XX小區(qū)20**年物業(yè)管理費催繳方案

　　一、目的

　　為解決怡沈陽市XX小區(qū)業(yè)主拖欠管理費、水電費的現狀，完成公司對我管理處管理費的資金回籠，現根據公司的指示精神，同時結合近期大型催交方案的實施效果及總結。特制定本次怡沈陽市廣場管理處費用催繳方案。

　　二、成立催繳行動組：

　　策劃：客服部

　　組長：張三

　　催繳組組員：XXX

　　三、提供催繳過程的軟硬條件保障協調部門：行政部

　　四、此次催繳時間：

　　20**年10月1日-20**年12月1日

　　五、實施前期準備：

　　一、策劃一份可具操作性的實施方案[關于一直未及時有效處理的：如綠化修剪、環(huán)境衛(wèi)生、零散小修、設施設備維修保養(yǎng)(特別是弱電方面)等，重點是著眼于表面(大部分業(yè)主能第一感觀上)上的改變，能讓業(yè)主感覺本小區(qū)確實服務上的改進]。

　　要點：

　　1、公司加大對怡豐管理中心催費期間的工程維修速度(例如大堂門禁，做到一壞就修)以便順有利開展催激工作。

　　2、各部門請購的物品請各部門主管加緊催促，有問題后直接與經理溝通，再由經理與行政部協調材料申購事宜。

　　3、加強對工程部技術人員的禮儀禮貌培訓，在服務上提高

　　4、加強對秩序維護部各門崗的禮儀禮貌培訓，對進出人員管理要嚴格

　　二、由財務部整理及打印3個月(含3個月)以上未交管理費單元名冊交至住戶中心。

　　三、住戶中心20**年10月20日前，完成各負責區(qū)域的繳費通知書/欠費通知書的填寫(當月以上包含當月的管理、水電費用)并由住戶中心各助理在20**年8月25日前完成發(fā)放。

　　六、具體操作：(采取先易后難的催繳方式逐步瓦解)

　　1、拖欠超3個月(含三3個月)水電費單元的處理措施

　　1)、先上門張貼“限期交納告示”;

　　2)、客服部實施一、二次電話催激通知及做好記錄，2次電話催繳時間間隔不應超過3天;

　　3)、經批示同意后實施停水強制措施，并通報相關部門做好后續(xù)工作。

　　2、對于因服務管理質量而拖欠管理費單元的處理措施

　　1)、催繳組接報業(yè)主反饋的問題，按問題性質流轉至相應部門跟蹤處理，部門負責人須每天向組長匯報進度;

　　2)、由住戶中心現場區(qū)域人員協助部門負責人處理專項問題的進度反饋工作，間隔反饋時間不得超3天;

　　3)、業(yè)主反映的問題事項屬較小事項的限于一周內解決處理，如未按要求處理完成，須向組長提交書面報告簡述原由，如因人為原因致使問題閣淺，追究相關責任人;

　　4)、業(yè)主反映的問題屬較大事項、權限之外的需將處理意見請示上級，待批示后執(zhí)行;

　　5)、反映的問題事項屬住戶中心內部管理引起的，由各部門各主管現場核實后(如特殊情況需請示經理)限時整改。

　　了要點匯總：

　　1、對于上下戶漏水、(餐飲商鋪)油煙、天面種菜等屢禁不止而導致受害方拖欠管理費，經多次協商至今仍未處理

　　匯總責任單元名冊，通過電話形式告知，要求限期整改，限定期限外仍然不予理會的，出示書面告知文書，再不予理會，進行強行停水處理，并通知相關部門做好善后工作。以住戶服務中心對此事盡心盡力協調感化受害方單元以達催激工作;

　　2、對于被盜問題導致拖欠管理費的

　　根據被盜情節(jié)及性質，如業(yè)主多次強烈要求補償和確因服務工作不足而間接引起的拖欠。以催激費用為前題，可請示到公司適當免費提供有償服務項目。

　　3、對于跟風因管理費上調而拖欠管理費單元的處理措施

　　1)、結合近期催收經驗，仍有一部分為跟風型，先解決公共設施設備問題(三樓平臺設施設備最為嚴重)是首要任務;

　　2)、在報請公司領導審批后可對特殊單元實施有償服務(材料成本由業(yè)主墊付)。

　　3)、停止對未交費單元的一切有償服務。

　　4)、對于租戶(由其辦公、集體宿舍)，堅決采取暗中多次停水措施。大部分將會就范，由于前期欠費過大，一時交不完，同時可采取分期付款，以緩減抵觸情緒及壓力。

　　5)、對于企事業(yè)單位尤其政府部門，設法獲取業(yè)主的工作單位并實行“登門拜訪”。不得己的情況下才給其單位送上催款通知書，讓單位轉交欠費單，制造“影子壓力”。

　　4、對于堅決因管理費上調而拖欠管理費單元的處理措施

　　1)、對于小區(qū)某樓座同一層單元都沒交納費管理費的，先實施對該樓層公共走廊燈停止運行，再者實施對該樓層電梯上下按鍵停用，直至其中一戶交納為止。

　　2)、對上述任何催收方式仍堅持不交單元(社會關系復雜及帶頭拒交管理費的單元暫先不考慮)，經管理中心審核同意后對其實施制造電路、水路故障(主要為剪線、跳閘)并接報后拖遲維修或不提供維修服務，此實施方法每天可進行二戶，不定期實施處理(此方法把握實施度)。

　　七、獎懲措施：

　　1、住戶中心安排催費人員每月二次匯餐，以資鼓勵。

　　2、對催費小組成員，按其催費業(yè)績，報請公司進行合理獎勵;

　　怡沈陽市XX物業(yè)服務中心

　　20**年12月31日

篇2：物管案例：租戶欠繳物業(yè)管理費，物業(yè)管理公司能否向業(yè)主催繳

　　物管案例：租戶欠繳物業(yè)管理費，物業(yè)管理公司能否向業(yè)主催繳

　　去年8月，某業(yè)主與王小姐簽訂了一份房屋租賃合同，把自己的一套房子出租給她居住，租期為兩年。合同除了對租金及支付期限作了約定外，還約定物業(yè)管理費由王小姐承擔。前幾天，該業(yè)主收到物業(yè)公司的催款函，說已欠付近一年的物業(yè)管理費。為此業(yè)主投訴，稱租賃合同中已約定由房客交付物業(yè)費，物業(yè)公司不應再向業(yè)主催繳物業(yè)管理費？

　　[案例分析]

　　根據規(guī)定，物業(yè)管理公司按照其與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理服務合同提供物業(yè)管理服務后，有權按照合同向業(yè)主收取約定的物業(yè)費。對業(yè)主來說，在接受了物業(yè)管理公司提供的物業(yè)管理服務后，有義務按約定支付相應的物業(yè)費。

　　在房屋出租期間，房東應將出租情況及時書面告知物業(yè)公司。物業(yè)管理公司可根據房東和房客對物業(yè)費繳付的具體約定向有關義務人收取物業(yè)費。也就是說，若租賃合同約定由房客支付物業(yè)費，物業(yè)管理公司可直接向房客收取，但業(yè)主要承擔連帶責任。若租賃合同對物業(yè)費由誰支付沒有約定或者約定由房東承擔的，物業(yè)費應當由房東承擔。

　　根據以上分析，若王小姐不按約定繳物業(yè)費，物業(yè)規(guī)律公司向業(yè)主收取物業(yè)費是有法律依據的，因為你要承擔連帶責任。當然，在繳完欠付的物業(yè)費后，業(yè)主可向王小姐追償，并可追究她相應的違約責任。

　　[解決方法]

　　物業(yè)管理公司接到業(yè)主投訴后，應與業(yè)主溝通，說明上述觀點，以求得業(yè)主的理解。同時，還應提請業(yè)主了解在房屋對外租賃時，應到物業(yè)管理告訴履行必要的手續(xù)，以便物業(yè)管理公司了解掌握業(yè)主租賃情況，配合業(yè)主做好租賃管理工作，還可避免問題的出現。

　　[相關法規(guī)制度]

　　1．城市房屋租賃管理辦法

　　第一章 總 則

　　第一條 為加強城市房屋租賃管理，維護房地產市場秩序，保障房屋租賃當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于直轄市、市、建制鎮(zhèn)的房屋租賃。

　　第三條 房屋所有權人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經營活動及以合作方式與他人從事經營活動的，均應遵守本辦法。

　　承租人經出租人同意，可以依照本辦法將承租房屋轉租。

　　第四條 公民、法人或其他組織對享有所有權的房屋和國家授權管理和經營的房屋可以依法出租。

　　第五條 房屋租賃當事人應當遵循自愿、平等、互利的原則。

　　第六條 有下列情形之一的房屋不得出租：

　　（一）未依法取得房屋所有權證的；

　　（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權利的；

　　（三）共有房屋未取得共有人同意的；

　　（四）權屬有爭議的；

　　（五）屬于違法建筑的；

　　（六）不符合安全標準的；

　　（七）已抵押，未經抵押權人同意的；

　　（八）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的；

　　（九）有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

　　第七條 住宅用房的租賃，應當執(zhí)行國家的房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。

　　租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。

　　第八條 國務院建設行政主管部門主管全國城市房屋租賃管理工作。

　　省、自治區(qū)建設行政主管部門主管本行政區(qū)域內城市房屋租賃管理工作。

　　市、縣人民政府房地產行政主管部門（以下簡稱房地產管理部門）主管本行政區(qū)域內的城市房屋租賃管理工作。

　　第二章 租賃合同

　　第九條 房屋租賃，當事人應當簽訂書面租賃合同，租賃合同應當具備以下條款；

　　（一）當事人姓名或者名稱及住所；

　　（二）房屋的坐落、面積、裝修及設施狀況；

　　（三）租賃用途；

　　（四）租賃期限；

　　（五）租金及交付方式；

　　（六）房屋修繕責任；

　　（七）轉租的約定；

　　（八）變更和解除合同的條件；

　　（九）違約責任；

　　（十）當事人約定的其他條款。

　　第十條 房屋租賃期限屆滿，租賃合同約止。承租人需要繼續(xù)租用的，應當在租賃期限屆滿前3個月提出，并經出租人同意，重新答訂租賃合同。

　　第十一條 租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。

　　出租人在租賃期限內死亡的，其繼承人應當繼續(xù)履行原租賃合同

　　住宅用房承租人在租賃期限內死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租。

　　第十二條 有下列情形之一的，房屋租賃當事人可以變更或者解除租賃合同；

　　（一）符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或解除合同條款的；

　　（二）因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的；

　　（三）當事人協商一致的。

　　因變更或者解除租賃合同使一方當事人遭受損失的，除依法可以免除責任的以外，應當由責任方負責賠償。

　　第三章 租賃登記

　　第十三條 房屋租賃實行登記備案制度。

　　答訂、變更、終止租賃合同的，當事人應當向房屋所在地市、縣人民政府房地產管理部門登記備案。

　　第十四條 房屋租賃當事人應當在租賃合同答訂后30日內，持本辦法第十五條規(guī)定的文件到市、縣人民政府房地產管理部門辦理登記備案手續(xù)。

　　第十五條 申請房屋租賃登記備案應當提交下列文件：

　　（一）書面租賃合同；

　　（二）房屋所有權證書；

　　（三）當事人的合法證件；

　　（四）城市人民政府規(guī)定的其他文件。

　　出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明。

　　出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權出租的證明。

　　第十六條 房屋租賃申請經市、縣人民政府房地產管理部門審查合格后，頒發(fā)《房屋租賃證》。

　　縣人民政府所在地以外的建制鎮(zhèn)的房屋租賃申請，可由市、縣人民政府房地產管理部門委托的機構審查，并頒發(fā)《房屋租賃證》。

　　第十七條 《房屋租賃證》由租賃行為合法有效的憑證。租用房屋從事生產、經營活動的，房屋租賃證作為經營場所合法的憑證。租用房屋用于于居住的，房屋租賃憑證可作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一。

　　第十八條 嚴禁偽造、涂改、轉借、轉讓房屋租賃證。遺失房屋租賃證應當向原發(fā)證機關申請補發(fā)。

　　第四章 當事人的權利和義務

　　第十九條 房屋租賃當事人按照租賃合同的約定，享有權利，并承擔相應的義務。

　　出租人在租賃期限內，確需提前收回房屋時，應當事先商得承租人同意，給承租人造成損失的，應當予以賠償。

　　第二十條 出租人應當依照租賃合同約定的期限將房屋交付承租人，不能按期交付的，應當支付違約金，給承租人造成損失的，應當承擔賠償責任。

　　第二十一條 出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責修復。不及時修復，致使房屋發(fā)生破壞性事故，造成承租人財產損失或者人身傷害的，應當承擔賠償責任。

　　租用房屋從事生產、經營活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定。

　　第二十二條 承租人必須按期繳納租金，違約的，應當支付違約金。

　　第二十三條 承租人應當愛護并合理便用所承租的房屋及附屬設施，不得擅自拆改。護建或增添。確需變動的，必須征得出租人的同意，并答訂書面合同。

　　因承租人過錯造成房屋損壞的，由承租人負責修復或者賠償。

　　第二十四條 承租人有下列行為之一的，出租人有權終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償；

　　（一）將承租的房屋擅自轉租的；

　　（二）將承租的房屋擅自轉讓、轉借他人或擅自調換使用的；

　　（三）將承租的房屋擅自拆改結構或改變用途的；

　　（四）拖欠租金累計六個月以上的；

　　（五）公用住宅用房無正當理由閑置六個月以上的；

　　（六）租用承租房屋進行違法活動的；

　　（七）故意損壞承租房屋的；

　　（八）法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回的。

　　第二十五條 以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有士地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。土地收益的上繳辦法，應當按照財政部《關于國有土地使用權有償使用收入征收管理的暫行辦法》和《關于國有土地使用權有償使用收入若干財政問題的暫行規(guī)定》的規(guī)定，由市、縣人民政府房地產管理部門代收代繳。國務院頒布有新的規(guī)定時，從其規(guī)定。

　　第五章 轉租

　　第二十六條 房屋轉租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。

　　第二十七條 承租人在租賃期限內，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉租給他人。

　　出租人可以從轉租中獲得收益。

　　第二十八條 房屋轉租，應當訂立轉租合同。轉租合同必須經原出租人書面同意，并按照本辦法的規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。

　　第二十九條 轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同規(guī)定的終止日期，但出租人與轉租雙方協商約定的除外。

　　第三十條 轉租合同生效后，轉租人享有并承擔轉租合同規(guī)定的出租人的權利和義務，并且應當履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務，但出租人與轉租雙方另有約定的除外。

　　第三十一條 轉租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉租合同也隨之相應的變更、解除或者終止。

　　第六章 法律責任

　　第三十二條 違反本辦法有下列行為之一的，由人民政府房地產管理部門對責任者給予行政處罰；

　　（一）偽造、涂改《房屋租賃證》的，注銷其證書，并可處以罰款；

　　（二）不按期申報、領取《房屋租賃證》的，責令限期補辦手續(xù)，并可處以罰款；

　　（三）未征得出租人同意和未辦理登記備案，擅自轉租房屋的，其租賃行為無效，沒收其非法所得，并可處以罰款。

　　第三十三條 違反本辦法，情節(jié)嚴重，構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

　　第三十四條 房屋租賃管理工作人員徇私舞弊、貪污受賄的，由所在機關給予行政處分，情節(jié)嚴重、構成犯罪的，由司機機關依法追究刑事責任。

　　第七章 附則

　　第三十五條 未設鎮(zhèn)建制的工礦區(qū)、國有農場。林場等房屋租賃，參照本辦法執(zhí)行。

　　第三十六條 省、自治區(qū)建設行政主管部門，直轄市人民政府房地產管理部門可以根據本辦法制定實施細則。

　　第三十七條 本辦法由建設部負責解釋。

　　第三十八條 本辦法自1995年6月1日起施行。

篇3：預繳物業(yè)管理費收取及催繳程序

　　預繳物業(yè)管理費收取及催繳程序

　　(有關滯納金比例以該項目《業(yè)主公約》及《物業(yè)管理合同》為準)

　　業(yè)戶收樓時需將計費時間終止到每自然季度末最后一日

　　一、預繳半年管理費

　　1.1 物業(yè)公司財務部將于每年6月1日及12月1日起向各業(yè)戶發(fā)出次年〈管理費付款通知書〉，詳列應交款明細，規(guī)定業(yè)主須在收到〈付款通知書〉一個月內繳納下一個半年的管理費。

　　1.2 每年的1月1日及7月1日起，財務部對尚未交納本年度應付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書》，列明欠款明細項目，通知其在收到〈催款通知書〉一個月內繳清欠款。《催款通知書》列明如未按規(guī)定支付欠款，管理公司將對所欠款項收取每日3‰滯納金的提示。

　　1.3 《催款通知書》發(fā)出后，業(yè)主逾期未清繳欠款的，管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書》，通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內繳清，并對所欠款項收取每日3‰的滯納金(從1月1日或7月1日欠款的第一天起算)。

　　1.4 在《最后繳款通知書》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的，管理公司將按 《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動，及對欠款者提出法律訴訟。

　　1.5 《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財務部負責編制，統(tǒng)一經客服部發(fā)出。

　　二、預繳三個月管理費

　　2.1 物業(yè)公司財務部將于每年3月1日及6月1日、9月1日、12月1日起向各業(yè)戶發(fā)出下一季度〈管理費付款通知書〉，詳列應交款明細，規(guī)定業(yè)主須在收到〈付款通知書〉一個月內繳納下一季度的管理費。

　　2.2 每年的1月1日、4月1日、7月1日及10月1日起，財務部對尚未交納本季度應付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書》，列明欠款明細項目，通知其在收到〈催款通知書〉一個月內繳清欠款。《催款通知書》列明如未按規(guī)定支付欠款，管理公司將對所欠款項收取每日3‰滯納金的提示。

　　2.3 《催款通知書》發(fā)出后，業(yè)主逾期未清繳欠款的，管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書》，通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內繳清，并對所欠款項收取每日3‰的滯納金(從當季度欠款的第一天起算)。

　　2.4 在《最后繳款通知書》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的，管理公司將按 《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動，及對欠款者提出法律訴訟。

　　2.5 《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財務部負責編制，統(tǒng)一經客服部發(fā)出。

　　三、預繳一個月管理費

　　3.1 物業(yè)公司財務部將于每月15日起向各業(yè)戶發(fā)出下月〈管理費付款通知書〉，詳列應交款明細，規(guī)定業(yè)主須在收到〈付款通知書〉一個月內繳納下月的管理費。

　　3.2 每月的1日起，財務部對尚未交納本月應付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書》，列明欠款明細項目，通知其在收到〈催款通知書〉7日內繳清欠款。《催款通知書》列明如未按規(guī)定支付欠款，管理公司將對所欠款項收取每日3‰滯納金的提示。

　　3.3 《催款通知書》發(fā)出后，業(yè)主逾期未清繳欠款的，管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書》，通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內繳清，并對所欠款項收取每日3‰的滯納金(從當月欠款的第一天起算)。

　　3.4 在《最后繳款通知書》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的，管理公司將按 《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動，及對欠款者提出法律訴訟。

　　3.5 《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財務部負責編制，統(tǒng)一經客服部發(fā)出。