對小區物業費欠費的司法裁判的真實效果的思考

　　在20**年11月30日的深圳學術沙龍“危機與變革”探討中，著名物業人陳之平根據他的長期在物業行業的耕耘與研究，坦陳，對于物業服務來說，沒有物業費過低的問題，只有服務標準、服務水平高低的問題。陳之平說，無論物業費收每平方米2.8元還是1.8元甚至是0.8元，物管企業都能做下去，“區別可能就在于設備設施養護的好還是壞，保安1小時巡邏1次，還是1個月巡邏1次。”他的話，揭示了物業行業內的一個簡單經濟邏輯：物業是不會虧損運作的。

　　那么，如果小區業主欠繳物業費，實行包干制的物業企業是不是就一定會產生虧損呢?從事實看，相當部分簽署包干制合同的物業企業，面對部分業主的欠費，采取違背包干制合同的風險承擔的約定責任，通過違約降低物業服務質量的做法，以維持物業企業的利益，物業企業基本上不會虧損。因此，我們還可以進一步得到一個結論: 物業企業事實上也形成了對小區所有業主的服務違約。物業企業的服務不到位構成對全體業主的違約，特別是對已經繳費業主的違約。站在公正角度來看，已經繳費的業主，可以在物業企業訴訟未繳費業主的同時，起訴物業企業服務不到位，要求賠償服務損失。

　　在物業欠費訴訟中，公正的宣判，應將兩個訴訟結合為一。因為這是一個連環債：部分業主欠物業費，物業企業降低服務標準而欠了所有業主的應享服務。長期來看，在這個連環債中，物業企業扮演的是一個通過降低服務而轉嫁欠費的中間人，他是不會虧損的。

　　讓我們用一個簡單的數學公式幫助證明：假設小區業主有A戶，物業費為F，小區業主欠費率為k，物業服務違約率為m，法院審判后，合理的判決，應該是分為二部分，一是判全部欠費業主應該繳的物業費為：k*A*F;同時，還應該判決物業賠付全體業主服務不到位的欠費：m*A*F。也就是說，一個合理的物業欠費的法院判決，物業企業的最后所得為：kAF-mAF。這個公式的含義是：物業企業的公正收益，應該是“欠服務”與“欠費”的債差。

　　從長期角度看，這兩個債是基本相抵的，甚至是“欠服務”大于“欠費”的。為什么呢?如果“欠服務”少于“欠費”，那么物業企業必將承擔長期虧損，但事實上大部分物業企業誰也不主動撤出小區，這是不符合經濟活動的邏輯和常識的;這一現象恰恰說明了，長期以來，物業欠服務與業主欠費是基本持平的或者是多少有賺的。(我們簡化了論證,暫不考慮物業企業通過占有公共收益、高報價使用專項維修資金、接受市政部門委托代管強電與供暖等綜合盈利行為。如果將這些內容考慮進去，相比其他行業，物業行業仍是國內相當好的低競爭度、普遍贏利行業。這個行業的勞資糾紛比率很低。)

　　舉例而言，假設小區物業費為100元，小區業主有10人，繳費8人，欠費2人，欠繳率是20%，同時，根據公正測算，物業服務的不到位率為20%。公正判決是：欠費業主總共應該支付物業企業20%欠繳率*10人*100元物業費=200元，即每個欠費業主支付物業企業100元;同時，物業服務企業在收到200元欠繳物業費后，還要因為服務不到位而支付全體業主總共20%服務不到位率*10人*100元物業費=200元。最后，物業企業所得為(200-200)=0元，欠費業主總支出200元，全體業主得到返還總計200元。

　　我們還可以考慮，在其他條件不變，物業服務不到位率較小的情況，比如10%。簡單計算可以知道，最后欠費業主總支出200元，全體業主得到返還100元，物業企業得到100元。

　　當然，在這個計算中，也有人會提出，也許物業服務企業的服務不到位率或許更少呢?事實上，物業企業的逐利邏輯和現實中物業企業的操作都表明，物業企業的服務不到位率，只會大于等于欠費率。現實的難點只在于在業主普遍沒有掌握小區話語權的情況下，在小區業主沒有合適的團體統一組織監督的情況下，如何取證和評估物業企業的服務到位率。

　　通過上述分析，我們知道，業主欠費與物業企業的欠服務應該是基本相抵的，甚至由于物業企業控制能力較強，還會保持贏利。畢竟許多一、二級物業企業的項目公司，還是有余錢上繳資質費或掛靠費的。還有一個數據也可說明物業企業的虧損并不是普遍的：現北京有一級物業企業127家，三級資質企業2700多家，還有許多在工商登記但不在建委登記的編外物業企業估計也有2000多家，物業企業的倒閉很少見諸行業內新聞。由此可見，大量的散、亂、小的物業企業也能在這個市場中立足并分得一杯羹，并不容易被淘汰出局。

　　說到這里，我想大家都已經明白。真正被侵權的，不是欠費業主，不是降低服務的物業企業，而是繳費的業主。在這個連環債中，真正的債，是欠費業主對繳費業主的債。因此，法院正確的宣判，不是將欠費判給降低服務的物業企業;而應該是判欠費業主將欠費交給小區公共賬戶或已繳費業主，抵補已繳費業主未來的繳費;但是，歷史上大量的物業費糾紛審判，是把欠費業主的繳費簡單地判決給物業服務企業，也就是把履約者(已繳費業主)所應得判給了另一個違約者(物業企業)，物業服務企業通過法院判決得到了違約業主的賠償，但物業企業對全體業主的違約責任卻沒有得到合理追償，這樣的審判正義嗎?這樣的審判客觀上縱容了物業服務企業服務質量的下降，引發了全體繳費業主因得不到規范的服務而與物業企業的沖突。

　　在《北京市物業管理條例》立法預案調研中，我們發現，除了上述司法審判錯誤加重全體業主與物業企業沖突外，還有另外一個司法錯誤，同樣在逐漸積累業主與物業的沖突。

　　從北京的審判實踐來看，基層法院繼續沿用20**年北京高院的糾紛處置意見(《北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的意見(試行)》)，對物業費欠費的訴訟時效采取“不宜過苛”的處置態度。也就是說，物業企業訴欠費業主，不同于一般的經濟糾紛時效限制，超過2年的訴訟時效，仍舊可以起訴。

　　這樣的審判機制，很容易產生誤導，使得一些物業企業認為，他們可以不思創新解決糾紛而僅僅依賴降低服務與累積欠費就能長期端上金飯碗，甚至從一定程度上來說，只要物業欠費控制在一定比率內，欠費業主欠費時間越長，累積欠費越多，對物業企業越有利，因為累積欠費越多，越方便物業企業起訴，降低物業企業的起訴成本;另外，物業服務質量降低得越多，對物業企業越有利，因為法院只有對欠費業主的追償判決，沒有對物業企業服務質量不到位的追償判決。由此造成許多物業企業面對各類問題、糾紛盡量采取拖延策略，而不是積極地與業主溝通化解矛盾，因為反正高院說了，“訴訟時效不宜過苛”，這筆錢遲早是我的。我何苦研究如何提升服務質量如何解決矛盾?這真是“濫竽充數”的現代再造啊!而那些積極負責解決問題的物業企業，反倒因為增加了溝通、履約、創新的成本，一定程度上降低了企業利潤，由此帶來了物業行業鮮明的“劣幣驅逐良幣”的長期趨勢。

　　從客觀效果看，高院的這一“不宜過苛”意見，沒有對物業欠費現象的解決帶來積極影響，反而越來越重。從20**年至今，物業費欠費的普及率更大了，而不是更小了;平均單戶欠費額度增加了，而不是減少了;平均單戶欠費年限是延長了，而不是縮短了。矛盾非但不能及時消除，反而越積越重。乃至現在，因為物業費糾紛案件的數量超多導致審判資源不足，基層法院限制物業企業起訴數量。一方面物業企業形成對巨大的收繳欠費的錯誤預期(上邊的討論我們知道，正確的預期是零。其實這些巨大的欠費是欠已經繳費業主的)，另一方面造成越來越多業主對物業企業長期低劣服務的不滿情緒不斷增長。兩邊都在長期積累，量變而質變，最終造成物業企業與小區業主的普遍對立，以及當下大量小區物業接撤管難的惡癥。

　　這一審判機制還縱容了物業企業、業主相互長期違約的惡習，敗壞了物業行業的責任、服務、陽光、創新的行業正氣，造成行業人力資源的大幅浪費。錯誤的司法，極大地損害了行業正氣，這就是為什么在這個行業里，我們看不到多少優秀的企業成長的原因之一。

　　反觀海外立法，超出兩期的物業費糾紛，行政機構、業主團體、法院都會加大處置力度。矛盾長期積累不解決，是解決問題之道嗎?正常的經濟效率應該是促進物業企業提升服務質量來獲得更多的經濟收益，但現在的判決機制下，降低服務質量更利于物業個業利益的獲得。長期司法錯誤，把真正債權人的利益，轉移給了倒賣債務的中間人，使得這種不思進取的“轉嫁債務”策略，本應無效卻演化為暴利，以至于物業企業要豁出命，從欠費業主手中爭奪已繳費業主的利益。

　　總之，無論是從邏輯推理還是司法實踐，還是客觀現實的效果來看，針對小區物業欠費，現行的錯誤審判機制，帶來的惡果是相當明顯的：一是客觀上累積并加重了業主與物業企業的矛盾，造成司法悖論;二是無助于促進物業行業服務水平的提高，甚至客觀上縱容物業服務企業服務水平下降以便得到更大的經濟預期;三是債權主體的錯判，造成小區物業形成錯誤利益預期而加重接撤管難。接撤管之難，甚至在上海，還激烈到開車沖撞現場人群，釀成2死多傷的公共安全的慘禍的地步。

　　我們司法審判到了不得不改變的時候了，針對小區物業欠費糾紛，應該明確，包干制物業企業宣稱的小區欠費業主形成的債權，根本就不單單是物業企業的，而主要是屬于全體業主的。而物業企業，在業主大會決定不再續聘后，在小區接撤管中，應首先離場。物業企業與小區之間，誰也不欠誰的。物業企業唯一需要認真思考的，是如何提升服務質量，提高業主滿意率，獲得業主認同。

　　另外，為了與合理的司法審判機制相配套，一是要改變現有的小區物業費性質確認，應該明確小區物業費是小區全體業主的共有財產，而不是物業企業的資產;二是明確小區業主團體--業主委員會的民事主體資格，以便承接相應的債權。如果這些都無法做到，現有的司法審判無法改變，那么，作為小區業主，出路只有一條：在物業企業起訴欠費業主的同時，已經繳費業主也應同時起訴物業企業的服務欠債，拿回你的當然權益。

篇2：物業費欠費通知單

　　物業費欠費通知單

　　編號：________

　　小區名稱：________

　　樓宇名稱：________

　　房號：________

　　尊敬的住戶：你好！

　　可能由于您的工作繁忙等原因，已累計欠交費____元(其中:物業管理費____元，水/電費____元)。

　　本公司現特函通知，敬請您在本通知日起5日內速到我公司收費處補繳結清上述費用，逾期我司將按《________委托管理合同》的約定加收滯納金，并由您承擔相應的法律責任。

　　費用查詢：________。

　　謝謝您的合作！

　　________公司

　　年月日

篇3：運用法律手段追繳物業費欠費應注意問題

　　淺談運用法律手段追繳物業費欠費應注意的若干問題

　　物業費收費難，一直是一個困擾著物業管理行業的問題，雖然《 物業管理條例 》 對欠費業主做出了“違反物業服務合同的相關約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴”的規定；國家發改委和建設部共同頒布實施的《物業服務收費管理辦法》也有相應的規定；但物業管理企業一直缺乏有效的催繳手段，業主大會、業主委員會在目前階段也難以發揮條例規定的作用，并且，物業管理企業催繳乏力滋長了一些不負責任業主的錯誤意識，給物業管理企業的收費工作造成更大的困難。

　　欠交物業費，表面上看只是損害了物業管理企業的權益，而實質上最終受到傷害的是全體業主的權益，并且制約了物業管理行業尤其是住宅物業管理的良性發展。目前，由于各種因素導致了住宅物業管理費收費標準偏低，相當部分物業管理企業、項目處于持平甚至虧損運營狀態；假如業主再不交費，無疑是雪上加霜，必然導致物業管理企業、物業管理行業面臨“無米之炊”、“無源之水”的尷尬境地。因此，采取有效手段追繳物業費欠費，不論是為物業管理企業、行業的發展，還是為維護廣大業主的合法權益，都是一個必須迫切解決的問題。

　　隨著我國物業管理相關法規制度的完善、居民法律意識的逐步增強，通過法律訴訟追繳物業費欠費已成為解決物業收費難問題的重要手段。對所轄小區部分長期欠費業主進行了法律訴訟，非凡是對那一小部分，基本屬于沒有正當理由的、比較典型的、又在業主中有一定的所謂“影響力”的業主，通過法律訴訟追繳物業費欠費，一方面可以通過法律手段將業主拖欠的物業管理費收取回來，更重要的是通過法院這個平臺使雙方能夠心平氣和地坐在一起把各自的想法、意見說出來，根據相關的法律、法規由法院做出公正、公平、令雙方信服的裁決，并通過這種方式來教育引導業主轉變意識觀念，在物業管理區域內創造一個按時、按約交費的良好風氣。

　　筆者所在公司已準備通過訴訟追繳物業欠費，特通過對同行兄弟公司對欠費業戶進行的起訴，了解到全部勝訴，收回了被拖欠的費用，維護了企業和全體業主的權益。訴訟之初，部分業主對被起訴至法院很不理解，但經過雙方在整個訴訟過程中的溝通和交流，逐步達成了共識，最終接近 90 ％的案件都是通過庭外或法庭調節解決的。同時，在審理過程中，也緩和了業主以前在物業服務中所表現的對立情緒，解決了業主不交費的問題，為今后的小區物業管理工作奠定了比較好的基礎。目前來看，凡是被起訴過的業主，后來都能夠按時交費，更重要的是影響、帶動了一批欠費業主也能夠及時交費，這說明通過法律訴訟追繳物業費欠費還是有一定成效的。通過這些法律訴訟，對于訴訟中以及在日后物業管理工作中，筆者認為應該注重以下幾個問題：

　　一、要重視物業管理服務合同，明確雙方的權利和義務。

　　隨著市場經濟的發展，物業管理法律法規的不斷健全，業主的維權意識也在不斷提高。物業服務合同是物業管理企業取得物業管理權的基礎，業主與物業管理企業是建立在合同基礎上的民事法律關系，物業服務合同是解決業主與物業管理企業糾紛的根本依據，是業主維護自身權益的基礎，也是物業管理企業保護民事權益的基礎。因此，物業管理企業一定要十分重視物業服務合同的簽訂，要通過合同合理有效地保護自己的權益，規避不必要的風險。也就是說，要從物業管理的源頭上規避風險，這比在提供服務中采取一些防范措施、補救措施來規避風險，應該是更有效、更經濟的。

　　物業服務合同的制定宜細不宜粗、宜精不宜濫。所謂“細”，就是合同中物業服務的內容與標準一定要細化，比如保安服務不能僅僅籠統地約定“負責轄區治安”、“協助公共秩序維護”等，而應細化到在小區哪幾個出入口設幾個崗、負責什么、是立崗還是坐崗，設幾個巡邏保安、多長時間在轄區巡視一次，設哪幾個巡視點、職責是什么 …… 還包括所提供的物業服務不負責什么，也就是免責的部分。比如在合同中明確約定，物業服務不承擔業主人身安全、家庭財產的保險和保管責任等。這樣，一旦將來出現治安案件或其他風險問題，假如能夠提供足夠的證據，證實物業管理企業履行了合同約定的相應義務，即可以免責；所謂“精”，即是合同中該有的內容一定要有，不必要的內容就不要上，假如這些內容寫多了將來釋義合同時就有可能產生不必要的歧義，引起不必要的麻煩。

　　二、要加強基礎管理工作，引入風險意識。

　　法律訴訟同樣是有成本的，這種物業費訴訟的成本，包括訴訟費、代理費、鑒定費等各種直接費用，包括企業人員、時間、精力的投入，還有企業敗訴后將面臨的聲譽風險、群體效應等等。

　　因此，在物業管理市場目前的情況下，通過法律訴訟來追繳物業費，只能是物業費收費工作的一項輔助手段。從實際經驗來看，它的象征意義、引導作用、教育意義大于其追繳欠費的實質意義。從目前來看，更有效、更經濟的手段，還是要通過提供業主滿足的優質服務、親情服務，甚至是感化業主，來促使業主能夠積極交費。因此，物業管理企業在平時的物業管理服務中，要真正以業主為關注焦點，提高業主滿足率，在保證自身權益的前提下，最大化地滿足業主提出的合理要求，盡量避免業主以對物業服務不滿足為由拒交物業管理費。

　　三、要遵循人性化服務，物業費催繳工作要循序漸進。

　　物業服務中的管理對象是物業，服務對象是人，物業服務遵循人性化服務是理所當然的，物業費催繳工作當然也不例外。以目前我國的法制環境及群眾的法律意識，被起訴至法庭，絕對

大部分業主會認為是一件比較“丟人”的事情。因此，物業費繳費工作一定要循序漸進的進行，不能操之過急。

　　對于欠費業主，首先通常采取電話催繳，了解欠費原因，并積極解決業主所提出的問題；假如仍不交納 , 通常派工作人員登門走訪溝通 , 并酌情向業主發放物業費催繳通知書 ; 假如業主仍繼續拖欠 , 應再進一步向其發放物業催繳律師函，讓業主做好將可能被訴訟至法院的心理預備，同時也是給業主時間考慮是否交納物業管理費 ; 最后假如仍然不交費，再依法向法院提起訴訟。在這個過程中，要有禮有節，充分體現出人性化服務。

　　四、要抓住案件重點，在法庭上用事實說話。

　　因為每一個案件的重點都是不同的，所以開庭前對每一個案件都要進行深入細致的分析研究，充分了解業主的想法、不交費的原因，找出案件的要害點所在，做到“不打無把握之仗”；同時，法律是講事實的，法庭上是用證據說話的 , 證據收集的成功與否在整個訴訟過程中占有很重要的地位，在開庭之前一定要充分做好有關材料、證據、法律文書等前期預備工作，這樣訴訟成功的機會才會比較大，否則訴訟成功的機會就會大打折扣，甚至敗訴。

　　這樣，就要求我們在日常的物業管理服務工作中，要始終保持較高的法律意識，注重做好各種文字、圖片、實物等有效證據的建立和保存。比如，保留好和提供服務有關的各種合同、協議、通知通告、整改通知書、物業管理費催繳函、業主欠費原因說明書，各種工作記錄、向相關行政主管部門提交的報告單等等，這些在以后的訴訟中都會作為法庭上有力的證據。

　　這些日常工作做好了，當以后涉及到糾紛、訴訟時，就會做到有備無患。舉個例子，假如我們發催繳函的時候，一并附上欠費原因說明單，通常當時大部分業主都會如實填寫，因為那個時候還沒有涉及到訴訟的問題。這樣，我們既可以準確了解業主不交費的原因，又獲得了有效的證據。因為，在案件審理過程中，關于不交費的原因，業主通常會說很多，有的甚至不負責任、信口雌黃，而物業服務又是一種無形的產品，很難界定與量化，所以對業主提出的一些問題，當時往往很難一下子說清楚或馬上拿出充分有效的證據。但是，假如業主填寫了欠費原因說明單，我們在法庭上當廳出示，并針對這些原因舉出足夠的證據予以澄清，這樣對我們取得案件的勝訴就非常的有利。[文/張義軍]