商業街區物業管理方案

　　商業街區(商場)的物業管理大體上分為早期介入、接管驗收管理、租戶入住管理、保安管理、消防管理、清潔綠化管理、房屋及共用設備設施管理、財務管理、質量管理、人力資源管理、檔案管理等方面，在實際操作中，應根據各階段的特點，有重點、有步驟地逐項落實。

　　一、早期介入工作方案

　　在物業管理早期介入階段，從物業管理的角度，對物業的規劃設計、建筑安裝、設施配置、設備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業管理的要求，又滿足廣大租戶的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質量，節約成本。根據某廣場工程進展情況，特制訂如下方案：

　　1、工作內容：

　　(1)從政策法規的角度，提供有關物業管理的意見和依據;

　　(2)從物業管理的角度，對以下方面提出合理化意見：園區規劃設計;建筑設計和選材;環境整體設計;標識系統的設計、配置;綠化設計;其它公建配套設施配置;電梯、空調系統的配置;消防設施配置;安全監控系統配置;弱電系統其它配置;各類設備配置、選型;隱蔽工程施工。

　　2、管理措施

　　(1)熟悉、掌握物業管理法規政策，做到有法可依，有章可循;

　　(2)制定早期介入計劃，積極穩妥地開展工作;

　　(3)參與有關工程聯席會議，協調各方面關系;

　　二、接管驗收管理方案

　　為確保商業街區的環境、建筑和設施設備等符合有關法規政策及規劃設計的要求，維護租戶的合法權益，方便日后的物業管理，特制訂商業街區接管驗收方案。

　　1、管理內容：

　　(1)了解接管物業的基本情況;

　　(2)編制《物業接管驗收計劃》，確定物業驗收的標準、方法和日程安排;

　　(3)與開發、設計、施工單位一起，依照接管驗收標準，對商業街區物業進行現場初步驗收，并將驗收結果記錄在《物業交接驗收表》上，同時要求施工單位對驗收中存在的問題限期整改;

　　(4)與開發、施工單位一起，對商業街區物業進行現場復驗，直至符合規定的要求和標準;

　　(5)與開發、施工單位聯合進行商業街區物業交接：核對、接收各類房屋和鑰匙;核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔;核對、接收各類設施設備;核對、接收各類標識。

　　2、管理措施：

　　(1)組建接管驗收小組，負責商業街區的接管驗收工作;

　　(2)制定接管驗收規程;

　　(3)掌握物業驗收的標準和程序;

　　(4)提高對接管驗收重要性的認識;

　　(5)實事求是地開展接管驗收工作;

　　(6)按規定辦理接管驗收手續。

　　三、租戶入住管理方案

　　在辦理租戶入住手續時，為租戶提供方便、快捷、及時、周到的服務，對于塑造管理公司的形象，給租戶留下良好的第一印象，具有重要作用，特制定如下方案：

　　1、管理內容：

　　(1)在租戶領房前將所有資料準備齊全。

　　(2)精心布置租戶入住現場，為租戶辦理領房手續提供一條龍服務。

　　(3)憑租戶所持的入住通知單和各類必備證明，發放交房資料。

　　(4)收回租戶按規定填寫的各類表格，收取租戶應繳納的費用。

　　(5)陪同租戶驗房，辦理領房手續。在驗房過程中，發現的房屋質量問題經租戶確認后，填入《租戶驗收交接表》。

　　(6)對驗房交接中發現的房屋質量問題，與租戶約定時間，及時解決。

　　2、管理措施：

　　(1)制定《租戶領房程序》;

　　(2)策劃租戶入住現場布置方案;

　　(3)按照租戶領房程序，安排工作流程;

　　(4)熱情接待，百問不厭，虛心聽取租戶意見;

　　(5)按規定辦理租戶入住手續。

　　四、保安管理方案

　　在商業街區管理中，應當運用現有的科學技術手段與管理手段，依靠各種先進設備、工具和人的主觀能動性，維護商業街區物業和租戶的安全，這是一項很重要的工作，最為廣大租戶所關注，特制訂常規防范與技術防范相結合的24小時全天候管理方案。

　　1、管理內容：

　　(1)常規防范：采取站崗執勤與巡邏執勤相結合的方式，協助公安機關維護商業街區公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業、租戶安全的行為。

　　門崗的任務：

　　a.禮儀服務(向租戶行舉手禮或注目禮);

　　b.維護出入口的交通秩序;

　　c.對外來車輛和人員進行驗證和換證;

　　d.制止身份不明人員和衣冠不整者進入商業街區;

　　e.嚴禁攜帶危險物品進入商業街區;

　　f.遇有外來人員將大件物品帶出商業街區，即與物主核實，并作登記。

　　g.為租戶提供便利性服務。

　　巡邏崗的任務：

　　a.按規定路線巡視檢查，不留死角;

　　b.巡查車輛停放情況，維護道路暢通，做好安全防范工作;

　　c.對商業街區內的可疑人員進行檢查防范;

　　d.商業街區安全檢查;

　　e.裝修戶的安全檢查;

　　f.防范和處理各類治安案件;

　　g.防范和制止各類違反商業街區管理制度行為。

　　(2)技術防范：應用安全報警監控系統、電子巡更系統，對商業街區內的治安情況實施24小時監控，確保商業街區安全。

　　對可疑或不安全跡象采取跟蹤監視和定點錄像措施，并及時通知值班保安就地處理。值班保安接到治安報警，迅速趕到現場酌情處理，并把情況反饋到監控中心，監控員作詳細記錄，留檔備查。

　　2、管理措施：

　　(1)實行半軍事化管理，制訂各項保安管理制度和獎懲措施，并嚴格付諸實施，以增強保安人員的工作責任心。

　　(2)強化保安人員的內務管理，開展系統化軍事素質培訓，提高保安人員的思想素質和業務技能，每年組織不少于4次會操。

　　(3)加強保安人員的行為規范教育，要求服裝統一，佩證上崗，言語文明，舉止得當。

　　(4)嚴格執行保安巡更點到制度，確保巡邏質量。

　　(5)監控中心設備每天檢查、保養，監控系統沿線影響監控效果的雜物及時清除。

　　五、消防管理方案

　　某廣場是高層樓宇，消防管理是物業管理的重中之重，要根據消防法規的要求，并結合某廣場的實際，切切實實地做好消防安全工作，確保租戶的生命財產安全。

　　1、管理內容：

　　(1)做好消防監控中心的管理;

　　(2)做好消防設施、器材的管理;

　　(3)保持消防通道的暢通;

　　(4)加強商業街區裝修期間的消防安全管理;

　　(5)嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品;

　　(6)防止電器短路、管煤泄漏等引發火災因素。

　　2、管理措施：

　　(1)制訂并落實消防管理制度和消防安全責任制，做到責任落實，器材落實，檢查落實;

　　(2)制訂消防事故處理預案，防患于未然;

　　(3)建立義務消防隊，每月組織一次消防安全學習，每季組織一次消防演習;

　　(4)定期進行消防檢查，預防為主，防消結合，發現隱患，及時消除;

　　(5)做好消防器材、設備的檢查保養，使之始終處于完好狀態;

　　(6)制止任何違反消防安全的行為;

　　(7)積極開展防火安全宣傳教育，定期向租戶傳授消防知識;

　　(8)發生火災，及時組織補救并迅速向有關部門報警。

　　六、清潔綠化方案

　　清潔綠化作為物業管理的重頭戲，是商業街區內不可缺少的部分，關系到整個商業街區的形象，也是測定環境質量的一個重要指標，故擬訂以下管理方案：

　　1、管理內容：

　　(1)綠化養護：綠化工應做到管理日常化、養護科學化。

　　根據氣候，給花木適量澆水。根據花木長勢，給花木適量施肥，適當松土;及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正、整修或補苗;

　　制定預防措施，防治病蟲害;做好惡劣天氣花草樹木的保護工作;定期(每年8月、11月)修剪草坪，使其生長茂盛，平整美觀。

　　(2)商業街區室內公共區域的綠化布置;

　　(3)清潔衛生：通過日常保潔工作，使商業街區公共環境和公共部位整潔，公共設施潔凈、無異味、無破損。

　　綠化區域：每天打掃一次、撿拾綠化帶內雜物，清潔商業街區所有設施(含各種標志牌)，隨時清除各類污漬，清掃積水，每周對垃圾桶進行清潔、消毒;每月對照明設施進行擦拭，定期清洗外墻面。

　　地下車庫：每天清掃地坪，輕抹各類標志牌，隨時處理大面積油漬、積水;每周沖洗地坪，去除下水道口雜物;每月對墻身進行去漬和除塵;每季清潔、擦拭照明系統，天花及管道外除塵。

　　圾房：每天收集一次各樓層的垃圾，清運到垃圾房，并清洗垃圾房內外墻壁及地面;每月對垃圾房消毒二次。

　　大堂：每天保持入口梯級、地面清潔，定期用補蠟機械打磨地面，每天擦拭墻身表面及各種標志牌;每天擦拭、清潔花槽、煙筒及垃圾箱、消防栓、消防箱、門及墻腳線;每季清潔天花照明燈件及飾物，拂去天花灰塵。

　　樓層：商業街區各樓層過道每天保潔一次，電表箱蓋、樓梯扶手、欄桿、臺階(含踢腳線)每天保潔一次，樓梯燈開關、樓道應急燈燈罩每周保潔二次。

　　電梯廳：每天清潔地面、墻面及各種標志牌，清潔垃圾箱及煙灰缸;擦拭消防栓、滅火器;每季清潔天花板及照明部件。

　　電梯：每天擦拭不銹鋼表面，玻璃及玻璃嵌板、按鈕、顯示板、扶手等，每天清潔轎廂地面;每周擦拭照明燈座以及金屬部件上油、擦亮;每月對電梯門槽進行清潔。

　　消防樓梯：每天擦拭梯級及休息平臺、消防設施;每周清潔墻身;每月大清洗。

　　各功能房：半月拖抹、清掃水泵房、鍋爐房、中央空調機房、電梯機房、消監控中心、供配電房、設備維修房等地面(日常清潔由各功能房工作人員負責)。

　　洗手間：每天擦拭墻壁、地面、踢腳線、門及門框、廁所隔板、蹲坑、小便斗、鏡面、洗手盆等，清理并清洗垃圾箱，點燃衛生香，小便斗放置衛生球;每月擦拭、清潔照明燈、通風口，徹底清潔和消毒洗手間內的設施，拂去天花板上的灰塵。

　　外墻：定期清洗。

　　2、管理措施：

　　(1)建立綠化保潔制度，狠抓落實;

　　(2)按操作規程進行規范操作;

　　(3)加強綠化保潔人員的思想教育和業務培訓，提高員工素質，增強專業技能;

　　(4)以“三查”形式對綠化保潔工作進行經常性監督檢查(“三查”指：保潔公司清潔督查巡查、管理員巡查、管理部經理抽查);

　　(5)抓好綠化保潔人員的行為規范管理，要求服裝統一、標識齊全、言行文明。

　　七、房屋、設施設備管理方案

　　房屋特別是共用設施設備的管理，直接影響到商業街區的形象、租戶的使用效果和物業的使用年限，其重要性是不言而喻的。故擬訂以下管理方案：

　　1、管理內容：

　　(1)房屋公共部位維護管理：根據交房進度，商業街區內房屋可分為租戶已領房和空關房。租戶已領房：

　　a.辦公樓：房屋交付時，管理處應及時與租戶簽訂物業管理公約，書面告知裝修管理規定，督促租戶按規定辦理裝修申請手續，并建立租戶檔案。屋頂不得安裝任何設施設備，樓道墻面、地面、扶手、電梯前廳應根據租戶裝修進度，采取保護性措施，以確保房屋質量和美觀，并督促租戶和裝修隊在裝修施工時保護好智能化系統的預埋管線及各類公共管線設施。裝修垃圾實行袋裝化管理，統一時間、統一地點、統一收集清運，嚴禁高空拋物。裝修結束后，應注重房屋公共部位的養護和修繕。

　　b.商場：裝修期間按商場裝修管理規定操作，重點管理防火材料的使用、電氣線路接口的處理和隱蔽管線的施工。商場開張后，重點進行公共部位墻面、地面和外墻立面的管理，發現破損，及時維修。

　　c.空關房：空關房(含租戶托管房)移交后，管理部應每月通風打掃一次，并對房屋和設施全面檢查(包括墻面、管道、門窗、電源線路、電表)，對發現的問題，或盡快處理，或及時報告開發商，并督促其予以解決。

　　(2)設備設施維護：

　　電梯在裝修期間實行保護性管理;商業街區內的公共水電設備設施應經常進行檢查，發現損壞，及時維修，要按不同型號產品的養護要求進行日常養護;公共衛生設施每天檢查一次;水泵房、中央空調機房、鍋爐房每天巡查兩次;電梯機房設備，每周保養一次(半年保養和一年保養按規定進行);消防栓系統、噴淋和煙感報警系統、消防器材等消防設施設備按相關維護方案檢查養護;供配電房設備每天巡查一次，每周檢查一次;消監控系統設備按相關維護方案檢查養護;電話機房、綜合布線柜和電話接線箱每天巡查一次;租戶自用水電設施的維修，應按規定填寫《有償服務聯系單》，確保維修及時率與合格率。

　　2、管理措施：

　　(1)制訂房屋及共用設施設備管理制度和操作規程;

　　(2)維修人員持證上崗，操作規范，維修及時;

　　(3)抓好維修人員技術培訓，提高業務素質;

　　(4)建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率;

　　(5)加強裝修管理，督促做好裝修前期申報工作，并經常進行現場檢查，發現問題及時制止;

　　(6)加強共用設施設備的巡查，將故障消滅在萌芽狀態。

　　八、財務管理方案

　　財務管理是物業管理中重要的內容之一，財務管理目標要求在改善財務狀況的條件下，不斷擴大財務成果，提高企業經濟效益。

　　1、管理內容：

　　(1)加強現金收支管理;

　　(2)搞好財務核算;

　　(3)財務收支狀況每年公布一次;

　　(4)做好年度預算和決算工作;

　　(5)認真審核報銷票據，嚴格控制費用報銷;

　　(6)及時掌握財務收支狀況，做好財務分析，為領導決策提供依據。

　　2、管理措施：

　　(1)根據財務法規政策，制定財務管理制度;

　　(2)財務人員持證上崗，規范操作;

　　(3)抓好財務人員業務培訓，不斷提高業務素質;

　　(4)加強成本控制;

　　(5)加強財務監督和財務檢查。

　　九、質量管理方案

　　導入ISO9000質量體系標準，實施全面質量管理，有助于實現“以人為本”的管理理念，有助于實現決策、計劃與控制、協調的結合，有助于實現既定的質量目標。

　　1、管理內容：

　　(1)按照ISO9000質量體系標準，制定商業街區質量工作計劃;

　　(2)實施所制訂的工作計劃和措施;

　　(3)對照計劃，檢查執行的情況和效果，及時發現和總結存在問題;

　　(4)根據檢查的結果，采取相應的措施，鞏固成績、吸取教訓。

　　2、管理措施：

　　(1)抓好管理人員的質量學習，開展質量管理培訓教育工作;

　　(2)制訂質量責任制，保證質量管理工作落到實處;

　　一流的物業必需一流的管理，一流的管理必需一大批高素質的管理人才和專業技術人才，而人才的管理與培訓，對于保持員工隊伍的高質量，提高物業管理的水平，具有十分重要的意義。

　　1、管理內容：

　　(1)按照合理的人才結構配置各類人才;

　　(2)任人唯賢，量材錄用;

　　(3)開展業務培訓，全面提高業務素質;

　　(4)進行業績考核，優勝劣汰。

　　2、管理措施：

　　(1)制定崗位職責，做到責、權、利分明;

　　(2)建立約束與激勵相結合的運行機制，充分調動工作積極性;

　　(3)加強思想作風建設，樹立全心全意為租戶服務的觀念和企業的品牌意識;

　　(4)崗前培訓與在崗培訓相結合，走出去培訓與請進來培訓相結合：

　　(5)全面考核，做到公開、公平、公正。

　　十、檔案管理方案：

　　1、管理內容：

　　(1)工程檔案;

　　(2)租戶檔案;

　　(3)工作檔案;

　　(4)財務檔案;

　　(5)文件檔案。

　　2、管理措施：

　　(1)制定檔案管理制度，并嚴格執行;

　　(2)按照檔案管理要求，分門別類，編目造冊，方便查閱，利于管理;

　　(3)專人管理，責任到人，存放有序，管理規范;

　　(4)配置專門的檔案管理用房和必要的設施設備，以滿足檔案管理要求;

　　(5)根據檔案資料的形式、性質，采用不同的管理手段，科學管理，確保檔案資料完整、安全;

　　(6)實現電腦化管理，提高管理水平。

篇2：物業知識培訓：物業管理方案編制方法

　　物業知識培訓：物業管理方案編制方法

　　物業管理方案作為新接物業日后的管理綱領性指導性的文本，應達到配合開發商后期銷售的針對性；對物業管理定位、服務標準把握的準確性；方案自身的系統性、針對性及實施的可操作性和物業管理公司利用的有效性等要求。

　　一、物業管理方案編制前，需做好以下的的準備工作：

　　(1)收集樓盤資料：

　　地理位置、樓盤規模、設施設備、開發商公司情況、開發計劃、樓盤市場定位、規劃配套、管理用房情況、銷售價格、附近環境狀況、治安狀況、周邊環境、交通狀況、施工計劃及目前進度、開發商售樓承諾、樓盤銷售情況、業主構成

　　(2)掌握開發商對管理服務質量標準的要求；

　　(3)掌握業主的結構、文化、層次和素質構成，對管理服務的需求和要求標準；

　　(4)掌握該地區同等檔次樓盤物業管理服務水平及收費水平；

　　(5)掌握公司對該樓盤接管策略、目標及可支配資料；

　　(6)準備現有的管理方案作為參考。

　　二、方案編制要點

　　不同特點，不同性質，不同檔次的樓盤小區，其物業管理方案都會有很大的異同，但基本上都必須遵循以下的要點：

　　根據樓盤市場定位、開發商的要求、業主結構和需求等因素，確定服務質量標準，物業管理定位。

　　(1)根據樓盤性質、特點等因素確定物業管理方法。

　　(2)制定服務標準與管理方法后，提出服務承諾和具體指標，列出具體落實措施。

　　(3)根據開發計劃、施工進度及樓盤銷售情況，制定樓盤前期介入計劃、接管計劃。

　　(4)根據服務標準、管理方法及公司支持情況，確定組織架構等，人員配備，編制適合本物業的崗位責任制、運作方法等。

　　(5)針對樓盤規劃設計、周邊情況、規劃配套、環境及業主構成等，制定有針對性的日常管理措施。

　　(6)根據樓盤前期的接管計劃，編制開辦費用預算。

　　(7)按日常管理項目、設備設施、服務項目和管理標準計算管理費收支預算，確定管理費的收費標準。

　　(8)對樓盤出入、交通、配套設施設備提出合理化建議。

　　(9)對重點管理內容展開敘述：如車場、財務管理、保安等。

　　(10)提出各種有特色的管理設想和提升管理服務水平的設想。

篇3：物業知識培訓：物業管理方案編制

　　物業知識培訓：物業管理方案編制

　　一、物業管理方案的制訂

　　(一)學習要求

　　掌握物業管理對物業的基本要求，了解并做好物業管理早期介人的準備工作；具有進行擬管項目、使用人物業管理與服務需求、競爭企業狀況等調查的能力；掌握制訂物業管理方案的主要內容、基本架構和方法。

　　(二)學習重點

　　1、物業管理的早期介入

　　(l)物業管理對物業的基本要求

　　物業管理指物業管理經營人受物業所有人的委托，按照國家法律法規、管理標準及委托合同行使管理權，運用現代管理科學和先進的維修養護技術，以經營手段管理物業，從事對物業(包括物業周圍的環境)的養護、修繕、經營，并為物業所有人和使用人提供全方位的服務，使物業發揮最大的使用價值和經濟效益。

　　物業管理對物業的基本要求是：

　　①物業的設計要“科學、合理、適用和美觀”，并要方便維修和養護。

　　②建筑材料質量和設計施工質量要好，減少使用成本。

　　③配套設施齊全，能為使用人提供多種服務。

　　④環境優美、安全、舒適。

　　⑤為物業管理提供必要的設施。

　　(2)物業管理的基本內容

　　①基本業務

　　包括房屋建筑物的維護、修繕與改造；物業附屬設備、設施的維護、保養與更新；相關場地的維護與管理；消防設備的維護、養護與更新。

　　②專項業務

　　包括治安保衛、清掃保潔、庭院綠化、車輛管理等。

　　③特約業務

　　包括各種與業主和使用入相關的代辦業務。

　　④經營業務

　　包括室內裝修、電器維修、商務中心、咨詢、中介、代理經租、房屋交換以及其他業務等。

　　(3)物業管理早期介入的物質準備

　　人員準備

　　資料準備

　　設備、器材準備

　　資金準備

　　(4)房地產開發的基本程序

　　我國房地產開發的程序通常分為四個階段：

　　①決策、立項階段

　　通過調查研究，尋求合作伙伴，選定開發地點和開發項目，向政府有關部門申請立項。

　　②前期階段

　　1)在申請立項的項目建議書基礎上，經過進一步的調查研究，編制項目可行性研究報告，并向有關部門申報，同時辦理企業申報登記事宜。

　　2)項目的規劃設計工作。

　　3)規劃設計工作的報批工作，進行工程勘探，制定開發項目的建設方案。

　　4)征用土地，開展拆遷安置工作。

　　5)完成施工現場的基礎設施配套建設，做到“四通一平”：即通水、通電、通路、通信、平整土地。

　　6)辦理開工手續。

　　③建設階段

　　通過招標、投標、發包工程，進行施工建設；同時，要加強施工期間有效的工程監理，包括請專業監理公司和竣工后交付管理的物業管理公司的代表，直至竣工驗收，交付使用。

　　④營銷階段

　　這是房地產開發與經營相銜接、相交叉的階段，通常包括房屋銷售、出租、使用管理(物業管理)和售后服務等。

　　上述四個階段的實施不一定按部就班，有時可交替進行。

　　(5)建筑工程基本知識

　　①建筑工程分類

　　建筑物的施工建設過程稱建筑工程。根據建筑工程各組成部分的性質、作用可分為：

　　1)一般土建工程：包括房屋和構筑物的各種結構工程和裝飾工程等。

　　2)管道工程：包括蒸汽。壓縮空氣、煤氣天然氣等管道工程。

　　3)暖衛工程：包括室內外給排水管道，采暖、通風、民用煤氣天然氣管道敷設工程等。

　　4)電氣照明工程：包括室內外照明設施安裝、架空線路、變電和配電設施安裝工程等。

　　③建筑工程管理

　　建筑工程管理是貫穿以工程項目為對象，以施工現場為中心，遵循建筑施工的特點和規律，把各個施工過程有機地組織起來，使施工過程達到優質、高效、低成本、安全、文明等要求。其主要內容包括：

　　l)落實施工任務，簽訂對外承包合同；

　　2)編制施工組織設計或施工計劃；

　　3)做好施工前的準備工作，保障順利開工；

　　4)按計劃組織施工，并隨時收集施工中的有關信息與計劃目標進行對比，發現問題及時調整，使各項施工活動處于最佳狀態；

　　5)做好工程施工資料分析與整理。

　　③建筑工程涉及的主要工作

　　1)熟悉施工圖樣，參加圖樣會審，熟悉設計規模、結構特點和生產工藝順序；

　　2)熟悉施工現場的地形、供水、供電、道路運輸情況，了解施工區域的地理環境和施工條件；

　　3)了解當地是大宗資料供應情況。質量及價格；

　　4)編制施工組織設計，繪制施工平面圖，制定施工進度計劃，提出根據施工技術力量需要的材料、預制構件、機具等進場計劃；

　　5)抓好施工技術及技術管理工作；

　　6)抓好質量管理；

　　7)抓好安全生產管理；

　　8)抓好材料與工具管理；

　　9)抓好班組管理；

　　10)抓好勞動定額與勞動報酬等。

　　2、物業管理早期介入的實施

　　(l)工作內容

　　根據房地產開發的不同階段，物業管理早期介入實施的工作內客主要有：

　　①參與規劃設計階段

　　參與形式主要表現在全面細致地反映物業管理順利實施的各種需要，以及在以往物業管理實踐中發現的規劃設計上的種種問題或缺陷，用咨詢報告的形式提交設計單位，并促其糾正。物業管理公司應注意反映下列問題：

　　1)配套設施的完善問題；

　　2)水電供應容量的問題；

　　3)安全保衛系統；

　　4)垃圾的處理方式；

　　5)高層建筑物外觀的清潔問題；

　　6)消防設施問題；

　　7)物業管理所需設備問題；

　　8)對建筑材料的意見；

　　9)其他問題。

　　②參與建設階段

　　通過參與施工管理，對工程建設提出意見。主要包括：

　　1)監督工程質量并提出意見；

　　2)監督建設過程(是否按設計規劃圖紙施工、建筑材料規格質量是否符合設計要求)并提出意見：

　　3)監督物業附屬設施設備配套建設過程并提出意見；

　　4)監督物業管理所需的特殊附屬設施設備的建設過程并提出意見。

　　(2)早期介入應注意的問題

　　①必須從思想上十分重視早期介入的準備工作

　　②必須明確物業管理在整個房地產開發與經營管理中的地位

　　③抓好人員準備這個關鍵

　　④精心準備，細致周到，力求全面、充分

　　3、擬管項目、使用人需求、競爭企業狀況調查

　　通過對擬管項目全面情況的調查，為擬訂物業管理方案做信息準備。

　　(l)項目情況調查

　　①調查內容

　　項目位置：具體位置及東、西、南、北的毗鄰。

　　項目面積：占地面積、規劃建筑面積、已建成面積。

　　項目建筑情況：建筑結構、質量、技術、標準、管線布置等。

　　配套及附近交通狀況：已通達公交車次、小區班車等。

　　消防、安保、清潔等設施狀況

　　項目性質及特色

　　政府的支持、扶持與介入程度

　　開發商的背景：規模、技術、資金、信譽、社會影響、負責人情況等。

　　周邊壞境狀況

　　②調查方法

　　包括實地考察、公開信息收集、座談及其他途徑。

　　(2)使用人需求調查

　　①調查內容

　　住區人員自然狀況分析：包括總人口、性別、年齡、受教育程度與職業、民族以及經濟收人等。

　　住區人員需求分析：

　　l)按需求對象分為物質需求和精神需求。針對不同的需求配備相應的公共設施；

　　2)按需求彈性分為小彈性需求和大彈性需求。管區內對于滿足需求彈性小的公共設施必須具備，對于滿足需求彈性大的公共設施，應從管區實際出發進行建設，并更多注意面向社會服務與經營，以提高其開發利用的效益。

　　3)按需求條件分為現實需求和潛在需求。

　　4)按馬斯洛需求層次分為五個層次。從住區人員實際生活水平出發，定量與定性結合，協助制訂有針對性的方案。

　　②調查方法

　　1)詢問法

　　詢問法就是圍繞著住區人員物質文化生活需求這一主題，采用一定的提問方式，向被調查者提出詢問，再從被調查者的回答中獲取所需資料的一種方法。具體方式有訪問調查、電話調查、發調查表和交談旁聽法。

　　2)觀察法

　　觀察法就是調查人員在現場直接觀察或利用各種儀器間接觀察被調查者行為及現場事實是一種收集資料的方法。具體方法有直接觀察法和比較觀察法。

　　3)實驗法

　　實驗法就是用小規模試驗的方法來驗證人們的需求情況。

　　4)抽樣調查法

　　抽樣調查有隨機抽樣和非隨機抽樣。后者又包括任意抽樣、判斯抽樣、配額抽樣三種。

　　(3)競爭企業調查

　　調查內容包括競爭對手總體情況、競爭對手能力、競爭對手經驗以及與競爭對手比較。

　　4、制訂物業管理方案的其他準備工作

　　(l)組建制訂物業管理方案的工作班子：

　　(2)對方案制訂人員進行必要的業務培訓：

　　(3)準備經費；

　　(4)準備設備；

　　(5)準備相關資料。

　　5、制訂物業管理方案

　　(l)物業管理方案的內容

　　①物業管理檔次

　　物業類型、功能將決定不同的物業消費水平，從而確定物業消費水平，從而確定物業管理的不同檔次。物業管理檔次的確定，是制定訂物業管理方案的基礎。管理檔次不同決定了管理與服務的項目、標準及費用的不同。

　　②物業管理服務的標準

　　物業類型、功能和物業檔次將決定物業管理服務的項目和質量標準。

　　③物業管理財務收支預算

　　物業管理是有償的服務與管理。由物業管理檔次所決定的物業管理應達到的服務標準和收費標準是物業管理方案的核心。

　　(2)物業管理方案的基本架構

　　①項目管理的整體設想與策劃

　　包括項目情況分析、物業管理檔次及目標、物業管理特點。管理服務措施。

　　②管理模式

　　包括管理運作模式、管理工作流程、管理組織架構、激勵機制、信息反饋處理機制等。

　　③公司人力資源管理

　　包括管理服務人員配備。管理服務人員培訓、管理服務人員管理。

　　④規章制度建設

　　包括管理規章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動化與管理。

　　⑤經營管理指標

　　包括經營指標承諾及采取的措施、管理指標承諾及采取的措施。

　　⑥社區文化建設與服務

　　包括社區文化建設、社區服務與特約服務。

　　⑦財務管理及經費收入測算

　　包括財務管理、日常物業管理收支預測、維修基金的建立和使用計劃。

　　⑧日常管理

　　包括前找介入、業主人住、業主投訴處理、安全管理、車輛及交通管理、消防管理、環境保護與管理、采暖系統維護管理、商業用房的規劃與管理等。

　　⑨物業維修養護計劃和實施

　　包括物業維修養護管理、共用部分的維修與養護、共用設施設備施維修與養護。

　　(3)制訂物業管理方案的主要步驟

　　第一步：成立制訂方案的工作機構

　　第二步：培訓工作人員

　　第三步：經費、設備、資料準備

　　第四步：項目、使用人、競爭調查

　　第五步：研究分析調查資料

　　第六步：確立管理檔次、管理目標、主要措施。服務管理項目

　　第七步：經費預算

　　第八步：草擬方案文本

　　第九步：向專家顧問征詢

　　第十步：送公司領導審閱

　　第十一步：修改、研討、再修改

　　第十二步：可行性研究

　　第十三步：定稿

　　第十四步：實施、反饋

　　⑷制訂物業管理方案的主要方法

　　①經理意見法

　　主要以物業公司經理的意見為方案的基本思路和主要內容，在征求公司內外意見的基礎上確定。

　　②內部征詢法

　　發動公司內部各部門以及全體員工提建議，在廣泛征求意見的基礎上綜合歸納制訂出物業管理方案。

　　③學習借鑒法

　　主要是學習借鑒國內外對相似物業管理的思路和做法來制訂方案。

　　④專家意見法

　　主要是聘請業內著名專家，在向專家全面介紹調查結果的基礎上，請專家協助制訂物業管理方案。

　　⑤綜合制訂法

　　6、可行性研究知識

　　(l)可行性研究的基本概念

　　可行性研究是在做出投資決策之前，對投資項目進行全面的技術上和經濟上的分析，即進行全面的調查研究和綜合論證。

　　(2)可行性研究的程序

　　可行性研究分為投資機會研究、初步可行性研究、詳細可行性研究和評價報告四個階段。

　　①投資機會研究

　　帶有預測性，主要是分析投資方向的可能性，鑒別預計的投資是否有成功的可能。投資機會研究主要從項目發展的背景、基礎、條件等方面進行研究。

　　②初步可行性研究

　　進行項目的初步選擇和范圍的確定。主要是從進行項目的市場需求和企業能力方面進行預測，考察合格規模、估計資源分配和協作配套來源，對項目實施需要采用的技術、裝備進行初步規劃。對項目盈利性進行分析等。初步可行性研究估算精確度一般要求達到±20%左右。

　　③詳細可行性研究

　　對項目進行深入的技術經濟論證，仔細分析項目的利弊，對多種方案進行比較選優，從中選出滿意的可行性方案。這一階段估算的精確度要求達到±10%。

　　④評價報告

　　重點進行項目評定和投資決策。提出正式的可行性研究報告。

　　(3)可行性研究的內容

　　①市場需求預測；

　　②物質資源預測；

　　③項目方案研究；

　　④人力資源研究；

　　⑤項目實施過程研究；

　　⑥項目投資的成本分析及資金籌措研究；

　　⑦項目經濟效益研究。

　　(4)編寫可行性報告

　　①總論；

　　②項目分析；

　　③需求預測；

　　④物資資源及公用設施條件分析；

　　⑤人力資源分析；

　　⑥實施進度分析；

　　⑦投資估算、資金籌措或成本估算；

　　⑧社會及經濟效益評價；

　　⑨附件。