物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)通知單
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篇2：探討物業(yè)公司借助律師催收欠費(fèi)
探討物業(yè)公司借助律師催收欠費(fèi)
隨著住宅小區(qū)的不斷增多，物業(yè)管理越來(lái)越得到人們的關(guān)注。人們?cè)陉P(guān)注保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的同時(shí)，也開(kāi)始逐步關(guān)注對(duì)物業(yè)管理者合法權(quán)益的保護(hù)狀況。在物業(yè)服務(wù)合同履行過(guò)程中，物業(yè)管理者最經(jīng)常受到侵害的就是業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)。
一、業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)狀
業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)，已經(jīng)成為了小區(qū)物業(yè)管理的一個(gè)普遍現(xiàn)象。筆者曾對(duì)福建省福州市、廈門(mén)市和漳州市的物業(yè)管理現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)80%以上的小區(qū)存在著業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象。有的小區(qū)的物業(yè)管理收費(fèi)率甚至不到50%。筆者為此專門(mén)了解了業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)的成因。發(fā)現(xiàn)主要有以下幾個(gè)原因：一是業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司服務(wù)不到位，而以不交或拖欠物業(yè)費(fèi)進(jìn)行對(duì)抗；二是房地產(chǎn)商遺留下來(lái)的房屋質(zhì)量問(wèn)題，部分業(yè)主將此歸咎于物業(yè)管理公司；三是一部分業(yè)主買房后長(zhǎng)期不在此居住或出租給他人，忽視或忘記交物業(yè)費(fèi)；四是物業(yè)買賣中前業(yè)主遺留的物業(yè)欠費(fèi)；五是一些業(yè)主以沒(méi)錢(qián)等為由惡意拖欠物業(yè)費(fèi)等。
業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)無(wú)論是基于什么原因，其結(jié)果是物業(yè)管理公司無(wú)法收到預(yù)期的物業(yè)管理費(fèi)，其運(yùn)營(yíng)資金往往得不到保障，并會(huì)因此產(chǎn)生與業(yè)主抵觸的心理，影響到正常的物業(yè)管理。筆者的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，物業(yè)管理公司因業(yè)主的拖欠行為往往采取減少物業(yè)服務(wù)支出、降低服務(wù)質(zhì)量等手段來(lái)緩解資金壓力，而這種手段則導(dǎo)致更多的業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)用，這樣就形成了惡性循環(huán)，物業(yè)管理者與業(yè)主之間的矛盾變得越來(lái)越不可調(diào)和，最終物業(yè)公司和業(yè)主的利益都受到了損害。例如，在福州等地方都存在這么一種狀況，那就是因物業(yè)管理者與業(yè)主之間的矛盾，業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理者降低服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主大會(huì)決定另聘物業(yè)管理公司，而原物業(yè)管理公司則因業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)而拒絕撤離，新物業(yè)管理公司無(wú)法進(jìn)駐，從而導(dǎo)致一個(gè)小區(qū)有兩個(gè)物業(yè)管理者，但兩個(gè)管理者卻都形同虛設(shè)，小區(qū)極其混亂的現(xiàn)象。
二、物業(yè)管理者催收物業(yè)管理費(fèi)的做法
針對(duì)業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)的行為，各物業(yè)管理者都會(huì)采取一些措施，以期保障自己的權(quán)利。物業(yè)管理者針對(duì)業(yè)主欠費(fèi)問(wèn)題的傳統(tǒng)做法是：首先是找業(yè)主進(jìn)行溝通，通過(guò)思想工作來(lái)達(dá)到目的；其次是通過(guò)停水停電等措施來(lái)迫使業(yè)主妥協(xié)；再次是加強(qiáng)服務(wù)質(zhì)量來(lái)感動(dòng)業(yè)主；最后是在無(wú)奈之下訴諸于法院。
然而據(jù)筆者了解，這些措施卻收效甚微。在筆者調(diào)查過(guò)程中，有不少物業(yè)管理者告訴筆者：對(duì)業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)，如果采用思想溝通的方式收效甚微，反而會(huì)引起負(fù)面效果，那就是在催討過(guò)程中往往是雙方互相指責(zé)，鬧得不歡而散，矛盾越積越深；而通過(guò)停水停電手段又于法無(wú)據(jù)，因?yàn)楝F(xiàn)在的水費(fèi)、電費(fèi)等多數(shù)都是采用銀行繳費(fèi)方式，物業(yè)管理者不直接收取，不少業(yè)主拖欠的僅僅是物業(yè)管理費(fèi)，而非水費(fèi)、電費(fèi)，物業(yè)管理者停水停電的行為易受到指責(zé)；而對(duì)于通過(guò)加強(qiáng)服務(wù)質(zhì)量來(lái)感動(dòng)業(yè)主的做法，物業(yè)管理公司普遍不予以認(rèn)同。首先物業(yè)管理者多數(shù)認(rèn)為自己的管理沒(méi)有問(wèn)題，完全按照物業(yè)服務(wù)合同來(lái)進(jìn)行，業(yè)主認(rèn)為管理不到位是無(wú)理取鬧，其次有不少物業(yè)管理者則認(rèn)為是因?yàn)闃I(yè)主的欠費(fèi)而導(dǎo)致物業(yè)管理者經(jīng)費(fèi)支出困難，繼而導(dǎo)致物業(yè)管理質(zhì)量下降，改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量前提必須是業(yè)主交清拖欠的物業(yè)費(fèi)；而對(duì)于通過(guò)訴諸法院的法律手段來(lái)催討物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理公司卻都有著許多的無(wú)奈--成本太高，得不償失。
在福州，有一業(yè)主從20**年底開(kāi)始拖欠某物業(yè)管理公司物業(yè)費(fèi)，到20**年3月，共計(jì)欠費(fèi)1,900多元，該物業(yè)管理公司一方面因訴訟時(shí)效問(wèn)題，另一方面也為了殺一儆百，就到晉安區(qū)法院狀告該業(yè)主，該案件經(jīng)過(guò)一審、二審，直到20**年底，判決才下來(lái)并生效。判決生效又面臨執(zhí)行問(wèn)題，到20**年6月才將該業(yè)主拖欠的20**年3月以前的物業(yè)費(fèi)拿到，但20**年3月之后的物業(yè)管理費(fèi)該業(yè)主仍繼續(xù)拖欠，物業(yè)管理公司還得去起訴。而且在這起案件中，物業(yè)管理公司希望案件能夠打得漂亮一些，于是聘請(qǐng)專業(yè)律師代理。大多數(shù)律師一聽(tīng)說(shuō)只有2,000元的標(biāo)的，紛紛退避三舍。人家律師說(shuō)你物業(yè)費(fèi)糾紛看似簡(jiǎn)單，實(shí)則不省事，就算按件收費(fèi)最低一件3,000元律師費(fèi)，還是吃力不討好的活。一件案件拖一年，只收3,000元律師費(fèi)，人家干什么不好？而從欠費(fèi)業(yè)主的角度看，就算你按程序全部做下去，輸了官司也就是付你物業(yè)費(fèi)了，談不上什么損失。物業(yè)管理公司都只能知難而退，成本太高了。因此，在筆者調(diào)查中，多數(shù)物業(yè)管理公司都認(rèn)為通過(guò)訴訟方式催討物業(yè)管理費(fèi)的做法并不可取。
由此可見(jiàn)，傳統(tǒng)的催討物業(yè)管理費(fèi)的做法并不能收到很好的效果。這就需要我們尋找一些新的行之有效的法律途徑。
三、催討物業(yè)管理費(fèi)的法律思考
由于我國(guó)的物業(yè)管理制度仍然是處于起步階段，因此各種制度的構(gòu)建仍處于探索之中，不夠完善。針對(duì)物業(yè)管理者催收物業(yè)費(fèi)困難的現(xiàn)狀，筆者認(rèn)為應(yīng)該通過(guò)比較分析的方法，結(jié)合現(xiàn)實(shí)中的一些有效的做法，逐步完善我國(guó)物業(yè)管理立法，保障物業(yè)管理者的合法權(quán)益，維護(hù)良好的社會(huì)秩序。筆者經(jīng)過(guò)調(diào)查，認(rèn)為以下幾種做法不妨可以嘗試：
第一、由物業(yè)公司提供相關(guān)的物業(yè)公司管理范圍及其與業(yè)主訂立的物業(yè)服務(wù)合同，將相關(guān)欠費(fèi)業(yè)主資料交給律師事務(wù)所，授權(quán)給律師事務(wù)所對(duì)相關(guān)住宅小區(qū)物業(yè)費(fèi)進(jìn)行催收，由律師事務(wù)所派專門(mén)律師進(jìn)行統(tǒng)一催收。
這種做法已經(jīng)在不少地方實(shí)行，福州、廈門(mén)等地的部分物業(yè)管理公司也正采用這種方式，并且普遍反映收效較好。通過(guò)律師事務(wù)所，利用律師的專業(yè)法律知識(shí)進(jìn)行統(tǒng)一催討，多數(shù)欠費(fèi)業(yè)主都能在律師的法律說(shuō)教下交納拖欠物業(yè)費(fèi)，這種做法不僅可以避免物業(yè)管理公司與業(yè)主的正面沖突，還可以避免物業(yè)管理公司對(duì)欠費(fèi)業(yè)主逐一催討的繁瑣過(guò)程，對(duì)物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)可以節(jié)省時(shí)間和催討的費(fèi)用。利用律師事務(wù)所進(jìn)行催收可以起到事半功倍的作用。
第二、借鑒美國(guó)的一些做法，賦予物業(yè)管理者對(duì)物業(yè)享有法定的優(yōu)先權(quán)。
在我國(guó)司法實(shí)踐中，我們?nèi)詫⑽飿I(yè)管理者對(duì)業(yè)主的管理費(fèi)的請(qǐng)求權(quán)與一般的債權(quán)等同，這顯然是不合理的，物業(yè)管理者是通過(guò)提供勞務(wù)來(lái)獲取報(bào)酬的，是一種勞務(wù)性質(zhì)的合同，物業(yè)管理者對(duì)業(yè)主的管理費(fèi)的請(qǐng)求權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于普通債權(quán)得到行使。在美國(guó)，各州的區(qū)分所有物業(yè)產(chǎn)權(quán)法規(guī)定，如果某一房屋單元的業(yè)主欠繳物業(yè)管理費(fèi)，從到期之日開(kāi)始，便構(gòu)成業(yè)主協(xié)會(huì)對(duì)欠費(fèi)業(yè)主房屋單元設(shè)定的不動(dòng)產(chǎn)留置權(quán)。業(yè)主協(xié)會(huì)所享有的留置權(quán)，就像貸款銀行所享有的抵押權(quán)一樣，如果欠費(fèi)業(yè)主經(jīng)過(guò)一再催繳，仍拒絕繳納所欠費(fèi)用，業(yè)主協(xié)會(huì)有權(quán)取消被留置品的回贖權(quán)，并可按法律規(guī)定的程序，強(qiáng)制拍賣業(yè)主的房屋單元，并從售房款中優(yōu)先受償。除了收回全部欠費(fèi)外，還包括利息、滯納金及小區(qū)業(yè)主協(xié)會(huì)因追討欠費(fèi)所支付的訴訟費(fèi)及合理的律師費(fèi)。[1]筆者認(rèn)為，我們可以嘗試參照美國(guó)的做法，制定相關(guān)的立法，賦予物業(yè)管理者對(duì)物業(yè)的優(yōu)先權(quán)，當(dāng)業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，在合理的催討期間，業(yè)主仍未交納拖欠物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)管理公司可以按法律規(guī)定的程序，請(qǐng)求法院強(qiáng)制拍賣該物業(yè)，并享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
第三、針對(duì)物業(yè)買賣無(wú)需經(jīng)過(guò)物業(yè)管理公司而產(chǎn)生的前業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)問(wèn)題，可以規(guī)定物業(yè)買賣，如果有物業(yè)管理的，必須結(jié)清物業(yè)管理費(fèi)，否則應(yīng)當(dāng)由新舊業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定：“業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。”這是明確了業(yè)主與承租人對(duì)物業(yè)費(fèi)的連帶責(zé)任，只要物業(yè)在，物業(yè)管理公司最后找到業(yè)主，總是能收到物業(yè)費(fèi)的。第四十二條還規(guī)定：“已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。”這也明確了開(kāi)發(fā)商在賣房之前要負(fù)擔(dān)物業(yè)費(fèi)的責(zé)任，而且開(kāi)發(fā)商賣房后業(yè)主入住都要到物業(yè)公司辦入伙手續(xù)，物業(yè)公司隨時(shí)可以了解物業(yè)交易的動(dòng)態(tài)。但是到了二手房交易市場(chǎng)，物業(yè)公司可能就會(huì)被蒙在鼓里了。買賣物業(yè)只要在交易所里就可進(jìn)行了，不需要你物業(yè)公司交接把關(guān)。“買賣不破租賃”，承租人向誰(shuí)交租都是一樣，所以也不一定告訴物業(yè)公司說(shuō)自己承租的物業(yè)已經(jīng)更換主人了。等到物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)了，老業(yè)主可能就找不到了。在福州，有個(gè)業(yè)主的寫(xiě)字樓雖然天天在出租使用，但就是不交物業(yè)費(fèi)。忍無(wú)可忍之下物業(yè)管理公司將業(yè)主告到了法院，但是當(dāng)法院來(lái)送傳票時(shí)，承租人告訴法官上個(gè)月業(yè)主已將物業(yè)賣掉了，前面的老業(yè)主已經(jīng)聯(lián)系不上了。法官說(shuō)如果沒(méi)有老業(yè)主其他財(cái)產(chǎn)的資料，起訴后將來(lái)執(zhí)行也是個(gè)難題，還是先撤訴吧！筆者認(rèn)為，要杜絕這種現(xiàn)象實(shí)際是比較容易的，那就是通過(guò)立法規(guī)定物業(yè)買賣必須通知物業(yè)管理公司，結(jié)清物業(yè)管理費(fèi)，否則新老業(yè)主要承擔(dān)連帶責(zé)任。這種做法無(wú)論是對(duì)買賣雙方還是物業(yè)管理公司，都是輕而易舉的事。這樣不僅可以保障物業(yè)管理者的利益，而且也可以對(duì)新業(yè)主的權(quán)益起到保障作用，避免此類拖欠糾紛的發(fā)生。
第四、改變?cè)V訟的模式，降低訴訟的成本。
訴訟是權(quán)利的最后一道保障，所以我們也不應(yīng)排斥通過(guò)訴訟來(lái)催收物業(yè)管理費(fèi)的做法。但因?yàn)闃I(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)的金額往往較少，而且涉及面較廣，這類糾紛，應(yīng)盡可能采用簡(jiǎn)便程序以有效保障物業(yè)管理者的權(quán)益。而目前我國(guó)民事訴訟中的簡(jiǎn)易程序并不是以金額的多少來(lái)確定，因此，實(shí)踐中物業(yè)管理者催收物業(yè)費(fèi)的訴訟大多因涉及業(yè)主較多而采用普通程序，不能及時(shí)地處理糾紛。筆者認(rèn)為，我們可以嘗試設(shè)立小額錢(qián)財(cái)訴訟程序，盡量簡(jiǎn)化程序，減少訴訟成本，以保障物業(yè)管理公司的利益。
總之，針對(duì)物業(yè)管理公司催收物業(yè)管理費(fèi)的困境，我們應(yīng)該盡快完善相關(guān)的物業(yè)立法，以促進(jìn)物業(yè)行業(yè)的良性發(fā)展。
篇3：物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)通知單
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