時代城工程維修作業(yè)指導(dǎo)書

　　1.0目的

　　為規(guī)范管理，提高工作效率，提升服務(wù)品質(zhì)，保證優(yōu)質(zhì)服務(wù)，以滿足業(yè)主的要求，制定本工作規(guī)范與服務(wù)流程。

　　2.0適用范圍

　　XX物業(yè)管理有限公司時代城物業(yè)服務(wù)中心。

　　3.0術(shù)語

　　無

　　4.0職責(zé)

　　4.1維修部主管工作職責(zé)

　　4.1.1在項目總經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)維修部的日常綜合管理工作。

　　4.1.2負(fù)責(zé)所轄物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備(包括機(jī)電、消防、供電等主要設(shè)備)的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修及安全檢查。遇到突發(fā)事件立即組織力量搶修，確保各種設(shè)備能正常使用。

　　4.1.3負(fù)責(zé)制定本部門年度、月度工作計劃，并組織實施。

　　4.1.4負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的各類工程圖紙、機(jī)電設(shè)備技術(shù)資料的使用、整理、存檔、更新。

　　4.1.5負(fù)責(zé)整理編制轄區(qū)內(nèi)設(shè)備、設(shè)施的臺賬、標(biāo)識工作。

　　4.1.6負(fù)責(zé)維修員的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，提高機(jī)電維修人員的專業(yè)技能和服務(wù)水平。

　　4.1.7負(fù)責(zé)所轄區(qū)域各種設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行，積極實施技術(shù)改造，節(jié)約成本，控制費用開支。

　　4.1.8負(fù)責(zé)維修部常用工具、配件的領(lǐng)用和保管。

　　4.1.9負(fù)責(zé)業(yè)主裝修申請的核查、裝修過程的檢查、監(jiān)督管理.

　　4.1.10負(fù)責(zé)維修工上門維修服務(wù)所收費用的審核和電話回訪。

　　4.1.11協(xié)助辦公室做好設(shè)備、設(shè)施管理制度的建立。

　　4.1.12協(xié)調(diào)、解決、接管物業(yè)的遺留工程問題。

　　4.1.13辦理接管物業(yè)的驗收、移交工作。

　　4.1.14完成上級領(lǐng)導(dǎo)和公司交辦的其他工作。

　　4.2維修員工作職責(zé)

　　4.2.1負(fù)責(zé)所轄物業(yè)各類供水、供電設(shè)備和公共設(shè)施的維修與保養(yǎng)。

　　4.2.2熟悉所轄物業(yè)的供水、供電、供氣、消防、弱電通信系統(tǒng)等的管線路的控制位置、性能、走向和使用情況，確保各種機(jī)電設(shè)備的正常運(yùn)作。

　　4.2.3負(fù)責(zé)每天巡查設(shè)備儀表的運(yùn)行情況，認(rèn)真做好記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，保證正常的水、電供應(yīng)和公共照明。

　　4.2.4負(fù)責(zé)每周兩次對各類設(shè)備房進(jìn)行清潔，保持室內(nèi)和設(shè)備的清潔，并按照有關(guān)規(guī)定對設(shè)備進(jìn)行日常保養(yǎng)工作。

　　4.2.5負(fù)責(zé)按時做好住戶及公共場所的水表、電表的抄表工作，做好水、電費用的收支平衡，并協(xié)助做好水、電表維護(hù)工作。

　　4.2.6負(fù)責(zé)完成住戶家庭的特約維修服務(wù)。

　　4.2.7負(fù)責(zé)新樓盤的鑰匙接管驗收。

　　4.2.8負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的公共設(shè)施和消防設(shè)備的巡查、記錄和維護(hù)等。

　　4.2.9完成上級領(lǐng)導(dǎo)和公司交辦的其他工作。

　　5.0制度

　　5.1配電房管理制度

　　5.1.1配電房是供電系統(tǒng)的關(guān)鍵部位，設(shè)專職電工對其進(jìn)行24小時巡查值班。未經(jīng)主管許可，非工作人員不得入內(nèi)。

　　5.1.2值班員必須持證上崗，熟悉配電設(shè)備狀況、操作方法和安全注意事項。

　　5.1.3值班人員必須密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況;嚴(yán)禁變壓器、空氣開關(guān)超載運(yùn)行。

　　5.1.4經(jīng)常保持配電房地面及設(shè)備外表無塵。

　　5.1.5配電房設(shè)備的倒閘操作由值班員單獨進(jìn)行，其他在場人員只能監(jiān)護(hù)，不得插手;嚴(yán)禁兩人同時倒閘操作，以免發(fā)生錯誤。

　　5.1.6因故需停某部分負(fù)荷時，應(yīng)提前一天向使用該部分負(fù)荷煩人用戶發(fā)出停電通知。

　　5.1.7經(jīng)常保持配電房消防設(shè)施的完好齊備，保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常使用。

　　5.1.8做好配電房的防水、防潮工作，堵塞漏洞;嚴(yán)防蛇、鼠等小動物進(jìn)入配電房。

　　5.1.9值班員應(yīng)認(rèn)真做好值班記錄和巡查記錄，認(rèn)真執(zhí)行交接班制度。

　　5.2水泵房管理制度

　　5.2.1值班人員應(yīng)對水泵房進(jìn)行日常巡視，檢查水泵、管道接頭盒閥門有無滲漏水。

　　5.2.2經(jīng)常檢查水泵控制柜的指示燈狀況，觀察停泵時水泵壓力表指示。在正常情況下，生活水泵，消防水泵、噴淋泵、潛水泵的選擇開關(guān)應(yīng)置于自動位置。

　　5.2.3生活水泵規(guī)定每星期至少輪換一次，消防泵每月自動和手動操作一次，確保消防泵在事故狀態(tài)下正常起動。

　　5.2.4泵房每星期由分管負(fù)責(zé)人打掃一次，確保泵房地面和設(shè)備外表的清潔。

　　5.2.5水池觀察孔應(yīng)加蓋并上鎖，鑰匙由值班人員管理;透氣口應(yīng)用不銹鋼網(wǎng)，以防雜物掉入水池中。

　　5.2.6按照水泵保養(yǎng)要求定期對其進(jìn)行維修保養(yǎng)。

　　5.2.7保證水泵房的通風(fēng)、照明，以及應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下的正常使用。

　　5.3風(fēng)機(jī)房管理制度

　　5.3.1風(fēng)機(jī)房必須保持整潔，不得堆放雜物。

　　5.3.2風(fēng)機(jī)房內(nèi)任何設(shè)備未經(jīng)允許不得移動位置。

　　5.3.3風(fēng)機(jī)房平時應(yīng)上鎖，不能讓非工作人員進(jìn)入，如需參觀要有工作人員陪同下才能進(jìn)入風(fēng)機(jī)房。

　　5.3.4風(fēng)機(jī)房應(yīng)保持通風(fēng)良好，有足夠的照明。

　　5.3.5平時應(yīng)注意風(fēng)機(jī)濾網(wǎng)是否堵塞，如有此情況應(yīng)立刻清洗風(fēng)機(jī)濾網(wǎng)。

　　5.3.6應(yīng)定時檢測控制線路。

　　5.4消防控制室交接班制度

　　5.4.1接班人員應(yīng)提前到達(dá)崗位，做好接班準(zhǔn)備工作。包括：

　　5.4.1.1查看上班工作記錄，聽取上班工作人員工作情況介紹，交接設(shè)備運(yùn)行表。

　　5.4.1.2檢查設(shè)備運(yùn)行是否良好。

　　5.4.1.3檢查儀表工具是否缺失，并在交接班本上簽名。

　　5.4.1.4查看當(dāng)天公告是否有特別任務(wù)或安排。

　　5.4.2下列情況不得交班離崗：

　　5.4.2.1接班人未到崗位。

　　5.4.2.2接班人有醉酒現(xiàn)象或其他神志不清而經(jīng)經(jīng)理或主管同意的接班人尚未到達(dá)。

　　5.4.2.3設(shè)備故障影響運(yùn)行時，交班人應(yīng)加班與接班人員全力排除故障后，方可交班離崗。

　　5.4.2.4交班人員未清理好值班室衛(wèi)生。

　　5.5工程部安全工作制度

　　5.5.1工程部全體員工必須加強(qiáng)安全意識，貫徹安全第一、預(yù)防為主的方針，確保安全生產(chǎn)，同時要求嚴(yán)格執(zhí)行管理公司規(guī)定的治安管理制度，協(xié)同保安部門認(rèn)真做好生產(chǎn)設(shè)備，特別是動力、電力系統(tǒng)安全生產(chǎn)工作和防火防盜工作。

　　5.5.2實行誰主管誰負(fù)責(zé)的安全責(zé)任制

　　5.5.2.1工程部的安全工作由工程部主管負(fù)責(zé)。

　　5.5.2.2正、副經(jīng)理負(fù)責(zé)各系統(tǒng)范圍內(nèi)的安全工作。

　　5.5.2.3班長負(fù)責(zé)該班管轄范圍的安全工作。

　　5.5.3嚴(yán)格執(zhí)行操作流程，嚴(yán)禁違章作業(yè)。

　　5.5.4工作人員工作時，要穿工作服，高空作業(yè)必須系安全帶及戴安全帽，有高空落物危險的要有人監(jiān)護(hù)，拉警示線，掛標(biāo)示牌。

　　5.5.5帶電作業(yè)必須穿安全靴，戴安全手套，使用合格的安全工具，作業(yè)要懸掛標(biāo)示牌，必要時要拉警示線。

　　5.5.6在轉(zhuǎn)動設(shè)備上工作時，嚴(yán)禁戴手套，防止卷入機(jī)內(nèi)。

　　5.5.7工作需要動火時，要辦理動火證。

　　5.5.8進(jìn)入高壓配電間工作要辦理工作票，電氣作業(yè)按電氣安全管理制度規(guī)定執(zhí)行。

　　5.5.9未經(jīng)工程部經(jīng)理、主管批準(zhǔn)，外來人員(包括參觀學(xué)習(xí)、探親訪友、施工人員)禁止進(jìn)入配電房、設(shè)備間和電梯機(jī)房，經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入人員必須辦好登記手續(xù)，由值班人員陪同進(jìn)入。

　　5.5.10各崗位人員必須嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制，發(fā)生事故或發(fā)現(xiàn)可疑情況，應(yīng)迅速報告上級領(lǐng)導(dǎo)和保安部，并防止保護(hù)現(xiàn)場。

　　5.5.11定期進(jìn)行安全大檢查，各班組每月進(jìn)行一次，工程部每季度組織一次。

　　5.5.12不準(zhǔn)隨意配制機(jī)電、配電房、工具房以及其他專用鑰匙。水池蓋應(yīng)加鎖，并指定專人保管鑰匙，打開水池蓋必須經(jīng)主管或經(jīng)理批準(zhǔn)。

　　5.5.13班組工具、材料要有專人管理，要登記臺賬。

　　5.5.14易燃材料、油料要存放在指定的安全地點，不準(zhǔn)隨意亂放，檢修后的廢油要集中倒在油桶內(nèi)，不準(zhǔn)倒入溝渠。

　　5.5.15工作時不能隨意挪動或使用消防設(shè)施，如果必須使用(除火警外)，要經(jīng)保安部門批準(zhǔn)。

　　5.5.16發(fā)生火警時，工作人員要積極投入滅火，并保證消防給水系統(tǒng)，事故照明、排煙機(jī)等消防設(shè)施用電。

　　6.0流程

　　6.1報修接待流程

　　6.1.1仔細(xì)詢問客戶姓名、住址、聯(lián)系方式、保修內(nèi)容、方便維修的時間等，并及時填寫在日工作記錄本上。

　　6.1.2根據(jù)報修內(nèi)容及報修期限，將客戶報修內(nèi)容記錄在業(yè)主報修登記表上，并錄入金蝶軟件，及時開具維修單。

　　6.1.3、及時通知維修部人員攜單在約定時間上門維修服務(wù)。

　　6.1.4、客戶服務(wù)中心根據(jù)業(yè)主報修登記表或維修工作單及時回訪，每月進(jìn)行匯總、統(tǒng)計、分析。對維修服務(wù)回訪處理率達(dá)100%。屬安全設(shè)施維修2天內(nèi)回訪;房屋滲漏水項目維修試漏后3天內(nèi)回訪;其他維修項目2天內(nèi)回訪?；卦L中發(fā)現(xiàn)問題及時通知維修人員整改。

篇2：機(jī)械維修工作業(yè)指導(dǎo)書(3)

　　機(jī)械維修工作業(yè)指導(dǎo)書（三）

　　1.崗位職責(zé)

　　1.1 在本科運(yùn)行科長、主管工程師的領(lǐng)導(dǎo)下，保障本部門所有設(shè)備的正常運(yùn)行。

　　1.2 對責(zé)任區(qū)域設(shè)備主動進(jìn)行巡視、檢查，及時了解設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，為修理計劃安排提供基礎(chǔ)資料；及時處理設(shè)備問題，保證責(zé)任區(qū)域設(shè)備的正常運(yùn)行。

　　1.3 按潤滑“五定”要求，搞好設(shè)備的定期加油、換油工作，避免所有可能由于潤滑問題所造成的設(shè)備故障。

　　1.4 認(rèn)真完成主管工程師下達(dá)的設(shè)備檢修任務(wù)。

　　1.5 監(jiān)督操作人員正確、合理地使用設(shè)備，指導(dǎo)督促搞好設(shè)備的日常維護(hù)（日保）和定期維護(hù)（周保）。

　　1.6 認(rèn)真參與責(zé)任區(qū)域設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作，保持責(zé)任區(qū)域設(shè)備性能良好。

　　1.7 與電氣維修工密切配合，及時處理突發(fā)故障，修理或更換損壞的設(shè)備器件。

　　1.8 做好設(shè)備的防漏、治漏工作，保持設(shè)備完好狀態(tài)。

　　1.9 按照要求認(rèn)真填寫交接班記錄、設(shè)備故障調(diào)查單、維修任務(wù)單等各類記錄。

　　1.10保持工作場所的整齊、清潔。

　　1.11嚴(yán)格遵守公司及本部門的各項管理制度。

　　1.12及時完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。

　　2.工作程序

　　2.1 按時到崗。

　　2.2 在完成與上一班維修工的工作交接后，立即對責(zé)任區(qū)域設(shè)備進(jìn)行巡視。

　　2.3 查看責(zé)任區(qū)域設(shè)備運(yùn)行交接班記錄。

　　2.4 對責(zé)任區(qū)設(shè)備的巡視次數(shù)每班不得低于四次。

　　2.5 發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時處理，對于處理不了的問題，應(yīng)立即向主管工程師報告，并做好詳細(xì)記錄。

　　2.6設(shè)備出現(xiàn)故障，應(yīng)立即帶齊工具到故障現(xiàn)場，處理完畢后，在設(shè)備正常運(yùn)行10分鐘后方可離開。

　　2.7如設(shè)備出現(xiàn)難以判斷的機(jī)械、電氣相關(guān)問題時，應(yīng)立即會同電氣維修工共同進(jìn)行處理，直至設(shè)備正常運(yùn)行為止。

　　2.8在設(shè)備維修過程中，應(yīng)正確使用測量工具和維修工具，杜絕使用不合適或不配套的工具來拆裝設(shè)備。

　　2.9在拆裝設(shè)備特殊部件、復(fù)雜部件或不了解的部件時，必須先查看設(shè)備說明書、裝配圖，按要求順序拆卸和安裝，并按技術(shù)數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整，嚴(yán)禁憑想象或經(jīng)驗進(jìn)行維修作業(yè)。

　　2.10在維修或更換設(shè)備內(nèi)部傳動部件或一些較為重要的傳動部件時要注意：

　　2.10.1對拆下的螺栓一定要注意其類別和強(qiáng)度等級，不得隨意用其它不同種類或不同強(qiáng)度等級的螺栓來替代更換。

　　2.10.2對拆下的防松螺母必須更換新的防松螺母。

　　2.10.3更換損壞的軸承前，要注意檢查新軸承的型號，保證與原件型號完全相同方可安裝。如需用替代品，必須征得主管工程師的同意方可安裝。

　　2.11采取措施及時解決責(zé)任區(qū)內(nèi)設(shè)備跑、冒、滴、漏問題。

　　2.12下班前應(yīng)認(rèn)真填寫交接班記錄，并與下一班維修工進(jìn)行工作交接，如遇較大的設(shè)備故障應(yīng)協(xié)同下一班維修工共同處理，直至設(shè)備正常運(yùn)行為止。

　　2.13認(rèn)真填寫制造工程部下發(fā)的各種調(diào)查記錄。

　　3.安全規(guī)程

　　3.1設(shè)備維修應(yīng)在設(shè)備停機(jī)后進(jìn)行，嚴(yán)禁在設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)時進(jìn)行維修作業(yè)。

　　3.2設(shè)備維修前，必須先通知相關(guān)的運(yùn)行、操作或其他維修人員，不需電源的維修作業(yè)應(yīng)切斷本機(jī)電源，并在設(shè)備電源處懸掛警示牌。

　　3.3 維修中需停、送電時應(yīng)通知相關(guān)人員，并懸掛警示牌。

　　3.4設(shè)備維修完畢需試運(yùn)轉(zhuǎn)前，必須對設(shè)備內(nèi)外進(jìn)行檢查，確保無異物。同時應(yīng)警示周圍相關(guān)人員，確保開機(jī)安全。

　　3.5不得擅自拆卸設(shè)備上的防護(hù)裝置，維修中必須拆卸時，應(yīng)在維修結(jié)束后立即恢復(fù)原位。

　　3.6維修結(jié)束后，應(yīng)清理現(xiàn)場，確保設(shè)備內(nèi)外、周圍地面無廢舊零件、緊固件、工具等物品，并保證設(shè)備及地面清潔無油污。

　　3.7維修壓力管道、容器必須卸壓后進(jìn)行，檢修完畢后必須進(jìn)行測漏試驗，確認(rèn)無泄漏方可結(jié)束維修作業(yè)。

　　3.8動用特殊設(shè)備（如電焊機(jī)等）時，需征得主管工程師的同意并在采取相應(yīng)的防護(hù)措施后方可持證操作。

篇3：電氣維修工作業(yè)指導(dǎo)書(3)

　　電氣維修工作業(yè)指導(dǎo)書（三）

　　1.崗位職責(zé)

　　1.1 在本科運(yùn)行科長、主管工程師的領(lǐng)導(dǎo)下，保障本部門所有設(shè)備的正常運(yùn)行。

　　1.2 負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域電氣設(shè)備的巡視、檢查，及時了解設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，為修理計劃安排提供基礎(chǔ)資料；及時處理電氣設(shè)備問題，保證責(zé)任區(qū)域電氣設(shè)備的正常運(yùn)行。

　　1.3 負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域電氣設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)，保持責(zé)任區(qū)域電氣設(shè)備性能良好。

　　1.4 負(fù)責(zé)計量設(shè)備、儀器儀表等的定期調(diào)校工作，保證計量準(zhǔn)確。

　　1.5 監(jiān)督操作人員正確、合理地使用設(shè)備，指導(dǎo)督促搞好設(shè)備的日常維護(hù)（日保）和定期維護(hù)（周保）。

　　1.6 與機(jī)械維修工密切配合，及時處理設(shè)備突發(fā)故障，更換損壞的電氣設(shè)備器件。

　　1.7 認(rèn)真完成主管工程師下達(dá)的設(shè)備檢修任務(wù)。

　　1.8 按照要求認(rèn)真填寫交接班記錄、設(shè)備故障調(diào)查單、維修任務(wù)單等各類記錄。

　　1.9 保持工作場所的整齊、清潔。

　　1.10嚴(yán)格遵守公司及本部門的各項管理制度。

　　1.11及時完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。

　　2.工作程序

　　2.1 按時到崗。

　　2.2 在完成與上一班維修人員的工作交接后，立即對責(zé)任區(qū)域設(shè)備進(jìn)行巡視。

　　2.3 查看責(zé)任區(qū)域設(shè)備運(yùn)行交接班記錄。

　　2.4 對責(zé)任區(qū)設(shè)備的巡視次數(shù)每班不得低于四次。

　　2.5 發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時處理，對于處理不了的問題，如缺件、更改電路程序等情況，應(yīng)立即向主管工程師反映，并做好詳細(xì)記錄。

　　2.6設(shè)備出現(xiàn)故障，應(yīng)立即帶齊工具到故障現(xiàn)場，處理完畢后，在機(jī)臺正常運(yùn)行10分鐘后方可離開。

　　2.7如設(shè)備出現(xiàn)難以判斷的機(jī)械、電氣相關(guān)問題時，應(yīng)立即會同機(jī)械維修工共同進(jìn)行處理，直至設(shè)備正常運(yùn)行為止。

　　2.8下班前應(yīng)認(rèn)真填寫交接班記錄，并與下一班電氣維修工進(jìn)行工作交接，如遇較大的設(shè)備故障應(yīng)協(xié)同下一班人員共同處理，直至設(shè)備正常運(yùn)行為止。

　　2.9認(rèn)真填寫制造工程部下發(fā)的各種調(diào)查記錄。

　　3.安全規(guī)程

　　3.1 做好安全用電的普及與宣傳工作。

　　3.2上崗時必須穿絕緣鞋。

　　3.3設(shè)備維修應(yīng)在設(shè)備停機(jī)后進(jìn)行，嚴(yán)禁在設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)時進(jìn)行維修作業(yè)。

　　3.4設(shè)備維修前，必須先通知相關(guān)的運(yùn)行、操作或其他維修人員，不需電源的維修作業(yè)應(yīng)切斷本機(jī)電源，并在設(shè)備電源處懸掛警示牌。

　　3.5 維修中需停、送電時應(yīng)通知相關(guān)人員，嚴(yán)格按停、送電程序操作。

　　3.6 確需帶電作業(yè)時必需征得主管工程師的同意，并有專人保護(hù)方可進(jìn)行。

　　3.7 動用電力設(shè)備時，應(yīng)嚴(yán)格按照操作規(guī)程辦理。

　　3.8設(shè)備維修完畢需試運(yùn)轉(zhuǎn)前，必須對設(shè)備內(nèi)外進(jìn)行檢查，確保無異物。同時應(yīng)警示周圍相關(guān)人員，確保開機(jī)安全。

　　3.9 不得擅自拆卸設(shè)備上的防護(hù)裝置，維修中必須拆卸時，應(yīng)在維修結(jié)束后立即恢復(fù)原位。

　　3.10維修結(jié)束后，應(yīng)清理現(xiàn)場，確保設(shè)備內(nèi)外、周圍地面無廢舊零件、緊固件、工具等物品，并保證設(shè)備及地面清潔無油污。

　　3.11維修壓力管道、容器時必須卸壓后進(jìn)行，檢修完畢后必須進(jìn)行測漏試驗，確認(rèn)無泄漏方可結(jié)束維修作業(yè)。