小區(qū)物業(yè)工程部管理工作內(nèi)容

　　一.工程管理是物業(yè)管理的核心

　　業(yè)內(nèi)有專家曾經(jīng)對物業(yè)管理的各部門做了非常形象的比喻，他說：客服部就像人的大腦，是物業(yè)管理的信息匯聚和發(fā)出中心;保潔綠化就像人的衣服，干凈整潔的小區(qū)就是一件干凈的衣服;保安就像人的臉面，因?yàn)檎驹诖箝T口，保安人員的精神面貌直接反映出物業(yè)公司管理的水平;工程就像人的心臟，是小區(qū)維持正常運(yùn)行的核心。簡簡單單的一句話道出了工程管理在物業(yè)管理中的核心地位。

　　它的重要性可以從如下幾個方面體現(xiàn)：

　　1.它是物業(yè)客服滿意度的最基本條件和核心因數(shù)。試想，一個小區(qū)不管其它部門的工作如何的到位，但小區(qū)頻發(fā)因設(shè)備運(yùn)行故障停水停電、園區(qū)內(nèi)道路坑坑洼洼、健身休閑設(shè)施銹跡斑斑，業(yè)主會滿意嗎?

　　2.它是小區(qū)物業(yè)增值保值的根本。小區(qū)只有基礎(chǔ)工程維修做的到位，才能最大限度的讓業(yè)主住的舒心和滿意，其物業(yè)價(jià)值才能保值增值。

　　3.它是物業(yè)生存的根本。沒有好的工程管理，業(yè)主就不會滿意，就會拒交物業(yè)費(fèi)，嚴(yán)重的也許會將物業(yè)公司趕出小區(qū)。

　　因此，我們在工程管理過程一定要牢記：客服滿意度才是工程管理的唯一標(biāo)準(zhǔn)和終極目標(biāo)。工程管理過程中的一切制度、手段、標(biāo)準(zhǔn)都必須圍繞這個目標(biāo)展開。

　　二.物業(yè)工程管理的四大指標(biāo)

　　1.客戶滿意度

　　工程管理不但要保證業(yè)主的基本生活正常進(jìn)行，還要保證園區(qū)內(nèi)業(yè)主所見之處的設(shè)備設(shè)施運(yùn)行良好，這才能更好的提升業(yè)主滿意度。

　　2.員工滿意度

　　俗話說家和萬事興，在工程管理部這個大家庭里，員工滿意才能更好地完成工作。試想，如果員工每天都帶著情緒工作，能做好工作嗎?這種情況下的工作效率和結(jié)果能讓業(yè)主滿意嗎?答案是顯而易見的：不能。

　　3.設(shè)備設(shè)施完好率

　　設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行，維修和保養(yǎng)及時(shí)到位，完好率達(dá)98%以上。

　　4.成本控制

　　通過各種手段，在保證工程管理品質(zhì)不下降的前提下，做好成本控制。且年度預(yù)算誤差不超過5%。

　　三.物業(yè)工程管理主要內(nèi)容

　　1、前期介入

　　從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)開始，物業(yè)公司就需從物業(yè)后期管理角度出發(fā)提出修改建議，如垃圾房的位置、地上地下車流人流動線、各機(jī)電系統(tǒng)的防雷設(shè)計(jì)等。并隨時(shí)跟進(jìn)施工過程(尤其是防水、門窗、管線預(yù)埋等的隱蔽工程);

　　2、房屋本體的交接驗(yàn)收。

　　包括從開發(fā)商手中接收房屋和交給業(yè)主兩個方面的內(nèi)容;

　　3、設(shè)備設(shè)施的交接驗(yàn)收。

　　如園區(qū)內(nèi)道路、給排水、休閑設(shè)施、標(biāo)示標(biāo)牌、供配電、周界圍墻等等;

　　4、工程改造

　　包括戶內(nèi)整改和公區(qū)整改兩大部分。對于部分技術(shù)含量低、投入小的整改，可由物業(yè)公司工程部直接實(shí)施完成，其它的就需要協(xié)調(diào)和跟進(jìn)相關(guān)方處理。對于無法通過整改來解決的問題，則要通過其它工程管理手段盡量減少此問題對物業(yè)管理和業(yè)主的影響;

　　5、設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理。

　　供配電、給排水、發(fā)電機(jī)、消防、電梯、安防等機(jī)電系統(tǒng)的運(yùn)行管理?？梢院唵胃爬榱鶄€字：巡檢、維修、保養(yǎng);

　　6、小區(qū)維修。

　　道路、房屋本體、避雷系統(tǒng)等維修管理。此處主要指除去機(jī)電系統(tǒng)外的其它所有設(shè)施。也可簡單概括為六個字：巡檢、維修、保養(yǎng);

　　7、監(jiān)管。

　　分包方、整改方、及其它施工單位的監(jiān)管。此處主要指對消防、電梯分包方、負(fù)責(zé)整改遺留問題的原施工方、后期引進(jìn)的整改施工單位、電信移動等后期進(jìn)場的施工方的監(jiān)管;

　　8、裝修管理。

　　如裝修方案的審核、裝修現(xiàn)場的防火管理、私搭亂建的控制、裝修工人及裝修材料的出入路線和行為規(guī)范管理等;

　　9、員工管理。

　　工程人員的管理、培訓(xùn)和考核;月度培訓(xùn)，半年及年度考核等;

　　10、有償服務(wù)。

　　主要是針對業(yè)主戶內(nèi)維修。

　　11、制度管理。

　　各項(xiàng)管理制度的建立和執(zhí)行;

　　12、質(zhì)量記錄。

　　包括設(shè)備設(shè)施維修、保養(yǎng)記錄，用具使用記錄等。

　　四.物業(yè)工程管理的幾種手段

　　1、預(yù)算制管理。具體就是每年每月都要做工程費(fèi)用預(yù)算。嚴(yán)格控制管理成本，對于預(yù)算外支出需有足夠的理由，且全年的實(shí)際管理成本與預(yù)算之差控制在一定的范圍內(nèi)，差別不能過大，如5%。

　　2、計(jì)劃管理。制定詳細(xì)、有效、可執(zhí)行的工作計(jì)劃，并嚴(yán)格落實(shí)。通過計(jì)劃管理可減少工作中的漏項(xiàng)，降低管理風(fēng)險(xiǎn)。

　　3、標(biāo)準(zhǔn)化管理。制定各項(xiàng)工作標(biāo)準(zhǔn)，要求員工嚴(yán)格按照工作標(biāo)準(zhǔn)流程進(jìn)行，并達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)化的結(jié)果。通過這種方式可以盡最大限度減少因員工能力差異而導(dǎo)致結(jié)果的不受控。

　　4、節(jié)能降耗。應(yīng)將節(jié)能降耗貫徹到工作中的每一個細(xì)節(jié)，并常抓不懈。

　　5、人性化管理。讓員工分享公司的發(fā)展成果，讓員工在這里有家的感覺。認(rèn)真對待每一個員工的每一項(xiàng)訴求，盡量做到公正的對待每一個員工。

　　6、承包責(zé)任制?？筛鶕?jù)實(shí)際情況，將工作劃分為若干塊，每一個員工承包其中的一塊或幾塊。讓員工非常清楚地知道自己的工作內(nèi)容，可減少出工不出力的現(xiàn)象。(此項(xiàng)要求員工的個體能力很強(qiáng)，且有團(tuán)隊(duì)合作精神)

　　7、模塊化管理。可根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，將工作劃分為若干個模塊，每一個模塊設(shè)置一個負(fù)責(zé)人，由一個人或多個人組成責(zé)任組。這樣便于對工作的監(jiān)督檢查。(此項(xiàng)要求各個模塊至少有一個技術(shù)實(shí)力很強(qiáng)的員工)

　　五.物業(yè)工程管理工作要點(diǎn)

　　要點(diǎn)

　　1、員工培訓(xùn)。應(yīng)制定年度培訓(xùn)計(jì)劃，并嚴(yán)格執(zhí)行。培訓(xùn)課程應(yīng)包括三個方面的內(nèi)容：員工服務(wù)意識和禮貌禮儀、安全意識及風(fēng)險(xiǎn)管理、專業(yè)技能。培訓(xùn)可采用內(nèi)訓(xùn)和外訓(xùn)兩種方式。如請客服服務(wù)部經(jīng)理培訓(xùn)禮貌禮儀和服務(wù)意識，請專業(yè)廠家進(jìn)行專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)等。

　　2、各項(xiàng)管理制度的完善和執(zhí)行。根據(jù)公司現(xiàn)有的管理制度和作業(yè)流程(作業(yè)指導(dǎo)書)，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行完善，并在工作中嚴(yán)格執(zhí)行。如入戶維修流程，質(zhì)量記錄的規(guī)范等。只有如此才能降低員工作業(yè)過程中犯錯的風(fēng)險(xiǎn)，降低各種安全事故的發(fā)生概率。

　　3、搞好與其他部門之間的關(guān)系。如與客服服務(wù)部、秩序維護(hù)部、消防電梯分包方等。

　　4、培養(yǎng)員工的團(tuán)合作精神。

篇2：房地產(chǎn)公司工程部辦公室電腦使用管理

　　

　　房地產(chǎn)公司工程部辦公室電腦使用管理

　　一、公司電腦由部門委派專人負(fù)責(zé)管理、維護(hù)，綜合辦公室有權(quán)隨時(shí)監(jiān)督檢查。

　　二、電腦操作人員應(yīng)嚴(yán)格按照操作規(guī)范進(jìn)行，如在使用過程中遇到問題或故障 ，要及時(shí)向綜合辦公室反映，以便請專業(yè)人員進(jìn)行維修，以免造成機(jī)器損壞。

　　三、電腦上機(jī)實(shí)行責(zé)任制度，在個人上機(jī)過程中出現(xiàn)問題有其本人負(fù)責(zé)。具體分以下幾個方面：

　　(一)個人強(qiáng)硬操作或拆卸電腦及配件造成電腦硬件損壞由本人負(fù)全部責(zé)任進(jìn)行賠償，費(fèi)用自理。

　　(二) 由于個人操作不當(dāng)而強(qiáng)行操作造成電腦軟件損壞，致使電腦系統(tǒng)崩潰，由個人負(fù)責(zé)維修，費(fèi)用自理。

　　(三)由于個人誤操作致使電腦工作異常應(yīng)及時(shí)向綜合辦公室反映，由綜合辦公室委托專人維修，否則由個人負(fù)責(zé)維修，費(fèi)用自理。

　　(四)對于來自外部磁盤，使用前都應(yīng)進(jìn)行軟盤殺毒，否則致使電腦感染病毒而系統(tǒng)崩潰，由肇事者負(fù)全責(zé)并進(jìn)行維修，費(fèi)用自理。

　　(五)以上情況如情節(jié)特別嚴(yán)重的工程部將根據(jù)具體情況進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰。

　　四、對電腦內(nèi)部系統(tǒng)不得自行進(jìn)行刪除、更改數(shù)據(jù)等操作，需要進(jìn)行相應(yīng)的系統(tǒng)設(shè)置，應(yīng)及時(shí)向綜合辦公室反映由專人進(jìn)行操作;否則產(chǎn)生的一切不良后果有個人自行負(fù)責(zé)。

　　五、任何人不得利用工作之便，打印與工作無關(guān)的私人文件，若因特殊情況需要使用者，須要現(xiàn)經(jīng)過部門負(fù)責(zé)人同意方可使用，如若違反將視情節(jié)輕重予以批評或經(jīng)濟(jì)處罰。

　　六、任何人不得在上班時(shí)間利用電腦玩游戲、登陸QQ，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將按公司有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

　　七、為了節(jié)約辦公費(fèi)用，使用電腦必須是工作需要，否則一律不準(zhǔn)開機(jī)。

　　八、非本公司人員不準(zhǔn)使用本部門電腦，因特殊需要，必須經(jīng)本部門經(jīng)理批準(zhǔn)。

篇3：房地產(chǎn)公司工程部簽證管理

　　房地產(chǎn)公司工程部簽證管理

　　第一節(jié) 管理職能

　　一、總工程師負(fù)責(zé)簽證工作的領(lǐng)導(dǎo)，由總工負(fù)責(zé)審批。

　　二、工程部負(fù)責(zé)會同施工單位、監(jiān)理單位確認(rèn)工程簽證的實(shí)物量。

　　三、工程部負(fù)責(zé)會同審查工程簽證的金額，確認(rèn)材料價(jià)差補(bǔ)償范圍、種類及預(yù)算量，確認(rèn)價(jià)差。

　　第二節(jié) 辦理簽證的范圍和依據(jù)

　　一、下列情況可以辦理工程簽證：

　　1、施工單位依據(jù)設(shè)計(jì)院或建設(shè)單位出具的設(shè)計(jì)變更圖、洽商記錄、變更通知而變更施工。

　　2、由于建設(shè)單位的責(zé)任引起的停工，返工損失。

　　3、施工單位應(yīng)建設(shè)單位的要求從事施工范圍之外的作業(yè)。

　　二、辦理價(jià)差簽證必須同時(shí)具備下列條件：

　　1、施工單位自行采購并實(shí)際用到工程上的材料、加工件或半成品。

　　2、合同預(yù)算中對該品種的材料，加工件或半成品沒有包死價(jià)格，并規(guī)定可以計(jì)算價(jià)差。

　　三、造價(jià)增加小于等于2000元的項(xiàng)目只辦理技術(shù)洽商，不辦理簽證。

　　四、計(jì)算工作量時(shí)，必須同時(shí)計(jì)算增、減工作量。