提升物業(yè)管理處內(nèi)各部門同事默契度與協(xié)調(diào)度的17個(gè)金點(diǎn)子

　　金點(diǎn)子一、

　　要提高部門間的協(xié)作配合力度，關(guān)鍵是在各部門“小團(tuán)隊(duì)”觀念的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)對(duì)公司整個(gè)大團(tuán)隊(duì)的精神建設(shè)。可將部門間的小部分績(jī)效相鏈接，形成一環(huán)扣一環(huán)的連鎖效應(yīng)。把一些未完成的、延誤進(jìn)程的需要各部門協(xié)同配合的任務(wù)，以扣減相應(yīng)績(jī)效的形式落實(shí)到各部門，以強(qiáng)調(diào)部門間的協(xié)作關(guān)系。但在這個(gè)過程中，必須保持部門間的良性競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。

　　金點(diǎn)子二、

　　協(xié)作是企業(yè)生存發(fā)展及取得勝利的有效方式。如何使企業(yè)協(xié)作達(dá)到最優(yōu)?

　　(1)樹立共同目標(biāo)：引導(dǎo)部門將視野放大，走出部門目標(biāo)，以企業(yè)目標(biāo)為共同目標(biāo)。

　　(2)核心領(lǐng)導(dǎo)：如果將領(lǐng)導(dǎo)比作數(shù)字中的“1”，部門好比“1”后面的 “0”。“1”的凝聚力越大后面的“0”就越多越強(qiáng)。倘若“1” 偏了或倒了，后果可想而知。

　　(3)成果共享，責(zé)任共擔(dān)：為避免部門間互相推諉，在分配工作任務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)做到責(zé)、權(quán)、利一體化。

　　金點(diǎn)子三、

　　首先要樹立“內(nèi)部客戶”的觀念。就是要用對(duì)待外部客戶的態(tài)度和熱情去對(duì)待與其它部門間的協(xié)作問題。其次要加強(qiáng)職業(yè)素質(zhì)教育，使員工樹立全局觀念，克服本位***，加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)協(xié)作。現(xiàn)代企業(yè)更多的工作要靠團(tuán)隊(duì)合作，彼此間密切配合與溝通，打破部門間專業(yè)的局限，才能提高工作效率和質(zhì)量 ，完成上級(jí)賦予的工作任務(wù)。

　　金點(diǎn)子四、

　　要想提高各部門協(xié)作關(guān)系，應(yīng)先將各部門工作職能化、職責(zé)化、細(xì)分化、明確化。在需要各部門協(xié)作配合時(shí)，應(yīng)了解本項(xiàng)工作以誰為先，以誰為主。此項(xiàng)工作的主要負(fù)責(zé)部門則起到安排、分配和調(diào)動(dòng)其它部門的作用。而其它相關(guān)部門則應(yīng)做到聽從、協(xié)助、配合。在針對(duì)某一項(xiàng)工作時(shí)，同級(jí)部門間應(yīng)臨時(shí)形成上下級(jí)關(guān)系。平常的工作中就要形成良好的合作關(guān)系，加強(qiáng)各部門間相互了解，同時(shí)要搞好部門間員工關(guān)系。

　　金點(diǎn)子五、

　　該公司高層領(lǐng)導(dǎo)，首先要鼓勵(lì)和發(fā)揚(yáng)部門之間相互合作，并根據(jù)不同的工作制定出有效的合作方案，這樣可以加強(qiáng)部門協(xié)作和相互溝通。筆者個(gè)人認(rèn)為與他人合作比單獨(dú)工作好處更多。首先，全體成員有不同的背景和興趣，這樣可以產(chǎn)生多樣化的觀點(diǎn)，可以產(chǎn)生任何只靠自己所無法具有的創(chuàng)造性思想。此外群體成員互相幫助和鼓勵(lì)，每個(gè)人都能貢獻(xiàn)自己獨(dú)特的技能，團(tuán)體的一致性和認(rèn)同感激勵(lì)著團(tuán)體成員為實(shí)現(xiàn)共同目標(biāo)而努力奮斗。

　　金點(diǎn)子六、

　　金點(diǎn)子七、

　　我個(gè)人認(rèn)為這是缺少團(tuán)隊(duì)意識(shí)。首先領(lǐng)導(dǎo)就要把好關(guān)把責(zé)任落實(shí)到個(gè)人，以免造成出現(xiàn)問題就互相推拖的現(xiàn)象;其次部門與部門間要常組織員工開溝通協(xié)調(diào)會(huì)分析問題存在的根本原因，多收集大家好的意見并著手去解決;再者要強(qiáng)調(diào)在工作中合作與配合的重要性，提高每位員工的團(tuán)隊(duì)意識(shí)，才能在工作中不出現(xiàn)類似的問題。

　　金點(diǎn)子八、

　　思想動(dòng)員,進(jìn)一步提高員工和部門對(duì)協(xié)作的必要性及重要性的認(rèn)識(shí)，增強(qiáng)工作主動(dòng)性;收集分析歷次部門間難以協(xié)作配合的案例，盡量細(xì)分并明確原本難以界定的中間責(zé)任，確定責(zé)任歸屬;增加平行溝通，可在部門設(shè)置《協(xié)作意見本》，可將每日工作中的工作脫節(jié)、協(xié)作不足等問題記錄在案，由部門領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)及時(shí)落實(shí)。部門內(nèi)部問題及時(shí)追究責(zé)任、教導(dǎo)員工;部門之間的協(xié)作問題及時(shí)溝通協(xié)調(diào);不能在部門內(nèi)部或部門間平行解決的及時(shí)呈報(bào)上級(jí)協(xié)調(diào)，做到防微杜漸。

　　金點(diǎn)子九、

　　“團(tuán)結(jié)凝聚力量，和諧誕生興旺”，我個(gè)人的觀點(diǎn)是：其一，部門領(lǐng)導(dǎo)首先做好表率，積極地密切做好部門間的交流溝通，遇事公正、公平處理;其二，通過各種形式的民主生活會(huì)、協(xié)調(diào)會(huì)等，化解矛盾，達(dá)成共識(shí)，加強(qiáng)團(tuán)結(jié);其三，部門間應(yīng)以誠相待，主動(dòng)配合，互幫互助，互相學(xué)習(xí)，共同營(yíng)造和諧的工作氛圍。

　　金點(diǎn)子十、

　　要教育引導(dǎo)員工從企業(yè)角度出發(fā),每名員工都是企業(yè)的一分子,都是經(jīng)營(yíng)者和管理者。定期召開主管級(jí)，員工級(jí)部門間協(xié)調(diào)會(huì)，讓員工坦誠相見，提出問題。主管及公司領(lǐng)導(dǎo)當(dāng)場(chǎng)解決，當(dāng)場(chǎng)解決不了做出期限并及時(shí)反饋。從而增進(jìn)了解，改進(jìn)方式，減少誤會(huì)，提高效率。

　　金點(diǎn)子十一、

　　首先要制定規(guī)范的管理方案，讓部門之間存在互相監(jiān)督，互相督促的機(jī)制，并增強(qiáng)部門間的協(xié)作配合力度。其次領(lǐng)導(dǎo)干部層應(yīng)做好部門間的協(xié)調(diào)與指導(dǎo)工作，并且在基層員工間倡導(dǎo)一種良性協(xié)作的氛圍，做到分工不分家，本著以公司利益為重的前提做好每一件事。最后實(shí)施獎(jiǎng)罰責(zé)任到人制度，來增強(qiáng)員工的責(zé)任心。

　　金點(diǎn)子十二、

　　部門協(xié)調(diào)可以分三步走：首先就是統(tǒng)一工作目標(biāo)，其次語言上進(jìn)行溝通，最后確定解決問題的方法。但是關(guān)鍵在于細(xì)節(jié)，只有同事與同事之間在日常工作中多接觸，多交流，多“用心”協(xié)作，在時(shí)間推移中積累，最終實(shí)現(xiàn)部門之間每個(gè)人的良性互動(dòng)。

　　金點(diǎn)子十三、

　　部門之間的協(xié)作應(yīng)該從溝通開始，在溝通上達(dá)到一定的共識(shí)后，就要有一個(gè)部門犧牲的利益來配合別的部門，就大局來講獲取更大的利益，再者就是部門領(lǐng)導(dǎo)人的直線性思維應(yīng)換成系統(tǒng)性思維，縱向思維變成橫向思維，就是在處理協(xié)作一個(gè)問題的時(shí)候不要習(xí)慣性的先考慮到自己部門的利益，而是考慮到全局和協(xié)作部門的出發(fā)點(diǎn)是否此事利大于弊。在此基礎(chǔ)上各部門能夠有了統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)之后，就會(huì)產(chǎn)生愉快和諧的相互配合和相互協(xié)作。

　　金點(diǎn)子十四、

　　加強(qiáng)部門間協(xié)作問題分析:

　　(1)、各部門的直接負(fù)責(zé)人之間沒有默契的配合或是本身就相互有成見，對(duì)此應(yīng)該對(duì)部門的主要負(fù)責(zé)人加大團(tuán)隊(duì)協(xié)作的培訓(xùn)，并能相互成為好友或是直接更換親和力更強(qiáng)的人來領(lǐng)導(dǎo)這個(gè)部門。

　　(2)、就是各個(gè)部門之間各自為政，相互不了解，地盤意識(shí)強(qiáng)，部門之間溝通少、默契少、配合少、一旦出現(xiàn)協(xié)作必定會(huì)出現(xiàn)問題，針對(duì)這樣情況，應(yīng)該加強(qiáng)各部門間的共同活動(dòng)和集體項(xiàng)目的參加，或組織一些部門與部門之間的比賽，打破部門的界限，讓大家對(duì)其它部門沒有陌生感，每個(gè)部門都是為一個(gè)共同的目標(biāo)而通力合作。

　　金點(diǎn)子十五、

　　將團(tuán)隊(duì)配合度作為考核項(xiàng)目之一，當(dāng)缺乏主動(dòng)意識(shí)時(shí)只能通過制度執(zhí)行，使之漸成為習(xí)慣。其次加強(qiáng)自評(píng)、互評(píng)，從而學(xué)會(huì)換位思考，再由主導(dǎo)人員綜合評(píng)定拍板，并貫徹落實(shí)，以便出現(xiàn)問題時(shí)能夠得到及時(shí)解決。

　　金點(diǎn)子十六、

　　造成案例中的后果，部門領(lǐng)導(dǎo)個(gè)人意識(shí)太強(qiáng)，無集體主人翁思想，不協(xié)作能發(fā)展嗎?推諉使自己后退，天天給自己找借口無發(fā)展可言。

　　金點(diǎn)子十七、

　　開會(huì)!首先員工先列舉平時(shí)工作中間不協(xié)調(diào)的事例，點(diǎn)到為止;其次領(lǐng)導(dǎo)者開展重量級(jí)的協(xié)調(diào)會(huì)，最好最高領(lǐng)導(dǎo)參加，以便解決;第三，最高領(lǐng)導(dǎo)授權(quán)某下屬，跟蹤以后的協(xié)調(diào)問題，并要求各部門做出預(yù)案。堅(jiān)持到底!

篇2：如何進(jìn)行物業(yè)管理處與各相關(guān)單位的協(xié)調(diào)

　　如何進(jìn)行物業(yè)管理處與各相關(guān)單位的協(xié)調(diào)

　　物業(yè)管理的主體是指物業(yè)管理活動(dòng)的參與者，主要包括政府有關(guān)部門、物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)、專業(yè)公司、業(yè)主及非業(yè)主使用人、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)等。這些主體在物業(yè)管理活動(dòng)中都扮演了一定的角色，相互之間形成了一種特定的關(guān)系，各享有一定的權(quán)利，同時(shí)也承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。物業(yè)管理處在運(yùn)作過程中協(xié)調(diào)、處理好各方的利益關(guān)系，是確保物業(yè)管理工作正常運(yùn)行并取得成效的基礎(chǔ)和重要保證。

　　一、管理處與政府及相關(guān)部門的協(xié)調(diào)

　　(一)管理處與物業(yè)管理行政主管部門的協(xié)調(diào)

　　物業(yè)管理行政主管部門是指建設(shè)部、省(自治區(qū)、直轄市)建設(shè)廳(建委)和市房地產(chǎn)管理局，是物業(yè)管理企業(yè)的行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)。其制定的政策、法規(guī)以及傳達(dá)的行業(yè)信息等，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的日常管理工作起著十分重要的作用。因此，管理處必須加強(qiáng)與物業(yè)管理行政主管部門的聯(lián)系與協(xié)調(diào)。一是積極支持和配合物業(yè)管理行政主管部門的工作，如認(rèn)真落實(shí)物業(yè)管理行政主管部門的有關(guān)指示精神，參與物業(yè)管理行政主管部門組織的各種活動(dòng)等；二是及時(shí)獲得物業(yè)管理行政主管部門的有關(guān)信息，便于按新要求和新標(biāo)準(zhǔn)改進(jìn)和完善物業(yè)管理；三是將管理處在運(yùn)作過程中出現(xiàn)的一些疑難問題以及行業(yè)發(fā)展過程中遇到的一些矛盾和困難，積極向物業(yè)管理行政主管部門匯報(bào)，爭(zhēng)取得到物業(yè)管理行政主管部門的支持和幫助。

　　(二)管理處與政府有關(guān)部門的協(xié)調(diào)

　　政府有關(guān)部門是指市政、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供電、供氣、供暖等行政主管部門和物業(yè)所在地人民政府。管理處加強(qiáng)與政府有關(guān)部門的聯(lián)系和協(xié)調(diào)，可獲得政府有關(guān)部門的支持和配合，從而有利于矛盾的順利化解和事情的順利解決。如:管理處在入伙前期準(zhǔn)備階段加強(qiáng)與自來水公司、供電局和煤氣公司的聯(lián)系和協(xié)調(diào)，可盡早開通水、電、氣；加強(qiáng)與消防局的協(xié)調(diào)與聯(lián)系，可盡快通過消防驗(yàn)收等；日常管理中，加強(qiáng)與派出所的聯(lián)系與協(xié)調(diào)，有利于物業(yè)治安的管理和突發(fā)事件的處理。

　　二、管理處與物業(yè)建設(shè)單位及業(yè)主的協(xié)調(diào)

　　(一)管理處與不同類型物業(yè)建設(shè)單位的協(xié)調(diào)原則

　　由于物業(yè)建設(shè)單位數(shù)目眾多，各單位的內(nèi)在素質(zhì)以及對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的要求不同，因此，管理處在實(shí)際操作過程中，要針對(duì)不同類型的物業(yè)建設(shè)單位，采取不同的策略。現(xiàn)按以下兩種方式進(jìn)行分類論述。

　　按首次和多次開發(fā)樓盤的物業(yè)建設(shè)單位分類:

　　第一次開發(fā)樓盤的物業(yè)建設(shè)單位:此類物業(yè)建設(shè)單位由于初次開發(fā)樓盤，對(duì)物業(yè)管理的運(yùn)作不太熟悉，一般都比較謙虛，能耐心地傾聽管理處的意見，對(duì)物業(yè)管理工作也比較配合，因此，物業(yè)管理處與這類物業(yè)建設(shè)單位之間較易形成一種比較融洽的合作關(guān)系。對(duì)于此類物業(yè)建設(shè)單位，管理處應(yīng)多配合、多提意見，多協(xié)助，真正從物業(yè)建設(shè)單位的角度為物業(yè)建設(shè)單位著想，替物業(yè)建設(shè)單位分憂解愁。

　　多次開發(fā)樓盤的物業(yè)建設(shè)單位:此類物業(yè)建設(shè)單位由于開發(fā)了多個(gè)樓盤，因而對(duì)物業(yè)管理的運(yùn)作有一定程度的了解。正因?yàn)檫@樣，他們可能自以為是，聽不進(jìn)管理處的意見，兩者之間也較難相處。對(duì)于此種類型的物業(yè)建設(shè)單位，管理處要多與其進(jìn)行協(xié)商，多聽聽他們的意見，以便改進(jìn)物業(yè)管理，改善兩者之間的關(guān)系。

　　按物業(yè)建設(shè)單位對(duì)物業(yè)管理是否配合進(jìn)行分類:

　　對(duì)物業(yè)管理配合的物業(yè)建設(shè)單位:此類物業(yè)建設(shè)單位一般是初次開發(fā)樓盤或是多次開發(fā)樓盤，但有一定品牌的物業(yè)建設(shè)單位。對(duì)于此類物業(yè)建設(shè)單位，管理處要積極配合，努力提高管理服務(wù)質(zhì)量，提升物業(yè)建設(shè)單位的品牌知名度。

　　對(duì)物業(yè)管理不配合的物業(yè)建設(shè)單位:此類物業(yè)建設(shè)單位一般開發(fā)過多個(gè)樓盤，他們對(duì)物業(yè)管理要求高，但對(duì)物業(yè)管理的工作不太配合。他們會(huì)把管理處當(dāng)做一個(gè)下屬的專業(yè)化公司和一個(gè)幫他們打工的“馬仔”來對(duì)待。對(duì)于此類物業(yè)建設(shè)單位，管理處要根據(jù)<物業(yè)管理服務(wù)合同>據(jù)理力爭(zhēng)，講清道理和是非，維護(hù)自己的正當(dāng)權(quán)益。如果確實(shí)難以相處，且對(duì)方有違約行為，管理處可考慮退出物業(yè)管理。

　　(二)管理處在入伙前期準(zhǔn)備階段與物業(yè)建設(shè)單位的協(xié)調(diào)

　　在物業(yè)入伙之前一段時(shí)間，物業(yè)管理單位要成立一個(gè)物業(yè)接管籌備小組，對(duì)物業(yè)的全面、正式接管進(jìn)行前期籌備工作。這個(gè)接管小組就是今后該物業(yè)的物業(yè)管理處的雛形，接管小組的負(fù)責(zé)人一般就是今后這個(gè)管理處的負(fù)責(zé)人.物業(yè)接管籌備小組(以下稱管理處)的成員也就是這個(gè)管理處的主要工作人員。物業(yè)接管籌備小組的成立標(biāo)志著管理處運(yùn)作的開始。在物業(yè)入伙前期準(zhǔn)備階段，管理處對(duì)物業(yè)建設(shè)單位的配合主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

　　1.提出合理化建議，對(duì)物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行整治

　　管理處應(yīng)根據(jù)擬接管物業(yè)的實(shí)際情況，對(duì)物業(yè)項(xiàng)目的整治提出合理化建議。如果這些合理化建議能盡早提出并被采納，一方面將有助于物業(yè)的整治；另一方面也便于日后的物業(yè)管理。管理處在具體運(yùn)作過程中遇到的問題主要有以下幾種:空調(diào)位的確定及冷凝水的排放、垃圾房的建設(shè)、物業(yè)環(huán)境的綠化和美化、車輛進(jìn)出口的確定等。下面以空調(diào)位的確定及冷凝水的排放為例加以說明。

　　由于種種原因，部分物業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)并沒有考慮到空調(diào)位的設(shè)置及空調(diào)冷凝水的排放。因此，管理處應(yīng)建議物業(yè)建設(shè)單位改進(jìn)并設(shè)法預(yù)留空調(diào)位及冷凝水的排水管道。如果工程已經(jīng)竣工無法改變時(shí)，管理處應(yīng)根據(jù)物業(yè)建設(shè)單位的要求，對(duì)業(yè)主安裝空調(diào)的位置以及冷凝水的排放方式予以規(guī)范，以保持物業(yè)外觀的統(tǒng)一、美觀，同時(shí)避免空調(diào)冷凝水污染墻面或影響他人而造成投訴和糾紛。

　　2.接管驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)物業(yè)缺陷時(shí)的處理

　　在業(yè)主入伙前期，管理處要代表小業(yè)主的利益與物業(yè)建設(shè)單位進(jìn)行房屋接管驗(yàn)收。在接管驗(yàn)收過程中，管理處一切要從嚴(yán)從細(xì)要求。管理處將在物業(yè)接管驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)報(bào)予物業(yè)建設(shè)單位，由物業(yè)建設(shè)單位通知和督促施工單位及時(shí)整改。

　　3.代表或配合物業(yè)建設(shè)單位與其他部門進(jìn)行協(xié)調(diào)

　　在物業(yè)入伙之前，物業(yè)建設(shè)單位要完成很多工作，如將物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)管理文件報(bào)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)和備案，與自來水公司、供電局、煤氣公司協(xié)調(diào)開通水、電、氣等。對(duì)此，管理處要代表或配合物業(yè)建設(shè)單位向自來水公司、供電局和煤氣公司等單位申請(qǐng)，及時(shí)開通水、電、氣等。下面以電的開通為例加以說明。

　　物業(yè)一旦竣工驗(yàn)收，就不再使用施工用電。在啟用物業(yè)正規(guī)供電系統(tǒng)之前，供電局要對(duì)物業(yè)的供電系統(tǒng)進(jìn)行檢驗(yàn)和封表處理。此時(shí)，管理處應(yīng)代表或配合物業(yè)建設(shè)單位做好以下兩個(gè)方面的工作。第一，報(bào)停暫不使用的變壓器，以免造成損失。因?yàn)樽儔浩饕坏┩度胧褂茫还苡秒姸嗌伲家患{一定數(shù)額的基本電費(fèi)。而在實(shí)際工作中，一般情況是:一是物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)的變壓器容量可能富余，不需要開通所有的變壓器；二是入伙前，特別是分期建設(shè)、分期入伙的物業(yè)，一定時(shí)間內(nèi)不需要開通所有的變壓器；三是通過對(duì)變壓器及用電的合理規(guī)劃和使用，也可降低變壓器的臺(tái)數(shù)。通過報(bào)停暫不投人使用的變壓器，可有效地降低管理成本。第二，對(duì)有條件的物業(yè)，管理處應(yīng)積極向供電局、自來水公司和煤氣公司申請(qǐng)抄表到戶，以減少用電、用水和用氣環(huán)節(jié)，降低公用水、電、氣費(fèi)用的開支，同時(shí)減輕管理處的工作壓力。

　　4.物業(yè)管理用房及其他用房的確定

　　管理處應(yīng)從便于日后物業(yè)管理的角度，根據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況，提出物業(yè)管理用房和其他用房(主要是員工住宿用房和商業(yè)用房)的具體要求，與物業(yè)建設(shè)單位進(jìn)行協(xié)調(diào)。最終由物業(yè)建設(shè)單位按管理處的要求建設(shè)或安排解決。

　　5.協(xié)助物業(yè)建設(shè)單位發(fā)放入伙通知書

　　部分物業(yè)建設(shè)單位，特別是首次開發(fā)樓盤的物業(yè)建設(shè)單位，他們不但對(duì)物業(yè)管理不太了解，而且對(duì)入伙的有關(guān)手續(xù)也不太清楚。因此，管理處要根據(jù)物業(yè)的建設(shè)速度、售房合同以及物業(yè)建設(shè)單位的特殊要求，幫助物業(yè)建設(shè)單位制作和發(fā)放入伙通知書。

　　(三)管理處在入伙期間對(duì)物業(yè)建設(shè)單位和業(yè)主的協(xié)調(diào)

　　業(yè)主入伙是物業(yè)管理正式運(yùn)作的開始，也是整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中最難的一步。物業(yè)開發(fā)和銷售過程中的諸多問題都會(huì)在入伙期間表現(xiàn)出來。因此，入伙工作處理得好，物業(yè)建設(shè)的很多遺留問題就會(huì)得到妥善解決，否則，就會(huì)為以后的管理工作留下隱患，易引發(fā)糾紛和爭(zhēng)執(zhí)。管理處在入伙期間與物業(yè)建設(shè)單位及業(yè)主的協(xié)調(diào)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

　　1.管理處與物業(yè)建設(shè)單位及業(yè)主協(xié)調(diào)的基本原則

　　物業(yè)建設(shè)單位是管理處的委托方，業(yè)主是管理處的服務(wù)對(duì)象和顧客，管理處在兩者之間起一個(gè)中介和橋梁作用。因此，管理處的角色是一手托兩家，左手托著物業(yè)建設(shè)單位，右手托著業(yè)主。對(duì)于兩個(gè)獨(dú)立的主體，管理處都應(yīng)盡心盡力地為他們服務(wù)，設(shè)身處地地為他們解決實(shí)際問題。在遇到兩方主體發(fā)生矛盾時(shí)，管理處應(yīng)站在客觀、公正、公平的立場(chǎng)上處理問題，盡量予以協(xié)調(diào)解決，弱化矛盾，使大事化小，小事化了。總的處理原則是:“一手托兩家，兩手都要重；不偏又不倚，息事又寧人”。

　　2.管理處在入伙期間與物業(yè)建設(shè)單位及業(yè)主協(xié)調(diào)的內(nèi)容

　　管理處在入伙期間需要與物業(yè)建設(shè)單位及業(yè)主之間協(xié)調(diào)的事很多，涉及到物業(yè)入伙的方方面面。主要有以下幾點(diǎn):

　　(1)管理處對(duì)業(yè)主驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)問題的處理

　　雖然經(jīng)過竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收，但業(yè)主在入伙驗(yàn)房時(shí)仍會(huì)發(fā)現(xiàn)很多問題。對(duì)業(yè)主驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)的問題，管理處應(yīng)認(rèn)真記錄，及時(shí)提交給物業(yè)建設(shè)單位由物業(yè)建設(shè)單位督促施工單位及時(shí)整改。管理處應(yīng)建議物業(yè)建設(shè)單位在一定時(shí)間內(nèi)(如3個(gè)月、6個(gè)月)留一支施工隊(duì)伍專門從事業(yè)主房屋的整改工作。

　　(2)管理處對(duì)水、電、氣不能及時(shí)開通的處理

　　物業(yè)入伙時(shí)，往往會(huì)由于眾多原因，導(dǎo)致水、電、氣不能及時(shí)開通，影響了業(yè)主的生活。對(duì)此，管理處一方面要向業(yè)主做出解釋，并表示歉意；另一方面要督促物業(yè)建設(shè)單位或管理處自己向有關(guān)部門協(xié)調(diào)，以便盡快解決水、電、氣開通的問題。

　　(3)管理處對(duì)物業(yè)延期入伙的處理

　　對(duì)于延期入伙的物業(yè)，管理處應(yīng)根據(jù)情況給予區(qū)別對(duì)待。一是既然已經(jīng)延期入伙，那么物業(yè)建設(shè)單位在入伙時(shí)就要把好物業(yè)質(zhì)量關(guān)。在正式入伙之前，管理處建議物業(yè)建設(shè)單位要把道路及周邊環(huán)境整治好，各種驗(yàn)收證件準(zhǔn)備齊全，為業(yè)主入伙提供一個(gè)良好的環(huán)境；二是對(duì)于延期入伙的物業(yè)，管理處盡量向業(yè)主做好解釋工作，爭(zhēng)取得到業(yè)主的諒解；三是對(duì)于入伙時(shí)間被長(zhǎng)期推延的業(yè)主，管理處建議物業(yè)建設(shè)單位根據(jù)實(shí)際情況給予一定的補(bǔ)償。

　　(4)管理處對(duì)售樓時(shí)所作承諾不能兌現(xiàn)的處理

　　現(xiàn)在物業(yè)建設(shè)單位一般都委托專業(yè)的物業(yè)代理公司進(jìn)行物業(yè)銷售。在物業(yè)銷售過程中，代理公司或個(gè)別銷售人員為了售房往往會(huì)做出過分的承諾，而且這些承諾大多數(shù)情況下是缺乏實(shí)據(jù)的口頭承諾。對(duì)于業(yè)主而言，買房的同時(shí)，也就是買一種承諾，特別對(duì)于初次買房的人。因此，在人住時(shí)，業(yè)主一旦發(fā)現(xiàn)當(dāng)初的承諾不能兌現(xiàn)時(shí)，就會(huì)大發(fā)牢騷，甚至有過激的行為。對(duì)此，管理處要向業(yè)主做出耐心的解釋。管理處在處理此類問題時(shí)，一切要以國家的政策、法規(guī)和售房合同以及業(yè)主公約為準(zhǔn)則。

　　(5)管理處對(duì)不具備入伙條件物業(yè)的處理

　　對(duì)于不具備入伙條件的物業(yè)，管理處要建議物業(yè)建設(shè)單位延期入伙，等入伙條件具備后才予入伙。如果物業(yè)建設(shè)單位一定要強(qiáng)行入伙，管理處一方面要代表物業(yè)建設(shè)單位向業(yè)主做出解釋并表示歉意，另一方面應(yīng)督促物業(yè)建設(shè)單位加快整改的速度，同時(shí)加快辦證速度。對(duì)某些情況下確實(shí)不能很快解決的問題，如消防的驗(yàn)收，物業(yè)建設(shè)單位或管理處可與消防主管部門協(xié)商，由消防主管部門開據(jù)“可以人住，繼續(xù)整改”的有關(guān)證明。

　　(6)管理處對(duì)業(yè)主拒收房屋的處理

　　管理處首先要弄清業(yè)主拒收房屋的真正原因，并針對(duì)原因做出具體的處理辦法。如果是業(yè)主因?yàn)閭€(gè)別小問題而導(dǎo)致情緒上的排拒反應(yīng)，管理處一方面應(yīng)向業(yè)主做出耐心解釋并做好安慰工作，另一方面應(yīng)督促物業(yè)建設(shè)單位及時(shí)整改以滿足業(yè)主的要求。對(duì)于重大問題，管理處不能單獨(dú)解決的，應(yīng)及時(shí)將問題提請(qǐng)物業(yè)建設(shè)單位并和物業(yè)建設(shè)單位共同解決。物業(yè)建設(shè)單位可以根據(jù)實(shí)際情況，采取賠償、減免、贈(zèng)送、讓步、訴訟，甚至退房等處理措施。

　　(四)管理處在物業(yè)入伙后期在物業(yè)建設(shè)單位和業(yè)主之間的聯(lián)絡(luò)

　　物業(yè)入伙大約半年后，物業(yè)建設(shè)單位在物業(yè)管理中的作用越來越小，與物業(yè)管理單位的聯(lián)系也越來越少，但物業(yè)的很多項(xiàng)目仍處于保修期內(nèi)。此時(shí)，業(yè)主如因故要找物業(yè)建設(shè)單位，管理處應(yīng)代為聯(lián)絡(luò)。第一種方式是管理處向業(yè)主提供物業(yè)建設(shè)單位該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的姓名、聯(lián)系地址和聯(lián)系電話，由業(yè)主自己去與物業(yè)建設(shè)單位聯(lián)系；第二種方式是由業(yè)主提出書面報(bào)告，由管理處轉(zhuǎn)交物業(yè)建設(shè)單位；第三種方式是由管理處就有關(guān)情況寫出書面報(bào)告，請(qǐng)物業(yè)建設(shè)單位予以協(xié)調(diào)解決。

　　三、管理處與專業(yè)公司的協(xié)調(diào)

　　專業(yè)公司是指管理處聘請(qǐng)的，專門從事物業(yè)管理專業(yè)工作的公司，如清潔公司、電梯公司、保安公司等。管理處可以將物業(yè)管理的一些專業(yè)項(xiàng)目以外包的方式委托給專業(yè)化的公司進(jìn)行管理，如將清潔衛(wèi)生工作委托給清潔公司管理，將安全保衛(wèi)工作委托給保安公司管理，等等，但管理處不能將管理項(xiàng)目全部委托給另外一家物業(yè)管理公司。管理處與專業(yè)公司的協(xié)調(diào)表現(xiàn)在兩個(gè)方面:一方面管理處對(duì)專業(yè)公司的工作給予積極的支持和全面的配合；另一方面監(jiān)督專業(yè)公司使其按管理處的要求和合同要求進(jìn)行專業(yè)化管理和運(yùn)作。

　　四、管理處與業(yè)主的協(xié)調(diào)

　　管理處與業(yè)主的協(xié)調(diào)是管理處的日常工作。管理處與業(yè)主的協(xié)調(diào)主要表現(xiàn):一是提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，獲得業(yè)主的支持；二是對(duì)業(yè)主的投訴予以足夠的重視，并盡快給予解決；三是對(duì)業(yè)主的特約服務(wù)盡量予以滿足，給予業(yè)主人性化的關(guān)懷；四是妥善處理好業(yè)主與業(yè)主之間的糾紛，等等。

　　五、管理處與業(yè)主大會(huì)的協(xié)調(diào)

　　(一)管理處協(xié)助業(yè)主大會(huì)的召開

　　召開業(yè)主大會(huì)之前，管理處應(yīng)不厭其煩地通過多種渠道協(xié)助業(yè)主委員會(huì)通知所有業(yè)主，增強(qiáng)他們的參與意識(shí)和主人翁意識(shí)，使業(yè)主大會(huì)的召開更具有代表性。同時(shí)通過業(yè)主大會(huì)的召開，增加與業(yè)主的聯(lián)系和交流。

　　(二)重大管理事項(xiàng)報(bào)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)

　　在業(yè)主大會(huì)召開之前，管理處應(yīng)就年度工作計(jì)劃、物業(yè)管理的收支賬目、維修基金的使用情況等重大事項(xiàng)擬好書面報(bào)告，在業(yè)主大會(huì)上宣讀，經(jīng)過業(yè)主大會(huì)審議通過后執(zhí)行。

　　(三)接受業(yè)主大會(huì)的監(jiān)督

　　管理處在業(yè)主大會(huì)上公布物業(yè)管理費(fèi)和維修基金的收支賬目、宣讀年度工作計(jì)劃等重大管理事項(xiàng)，接受業(yè)主大會(huì)的監(jiān)督，接受業(yè)主的質(zhì)問、咨詢和監(jiān)督。

　　六、管理處與業(yè)主委員會(huì)的協(xié)調(diào)

　　(一)推薦優(yōu)秀人士參加業(yè)主委員會(huì)委員競(jìng)選

　　業(yè)主委員會(huì)的組成及運(yùn)作情況，對(duì)管理處而言顯得特別重要。由于目前業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作體系還不太成熟，所以有時(shí)就會(huì)出現(xiàn)選舉出來的業(yè)主委員會(huì)成員素質(zhì)低下、不具有代表性等情況，他們對(duì)物業(yè)管理不支持、不配合，考慮更多的是個(gè)人利益而不是全體業(yè)主的利益，甚至無理由地要炒掉物業(yè)管理公司。因此，在選舉業(yè)主委員會(huì)的時(shí)候，管理處應(yīng)向業(yè)主推薦一些熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定空余時(shí)間的業(yè)主參加競(jìng)選。同時(shí)，管理處也應(yīng)主動(dòng)出面。動(dòng)員一些優(yōu)秀人士參加業(yè)主委員會(huì)競(jìng)選。這樣選舉出來的業(yè)主委員會(huì)綜合素質(zhì)高，具有廣泛的代表性，對(duì)物業(yè)管理又配合，管理處各項(xiàng)工作的開展也就得心應(yīng)手了。

　　(二)日常重大管理事宜請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)參加

　　管理處在日常工作中，在決定較重要事項(xiàng)時(shí)，應(yīng)邀請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)參加，征詢他們對(duì)物業(yè)管理的意見和建議，以便改進(jìn)物業(yè)管理，同時(shí)也可加強(qiáng)與業(yè)主委員會(huì)的聯(lián)系和溝通。

　　(三)經(jīng)常聯(lián)系、協(xié)調(diào)溝通

　　管理處應(yīng)加強(qiáng)與業(yè)主委員會(huì)的聯(lián)系，在逢年、過節(jié)等重大活動(dòng)時(shí)，管理處可派人上門表示慰問，感謝他們對(duì)管理處工作的支持與配合。此外，在召開社區(qū)文化活動(dòng)時(shí)，也可邀請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)參加。管理處處理好與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系，就為處理好與業(yè)主之間的關(guān)系奠定了一個(gè)良好的基礎(chǔ)。

篇3：管理處業(yè)主委員會(huì)溝通協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程(1)

　　管理處與業(yè)主委員會(huì)溝通、協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程（一）

　　1.0目的

　　規(guī)范管理處與業(yè)主委員會(huì)溝通、協(xié)調(diào)工作，確保物業(yè)管理工作的順利開展。

　　2.0適用范圍

　　適用于物業(yè)管理處在日常的管理服務(wù)工作中與業(yè)主委員會(huì)的正常工作往來。

　　3.0職責(zé)

　　管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)與業(yè)主委員會(huì)的溝通、協(xié)調(diào)。

　　管理處公共事務(wù)負(fù)責(zé)依照本規(guī)程實(shí)施與業(yè)主委員會(huì)的正常工作往來。

　　4.0程序要點(diǎn)

　　4．1　與業(yè)主委員會(huì)的溝通協(xié)調(diào)方式

　　4.1.1工作協(xié)調(diào)、溝通會(huì)議：

　　管理處應(yīng)當(dāng)每季度至少與業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行一次例行工作溝通會(huì)議，會(huì)議的方要內(nèi)容是向業(yè)主委員會(huì)通報(bào)一個(gè)季度的財(cái)務(wù)支出狀況和工作簡(jiǎn)況，解決需經(jīng)業(yè)主委員會(huì)協(xié)助支持方能完成的問題。

　　4.1.2專題解決問題會(huì)議

　　在遇到需經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意方能進(jìn)行工作時(shí),管理處經(jīng)理應(yīng)該申請(qǐng)召開專題業(yè)主委員會(huì)會(huì)議,協(xié)調(diào)解決專項(xiàng)問題。

　　4.1.3每年6月底和12月底,管理處應(yīng)匯同拜訪業(yè)主委員會(huì),召開專題工作茶話會(huì),向業(yè)主委員會(huì)做全面的年度、半年度工作匯報(bào)。

　　4.1.4定時(shí)工作溝通制度：

　　每月5日前向業(yè)主委員會(huì)報(bào)送管理處財(cái)務(wù)損益表；

　　每月10－15日期間接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的質(zhì)詢、審計(jì)：

　　每季度的頭個(gè)月向業(yè)主委員會(huì)報(bào)送社區(qū)文化報(bào)刊、宣傳品。

　　4.2下列物業(yè)管理工作應(yīng)當(dāng)及時(shí)向業(yè)主委員會(huì)申報(bào)，請(qǐng)求支持

　　4.2.1計(jì)劃使用本體維修基金對(duì)樓宇本體進(jìn)行大、中修時(shí)。

　　4.2.2計(jì)劃使用公用設(shè)施專項(xiàng)維修基金更新公用設(shè)施時(shí)。

　　4.2.3物業(yè)管理服務(wù)工作涉及到部分業(yè)主利益。需業(yè)主委員會(huì)出面協(xié)調(diào)時(shí)。

　　4.2.4物業(yè)管理處制度制訂了的管理措施需要業(yè)主委員會(huì)支持工作時(shí)。

　　4.2.5其他需向業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)示、尋求支持的工作。

　　4.3下列情況出現(xiàn)時(shí)，物業(yè)管理處應(yīng)當(dāng)及時(shí)通報(bào)業(yè)主委員會(huì)

　　4.3.1新的物業(yè)管理法規(guī)頒布執(zhí)行時(shí)。

　　4.3.2所管理的物業(yè)出現(xiàn)了重大變故或發(fā)生重大事件時(shí)。

　　4.3.3業(yè)主委員會(huì)的個(gè)別委員與管理處有重大的工作歧無法解決時(shí)。

　　4.3.4有重要的活動(dòng)（如創(chuàng)優(yōu)迎檢）時(shí)。

　　4.3.5物業(yè)管理處對(duì)個(gè)別業(yè)主執(zhí)行違約金時(shí)處罰時(shí)。

　　4.3.6其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)通報(bào)的情況發(fā)生時(shí)。

　　4.4物業(yè)管理處向業(yè)主委員會(huì)申報(bào)工作應(yīng)當(dāng)提前15日進(jìn)行，通報(bào)情況應(yīng)當(dāng)在事實(shí)發(fā)生（決定）后的3個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行。

　　4.5物業(yè)管理處向業(yè)主委員會(huì)申報(bào)工作、通報(bào)情況均應(yīng)以書面形式送達(dá)。

　　4.6　對(duì)業(yè)主委員會(huì)質(zhì)疑、建議、要求的處理要求

　　4.6.1　對(duì)業(yè)主委員會(huì)的質(zhì)疑、建議、要求。管理處經(jīng)理應(yīng)認(rèn)真傾聽、記錄。

　　4.6.2合理的質(zhì)疑、建議、要求，應(yīng)當(dāng)在3個(gè)工作日內(nèi)答復(fù)1解決。

　　4.6.3對(duì)不合理、合法的質(zhì)疑、建議、要求，管理處應(yīng)當(dāng)記錄后迅速上報(bào)公司總經(jīng)理，司總經(jīng)理尋求解決方案。

　　4.7物業(yè)管理處與業(yè)主委員會(huì)來往的工作的信函、記錄、決議，一律在管理處歸檔，長(zhǎng)期保存。

　　5.0記錄

　　6.0相關(guān)支持文件