城市綜合體物業(yè)管理及其方案

　　一、城市綜合體物業(yè)管理特點(diǎn)

　　1、綜合體物業(yè)管理的任務(wù)綜合體的物業(yè)類(lèi)型復(fù)雜，一般包括五星級(jí)酒店、購(gòu)物中、寫(xiě)字樓、公寓。綜合體物業(yè)包含大量智能化設(shè)備，例如，樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)，智能化中央空調(diào)系統(tǒng)，技術(shù)含量高，需要較高的專(zhuān)業(yè)水平維護(hù)。

　　由于城市綜合體通常是收益性物業(yè)，因此，城市綜合體物業(yè)管理的任務(wù)并不僅僅是傳統(tǒng)物業(yè)管理所包含的“對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理”，而且更重要的任務(wù)是實(shí)現(xiàn)物業(yè)中長(zhǎng)期凈收益最大化，并保持和提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值以及未來(lái)發(fā)展?jié)摿Α＞C合體物業(yè)管理在衛(wèi)生和綠化方面可以分片管理，在智能化工程方面可以統(tǒng)一管理并負(fù)責(zé)工程維護(hù)費(fèi)用單獨(dú)核算。根據(jù)物業(yè)管理規(guī)定，需要考慮根據(jù)物業(yè)不同性質(zhì)收費(fèi)不同，其中五星級(jí)酒店和購(gòu)物中心的收費(fèi)要略高一些。

　　2.商業(yè)綜合體物業(yè)基本的管理職能為：--辦公室(含前臺(tái)、財(cái)務(wù)、采購(gòu)、倉(cāng)庫(kù))--客服中心(客戶(hù)服務(wù)、投訴處理、維修報(bào)修、商務(wù)服務(wù)、房屋租賃等);--工程管理(供水、供電、供氣、空調(diào)、電梯、消防、通訊等設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)、維修、管理;公共部位裝潢維修維護(hù)等);--公共秩序管理(含中控室、安護(hù)、重大活動(dòng)配合、停車(chē)場(chǎng)管理等);--環(huán)境衛(wèi)生管理(含消殺、綠化和團(tuán)膳)。基本機(jī)構(gòu)配置為辦公室、物業(yè)部、管理部。可以根據(jù)具體情況進(jìn)行調(diào)整。

　　3. 物業(yè)管理收費(fèi)特點(diǎn)由于綜合體物業(yè)管理復(fù)雜要求高,收費(fèi)要高于普通物業(yè)城市綜合體物業(yè)管理

　　收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)二、城市綜合體物業(yè)管理公司的組織架構(gòu)和團(tuán)隊(duì)建設(shè)城市綜合體物業(yè)管理組織架構(gòu)工程部：電梯維護(hù)工程師、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備維護(hù)工程師、空調(diào)工程師、電器技工(負(fù)責(zé)強(qiáng)電、消防設(shè)備維護(hù)等)。由于綜合體物業(yè)設(shè)施多，物業(yè)管理人員素質(zhì)要求高，需要注重知識(shí)共享和培訓(xùn)。

　　三、 綜合體前期物業(yè)管理服務(wù)介入方案綜合體前期物業(yè)管理服務(wù)包括在項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)與驗(yàn)收交付階段的前期介入，開(kāi)盤(pán)區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)的接管驗(yàn)收、入伙與裝修管理策劃及房屋質(zhì)量遺留問(wèn)題的處理流程等。根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各階段的工作重點(diǎn)的不同，物業(yè)管理公司將委派相對(duì)應(yīng)的人員參與前期物業(yè)管理服務(wù)工作，充分發(fā)揮開(kāi)發(fā)商自有物業(yè)的資源優(yōu)勢(shì)，確保產(chǎn)品更具人性化優(yōu)勢(shì)與恒久的品質(zhì)。

　　項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段參與人員前期介入小組：

　　物業(yè)管理公司業(yè)務(wù)副總經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理、工程主管、財(cái)務(wù)部經(jīng)理主要工作內(nèi)容

　　1、從物業(yè)管理角度對(duì)項(xiàng)目的整體布局提出建議，如在綜合體項(xiàng)目中，前期介入小組對(duì)物業(yè)管理用房的位置、臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)的設(shè)置等提出建議。綜合體前期物業(yè)管理服務(wù)介入方案：參與項(xiàng)目的規(guī)劃，如在本項(xiàng)目中，前期介入小組對(duì)綜合體出入口設(shè)計(jì)、人車(chē)分流、地下車(chē)庫(kù)預(yù)留各單元入口、小區(qū)景觀區(qū)道路設(shè)置殘疾人通道等的建議。成都萬(wàn)象城市綜合體購(gòu)物中心下沉廣場(chǎng)和主要入口

　　3.全程參與公共設(shè)施設(shè)備的配套設(shè)計(jì)、方案制定與設(shè)備選型工作，前期介入小組從管理需要、使用便利、維護(hù)經(jīng)濟(jì)性等方面對(duì)公共設(shè)施設(shè)備的配套提出建議，參與設(shè)備采購(gòu)、安裝及維保合同的洽談工作。通過(guò)上述工作，管理公司與設(shè)備供應(yīng)商建立了良好的溝通渠道，維保合同的簽訂使得管理公司、業(yè)主及開(kāi)發(fā)商的利益均得到有效的保護(hù)。

　　4.參與廣場(chǎng)綠化與空中花園景觀系統(tǒng)設(shè)計(jì)的論證，前期介入小組重點(diǎn)從后期維護(hù)的角度對(duì)綠化植物樹(shù)種、景觀的選擇、噴灌系統(tǒng)的布局、保養(yǎng)期的維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)等方面提出建議。

　　5.參與物業(yè)管理用房的位置及功能劃分布局討論，依照相關(guān)法律法規(guī)對(duì)物業(yè)管理用房的面積提出要求。

　　6.參與寫(xiě)字樓和公寓戶(hù)型討論會(huì)，前期介入小組將管理公司已托管小區(qū)中業(yè)主對(duì)戶(hù)型設(shè)計(jì)的意見(jiàn)、裝修中的常見(jiàn)改動(dòng)等情況反饋給開(kāi)發(fā)商，以便開(kāi)發(fā)商選擇最優(yōu)化的戶(hù)型設(shè)計(jì)方案。

　　7.參與綜合體建筑外立面的討論，從管理維護(hù)和安全管理的角度提出有關(guān)建議。

　　8.物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)查及目標(biāo)客戶(hù)群分析，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的后續(xù)服務(wù)，必須切實(shí)掌握目標(biāo)客戶(hù)群的需求，制定出有針對(duì)性的管理服務(wù)措施。施工圖設(shè)計(jì)階段的物業(yè)服務(wù)介入.參與人員前期介入小組，以管理公司總經(jīng)理、管理處經(jīng)理為主。

　　二.在管理的角度主要關(guān)注以下內(nèi)容，根據(jù)實(shí)際情況提出合理化建議1.土建1)對(duì)屋面、有防水要求的衛(wèi)生間(廚房)等防水材料的選擇2)門(mén)、窗的材質(zhì)3)屋面及管道井檢修口的位置及尺寸4)地區(qū)氣候差異對(duì)房屋質(zhì)量的特殊要求5)空調(diào)外掛機(jī)預(yù)留位的尺寸、冷凝水的統(tǒng)一收集6)煙道、排氣道的位置,餐飲業(yè)態(tài)建議集中區(qū)域布置7)廣場(chǎng)、道路用飾面磚的互換性及清潔的便利性2.配套1)室內(nèi)管道、計(jì)量器具、智能化設(shè)施布置的合理性，及2)給業(yè)主造成的影響3)各種設(shè)備產(chǎn)生的噪音對(duì)業(yè)主的影響4)各種設(shè)備總控制開(kāi)關(guān)是否設(shè)在公共區(qū)域內(nèi)5)各種設(shè)備設(shè)施的能源消耗6)室外管線(xiàn)、管道井布局的合理性，及給業(yè)主造成的影響7)智能化設(shè)施的可靠性、適用性與經(jīng)濟(jì)性施工階段

　　(一)參與人員前期介入小組，由管理處經(jīng)理牽頭，適時(shí)安排工程維修人員參與。

　　(二)主要關(guān)注以下內(nèi)容，對(duì)影響后期管理的項(xiàng)目提出合理化建議1.地產(chǎn)公司招標(biāo)工作介入1)供方門(mén)、窗質(zhì)量及售后服務(wù)評(píng)價(jià)2)公共設(shè)施設(shè)備質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及后期維修保養(yǎng)成本條款的制定2.施工介入1)房屋質(zhì)量控制2)隱蔽工程檢查驗(yàn)收記錄3)設(shè)計(jì)變更記錄的收集4)設(shè)施、設(shè)備的安裝調(diào)試及操作培訓(xùn)5)成品保護(hù)6)綜合體和小區(qū)體育設(shè)施、兒童游樂(lè)設(shè)施質(zhì)量三.綜合體購(gòu)物中心部分物業(yè)管理方案購(gòu)物中心是城市綜合體最重要的部分之一，其技術(shù)系統(tǒng)和服務(wù)功能也是綜合體各個(gè)部分中最為復(fù)雜的。

　　一方面，需要針對(duì)顧客心理和行為需要及特征，在購(gòu)物空間布局布置、環(huán)境營(yíng)造、交通、導(dǎo)購(gòu)等各種服務(wù)設(shè)施的運(yùn)行和管理上必須采取有效措施，例如，邀請(qǐng)專(zhuān)門(mén)導(dǎo)示系統(tǒng)公司設(shè)置好導(dǎo)示標(biāo)志和臨時(shí)標(biāo)志;

　　另一方面，針對(duì)商家需要，在垃圾收集與處理，貨物的運(yùn)輸、裝卸等服務(wù)設(shè)施運(yùn)行和管理以及營(yíng)銷(xiāo)推廣的組織和管理上，也要采取有效措施。購(gòu)物中心物業(yè)管理任務(wù)一般包括1.購(gòu)物中心的前期介入2.購(gòu)物中心的裝修管理3.保安和錄像監(jiān)控系統(tǒng) 確保對(duì)購(gòu)物顧客的無(wú)打擾服務(wù)

　　4.購(gòu)物中心的清潔

　　5.機(jī)電設(shè)施維護(hù)

　　6.電腦系統(tǒng)結(jié)算整個(gè)購(gòu)物中心物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用對(duì)于購(gòu)物中心在前期介入方面，要重點(diǎn)開(kāi)展中央空調(diào)系統(tǒng)的節(jié)能以及綜合體物業(yè)管理成本預(yù)算城市綜合體物業(yè)管理預(yù)算

　　四.購(gòu)物中心的裝修管理

　　1、購(gòu)物中心裝修管理的流程與重點(diǎn)----以深圳華潤(rùn)萬(wàn)象城為例安全第一,防火是裝修管理的重點(diǎn)。方便商戶(hù)裝修,將商戶(hù)裝修手冊(cè)等及時(shí)發(fā)放到商戶(hù)手中。城市綜合體物業(yè)裝修管理流程

　　2、購(gòu)物中心內(nèi)主力百貨商場(chǎng)“二次裝修”的要求和標(biāo)準(zhǔn)概述百貨商場(chǎng)的裝修按內(nèi)容和階段不同可分為“一次裝修”和“二次裝修”。“一次裝修”是指為其經(jīng)營(yíng)的各種業(yè)態(tài)提供基本的物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、基礎(chǔ)條件、硬件環(huán)境。包括為滿(mǎn)足業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)的需要對(duì)基建工程的必要修整和裝修，包括天棚、地面、柱體、墻面、樓梯、通道等;為經(jīng)營(yíng)需要提供的必要基礎(chǔ)設(shè)施，包括水、電、空調(diào)、消防、安防、廣播、通訊設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)工程、照明、電梯等;為滿(mǎn)足商場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)需要而進(jìn)行的設(shè)施、促銷(xiāo)設(shè)施等。“二次裝修”是指以“一次裝修”為基礎(chǔ)，為展示品牌和商品形象，按照商場(chǎng)要求的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行的二次裝飾裝修。

　　主要包括貨架、柜臺(tái)、壁柜、形象、陳列、燈光、色彩等。“二次裝修”主要是由各品牌商家自己進(jìn)行，因此制定好“二次裝修”的要求和標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)整體裝修的統(tǒng)一協(xié)調(diào)，達(dá)到二次裝修的目的和效果具有重要意義。

　　組織好商場(chǎng)的“二次裝修”工作要遵循以下原則：

　　一、彰顯個(gè)性與整體協(xié)調(diào)統(tǒng)一的原則。“二次裝修”既要體現(xiàn)商家品牌、商品的特性與獨(dú)特的形象，又要與商場(chǎng)的整體定位、樓層、賣(mài)區(qū)的定位協(xié)調(diào)一致。

　　二、統(tǒng)一安排，獨(dú)立執(zhí)行的原則。“二次裝修”要依商場(chǎng)的統(tǒng)一開(kāi)業(yè)、調(diào)整計(jì)劃統(tǒng)一安排，同時(shí)每個(gè)品牌又要獨(dú)立設(shè)計(jì)、制作完成各自的裝修。

　　三、效率與質(zhì)量統(tǒng)一的原則。“二次裝修”既要保證時(shí)間和工期的要求，又要保證裝修質(zhì)量，做到不忽視每一個(gè)細(xì)節(jié)，不浪費(fèi)點(diǎn)滴時(shí)間。

　　四、安全第一，規(guī)范施工的原則。“二次裝修”施工過(guò)程中各品牌商家的裝修要按要求規(guī)范施工，把安全放在首位，嚴(yán)格執(zhí)行消防、用電、安全制度按操作流程規(guī)范施工。

　　五、打造精品與厲行節(jié)約的原則。各品牌在“二次裝修”中要注重設(shè)計(jì)精心制作，打造品牌形象，同時(shí)又要杜絕在材料使用和制作工程上的浪費(fèi)現(xiàn)象。

　　“二次裝修”工作要遵循和符合以下具體要求：

　　一、商場(chǎng)形象管理的要求。各品牌專(zhuān)柜是置身于商場(chǎng)整體之中的一員，因此各品牌專(zhuān)柜的裝修風(fēng)格、色彩、陳列等要符合商場(chǎng)的整體形象定位要求，其形象色彩其要與所在樓層、賣(mài)區(qū)及周邊相鄰品牌柜組協(xié)調(diào)一致。

　　二、商場(chǎng)裝修工作計(jì)劃和進(jìn)度要求。各品牌、柜組“二次裝修”要按照商場(chǎng)的“裝修”整體工作計(jì)劃和進(jìn)度按時(shí)完成裝修任務(wù)，以保證開(kāi)業(yè)或調(diào)整計(jì)劃的如期完成。

　　三、要遵循商場(chǎng)“二次裝修”的施工管理要求。商場(chǎng)的“二次裝修”同時(shí)有許多品牌柜組進(jìn)行施工和安裝，所以保持和維護(hù)良好的秩序、保證施工安全、財(cái)產(chǎn)和人生安全十分重要，因此各品牌柜組必須按照商場(chǎng)的“二次裝修”施工管理要求組織施工。

　　四、遵守和執(zhí)行商場(chǎng)的“二次裝修管理”工作流程。

　　為完成好“二次裝修”工作商場(chǎng)制定了完善的商裝工作流程包括裝修方案審核、形象設(shè)計(jì)審核、圖紙審核、材料審核、施工隊(duì)伍審核以及施工管理、驗(yàn)收等工作流程，各品牌柜組要按照商場(chǎng)的“二次裝修”工作流程與商場(chǎng)相關(guān)部門(mén)配合接受相關(guān)的管理和指導(dǎo)。

　　五、遵守和執(zhí)行相關(guān)的安全、消防等標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范，保證施工和制作質(zhì)量。

　　各品牌柜組的“二次裝修”還要遵照?qǐng)?zhí)行有關(guān)部門(mén)關(guān)于安全、消防、等管理規(guī)定和技術(shù)要求、材料、工藝要求等，使得裝修結(jié)束后能夠通過(guò)驗(yàn)收安全使用。

篇2：物業(yè)知識(shí)培訓(xùn)：物業(yè)管理方案編制方法

　　物業(yè)知識(shí)培訓(xùn)：物業(yè)管理方案編制方法

　　物業(yè)管理方案作為新接物業(yè)日后的管理綱領(lǐng)性指導(dǎo)性的文本，應(yīng)達(dá)到配合開(kāi)發(fā)商后期銷(xiāo)售的針對(duì)性；對(duì)物業(yè)管理定位、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)把握的準(zhǔn)確性；方案自身的系統(tǒng)性、針對(duì)性及實(shí)施的可操作性和物業(yè)管理公司利用的有效性等要求。

　　一、物業(yè)管理方案編制前，需做好以下的的準(zhǔn)備工作：

　　(1)收集樓盤(pán)資料：

　　地理位置、樓盤(pán)規(guī)模、設(shè)施設(shè)備、開(kāi)發(fā)商公司情況、開(kāi)發(fā)計(jì)劃、樓盤(pán)市場(chǎng)定位、規(guī)劃配套、管理用房情況、銷(xiāo)售價(jià)格、附近環(huán)境狀況、治安狀況、周邊環(huán)境、交通狀況、施工計(jì)劃及目前進(jìn)度、開(kāi)發(fā)商售樓承諾、樓盤(pán)銷(xiāo)售情況、業(yè)主構(gòu)成

　　(2)掌握開(kāi)發(fā)商對(duì)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的要求；

　　(3)掌握業(yè)主的結(jié)構(gòu)、文化、層次和素質(zhì)構(gòu)成，對(duì)管理服務(wù)的需求和要求標(biāo)準(zhǔn)；

　　(4)掌握該地區(qū)同等檔次樓盤(pán)物業(yè)管理服務(wù)水平及收費(fèi)水平；

　　(5)掌握公司對(duì)該樓盤(pán)接管策略、目標(biāo)及可支配資料；

　　(6)準(zhǔn)備現(xiàn)有的管理方案作為參考。

　　二、方案編制要點(diǎn)

　　不同特點(diǎn)，不同性質(zhì)，不同檔次的樓盤(pán)小區(qū)，其物業(yè)管理方案都會(huì)有很大的異同，但基本上都必須遵循以下的要點(diǎn)：

　　根據(jù)樓盤(pán)市場(chǎng)定位、開(kāi)發(fā)商的要求、業(yè)主結(jié)構(gòu)和需求等因素，確定服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理定位。

　　(1)根據(jù)樓盤(pán)性質(zhì)、特點(diǎn)等因素確定物業(yè)管理方法。

　　(2)制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與管理方法后，提出服務(wù)承諾和具體指標(biāo)，列出具體落實(shí)措施。

　　(3)根據(jù)開(kāi)發(fā)計(jì)劃、施工進(jìn)度及樓盤(pán)銷(xiāo)售情況，制定樓盤(pán)前期介入計(jì)劃、接管計(jì)劃。

　　(4)根據(jù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、管理方法及公司支持情況，確定組織架構(gòu)等，人員配備，編制適合本物業(yè)的崗位責(zé)任制、運(yùn)作方法等。

　　(5)針對(duì)樓盤(pán)規(guī)劃設(shè)計(jì)、周邊情況、規(guī)劃配套、環(huán)境及業(yè)主構(gòu)成等，制定有針對(duì)性的日常管理措施。

　　(6)根據(jù)樓盤(pán)前期的接管計(jì)劃，編制開(kāi)辦費(fèi)用預(yù)算。

　　(7)按日常管理項(xiàng)目、設(shè)備設(shè)施、服務(wù)項(xiàng)目和管理標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算管理費(fèi)收支預(yù)算，確定管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　(8)對(duì)樓盤(pán)出入、交通、配套設(shè)施設(shè)備提出合理化建議。

　　(9)對(duì)重點(diǎn)管理內(nèi)容展開(kāi)敘述：如車(chē)場(chǎng)、財(cái)務(wù)管理、保安等。

　　(10)提出各種有特色的管理設(shè)想和提升管理服務(wù)水平的設(shè)想。

篇3：物業(yè)知識(shí)培訓(xùn)：物業(yè)管理方案編制

　　物業(yè)知識(shí)培訓(xùn)：物業(yè)管理方案編制

　　一、物業(yè)管理方案的制訂

　　(一)學(xué)習(xí)要求

　　掌握物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求，了解并做好物業(yè)管理早期介人的準(zhǔn)備工作；具有進(jìn)行擬管項(xiàng)目、使用人物業(yè)管理與服務(wù)需求、競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)狀況等調(diào)查的能力；掌握制訂物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容、基本架構(gòu)和方法。

　　(二)學(xué)習(xí)重點(diǎn)

　　1、物業(yè)管理的早期介入

　　(l)物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求

　　物業(yè)管理指物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)人受物業(yè)所有人的委托，按照國(guó)家法律法規(guī)、管理標(biāo)準(zhǔn)及委托合同行使管理權(quán)，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)營(yíng)手段管理物業(yè)，從事對(duì)物業(yè)(包括物業(yè)周?chē)沫h(huán)境)的養(yǎng)護(hù)、修繕、經(jīng)營(yíng)，并為物業(yè)所有人和使用人提供全方位的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。

　　物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求是：

　　①物業(yè)的設(shè)計(jì)要“科學(xué)、合理、適用和美觀”，并要方便維修和養(yǎng)護(hù)。

　　②建筑材料質(zhì)量和設(shè)計(jì)施工質(zhì)量要好，減少使用成本。

　　③配套設(shè)施齊全，能為使用人提供多種服務(wù)。

　　④環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適。

　　⑤為物業(yè)管理提供必要的設(shè)施。

　　(2)物業(yè)管理的基本內(nèi)容

　　①基本業(yè)務(wù)

　　包括房屋建筑物的維護(hù)、修繕與改造；物業(yè)附屬設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)與更新；相關(guān)場(chǎng)地的維護(hù)與管理；消防設(shè)備的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)與更新。

　　②專(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù)

　　包括治安保衛(wèi)、清掃保潔、庭院綠化、車(chē)輛管理等。

　　③特約業(yè)務(wù)

　　包括各種與業(yè)主和使用入相關(guān)的代辦業(yè)務(wù)。

　　④經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)

　　包括室內(nèi)裝修、電器維修、商務(wù)中心、咨詢(xún)、中介、代理經(jīng)租、房屋交換以及其他業(yè)務(wù)等。

　　(3)物業(yè)管理早期介入的物質(zhì)準(zhǔn)備

　　人員準(zhǔn)備

　　資料準(zhǔn)備

　　設(shè)備、器材準(zhǔn)備

　　資金準(zhǔn)備

　　(4)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本程序

　　我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序通常分為四個(gè)階段：

　　①?zèng)Q策、立項(xiàng)階段

　　通過(guò)調(diào)查研究，尋求合作伙伴，選定開(kāi)發(fā)地點(diǎn)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，向政府有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)立項(xiàng)。

　　②前期階段

　　1)在申請(qǐng)立項(xiàng)的項(xiàng)目建議書(shū)基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)進(jìn)一步的調(diào)查研究，編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，并向有關(guān)部門(mén)申報(bào)，同時(shí)辦理企業(yè)申報(bào)登記事宜。

　　2)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。

　　3)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的報(bào)批工作，進(jìn)行工程勘探，制定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)方案。

　　4)征用土地，開(kāi)展拆遷安置工作。

　　5)完成施工現(xiàn)場(chǎng)的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，做到“四通一平”：即通水、通電、通路、通信、平整土地。

　　6)辦理開(kāi)工手續(xù)。

　　③建設(shè)階段

　　通過(guò)招標(biāo)、投標(biāo)、發(fā)包工程，進(jìn)行施工建設(shè)；同時(shí)，要加強(qiáng)施工期間有效的工程監(jiān)理，包括請(qǐng)專(zhuān)業(yè)監(jiān)理公司和竣工后交付管理的物業(yè)管理公司的代表，直至竣工驗(yàn)收，交付使用。

　　④營(yíng)銷(xiāo)階段

　　這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)相銜接、相交叉的階段，通常包括房屋銷(xiāo)售、出租、使用管理(物業(yè)管理)和售后服務(wù)等。

　　上述四個(gè)階段的實(shí)施不一定按部就班，有時(shí)可交替進(jìn)行。

　　(5)建筑工程基本知識(shí)

　　①建筑工程分類(lèi)

　　建筑物的施工建設(shè)過(guò)程稱(chēng)建筑工程。根據(jù)建筑工程各組成部分的性質(zhì)、作用可分為：

　　1)一般土建工程：包括房屋和構(gòu)筑物的各種結(jié)構(gòu)工程和裝飾工程等。

　　2)管道工程：包括蒸汽。壓縮空氣、煤氣天然氣等管道工程。

　　3)暖衛(wèi)工程：包括室內(nèi)外給排水管道，采暖、通風(fēng)、民用煤氣天然氣管道敷設(shè)工程等。

　　4)電氣照明工程：包括室內(nèi)外照明設(shè)施安裝、架空線(xiàn)路、變電和配電設(shè)施安裝工程等。

　　③建筑工程管理

　　建筑工程管理是貫穿以工程項(xiàng)目為對(duì)象，以施工現(xiàn)場(chǎng)為中心，遵循建筑施工的特點(diǎn)和規(guī)律，把各個(gè)施工過(guò)程有機(jī)地組織起來(lái)，使施工過(guò)程達(dá)到優(yōu)質(zhì)、高效、低成本、安全、文明等要求。其主要內(nèi)容包括：

　　l)落實(shí)施工任務(wù)，簽訂對(duì)外承包合同；

　　2)編制施工組織設(shè)計(jì)或施工計(jì)劃；

　　3)做好施工前的準(zhǔn)備工作，保障順利開(kāi)工；

　　4)按計(jì)劃組織施工，并隨時(shí)收集施工中的有關(guān)信息與計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)調(diào)整，使各項(xiàng)施工活動(dòng)處于最佳狀態(tài)；

　　5)做好工程施工資料分析與整理。

　　③建筑工程涉及的主要工作

　　1)熟悉施工圖樣，參加圖樣會(huì)審，熟悉設(shè)計(jì)規(guī)模、結(jié)構(gòu)特點(diǎn)和生產(chǎn)工藝順序；

　　2)熟悉施工現(xiàn)場(chǎng)的地形、供水、供電、道路運(yùn)輸情況，了解施工區(qū)域的地理環(huán)境和施工條件；

　　3)了解當(dāng)?shù)厥谴笞谫Y料供應(yīng)情況。質(zhì)量及價(jià)格；

　　4)編制施工組織設(shè)計(jì)，繪制施工平面圖，制定施工進(jìn)度計(jì)劃，提出根據(jù)施工技術(shù)力量需要的材料、預(yù)制構(gòu)件、機(jī)具等進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃；

　　5)抓好施工技術(shù)及技術(shù)管理工作；

　　6)抓好質(zhì)量管理；

　　7)抓好安全生產(chǎn)管理；

　　8)抓好材料與工具管理；

　　9)抓好班組管理；

　　10)抓好勞動(dòng)定額與勞動(dòng)報(bào)酬等。

　　2、物業(yè)管理早期介入的實(shí)施

　　(l)工作內(nèi)容

　　根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不同階段，物業(yè)管理早期介入實(shí)施的工作內(nèi)客主要有：

　　①參與規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

　　參與形式主要表現(xiàn)在全面細(xì)致地反映物業(yè)管理順利實(shí)施的各種需要，以及在以往物業(yè)管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上的種種問(wèn)題或缺陷，用咨詢(xún)報(bào)告的形式提交設(shè)計(jì)單位，并促其糾正。物業(yè)管理公司應(yīng)注意反映下列問(wèn)題：

　　1)配套設(shè)施的完善問(wèn)題；

　　2)水電供應(yīng)容量的問(wèn)題；

　　3)安全保衛(wèi)系統(tǒng)；

　　4)垃圾的處理方式；

　　5)高層建筑物外觀的清潔問(wèn)題；

　　6)消防設(shè)施問(wèn)題；

　　7)物業(yè)管理所需設(shè)備問(wèn)題；

　　8)對(duì)建筑材料的意見(jiàn)；

　　9)其他問(wèn)題。

　　②參與建設(shè)階段

　　通過(guò)參與施工管理，對(duì)工程建設(shè)提出意見(jiàn)。主要包括：

　　1)監(jiān)督工程質(zhì)量并提出意見(jiàn)；

　　2)監(jiān)督建設(shè)過(guò)程(是否按設(shè)計(jì)規(guī)劃圖紙施工、建筑材料規(guī)格質(zhì)量是否符合設(shè)計(jì)要求)并提出意見(jiàn)：

　　3)監(jiān)督物業(yè)附屬設(shè)施設(shè)備配套建設(shè)過(guò)程并提出意見(jiàn)；

　　4)監(jiān)督物業(yè)管理所需的特殊附屬設(shè)施設(shè)備的建設(shè)過(guò)程并提出意見(jiàn)。

　　(2)早期介入應(yīng)注意的問(wèn)題

　　①必須從思想上十分重視早期介入的準(zhǔn)備工作

　　②必須明確物業(yè)管理在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理中的地位

　　③抓好人員準(zhǔn)備這個(gè)關(guān)鍵

　　④精心準(zhǔn)備，細(xì)致周到，力求全面、充分

　　3、擬管項(xiàng)目、使用人需求、競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)狀況調(diào)查

　　通過(guò)對(duì)擬管項(xiàng)目全面情況的調(diào)查，為擬訂物業(yè)管理方案做信息準(zhǔn)備。

　　(l)項(xiàng)目情況調(diào)查

　　①調(diào)查內(nèi)容

　　項(xiàng)目位置：具體位置及東、西、南、北的毗鄰。

　　項(xiàng)目面積：占地面積、規(guī)劃建筑面積、已建成面積。

　　項(xiàng)目建筑情況：建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)、管線(xiàn)布置等。

　　配套及附近交通狀況：已通達(dá)公交車(chē)次、小區(qū)班車(chē)等。

　　消防、安保、清潔等設(shè)施狀況

　　項(xiàng)目性質(zhì)及特色

　　政府的支持、扶持與介入程度

　　開(kāi)發(fā)商的背景：規(guī)模、技術(shù)、資金、信譽(yù)、社會(huì)影響、負(fù)責(zé)人情況等。

　　周邊壞境狀況

　　②調(diào)查方法

　　包括實(shí)地考察、公開(kāi)信息收集、座談及其他途徑。

　　(2)使用人需求調(diào)查

　　①調(diào)查內(nèi)容

　　住區(qū)人員自然狀況分析：包括總?cè)丝凇⑿詣e、年齡、受教育程度與職業(yè)、民族以及經(jīng)濟(jì)收人等。

　　住區(qū)人員需求分析：

　　l)按需求對(duì)象分為物質(zhì)需求和精神需求。針對(duì)不同的需求配備相應(yīng)的公共設(shè)施；

　　2)按需求彈性分為小彈性需求和大彈性需求。管區(qū)內(nèi)對(duì)于滿(mǎn)足需求彈性小的公共設(shè)施必須具備，對(duì)于滿(mǎn)足需求彈性大的公共設(shè)施，應(yīng)從管區(qū)實(shí)際出發(fā)進(jìn)行建設(shè)，并更多注意面向社會(huì)服務(wù)與經(jīng)營(yíng)，以提高其開(kāi)發(fā)利用的效益。

　　3)按需求條件分為現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求。

　　4)按馬斯洛需求層次分為五個(gè)層次。從住區(qū)人員實(shí)際生活水平出發(fā)，定量與定性結(jié)合，協(xié)助制訂有針對(duì)性的方案。

　　②調(diào)查方法

　　1)詢(xún)問(wèn)法

　　詢(xún)問(wèn)法就是圍繞著住區(qū)人員物質(zhì)文化生活需求這一主題，采用一定的提問(wèn)方式，向被調(diào)查者提出詢(xún)問(wèn)，再?gòu)谋徽{(diào)查者的回答中獲取所需資料的一種方法。具體方式有訪(fǎng)問(wèn)調(diào)查、電話(huà)調(diào)查、發(fā)調(diào)查表和交談旁聽(tīng)法。

　　2)觀察法

　　觀察法就是調(diào)查人員在現(xiàn)場(chǎng)直接觀察或利用各種儀器間接觀察被調(diào)查者行為及現(xiàn)場(chǎng)事實(shí)是一種收集資料的方法。具體方法有直接觀察法和比較觀察法。

　　3)實(shí)驗(yàn)法

　　實(shí)驗(yàn)法就是用小規(guī)模試驗(yàn)的方法來(lái)驗(yàn)證人們的需求情況。

　　4)抽樣調(diào)查法

　　抽樣調(diào)查有隨機(jī)抽樣和非隨機(jī)抽樣。后者又包括任意抽樣、判斯抽樣、配額抽樣三種。

　　(3)競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)調(diào)查

　　調(diào)查內(nèi)容包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手總體情況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手能力、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手經(jīng)驗(yàn)以及與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較。

　　4、制訂物業(yè)管理方案的其他準(zhǔn)備工作

　　(l)組建制訂物業(yè)管理方案的工作班子：

　　(2)對(duì)方案制訂人員進(jìn)行必要的業(yè)務(wù)培訓(xùn)：

　　(3)準(zhǔn)備經(jīng)費(fèi)；

　　(4)準(zhǔn)備設(shè)備；

　　(5)準(zhǔn)備相關(guān)資料。

　　5、制訂物業(yè)管理方案

　　(l)物業(yè)管理方案的內(nèi)容

　　①物業(yè)管理檔次

　　物業(yè)類(lèi)型、功能將決定不同的物業(yè)消費(fèi)水平，從而確定物業(yè)消費(fèi)水平，從而確定物業(yè)管理的不同檔次。物業(yè)管理檔次的確定，是制定訂物業(yè)管理方案的基礎(chǔ)。管理檔次不同決定了管理與服務(wù)的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)用的不同。

　　②物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)

　　物業(yè)類(lèi)型、功能和物業(yè)檔次將決定物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

　　③物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支預(yù)算

　　物業(yè)管理是有償?shù)姆?wù)與管理。由物業(yè)管理檔次所決定的物業(yè)管理應(yīng)達(dá)到的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)管理方案的核心。

　　(2)物業(yè)管理方案的基本架構(gòu)

　　①項(xiàng)目管理的整體設(shè)想與策劃

　　包括項(xiàng)目情況分析、物業(yè)管理檔次及目標(biāo)、物業(yè)管理特點(diǎn)。管理服務(wù)措施。

　　②管理模式

　　包括管理運(yùn)作模式、管理工作流程、管理組織架構(gòu)、激勵(lì)機(jī)制、信息反饋處理機(jī)制等。

　　③公司人力資源管理

　　包括管理服務(wù)人員配備。管理服務(wù)人員培訓(xùn)、管理服務(wù)人員管理。

　　④規(guī)章制度建設(shè)

　　包括管理規(guī)章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動(dòng)化與管理。

　　⑤經(jīng)營(yíng)管理指標(biāo)

　　包括經(jīng)營(yíng)指標(biāo)承諾及采取的措施、管理指標(biāo)承諾及采取的措施。

　　⑥社區(qū)文化建設(shè)與服務(wù)

　　包括社區(qū)文化建設(shè)、社區(qū)服務(wù)與特約服務(wù)。

　　⑦財(cái)務(wù)管理及經(jīng)費(fèi)收入測(cè)算

　　包括財(cái)務(wù)管理、日常物業(yè)管理收支預(yù)測(cè)、維修基金的建立和使用計(jì)劃。

　　⑧日常管理

　　包括前找介入、業(yè)主人住、業(yè)主投訴處理、安全管理、車(chē)輛及交通管理、消防管理、環(huán)境保護(hù)與管理、采暖系統(tǒng)維護(hù)管理、商業(yè)用房的規(guī)劃與管理等。

　　⑨物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施

　　包括物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)管理、共用部分的維修與養(yǎng)護(hù)、共用設(shè)施設(shè)備施維修與養(yǎng)護(hù)。

　　(3)制訂物業(yè)管理方案的主要步驟

　　第一步：成立制訂方案的工作機(jī)構(gòu)

　　第二步：培訓(xùn)工作人員

　　第三步：經(jīng)費(fèi)、設(shè)備、資料準(zhǔn)備

　　第四步：項(xiàng)目、使用人、競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查

　　第五步：研究分析調(diào)查資料

　　第六步：確立管理檔次、管理目標(biāo)、主要措施。服務(wù)管理項(xiàng)目

　　第七步：經(jīng)費(fèi)預(yù)算

　　第八步：草擬方案文本

　　第九步：向?qū)＜翌檰?wèn)征詢(xún)

　　第十步：送公司領(lǐng)導(dǎo)審閱

　　第十一步：修改、研討、再修改

　　第十二步：可行性研究

　　第十三步：定稿

　　第十四步：實(shí)施、反饋

　　⑷制訂物業(yè)管理方案的主要方法

　　①經(jīng)理意見(jiàn)法

　　主要以物業(yè)公司經(jīng)理的意見(jiàn)為方案的基本思路和主要內(nèi)容，在征求公司內(nèi)外意見(jiàn)的基礎(chǔ)上確定。

　　②內(nèi)部征詢(xún)法

　　發(fā)動(dòng)公司內(nèi)部各部門(mén)以及全體員工提建議，在廣泛征求意見(jiàn)的基礎(chǔ)上綜合歸納制訂出物業(yè)管理方案。

　　③學(xué)習(xí)借鑒法

　　主要是學(xué)習(xí)借鑒國(guó)內(nèi)外對(duì)相似物業(yè)管理的思路和做法來(lái)制訂方案。

　　④專(zhuān)家意見(jiàn)法

　　主要是聘請(qǐng)業(yè)內(nèi)著名專(zhuān)家，在向?qū)＜胰娼榻B調(diào)查結(jié)果的基礎(chǔ)上，請(qǐng)專(zhuān)家協(xié)助制訂物業(yè)管理方案。

　　⑤綜合制訂法

　　6、可行性研究知識(shí)

　　(l)可行性研究的基本概念

　　可行性研究是在做出投資決策之前，對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上的分析，即進(jìn)行全面的調(diào)查研究和綜合論證。

　　(2)可行性研究的程序

　　可行性研究分為投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究、詳細(xì)可行性研究和評(píng)價(jià)報(bào)告四個(gè)階段。

　　①投資機(jī)會(huì)研究

　　帶有預(yù)測(cè)性，主要是分析投資方向的可能性，鑒別預(yù)計(jì)的投資是否有成功的可能。投資機(jī)會(huì)研究主要從項(xiàng)目發(fā)展的背景、基礎(chǔ)、條件等方面進(jìn)行研究。

　　②初步可行性研究

　　進(jìn)行項(xiàng)目的初步選擇和范圍的確定。主要是從進(jìn)行項(xiàng)目的市場(chǎng)需求和企業(yè)能力方面進(jìn)行預(yù)測(cè)，考察合格規(guī)模、估計(jì)資源分配和協(xié)作配套來(lái)源，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施需要采用的技術(shù)、裝備進(jìn)行初步規(guī)劃。對(duì)項(xiàng)目盈利性進(jìn)行分析等。初步可行性研究估算精確度一般要求達(dá)到±20%左右。

　　③詳細(xì)可行性研究

　　對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，仔細(xì)分析項(xiàng)目的利弊，對(duì)多種方案進(jìn)行比較選優(yōu)，從中選出滿(mǎn)意的可行性方案。這一階段估算的精確度要求達(dá)到±10%。

　　④評(píng)價(jià)報(bào)告

　　重點(diǎn)進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)定和投資決策。提出正式的可行性研究報(bào)告。

　　(3)可行性研究的內(nèi)容

　　①市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)；

　　②物質(zhì)資源預(yù)測(cè)；

　　③項(xiàng)目方案研究；

　　④人力資源研究；

　　⑤項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程研究；

　　⑥項(xiàng)目投資的成本分析及資金籌措研究；

　　⑦項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益研究。

　　(4)編寫(xiě)可行性報(bào)告

　　①總論；

　　②項(xiàng)目分析；

　　③需求預(yù)測(cè)；

　　④物資資源及公用設(shè)施條件分析；

　　⑤人力資源分析；

　　⑥實(shí)施進(jìn)度分析；

　　⑦投資估算、資金籌措或成本估算；

　　⑧社會(huì)及經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)；

　　⑨附件。