業主們必知物業管理常識--如何算出物業管理費用

　　--蔡若焱

　　業主、甚至業主委員會委員，如果對物業費的構成了解不清晰，就無從了解物業費的構成與價格高低。很多業主拿臨近的小區比較物業費貴或者便宜，事實上即便同樣規模的小區，物業費也是千差萬別的。只有了解物業成本的構成，才能對物業費進行仔細的分析，才能夠對物業公司提出明確具體的要求。因為時間關系我只能做一個大致的介紹，這個介紹是建立在我以前曾經參與過的物業分析、評估、談判的過程中的總結。

　　最早我也是業委會主任，去年又重新做業主委員會的委員。我們小區第一屆業主委員會成立后面臨的直接問題就是物業談判，物業談判當中涉及最多的問題是所有項目費用的缺口。剛才那位先生提了一個很現實的問題，從物業公司提保安的費用是7500元。這7500元是哪里來的?據我了解7500元是一個崗位的費用，而不是一個人的費用。如果完全符合勞動法，勞動法里規定一周工作40小時，如果6個小時一天就會超兩個小時工作，一個崗位應該是四個人。現在很多的小區支付不起太高的費用，一般一個崗位用三個人，這三個人其實是超過勞動負荷的，如果一天一崗四個人，一個人就要工作6個小時。現在的狀況是三個人，每人8個小時輪崗沒有休息日，超16個小時以后按照雙倍工資支付，實際上是用了六個人。

　　物業管理項目通常分為三大類。第一個是物業管理，物業管理的核心內容是按照《物權法》中對專有部分以外共有部分設施設備進行維護和養護管理。第二是業主服務，包括安全服務和特約服務，比如保安、保潔、入戶維修還有社區服務的內容;比如垃圾清運、供電、供水、供暖，這些委托給物業公司有時直接由業主委員會、業主大會負責的，這些也是物業管理最常見的內容。

　　談及物業管理時業主委員會不是居民委員會，更應該關注的是設施設備。從精確的點算來講，一個十億的小區大概有六、七億是共有設施設備，如果從概念范化表述買到能夠獨立支配的僅僅是戶門內的空間，換句話說有價值的都是共有的部位。比如說家里的墻屬于共有是不能處分的，同時又有義務要維護它，壞了要花錢修。屋面、樓板、基礎、外墻、公共照明等一系列的東西都是共有。從這個意義上講，一個小區專有部分的價值約等于零，如果沒有共有部位的維護專有部位是一錢不值。所以共有部分的維護、共有設施設備的養護才是業主委員會和物業公司核心關注的內容。

　　我們算過一筆帳，一個十億的小區七億的財產當中大概有兩三個億是易耗的，這些東西完全取決于管理。以電梯為例，養護管理的好可以用到25-30年，如養護管理的不好，最短3年就需要大修。占總造價60%以上的維修費用就算大修，換句話說等于本來電梯能用30年結果用幾年就壞了，所以物業費用核心的用途就是設施設備。在計算過程中從結論來講每花一分錢的物業費能給業主節省財產價值絕對超過一元錢，但前提是這一分錢的物業費一定要花到業主的身上。

　　大家最直觀的感受是為業主的服務。比如看到保安、保潔、垃圾清運等。但這些服務內容都叫瞬時項目，比如今天保潔沒有做好明天做好，對以前和將來沒有任何的影響，但是物業管理的管理項目是持續性的。大家首先要明白物業管理做什么，才能明白業主委員會要做什么。從成本角度上分析，物業管理實際上包括幾項內容：物料、能源保證、人力資源、管理費用、決定決策(權利人的經費)、稅收。這些方面可能在每一個小區有所不同，因為物業合同和規約約定的范圍是不一樣的。下面我舉幾個例子，這些例子是為了告訴大家成本是如何構成的。

　　比如說電梯。電梯的費用構成第一是物料(零部配件);第二是人力維持，也就是常說的值守，這里值守是兩個概念，一個是電梯運營的值守，另外是維護保養;第三是管理成本，表面維持成本和實際發生的成本不一樣，比如找了一個水平很高項目經理，可能工資很高但通過他的整合、分配、調度能讓物業費發揮120%的工效，請的項目經理是核算的。管理成本包括財務成本，比如收費的財務人員、管理、稅收都是必須要考慮的;第四是其他風險規避，物業管理的責任主體是業主，它的核心內容在于一旦出現設施設備的損害性賠償是由全體業主承擔，而不是由物業公司承擔。常用的風險規避的方法就是保險，另外就是定期大中修的方式。以上這些構成了電梯的成本，而這些成本攤銷到所有的物業管理費里除以建筑面積就是收費標準當中電梯的費用。

　　從服務項目的成本分析來講，事實上包括人力的成本，人力成本構成要素包括崗位設置和勞動配制兩個方面。比如說一個大門是需要一個單崗還是雙崗，一個門雙崗一天就要八個人。再比如保安，首先門崗是要有的，其次巡邏崗的設置跟小區的占地面積有關，一般來講七萬平米一個巡邏崗，還有兩個崗是大家不注意的一是消防的中控崗。對消防中控崗《消防法》還有一個規定，必須是九個人。最后一個崗位就是監控崗，所有的攝象頭是要看守的。從基礎的小區配置來講一般六到八個崗位，如果按照現在保安的一崗三個人配制來，18個保安是最起碼的配備，如果按照正規的配制來說需要32個保安。這些都是人力成本配置過程當中要考量的事情。

　　設備物料。我們可能只看到保安一個月拿到了多少錢，實際上里面包括了警用設備、服裝清洗等項目。

　　生活支持。保安是住在崗位，所以就要提供食宿，小區沒有食宿條件就要在外面安排，還有一些會提供文化活動，這也是為了保證保安的穩定性。

　　業務支持。包括培訓、個性培養等等。

　　組織成本。保證保安隊長、經理等管理費攤銷，任何一個分項目里面都需要分攤總項目的成本。

　　以上是服務項目成本構成的大致分享，也是提要求的時候大家必須想到的，比如說要求物業公司在門口加崗，事實上是要加出了以上的這些內容。

　　成本構成的影響因素

　　人力資源是受崗位設置的影響，也就是說小區需要什么樣的崗位設置是要提需求的。像剛才馬女士所說，現在需要45個保安，崗位需求就設置出來了。通常講的崗位是四個人，但是某些崗位可以設兩個人，比如說不需要白天的巡邏崗，這樣一個巡邏崗里面一個人就可以，這些個性化需求可以組織設計。但是在設置崗位、人員的時候要依據《勞動法》和《民法》，不能侵權。

　　物料消耗。同管理者的規模和常態是關系的。物業公司越大物料的成本越低，利潤越高，管理費用越高，就在于規模是自身牽制的，個人在小區是管理成本是最低的。我在成都考察的時候看到過這樣一個小區，72戶人家每個月的物業費是0.55元/平米，每家每戶基本上都是一百平米左右，等于一個小區7200平米，小區里面還有八個停車位，一個月一個車位是20元，所有的費用都歸總到一起一個月不到四千塊錢，這個小區要實施物業管理的時候只能派一個人，這個小區正好是由旁邊的大小區物業公司代管，工程也是交給旁邊代管。以后物業管理沙龍還會提到怎么樣通過規模效應來降低物業管理成本。

　　管理成本還包括相對成本和絕對成本。絕對成本是不可減少的，比如說工資、物料。相對成本每個小區是不一樣的，跟駐場經理是有關系的，能力強管理效率高，管理的合理相對成本就低，但是相對支付的管理者工作就要高。

　　監督成本。包括程序、運作標準，比如說秘書也是監督成本的一部分。

　　成本的形成過程

　　首先要知道需求，小區要知道要什么，哪些管理要花錢，要達到什么標準、我的個性需求是什么等等。比如說保潔是一周清掃一次還是一天清掃一次，這是關系到大量的人力成本。其次還有崗位確定、人力配置、物料預算、渠道形成、業務資源、監督成本、決策成本，其中決策成本就是業主委員會的經費、決策的咨詢等等。所以小區的物業成本當中最核心的是需求分析，因為首先要明白要什么。第二個明確崗位設置、物料、人力配置、渠道等等形成以后才能比較合理的預估出小區的物業管理成本。

　　以電梯為例。通行的行業運行費是1.6萬/部，假設一個小區是12層，有幾種情況：一梯三戶、二梯八戶、三梯十戶。如果一梯三戶是36戶分攤電梯費用，按一戶120平米它每平米收費就是0.31元，同理二梯八戶配置每平米運行費0.23元，三梯十戶配置是0.28元。大家同樣看到的一棟樓，可能物業費單從電梯一項就差出了八分。

篇2：物業管理維修費用控制的淺析

　　物業管理維修費用控制的淺析

　　物業管理是一個新興行業，微利的服務行業，物業管理公司如何在日益激烈的經濟環境中求生存、求發展呢?而物業管理費收入的數額大小又不能由公司隨意確定，是根據公司向用戶所提供服務項目的不同性質、當地經濟發展水平，按政府定價、行業定價和協議定價來確定；只有通過在對用戶優質服務的基礎上，控制物業管理成本費用的開支來提高公司的競爭力。

　　維修工作是物業管理公司工作的一大內容之一，維修費用是物業管理費用的重要組成部分，它包括大樓外墻、樓梯、步行廊、電梯、中央空調系統、消防系統、保安系統、電視音響系統、電話系統、配電器系統、排水系統及其他機械設備、機器裝置等公共物業及配套設施的維護保養費用，控制好維修費用對降低物業管理費用意義重大，因此，我認為要圍繞如下三大方面來工作，達到既維護好物業管理各種設備，又控制好了維修費用。

　　一、認真編制維修費用的全年預算

　　首先，由公司工程部計劃列明維修項目的內容、規模、金額。規模是指大修、中修還是小修。其次，財務部應根據歷史會計資料、目前市場維修行情對預算作出修改意見。歷史會計資料包括設備新舊程度、往年可比項目、可比規模的支出情況，再次，聽取其它部門意見，如計劃部、采辦部和公司領導的意見。最后，預算交由預算委員會討論通過后確定全年維修費用的預算。

　　二、建立和完善維修費用審批制度

　　(一)事前審批

　　財務人員必須參加合同的談判，根據預算資料就財務方面提出意見。若是中修或大修合同須附合同修理工程預算表。合同內容、合同金額、會間預算經主管領導審批后，合同調法部才可與維修單位簽定維修合同。

　　(二)事中審批

　　預付維修合同款時，根據公司資金管理辦法的規定、維修工程預付款的規定、合同的約定等來支付維修工程款，財務人員還要隨時了解工程進度。

　　(三)事后審批

　　工程完工結算時，要注意前面預付款有無發票，收尾工程款有無扣除保修期的金額，更重要的是工程人員的驗收簽字、公司主管領導簽字。

　　三、控制和降低維修費用的主要途徑

　　(一)簽定定期合同。與優質服務、價格合理、講信譽的維修公司簽定定期合同，不但服務質量可得到保證，還可得到價格上的優惠。

　　(二)采用競爭招標方式。對大項目的維修要實行競爭招標，通過維修單位提供的服務、價格的比較，挑選出合適的單位來為公司服務，盡量把費用控制到最好的水平。

　　(三)把握好維修時間。平時就要注意小修理，該修時要及時修理，別讓機器超負荷運轉后才修理。

　　(四)作好當地維修行業的信息調查和信息收集。物業管理公司就有技術工、維修工，對于小修、中修工程，也許由公司的工程部來組織就能完成。只有及時掌握市場的價格信息、技術信息，才有辦法決定是自修還是外修。

　　總之，維修費的控制也還有其他許多方面，許多方法可進行，我覺得在物業管理中控制了維修費用就可能在很大程度上控制物業管理費的支出，維修工作的好壞也直接影響到物業管理的水平，試想，如果一座大廈經常突然停電，電梯不能運轉，空調不能運轉，辦公設備不能運轉，那影響多大，所以，在物業管理的財務管理工作中對維修費用要做到最恰當的控制。

篇3：物業管理員試題《物業管理費用管理》

　　物業管理員試題《物業管理費用管理》

　　一、單選題

　　269、物業管理勞動成本分為()

　　A、有形成本B、無形成本C、固定成本D、有形成本和無形成本

　　270、物業管理勞動成本中屬于有形成本的是()

　　A、城鄉基礎建設費B、市容管理費C、交通管理費D、排污費

　　271、小區維修養護專項基金是指用于小區的共用設施設備的更新與大中修基金，單靠日常管理收費無法負擔，因此，有必要以基金的形式()

　　A、臨時籌集B、事先提取C、事后籌集D、按月籌集

　　272、當商品房出售后，小區維修基金應向()籌集。

　　A、開發建設單位B、業主本人

　　C、開發建設單位和業主D、公有住房的售房單位

　　273、國家規定對房改住房的電梯、高壓水泵房、供暖鍋爐房等公共設施設備的運行、維護和更新費用由()支付。

　　A、使用人按建筑面積B、使用人的單位

　　C、物業管理公司D、開發建設單位

　　274、物業管理費用的計算機除了合理預算每項費用外，關鍵是()。

　　A、不要漏項B、留出余地C、加強財務管理D、節約管理費用

　　275、物業管理人員的資金根據企業經營管理的經濟效益，從()中提取。

　　A、管理費B、服務費C、維修基金D、盈利

　　276、物業管理企業作為獨立的自負盈虧的經濟實體，也應獲得一定的利潤。其利潤率暫由()來確定。

　　A、業主委員會B、物業管理公司C、政府房管部門D、政府物價部門

　　277、物業管理企業享受國家對第三產業的優惠政策，應繳納的稅費是兩稅一費，共計為經營總收入的()

　　A、5%B、5.5%C、8% D10%

　　278、物業管理企業的固定資產折舊費的折舊年限通常按()計算。

　　A、2年B、3年C、5年D、10年

　　279、房屋共用部位維修基金是指專項用于房屋共用部位()的基金。

　　A、日常保養B、日常維修C、所有維修D、大修理

　　280、公有住房出售后由售房單位按照一定比例從售房款中提取維修基金。原則上，多層住宅不低于售房款的()，高層住宅不低于售房款的()。

　　A、 0%，30%B、30%，30%C、30%，40%D、20%，40%

　　281、物業管理服務收費通知單每月要及時送達業主手中，并()

　　A、由管理員簽字B、由經理簽字C、業主委員會簽收D、由業主簽收

　　二、多選題

　　282、無形成本是指因管理勞動過程或發展本行業給社會和環境帶來的消極影響，包括()

　　A、行政管理費B、交通管理費C、市容管理費D、教育費、科研費

　　283、物業管理經營應繳納的稅金包括()

　　A、營業稅B、所得稅C、印花稅D、房產稅

　　284、住宅小區物業管理經費的來源主要有()

　　A、定期收取物業管理服務費B、小區維修養護專項基金

　　C、多種經營收入D、業主委員會的經營收入

　　285、政府對物業管理企業的資金支持主要表現在()

　　A、減免部分物業管理服務費B、制定相關政策

　　C、給予一定資金支持D、從總投資中提取專用基金

　　286、管理和服務人員的工資福利費包括()

　　A、基本工資B、福利費C、服裝費D、獎金

　　287、物業管理企業的辦公費包括()

　　A、交通費、通訊費B、福利費、服裝費

　　C、書報費、廣告宣傳費D、辦公用房租金

　　288、物業管理企業固定資產折舊費，是指物業管理企業擁有的各類固定資產按其總額每月分攤提取的折舊費用。各類固定資產包括:()

　　A、交通工具B、通訊設備C、辦公設備D、工程維修設備

　　289、收益性物業管理中的收入包括()

　　A、租金收入B、保證金C、其他經營性收入D、準備金

　　290、辦公費中的宣傳廣告和市場推廣費支出的數量取決于()

　　A、物業的空置水平B、物業的新舊程度

　　C、物業管理公司的規模D、市場的供求狀況

　　291、收益性物業管理的每一項工作都應以()為中心。

　　A、提高物業的檔次B、提高經濟效益

　　C、滿足當前承租人的需要D、吸引未來的新承租人

　　292、任何一種收益性物業的管理，基本都包括()等方面的內容。

　　A、制定管理計劃和租金收取辦法B、加強市場宣傳以提升物業的租金

　　C、提供安全保衛服務D、協調與業主和承租人的關系

　　293、維修基金的收繳對象，有向()收取。

　　A、業主B、開發建設單位C、物業的出售者D、物業的管理者

　　三、判斷題

　　294、()物業管理費用的構成分為人工費用和設備費用兩大類。

　　295、()物業管理服務收費的利潤率由國家統一規定。

　　296、()物業管理費主要用于物業管理公司對所管物業區域內的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境等項目開展維護、修繕和整治服務。

　　297、()物業管理費用=物業管理勞動成本+物業管理經營應繳納稅金+物業管理經營利潤。

　　298、()物業管理的勞動成本主要是指在物業管理工作中耗費的物質資料及活動經費。

　　299、()公有住房或商品房出售后，當維修基金不敷使用時，經物業管理公司研究決定，可以臨時向業主籌集。

　　300、()物業管理企業開展多種經營的收入和利潤，從性質上講屬于物業管理企業。

　　301、()公共設施設備日常運行、維修及保養費用的測算方法分簡單測算法和成本法。

　　302、()在公共設施維修保養費的測算方法中，簡單測算法適用于高檔住宅、寫字樓和商貿中心等物業的費用測算。

　　303、()當物業管理企業不能百分之百地收繳物業管理服務費時，造成的損失應由全體業主分攤。

　　304、()物業管理保險費項目包括物業本身的保險、員工的醫療保險和失業保險。

　　305、()我國城市房產稅的征收分為按租金征收和按房產原值征收，按年計征，分期繳納。

　　306、()就單位建筑面積所分攤的費用來看，辦公費等相對固定的費用，隨著物業管理企業所接管物業數量的變動成正比變動。

　　307、()收益性物業管理是指以出租經營性房屋為主體對象的物業管理。

　　308、()收益性物業管理關注的重點是承租人對物業的環境滿意，并希望繼續租用。

　　309、()對收益性物業管理進行評價時，良好的物業管理意味著百分之百的出租率。

　　310、()物業管理公司在任何情況下，都不能采用停止服務的手段來處理拖欠管理費的問題。

　　311、()在追討托欠的管理費時，應注意保存好催款工作的書面記錄，因為安是按照法律程序解決時的物證。

　　312、()商品房和公有住房出售后，由業主分擔的維修基金可一次性籌集，也可分次籌集。

　　313、()開發建設單位在將物業移交委托給物業管理企業維修時，必須支付一定數額的維修基金。

　　314、()物業周圍的公共基礎設施是城市公共設施的一部分，其產權歸國家所有。