對于欠費(fèi)物業(yè)公司報以“苦惱人的笑”，相信不少業(yè)主同仁都有這樣的苦惱：即使服務(wù)質(zhì)量再好的小區(qū)，物業(yè)費(fèi)收繳率也只不過70%、80%，能達(dá)到90%已相當(dāng)不易，指望100%?應(yīng)該說有點(diǎn)妄想。
筆者承認(rèn)，業(yè)主確實(shí)有業(yè)主的苦惱，可業(yè)主可以拿欠費(fèi)、炒魷魚治物業(yè)，物業(yè)卻沒有什么好法子治業(yè)主。停水停電?出不了一天，就會搞得全城沸沸揚(yáng)揚(yáng);去法院告，對付個別欠費(fèi)行，普遍欠費(fèi)情況下搞僵了關(guān)系，以后還怎么相處?
聽說在國外對于欠費(fèi)，業(yè)主委員會有強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)，可以將其請出小區(qū);可在我們幾乎每個小區(qū)，卻是一種難治之病。
欠了費(fèi)，你的服務(wù)卻不能有太大下滑，如果這樣的話，業(yè)主更有理由亮出炒魷魚的牌;可是物業(yè)公司的管理成本和利潤畢竟主要來自物業(yè)費(fèi)，普遍欠費(fèi)怎么能不影響我們的服務(wù)質(zhì)量呢?
欠費(fèi)原因有兩種：
一種是故意的，這與業(yè)主自身素質(zhì)有關(guān)，這里暫不加評論;
另一種是不得已的，我認(rèn)為現(xiàn)在業(yè)主欠費(fèi)多屬于這種情況。
房屋質(zhì)量有問題，最初承諾的配套沒有了，多次交涉開發(fā)商置之不理，即使業(yè)主投訴或訴訟，也要經(jīng)過漫長過程，一時間很難有結(jié)果;物業(yè)公司與開發(fā)商即使不是一家，也會有著千絲萬縷的聯(lián)系，不拿欠費(fèi)當(dāng)籌碼給開發(fā)商施之壓力，業(yè)主又能有好辦法?
還有一種情況也相當(dāng)普遍。就是業(yè)主對物業(yè)公司的服務(wù)特別不滿，認(rèn)為他們的服務(wù)與物業(yè)費(fèi)不等值;而物業(yè)公司又不拿業(yè)主的話當(dāng)回事，業(yè)主們只能采取欠費(fèi)方式表示不滿。
在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，消費(fèi)者有選擇的權(quán)力。物業(yè)管理作為業(yè)主購買的一種服務(wù)，付費(fèi)義不容辭。但問題在于，業(yè)主如何行使選擇權(quán)。現(xiàn)在的物業(yè)公司良莠不齊，最可怕的是遇到一些非專業(yè)的物業(yè)公司，經(jīng)營低效，管理無序，不花精力考慮如何提高運(yùn)營效率，降低成本，而讓業(yè)主承擔(dān)由此導(dǎo)致的名不符實(shí)的相對高的物業(yè)費(fèi)。這對于不得不被動接受的業(yè)主來說，實(shí)在不公平。換句話說，收費(fèi)多少，服務(wù)如何，客戶都要被迫接受，而沒有半點(diǎn)選擇權(quán)力，這完全不符合消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法。壟斷服務(wù)我可以不買，但對業(yè)主像水和空氣一樣一輩子也離不開的的物業(yè)服務(wù)，不應(yīng)僅僅由物業(yè)公司說了算。
至于有些業(yè)主采用拒絕交物業(yè)費(fèi)的方法，只不過是現(xiàn)在業(yè)主表達(dá)不滿的一種方式。我相信，若業(yè)主清楚如何行使選擇更好的物業(yè)公司的權(quán)力，業(yè)主會采取其它方法解決矛盾。物業(yè)服務(wù)不同于一般消費(fèi)，業(yè)主必須享用一生。業(yè)主強(qiáng)烈呼吁國家有關(guān)部門在制訂收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時，切實(shí)考慮業(yè)主的負(fù)擔(dān)，對物業(yè)公司的贏利性進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控;還要宏觀指導(dǎo)各自為政的物業(yè)公司共享資源，以降低居民負(fù)擔(dān)。即便是物業(yè)公司定期公布物業(yè)管理細(xì)帳，也不能作為收取高額物業(yè)費(fèi)的依據(jù)，道理很簡單，物業(yè)公司由于不專業(yè)化管理導(dǎo)致的高成本，憑什么必須由業(yè)主承擔(dān)?
我們的法規(guī)應(yīng)能做到促使專業(yè)的物業(yè)公司進(jìn)一步發(fā)展壯大，從而讓業(yè)主享受規(guī)模經(jīng)營帶來的更好的性能/價格比服務(wù);另一方面，那些非專業(yè)的，不講究提高自身品質(zhì)的物業(yè)管理公司被市場逐漸淘汰，這樣才能做到物業(yè)公司和業(yè)主雙贏。
筆者特別理解一些業(yè)主不得已用欠費(fèi)治物業(yè)公司的作法，沒轍呀!可不知大家想過這樣一個道理嗎?小區(qū)管理成本來源的主體是物業(yè)費(fèi)，如果有人交，有人不交，就會出現(xiàn)一種不公平--在小區(qū)管理中，交錢的人一定會為不交錢的人背負(fù)管理成本，這實(shí)際上侵害的是交錢業(yè)主的利益。
有業(yè)主朋友可能會說，欠費(fèi)對付的主要是物業(yè)公司，服務(wù)水平暫時差一點(diǎn)也沒有什么關(guān)系，關(guān)鍵得保持一種斗爭的士氣。可不知他們想過嗎?一天水平差沒關(guān)系，兩天水平差也沒有關(guān)系，但物業(yè)斗爭多是一個漫長過程，長期的低水平服務(wù)影響業(yè)主生活是小，降低了整個物業(yè)的檔次和口碑才是大。我們不是指望物業(yè)保值、增值嗎?當(dāng)斗爭勝利時，物業(yè)卻早已貶值，得能償失嗎?
有業(yè)主朋友可能會說，欠費(fèi)對付的主要是物業(yè)公司，服務(wù)水平暫時差一點(diǎn)也沒有什么關(guān)系，關(guān)鍵得保持一種斗爭的士氣。可不知他們想過嗎?一天水平差沒關(guān)系，兩天水平差也沒有關(guān)系，但物業(yè)斗爭多是一個漫長過程，長期的低水平服務(wù)影響業(yè)主生活是小，降低了整個物業(yè)的檔次和口碑才是大。我們不是指望物業(yè)保值、增值嗎?當(dāng)斗爭勝利時，物業(yè)卻早已貶值，得能償失嗎?
物業(yè)公司有上方寶劍，那就是入住前業(yè)主不得不簽的管理合同、不得不交的費(fèi)用，否則不給鑰匙;業(yè)主也有上方寶劍，那就是成立業(yè)主委員會，炒掉現(xiàn)任物業(yè)公司，但我認(rèn)為這個方法不妥。
主要是因?yàn)闃I(yè)主委員會成立的方式不可取。目前的業(yè)主委員會多是由幾個熱心業(yè)主挑頭成立的，那么所謂的業(yè)主委員會其實(shí)就只能取決于這幾位熱心人的素質(zhì)了。他們的素質(zhì)若是高的話，業(yè)主跟著從中獲益。他們的素質(zhì)若是不高的話，什么事都有可能發(fā)生。他們或許和物業(yè)公司私下達(dá)成什么協(xié)議，或許一不做二不休趕走現(xiàn)在的物業(yè)，找與自己有利益關(guān)系的其他公司趁機(jī)介入。目前業(yè)主委員會的成立機(jī)制，不能有效地避免那種“打著全體業(yè)主的旗號，干著損害業(yè)主利益”的交易。
畢竟物業(yè)是注冊公司，接受工商管理的監(jiān)督，而業(yè)主委員會不受任何制約，若是掌握在某些圖謀不軌的人手中，會更大程度地?fù)p害全體業(yè)主的利益。
雖然成立方式有弊端，但業(yè)主委員會依然是可行的，筆者認(rèn)為業(yè)主委員會與其讓熱心業(yè)主挑頭成立，不如在物業(yè)的協(xié)助下，隨機(jī)選取那些符合基本條件(一定的年齡范圍、無犯罪記錄、遵守小區(qū)公約、按時繳納各項(xiàng)費(fèi)用等)的業(yè)主，成立業(yè)主委員會，半年一換或是一年一換。由他們來決定小區(qū)的各項(xiàng)重大決策，不僅能代表全體業(yè)主的利益，對物業(yè)公司來說也更為公平透明。所有的事物都是存在于矛盾之中的，但是一個相對公平而又合理的業(yè)主委員會的存在，能從根本上緩解業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾。
首先應(yīng)該明確，物業(yè)糾紛是產(chǎn)生在物業(yè)管理委托合同的法律糾紛，簡單地說，就是在合同范圍內(nèi)，業(yè)主支付數(shù)量與所享受的服務(wù)質(zhì)量和數(shù)量不符時產(chǎn)生的矛盾。在這里，業(yè)主及物業(yè)管理公司都將在合同中明確服務(wù)的質(zhì)量、數(shù)量和付費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。在這種前提下，業(yè)主不能掌握物業(yè)公司違約的明確證據(jù)，而單方面履行合同(即付費(fèi))是明顯的違約行為，是不明智，也是不可取的。
所以，在糾紛產(chǎn)生之間及糾紛發(fā)生時，業(yè)主都應(yīng)對自己及物業(yè)公司各自的權(quán)利、義務(wù)有細(xì)致而明確的認(rèn)識了解。物業(yè)管理行業(yè)在中國尤其是在內(nèi)陸城市產(chǎn)生較晚，在套用國外及香港等發(fā)達(dá)地區(qū)同類行業(yè)規(guī)范基礎(chǔ)上，結(jié)合飯店管理的現(xiàn)存物業(yè)管理方法，在實(shí)行中仍存在水土不服的現(xiàn)象。這和城市管理制度不健全、群眾及從業(yè)人員素質(zhì)不均衡有直接關(guān)系。因而，作為業(yè)主，就應(yīng)該在物業(yè)管理的實(shí)踐和摸索中不斷提高物業(yè)認(rèn)識，同時配合物業(yè)管理企業(yè)完善物業(yè)制度及修訂物業(yè)合同，用法律之劍確保自己的利益。
針對雅文小區(qū)的事件，筆者認(rèn)為及時成立業(yè)主委員會是正確的選擇，業(yè)主委員會可以直接涉及物業(yè)公司的管理過程，并對其進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。同時拒絕交費(fèi)不可取，這是一個觀念上的誤區(qū)，其實(shí)即使矛盾激化，要炒掉這家物業(yè)公司，業(yè)主繳納的費(fèi)用也是可以轉(zhuǎn)移到下一任物業(yè)公司的。業(yè)主可以通過業(yè)主委員會了解物業(yè)費(fèi)收支情況，對違約的物業(yè)公司進(jìn)行制約甚至提出訴訟。再有，如果業(yè)主的行為造成矛盾激化，更不利于糾紛解決，在沒有了解事實(shí)情況之下，輕言炒掉物業(yè)公司，只能進(jìn)一步激化矛盾，更不用談是不是“上策”的問題了。
篇2：探討物業(yè)公司借助律師催收欠費(fèi)
探討物業(yè)公司借助律師催收欠費(fèi)
隨著住宅小區(qū)的不斷增多，物業(yè)管理越來越得到人們的關(guān)注。人們在關(guān)注保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的同時，也開始逐步關(guān)注對物業(yè)管理者合法權(quán)益的保護(hù)狀況。在物業(yè)服務(wù)合同履行過程中，物業(yè)管理者最經(jīng)常受到侵害的就是業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)。
一、業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)狀
業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)，已經(jīng)成為了小區(qū)物業(yè)管理的一個普遍現(xiàn)象。筆者曾對福建省福州市、廈門市和漳州市的物業(yè)管理現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)80%以上的小區(qū)存在著業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象。有的小區(qū)的物業(yè)管理收費(fèi)率甚至不到50%。筆者為此專門了解了業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)的成因。發(fā)現(xiàn)主要有以下幾個原因：一是業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司服務(wù)不到位，而以不交或拖欠物業(yè)費(fèi)進(jìn)行對抗；二是房地產(chǎn)商遺留下來的房屋質(zhì)量問題，部分業(yè)主將此歸咎于物業(yè)管理公司；三是一部分業(yè)主買房后長期不在此居住或出租給他人，忽視或忘記交物業(yè)費(fèi)；四是物業(yè)買賣中前業(yè)主遺留的物業(yè)欠費(fèi)；五是一些業(yè)主以沒錢等為由惡意拖欠物業(yè)費(fèi)等。
業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)無論是基于什么原因，其結(jié)果是物業(yè)管理公司無法收到預(yù)期的物業(yè)管理費(fèi)，其運(yùn)營資金往往得不到保障，并會因此產(chǎn)生與業(yè)主抵觸的心理，影響到正常的物業(yè)管理。筆者的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，物業(yè)管理公司因業(yè)主的拖欠行為往往采取減少物業(yè)服務(wù)支出、降低服務(wù)質(zhì)量等手段來緩解資金壓力，而這種手段則導(dǎo)致更多的業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)用，這樣就形成了惡性循環(huán)，物業(yè)管理者與業(yè)主之間的矛盾變得越來越不可調(diào)和，最終物業(yè)公司和業(yè)主的利益都受到了損害。例如，在福州等地方都存在這么一種狀況，那就是因物業(yè)管理者與業(yè)主之間的矛盾，業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理者降低服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主大會決定另聘物業(yè)管理公司，而原物業(yè)管理公司則因業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)而拒絕撤離，新物業(yè)管理公司無法進(jìn)駐，從而導(dǎo)致一個小區(qū)有兩個物業(yè)管理者，但兩個管理者卻都形同虛設(shè)，小區(qū)極其混亂的現(xiàn)象。
二、物業(yè)管理者催收物業(yè)管理費(fèi)的做法
針對業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)的行為，各物業(yè)管理者都會采取一些措施，以期保障自己的權(quán)利。物業(yè)管理者針對業(yè)主欠費(fèi)問題的傳統(tǒng)做法是：首先是找業(yè)主進(jìn)行溝通，通過思想工作來達(dá)到目的；其次是通過停水停電等措施來迫使業(yè)主妥協(xié)；再次是加強(qiáng)服務(wù)質(zhì)量來感動業(yè)主；最后是在無奈之下訴諸于法院。
然而據(jù)筆者了解，這些措施卻收效甚微。在筆者調(diào)查過程中，有不少物業(yè)管理者告訴筆者：對業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)，如果采用思想溝通的方式收效甚微，反而會引起負(fù)面效果，那就是在催討過程中往往是雙方互相指責(zé)，鬧得不歡而散，矛盾越積越深；而通過停水停電手段又于法無據(jù)，因?yàn)楝F(xiàn)在的水費(fèi)、電費(fèi)等多數(shù)都是采用銀行繳費(fèi)方式，物業(yè)管理者不直接收取，不少業(yè)主拖欠的僅僅是物業(yè)管理費(fèi)，而非水費(fèi)、電費(fèi)，物業(yè)管理者停水停電的行為易受到指責(zé)；而對于通過加強(qiáng)服務(wù)質(zhì)量來感動業(yè)主的做法，物業(yè)管理公司普遍不予以認(rèn)同。首先物業(yè)管理者多數(shù)認(rèn)為自己的管理沒有問題，完全按照物業(yè)服務(wù)合同來進(jìn)行，業(yè)主認(rèn)為管理不到位是無理取鬧，其次有不少物業(yè)管理者則認(rèn)為是因?yàn)闃I(yè)主的欠費(fèi)而導(dǎo)致物業(yè)管理者經(jīng)費(fèi)支出困難，繼而導(dǎo)致物業(yè)管理質(zhì)量下降，改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量前提必須是業(yè)主交清拖欠的物業(yè)費(fèi)；而對于通過訴諸法院的法律手段來催討物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理公司卻都有著許多的無奈--成本太高，得不償失。
在福州，有一業(yè)主從20**年底開始拖欠某物業(yè)管理公司物業(yè)費(fèi)，到20**年3月，共計(jì)欠費(fèi)1,900多元，該物業(yè)管理公司一方面因訴訟時效問題，另一方面也為了殺一儆百，就到晉安區(qū)法院狀告該業(yè)主，該案件經(jīng)過一審、二審，直到20**年底，判決才下來并生效。判決生效又面臨執(zhí)行問題，到20**年6月才將該業(yè)主拖欠的20**年3月以前的物業(yè)費(fèi)拿到，但20**年3月之后的物業(yè)管理費(fèi)該業(yè)主仍繼續(xù)拖欠，物業(yè)管理公司還得去起訴。而且在這起案件中，物業(yè)管理公司希望案件能夠打得漂亮一些，于是聘請專業(yè)律師代理。大多數(shù)律師一聽說只有2,000元的標(biāo)的，紛紛退避三舍。人家律師說你物業(yè)費(fèi)糾紛看似簡單，實(shí)則不省事，就算按件收費(fèi)最低一件3,000元律師費(fèi)，還是吃力不討好的活。一件案件拖一年，只收3,000元律師費(fèi)，人家干什么不好？而從欠費(fèi)業(yè)主的角度看，就算你按程序全部做下去，輸了官司也就是付你物業(yè)費(fèi)了，談不上什么損失。物業(yè)管理公司都只能知難而退，成本太高了。因此，在筆者調(diào)查中，多數(shù)物業(yè)管理公司都認(rèn)為通過訴訟方式催討物業(yè)管理費(fèi)的做法并不可取。
由此可見，傳統(tǒng)的催討物業(yè)管理費(fèi)的做法并不能收到很好的效果。這就需要我們尋找一些新的行之有效的法律途徑。
三、催討物業(yè)管理費(fèi)的法律思考
由于我國的物業(yè)管理制度仍然是處于起步階段，因此各種制度的構(gòu)建仍處于探索之中，不夠完善。針對物業(yè)管理者催收物業(yè)費(fèi)困難的現(xiàn)狀，筆者認(rèn)為應(yīng)該通過比較分析的方法，結(jié)合現(xiàn)實(shí)中的一些有效的做法，逐步完善我國物業(yè)管理立法，保障物業(yè)管理者的合法權(quán)益，維護(hù)良好的社會秩序。筆者經(jīng)過調(diào)查，認(rèn)為以下幾種做法不妨可以嘗試：
第一、由物業(yè)公司提供相關(guān)的物業(yè)公司管理范圍及其與業(yè)主訂立的物業(yè)服務(wù)合同，將相關(guān)欠費(fèi)業(yè)主資料交給律師事務(wù)所，授權(quán)給律師事務(wù)所對相關(guān)住宅小區(qū)物業(yè)費(fèi)進(jìn)行催收，由律師事務(wù)所派專門律師進(jìn)行統(tǒng)一催收。
這種做法已經(jīng)在不少地方實(shí)行，福州、廈門等地的部分物業(yè)管理公司也正采用這種方式，并且普遍反映收效較好。通過律師事務(wù)所，利用律師的專業(yè)法律知識進(jìn)行統(tǒng)一催討，多數(shù)欠費(fèi)業(yè)主都能在律師的法律說教下交納拖欠物業(yè)費(fèi)，這種做法不僅可以避免物業(yè)管理公司與業(yè)主的正面沖突，還可以避免物業(yè)管理公司對欠費(fèi)業(yè)主逐一催討的繁瑣過程，對物業(yè)管理公司來說可以節(jié)省時間和催討的費(fèi)用。利用律師事務(wù)所進(jìn)行催收可以起到事半功倍的作用。
第二、借鑒美國的一些做法，賦予物業(yè)管理者對物業(yè)享有法定的優(yōu)先權(quán)。
在我國司法實(shí)踐中，我們?nèi)詫⑽飿I(yè)管理者對業(yè)主的管理費(fèi)的請求權(quán)與一般的債權(quán)等同，這顯然是不合理的，物業(yè)管理者是通過提供勞務(wù)來獲取報酬的，是一種勞務(wù)性質(zhì)的合同，物業(yè)管理者對業(yè)主的管理費(fèi)的請求權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于普通債權(quán)得到行使。在美國，各州的區(qū)分所有物業(yè)產(chǎn)權(quán)法規(guī)定，如果某一房屋單元的業(yè)主欠繳物業(yè)管理費(fèi)，從到期之日開始，便構(gòu)成業(yè)主協(xié)會對欠費(fèi)業(yè)主房屋單元設(shè)定的不動產(chǎn)留置權(quán)。業(yè)主協(xié)會所享有的留置權(quán)，就像貸款銀行所享有的抵押權(quán)一樣，如果欠費(fèi)業(yè)主經(jīng)過一再催繳，仍拒絕繳納所欠費(fèi)用，業(yè)主協(xié)會有權(quán)取消被留置品的回贖權(quán)，并可按法律規(guī)定的程序，強(qiáng)制拍賣業(yè)主的房屋單元，并從售房款中優(yōu)先受償。除了收回全部欠費(fèi)外，還包括利息、滯納金及小區(qū)業(yè)主協(xié)會因追討欠費(fèi)所支付的訴訟費(fèi)及合理的律師費(fèi)。[1]筆者認(rèn)為，我們可以嘗試參照美國的做法，制定相關(guān)的立法，賦予物業(yè)管理者對物業(yè)的優(yōu)先權(quán)，當(dāng)業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)時，在合理的催討期間，業(yè)主仍未交納拖欠物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)管理公司可以按法律規(guī)定的程序，請求法院強(qiáng)制拍賣該物業(yè)，并享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
第三、針對物業(yè)買賣無需經(jīng)過物業(yè)管理公司而產(chǎn)生的前業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)問題，可以規(guī)定物業(yè)買賣，如果有物業(yè)管理的，必須結(jié)清物業(yè)管理費(fèi)，否則應(yīng)當(dāng)由新舊業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定：“業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。”這是明確了業(yè)主與承租人對物業(yè)費(fèi)的連帶責(zé)任，只要物業(yè)在，物業(yè)管理公司最后找到業(yè)主，總是能收到物業(yè)費(fèi)的。第四十二條還規(guī)定：“已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。”這也明確了開發(fā)商在賣房之前要負(fù)擔(dān)物業(yè)費(fèi)的責(zé)任，而且開發(fā)商賣房后業(yè)主入住都要到物業(yè)公司辦入伙手續(xù)，物業(yè)公司隨時可以了解物業(yè)交易的動態(tài)。但是到了二手房交易市場，物業(yè)公司可能就會被蒙在鼓里了。買賣物業(yè)只要在交易所里就可進(jìn)行了，不需要你物業(yè)公司交接把關(guān)。“買賣不破租賃”，承租人向誰交租都是一樣，所以也不一定告訴物業(yè)公司說自己承租的物業(yè)已經(jīng)更換主人了。等到物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)了，老業(yè)主可能就找不到了。在福州，有個業(yè)主的寫字樓雖然天天在出租使用，但就是不交物業(yè)費(fèi)。忍無可忍之下物業(yè)管理公司將業(yè)主告到了法院，但是當(dāng)法院來送傳票時，承租人告訴法官上個月業(yè)主已將物業(yè)賣掉了，前面的老業(yè)主已經(jīng)聯(lián)系不上了。法官說如果沒有老業(yè)主其他財產(chǎn)的資料，起訴后將來執(zhí)行也是個難題，還是先撤訴吧！筆者認(rèn)為，要杜絕這種現(xiàn)象實(shí)際是比較容易的，那就是通過立法規(guī)定物業(yè)買賣必須通知物業(yè)管理公司，結(jié)清物業(yè)管理費(fèi)，否則新老業(yè)主要承擔(dān)連帶責(zé)任。這種做法無論是對買賣雙方還是物業(yè)管理公司，都是輕而易舉的事。這樣不僅可以保障物業(yè)管理者的利益，而且也可以對新業(yè)主的權(quán)益起到保障作用，避免此類拖欠糾紛的發(fā)生。
第四、改變訴訟的模式，降低訴訟的成本。
訴訟是權(quán)利的最后一道保障，所以我們也不應(yīng)排斥通過訴訟來催收物業(yè)管理費(fèi)的做法。但因?yàn)闃I(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)的金額往往較少，而且涉及面較廣，這類糾紛，應(yīng)盡可能采用簡便程序以有效保障物業(yè)管理者的權(quán)益。而目前我國民事訴訟中的簡易程序并不是以金額的多少來確定，因此，實(shí)踐中物業(yè)管理者催收物業(yè)費(fèi)的訴訟大多因涉及業(yè)主較多而采用普通程序，不能及時地處理糾紛。筆者認(rèn)為，我們可以嘗試設(shè)立小額錢財訴訟程序，盡量簡化程序，減少訴訟成本，以保障物業(yè)管理公司的利益。
總之，針對物業(yè)管理公司催收物業(yè)管理費(fèi)的困境，我們應(yīng)該盡快完善相關(guān)的物業(yè)立法，以促進(jìn)物業(yè)行業(yè)的良性發(fā)展。
篇3：物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)通知單
物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)通知單
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樓宇名稱：________
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可能由于您的工作繁忙等原因，已累計(jì)欠交費(fèi)____元(其中:物業(yè)管理費(fèi)____元，水/電費(fèi)____元)。
本公司現(xiàn)特函通知，敬請您在本通知日起5日內(nèi)速到我公司收費(fèi)處補(bǔ)繳結(jié)清上述費(fèi)用，逾期我司將按《________委托管理合同》的約定加收滯納金，并由您承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
費(fèi)用查詢：________。
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