物業(yè)公司能源和維修費(fèi)用測(cè)算指導(dǎo)書

　　1.目的

　　合理科學(xué)的編制能源和維修費(fèi)用測(cè)算，為項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)工作提供可靠的運(yùn)行依據(jù)。

　　2.適用范圍

　　公司所有在管項(xiàng)目、顧問(wèn)、合作、合資等項(xiàng)目。

　　3.職責(zé)

　　3.1項(xiàng)目執(zhí)行(總)經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)能源和維修測(cè)算費(fèi)用的平衡和控制工作。

　　3.2運(yùn)營(yíng)管理部/工程部負(fù)責(zé)人按照本指導(dǎo)書，具體負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的能源和維修費(fèi)用的測(cè)算工作。

　　3.3公司企管中心主管工程師組織能源工程師、設(shè)備工程師負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)項(xiàng)目部的能源和維修的測(cè)算工作。

　　4.術(shù)語(yǔ)

　　能源：指項(xiàng)目部在公共區(qū)域使用的電、水(含生活熱水)、燃?xì)?、熱力等消耗性資源，其中包括項(xiàng)目辦公室使用的能源，業(yè)戶或使用人自行使用的能源不在本指導(dǎo)書范圍。

　　5.程序

　　5.1費(fèi)用測(cè)算的基本原則

　　由于物業(yè)的種類、檔次、功能及設(shè)計(jì)上的差異，能源費(fèi)用及維修費(fèi)用往往有較大的差別，為使測(cè)算和實(shí)際情況盡量相吻合，要注意以下幾個(gè)原則：

　　5.1.1要首先掌握項(xiàng)目的建筑面積、供暖面積、項(xiàng)目的使用性質(zhì)等，尤其是具有商場(chǎng)、銀行、餐廳、娛樂(lè)、洗浴等對(duì)外營(yíng)業(yè)場(chǎng)所的物業(yè)，由于這些行業(yè)營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)，雙休日不休息，能源費(fèi)用高，計(jì)算費(fèi)用時(shí)要充分考慮設(shè)備的運(yùn)行時(shí)間以及維修的周期和維修費(fèi)用等。

　　5.1.2對(duì)設(shè)備設(shè)施要進(jìn)行實(shí)地考查，了解設(shè)備的型號(hào)、規(guī)格以及設(shè)備的使用功率等;多數(shù)開發(fā)商不能及時(shí)提供設(shè)備設(shè)施的詳細(xì)資料，需要運(yùn)營(yíng)管理部/工程部負(fù)責(zé)人親自到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行摸底。在摸底中，熟悉物業(yè)，了解工程系統(tǒng)，為今后的工程管理打下基礎(chǔ)。

　　5.1.3在測(cè)算中要充分考慮大型及能耗高的設(shè)備，如鍋爐、制冷機(jī)組、電梯、水泵等，能耗小的設(shè)備和經(jīng)常不使用的設(shè)備可以不考慮或少考慮。如消防水泵，每月只需啟動(dòng)1～2次，在計(jì)算時(shí)可以忽略不計(jì);排管風(fēng)機(jī)一般按裝在客戶房間內(nèi)，其能源費(fèi)用應(yīng)由使用人支付，在測(cè)算中不予考慮;在公共區(qū)域的排管風(fēng)機(jī)數(shù)量較少，能耗很低，可以忽略不計(jì);數(shù)量大時(shí)，可做粗略計(jì)算。

　　5.1.4根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)不同，各種能源的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不同，雖然北京市有統(tǒng)一的收費(fèi)要求，但由于存在有中間環(huán)節(jié)，同一類型的物業(yè)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)有差異。項(xiàng)目部在介入之前，要充分了解本項(xiàng)目實(shí)際合同規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以免造成較大的測(cè)算誤差。

　　5.2空調(diào)系統(tǒng)的能源測(cè)算

　　5.2.1空調(diào)系統(tǒng)的主要設(shè)備：

　　冷水機(jī)組、冷卻水泵、冷凍泵、冷熱水泵、冷卻塔、空調(diào)機(jī)組、新風(fēng)機(jī)組、風(fēng)機(jī)盤管、恒溫恒濕機(jī)、風(fēng)幕等，其中制冷機(jī)組因制冷方式不同，能耗的計(jì)算方法也不同，離心機(jī)組和活塞式機(jī)組主要使用的是電能，而溴化鋰機(jī)組要充分考慮燃?xì)饣蛘羝挠昧俊?/p>

　　5.2.2空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行時(shí)間

　　5.2.2.1按北方通常的運(yùn)行規(guī)律，在冬季寫字樓為5個(gè)月，即11月1日～3月31日，居住小區(qū)為4個(gè)月，即11月15日～3月15日。在夏季，提供中央空調(diào)的物業(yè)為4個(gè)月，即從5月15日～9月15日。

　　5.2.2.2每天提供空調(diào)的時(shí)間，由于物業(yè)功能不同，應(yīng)按合同約定的時(shí)間確定，通常寫字樓每天11小時(shí)，即早7:00～晚6:00，雙休日休息，酒店及公寓需全天24小時(shí)提供空調(diào)，商場(chǎng)則考慮每天運(yùn)行13～14小時(shí)，雙休日不停機(jī)。需要常年恒溫恒濕的重要場(chǎng)所，其恒溫恒濕機(jī)需全年365天開機(jī)運(yùn)行。

　　5.2.3空調(diào)能源的計(jì)算原則

　　5.2.3.1要充分考慮設(shè)備的配置和實(shí)際需要空調(diào)面積的比例，高檔物業(yè)設(shè)計(jì)余量較大，常常出現(xiàn)大馬拉小車的現(xiàn)象，在實(shí)際計(jì)算時(shí)，先要認(rèn)真核實(shí)空調(diào)的制冷量(制熱量)和供冷(熱)面積的比值，即計(jì)算出負(fù)荷率，一般規(guī)律是每平方米應(yīng)提供80～100W的制冷(熱)量，地下室通常不計(jì)算空調(diào)面積，首層大廳應(yīng)按高度乘以樓層高度系數(shù)，直燃機(jī)組的大小火轉(zhuǎn)換比例也應(yīng)按同樣方法考慮。

　　5.2.3.2根據(jù)空調(diào)的負(fù)荷大小計(jì)算中央機(jī)組的使用率，在夏季6、9月份，天氣剛熱，制冷機(jī)組的功耗可按50%運(yùn)行計(jì)算，而在7、8月份的炎熱季節(jié)，必須按100%的功耗考慮。

　　5.2.3.3新風(fēng)機(jī)組需要常年運(yùn)行，春秋季也不能停車;考慮到室內(nèi)足夠的新風(fēng)量，夜間要適當(dāng)開啟新風(fēng)機(jī)組2～3小時(shí)。

　　5.3電氣設(shè)備的能源測(cè)算

　　5.3.1電氣系統(tǒng)的主要設(shè)備：

　　電梯、生活水泵、樓道照明、庭院照明、樓宇照明、電開水器、霓虹燈等，酒店要考慮房間內(nèi)的照明及電器用電，辦公樓和公寓的室內(nèi)電費(fèi)一般由客戶支付，不必再作測(cè)算。

　　5.3.2電氣設(shè)備運(yùn)行時(shí)間

　　5.3.2.1電梯:

　　電梯運(yùn)行時(shí)間由于物業(yè)功能不同而有較大差異，公寓酒店一般需24小時(shí)運(yùn)行，而商場(chǎng)和寫字樓只在白天運(yùn)行;同時(shí)要考慮電梯的使用頻率及開關(guān)門的時(shí)間，在電梯開關(guān)門時(shí)主機(jī)是不運(yùn)行的;電梯的使用率一般按20～60%計(jì)算，居住小區(qū)一般在20～30%，寫字樓一般在40～50%考慮。

　　5.3.2.2生活水泵

　　生活水泵的使用頻率應(yīng)按水泵流量和樓宇用水量考慮，用水量大而水泵流量小的配置，水泵起動(dòng)時(shí)間較長(zhǎng)，而用水量小水泵流量大的樓宇，水泵起動(dòng)時(shí)間相對(duì)少一些。變頻泵的計(jì)算原則相同。

　　5.3.2.3樓道照明

　　居住小區(qū)的樓道照明應(yīng)考慮有沒有外窗，有外窗的樓道白天是不需要照明的，沒有外窗的樓道即使是在白天也應(yīng)考慮照明問(wèn)題，目前居住小區(qū)大部分樓道是有外窗的。從節(jié)能的角度考慮，樓道照明應(yīng)安裝聲光控開關(guān)，沒有安裝聲光控開關(guān)的小區(qū)物業(yè)，項(xiàng)目部進(jìn)駐后應(yīng)首先進(jìn)行改造。一般情況下，居住小區(qū)的樓道照明每天按1～2小時(shí)開啟計(jì)算為宜;

　　寫字樓的樓道照明，在白天工作時(shí)間應(yīng)全部開啟，在夜間和雙休日可按50%考慮;燈具的總功率應(yīng)按照?qǐng)D紙計(jì)算，若無(wú)詳細(xì)圖紙，可按每平方米3～5W計(jì)算。樓道照明能耗很高，不得忽視。

　　地下停車場(chǎng)、機(jī)房等公共區(qū)域照明一般需全天24小時(shí)開啟，考慮到節(jié)能因素，白天可50～60%計(jì)算，夜間和雙休日應(yīng)適當(dāng)關(guān)閉一些燈具，照明功率可按30～40%計(jì)算。

　　5.3.2.4庭院、樓宇及霓虹燈照明

　　計(jì)算較簡(jiǎn)單，通常在夜間開啟，開啟時(shí)間為4～6小時(shí)，重大節(jié)日應(yīng)整夜點(diǎn)亮。其照明功率按圖紙計(jì)算或進(jìn)行估算。

　　5.4水費(fèi)及排污費(fèi)的測(cè)算

　　5.4.1按一般規(guī)律，寫字樓的用水量每萬(wàn)平方米40～100噸/日，酒店及餐飲業(yè)用水量較大，一般在每萬(wàn)平方米100～200噸/日。

　　5.4.2夏季冷卻塔水的蒸發(fā)和飄散不可忽視，按照一般的規(guī)律，水的補(bǔ)充量約為冷卻水量的1～2%左右。

　　5.4.3物業(yè)的排污量應(yīng)與用水量相同。

　　5.5設(shè)備維修費(fèi)用的測(cè)算

　　由于物業(yè)的種類、檔次和年限不同，維修費(fèi)用差距較大;尤其是在物業(yè)的首年度，大部分設(shè)備在維保期，一般維修費(fèi)用較低。

　　5.5.1 單位面積的維修費(fèi)用

　　根據(jù)我公司目前管理的物業(yè)級(jí)別，寫字樓的單位面積維修費(fèi)用約為14～18元。居住小區(qū)的維修費(fèi)用和物業(yè)的檔次有關(guān)，物業(yè)管理費(fèi)在2元～4元的居住小區(qū)，其單位面積維修費(fèi)用約為2～4元;物業(yè)管理費(fèi)在1.5元～2元的居住小區(qū)，其單位面積維修費(fèi)用約為1.5～2元。

　　5.5.2電梯的維保費(fèi)用

　　5.5.2.1按照建設(shè)部的有關(guān)規(guī)定，電梯維保工作必須請(qǐng)專業(yè)公司進(jìn)行，按照目前北京市的電梯行情，電梯每部每月一般為400～500元，其中包括500～1000元以下零配件;

　　5.5.2.2電梯零配件費(fèi)用，電梯在維保期內(nèi)可以不考慮。第二年以后根據(jù)電梯的質(zhì)量情況，每部每年約為1000～3000元;

　　5.5.2.3電梯年檢費(fèi)用每部為8層(含8層)以下600元，每增加一層加收25元，雜物電梯額定載荷2噸以上，每增加1噸加收5%，包括限速器檢驗(yàn)。

　　5.5.3各種檢測(cè)費(fèi)用

　　5.5.3.1避雷系統(tǒng)檢測(cè)費(fèi)用

　　按照北京市物價(jià)局的文件規(guī)定，三類建筑物避雷裝置每個(gè)檢測(cè)點(diǎn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為70元，避雷裝置高度大于20米時(shí)，每增加5米加收費(fèi)用5元。每個(gè)建筑物檢測(cè)收費(fèi)不足300元的按300元收費(fèi)。

　　5.5.3.2各種壓力儀器儀表檢測(cè)費(fèi)用

　　安全閥檢測(cè)費(fèi)用每個(gè)約50～300元;

　　壓力表檢測(cè)費(fèi)用每塊約30元/半年;

　　配電室安全用具每套檢測(cè)費(fèi)用在200元左右;(此費(fèi)用未含閥型避雷器的檢測(cè)，如含閥型避雷器檢測(cè)，每套檢測(cè)費(fèi)用約為600元)

　　5.5.4各系統(tǒng)維修費(fèi)用

　　配電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、安全監(jiān)視系統(tǒng)、土建工程等維修費(fèi)用應(yīng)根據(jù)物業(yè)的使用情況和設(shè)備狀況決定，單獨(dú)進(jìn)行核算。

　　6.監(jiān)督執(zhí)行

　　公司企管中心主管工程師

　　7.相關(guān)/支持性文件

　　《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)暫行辦法》

　　《關(guān)于核定避雷裝置安全檢測(cè)收費(fèi)(試行)的函》

　　《關(guān)于特種設(shè)備檢驗(yàn)檢測(cè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(試行)的函》

　　8.質(zhì)量記錄及表格

　　無(wú)

篇2：御景公寓物業(yè)費(fèi)用測(cè)算

　　御景公寓物業(yè)費(fèi)用測(cè)算

　　一、菲特國(guó)際服務(wù)費(fèi)測(cè)算依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)

　　測(cè)算依據(jù)：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)服務(wù)辦法、《合肥市物業(yè)管理條例》和皖價(jià)房〖20**〗154號(hào)號(hào)文件精神按成本測(cè)算報(bào)價(jià)；

　　物業(yè)管理費(fèi)用的預(yù)算主要分為收入預(yù)算和成本支出預(yù)算兩個(gè)方面，收入預(yù)算此處指物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用及停車場(chǎng)的管理費(fèi)用收支預(yù)算，項(xiàng)目費(fèi)用預(yù)算主要分為人工成本、行政管理成本、裝備費(fèi)用成本和其它費(fèi)用成本四部分。

　　物業(yè)管理費(fèi)用包含的內(nèi)容主要有:

　　1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)用等；

　　2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

　　3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

　　4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

　　5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

　　6、辦公費(fèi)用；

　　7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用；

　　8、稅金，

　　9、管理酬金

　　二、菲特國(guó)際費(fèi)用測(cè)算表御景灣菲特國(guó)際預(yù)算.*ls

　　1、總支出789759元減去不含管理費(fèi)的其它收入61500元等于728259元。（其中含電梯和公共照明117890元）

　　2、菲特國(guó)際公寓共22層，每層20戶共912平米，22層共計(jì)20**4平米。

　　3、單價(jià)管理費(fèi)的測(cè)算:總支出728259除以收費(fèi)面積20**4除以12個(gè)月等于3.03元/平米（含能源費(fèi)）

　　4、單價(jià)管理費(fèi)測(cè)算：總支出728259減去能源費(fèi)117890元等于610369元除以收費(fèi)面積20**4除以12個(gè)月等于2.54元/月（不含能源費(fèi)）

篇3：物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算

　　物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用測(cè)算

　　根據(jù)“******”人員編制計(jì)劃,及擬推廣管家服務(wù)的總體管理思路,對(duì)“******”的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)進(jìn)行測(cè)算。內(nèi)容包括:

　　一、 經(jīng)費(fèi)測(cè)算的原則及說(shuō)明;

　　二、 經(jīng)費(fèi)測(cè)算:

　　1、人工成本;2、行政辦公費(fèi);3、設(shè)備/設(shè)施維護(hù)費(fèi);4、公用水電費(fèi);5、清潔綠化費(fèi);6、保安費(fèi);7、固定資產(chǎn)折舊;8、開辦費(fèi)攤銷;9、不可預(yù)見費(fèi);10、管理者酬金;11、稅金。

　　詳細(xì)測(cè)算書內(nèi)容如下:

　　第一節(jié) 經(jīng)費(fèi)測(cè)算的原則及說(shuō)明

　　一、 測(cè)算的依據(jù)

　　(一) 成都市住宅小區(qū)與高層樓宇物業(yè)管理暫行規(guī)定及成都市政府相關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī);

　　(二) “四川省城市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行規(guī)定”;

　　(三) “四川省城市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)分類分級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)”。

　　二、 經(jīng)費(fèi)測(cè)算的原則

　　(一) 遵循物業(yè)管理行業(yè)特點(diǎn)的原則

　　物業(yè)管理行業(yè)屬保本微利的服務(wù)性行業(yè)?？陀^、準(zhǔn)確、完整地核算物業(yè)管理的成本支出,是物業(yè)管理企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ),也是為業(yè)主/使用者創(chuàng)造舒適工作環(huán)境,達(dá)到物業(yè)保值增值目的的基本條件。

　　(二) 服務(wù)水平與管理費(fèi)用相匹配的原則

　　針對(duì)“*******”高檔物業(yè)需求,根據(jù)服務(wù)水平與管理費(fèi)用“質(zhì)價(jià)相符”的市場(chǎng)特點(diǎn),準(zhǔn)確定位物業(yè)管理的水平,準(zhǔn)確定位管理費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)。

　　(三) “零預(yù)算”原則

　　物業(yè)管理費(fèi)實(shí)行“零預(yù)算”原則,“以支定收”,根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn),確定物業(yè)管理費(fèi)用的支出;再根據(jù)物業(yè)管理費(fèi)用的支出確定物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。這樣,物業(yè)管理費(fèi)用收入和支出相抵后的結(jié)果為“零”。

　　(四) 管理者提取酬金原則

　　物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)來(lái)源以物業(yè)管理費(fèi)用支出為基礎(chǔ),并按一定比例提取“管理者酬金”,即:管理者酬金 = 物業(yè)管理費(fèi)用支出×管理酬金比例。

　　三、 測(cè)算的有關(guān)說(shuō)明

　　(一) 物業(yè)管理費(fèi)支出包括物業(yè)管理服務(wù)人員工資和福利費(fèi),公共設(shè)備、設(shè)施日常運(yùn)行、維護(hù)及保養(yǎng)費(fèi),綠化管理費(fèi),保潔衛(wèi)生費(fèi),保安費(fèi),辦公費(fèi)用,物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi),稅費(fèi),利潤(rùn),開辦費(fèi)攤銷、不可預(yù)見費(fèi)。

　　(二) 有關(guān)費(fèi)用的說(shuō)明

　　1、人員工資標(biāo)準(zhǔn)

　　根據(jù)市場(chǎng)化原則,參照成都行業(yè)工資水平,根據(jù)*********規(guī)模及高檔次的管理服務(wù)需求設(shè)定人員工資標(biāo)準(zhǔn),人員工資標(biāo)準(zhǔn)如下:

　　序號(hào) 職 務(wù) 月薪 備 注

　　1 中心經(jīng)理 4,000