項目物業公司進場方案

　　再回物業公司，角度不同，態度不同，切入的方式方法也不同了，從20**年3月初搭建班組至今已有4個月之久，公司歷經管理模式書面論證----集中招聘初建班組----進一步完善相關制度----項目交房接管----大批量入住手續辦理----地產遺存問題處理----物業項目現場管理等幾階段，在實際運作過程中，公司從理論到實踐的過度，各部門人員工作經驗相對薄弱，部門與部門工作配合、磨合過程相對較長，致使公司仍處于低速運行狀態。

　　現今反饋出來的現場問題主要有：

　　各部門的職責劃分不清;

　　各項工作的落實不到位;

　　基層工作的執行力度不夠;

　　整體現場管理略顯凌亂;

　　同時員工的工作情緒受干擾等等。

　　針對此狀況，擬定以下方案進行實踐操作，以供借鑒。

　　一、改變原有的組織管理方式，采取項目經理管理責任制，各部門落實責任點，并簽訂責任狀。

　　1、明確各部門工作職責：

　　總經理：全面負責公司的總體事務，確保完成各項指標;審定、監督、落實公司的管理目標、經營方針、規章制度、服務操作規程，并日漸健全完善;制定公司中長期發展戰略、計劃;加固團隊建設，培養梯隊人才，提高公司整體服務水平及員工素質;把控公司服務品質管理體系適宜、有效運行及操作;與政府有關部門和社會各界人士保持良好的公共關系，樹立良好的公司形象。

　　總經理助理：協助總經理工作，保證公司各項指標的完成;在總經理授權下，對公司實行全面管理;檢查、督導各級管理人員的工作，協調公司各部門之間的關系。

　　項目經理：建立與完善本項目管理的模式，完成各項工作指標及經營指標;負責本項目各工作流程、工作標準確定及監督檢查執行情況;負責本項目人員編制及對骨干員工工作能力、職業素質的提升;注重本項目成本運營，組織進行物業費的收繳，關注節能管理，加強經營創收;負責項目品質管理工作實際操作并組織進行監督檢查;加強與各項目、地產及對外政府職能部門工作的溝通與交流;解決、處理、跟蹤重大事件、投訴。

　　客服中心：戶內、公共區域工程遺留問題的報修處理、匯總分析及重點問題的跟蹤解決;一般性投訴處理及跟蹤解決;住宅、倉庫、車庫、網點入住手續辦理;鑰匙、業主ID卡、車卡領用、借用、保管;裝修申請辦理、裝修巡查、違規整改跟蹤處理;內業管理：業主文本檔案管理、通知信息發布;配合辦理維修基金發票的開取與認證;管理區域標識系統建立;社區文化組織策劃、管理區域宣傳信息建立;多種經營業務的開展;物業費催交;部門員工考核、培訓和管理工作。

　　秩序維護：管理區域整體安全防范，秩序維護，人員出入登記、檢查制度;門崗形象展示，門前秩序維護;管理區域消防安全檢查;管理區域車輛管理，人車分流;管理區域裝修垃圾清運監管;夜間報修處理;突發事件的處理及應急預案的制定;員工宿舍紀律管理及內務衛生管理;部門員工考核、培訓和管理工作。

　　工程維修：管理區域公共設備設施的運行、維護、保養及更新改造工作;市政設備設施運行維修保養工作;能源統計匯總、節能降耗工作;業主戶內有償服務開展;項目工具、圖紙管理;部門員工考核、培訓和管理工作。

　　環境保護：管理區域內的衛生清潔;(包括空置房)管理區域內生活垃圾的收集和清運;管理區域的定期衛生消殺;清潔設備的保養;管理區域綠化植物的養護;部門員工考核、培訓和管理工作。

　　綜合職能：制定公司的各項行政管理制度，工作規范化;公司文件資料、證照和印章、所有往來合同等檔案資料的規范管理;公司各類會議的準備及會議紀要的匯總、編寫;調整并落實公司人事制度;進行人員招聘面試，并組織進行新員工入職培訓;配合地產公司進行考勤制度、入離手續、勞動合同、保險手續、福利制度、培訓制度的落實;接待并處理公司員工投拆;公司大事記編寫;組織策劃企業內刊的編著;員工工牌和服裝、固定資產管理、月度采購。財務管理：費用收繳、帳目核對。食堂管理：菜譜制定、供貨方費用核算。

　　2、以定期、可量化表格衡量各部門工作完成情況，同時配合物業管理軟件分項落實(附表)

　　l客服中心：室內/公共區域日報修量、完工率、業主滿意度(派工單);日入住辦理量、交費額、鑰匙等物品領取量(入住、驗房、交費);日裝修辦理量，巡查情況(裝修管理);

　　l工程維修：公共設備運行情況(設備檔案);公共區域維修完成情況;電梯運行管理;

　　l秩序維護：突發事件處理及問題匯總;車輛/外來人員管理;門崗形象管理;園區裝修垃圾管理與清運;

　　l環境保護：公共設施完成程度報修;空置房管理

　　3、依據各崗位職責，針對核心崗位，推行崗位月/季度薪酬績效管理制度，提高員工工作積極性，端正工作態度(附表)

　　二、進一步明確地產開發公司與物業服務公司職責分工，加強對施工隊伍的管理，提高工程遺留問題處理的及時、有效性。

　　物業公司：

　　l客服中心負責接待業主報修/投訴;

　　l客服中心負責協調/安排施工方進行維修;

　　l客服中心負責定期將施工方維修狀況反饋到地產公司;

　　l工程維修部負責查證維修情況，反饋維修品質。

　　地產公司：

　　l定期組織施工方見面碰頭會，針對重點問題集中研討;

　　l負責對施工人員的服務態度進行培訓;

　　l負責收集施工隊整體維修質量、維修時限、維修態度等信息;

　　l配合物業公司協調處理重大產品質量問題。

　　施工方

　　l按時完成維修任務;

　　l將維修情況及時反饋。

　　三、結合園區配套，找尋經營創收點。

　　1、可采用的經營方式：互換合作，以物易物的形式，雙方不發生合作費用;提供統一展位進行出租，集中管理，明確商家經營位置、駐場人員、付款形式、經營形式;產品宣傳資料發送;廣告牌、廣告位置招租

　　2、可選取經營廠家可包括：建材、理石、裝修公司、廚柜、拉門、紗窗、地板、電器;

　　3、加強門前小商小販兒管理，保持園區整體形象;

　　4、加強園區現場人員的管理，嚴把入口。

　　四、加強前期接管時配套標識系統的建立，避免物業管理責任。

　　五、每個物業產品，設計方面都不會是盡善盡美，當不同的業主入住后，便會發現這樣跟那樣的問題，現將本項目地產設計方面的問題匯總如下。

　　1、采用粘貼外墻磚設計方式，存在隱患：外墻磚粘貼不嚴漏水、墻磚脫落砸人、脫落后維修難度、脫落后影響外觀美觀;

　　2、雨水管采用白色，使得咖啡色的外墻與白色雨水管對比強烈;

　　3、部分單元大堂拐角大，不方便業主物品搬入;

　　4、空調機位不夠，部分設計小、位置欠考慮;

　　5、室內臥室與廳及衛生間地面標高差2CM，設計時考慮到鋪設地板跟地磚的問題，但在實際入住后，業主并不買帳;

　　6、部分室內飄窗開啟角度只有45度，被橫梁擋住;

　　7、部分入戶門開啟時受旁邊電表箱或踢角理石影響，受損耗;

　　8、1F下水管不是單獨管;

　　9、商鋪衛生間無具體排風設施，部分商鋪屋面只能從房間進入，打擾業主;

　　10、電梯內無攝像裝置;

　　11、個別單元門無雨搭，個別單元門雨搭排水裝置不合理，有積水現象;

　　12、地下倉庫通風問題沒考慮;

　　13、生活水泵房設備無外量度尺;

　　14、設備間、電梯間鑰匙盡可能采用一鑰通形式，減少管理復雜性。

篇2：新物業接管進場致全體業主公開信

　　正豐物業公司物業接管進場致全體業主公開信

　　尊敬的廣鴻商業大廈業主/用戶:

　　你們好!

　　廣鴻商業大廈從20**年10月21日正式進行了移管工作,從即日起,東莞市正豐物業管理有限公司將對廣鴻商業大廈全面提供物業管理服務工作,原管理單位東莞市豪逸物業管理有限公司已全面撤場。這次移管工作是由廣鴻商業大廈開發商依照國家相關法律法規并結合大廈實際管理情況而作出的決定。接管前期,廣鴻商業大廈管理處管理機制工作暫時不作改變,將不會給全體業主/用戶帶來不便。

　　正豐物業正式進場接管后,將嚴格遵循行業市場發展規律,積極推動新觀念管理模式,規范管理章程,大力提升管理水平與服務質量;::本公司將認真奉行"顧客至上、服務第一"的公司管理服務理念與宗旨為業主/用戶服務,致力打造廣鴻商業大廈社會效益和經濟效益。

　　廣鴻商業大廈屬早期開發物業,但是該物業規劃合理、地段地貌優越,如果將管理和服務功能完善,基本上可以實現物業的保值、增值的理想目標。為了業主/用戶的根本利益,我們正豐物業管理有限公司全體員工將竭誠打造廣鴻商業大廈理想化辦公環境,努力創造社會良好口碑,我們需要全體業主/用戶能夠全力支持我們的管理工作。

　　尊敬的業主/用戶們!讓我們大家行動起來吧!攜手一道邁進我們廣鴻商業大廈美好明天!在今后的日子里,真誠感謝你們對我們管理工作的支持與幫助!

　　商祺!

　　東莞市正豐物業管理有限公司