縣人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)修文縣加強和規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)工作方案的通知

　　各鄉(xiāng)(鎮(zhèn)、街道)人民政府(辦事處)，縣委有關(guān)部委，縣政府各有關(guān)部門：

　　《修文縣加強和規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)工作方案》已經(jīng)縣人民政府研究同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請結(jié)合實際認真貫徹執(zhí)行。

　　附件：修文縣加強和規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)工作方案

　　2023年3月15日

　　附件

　　修文縣加強和規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)工作方案

　　為進一步加強和規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理服務(wù)工作，全面提高業(yè)主在物業(yè)管理服務(wù)活動中的自治和自我管理能力，切實維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《貴州省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，結(jié)合修文縣住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作實際，特制定本方案。

　　一、總體目標

　　認真貫徹落實物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)及規(guī)定，以建立健全“屬地綜合管理、市場規(guī)范有序、業(yè)主和諧自管”的住宅小區(qū)物業(yè)綜合管理體系為重點，充分發(fā)揮屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)、村(居)黨組織對物業(yè)管理服務(wù)的領(lǐng)導(dǎo)作用，進一步理順物業(yè)管理服務(wù)工作體制，不斷規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)活動，著力構(gòu)建“黨建引領(lǐng)、各方協(xié)同、群眾參與、制度保障”的物業(yè)管理服務(wù)新格局，努力實現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)達到“服務(wù)為先、管理規(guī)范、安全有序、群眾滿意”的總體目標。

　　二、基本原則

　　(一)堅持黨的全面領(lǐng)導(dǎo)原則。充分發(fā)揮村(居)黨組織對物業(yè)管理服務(wù)活動的領(lǐng)導(dǎo)作用，切實加強村(居)物業(yè)黨建，建立以黨建引領(lǐng)下的多方參與、協(xié)調(diào)運行機制，形成住宅小區(qū)治理合力。

　　(二)堅持屬地分級管理原則。切實強化住建部門的監(jiān)督管理責任、鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)的屬地管理責任，積極引導(dǎo)村(居)充分發(fā)揮主體作用，著力構(gòu)建部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)、村(居)分層管理的三級物業(yè)管理工作機制。

　　(三)堅持以人民為中心原則。把服務(wù)群眾、造福業(yè)主作為物業(yè)管理服務(wù)的出發(fā)點和落腳點，結(jié)合“一圈、兩場、三改”和城市更新補短板等行動，破解人民群眾反映強烈的物業(yè)管理問題，提高業(yè)主自我管理能力，滿足人民群眾美好居住生活需要。

　　(四)堅持共管共治共享原則。推進物業(yè)管理服務(wù)納入村(居)基層治理體系，發(fā)揮政府組織協(xié)調(diào)作用，調(diào)動職能部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)、村(居)、業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社會組織等積極參與，實現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)“決策共謀、物業(yè)共管、小區(qū)共治、效果共評、成果共享”。

　　三、健全組織

　　(一)建立物業(yè)行業(yè)黨組織。將黨建工作與物業(yè)行業(yè)進行有機融合，具備條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)要成立黨組織，對暫不具備成立黨組織條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)指導(dǎo)村(居)選派黨建指導(dǎo)員，推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)黨建工作全覆蓋。強化黨對物業(yè)行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)，把業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)納入村(居)網(wǎng)格化管理范圍，推進村(居)、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)三方“雙向進入、交叉任職”，形成“小區(qū)黨組織+業(yè)主委員會+物業(yè)服務(wù)企業(yè)”三方聯(lián)動的議事協(xié)調(diào)、糾紛調(diào)處、共建共享治理新格局。

　　(二)設(shè)立物業(yè)管理辦公室。縣住建部門要設(shè)立物業(yè)管理辦公室，配備專人負責日常工作，監(jiān)督管理轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理服務(wù)活動，向社會公布監(jiān)督舉報電話，及時協(xié)調(diào)處理轄區(qū)物業(yè)管理服務(wù)中遇到的困難和問題。

　　(三)規(guī)范成立業(yè)主委員會。業(yè)主委員會必須依法依規(guī)按程序成立，屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)負責指導(dǎo)成立業(yè)主大會籌備組、業(yè)主委員會換屆改選小組，加強對業(yè)主委員會人選的推薦和審核把關(guān)。鼓勵“兩代表一委員”參選業(yè)主委員會成員，提高業(yè)主委員會成員中黨員比例。

　　擔任業(yè)主委員會成員應(yīng)當符合《貴州省物業(yè)管理條例》第三十六條的有關(guān)規(guī)定。

　　對未按程序成立的業(yè)主委員會和達不到必備條件的業(yè)主委員會委員，要及時組織清理和規(guī)范。對已成立業(yè)主委員會的小區(qū)，業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，了解業(yè)主的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。

　　督促業(yè)主遵守法律法規(guī)、議事規(guī)則、管理規(guī)約和業(yè)主大會決議，對業(yè)主違規(guī)違約行為進行勸阻，對多次催J繳仍拖欠物業(yè)費的業(yè)主，可根據(jù)管理規(guī)約規(guī)定的相應(yīng)措施進行催繳;積極調(diào)解業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛，配合屬地村(居)居委會工作，接受其指導(dǎo)和監(jiān)督，共同做好物業(yè)管理工作。

　　四、明確職責

　　(一)縣人民政府。對全縣物業(yè)管理工作負總責，全面統(tǒng)籌領(lǐng)導(dǎo)物業(yè)管理服務(wù)工作。及時制定實施細則，落實辦事機構(gòu)，建立縣、鄉(xiāng)、社區(qū)三級物業(yè)管理工作機制，落實管理責任。縣政府常務(wù)會議每年至少聽取1次物業(yè)管理工作情況匯報，專題研究相關(guān)工作。

　　(二)屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)。屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)履行住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的屬地管理職責(含無主院落)，配備專人負責日常工作，監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動，落實綜合協(xié)調(diào)管理職責;協(xié)助住建部門完善投訴受理和聯(lián)動協(xié)調(diào)機制，受理調(diào)解本轄區(qū)物業(yè)管理方面的投訴。受理業(yè)主關(guān)于請求依法選舉和重新選舉業(yè)主委員會的合理訴求。建立住建、公安、司法、村(居)居委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、業(yè)主代表等相關(guān)單位及人員參加的聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理有關(guān)問題、處理矛盾糾紛，發(fā)揮基層綜治中心和網(wǎng)格員作用，積極促進物業(yè)管理矛盾糾紛就地化解。督促物業(yè)企業(yè)做好特種設(shè)備的投入、更新等工作，督促物業(yè)企業(yè)做好修繕屋頂漏水、墻面剝落等房屋質(zhì)量工作，監(jiān)管物業(yè)管理項目交接等工作;加強消防、特種設(shè)備等法規(guī)宣傳教育，督促物業(yè)、業(yè)主、使用人等落實消防及特種設(shè)備安全責任。指導(dǎo)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立和換屆，辦理業(yè)主委員會備案等工作;監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法履行職責。負責牽頭組織發(fā)動全縣物業(yè)服務(wù)住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會，對條件成熟的物業(yè)住宅小區(qū)確保于2023年6月底以前完成業(yè)主委會的成立，對條件不成熟的物業(yè)住宅小區(qū)應(yīng)當加強溝通和指導(dǎo)，確保條件成熟后半年內(nèi)成立小區(qū)業(yè)主委員會。負責制定業(yè)主委員會年度考評細則，并認識開展業(yè)主委員會年度考評，就考評結(jié)果及時予以公示，對考評優(yōu)秀的業(yè)主委員會應(yīng)當給予表揚，對考評不合格的業(yè)主委員會應(yīng)當進行通報批評，對拒不整改的業(yè)主委員應(yīng)當及時進行組織全體業(yè)主開展業(yè)主大會進行成員變更等。負責組織村(居)集體積極開辦物業(yè)服務(wù)企業(yè)，參與全縣物業(yè)服務(wù)的管理和競爭，力爭2023年底實現(xiàn)村(居)集體成立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)初見成效。

　　(三)屬地村(居)居委會。按照屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)要求，建立黨建引領(lǐng)下的村(居)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)運行機制，引導(dǎo)居民積極參與社區(qū)治理;鼓勵業(yè)主委員會成員和物業(yè)項目負責人中的黨員擔任村(居)黨組織兼職委員，符合條件的村(居)“兩委”成員通過法定程序兼任業(yè)主委員會成員;組織指導(dǎo)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立和換屆;協(xié)調(diào)業(yè)主委員會、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)關(guān)系，負責調(diào)處社區(qū)物業(yè)服務(wù)糾紛;鼓勵有條件的老舊小區(qū)逐步引進物業(yè)服務(wù)，依托社區(qū)居(村)委會實行自治管理，依法保護業(yè)主的合法權(quán)益;充分調(diào)動村(居)級組織屬地管理社會事務(wù)的主導(dǎo)作用，多渠道發(fā)展和壯大村(居)級集體經(jīng)濟，鼓勵村(居)級集體組織在營業(yè)執(zhí)照當中增設(shè)物業(yè)服務(wù)經(jīng)營許可范圍，積極參與全縣物業(yè)服務(wù)的招投標，通過并購整合等方式不斷做大做強。

　　(四)縣直相關(guān)單位。

　　1.縣住建局。依法加強行業(yè)監(jiān)管，負責物業(yè)管理服務(wù)活動的監(jiān)督管理工作;研究制定物業(yè)管理政策和指導(dǎo)制定行業(yè)服務(wù)標準;負責物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會的備案工作;負責住宅專項維修資金的交存、使用和管理;負責物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員業(yè)務(wù)指導(dǎo)、培訓和監(jiān)督管理;負責物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評價考核管理;會同有關(guān)部門對物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營活動進行監(jiān)督檢查;指導(dǎo)監(jiān)督物業(yè)管理協(xié)會開展行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律管理;負責實施建設(shè)工程消防設(shè)計審查、消防驗收、備案和抽查等工作;負責制定屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)對物業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會的成立管理相關(guān)進行年度考核，配合鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)指導(dǎo)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立和換屆等相關(guān)工作。負責督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)配合供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位開展相關(guān)管線和設(shè)施的維修、養(yǎng)護和建設(shè)等工作;同時監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)對服務(wù)區(qū)域內(nèi)各類民用基礎(chǔ)設(shè)施及消防設(shè)施進行保護。

　　2.縣綜合執(zhí)法局。負責督促行業(yè)主管部門開展生活垃圾分類管理的組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和監(jiān)督管理工作;負責監(jiān)督、指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法對防空地下室進行平時開發(fā)利用和維護管理;負責對犬只外出排泄的違法行為進行查處;負責對城鎮(zhèn)范圍內(nèi)違法建筑、占用公共場地(通道)、亂設(shè)攤點、亂設(shè)墻體(戶外)廣告等的違法行為予以查處;建立投訴響應(yīng)機制，在接到投訴后及時安排工作人員到現(xiàn)場進行調(diào)查和處理。

　　3.縣自然資源局。負責按相關(guān)規(guī)定將新建小區(qū)的物業(yè)用房、停車位、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、充電設(shè)施車位比例不低于10%等公共配套納入掛牌出讓條件，按照掛牌出讓條件開展規(guī)劃方案審查、審批及批后規(guī)劃的后續(xù)管理工作;配合解決小區(qū)內(nèi)因規(guī)劃問題引起的糾紛，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違章搭建進行認定移交處置。

　　4.縣發(fā)改局。按照定價權(quán)限，負責做好市場調(diào)研，掌握縣內(nèi)物業(yè)小區(qū)停車費和物業(yè)費的收費標準，制定小區(qū)物業(yè)費和小區(qū)停車收費指導(dǎo)意見;負責統(tǒng)籌指導(dǎo)小區(qū)開展充電樁的安裝建設(shè)。

　　5.縣市場監(jiān)管局。負責依法依規(guī)辦理市場主體登記工作，負責物業(yè)價格、停車收費投訴舉報、受理、查處等監(jiān)督檢查工作;負責受理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反市場監(jiān)管法規(guī)的投訴;負責依法查處虛假廣告、無照經(jīng)營等違法違規(guī)行為;依法對小區(qū)電梯等特種設(shè)備使用管理單位和電梯維保單位實施監(jiān)督檢查，督促使用管理單位和維保單位做好特種設(shè)備的使用登記、維護保養(yǎng)、作業(yè)人員持證上崗等工作，查處特種設(shè)備安裝、改造、維修和使用中的違法違規(guī)行為。

　　6縣應(yīng)急管理局。指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督對物業(yè)企業(yè)負有行業(yè)安全管理的部門加強對物業(yè)企業(yè)安全防范和管理，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)各有關(guān)部門制定專項應(yīng)急預(yù)案。

　　7.縣消防救援大隊。指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防安全管理工作;聯(lián)合縣綜合執(zhí)法局、縣公安局查處挪用消防設(shè)施以及占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車道等消防安全違法行為，指導(dǎo)整改火災(zāi)隱患，指導(dǎo)、協(xié)助有關(guān)單位做好消防宣傳教育工作和微型消防站建設(shè)，指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘請專業(yè)人員對管理區(qū)域內(nèi)的公共消防設(shè)施進行維護管理，逐步實現(xiàn)持證上崗;查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防違法行為，指導(dǎo)物業(yè)小區(qū)管理單位制定消防演練及消防應(yīng)急預(yù)案;配合縣公安局對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)堆放易燃易爆物品行為進行處罰。

　　8.縣公安局。負責加強小區(qū)治安管理;加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)保安服務(wù)的監(jiān)管和指導(dǎo)，原則上小區(qū)保安必須持有《保安員證》上崗，逐步提升保安人員的技術(shù)、專業(yè)、應(yīng)急等綜合素質(zhì);加強流動人口管理，指導(dǎo)落實安全防范工作;對不文明養(yǎng)犬，干擾他人正常生活等不文明行為依照《貴陽城鎮(zhèn)養(yǎng)犬規(guī)定》依法處罰。結(jié)合“智慧安防小區(qū)”建設(shè)相關(guān)要求，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)提升小區(qū)物防技防能力水平。

　　9.縣人社局。負責指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)勞動用工和督促企業(yè)繳納社會保險，協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務(wù)企業(yè)的勞資糾紛;鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)招用就業(yè)困難人員;按規(guī)定落實相關(guān)扶持政策。

　　10.縣工信局。協(xié)調(diào)通信運營企業(yè)按照相關(guān)規(guī)定做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的通信管線和設(shè)施的維護、養(yǎng)護工作。

　　11.縣水務(wù)局。負責督促和指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照相關(guān)規(guī)定做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護工作。

　　12.縣衛(wèi)健局。貫徹執(zhí)行黨和國家有關(guān)衛(wèi)生工作的方針、政策。負責物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域衛(wèi)生服務(wù)站、社區(qū)醫(yī)院的監(jiān)管。指導(dǎo)開展各種形式的衛(wèi)生宣傳教育，負責對疫情防控、健康教育欄、病媒生物防制等設(shè)施的設(shè)置指導(dǎo)。

　　13.市生態(tài)環(huán)境局修文分局。做好物業(yè)小區(qū)周邊工業(yè)企業(yè)污染防治監(jiān)督工作，查處職責范圍內(nèi)違反生態(tài)環(huán)境法律法規(guī)的行為。

　　14.縣司法局。加強對屬地政府人民調(diào)解組織在物業(yè)糾紛處理中的業(yè)務(wù)指導(dǎo);為符合法律援助條件的物業(yè)管理訴訟當事人提供法律援助。

　　15.縣委宣傳部。統(tǒng)籌媒體做好新聞輿論引導(dǎo)，對物業(yè)管理政策法規(guī)進行宣傳，對物業(yè)管理的經(jīng)驗做法進行宣傳，曝光物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會的違法違規(guī)行為;統(tǒng)籌做好網(wǎng)絡(luò)輿情的處置，正確引導(dǎo)社會輿論。

　　16.縣供水、供電、供氣、環(huán)衛(wèi)等部門。負責制定專業(yè)接收的標準，接收經(jīng)驗收合格的供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，對相關(guān)設(shè)施設(shè)備進行維修、養(yǎng)護和更新。

　　17.其他有關(guān)部門根據(jù)工作職責，各司其職，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)工作。

　　五、組織保障

　　(一)加強組織領(lǐng)導(dǎo)。成立政府分管領(lǐng)導(dǎo)任組長，住建部門主要負責人及政府有關(guān)人員任副組長，相關(guān)職能部門負責人為成員的物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室在住建部門。領(lǐng)導(dǎo)小組建立定期聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理工作中的各類問題。

　　(二)強化監(jiān)督管理。加大聯(lián)合執(zhí)法力度，按照各自的職能職責依法加強監(jiān)督管理，嚴格規(guī)范市場準入，加強事中事后監(jiān)管，加大對小區(qū)物業(yè)的指導(dǎo)、督查、考核和聯(lián)合執(zhí)法檢查力度，堅決整治物業(yè)服務(wù)管理活動中的違法違規(guī)行為，規(guī)范物業(yè)服務(wù)管理秩序。

　　(三)嚴格考核獎懲。全面推行物業(yè)服務(wù)企業(yè)市場行為監(jiān)督檢查考核激勵懲戒機制，結(jié)合合同履行、投訴處理、日常檢查和鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道辦事處)意見等情況，每年度嚴格對物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展市場行為監(jiān)督檢查等級評定工作。企業(yè)市場行為監(jiān)督檢查評價結(jié)果可作為政府采購、選聘企業(yè)、評優(yōu)表彰等活動參考，市場行為監(jiān)督檢查評定不合格的，由縣住建部門開展約談并下發(fā)風險提示函，連續(xù)兩年市場行為監(jiān)督檢查評定不合格的企業(yè)，列入修文縣物業(yè)管理服務(wù)“黑名單”。

　　(四)注重宣傳引導(dǎo)。采取多種方式，大力宣傳物業(yè)管理法律法規(guī)，正面引導(dǎo)業(yè)主自覺樹立物業(yè)管理的服務(wù)消費理念，自覺交納物業(yè)服務(wù)費、水費、電費等費用;對無正當理由長期不交物業(yè)服務(wù)費、水費、電費等費用的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可通過法律途徑進行追繳;機關(guān)事業(yè)單位的黨員、領(lǐng)導(dǎo)干部及工作人員應(yīng)帶頭按時繳納物業(yè)服務(wù)費。

篇2：物業(yè)知識培訓：物業(yè)管理方案編制方法

　　物業(yè)知識培訓：物業(yè)管理方案編制方法

　　物業(yè)管理方案作為新接物業(yè)日后的管理綱領(lǐng)性指導(dǎo)性的文本，應(yīng)達到配合開發(fā)商后期銷售的針對性；對物業(yè)管理定位、服務(wù)標準把握的準確性；方案自身的系統(tǒng)性、針對性及實施的可操作性和物業(yè)管理公司利用的有效性等要求。

　　一、物業(yè)管理方案編制前，需做好以下的的準備工作：

　　(1)收集樓盤資料：

　　地理位置、樓盤規(guī)模、設(shè)施設(shè)備、開發(fā)商公司情況、開發(fā)計劃、樓盤市場定位、規(guī)劃配套、管理用房情況、銷售價格、附近環(huán)境狀況、治安狀況、周邊環(huán)境、交通狀況、施工計劃及目前進度、開發(fā)商售樓承諾、樓盤銷售情況、業(yè)主構(gòu)成

　　(2)掌握開發(fā)商對管理服務(wù)質(zhì)量標準的要求；

　　(3)掌握業(yè)主的結(jié)構(gòu)、文化、層次和素質(zhì)構(gòu)成，對管理服務(wù)的需求和要求標準；

　　(4)掌握該地區(qū)同等檔次樓盤物業(yè)管理服務(wù)水平及收費水平；

　　(5)掌握公司對該樓盤接管策略、目標及可支配資料；

　　(6)準備現(xiàn)有的管理方案作為參考。

　　二、方案編制要點

　　不同特點，不同性質(zhì)，不同檔次的樓盤小區(qū)，其物業(yè)管理方案都會有很大的異同，但基本上都必須遵循以下的要點：

　　根據(jù)樓盤市場定位、開發(fā)商的要求、業(yè)主結(jié)構(gòu)和需求等因素，確定服務(wù)質(zhì)量標準，物業(yè)管理定位。

　　(1)根據(jù)樓盤性質(zhì)、特點等因素確定物業(yè)管理方法。

　　(2)制定服務(wù)標準與管理方法后，提出服務(wù)承諾和具體指標，列出具體落實措施。

　　(3)根據(jù)開發(fā)計劃、施工進度及樓盤銷售情況，制定樓盤前期介入計劃、接管計劃。

　　(4)根據(jù)服務(wù)標準、管理方法及公司支持情況，確定組織架構(gòu)等，人員配備，編制適合本物業(yè)的崗位責任制、運作方法等。

　　(5)針對樓盤規(guī)劃設(shè)計、周邊情況、規(guī)劃配套、環(huán)境及業(yè)主構(gòu)成等，制定有針對性的日常管理措施。

　　(6)根據(jù)樓盤前期的接管計劃，編制開辦費用預(yù)算。

　　(7)按日常管理項目、設(shè)備設(shè)施、服務(wù)項目和管理標準計算管理費收支預(yù)算，確定管理費的收費標準。

　　(8)對樓盤出入、交通、配套設(shè)施設(shè)備提出合理化建議。

　　(9)對重點管理內(nèi)容展開敘述：如車場、財務(wù)管理、保安等。

　　(10)提出各種有特色的管理設(shè)想和提升管理服務(wù)水平的設(shè)想。

篇3：物業(yè)知識培訓：物業(yè)管理方案編制

　　物業(yè)知識培訓：物業(yè)管理方案編制

　　一、物業(yè)管理方案的制訂

　　(一)學習要求

　　掌握物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求，了解并做好物業(yè)管理早期介人的準備工作；具有進行擬管項目、使用人物業(yè)管理與服務(wù)需求、競爭企業(yè)狀況等調(diào)查的能力；掌握制訂物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容、基本架構(gòu)和方法。

　　(二)學習重點

　　1、物業(yè)管理的早期介入

　　(l)物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求

　　物業(yè)管理指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人的委托，按照國家法律法規(guī)、管理標準及委托合同行使管理權(quán)，運用現(xiàn)代管理科學和先進的維修養(yǎng)護技術(shù)，以經(jīng)營手段管理物業(yè)，從事對物業(yè)(包括物業(yè)周圍的環(huán)境)的養(yǎng)護、修繕、經(jīng)營，并為物業(yè)所有人和使用人提供全方位的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經(jīng)濟效益。

　　物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求是：

　　①物業(yè)的設(shè)計要“科學、合理、適用和美觀”，并要方便維修和養(yǎng)護。

　　②建筑材料質(zhì)量和設(shè)計施工質(zhì)量要好，減少使用成本。

　　③配套設(shè)施齊全，能為使用人提供多種服務(wù)。

　　④環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適。

　　⑤為物業(yè)管理提供必要的設(shè)施。

　　(2)物業(yè)管理的基本內(nèi)容

　　①基本業(yè)務(wù)

　　包括房屋建筑物的維護、修繕與改造；物業(yè)附屬設(shè)備、設(shè)施的維護、保養(yǎng)與更新；相關(guān)場地的維護與管理；消防設(shè)備的維護、養(yǎng)護與更新。

　　②專項業(yè)務(wù)

　　包括治安保衛(wèi)、清掃保潔、庭院綠化、車輛管理等。

　　③特約業(yè)務(wù)

　　包括各種與業(yè)主和使用入相關(guān)的代辦業(yè)務(wù)。

　　④經(jīng)營業(yè)務(wù)

　　包括室內(nèi)裝修、電器維修、商務(wù)中心、咨詢、中介、代理經(jīng)租、房屋交換以及其他業(yè)務(wù)等。

　　(3)物業(yè)管理早期介入的物質(zhì)準備

　　人員準備

　　資料準備

　　設(shè)備、器材準備

　　資金準備

　　(4)房地產(chǎn)開發(fā)的基本程序

　　我國房地產(chǎn)開發(fā)的程序通常分為四個階段：

　　①決策、立項階段

　　通過調(diào)查研究，尋求合作伙伴，選定開發(fā)地點和開發(fā)項目，向政府有關(guān)部門申請立項。

　　②前期階段

　　1)在申請立項的項目建議書基礎(chǔ)上，經(jīng)過進一步的調(diào)查研究，編制項目可行性研究報告，并向有關(guān)部門申報，同時辦理企業(yè)申報登記事宜。

　　2)項目的規(guī)劃設(shè)計工作。

　　3)規(guī)劃設(shè)計工作的報批工作，進行工程勘探，制定開發(fā)項目的建設(shè)方案。

　　4)征用土地，開展拆遷安置工作。

　　5)完成施工現(xiàn)場的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，做到“四通一平”：即通水、通電、通路、通信、平整土地。

　　6)辦理開工手續(xù)。

　　③建設(shè)階段

　　通過招標、投標、發(fā)包工程，進行施工建設(shè)；同時，要加強施工期間有效的工程監(jiān)理，包括請專業(yè)監(jiān)理公司和竣工后交付管理的物業(yè)管理公司的代表，直至竣工驗收，交付使用。

　　④營銷階段

　　這是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營相銜接、相交叉的階段，通常包括房屋銷售、出租、使用管理(物業(yè)管理)和售后服務(wù)等。

　　上述四個階段的實施不一定按部就班，有時可交替進行。

　　(5)建筑工程基本知識

　　①建筑工程分類

　　建筑物的施工建設(shè)過程稱建筑工程。根據(jù)建筑工程各組成部分的性質(zhì)、作用可分為：

　　1)一般土建工程：包括房屋和構(gòu)筑物的各種結(jié)構(gòu)工程和裝飾工程等。

　　2)管道工程：包括蒸汽。壓縮空氣、煤氣天然氣等管道工程。

　　3)暖衛(wèi)工程：包括室內(nèi)外給排水管道，采暖、通風、民用煤氣天然氣管道敷設(shè)工程等。

　　4)電氣照明工程：包括室內(nèi)外照明設(shè)施安裝、架空線路、變電和配電設(shè)施安裝工程等。

　　③建筑工程管理

　　建筑工程管理是貫穿以工程項目為對象，以施工現(xiàn)場為中心，遵循建筑施工的特點和規(guī)律，把各個施工過程有機地組織起來，使施工過程達到優(yōu)質(zhì)、高效、低成本、安全、文明等要求。其主要內(nèi)容包括：

　　l)落實施工任務(wù)，簽訂對外承包合同；

　　2)編制施工組織設(shè)計或施工計劃；

　　3)做好施工前的準備工作，保障順利開工；

　　4)按計劃組織施工，并隨時收集施工中的有關(guān)信息與計劃目標進行對比，發(fā)現(xiàn)問題及時調(diào)整，使各項施工活動處于最佳狀態(tài)；

　　5)做好工程施工資料分析與整理。

　　③建筑工程涉及的主要工作

　　1)熟悉施工圖樣，參加圖樣會審，熟悉設(shè)計規(guī)模、結(jié)構(gòu)特點和生產(chǎn)工藝順序；

　　2)熟悉施工現(xiàn)場的地形、供水、供電、道路運輸情況，了解施工區(qū)域的地理環(huán)境和施工條件；

　　3)了解當?shù)厥谴笞谫Y料供應(yīng)情況。質(zhì)量及價格；

　　4)編制施工組織設(shè)計，繪制施工平面圖，制定施工進度計劃，提出根據(jù)施工技術(shù)力量需要的材料、預(yù)制構(gòu)件、機具等進場計劃；

　　5)抓好施工技術(shù)及技術(shù)管理工作；

　　6)抓好質(zhì)量管理；

　　7)抓好安全生產(chǎn)管理；

　　8)抓好材料與工具管理；

　　9)抓好班組管理；

　　10)抓好勞動定額與勞動報酬等。

　　2、物業(yè)管理早期介入的實施

　　(l)工作內(nèi)容

　　根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段，物業(yè)管理早期介入實施的工作內(nèi)客主要有：

　　①參與規(guī)劃設(shè)計階段

　　參與形式主要表現(xiàn)在全面細致地反映物業(yè)管理順利實施的各種需要，以及在以往物業(yè)管理實踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計上的種種問題或缺陷，用咨詢報告的形式提交設(shè)計單位，并促其糾正。物業(yè)管理公司應(yīng)注意反映下列問題：

　　1)配套設(shè)施的完善問題；

　　2)水電供應(yīng)容量的問題；

　　3)安全保衛(wèi)系統(tǒng)；

　　4)垃圾的處理方式；

　　5)高層建筑物外觀的清潔問題；

　　6)消防設(shè)施問題；

　　7)物業(yè)管理所需設(shè)備問題；

　　8)對建筑材料的意見；

　　9)其他問題。

　　②參與建設(shè)階段

　　通過參與施工管理，對工程建設(shè)提出意見。主要包括：

　　1)監(jiān)督工程質(zhì)量并提出意見；

　　2)監(jiān)督建設(shè)過程(是否按設(shè)計規(guī)劃圖紙施工、建筑材料規(guī)格質(zhì)量是否符合設(shè)計要求)并提出意見：

　　3)監(jiān)督物業(yè)附屬設(shè)施設(shè)備配套建設(shè)過程并提出意見；

　　4)監(jiān)督物業(yè)管理所需的特殊附屬設(shè)施設(shè)備的建設(shè)過程并提出意見。

　　(2)早期介入應(yīng)注意的問題

　　①必須從思想上十分重視早期介入的準備工作

　　②必須明確物業(yè)管理在整個房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理中的地位

　　③抓好人員準備這個關(guān)鍵

　　④精心準備，細致周到，力求全面、充分

　　3、擬管項目、使用人需求、競爭企業(yè)狀況調(diào)查

　　通過對擬管項目全面情況的調(diào)查，為擬訂物業(yè)管理方案做信息準備。

　　(l)項目情況調(diào)查

　　①調(diào)查內(nèi)容

　　項目位置：具體位置及東、西、南、北的毗鄰。

　　項目面積：占地面積、規(guī)劃建筑面積、已建成面積。

　　項目建筑情況：建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、技術(shù)、標準、管線布置等。

　　配套及附近交通狀況：已通達公交車次、小區(qū)班車等。

　　消防、安保、清潔等設(shè)施狀況

　　項目性質(zhì)及特色

　　政府的支持、扶持與介入程度

　　開發(fā)商的背景：規(guī)模、技術(shù)、資金、信譽、社會影響、負責人情況等。

　　周邊壞境狀況

　　②調(diào)查方法

　　包括實地考察、公開信息收集、座談及其他途徑。

　　(2)使用人需求調(diào)查

　　①調(diào)查內(nèi)容

　　住區(qū)人員自然狀況分析：包括總?cè)丝凇⑿詣e、年齡、受教育程度與職業(yè)、民族以及經(jīng)濟收人等。

　　住區(qū)人員需求分析：

　　l)按需求對象分為物質(zhì)需求和精神需求。針對不同的需求配備相應(yīng)的公共設(shè)施；

　　2)按需求彈性分為小彈性需求和大彈性需求。管區(qū)內(nèi)對于滿足需求彈性小的公共設(shè)施必須具備，對于滿足需求彈性大的公共設(shè)施，應(yīng)從管區(qū)實際出發(fā)進行建設(shè)，并更多注意面向社會服務(wù)與經(jīng)營，以提高其開發(fā)利用的效益。

　　3)按需求條件分為現(xiàn)實需求和潛在需求。

　　4)按馬斯洛需求層次分為五個層次。從住區(qū)人員實際生活水平出發(fā)，定量與定性結(jié)合，協(xié)助制訂有針對性的方案。

　　②調(diào)查方法

　　1)詢問法

　　詢問法就是圍繞著住區(qū)人員物質(zhì)文化生活需求這一主題，采用一定的提問方式，向被調(diào)查者提出詢問，再從被調(diào)查者的回答中獲取所需資料的一種方法。具體方式有訪問調(diào)查、電話調(diào)查、發(fā)調(diào)查表和交談旁聽法。

　　2)觀察法

　　觀察法就是調(diào)查人員在現(xiàn)場直接觀察或利用各種儀器間接觀察被調(diào)查者行為及現(xiàn)場事實是一種收集資料的方法。具體方法有直接觀察法和比較觀察法。

　　3)實驗法

　　實驗法就是用小規(guī)模試驗的方法來驗證人們的需求情況。

　　4)抽樣調(diào)查法

　　抽樣調(diào)查有隨機抽樣和非隨機抽樣。后者又包括任意抽樣、判斯抽樣、配額抽樣三種。

　　(3)競爭企業(yè)調(diào)查

　　調(diào)查內(nèi)容包括競爭對手總體情況、競爭對手能力、競爭對手經(jīng)驗以及與競爭對手比較。

　　4、制訂物業(yè)管理方案的其他準備工作

　　(l)組建制訂物業(yè)管理方案的工作班子：

　　(2)對方案制訂人員進行必要的業(yè)務(wù)培訓：

　　(3)準備經(jīng)費；

　　(4)準備設(shè)備；

　　(5)準備相關(guān)資料。

　　5、制訂物業(yè)管理方案

　　(l)物業(yè)管理方案的內(nèi)容

　　①物業(yè)管理檔次

　　物業(yè)類型、功能將決定不同的物業(yè)消費水平，從而確定物業(yè)消費水平，從而確定物業(yè)管理的不同檔次。物業(yè)管理檔次的確定，是制定訂物業(yè)管理方案的基礎(chǔ)。管理檔次不同決定了管理與服務(wù)的項目、標準及費用的不同。

　　②物業(yè)管理服務(wù)的標準

　　物業(yè)類型、功能和物業(yè)檔次將決定物業(yè)管理服務(wù)的項目和質(zhì)量標準。

　　③物業(yè)管理財務(wù)收支預(yù)算

　　物業(yè)管理是有償?shù)姆?wù)與管理。由物業(yè)管理檔次所決定的物業(yè)管理應(yīng)達到的服務(wù)標準和收費標準是物業(yè)管理方案的核心。

　　(2)物業(yè)管理方案的基本架構(gòu)

　　①項目管理的整體設(shè)想與策劃

　　包括項目情況分析、物業(yè)管理檔次及目標、物業(yè)管理特點。管理服務(wù)措施。

　　②管理模式

　　包括管理運作模式、管理工作流程、管理組織架構(gòu)、激勵機制、信息反饋處理機制等。

　　③公司人力資源管理

　　包括管理服務(wù)人員配備。管理服務(wù)人員培訓、管理服務(wù)人員管理。

　　④規(guī)章制度建設(shè)

　　包括管理規(guī)章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動化與管理。

　　⑤經(jīng)營管理指標

　　包括經(jīng)營指標承諾及采取的措施、管理指標承諾及采取的措施。

　　⑥社區(qū)文化建設(shè)與服務(wù)

　　包括社區(qū)文化建設(shè)、社區(qū)服務(wù)與特約服務(wù)。

　　⑦財務(wù)管理及經(jīng)費收入測算

　　包括財務(wù)管理、日常物業(yè)管理收支預(yù)測、維修基金的建立和使用計劃。

　　⑧日常管理

　　包括前找介入、業(yè)主人住、業(yè)主投訴處理、安全管理、車輛及交通管理、消防管理、環(huán)境保護與管理、采暖系統(tǒng)維護管理、商業(yè)用房的規(guī)劃與管理等。

　　⑨物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施

　　包括物業(yè)維修養(yǎng)護管理、共用部分的維修與養(yǎng)護、共用設(shè)施設(shè)備施維修與養(yǎng)護。

　　(3)制訂物業(yè)管理方案的主要步驟

　　第一步：成立制訂方案的工作機構(gòu)

　　第二步：培訓工作人員

　　第三步：經(jīng)費、設(shè)備、資料準備

　　第四步：項目、使用人、競爭調(diào)查

　　第五步：研究分析調(diào)查資料

　　第六步：確立管理檔次、管理目標、主要措施。服務(wù)管理項目

　　第七步：經(jīng)費預(yù)算

　　第八步：草擬方案文本

　　第九步：向?qū)＜翌檰?/a>征詢

　　第十步：送公司領(lǐng)導(dǎo)審閱

　　第十一步：修改、研討、再修改

　　第十二步：可行性研究

　　第十三步：定稿

　　第十四步：實施、反饋

　　⑷制訂物業(yè)管理方案的主要方法

　　①經(jīng)理意見法

　　主要以物業(yè)公司經(jīng)理的意見為方案的基本思路和主要內(nèi)容，在征求公司內(nèi)外意見的基礎(chǔ)上確定。

　　②內(nèi)部征詢法

　　發(fā)動公司內(nèi)部各部門以及全體員工提建議，在廣泛征求意見的基礎(chǔ)上綜合歸納制訂出物業(yè)管理方案。

　　③學習借鑒法

　　主要是學習借鑒國內(nèi)外對相似物業(yè)管理的思路和做法來制訂方案。

　　④專家意見法

　　主要是聘請業(yè)內(nèi)著名專家，在向?qū)＜胰娼榻B調(diào)查結(jié)果的基礎(chǔ)上，請專家協(xié)助制訂物業(yè)管理方案。

　　⑤綜合制訂法

　　6、可行性研究知識

　　(l)可行性研究的基本概念

　　可行性研究是在做出投資決策之前，對投資項目進行全面的技術(shù)上和經(jīng)濟上的分析，即進行全面的調(diào)查研究和綜合論證。

　　(2)可行性研究的程序

　　可行性研究分為投資機會研究、初步可行性研究、詳細可行性研究和評價報告四個階段。

　　①投資機會研究

　　帶有預(yù)測性，主要是分析投資方向的可能性，鑒別預(yù)計的投資是否有成功的可能。投資機會研究主要從項目發(fā)展的背景、基礎(chǔ)、條件等方面進行研究。

　　②初步可行性研究

　　進行項目的初步選擇和范圍的確定。主要是從進行項目的市場需求和企業(yè)能力方面進行預(yù)測，考察合格規(guī)模、估計資源分配和協(xié)作配套來源，對項目實施需要采用的技術(shù)、裝備進行初步規(guī)劃。對項目盈利性進行分析等。初步可行性研究估算精確度一般要求達到±20%左右。

　　③詳細可行性研究

　　對項目進行深入的技術(shù)經(jīng)濟論證，仔細分析項目的利弊，對多種方案進行比較選優(yōu)，從中選出滿意的可行性方案。這一階段估算的精確度要求達到±10%。

　　④評價報告

　　重點進行項目評定和投資決策。提出正式的可行性研究報告。

　　(3)可行性研究的內(nèi)容

　　①市場需求預(yù)測；

　　②物質(zhì)資源預(yù)測；

　　③項目方案研究；

　　④人力資源研究；

　　⑤項目實施過程研究；

　　⑥項目投資的成本分析及資金籌措研究；

　　⑦項目經(jīng)濟效益研究。

　　(4)編寫可行性報告

　　①總論；

　　②項目分析；

　　③需求預(yù)測；

　　④物資資源及公用設(shè)施條件分析；

　　⑤人力資源分析；

　　⑥實施進度分析；

　　⑦投資估算、資金籌措或成本估算；

　　⑧社會及經(jīng)濟效益評價；

　　⑨附件。