物管案例：業(yè)主欠費(fèi)，物業(yè)公司仍應(yīng)履行消防設(shè)施管理義務(wù)

　　【案情】

　　原告周某系某小區(qū)業(yè)主，被告系該小區(qū)物業(yè)公司。20**年5月至20**年6月，原告一直未繳納物業(yè)費(fèi)。20**年6月26日原告房屋失火，消防員雖及時(shí)趕到現(xiàn)場，但消防栓缺水，20分鐘后，被告才打開消防泵供水系統(tǒng)。原告認(rèn)為，被告未管理好消防設(shè)施設(shè)備，導(dǎo)致滅火遲延給其造成損失，要求被告賠償。被告辯稱，原告已拖欠13個(gè)月的物業(yè)費(fèi)，被告有權(quán)拒絕為其提供物業(yè)服務(wù)，對(duì)其損失不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

　　【爭議】

　　本案爭議焦點(diǎn)在于，物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否以業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)為由拒絕履行管理消防設(shè)施設(shè)備的義務(wù)。

　　【評(píng)析】

　　對(duì)此，筆者持否定意見，理由如下：

　　1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的對(duì)象具有整體不可分性

　　物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)企業(yè)按約定對(duì)同一物業(yè)管理區(qū)域之內(nèi)的所有房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地實(shí)施物業(yè)管理和服務(wù)，業(yè)主按約定支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的合同。對(duì)包括消防設(shè)施設(shè)備在內(nèi)的全體業(yè)主區(qū)分共有的部分實(shí)施物業(yè)管理，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合同義務(wù)。但是，同一物業(yè)管理區(qū)域之內(nèi)，全體業(yè)主對(duì)配套的公共設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場地等共有部分享有的區(qū)分共有權(quán)，僅有觀念層面上的份額多少之分，而不能在具體位置或具體對(duì)象上加以區(qū)分，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能區(qū)分各個(gè)具體的業(yè)主其區(qū)分共有權(quán)所指向的對(duì)象。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的對(duì)象具有整體性和不可分性，當(dāng)個(gè)別業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能對(duì)拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主的區(qū)分共有部分予以特定化，故物業(yè)服務(wù)企業(yè)無從行使抗辯權(quán)。否則，勢(shì)必?fù)p害其他未拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主的合法權(quán)益。

　　2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理消防設(shè)施設(shè)備的義務(wù)具有公共應(yīng)急性

　　物權(quán)法第八十一條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的所有房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、管理，以及環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的維護(hù)，業(yè)主既可自行管理，也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。但是，與其他物業(yè)配套的設(shè)施設(shè)備相比，消防設(shè)施設(shè)備具有一定的特殊性，其建設(shè)和配備是為了預(yù)防和減少火災(zāi)危害，加強(qiáng)應(yīng)急救援工作，保護(hù)人身、財(cái)產(chǎn)安全，維護(hù)公共安全。基于此，立法在維護(hù)管理消防設(shè)施設(shè)備方面給予了特別關(guān)注。消防法第十八條第二款規(guī)定，住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理，提供消防安全防范服務(wù)。可見，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)管理，既是一種合同義務(wù)，同時(shí)又是一種具有強(qiáng)制性的法定義務(wù)。因此，無論是物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)還是業(yè)主，都無權(quán)通過合同約定方式排除物業(yè)服務(wù)企業(yè)維護(hù)管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有消防設(shè)施設(shè)備的法定職責(zé)，并且業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，存在違反物業(yè)服務(wù)合同的違約行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理、維護(hù)共用消防設(shè)施設(shè)備的法定義務(wù)亦不能免除。

　　3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利救濟(jì)途徑具有衡平限定性

　　從形式上看，物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)。根據(jù)合同相對(duì)性原則，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主委員會(huì)主張權(quán)利。但從實(shí)質(zhì)上看，業(yè)主是物業(yè)服務(wù)合同項(xiàng)下權(quán)利義務(wù)的實(shí)際享有者和承擔(dān)者，是物業(yè)服務(wù)合同的實(shí)質(zhì)當(dāng)事人。為維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)利，有限突破合同相對(duì)性原則，規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)可訴請(qǐng)拖欠物業(yè)費(fèi)的主業(yè)支付物業(yè)費(fèi)，是落實(shí)權(quán)利義務(wù)相一致原則的必然，不乏權(quán)利平衡之意。同時(shí)，物業(yè)管理涉及同一物業(yè)管理區(qū)域之內(nèi)全體業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全，甚至涉及更大區(qū)域、更廣范圍的公共安全，具有明顯的涉眾性和公共性，故在業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)或有其他違約行為時(shí)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利救濟(jì)途徑進(jìn)行必要的限制，亦有價(jià)值平衡之義。具體而言，當(dāng)個(gè)別業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依物業(yè)管理?xiàng)l例第六十七條、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條的規(guī)定向人民法院起訴，但不能行使抗辯權(quán)進(jìn)而拒絕提供物業(yè)服務(wù)。即使多數(shù)業(yè)主甚至全體業(yè)主均拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)雖可依法訴請(qǐng)拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)或訴請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)解除物業(yè)服務(wù)合同，但在物業(yè)服務(wù)合同解除之前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)事關(guān)全體業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全的消防設(shè)施設(shè)備仍負(fù)有以“善良管理人”身份進(jìn)行謹(jǐn)慎管理的法定義務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反該義務(wù)而造成業(yè)主損失的，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。

　　（作者單位：重慶市第二中級(jí)人民法院重慶市忠縣人民法院）

篇2：遼寧省城市公共消防設(shè)施建設(shè)維護(hù)管理辦法(1998)

　　遼寧省城市公共消防設(shè)施建設(shè)維護(hù)管理辦法(1998)

　　遼寧省人民政府令 第95號(hào)

　　《遼寧省城市公共消防設(shè)施建設(shè)維護(hù)管理辦法》，業(yè)經(jīng)1998年6月24日遼寧省第九屆人民政府第7次常務(wù)會(huì)議通過，現(xiàn)予發(fā)布施行。

　　省 長

　　一九九八年七月六日

　　遼寧省城市公共消防設(shè)施建設(shè)維護(hù)管理辦法

　　第一章 總則

　　第一條 為了加強(qiáng)城市公共消防設(shè)施的建設(shè)和維護(hù)，提高城市整體抗御火災(zāi)的能力，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我省實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法所稱的城市公共消防設(shè)施包括：

　　（一）消防隊(duì)站；

　　（二）消防裝備；

　　（三）消防水源（含消費(fèi)水池及與其相連的設(shè)施、消火栓設(shè)施、消防給水管網(wǎng)及消防接口設(shè)施）；

　　（四）消防通道；

　　（五）消防通信。

　　第三條 凡在我省行政區(qū)域內(nèi)建設(shè)、維護(hù)城市公共消防設(shè)施必須遵守本辦法。

　　第四條 城市公共消防設(shè)施建設(shè)、維護(hù)工作由各級(jí)人民政府實(shí)行統(tǒng)一管理。

　　計(jì)劃、建設(shè)、財(cái)政、城市規(guī)劃部門及公安消防機(jī)關(guān)應(yīng)密切配合，按照職責(zé)分工組織實(shí)施。

　　第二章 規(guī)劃與設(shè)計(jì)

　　第五條 城市公共消防設(shè)施規(guī)劃作為城市消防規(guī)劃的一部分，納入城市總體規(guī)劃。城市公共消防設(shè)施建設(shè)應(yīng)當(dāng)與城市建設(shè)同步進(jìn)行。

　　城市公共消防設(shè)施規(guī)劃一經(jīng)批準(zhǔn)，必須嚴(yán)格執(zhí)行。

　　第六條 大、中城市應(yīng)當(dāng)根據(jù)需要，規(guī)劃建設(shè)城市消防指揮中心、消防培訓(xùn)中心、消防車輛維修中心、消防器材裝備儲(chǔ)存?zhèn)}庫及其附屬配套設(shè)施。

　　高層建筑、地下工程、易燃易爆場所、古建筑較多的城市及大型海港、空港，應(yīng)當(dāng)規(guī)劃建設(shè)特種消防站。

　　第七條 規(guī)劃消防車通首，應(yīng)當(dāng)符合下列要求：

　　（一）主要干道寬度保持其兩側(cè)房屋遭受一般性災(zāi)害倒塌后，消防車能夠通行；

　　（二）消防通道之間距離不超過160米，消防車通道的寬度不小于3.5米，轉(zhuǎn)彎半徑不小于12米，街區(qū)盡頭的消防通道應(yīng)當(dāng)設(shè)回車道或面積不小于12米×12米的回車場；

　　（三）消防車通道一般不與鐵路平交，確需平交的應(yīng)當(dāng)設(shè)置備用車道；

　　（四）消防車通道下面的管道的暗溝應(yīng)當(dāng)能承受大型消防車的壓力。

　　第八條 規(guī)劃設(shè)計(jì)的消防水源，應(yīng)當(dāng)利用江河、湖泊、水塘等天然資源；消防給水不足的區(qū)域，應(yīng)當(dāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)容量不小于100立方米的消防蓄水池。

　　第九條 城市公共消防設(shè)施規(guī)劃的編制應(yīng)包括：城市公共消防設(shè)施現(xiàn)狀圖、城市公共消防設(shè)施規(guī)劃圖、城市公共消防設(shè)施近期建設(shè)規(guī)劃圖、城市公共消防設(shè)施規(guī)劃說明書、基礎(chǔ)資料和附件。

　　第三章 建設(shè)與維護(hù)

　　第十條 城市消防車通道由建設(shè)或公用事業(yè)部門建設(shè)、維護(hù)；單位及居民區(qū)內(nèi)消防車通道由本單位或管理單位建設(shè)、維護(hù)。

　　第十一條 城市公共消火栓、消防水池的建設(shè)和維護(hù)由城市自來水公司負(fù)責(zé)。

　　城市自來水公司應(yīng)當(dāng)按照《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》設(shè)置消火栓，并結(jié)合管道的擴(kuò)建、改建工作，保證消防給水。

　　第十二條 單位及居民區(qū)內(nèi)的消火栓的維護(hù)，由本單位或房管部門負(fù)責(zé)。

　　第十三條 未經(jīng)市自來水公司和市公安消防機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，不得動(dòng)用、遷移公共消防供水設(shè)施。

　　第十四條 城市公共消防站由公安消防機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)建設(shè)，單位消防站由其所在單位負(fù)責(zé)建設(shè)。

　　第十五條 郵電部門按照國家規(guī)定負(fù)責(zé)119火警線、調(diào)度線等專用通信線路的建設(shè)和維護(hù)，設(shè)置城市公用電話應(yīng)當(dāng)合理布局，方便火災(zāi)報(bào)警，并協(xié)助公安消防機(jī)關(guān)建設(shè)消防通信調(diào)度指揮中心計(jì)算機(jī)控制處理系統(tǒng)。

　　第十六條 郵電部門應(yīng)當(dāng)向119接警臺(tái)提供足夠的中繼線路，保證暢通；對(duì)消防通信設(shè)備的選型和中繼線配置應(yīng)當(dāng)科學(xué)合理；對(duì)119接警臺(tái)與市匯接局間的信令應(yīng)當(dāng)采用中國一號(hào)信令，并能傳送主叫號(hào)碼。

　　第十七條 城市消防指揮中心應(yīng)當(dāng)與城市市區(qū)消防中隊(duì)至少設(shè)置一對(duì)調(diào)度線；與供水、供電、供氣、電信、氣象、急救、交通、鐵路、環(huán)保、民航、部隊(duì)等單位設(shè)置消防通信專線。

　　第十八條 重點(diǎn)消防保衛(wèi)單位應(yīng)當(dāng)安裝定點(diǎn)編碼報(bào)警器，公安消防機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)定點(diǎn)編碼報(bào)警系統(tǒng)的調(diào)試開通。

　　第十九條 消防無線專用頻率應(yīng)當(dāng)專頻專用，有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)予以特別保護(hù)。單位使用無線電業(yè)務(wù)與消防無線通信發(fā)生沖突時(shí)，應(yīng)當(dāng)主動(dòng)避讓。公安消防機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)消防無線通信的維護(hù)。

　　第四章 投資計(jì)劃與資金保障

　　第二十條 計(jì)劃部門應(yīng)當(dāng)將城市公共消防設(shè)施建設(shè)投資納入社會(huì)發(fā)展計(jì)劃，在審查基建項(xiàng)目時(shí)，審查城市公共消防設(shè)施投資計(jì)劃。

　　第二十一條 建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)將城市公共消防設(shè)施建設(shè)投資納入年度城市發(fā)展計(jì)劃，合理安排資金，用于城市公共消防設(shè)施的建設(shè)和維護(hù)。

　　第二十二條 財(cái)政部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)財(cái)力可能適當(dāng)增加城市公共消防設(shè)施維護(hù)資金的投入，并可根據(jù)年度城市公共消防設(shè)施建設(shè)計(jì)劃，籌集資金，用于城市公共消防設(shè)施建設(shè)。

　　第二十三條 城市公共消防設(shè)施的維護(hù)費(fèi)用，在城市維護(hù)費(fèi)中列支；單位內(nèi)的公共消防設(shè)施的維護(hù)費(fèi)用，由本單位解決；居民區(qū)內(nèi)的公共消防設(shè)施的維護(hù)費(fèi)用，由房屋產(chǎn)權(quán)單位或物業(yè)管理單位解決。

　　第二十四條 119火警線的建設(shè)使用資金按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。消防通信調(diào)度中心與有關(guān)單位調(diào)度、通信專線的建設(shè)使用資金由當(dāng)?shù)厝嗣裾陀嘘P(guān)單位解決，郵電部門予以優(yōu)惠。

　　第五章 監(jiān)督與管理

　　第二十五條 制定城市公共消防設(shè)施規(guī)劃和城市消防規(guī)劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)有公安消防機(jī)關(guān)參加。

　　第二十六條 公安消防機(jī)關(guān)依據(jù)消防法律、法規(guī)及規(guī)章的規(guī)定，對(duì)城市公共消防設(shè)施規(guī)劃的實(shí)施情況、建設(shè)和維護(hù)情況實(shí)施監(jiān)督檢查。

　　第二十七條 公安消防機(jī)關(guān)有權(quán)對(duì)城市公共消防設(shè)施的設(shè)計(jì)、施工實(shí)施監(jiān)督。城市公共消防設(shè)施工程的竣工驗(yàn)收，必須有公安消防機(jī)關(guān)參加。

　　第六章 獎(jiǎng)勵(lì)與處分

　　第二十八條 在城市公共消防設(shè)施的建設(shè)、維護(hù)工作中有貢獻(xiàn)或者成績顯著的單位和個(gè)人，按照國家及省有關(guān)規(guī)定給予表彰和獎(jiǎng)勵(lì)。

　　第二十九條 對(duì)因工作失職危害消防安全的責(zé)任人及負(fù)有領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任的人員，由其所在單位或行政監(jiān)察機(jī)關(guān)追究行政責(zé)任。

　　第七章 附則

　　第三十條 本辦法自1998年8月1日起實(shí)行。

篇3：公司消防設(shè)施管理制度（九）

　　公司消防設(shè)施管理制度(九)

　　消防器材服務(wù)于公司安全生產(chǎn)，是員工人身、財(cái)產(chǎn)安全的有力保障，為確保消防設(shè)施的正常運(yùn)轉(zhuǎn)并得到有效保護(hù)，特建立以下制度：

　　一：本公司員工必須自覺愛護(hù)和看管消防器材;

　　二：消防器材由公司安保部門專管，所在部門兼管，非特殊情況任何人不得隨意動(dòng)用、擺玩，經(jīng)同意后必須誰用誰負(fù)責(zé)。

　　三：專管人員必須每星期對(duì)消防設(shè)施大檢查：1)消防泵是否正常運(yùn)轉(zhuǎn);2)所配置的消防器材是否在位，檢查要有記錄。

　　四：消防器材是否處于戰(zhàn)備狀態(tài)，對(duì)不能工作的器材，必須及時(shí)更換和維修。

　　五：門衛(wèi)加強(qiáng)對(duì)于進(jìn)入廠區(qū)的貨車管理，必須配置防火器，出廠時(shí)回收。

　　六：嚴(yán)禁在消防通道內(nèi)搭建建筑物、架子式、堆放其它雜物。

　　七：確須用水帶，有工段負(fù)責(zé)人向生產(chǎn)部領(lǐng)導(dǎo)或安保部[專管員]申請(qǐng)，同意后也須按規(guī)定晾曬、回收，否則一律不得使用;滅火機(jī)是備用戰(zhàn)斗器材，更不能隨意動(dòng);

　　八：違反以上任何一條都將按廠紀(jì)規(guī)定嚴(yán)肅處理;

　　九：如發(fā)現(xiàn)人為損壞，將于工段或車間月底工獎(jiǎng)考核掛鉤;