政府用“紅頭文件”助力物業(yè)收欠費并無不妥

　　光明網(wǎng)-時評頻道 作者：畢曉哲

　　就在前幾天，學(xué)校在大會上點名通報了本校教職工拖欠各自住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費的情況，要求這些教職工盡快補繳。同一天，小區(qū)一名供職于當(dāng)?shù)毓蚕到y(tǒng)的業(yè)主也透露，當(dāng)?shù)毓簿忠苍跁现攸c強調(diào)了同樣的事情。這一切都緣于上饒縣(江西省)于今年8月底下發(fā)的一紙通知--《關(guān)于開展全縣行政企事業(yè)單位公職人員物業(yè)服務(wù)費欠繳清理活動的通知》(以下簡稱《通知》)。對全縣行政企業(yè)事業(yè)單位公職人員在縣城規(guī)劃區(qū)擁有產(chǎn)權(quán)或租用的住宅、商業(yè)用房或共同居住房屋在20**年1月至20**年7月間所欠繳的物業(yè)服務(wù)費進行清理。

　　一些人質(zhì)疑上饒縣政府紅頭文件幫助物業(yè)公司催繳欠費的做法，實際上是沒有搞清楚這一紅頭文件“通知”約束和管理的對象是誰。嚴(yán)格意義上，這一“通知”約束的僅僅是公職人員，并不是外部社會群體和社會人員。從性質(zhì)上分析，這一政府下發(fā)的“催繳欠費通知”仍屬于內(nèi)部管理行為，是政府對于所屬公職人員在“誠信”、“作風(fēng)”等方面的約束和監(jiān)督。以此角度，在不涉及非內(nèi)部(公職)人員的情況下，政府管理所屬公職人員、相關(guān)部門約束下級工作人員，是完全說得通的。再者，政府的性質(zhì)和宗旨決定著，它有維護社會正義公平的天然職守，難道政府非得對大量公職人員欠物業(yè)費現(xiàn)象不聞不問、乃至“支持他們欠費”才合適?

　　黨政機關(guān)約束公職人員言行，乃至將紀(jì)律約束延伸到“八小時”之外，不僅有必要性，現(xiàn)實中也并非孤例。一方面，公職人員屬于特殊性質(zhì)的公務(wù)人員，其德行操守標(biāo)準(zhǔn)要遠遠高于普通人，普通人可以當(dāng)“老賴”，公職人員卻不應(yīng)該“老賴”，公職人員“老賴”對政府形象損害更嚴(yán)重。普通人可以在語言尺度上寬泛一些，那些販夫走卒、流動商販們，言語豪放不會受到什么指責(zé)，如果公務(wù)人員也“爆粗口”，會讓政府“丟分”。道理其實是一樣的。同樣的“欠費”，普通人可以按普通人的標(biāo)準(zhǔn)辦理，對廣大公職人員而言更應(yīng)該嚴(yán)格。另一方面，以行政行為約束內(nèi)部公職人員在20**年頒布的《行政機關(guān)公務(wù)員處分條例》中早有體現(xiàn)，按照該法第29條規(guī)定，將“拒不承擔(dān)贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務(wù)的”、“虐待、遺棄家庭成員的”、“迷信活動的”，以及其他違*公德的行為等納入監(jiān)管(處分)事項。

　　20**年，南通市下發(fā)《南通市公務(wù)員思想道德和社會誠信行為規(guī)范》，明確規(guī)定了有40多種有違職業(yè)道德和社會公德的行為，“守法”、“誠信”赫然在列。其他地方類似的“約束公職人員私德”的紅頭文件數(shù)不勝數(shù)。而上饒縣相關(guān)通知文件提出，對拒不繳納者或影響評先評優(yōu)，要求公職人員自覺補交，對約談后仍拒不繳納的公職人員，將予以通報或在一定范圍內(nèi)給予曝光，并抄送縣紀(jì)委(監(jiān)察局)、縣委組織部，對其單位督促，對清理活動不力的單位和個人將進行嚴(yán)肅處理，從法理依據(jù)和現(xiàn)實執(zhí)行層面都有章可循。

　　一部分公職人員心有抵觸情緒，也有一定原因。畢竟，內(nèi)部管理之外仍直接面臨一個“服務(wù)合同”問題，收費繳費糾紛亦屬民間糾紛。但這并不影響政府擔(dān)當(dāng)主持公道的“中間人”角色，政府主動加強對下屬人員的自律，政府對“做的不好”的本單位公職人員，要求嚴(yán)一些、更好地向社會做出表率，主動開展向“欠物業(yè)費”行為做斗爭，反而體現(xiàn)了一種社會責(zé)任和擔(dān)當(dāng)意識。應(yīng)該更多的獲得掌聲和認(rèn)同，更多的點贊而不是刁難和質(zhì)疑。換言之，一些公職人員長期欠人家物業(yè)費，難道反而有理了?當(dāng)然有關(guān)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題，政府有關(guān)方面也不應(yīng)坐視不理。要積極督促廣大公職人員履行繳納義務(wù)，另一方面還應(yīng)監(jiān)管物業(yè)公司履行服務(wù)合同，監(jiān)管力度和制度性舉措也要跟上。政府要兩手抓，一手抓好“自率”，約束下級工作人員履行誠信的和法律的義務(wù)，另一手須摸準(zhǔn)“欠費”現(xiàn)象的脈博，真正從改善提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量入手，最終實現(xiàn)物業(yè)收費和物業(yè)服務(wù)的雙贏。

篇2：探討物業(yè)公司借助律師催收欠費

　　探討物業(yè)公司借助律師催收欠費

　　隨著住宅小區(qū)的不斷增多，物業(yè)管理越來越得到人們的關(guān)注。人們在關(guān)注保護業(yè)主合法權(quán)益的同時，也開始逐步關(guān)注對物業(yè)管理者合法權(quán)益的保護狀況。在物業(yè)服務(wù)合同履行過程中，物業(yè)管理者最經(jīng)常受到侵害的就是業(yè)主拖欠物業(yè)管理費。

　　一、業(yè)主拖欠物業(yè)管理費的現(xiàn)狀

　　業(yè)主拖欠物業(yè)管理費，已經(jīng)成為了小區(qū)物業(yè)管理的一個普遍現(xiàn)象。筆者曾對福建省福州市、廈門市和漳州市的物業(yè)管理現(xiàn)狀進行調(diào)查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)80%以上的小區(qū)存在著業(yè)主拖欠物業(yè)管理費的現(xiàn)象。有的小區(qū)的物業(yè)管理收費率甚至不到50%。筆者為此專門了解了業(yè)主拖欠物業(yè)管理費的成因。發(fā)現(xiàn)主要有以下幾個原因：一是業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司服務(wù)不到位，而以不交或拖欠物業(yè)費進行對抗；二是房地產(chǎn)商遺留下來的房屋質(zhì)量問題，部分業(yè)主將此歸咎于物業(yè)管理公司；三是一部分業(yè)主買房后長期不在此居住或出租給他人，忽視或忘記交物業(yè)費；四是物業(yè)買賣中前業(yè)主遺留的物業(yè)欠費；五是一些業(yè)主以沒錢等為由惡意拖欠物業(yè)費等。

　　業(yè)主拖欠物業(yè)管理費無論是基于什么原因，其結(jié)果是物業(yè)管理公司無法收到預(yù)期的物業(yè)管理費，其運營資金往往得不到保障，并會因此產(chǎn)生與業(yè)主抵觸的心理，影響到正常的物業(yè)管理。筆者的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，物業(yè)管理公司因業(yè)主的拖欠行為往往采取減少物業(yè)服務(wù)支出、降低服務(wù)質(zhì)量等手段來緩解資金壓力，而這種手段則導(dǎo)致更多的業(yè)主拒交物業(yè)管理費用，這樣就形成了惡性循環(huán)，物業(yè)管理者與業(yè)主之間的矛盾變得越來越不可調(diào)和，最終物業(yè)公司和業(yè)主的利益都受到了損害。例如，在福州等地方都存在這么一種狀況，那就是因物業(yè)管理者與業(yè)主之間的矛盾，業(yè)主拒交物業(yè)管理費，物業(yè)管理者降低服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主大會決定另聘物業(yè)管理公司，而原物業(yè)管理公司則因業(yè)主拖欠物業(yè)費而拒絕撤離，新物業(yè)管理公司無法進駐，從而導(dǎo)致一個小區(qū)有兩個物業(yè)管理者，但兩個管理者卻都形同虛設(shè)，小區(qū)極其混亂的現(xiàn)象。

　　二、物業(yè)管理者催收物業(yè)管理費的做法

　　針對業(yè)主拖欠物業(yè)管理費的行為，各物業(yè)管理者都會采取一些措施，以期保障自己的權(quán)利。物業(yè)管理者針對業(yè)主欠費問題的傳統(tǒng)做法是：首先是找業(yè)主進行溝通，通過思想工作來達到目的；其次是通過停水停電等措施來迫使業(yè)主妥協(xié)；再次是加強服務(wù)質(zhì)量來感動業(yè)主；最后是在無奈之下訴諸于法院。

　　然而據(jù)筆者了解，這些措施卻收效甚微。在筆者調(diào)查過程中，有不少物業(yè)管理者告訴筆者：對業(yè)主拖欠物業(yè)管理費，如果采用思想溝通的方式收效甚微，反而會引起負(fù)面效果，那就是在催討過程中往往是雙方互相指責(zé)，鬧得不歡而散，矛盾越積越深；而通過停水停電手段又于法無據(jù)，因為現(xiàn)在的水費、電費等多數(shù)都是采用銀行繳費方式，物業(yè)管理者不直接收取，不少業(yè)主拖欠的僅僅是物業(yè)管理費，而非水費、電費，物業(yè)管理者停水停電的行為易受到指責(zé)；而對于通過加強服務(wù)質(zhì)量來感動業(yè)主的做法，物業(yè)管理公司普遍不予以認(rèn)同。首先物業(yè)管理者多數(shù)認(rèn)為自己的管理沒有問題，完全按照物業(yè)服務(wù)合同來進行，業(yè)主認(rèn)為管理不到位是無理取鬧，其次有不少物業(yè)管理者則認(rèn)為是因為業(yè)主的欠費而導(dǎo)致物業(yè)管理者經(jīng)費支出困難，繼而導(dǎo)致物業(yè)管理質(zhì)量下降，改進服務(wù)質(zhì)量前提必須是業(yè)主交清拖欠的物業(yè)費；而對于通過訴諸法院的法律手段來催討物業(yè)費，物業(yè)管理公司卻都有著許多的無奈--成本太高，得不償失。

　　在福州，有一業(yè)主從20**年底開始拖欠某物業(yè)管理公司物業(yè)費，到20**年3月，共計欠費1,900多元，該物業(yè)管理公司一方面因訴訟時效問題，另一方面也為了殺一儆百，就到晉安區(qū)法院狀告該業(yè)主，該案件經(jīng)過一審、二審，直到20**年底，判決才下來并生效。判決生效又面臨執(zhí)行問題，到20**年6月才將該業(yè)主拖欠的20**年3月以前的物業(yè)費拿到，但20**年3月之后的物業(yè)管理費該業(yè)主仍繼續(xù)拖欠，物業(yè)管理公司還得去起訴。而且在這起案件中，物業(yè)管理公司希望案件能夠打得漂亮一些，于是聘請專業(yè)律師代理。大多數(shù)律師一聽說只有2,000元的標(biāo)的，紛紛退避三舍。人家律師說你物業(yè)費糾紛看似簡單，實則不省事，就算按件收費最低一件3,000元律師費，還是吃力不討好的活。一件案件拖一年，只收3,000元律師費，人家干什么不好？而從欠費業(yè)主的角度看，就算你按程序全部做下去，輸了官司也就是付你物業(yè)費了，談不上什么損失。物業(yè)管理公司都只能知難而退，成本太高了。因此，在筆者調(diào)查中，多數(shù)物業(yè)管理公司都認(rèn)為通過訴訟方式催討物業(yè)管理費的做法并不可取。

　　由此可見，傳統(tǒng)的催討物業(yè)管理費的做法并不能收到很好的效果。這就需要我們尋找一些新的行之有效的法律途徑。

　　三、催討物業(yè)管理費的法律思考

　　由于我國的物業(yè)管理制度仍然是處于起步階段，因此各種制度的構(gòu)建仍處于探索之中，不夠完善。針對物業(yè)管理者催收物業(yè)費困難的現(xiàn)狀，筆者認(rèn)為應(yīng)該通過比較分析的方法，結(jié)合現(xiàn)實中的一些有效的做法，逐步完善我國物業(yè)管理立法，保障物業(yè)管理者的合法權(quán)益，維護良好的社會秩序。筆者經(jīng)過調(diào)查，認(rèn)為以下幾種做法不妨可以嘗試：

　　第一、由物業(yè)公司提供相關(guān)的物業(yè)公司管理范圍及其與業(yè)主訂立的物業(yè)服務(wù)合同，將相關(guān)欠費業(yè)主資料交給律師事務(wù)所，授權(quán)給律師事務(wù)所對相關(guān)住宅小區(qū)物業(yè)費進行催收，由律師事務(wù)所派專門律師進行統(tǒng)一催收。

　　這種做法已經(jīng)在不少地方實行，福州、廈門等地的部分物業(yè)管理公司也正采用這種方式，并且普遍反映收效較好。通過律師事務(wù)所，利用律師的專業(yè)法律知識進行統(tǒng)一催討，多數(shù)欠費業(yè)主都能在律師的法律說教下交納拖欠物業(yè)費，這種做法不僅可以避免物業(yè)管理公司與業(yè)主的正面沖突，還可以避免物業(yè)管理公司對欠費業(yè)主逐一催討的繁瑣過程，對物業(yè)管理公司來說可以節(jié)省時間和催討的費用。利用律師事務(wù)所進行催收可以起到事半功倍的作用。

　　第二、借鑒美國的一些做法，賦予物業(yè)管理者對物業(yè)享有法定的優(yōu)先權(quán)。

　　在我國司法實踐中，我們?nèi)詫⑽飿I(yè)管理者對業(yè)主的管理費的請求權(quán)與一般的債權(quán)等同，這顯然是不合理的，物業(yè)管理者是通過提供勞務(wù)來獲取報酬的，是一種勞務(wù)性質(zhì)的合同，物業(yè)管理者對業(yè)主的管理費的請求權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于普通債權(quán)得到行使。在美國，各州的區(qū)分所有物業(yè)產(chǎn)權(quán)法規(guī)定，如果某一房屋單元的業(yè)主欠繳物業(yè)管理費，從到期之日開始，便構(gòu)成業(yè)主協(xié)會對欠費業(yè)主房屋單元設(shè)定的不動產(chǎn)留置權(quán)。業(yè)主協(xié)會所享有的留置權(quán)，就像貸款銀行所享有的抵押權(quán)一樣，如果欠費業(yè)主經(jīng)過一再催繳，仍拒絕繳納所欠費用，業(yè)主協(xié)會有權(quán)取消被留置品的回贖權(quán)，并可按法律規(guī)定的程序，強制拍賣業(yè)主的房屋單元，并從售房款中優(yōu)先受償。除了收回全部欠費外，還包括利息、滯納金及小區(qū)業(yè)主協(xié)會因追討欠費所支付的訴訟費及合理的律師費。[1]筆者認(rèn)為，我們可以嘗試參照美國的做法，制定相關(guān)的立法，賦予物業(yè)管理者對物業(yè)的優(yōu)先權(quán)，當(dāng)業(yè)主拖欠物業(yè)管理費時，在合理的催討期間，業(yè)主仍未交納拖欠物業(yè)費的，物業(yè)管理公司可以按法律規(guī)定的程序，請求法院強制拍賣該物業(yè)，并享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

　　第三、針對物業(yè)買賣無需經(jīng)過物業(yè)管理公司而產(chǎn)生的前業(yè)主拖欠物業(yè)管理費問題，可以規(guī)定物業(yè)買賣，如果有物業(yè)管理的，必須結(jié)清物業(yè)管理費，否則應(yīng)當(dāng)由新舊業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　《物業(yè)管理條例》第四十二條規(guī)定：“業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。”這是明確了業(yè)主與承租人對物業(yè)費的連帶責(zé)任，只要物業(yè)在，物業(yè)管理公司最后找到業(yè)主，總是能收到物業(yè)費的。第四十二條還規(guī)定：“已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。”這也明確了開發(fā)商在賣房之前要負(fù)擔(dān)物業(yè)費的責(zé)任，而且開發(fā)商賣房后業(yè)主入住都要到物業(yè)公司辦入伙手續(xù)，物業(yè)公司隨時可以了解物業(yè)交易的動態(tài)。但是到了二手房交易市場，物業(yè)公司可能就會被蒙在鼓里了。買賣物業(yè)只要在交易所里就可進行了，不需要你物業(yè)公司交接把關(guān)。“買賣不破租賃”，承租人向誰交租都是一樣，所以也不一定告訴物業(yè)公司說自己承租的物業(yè)已經(jīng)更換主人了。等到物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)了，老業(yè)主可能就找不到了。在福州，有個業(yè)主的寫字樓雖然天天在出租使用，但就是不交物業(yè)費。忍無可忍之下物業(yè)管理公司將業(yè)主告到了法院，但是當(dāng)法院來送傳票時，承租人告訴法官上個月業(yè)主已將物業(yè)賣掉了，前面的老業(yè)主已經(jīng)聯(lián)系不上了。法官說如果沒有老業(yè)主其他財產(chǎn)的資料，起訴后將來執(zhí)行也是個難題，還是先撤訴吧！筆者認(rèn)為，要杜絕這種現(xiàn)象實際是比較容易的，那就是通過立法規(guī)定物業(yè)買賣必須通知物業(yè)管理公司，結(jié)清物業(yè)管理費，否則新老業(yè)主要承擔(dān)連帶責(zé)任。這種做法無論是對買賣雙方還是物業(yè)管理公司，都是輕而易舉的事。這樣不僅可以保障物業(yè)管理者的利益，而且也可以對新業(yè)主的權(quán)益起到保障作用，避免此類拖欠糾紛的發(fā)生。

　　第四、改變訴訟的模式，降低訴訟的成本。

　　訴訟是權(quán)利的最后一道保障，所以我們也不應(yīng)排斥通過訴訟來催收物業(yè)管理費的做法。但因為業(yè)主拖欠物業(yè)管理費的金額往往較少，而且涉及面較廣，這類糾紛，應(yīng)盡可能采用簡便程序以有效保障物業(yè)管理者的權(quán)益。而目前我國民事訴訟中的簡易程序并不是以金額的多少來確定，因此，實踐中物業(yè)管理者催收物業(yè)費的訴訟大多因涉及業(yè)主較多而采用普通程序，不能及時地處理糾紛。筆者認(rèn)為，我們可以嘗試設(shè)立小額錢財訴訟程序，盡量簡化程序，減少訴訟成本，以保障物業(yè)管理公司的利益。

　　總之，針對物業(yè)管理公司催收物業(yè)管理費的困境，我們應(yīng)該盡快完善相關(guān)的物業(yè)立法，以促進物業(yè)行業(yè)的良性發(fā)展。

篇3：物業(yè)公司成立追收欠費和公共水電控制工作小組通知

　　物業(yè)公司關(guān)于成立追收欠費和公共水電控制工作小組的通知

　　各部室、各管理處：

　　為加強對追收欠費和公共水電控制兩大工作重點的管理，特成立如下兩個小組，專門負(fù)責(zé)事件的管理和協(xié)調(diào)：

　　一、欠費追收小組：組長z，副組長z，組員各小區(qū)管理處主任。負(fù)責(zé)對小區(qū)欠費進行多形式的追繳，著重是解決商鋪欠費及龍珠花園、金美花園的住戶欠費問題。

　　二、公共水電控制小組：組長，z，副組長z。負(fù)責(zé)對小區(qū)水電使用情況進行檢查、監(jiān)督，確保合理使用，杜絕浪費；檢查用電器的日常維修及保養(yǎng)工作；檢查公共水電各路分表的登記工作，了解小區(qū)準(zhǔn)確的使用量；防止漏水、偷電的事件發(fā)生。

　　各小組每周末向公司經(jīng)理室提供本周工作書面匯報，及時匯報工作進度遇到的問題及解決的辦法。

　　特此通知。

　　zz物業(yè)管理公司

　　二O**年*月**日