項(xiàng)目物業(yè)管理前期介入及入伙方案

　　一、 前期介入服務(wù)

　　要使今后的物業(yè)管理順利進(jìn)行，物業(yè)管理的前期介入將會(huì)起到至關(guān)重要的作用，若我方中標(biāo)，將根據(jù)委托方物業(yè)施工進(jìn)度的實(shí)際情況，對(duì)“××廣場(chǎng)××號(hào)樓項(xiàng)目(---)”制訂科學(xué)、成熟、相應(yīng)的物業(yè)管理前期介入工作計(jì)劃，并按計(jì)劃和階段開展各項(xiàng)工作，為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　1、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

　　對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì)，物業(yè)管理前期顧問人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論，從管理的角度審視規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是否合理，力求使小區(qū)的設(shè)計(jì)方便日后的物業(yè)管理工作。

　　? 監(jiān)控和消控中心的設(shè)置;

　　? 小區(qū)人車分流的設(shè)計(jì);

　　? 公共照明開關(guān)設(shè)置位置;

　　? 公共照明開關(guān)開閉形式;

　　? 物業(yè)管理用房的位置設(shè)計(jì);

　　? 小區(qū)垃圾房的設(shè)置;

　　? 公共洗手間的設(shè)置;

　　? 信報(bào)箱的設(shè)立;

　　? 公共告示欄的配置;

　　? 家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)座位置的預(yù)留;

　　? ......。

　　2、建設(shè)施工階段

　　建設(shè)過程中，物業(yè)管理前期顧問人員會(huì)經(jīng)常到現(xiàn)場(chǎng)了解工程進(jìn)度、施工情況，逐步對(duì)物業(yè)的硬件增加了解，對(duì)有些影響使用功能的問題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決，為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。

　　? 提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建議;

　　? 分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力;

　　? 審查有關(guān)工程(包括綠化工程)的優(yōu)劣，提供改善意見;

　　? 提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見;

　　? 提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見;

　　? 幫助施工人員做好對(duì)房屋材質(zhì)方面的保護(hù)，以避免施工對(duì)材質(zhì)造成損傷;

　　? 提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能;

　　? 檢查工程施工進(jìn)度(根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議和建筑師定期碰面會(huì)等);

　　? 檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以更改的部分提出建議;

　　? 配合設(shè)備安裝、管線布置，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量;

　　? 提出遺漏工程項(xiàng)目的建議;

　　? 對(duì)小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的進(jìn)行探討，能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標(biāo)(ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等)需要，減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。

　　3、竣工驗(yàn)收階段

　　物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場(chǎng)，參與工程例會(huì)，及時(shí)提出維護(hù)發(fā)展商利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)意見和建議，協(xié)助開發(fā)商做好使用功能的驗(yàn)收，對(duì)各種設(shè)備、管線都逐一檢查。

　　? 參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收，并建立驗(yàn)收檔案;

　　? 發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程;

　　? 參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收;

　　? 制訂物業(yè)驗(yàn)收流程;

　　? 指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費(fèi)用提出建議。

　　4、物業(yè)銷售階段

　　良好的物業(yè)管理形象及物業(yè)管理品牌會(huì)吸引大量的購房者，同時(shí)也有助于貴方樹立企業(yè)品牌形象和知名度。因此，物業(yè)管理前期介入人員將根據(jù)實(shí)際情況，協(xié)助貴方的物業(yè)銷售和宣傳推廣。

　　? 制定合理的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)銷售作好準(zhǔn)備;

　　? 售樓處及樣板房的保安、保潔指導(dǎo)，規(guī)范服務(wù)，建立良好的物業(yè)形象;

　　? 委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場(chǎng)解答客戶對(duì)小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問;

　　? 對(duì)物業(yè)人員和銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)工作;

　　? 提供有關(guān)售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。

　　二、 項(xiàng)目的接管驗(yàn)收

　　1)物業(yè)的接管驗(yàn)收是對(duì)新建物業(yè)竣工驗(yàn)收的再驗(yàn)收。

　　2)依據(jù)國家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)已物業(yè)進(jìn)行以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)，它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個(gè)重要步驟。

　　3)物業(yè)的接管驗(yàn)收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場(chǎng)地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別重視對(duì)綜合功能的驗(yàn)收。

　　a.公司選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精，對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的工程技術(shù)人員參加驗(yàn)收工作;

　　b.既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)戶的立場(chǎng)上，對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)戶的合法權(quán)益;

　　c.接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問題，要明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)主體對(duì)存在的問題加以解決，直到完全合格;

　　d.落實(shí)物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)主體負(fù)責(zé)保修，向物業(yè)管理公司交付保修保證金，或由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)保修，開發(fā)主體一次性撥付保修費(fèi)用;

　　6)接管驗(yàn)收的作用

　　a.明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系

　　b.確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)戶的利益

　　c.為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件：通過物業(yè)的接管驗(yàn)收，一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護(hù)工作量。另一方面根據(jù)接管有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點(diǎn)，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問題，有利于計(jì)劃安排好各項(xiàng)管理，為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。

　　三、入伙(住)管理方案

　　? 提示業(yè)主在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時(shí)應(yīng)帶的文件資料及準(zhǔn)備工作，以免辦理手續(xù)時(shí)徒勞往返。

　　? 為業(yè)主辦理入伙手續(xù)時(shí)，應(yīng)程序順暢，手續(xù)完善，票據(jù)正規(guī)。

　　? 即時(shí)完成入伙注記。

　　? 受理代辦服務(wù)手續(xù)齊全、收費(fèi)合理、守時(shí)守約、保證質(zhì)量。

　　1、業(yè)主入伙流程

　　1)業(yè)主向售房單位/發(fā)展商辦理售房手續(xù)后，簽訂售房合同并開出入伙通知書。

　　2)憑售房合同與入伙通知書到物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù)。

　　3)物業(yè)管理公司在審核資料無誤后，向業(yè)主介紹物業(yè)管理服務(wù)情況、收費(fèi)情況;代發(fā)展商與業(yè)主簽訂《使用公約》。

　　6)若業(yè)主驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)并提出質(zhì)量問題，經(jīng)確認(rèn)，填寫返修表送交發(fā)展商，管理處應(yīng)協(xié)助發(fā)展商對(duì)房屋進(jìn)行整改后，請(qǐng)業(yè)主再次驗(yàn)房。

　　7)如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。

　　8)業(yè)戶入伙流程圖如圖所示。

　　2、租賃住戶入住流程

　　1)簽訂《租賃意向書》，并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。

　　2)簽訂《租賃合同書》。合同應(yīng)附有《管理公約》等有關(guān)附件。

　　3)由物業(yè)管理公司工作人員帶業(yè)戶到現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收房屋，如發(fā)現(xiàn)有房屋質(zhì)量問題的，由物業(yè)管理公司通知工程隊(duì)整改。

　　4)整改后或驗(yàn)收房屋沒問題，業(yè)戶就同物業(yè)管理公司簽驗(yàn)收單，并從物業(yè)管理公司領(lǐng)取房屋鑰匙。

　　5)交付押金和首期租金。

　　6)如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。

　　3、入伙作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

　　? 入伙接待工作應(yīng)做到耐心、細(xì)心、百問不厭。

　　? 入伙各項(xiàng)資料齊全，記錄規(guī)范完整，按戶建立業(yè)戶檔案。

　　? 入伙各項(xiàng)收費(fèi)正確，做到日結(jié)月清、帳表相符。

　　? 特約服務(wù)手續(xù)齊全，收費(fèi)合理，守時(shí)守約，保證質(zhì)量。

　　? 內(nèi)部手冊(cè)登記及時(shí)，即時(shí)完成注記。

　　? 入伙按戶匯總，次月5日前全部歸檔。

　　4、入伙作業(yè)規(guī)程

　　? 由房產(chǎn)發(fā)展商或物業(yè)管理部門向業(yè)戶發(fā)出入伙通知書。

　　? 業(yè)戶攜帶購房合同書、入伙通知書、入伙手續(xù)書前往指定地點(diǎn)辦理手續(xù)。

　　? 業(yè)戶到管理處簽收入伙資料，付清物業(yè)管理費(fèi)用。

　　? 由指定的業(yè)戶服務(wù)人員和維修技術(shù)人員陪同業(yè)戶驗(yàn)房，抄錄水電表底數(shù)并共同確認(rèn)。

　　? 業(yè)戶驗(yàn)房后若提出質(zhì)量問題，填質(zhì)量返修表，管理處加簽意見后，由管理處協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行工程質(zhì)量問題的返修工作。

　　? 如發(fā)展商或施工單位將工程質(zhì)量問題委托物業(yè)管理公司返修時(shí)，雙方須簽字確認(rèn)。

　　? 業(yè)戶驗(yàn)房確認(rèn)后領(lǐng)取鑰匙，辦理簽收手續(xù)。

　　5、入伙作業(yè)檢查規(guī)范

　　為了保證××廣場(chǎng)××號(hào)樓項(xiàng)目(---)入伙工作正常有序，管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)入伙工作的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行檢查以保證工作規(guī)范和服務(wù)質(zhì)量。

　　1)集中入伙時(shí)管理處經(jīng)理每天巡視各個(gè)接待環(huán)節(jié)，發(fā)現(xiàn)問題，分析原因予以解決。每月4次抽查入伙資料、記錄，發(fā)現(xiàn)不符合作業(yè)要求，用書面通知相關(guān)人員整改，對(duì)確屬運(yùn)作上的不完善處，經(jīng)分析后開具糾正/預(yù)防措施通知單加以落實(shí)完善。

　　2)正常情況入伙階段，管理處經(jīng)理每月一次抽查入伙工作資料，收費(fèi)情況、記錄情況及歸檔情況，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)以不合格項(xiàng)發(fā)書面通知并整改。

篇2：住宅小區(qū)物業(yè)管理早期介入越早越好

　　住宅小區(qū)物業(yè)管理早期介入越早越好

案例概述：

　　某房產(chǎn)開發(fā)公司于1997年末立項(xiàng)開發(fā)浦東某地區(qū)的一個(gè)中高檔商品住宅小區(qū)，隨即便選聘了一家物業(yè)管理公司早期介入該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工與安裝工程。物業(yè)管理公司非常重視早期介入，本著做發(fā)展商“好參謀、好幫手、好朋友”的服務(wù)理念，專門成立了由公司物業(yè)管理部和工程設(shè)備部負(fù)責(zé)人組成的項(xiàng)目組，深入項(xiàng)目工地，查閱擴(kuò)初設(shè)計(jì)方案和其它設(shè)計(jì)資料，與房產(chǎn)開發(fā)公司的項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)、工程技術(shù)人員達(dá)成一致，很快拿出了早期介入工作計(jì)劃和工作方案，經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可后迅速開展了工作。

　　項(xiàng)目組在早期介入的一年中，立下“兩會(huì)一單”制度，堅(jiān)持參加開發(fā)商的項(xiàng)目專題會(huì)議和工程例會(huì)，從保障業(yè)戶的未來利益、有利于物業(yè)銷售和售后物業(yè)管理出發(fā)，先后發(fā)出工作聯(lián)系單25張，對(duì)工程建設(shè)中的各種問題提出了71條意見和建議，其中大部分意見或建議被發(fā)展商采納，既提高了工程質(zhì)量，又降低了工程成本，還避免了事后大量難以彌補(bǔ)的終生遺憾。

　　另外，項(xiàng)目組還配合“開發(fā)商”擬制了《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用公約》、《業(yè)戶手冊(cè)》、《前期物業(yè)管理服務(wù)委托合同》等大量的文件，組織策劃了《前期物業(yè)管理總體方案》、《業(yè)戶入伙實(shí)施方案》、《物業(yè)管理處籌建方案》、《物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算》等前期物業(yè)管理的準(zhǔn)備工作。由于“開發(fā)商”站得高、看得遠(yuǎn)，物業(yè)管理公司服務(wù)理念正確、關(guān)系處理得當(dāng)，充分發(fā)揮了自身的優(yōu)勢(shì)，使得該項(xiàng)目如期完成了建設(shè)過程和竣工、接管驗(yàn)收;實(shí)現(xiàn)了一邊小區(qū)施工，一邊業(yè)戶入伙，物業(yè)管理服務(wù)從高起點(diǎn)出發(fā)，向著高標(biāo)準(zhǔn)方向努力。

　　兩年后很快成為上海市物業(yè)管理的一個(gè)樣板樓盤，各地前來參觀學(xué)習(xí)的房產(chǎn)開發(fā)公司和物業(yè)管理公司絡(luò)繹不絕。切身的體驗(yàn)使房產(chǎn)開發(fā)公司和物業(yè)管理公司都一致認(rèn)為：物業(yè)管理的早期介入是非常重要的和非常必要的，而且介入越早越好，這對(duì)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人、開發(fā)銷售者和管理服務(wù)者都極為有利。

案例分析：

本案例從總體上描述了物業(yè)管理早期介入的重要性和必要性，我們認(rèn)為無論是房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理公司，還是兩者的行政主管部門都是應(yīng)該積極推廣和倡導(dǎo)的。

　　物業(yè)管理的早期介入對(duì)開發(fā)商的好處很多。首先，作為開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)中需要一個(gè)好參謀，特別是需要聽取熟知其產(chǎn)品、能反映產(chǎn)品使用人需求的物業(yè)管理公司的意見，從而最大限度地完善自己的產(chǎn)品、最大限度地降低開發(fā)建設(shè)成本、最大限度地促進(jìn)產(chǎn)品銷售。其次，開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)中需要一個(gè)好幫手，特別需要有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司，協(xié)助其解決建房過程中發(fā)生的各種各樣的問題，如工程監(jiān)理問題、設(shè)備選型與安裝問題、業(yè)戶入伙問題、售后服務(wù)問題、工程遺留問題等等。另外，開發(fā)商需要一個(gè)事業(yè)上的好朋友，即好的合作伙伴，使其集中精力做大事業(yè)，開發(fā)銷售更多更好的樓盤，而不是西瓜芝麻樣樣要，到頭來，芝麻沾手西瓜溜掉。物業(yè)管理的早期介入對(duì)物業(yè)管理公司非常重要。通過早期介入，物業(yè)管理公司可以從未來潛在業(yè)戶的立場(chǎng)，盡早地了解工程項(xiàng)目的客觀情況，促使開發(fā)商糾正設(shè)計(jì)施工中大量的不當(dāng)之處，避免潛在業(yè)戶使用物業(yè)、房產(chǎn)公司銷售物業(yè)、物業(yè)管理公司管理物業(yè)中發(fā)生不盡的煩惱與遺憾。同時(shí)，物業(yè)管理公司可以及時(shí)做好業(yè)戶入伙與前期物業(yè)管理的準(zhǔn)備，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)，使廣大業(yè)戶受益。

　　物業(yè)管理的早期介入對(duì)房產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的行政主管部門來說也是值得重視的管理環(huán)節(jié)。行政主管部門需要培育與規(guī)范市場(chǎng)，希望房產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)越來越多的優(yōu)質(zhì)樓盤，希望物業(yè)管理公司為業(yè)戶提供越來越好的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，希望房產(chǎn)開發(fā)公司與物業(yè)管理公司優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，而物業(yè)管理的早期介入正好是一個(gè)理想的結(jié)合點(diǎn)，因此，推廣和倡導(dǎo)物業(yè)管理的早期介入無疑對(duì)這兩個(gè)相關(guān)行業(yè)的健康發(fā)展將起到積極的作用。

篇3：探討物業(yè)前期介入工作的關(guān)鍵要點(diǎn)

　　探討物業(yè)前期介入工作的關(guān)鍵要點(diǎn)

　　在物業(yè)管理領(lǐng)域，前期介入工作是一個(gè)至關(guān)重要的環(huán)節(jié)。它不僅影響著物業(yè)的整體質(zhì)量，還直接關(guān)系到后期管理的順利進(jìn)行。下面，我們將詳細(xì)探討物業(yè)前期介入工作的幾個(gè)關(guān)鍵要點(diǎn)。

　　01　規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的深度參與

　　在物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，物業(yè)前期介入團(tuán)隊(duì)就需要開始發(fā)揮其作用。這一階段，團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)重點(diǎn)關(guān)注與后期管理密切相關(guān)的設(shè)施設(shè)備，如機(jī)電系統(tǒng)、房屋結(jié)構(gòu)、煙道設(shè)計(jì)、排污管徑等。通過與設(shè)計(jì)單位的緊密合作，提出合理的建議，確保物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)能夠滿足后期管理的實(shí)際需求。

　　02　施工期的細(xì)致監(jiān)管

　　施工階段是物業(yè)建設(shè)的關(guān)鍵時(shí)期，也是問題多發(fā)的階段。物業(yè)前期介入團(tuán)隊(duì)需要積極參與開發(fā)商與各施工單位的工程例會(huì)，了解施工進(jìn)度和施工質(zhì)量。通過實(shí)地巡查和定期匯報(bào)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并糾正施工過程中的問題，確保物業(yè)建設(shè)的質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)。

　　03　接管驗(yàn)收的嚴(yán)格把關(guān)

　　接管驗(yàn)收是物業(yè)前期介入工作的重要環(huán)節(jié)。在這一階段，物業(yè)前期介入團(tuán)隊(duì)需要認(rèn)真檢查物業(yè)的各項(xiàng)設(shè)施和設(shè)備，確保其完好無損、運(yùn)行正常。對(duì)于發(fā)現(xiàn)的問題，團(tuán)隊(duì)需要及時(shí)與開發(fā)商溝通并協(xié)商解決方案，確保問題得到妥善解決。

　　04　入伙階段的精心準(zhǔn)備

　　入伙階段是物業(yè)公司第一次與業(yè)主面對(duì)面的服務(wù)。為了確保入伙工作的順利進(jìn)行，物業(yè)前期介入團(tuán)隊(duì)需要提前制定詳細(xì)的入伙方案，準(zhǔn)備入伙所需的各項(xiàng)資料，并安排好入伙現(xiàn)場(chǎng)的相關(guān)工作。同時(shí)，團(tuán)隊(duì)還需要與業(yè)主建立良好的溝通渠道，了解業(yè)主的需求和期望，為后期管理打下良好的基礎(chǔ)。

　　05　裝修審批管理的嚴(yán)格把控

　　裝修審批管理是物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)之一。在裝修審批管理階段，物業(yè)前期介入團(tuán)隊(duì)需要認(rèn)真審核業(yè)主的裝修方案，確保裝修符合相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于不符合規(guī)定的裝修方案，團(tuán)隊(duì)需要及時(shí)與業(yè)主溝通并協(xié)商解決方案。同時(shí)，團(tuán)隊(duì)還需要加強(qiáng)對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)管和管理，確保裝修過程的安全和順利。

　　綜上所述，物業(yè)前期介入工作的關(guān)鍵要點(diǎn)包括規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的深度參與、施工期的細(xì)致監(jiān)管、接管驗(yàn)收的嚴(yán)格把關(guān)、入伙階段的精心準(zhǔn)備以及裝修審批管理的嚴(yán)格把控。通過這些工作的開展，可以確保物業(yè)的整體質(zhì)量得到保障，為后期管理打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。