物業(yè)管理欠費(fèi)原因分析及解決建議

　　依法而論，業(yè)主享受合同約定的物業(yè)管理服務(wù)，就應(yīng)承擔(dān)繳納管理費(fèi)的義務(wù)，但是由于種種原因，物業(yè)管理欠費(fèi)成為一種普遍而嚴(yán)重的行業(yè)問題。

　　分析欠繳管理費(fèi)的原因，大致有四類：

　　一、物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量引起的欠費(fèi)行為。

　　l、物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不能滿足業(yè)主的要求，提供的服務(wù)質(zhì)量不合格或業(yè)主認(rèn)定不合格，業(yè)主最常用的抗?fàn)幨侄尉褪蔷芙换蛲锨焚M(fèi)用(法律上可上升到履行合同抗辯權(quán))。

　　2、物業(yè)管理企業(yè)沒有擺正服務(wù)與管理的位置，對(duì)業(yè)主約束過度。一方面，作為權(quán)屬所有人的業(yè)主，不但沒有享受對(duì)自己擁有物業(yè)的自主決策權(quán)、選擇權(quán)，還要受到物業(yè)管理公司的過度管理與約束;另一方面，一些物業(yè)管理企業(yè)市場(chǎng)觀念、服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，重收費(fèi)、輕服務(wù)，導(dǎo)致服務(wù)成本居高不下，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)明顯超出業(yè)主預(yù)期。

　　二、業(yè)主自身原因引起的欠費(fèi)行為。

　　1、業(yè)主無支付能力。一部分業(yè)主由于下崗、失業(yè)、家庭變故、投資虧本等，導(dǎo)致客觀上失去支付能力。

　　2、部分業(yè)主的習(xí)慣與觀念問題。一些業(yè)主的消費(fèi)習(xí)慣與觀念還未從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的福利體制轉(zhuǎn)變過來，沒有將物業(yè)服務(wù)看作是使自己物業(yè)保值增值的消費(fèi)行為。

　　3、業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司職責(zé)的錯(cuò)誤定位。在不少業(yè)主的觀念里，物業(yè)管理公司是大包大攬的管家，小區(qū)里諸項(xiàng)事務(wù)應(yīng)管理管好。諸如樓上業(yè)主裝修引起地板漏水、滲水，樓下業(yè)主排放油煙，隔鄰放音樂、裝修發(fā)出噪聲等，這些問題業(yè)主都可能歸罪于物業(yè)管理公司服務(wù)不好，失職，因此拒交費(fèi)用。

　　三、開發(fā)建設(shè)單位和市政等原因引起的欠費(fèi)行為。

　　1、開發(fā)建設(shè)單位遺留問題所致。主要包括開發(fā)商遺留下來的臨水、臨電、房屋質(zhì)量差、配套設(shè)施不完善等問題。

　　例如，廣州“某山莊”小區(qū)就是一個(gè)典型的例子。該小區(qū)由于前期開發(fā)階段開發(fā)商的實(shí)力不夠、開發(fā)不規(guī)范、巨額欠債，三期開發(fā)只開發(fā)了二期，小區(qū)內(nèi)供水、供電都是臨時(shí)的，開發(fā)商的巨額欠債，導(dǎo)致其下屬的物業(yè)管理公司無法以向業(yè)主提供正常的服務(wù)，引起業(yè)主不。小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)后，通過招標(biāo)選聘了新公司。但原公司拒不向新聘公司移交共用資料、設(shè)備及維修資金等，后在政府等有關(guān)部門多次協(xié)調(diào)下，歷經(jīng)18個(gè)月才移交了資料、設(shè)備和部分維修資金，但許多設(shè)備、機(jī)器、道路、綠化等已嚴(yán)重?fù)p壞，而巨額維修資金(540萬元)被侵占和挪用，小區(qū)電梯、消防、用水、用電存在極大案例隱患，一旦發(fā)生停電、停水等，將產(chǎn)生嚴(yán)重后果，業(yè)主的合法利益將受到極大損害。

　　2、業(yè)主對(duì)外部環(huán)境不滿所致。一些業(yè)主把因市政施工造成的交通不便、停水?dāng)嚯姡蛞虺鞘幸?guī)劃改變?cè)斐傻木幼…h(huán)境質(zhì)量下降等歸責(zé)于物業(yè)管理企業(yè)。

　　3、建、管不分的體制性弊端。建管不分導(dǎo)致物業(yè)管理公司一開始就不能居于獨(dú)立經(jīng)營(yíng)主體的地位。發(fā)展商要么把收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn).

篇2：物業(yè)管理案例:借口管理不善 欠費(fèi)法理難容

　　物業(yè)管理案例：借口管理不善，欠費(fèi)法理難容

　　案情介紹：

　　1999年12月4日，珠海市某國(guó)際花園業(yè)主關(guān)小姐來管理處投訴，說她家發(fā)生了盜竊案，臥室內(nèi)梳妝臺(tái)上的14000元現(xiàn)金被竊，要求管理處賠償損失。管理處立即打110報(bào)案，并趕赴現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)門窗完好無損，室內(nèi)毫無零亂跡象，且客廳內(nèi)桌上和沙發(fā)上關(guān)小姐兩位哥哥的公文包內(nèi)裸露出的不下4萬元現(xiàn)金均絲毫未動(dòng)，而且關(guān)小姐和其哥哥的女朋友的神態(tài)都很但然。不久，派出所和110干警趕到，勘查了現(xiàn)場(chǎng)，然后很嚴(yán)肅地進(jìn)行訊問并記錄。關(guān)小姐開始閃爍其辭，而后變得驚慌失措，答非所問。最后，干警們嚴(yán)肅地告訴關(guān)小姐和管理處人員：“報(bào)假案是要受到法律處罰的，當(dāng)然我們會(huì)盡快偵查本案線索”。

　　從此，關(guān)小姐以管理公司管理不善，保安失職為由拒付水電費(fèi)、停車費(fèi)、管理費(fèi)，在小區(qū)內(nèi)和社會(huì)上廣為散布各種影響物業(yè)管理公司形象的負(fù)面消息，且常到管理處追問破案結(jié)果，并要求免交所欠累積費(fèi)用。管理處張主任也答應(yīng)關(guān)小姐可以等到結(jié)案時(shí)再付欠款。但此案至今未破，關(guān)小姐至今不付任何費(fèi)用。

　　本案焦點(diǎn)：

　　1、關(guān)小姐能否以管理不善和保安失職為由拒付水電費(fèi)、停車費(fèi)，管理費(fèi)？

　　2、管理處張主任這種折衷方法有無法律依據(jù)？

　　3、關(guān)小姐到處投訴并肆意抵毀物業(yè)公司，物業(yè)公司能否向法院起訴并要求關(guān)小姐承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任？

　　4、物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主的人身安全和室內(nèi)財(cái)產(chǎn)承擔(dān)保障和保管責(zé)任嗎？

　　法理分析：

　　我們?cè)诖藷o需評(píng)價(jià)關(guān)小姐是否報(bào)了假案，只是就事論理，即關(guān)家是否使用了水電、占用了車庫、享受了服務(wù)，如果“是”，那么享受了權(quán)利就要履行義務(wù)，關(guān)小姐以管理不善和保安失職為由拒付甚至要求免收這些費(fèi)用，顯然是站不住腳的。該小區(qū)由于種種客觀原因，供電局仍無法實(shí)現(xiàn)電費(fèi)抄表到戶，因此電費(fèi)是每月統(tǒng)一從物業(yè)公司帳戶上劃撥。關(guān)小姐不交電費(fèi)，直接違反了《中華人民共和國(guó)電力法》第三十三條第三款“用戶應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家核準(zhǔn)的電價(jià)和用電計(jì)量裝置的記錄，按時(shí)交納電費(fèi)”的規(guī)定；另外物業(yè)公司從一開始就實(shí)行了二次供水，關(guān)小姐不交水費(fèi)違反了《中華人民共和國(guó)水法》第三十四條“使用供水工程供應(yīng)的水，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向供水單位繳鈉水費(fèi)”的規(guī)定；不交停車場(chǎng)費(fèi)，嚴(yán)重違反了《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十六條“承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金”的規(guī)定；關(guān)小姐在1999年3月入伙時(shí)既簽訂了入住合同，又簽訂了《業(yè)主公約》，而且與物業(yè)公司辦理租賃車庫協(xié)議。顯然，關(guān)小姐拒付停車場(chǎng)費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)違反了《中華人民共和國(guó)民法通則》第四條“民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則”和第八十八條“合同的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定，全部履行自己的義務(wù)”的規(guī)定；同時(shí)違反了《合同法》第六十條“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)”；第一百五十九條“買受人應(yīng)當(dāng)按照約定的數(shù)額支付價(jià)款”和第一百六十一條“買受人應(yīng)當(dāng)按照約定的時(shí)間支付價(jià)款”；第三百九十八條“委托人應(yīng)當(dāng)預(yù)付處理委托事務(wù)的費(fèi)用，委托人為處理委托事務(wù)墊付的必要費(fèi)用，委托人應(yīng)當(dāng)償還該費(fèi)用及其利息”和第四百零五條“受托人完成委托事務(wù)的，委托人應(yīng)當(dāng)向其支付報(bào)酬”等有關(guān)法律規(guī)定。

　　關(guān)小姐以家中丟失現(xiàn)金認(rèn)定物業(yè)公司管理不善，保安失職而拒付包括員工工資在內(nèi)的管理服務(wù)費(fèi)，嚴(yán)重違反了《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法》第三條關(guān)于勞動(dòng)者享有“取得勞動(dòng)報(bào)酬的權(quán)利”的規(guī)定，損害了管理人員、綠化工、清潔工、水電工、維修工、保安員等全體人員的合法權(quán)益，同時(shí)建設(shè)部第33號(hào)令第十三條規(guī)定“住宅小區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人，應(yīng)當(dāng)遵守小區(qū)管理辦法，按規(guī)定交納管理費(fèi)用，不得妨礙、阻撓管理人員履行職責(zé)，并有權(quán)參與和監(jiān)督住宅小區(qū)的管理。”關(guān)小姐不依法交費(fèi)，嚴(yán)重?fù)p害了物業(yè)公司的經(jīng)濟(jì)利益和全體業(yè)主的合法權(quán)益，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)依據(jù)第33號(hào)令第十四條的有關(guān)規(guī)定，對(duì)關(guān)小姐這種不照章交納各種費(fèi)用的行為予以批評(píng)教育，責(zé)令交納，并可要求其支付滯納金。

　　商品房住宅須按照建設(shè)部第33號(hào)令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的原則規(guī)定和國(guó)務(wù)院發(fā)布的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》和建設(shè)部發(fā)布的《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》來實(shí)施管理，總的原則呈“自有、自住、自管”。在物業(yè)管理的實(shí)施過程中，主要是劃清自有產(chǎn)權(quán)與共有產(chǎn)權(quán)部分的界限，責(zé)任及相關(guān)費(fèi)用的分?jǐn)倿榉沧杂挟a(chǎn)權(quán)部分的管理、維修和養(yǎng)護(hù)均由業(yè)主自行負(fù)責(zé)并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用；若干業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)部分的管理，維修和養(yǎng)護(hù)由共有業(yè)主負(fù)責(zé)或委托物業(yè)管理企業(yè)管理并按業(yè)權(quán)份額分?jǐn)傎M(fèi)用。關(guān)小姐入伙時(shí)接受了開發(fā)商的委托合同，理所當(dāng)然必須支付管理費(fèi)用。管理處張主任曾多次打報(bào)告到公司，請(qǐng)求公司領(lǐng)導(dǎo)同意減免關(guān)小姐家的費(fèi)用，因?yàn)楣芾硖幰哑Ｓ趹?yīng)付。我們不難體會(huì)張主任的艱難處境，但張主任的權(quán)宜之計(jì)只能是一種縱容關(guān)小姐違法的行為，也沒有任何法律

法規(guī)支持這種變相的違法行為。按以上法規(guī)規(guī)定，張主任既無權(quán)迫于壓力推遲收費(fèi)，更無權(quán)減免任何業(yè)主的各項(xiàng)費(fèi)用，因?yàn)楣芾碣M(fèi)是為全體業(yè)主提供公共服務(wù)而收取的費(fèi)用，單獨(dú)“惠”及一家，則必然“傷”及全體。

　　無論按《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》、《民法通則》，還是物業(yè)管理的有關(guān)法規(guī)，關(guān)小姐的投訴大多是無效投訴。但管理公司因這些投訴招自各方調(diào)查和指責(zé)不斷，并且關(guān)小姐上網(wǎng)發(fā)布信息，極盡挖苦抵毀之能事，嚴(yán)重影響了公司的正常工作秩序，也極大地?fù)p壞了公司的良好企業(yè)形象。從法理上說，侵權(quán)行為人對(duì)這種損害結(jié)果要依法承擔(dān)一定的民事責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國(guó)公司法》第十四條第二款“公司的合法權(quán)益受法律保護(hù)，不受侵犯。”；《民法通則》第一百零一條“公民、法人享有名譽(yù)權(quán)，公民的人格尊嚴(yán)受法律保護(hù)，禁止用侮辱、誹謗等方式損害公民、法人的名譽(yù)”，第一百二十條“公民的姓名權(quán)、肖像權(quán)、名譽(yù)權(quán)、榮譽(yù)權(quán)受到侵害的，有權(quán)要求停止侵害，恢復(fù)名譽(yù)，消除影響，賠禮道歉，并可以要求賠償損失。法人的名稱權(quán)、名譽(yù)權(quán)、榮譽(yù)權(quán)受到侵害的，適用前款規(guī)定”；《中華人民共國(guó)刑法》第二百四十六條“以暴力或者其它方法公然侮辱他人或者捏造事實(shí)誹謗他人，情節(jié)嚴(yán)重的，處三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剝奪政治權(quán)利。前款罪，告訴的才處理，但是嚴(yán)重危害社會(huì)秩序和國(guó)家利益的除外。”實(shí)際上，事情發(fā)展到這種地步，物業(yè)管理公司拿起法律武器，反擊這種侵權(quán)行為是最明智的選擇，也是最有利的時(shí)刻，這是法律賦予法人的基本權(quán)利，也是維護(hù)行業(yè)利益的職業(yè)道德和起碼覺悟。

　　物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主的人身安全和室內(nèi)的財(cái)產(chǎn)不負(fù)保障和保管責(zé)任。盡管時(shí)至今日，行業(yè)內(nèi)對(duì)此仍處于一種一知半解的混飩狀態(tài)，但建設(shè)部第33號(hào)令第二條第三款規(guī)定“本辦法所稱住宅小區(qū)管理，是指對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕與整治。”無論是該條規(guī)定還是《辦法》實(shí)施細(xì)則，毫無疑問其確切管理范圍和項(xiàng)目是業(yè)主的共用、共有、共管部位。《城市私有房屋管理?xiàng)l例》和《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》及《公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法》的基本原則是實(shí)行住房所有人“自有、自住、，自管”，那么，就物業(yè)管理而言，物業(yè)管理企業(yè)受委托負(fù)責(zé)的只能是共有、共用、共管產(chǎn)權(quán)部分或部位的管理、維修與養(yǎng)護(hù)。也就是說，物業(yè)管理公司維護(hù)管理的是基本封閉式小區(qū)內(nèi)的公共部位，包括治安在內(nèi)，維持和保障的乃是公共秩序，如果業(yè)主和使用人的人身安全和財(cái)產(chǎn)安全在小區(qū)內(nèi)的這些部位受到威脅或損害，物業(yè)公司就負(fù)有一定的責(zé)任，而在業(yè)主室內(nèi)（即自有、自往、自管部位），物業(yè)公司只能協(xié)助管理，卻無法承擔(dān)未委托的管理責(zé)任。簡(jiǎn)而言之，物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主的人身安全和業(yè)主的室內(nèi)財(cái)產(chǎn)不承擔(dān)保障和保管責(zé)任。

　　案件點(diǎn)評(píng)：

　　收費(fèi)難、投訴多是困擾物業(yè)管理行業(yè)的兩大現(xiàn)實(shí)問題。在目前體制不完善、法規(guī)不健全、觀念很落后的現(xiàn)實(shí)情況下，物業(yè)管理公司企圖回避矛盾，逃避現(xiàn)實(shí)，絕對(duì)不是明智之舉，甚至?xí)m得實(shí)反，事與愿違。中國(guó)物業(yè)管理的健康發(fā)展，需要全體物業(yè)管理人勇敢地直面現(xiàn)實(shí)，不斷學(xué)習(xí)，調(diào)查研究，發(fā)現(xiàn)問題，對(duì)癥下藥，加強(qiáng)宣傳，說服教育，化解矛盾，積累經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)建理論，完善法規(guī)，規(guī)范市場(chǎng)，指導(dǎo)實(shí)踐。問題、分歧、誤解永遠(yuǎn)存在，同樣，物業(yè)公司”一家服務(wù)大家“，也只能做到有則改之，無則加勉。