主手中，并()

　　A、由管理員簽字B、由經理簽字C、業主委員會簽收D、由業主簽收

　　二、多選題

　　282、無形成本是指因管理勞動過程或發展本行業給社會和環境帶來的消極影響，包括()

　　A、行政管理費B、交通管理費C、市容管理費D、教育費、科研費

　　283、物業管理經營應繳納的稅金包括()

　　A、營業稅B、所得稅C、印花稅D、房產稅

　　284、住宅小區物業管理經費的來源主要有()

　　A、定期收取物業管理服務費B、小區維修養護專項基金

　　C、多種經營收入D、業主委員會的經營收入

　　285、政府對物業管理企業的資金支持主要表現在()

　　A、減免部分物業管理服務費B、制定相關政策

　　C、給予一定資金支持D、從總投資中提取專用基金

　　286、管理和服務人員的工資福利費包括()

　　A、基本工資B、福利費C、服裝費D、獎金

　　287、物業管理企業的辦公費包括()

　　A、交通費、通訊費B、福利費、服裝費

　　C、書報費、廣告宣傳費D、辦公用房租金

　　288、物業管理企業固定資產折舊費，是指物業管理企業擁有的各類固定資產按其總額每月分攤提取的折舊費用。各類固定資產包括:()

　　A、交通工具B、通訊設備C、辦公設備D、工程維修設備

　　289、收益性物業管理中的收入包括()

　　A、租金收入B、保證金C、其他經營性收入D、準備金

　　290、辦公費中的宣傳廣告和市場推廣費支出的數量取決于()

　　A、物業的空置水平B、物業的新舊程度

　　C、物業管理公司的規模D、市場的供求狀況

　　291、收益性物業管理的每一項工作都應以()為中心。

　　A、提高物業的檔次B、提高經濟效益

　　C、滿足當前承租人的需要D、吸引未來的新承租人

　　292、任何一種收益性物業的管理，基本都包括()等方面的內容。

　　A、制定管理計劃和租金收取辦法B、加強市場宣傳以提升物業的租金

　　C、提供安全保衛服務D、協調與業主和承租人的關系

　　293、維修基金的收繳對象，有向()收取。

　　A、業主B、開發建設單位C、物業的出售者D、物業的管理者

　　三、判斷題

　　294、()物業管理費用的構成分為人工費用和設備費用兩大類。

　　295、()物業管理服務收費的利潤率由國家統一規定。

　　296、()物業管理費主要用于物業管理公司對所管物業區域內的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境等項目開展維護、修繕和整治服務。

　　297、()物業管理費用=物業管理勞動成本+物業管理經營應繳納稅金+物業管理經營利潤。

　　298、()物業管理的勞動成本主要是指在物業管理工作中耗費的物質資料及活動經費。

　　299、()公有住房或商品房出售后，當維修基金不敷使用時，經物業管理公司研究決定，可以臨時向業主籌集。

　　300、()物業管理企業開展多種經營的收入和利潤，從性質上講屬于物業管理企業。

　　301、()公共設施設備日常運行、維修及保養費用的測算方法分簡單測算法和成本法。

　　302、()在公共設施維修保養費的測算方法中，簡單測算法適用于高檔住宅、寫字樓和商貿中心等物業的費用測算。

　　303、()當物業管理企業不能百分之百地收繳物業管理服務費時，造成的損失應由全體業主分攤。

　　304、()物業管理保險費項目包括物業本身的保險、員工的醫療保險和失業保險。

　　305、()我國城市房產稅的征收分為按租金征收和按房產原值征收，按年計征，分期繳納。

　　306、()就單位建筑面積所分攤的費用來看，辦公費等相對固定的費用，隨著物業管理企業所接管物業數量的變動成正比變動。

　　307、()收益性物業管理是指以出租經營性房屋為主體對象的物業管理。

　　308、()收益性物業管理關注的重點是承租人對物業的環境滿意，并希望繼續租用。

　　309、()對收益性物業管理進行評價時，良好的物業管理意味著百分之百的出租率。

　　310、()物業管理公司在任何情況下，都不能采用停止服務的手段來處理拖欠管理費的問題。

　　311、()在追討托欠的管理費時，應注意保存好催款工作的書面記錄，因為安是按照法律程序解決時的物證。

　　312、()商品房和公有住房出售后，由業主分擔的維修基金可一次性籌集，也可分次籌集。

　　313、()開發建設單位在將物業移交委托給物業管理企業維修時，必須支付一定數額的維修基金。

　　314、()物業周圍的公共基礎設施是城市公共設施的一部分，其產權歸國家所有。