物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中普遍遇到業(yè)主以各種理由拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用的情況，為解決此問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)想盡一切辦法，花費(fèi)了大量的人力資源，只能說(shuō)服部分欠費(fèi)金額少的業(yè)主，但對(duì)拖欠費(fèi)用較多、時(shí)間較長(zhǎng)的欠費(fèi)業(yè)主，成效并不明顯。
小區(qū)管理處工作人員在企業(yè)的工作要求和考核目標(biāo)下，反復(fù)向欠費(fèi)業(yè)主游說(shuō)、多次上門催繳，可以說(shuō)個(gè)個(gè)身心疲憊、筋疲力盡，特別是面對(duì)欠費(fèi)釘子戶已經(jīng)是毫無(wú)辦法。筆者所在的企業(yè)也是碰到了同樣問(wèn)題。
解決欠費(fèi)釘子戶最有效辦法就是通過(guò)法律手段，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)得的利益。
但大部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)在應(yīng)用法律手段時(shí)都存在兩個(gè)顧慮：一是為收回幾百元欠費(fèi)而支付幾千元律師費(fèi)感覺(jué)是得不償失。 二是怕向欠費(fèi)業(yè)主提起訴訟后會(huì)形成對(duì)立關(guān)系，不利于今后的服務(wù)工作。
針對(duì)第一個(gè)顧慮，筆者所在的企業(yè)通過(guò)學(xué)習(xí)，已經(jīng)能夠獨(dú)立訴訟，解決了訴訟成本過(guò)高的問(wèn)題，所有的訴訟只需向法院支付百元以下的訴訟費(fèi)，而且在勝訴后，訴訟費(fèi)由敗訴方即被告承擔(dān)。
對(duì)第二個(gè)顧慮筆者有自己的看法，筆者認(rèn)為，從業(yè)主欠費(fèi)開(kāi)始，欠費(fèi)業(yè)主和小區(qū)管理處就已經(jīng)形成對(duì)立面，在管理處工作人員上門催費(fèi)的過(guò)程中，欠費(fèi)業(yè)主找出種種理由為自己的欠費(fèi)行為辯解，工作人員反復(fù)給予反駁。可見(jiàn)，只要欠費(fèi)存在，管理處與欠費(fèi)業(yè)主的矛盾就無(wú)法消除。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)用法律手段起訴欠費(fèi)業(yè)主后，欠費(fèi)業(yè)主在法庭上反而會(huì)理智許多，也不會(huì)將種種莫明其妙的欠費(fèi)理由呈堂，即使提出來(lái)也得不到法官的支持。 在法官的調(diào)解下，大部分欠費(fèi)業(yè)主會(huì)當(dāng)即繳清欠費(fèi)或與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂還款協(xié)議。一旦走到這一步，欠費(fèi)業(yè)主與管理處之間的對(duì)立因素就消除了。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在訴訟過(guò)程中還可以給予減免滯納金或在本金上給予折扣減免等措施，安撫業(yè)主。管理處工作人員還可以在日常工作中，主動(dòng)接觸該業(yè)主，重建和諧關(guān)系，正所謂“不打不相識(shí)”。
筆者所在的企業(yè)在過(guò)去的一年里，已成功地進(jìn)行了60宗自助訴訟，收回欠費(fèi)近二十萬(wàn)元。筆者就物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)欠費(fèi)業(yè)主獨(dú)立訴訟具體操作流程和注意事項(xiàng)貢獻(xiàn)出來(lái)，給同行分享，并期待大家指導(dǎo)。
01成立清欠小組
清欠小組成員可以由物業(yè)公司相關(guān)部門的人員和物業(yè)管理處主任組成，機(jī)構(gòu)人員以兼職為主，這樣不會(huì)加大操作成本。
02 制定訴訟計(jì)劃
清欠小組對(duì)存在欠費(fèi)的小區(qū)情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)調(diào)查，分析欠費(fèi)原因、業(yè)主的欠費(fèi)理由、欠費(fèi)業(yè)主在小區(qū)的分布情況等，之后制定分批訴訟計(jì)劃。制定計(jì)劃的同時(shí)應(yīng)注意以下兩點(diǎn)：
1、先易后難。先起訴無(wú)任何理由欠費(fèi)的業(yè)主，再起訴以某種理由欠費(fèi)的業(yè)主，逐步提高自身的訴訟能力。
2、合理分布。成批訴訟時(shí)，起訴對(duì)象不要集中在某一棟樓或太鄰近的樓，防止出現(xiàn)集體對(duì)抗。
03 準(zhǔn)備起訴資料
1、委托授權(quán)書(shū)
受托人一般選擇清欠小組負(fù)責(zé)人和小區(qū)管理處主任，規(guī)模較小的企業(yè)也可以選擇企業(yè)經(jīng)理和小區(qū)管理處主任。受委托人應(yīng)對(duì)物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)和小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同比較熟悉，有較強(qiáng)的語(yǔ)言表達(dá)能力，同時(shí)還掌握了對(duì)業(yè)主欠費(fèi)理由的答辯對(duì)策。
2、起草起訴狀
根據(jù)公司在該小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同的情況，起草訴訟狀。有前期物業(yè)服務(wù)合同和與業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的，以合同條款為基礎(chǔ)起草起訴狀;沒(méi)有物業(yè)服務(wù)合同，可以尋求街道辦事處或居委會(huì)出具證明，再加上物價(jià)局頒發(fā)的該小區(qū)收費(fèi)許可證，就可證明事實(shí)合同關(guān)系。
3、證據(jù)清單
(1)公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(shū)，證明公司有合法的經(jīng)營(yíng)權(quán)。
(2)物業(yè)服務(wù)合同、收費(fèi)許可證、街道辦事處或居委會(huì)出據(jù)的證明，證明公司在該小區(qū)有合法的物業(yè)服務(wù)權(quán)利和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
(3)相關(guān)的文件，如政府28號(hào)令、關(guān)于規(guī)范我市住宅小區(qū)公共水電費(fèi)分?jǐn)倖?wèn)題的通知、關(guān)于收繳垃圾處理費(fèi)的通知，證明物業(yè)服務(wù)各項(xiàng)收費(fèi)的合法性，包括滯納金。
(4)房地產(chǎn)權(quán)登記表、企業(yè)登記信息表(商鋪)，證明被告的業(yè)主身份或物業(yè)使用人。
(5)其它有證明作用的文件。
4、制作欠費(fèi)數(shù)據(jù)
(1)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及滯納金明細(xì)表
(2)水費(fèi)、污水處理費(fèi)、加壓電費(fèi)明細(xì)表
(3)防盜門及梯燈維修、路燈電費(fèi)及垃圾處理費(fèi)明細(xì)表
(4)電梯電費(fèi)及梯燈電費(fèi)分?jǐn)偯骷?xì)表
(5)電梯維修零件費(fèi)分?jǐn)偯骷?xì)表
(6)每噸供水加壓電費(fèi)計(jì)算表
(7)電梯電費(fèi)及梯燈電費(fèi)分?jǐn)傆?jì)算表
(8)電梯維修零件費(fèi)分?jǐn)傆?jì)算表
注：以上各類表各企業(yè)根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況制作。
5、其它資料
(1)律師函復(fù)印件;
(2)繳費(fèi)通知;
(3)催費(fèi)通知。
筆者所在的公司經(jīng)過(guò)一年的嘗試，已能完全能夠?qū)η焚M(fèi)業(yè)主進(jìn)行獨(dú)立訴訟，并取得了良好的成果。
筆者認(rèn)為，物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)糾紛訴訟是一種比較簡(jiǎn)單的訴訟：
一是法院對(duì)此類案件的審理已經(jīng)很成熟了，一般都會(huì)支持物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求;
二是物業(yè)糾紛訴訟的資料準(zhǔn)備也不復(fù)雜，而且同一個(gè)小區(qū)欠費(fèi)訴訟資料是相同的，不同業(yè)主只需修改欠費(fèi)數(shù)據(jù);
三是當(dāng)前各物業(yè)企業(yè)面對(duì)服務(wù)成本上升，而物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)得不到及時(shí)調(diào)整的情況下，收回欠費(fèi)是幫助企業(yè)生存的好辦法;
四是物業(yè)服務(wù)企業(yè)如果都能及時(shí)、準(zhǔn)確地運(yùn)用法律手段追過(guò)欠費(fèi)，有助于讓及時(shí)繳交物業(yè)服務(wù)費(fèi)是業(yè)主的法定義務(wù)這一理念深入人心。
物業(yè)費(fèi)訴訟文書(shū)范本
(一)授權(quán)委托書(shū)樣本
委托人：**物業(yè)管理有限公司
住所：**市**路**號(hào)棟
法定代表人：
受委托人一：
受委托人二：
通信地址：**市**路**號(hào)**棟
聯(lián)系電話：委托人與物業(yè)管理合同糾紛一案，委托上述受委托人作為一審訴訟代理人。
代理權(quán)限：一般代理。
委托人(蓋章)：
二0**年**月**日
(二)民事起訴狀樣本
原告：**物業(yè)管理有限公司
住所：**市**路**號(hào)**棟
法定代表人：
聯(lián)系電話：
被告：
舊地址：**市**路**號(hào)**棟
新住址：**市**路**號(hào)**棟
聯(lián)系電話：
訴訟請(qǐng)求：請(qǐng)求法院判令被告向原告支付拖欠物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)***元，滯納金***元，水費(fèi)***元，污水處理費(fèi)***元，供水加壓電費(fèi)***元，路燈電費(fèi)***元，防盜門及梯燈維修費(fèi)***元，垃圾處理費(fèi)***元，電梯及梯燈電費(fèi)***元，電梯維修零件費(fèi)***元。以上合計(jì)人民幣***元(暫計(jì)算到***年**月**日，之后的費(fèi)用照計(jì))。
事實(shí)與理由：原告于***與***小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂了《**小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)合同》，并從**年**月**日起至**年**月**日服務(wù)于小區(qū)業(yè)主，被告是座落于**小區(qū)**棟**房業(yè)主。在原告為**小區(qū)物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)期間，原告與被告都應(yīng)該切實(shí)履行《**小區(qū)物業(yè)管理合同》，但被告從**年**月起無(wú)故拖延繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用構(gòu)成違約。原告為維護(hù)自身合法權(quán)益，特起訴到貴院，請(qǐng)依法判決。
此致
**市**區(qū)人民法院
具狀人(蓋章)：
二0**年**月**日
原告提供證據(jù)清單
延伸閱讀：
已過(guò)訴訟時(shí)效物業(yè)費(fèi)仍需交納嗎?
訴訟時(shí)效是指民事權(quán)利受到侵害的權(quán)利人在法定的時(shí)效期間內(nèi)不行使權(quán)利，當(dāng)時(shí)效期間屆滿時(shí)，人民法院對(duì)權(quán)利人的權(quán)利不再進(jìn)行保護(hù)的制度。
在法律規(guī)定的訴訟時(shí)效期間內(nèi)，權(quán)利人提出請(qǐng)求的，人民法院就強(qiáng)制義務(wù)人履行所承擔(dān)的義務(wù)。而在法定的訴訟時(shí)效期間屆滿之后，權(quán)利人行使請(qǐng)求權(quán)的，人民法院就不再予以保護(hù)。
訴訟時(shí)效屆滿后，義務(wù)人雖可拒絕履行其義務(wù)，但權(quán)利本身及請(qǐng)求權(quán)并不消滅。當(dāng)事人超過(guò)訴訟時(shí)效后起訴的，人民法院應(yīng)當(dāng)受理。受理后查明無(wú)中止，中斷，延長(zhǎng)事由的，判決駁回其訴訟請(qǐng)求。
訴訟時(shí)效分為一般訴訟時(shí)效和特殊訴訟時(shí)效。這里只說(shuō)說(shuō)一般訴訟時(shí)效，我國(guó)《民法通則》第188條規(guī)定的：
向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為三年，法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。”這表明，我國(guó)一般民事訴訟的一般訴訟時(shí)效為三年。
近年來(lái)，隨著社會(huì)的發(fā)展，小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理制度已基本普及，同時(shí)業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾也日趨嚴(yán)重。業(yè)主們主要指責(zé)的是物業(yè)公司的服務(wù)不周：下水道堵了，未及時(shí)疏通;墻體出現(xiàn)裂縫，未及時(shí)解決;室內(nèi)財(cái)產(chǎn)被盜，物業(yè)卻不知曉······
總之，小小的業(yè)主怎么跟物業(yè)公司斗呢?思來(lái)想去，業(yè)主們想出一“高招”：不交物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)，只要是物業(yè)收的費(fèi)用統(tǒng)統(tǒng)不交。的確，這種行為嚴(yán)重的影響了物業(yè)公司的正常經(jīng)營(yíng)，讓物業(yè)公司非常頭疼。
糾紛再起，來(lái)咨詢、委托代理的物業(yè)公司和業(yè)主都很多，但關(guān)注的焦點(diǎn)不外乎是：物業(yè)費(fèi)是否有超過(guò)訴訟時(shí)效之說(shuō)?物業(yè)公司擔(dān)心超過(guò)訴訟時(shí)效，喪失勝訴權(quán);業(yè)主們想過(guò)了訴訟時(shí)效，是否就可以不交物業(yè)費(fèi)了，同時(shí)又擔(dān)心長(zhǎng)期不交物業(yè)費(fèi)，在法律上需不需要承擔(dān)什么責(zé)任?
下面我們來(lái)看一個(gè)案例：
1998年，楊某在北京豐臺(tái)區(qū)購(gòu)得一處住宅，并與某物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理協(xié)議》。楊某在交納了1998年7月至1999年12月的物業(yè)管理費(fèi)、采暖費(fèi)、電費(fèi)后，不再交納任何費(fèi)用。
去年7月21日，該物業(yè)公司訴至豐臺(tái)區(qū)法院，請(qǐng)求法院判令楊某給付2000年至2009年6月的物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)和取暖費(fèi)。一審法院判決楊某給付物業(yè)公司2000年至2009年6月的物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)和取暖費(fèi)，并用銀行逾期貸款利率計(jì)算滯納金。
宣判后，物業(yè)公司對(duì)滯納金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)有異意，楊某也不服，雙方均向市中院提起上訴。
市中院審理認(rèn)為，物業(yè)公司向原審法院主張權(quán)利的時(shí)間是2009年7月21日，而楊某拖欠的物業(yè)管理費(fèi)是從2000年1月起至2009年6月30日止，拖欠的采暖費(fèi)分別是2000年至2009年。對(duì)于2009年6月30日前發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)該適用法律關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定，也就是在得知自己的權(quán)利受侵害后的兩年內(nèi)必須起訴，否則將喪失勝訴權(quán)。最后法院判決楊某只須支付2007年以后的費(fèi)用。
上述案例表明：追繳物業(yè)費(fèi)是有訴訟時(shí)效的。
根據(jù)2009年10月1日實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)書(shū)面催繳的合理期限內(nèi)，向法院請(qǐng)求業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)的，法院應(yīng)予支持。那么，物業(yè)費(fèi)的交納有無(wú)訴訟時(shí)效呢?
我國(guó)民法通則規(guī)定了訴訟時(shí)效制度，如果在法定期限內(nèi)不行使權(quán)利，將導(dǎo)致權(quán)利的喪失或權(quán)利效力減損的法律后果。那么物業(yè)合同同樣適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。
但并不是說(shuō)，過(guò)了訴訟時(shí)效的物業(yè)費(fèi)都無(wú)法主張了。如果物業(yè)公司能夠提供證據(jù)證明訴訟時(shí)效中斷的，如經(jīng)公證的催收單或其他方式行使債權(quán)的憑證;物業(yè)公司采取通過(guò)業(yè)主委員會(huì)催收物業(yè)費(fèi)，由業(yè)主委員會(huì)出具相關(guān)證據(jù)證明等，法院還是可以維護(hù)物業(yè)公司利益的。
在物業(yè)費(fèi)訴訟時(shí)效上，還存在另一種聲音，即有的律師認(rèn)為這屬于連續(xù)性欠款,不存在時(shí)效問(wèn)題，但這種觀點(diǎn)僅僅是理論上的觀點(diǎn)，無(wú)法律上的依據(jù)。
有律師朋友提出：物業(yè)費(fèi)的繳納是個(gè)整體，而業(yè)主的分期繳納是對(duì)整體債務(wù)的分期履行，根據(jù)《最高院關(guān)于審理民事案件使用訴訟時(shí)效若干問(wèn)題的規(guī)定》，當(dāng)事人約定債務(wù)分期履行的，訴訟時(shí)效從最后一期履行期限屆滿之日起算。但我個(gè)人的觀點(diǎn)是：既是約定，《物業(yè)管理合同》中必然列明，否則不好主張。
總而言之，物業(yè)公司在催收物業(yè)費(fèi)時(shí)，一定要注意收集證據(jù)，作為以后主張?jiān)V訟時(shí)效中斷的依據(jù)。作為業(yè)主，你可以提出拒交物業(yè)費(fèi)的合理理由，法官會(huì)權(quán)衡考慮，作出判決的。
在這里，提醒廣大業(yè)主朋友們，當(dāng)你對(duì)房屋出現(xiàn)問(wèn)題的時(shí)候，應(yīng)積極采取措施，不要消極的應(yīng)對(duì)，以防止承擔(dān)法律責(zé)任。
篇2：物業(yè)公司起訴欠費(fèi)業(yè)主民事訴狀樣本
物業(yè)公司起訴欠費(fèi)業(yè)主民事訴狀樣本
民事訴狀
原告：****物業(yè)管理有限公司
住所地：
負(fù)責(zé)人：** 職務(wù)：總經(jīng)理
電話：********
企業(yè)性質(zhì)：有限責(zé)任公司
被告：** 性別：* 年齡：** 歲
身份證號(hào)碼: ****************
工作單位: **********
住所地：****************
電 話：********
訴訟請(qǐng)求：
1、請(qǐng)求判令被告給付****年**月至****年**月物業(yè)管理費(fèi)*****元
2、請(qǐng)求判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的滯納金直至結(jié)清全部物管費(fèi)，截止****年**月**日應(yīng)支付滯納金為****元;
3、請(qǐng)求判令被告承擔(dān)訴訟費(fèi)用。
事實(shí)與理由：
被告系原告所管理的********的業(yè)主，被告在接收物業(yè)時(shí)(****)按《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定與****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽定了《前期物業(yè)管理合同》，并約定按建筑面積**元/㎡收取物業(yè)管理費(fèi)。在被告欠費(fèi)期間，原告對(duì)其物業(yè)安全、清潔及維護(hù)等進(jìn)行了系列的物業(yè)管理工作，在原告提供服務(wù)之同時(shí)被告從****年**月起一直未交物業(yè)管理費(fèi)。經(jīng)原告工作人員多次催促未果。
根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定及雙方約定，請(qǐng)法院給予判決。
此致!
**市**區(qū)人民法院
具狀人：****物業(yè)管理有限公司
****年**月**日
(公章)
篇3：案例討論:物業(yè)起訴欠費(fèi)業(yè)主 是否先得業(yè)委會(huì)點(diǎn)頭
案例討論：物業(yè)起訴欠費(fèi)業(yè)主，是否先得業(yè)委會(huì)點(diǎn)頭
專家稱此觀點(diǎn)實(shí)際對(duì)業(yè)主不利業(yè)委會(huì)只有督促業(yè)主交費(fèi)的權(quán)利法院考慮增加人大代表共審此案
電梯費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高業(yè)主拒交物業(yè)上法庭索“債”律師依“物業(yè)條例”第67條首提新觀點(diǎn)法官宣布休庭———
物業(yè)公司向法院起訴欠費(fèi)業(yè)主，須經(jīng)業(yè)委會(huì)同意？今年3月，在世紀(jì)城4位業(yè)主因拖欠物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)而被物業(yè)公司訴至法庭時(shí)，業(yè)主方的代理律師北京憶通律師事務(wù)所李勁松律師首次提出了上述抗辯理由，這枚“重型炮彈”的出現(xiàn)使得案件在開(kāi)庭40多分鐘后被宣布休庭，至今還沒(méi)有再次開(kāi)庭。那么，該理由能否成立？在業(yè)內(nèi)有多大的影響力呢？記者進(jìn)行了采訪。
事情原委
“物業(yè)條例”第67條
首次提起引人關(guān)注
該案的當(dāng)事人曹女士告訴記者，一直拖欠物業(yè)費(fèi)的理由就是因?yàn)槲飿I(yè)公司多收了電梯費(fèi)。
同樣依據(jù)“發(fā)改委196號(hào)文件”，物業(yè)要求曹女士所在樓層的業(yè)主按每天每平方米1.97元的標(biāo)準(zhǔn)交納電梯費(fèi)，而根據(jù)業(yè)委會(huì)的計(jì)算，業(yè)主應(yīng)按每天每平方米0.2元左右的標(biāo)準(zhǔn)交納。
同樣的標(biāo)準(zhǔn)，為何計(jì)算出的數(shù)字卻如此懸殊呢？發(fā)改委工作人員告訴曹女士，業(yè)委會(huì)計(jì)算的電梯費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是正確的。與物業(yè)協(xié)商未果的曹女士及其他業(yè)主便拒交物業(yè)費(fèi)。
李律師認(rèn)為，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第67條———違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。也就是說(shuō)，對(duì)于欠費(fèi)業(yè)主應(yīng)先由業(yè)委會(huì)督促交費(fèi)，這是一個(gè)強(qiáng)制性條款，在沒(méi)有業(yè)委會(huì)督促交費(fèi)的前置程序下，物業(yè)公司無(wú)權(quán)直接起訴欠費(fèi)業(yè)主。
簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是物業(yè)公司要起訴欠費(fèi)業(yè)主，必須經(jīng)業(yè)委會(huì)同意。基于此，李勁松律師當(dāng)庭提出改簡(jiǎn)易程序?yàn)槠胀ǔ绦驅(qū)徖恚⑸暾?qǐng)由有人大代表和政協(xié)委員身份的人民陪審員組成合議庭的要求。
專家看點(diǎn)
業(yè)委會(huì)督促=點(diǎn)頭？
業(yè)委會(huì)有這種權(quán)利?
李勁松律師告訴記者，對(duì)條例第67條這樣理解有兩個(gè)原因：
一是《物業(yè)管理?xiàng)l例》35條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。也就是說(shuō)，物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)公司與業(yè)委會(huì)簽訂的，物業(yè)公司向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，應(yīng)由業(yè)委會(huì)進(jìn)行把關(guān)、驗(yàn)收。如果業(yè)主不交費(fèi)，則根據(jù)合同對(duì)等原則，物業(yè)公司也只能向法院起訴業(yè)委會(huì)，而不能直接起訴業(yè)主。
二是業(yè)委會(huì)在驗(yàn)收、監(jiān)督物業(yè)公司的服務(wù)時(shí)，如果認(rèn)為物業(yè)公司的服務(wù)很到位，則應(yīng)當(dāng)督促欠費(fèi)業(yè)主交費(fèi)。而如果物業(yè)公司提供的服務(wù)不到位，業(yè)委會(huì)也可不督促業(yè)主交費(fèi)，而不是按照物業(yè)的要求全部交納。這才符合合同權(quán)利義務(wù)的對(duì)等原則。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)研究所研究員劉俊海教授告訴
記者，物業(yè)服務(wù)合同是由每個(gè)業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的，而不是業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂的，業(yè)委會(huì)沒(méi)有法律主體資格和地位，其不能作為當(dāng)事一方簽署合同。把“業(yè)委會(huì)督促業(yè)主交納欠交的物業(yè)費(fèi)”作為物業(yè)公司起訴業(yè)主的前置程序是有道理的。
但是督促不等于同意，業(yè)委會(huì)只起督促、協(xié)調(diào)作用，而不是“批準(zhǔn)”、“點(diǎn)頭”，這是兩個(gè)概念，不能畫(huà)等號(hào)。
對(duì)此，舒可心（朝陽(yáng)園小區(qū)業(yè)委會(huì)原主任）持肯定態(tài)度，認(rèn)為物業(yè)合同是由業(yè)主大會(huì)即全體業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的，業(yè)委會(huì)只是業(yè)主大會(huì)的代表，最終簽訂合同的仍是每個(gè)業(yè)主。
市物業(yè)管理協(xié)會(huì)張秘書(shū)長(zhǎng)也認(rèn)為，業(yè)委會(huì)只是起一個(gè)協(xié)調(diào)、溝通的作用，而不是須經(jīng)業(yè)委會(huì)同意，物業(yè)公司才能起訴欠費(fèi)業(yè)主。
業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)到底欠了誰(shuí)的錢？
舒可心告訴記者，要想明白物業(yè)公司是否有權(quán)告業(yè)主，首先應(yīng)弄清楚，業(yè)主欠費(fèi)，到底是欠誰(shuí)的費(fèi)？
根據(jù)條例，業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)是依據(jù)業(yè)主公約向其他業(yè)主承諾的交費(fèi)義務(wù)，而不是向物業(yè)公司承諾的交費(fèi)義務(wù)，物業(yè)公司只是受業(yè)主大會(huì)的委托管理小區(qū)公共事務(wù)，處于受托人地位，而不是欠費(fèi)業(yè)主的“債權(quán)人”。
所以，即使物業(yè)公司起訴，也是履行受托人義務(wù)，代其他業(yè)主或業(yè)主全體向欠費(fèi)業(yè)主要錢。
市律師協(xié)會(huì)物業(yè)管理專業(yè)委員會(huì)副主任孟憲生律師也表示，對(duì)第67條規(guī)定的理解，可分兩種情況來(lái)對(duì)待：
一種情況是，物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的日常服務(wù)實(shí)行包干制。采用這種管理方式的，如有業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用，應(yīng)由物業(yè)公司先給業(yè)委會(huì)發(fā)函，由業(yè)委會(huì)履行督促義務(wù)，如果業(yè)主逾期仍不交費(fèi)，物業(yè)公司則可起訴業(yè)主。
另一種情況是，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取酬金制。也就是說(shuō)業(yè)主交納的物業(yè)費(fèi)仍屬業(yè)主自己的錢，只是由業(yè)委會(huì)委托物業(yè)公司根據(jù)小區(qū)的管理和服務(wù)進(jìn)行花費(fèi)。在這種情況下，如果業(yè)主不交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司可根據(jù)業(yè)委會(huì)的授權(quán)直接起訴業(yè)主，因?yàn)槲飿I(yè)公司已經(jīng)代業(yè)委會(huì)履行了督促義務(wù)，就不用業(yè)委會(huì)另行督促了。
面對(duì)現(xiàn)狀
沒(méi)有業(yè)委會(huì)業(yè)主欠費(fèi)
物業(yè)只能起訴開(kāi)發(fā)商？
今年3月9日，已經(jīng)當(dāng)了18年全國(guó)人大代表的羅益鋒與另外30位代表，向十屆全國(guó)人大四次會(huì)議提交了《建立物業(yè)管理法》的議案。
其中，羅益鋒提到，在其調(diào)查的過(guò)程中，大部分小區(qū)沒(méi)有業(yè)委會(huì)，有70%的人對(duì)自己所住小區(qū)的物業(yè)管理大為不滿。
那么，如果這些沒(méi)有業(yè)委會(huì)的小區(qū)業(yè)主，用拒交物業(yè)費(fèi)的方式來(lái)對(duì)抗物業(yè)公司的服務(wù)，物業(yè)公司能否直接起訴欠費(fèi)業(yè)主
呢？李律師認(rèn)為，如果未成立業(yè)委會(huì)，應(yīng)先成立業(yè)委會(huì)。如果在業(yè)委會(huì)成立之前，物業(yè)公司要起訴，也只能起訴開(kāi)發(fā)商，而不能直接告業(yè)主。
這是因?yàn)椋藭r(shí)的物業(yè)公司是由開(kāi)發(fā)商請(qǐng)來(lái)的，而業(yè)主在入住時(shí)，只是與開(kāi)發(fā)商簽訂了有關(guān)物業(yè)服務(wù)的協(xié)議，相當(dāng)于開(kāi)發(fā)商取代了業(yè)委會(huì)的作用。所以，物業(yè)公司只能以開(kāi)發(fā)商為被告，再由開(kāi)發(fā)商來(lái)起訴業(yè)委會(huì)。
劉俊海教授對(duì)此則持有異議。他認(rèn)為，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，前期的物業(yè)公司是在業(yè)主入住前，由開(kāi)發(fā)商選定，但業(yè)主入住后，物業(yè)管理合同仍然是由每個(gè)業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的，而不是業(yè)主與開(kāi)發(fā)商簽訂的。對(duì)條例第67條的理解應(yīng)當(dāng)客觀理性。
實(shí)際影響
業(yè)委會(huì)督促交費(fèi)
到底對(duì)誰(shuí)有利？
相對(duì)于以往欠費(fèi)業(yè)主屢訴屢敗的情況，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第67條的提起，是否能真正、有效地保護(hù)業(yè)主的權(quán)益？是否能促進(jìn)業(yè)委會(huì)的成立？
前些天，新華聯(lián)家園十余戶業(yè)主因欠物業(yè)費(fèi)被物業(yè)公司推上被告席。近日，記者隨機(jī)采訪了兩位因欠物業(yè)費(fèi)而被起訴的業(yè)主，他們都表示此前并不知道第67條的規(guī)定，但會(huì)保留用此條規(guī)定抗辯物業(yè)的權(quán)利。
而舒可心卻表示，業(yè)委會(huì)“督促”業(yè)主交費(fèi)，看起來(lái)是保護(hù)業(yè)主利益，實(shí)際是保護(hù)了物業(yè)公司的利益。也就是說(shuō)，當(dāng)小區(qū)個(gè)別或部分業(yè)主欠費(fèi)影響了小區(qū)整體的物業(yè)管理，如果物業(yè)公司沒(méi)有起訴欠費(fèi)業(yè)主，就很有可能因服務(wù)不到位或履行合同不當(dāng)而被業(yè)委會(huì)告上法庭。這時(shí)，物業(yè)公司就可以以業(yè)委會(huì)沒(méi)有履行督促交費(fèi)的義務(wù)而進(jìn)行抗辯。而根據(jù)“誰(shuí)主張誰(shuí)舉證”的原則，業(yè)委會(huì)要想證明自己已經(jīng)履行了督促義務(wù)則是很難的，舉證不能的不利后果也只能由業(yè)委會(huì)來(lái)承擔(dān)，也就是最終由業(yè)主承擔(dān)。
最新進(jìn)展
打算組成合議庭何時(shí)再審還未定
本案的主審法官?gòu)埛ü俑嬖V記者，根據(jù)《最高人民法院〈關(guān)于適用簡(jiǎn)易程序?qū)徖砻袷掳讣档娜舾梢?guī)定》第3條規(guī)定，當(dāng)事人就適用簡(jiǎn)易程序提出異議，人民法院認(rèn)為異議成立的，或者人民法院在審理過(guò)程中發(fā)現(xiàn)不宜適用簡(jiǎn)易程序的，應(yīng)當(dāng)將案件轉(zhuǎn)入普通程序?qū)徖怼Ｒ蚩紤]到世紀(jì)城的業(yè)主較多，牽涉的業(yè)主利益較大，而當(dāng)事人對(duì)案件審理的程序又持有異議，為慎重起見(jiàn)，法官當(dāng)庭宣布休庭。
而對(duì)于律師提出的“根據(jù)條例第67條規(guī)定，經(jīng)業(yè)委會(huì)督促是物業(yè)公司起訴業(yè)主的前置程序”這一說(shuō)法，張法官則認(rèn)為不當(dāng)，因?yàn)榍爸贸绦蛲ǔＪ怯稍V訟法或相關(guān)司法解釋進(jìn)行規(guī)定的，而作為一個(gè)條例———《物業(yè)管理?xiàng)l例》是無(wú)權(quán)規(guī)定前置程序的。
“目前，法院已打算組成合議庭適用普通程序?qū)徖肀景福绾谓M成、何時(shí)再開(kāi)庭還沒(méi)有定”。
世紀(jì)城很多業(yè)主可能還不知道，這場(chǎng)官司引發(fā)的對(duì)“物業(yè)條例”第67條的爭(zhēng)議。