物業管理費用補貼貨幣化的研究

　　隨著住房制度改革的深入，物業服務問題已成為住房商品化過程中涉及群眾長遠利益的重大問題。自1994年建設部頒布33號令《城市新建住宅小區管理辦法》，我國物業服務事業已得到了迅速發展和壯大。據統計，目前全國物業服務企業已超過2萬家，從業人員超過了200萬人，全國相當一批大中城市的物業服務覆蓋面已達居民住宅小區和商用物業等建筑設施的50%以上，其中近6000個5萬平方米以上的新建住宅小區全部實施了物業服務，從根本上改變了過去小區面貌“一年新、二年舊、三年破”的狀況，為廣大居民創造了安全文明舒適的生活環境。

　　作為首都北京，居住小區的建設及管理發展尤為迅猛。據我們對北京市建筑面積在2萬平方米以上的居住小區(不含軍隊家屬大院)基本情況的調查顯示:截止1999年底，全市共有居住小區858個，其中實施物業服務的小區有342個，約占40%左右;全市物業服務企業1108家，從業人員10萬余人。

　　隨著物業服務行業的不斷發展和逐步規范，關系到物業服務企業以及廣大業主、居民切身利益的“物業服務費用”已越來越引起人們的關注和思考。從目前物業服務行業的現狀來看，因管理費標準的確定、收取方式以及使用情況的不明朗所引發的各種矛盾和糾紛已日趨激烈。究其原因之一，是整個社會對物業服務費用還沒有一個完整清楚的認識，居民沒有將物業服務費用的支出列入日常必需品的支出范圍。然而，在居民消費意識轉換的同時，還需要居民具備實際的支付能力。居民的支付能力，最終將決定物業服務的發展。居民的支付能力，從我國的實際出發，一是要靠經濟增長，居民收入的增加;二是要靠體制轉換，調整收入的分配方式。本文從現實情況出發，分析了我國居民的物業服務費用的來源，提出了物業服務分配貨幣化的政策建議和實施辦法。

　　一、住房消費的基本構成

　　住房是人們生活的基本需求。由于住房的價值量大，使用壽命長，所以有關住房的決策往往是人生最重要的決策。在哪兒居住?住什么樣的房子?是人們消費行為的綜合體現。實際上，一個完整意義上的住房消費應包括:

　　1、購買、租賃住房的支出。這部分消費是人們住房消費的起點，也是人們住房消費的最主要的方式。

　　2、水、電、燃氣及其他能源費用的支出。不同的住房狀況，人們在這方面的支出水平是不一樣的。由于水電的消費與住房緊密相關，所以在西方國家計算居民的住房消費時就包括了這方面的支出。北京市也在統計上將其納入居住類。客觀上，將這部分消費納入住房消費也是合理的。下圖顯示了從1992年到1998年居民居住消費結構和水平:

　　表格2-1: 千戶調查人均居住類消費支出年份(年)戶均規模(人/戶)居住消費(元)住 房(元)(房租) (元)水電燃料(元)修、養護和管理所支出的費用。從物業投資角度看，這方面的支出是投資人為使其投資品保值增值而必須支付的費用。

　　在住房制度改革的初期，人們對住房消費的認識基本就集中在住房消費的初始形態，即如何實現住房購租的商品化，而未將住房消費的其他方面納入視野。但隨著住房分配的貨幣化，人們已逐步地購買和以商品租金租賃住房，住房的實際支出日益和住房消費的全部內容相一致，房改初期對住房消費的局部理解妨礙了房改的進一步深化。例如，當住房補貼(包括住房公積金)單純以住房價格和租金為依據計算時，職工所領到的住房補貼就難以應付實際的住房消費支出，使居民對房改售房的政策產生疑惑，從而對房改的推進產生不利的影響。因此，必須全面地理解住房消費的含義，在住房制度改革中引入住房消費的全部概念，從根本上實現住房分配機制的全面轉變。

　　二、物業服務及物業服務費用的特點

　　在市場經濟比較發達的國家和地區，對房屋建筑及其設備設施的使用維修管理，對用戶所提供的服務，實施物業服務的體制和運行機制，已經過多年實踐，在管理理念和物業服務市場等諸多方面較為成熟。物業服務，在我國的全面推開，是九十年代才開始的。從發展的程度來看，南方沿海城市的物業服務水平較為先進和完善，在眾多城市，物業服務的覆蓋率還很低，完全意義上的物業服務和房屋建筑面積的總量相比，實施物業服務的比例還很低。物業服務費用問題，則是制約物業服務發展的瓶頸問題之一。

　　美國市場營銷學專家菲利普·科特勒認為:“服務是一方能夠向另一方提供的基本上是無形的任何活動或利益，并且不導致任何所有權的產生。它的生產可能與某種有形物品聯系在一起，也可能毫無聯系。”也就是說，服務是無形的，生產服務時可能會也可能不會需要利用實物，而且即使需要借助某些實物協助生產服務，服務的出售并不會涉及所有權的轉移問題。同樣，物業服務也具備上述性質，物業服務費用就具有了一般服務價格的基本特點:

　　1、物業服務服務的無形性使其服務的定價比有形產品更困難。顧客在購買有形產品時，可以根據產品的外觀、做工的精致程度、產品的包裝等方面判斷產品的質量價格比;而在消費物業服務服務產品時，由于服務產品具有無形性，難以對物業服務服務形成一個準確的質量價值認識。為了減少消費的不確定性，他們將從看到的服務環境、服務人員、服務設備、企業宣傳資料和企業標志等，來判斷物業服務服務價格合理與否。

　　2、物業服務服務的不可儲存性及服務需求的不穩定性，使物業服務服務供求始終難以平衡。為保持物業服務的連續性，物業服務企業要為基本的服務支付成本，就必須收取一定的服務費。而業主因為服務需求不穩定，常常覺得只繳費但并沒有享受到服務。

　　3、物業服務服務產品的可替代性，使得業主認為物業服務服務并非必須。

　　4、物業服務服務與服務提供者的不可分開性，使每一次物業服務服務的質量價格比各不相同。由于物業服務對象的差異性，產品的質量很難以一個固定的標準來衡量，它要受到服務設備和服務提供者的技能、技術及情緒等因素的影響，這又增加了物業服務服務費用的不可確定性。物業服務費用的上述特點反映了服務產品定價與產業用品、生活消費品定價的不同之處，也正是這些不同造成了長期以來人們對物業服務的一些錯誤認識，如，在住房消費的過程中沒有物業服務費的概念;物業服務可有可無，在過去沒有物業服務也一樣過等等。

　　三、物業服務費用的歷史考察

　　(一)在計劃經濟體制下，物業服務消費是以實物補貼的形式存在的

　　1948年*中央宣布“統一管理分配城市中一切公房”之后，城市住房即和生產資料一樣公有化了。隨著公私合營和對城市私有住房的改造，直到私有商品房和公有住房出售之前，房屋不是作為物業進行管理，而是作為國有固定資產來進行管理的。住房的使用、分配直到維修管理都是福利制的，其管理效果不是保值、增值，而是一種入不敷出的維持，是國家進行補貼的住房福利。房屋維修管理的程度視政府財政撥款的多少決定。至今為止，國有單位自管的公房和各城市房管局管理的公房及被政府征用了的私房仍處于這樣的一種管理狀態下。

　　在房產歸全民或集體所有的前提下，房屋的維修管理通常就以以下幾種方式存在:

　　1、以單位的房管或后勤服務的形式存在

　　在計劃經濟體制下，住房由單位分給職工居住的同時，單位要通過成立房管部門或其他形式的后勤服務部門，負責單位房屋的管理、維修。這方面的支出，并不由職工本人支付，而是由進入單位(企業)的成本或列入單位(行政事業單位)的財政支出。職工在享受單位實物分房的同時，也享受到單位的實物“管理”的補貼。例如，位于北京房山區的中國原子能科學研究院生活小區及房山橋梁廠生活小區等，單位行政管理部門的房管科具體負責住房的維修管理，職工的住房需要進行維修、維護，只需給房管科打個電話，房管科的維修人員很快就會趕到現場進行維修，并且不向職工收一分錢，維修費用直接列入單位成本中。

　　2、以財政對直管公房的補貼形式存在

　　過去，城市房屋主要以單位產權和直管公產等形式存在。北京市1990年直管公房占全市的20%，單位產權約占80%，而上海市則相反。當單位從其成本或財政預算中支出房屋管理費用的同時，各級城市政府也在通過對直管公房予以經費補貼的方式，支付房屋的維修費用。北京市政府從1997年至1999年，共從市財政中對全市2500多萬平方米的直管公房支付房屋維修費用33832.34萬元(財政補貼及城市維護資金補貼);另外又以允許直管公房的經營單位以租養房的方式而暗補維修管理費用約61460.40萬元。兩項合計實際共支付房屋管理補貼95292.74萬元。

　　3、以“房屋的提前退出使用”為代價而存在的實物補貼

　　由于單位和政府的經費緊張，無法滿足大量的房屋管理維修費用的實際支出，經常性造成房屋實際維修管理支出與撥款之間的缺口，使房屋得不到正常的維修和養護，并提前退出使用年限。例如，根據建筑物的理想使用壽命計，鋼混結構的住宅應有70年的壽命，但由于缺少必要的維修養護。據市房地局的一次抽檢，發現北京市有一部分80年代的建筑由于長期的失修失養已面臨著淘汰的危險，如果它提前了20年報廢，則相當于單位或政府給予了房屋管理單位20年的房屋價值的補貼，這是一種獨特的實物補貼方式，在我們傳統的視野中難以觀察到。

　　以上述三種方式存在的房屋管理補貼，是與傳統計劃經濟體制下住房實物分配機制相并存的。也就是說，單位不僅發給職工住房，而且還發給職工物業服務。

　　(二)物業服務的實物補貼，在實踐中表現為單位或政府給予職工的暗貼，這種暗貼存在的主要弊端是:

　　1、掩蓋了勞動力的真實成本，從而影響了勞動力資源的合理配置

　　工資是勞動力價值的貨幣表現。在市場經濟合同制體制下，勞動力資源的配置，是通過市場規律，以工資為勞動力價值信號而進行的。由于存在著物業服務的實物補貼，那么職工的工資就不能正確地反映其實際水平，也就是市場規律在引導勞動力合理流動時遇到障礙。例如，北京市同樣工資級別的業主A、B，住在北京市中檔管理水平的商品房小區中，假設二人的住房均為一套60平方米的多層住宅，如果A的物業服務費是單位承擔的，那么單位每年就要補貼其456元，也即每個月補貼38元(解釋見下“說明”);如果B是個人負擔的，那么他的工資收入中就應另加38元的工資補貼。但是，由于是暗貼，表面上B的工資就比A多。從純市場的角度出發，A會向B單位流動的。在實際中，常常有“一家(區)兩制”的現象，它真實地反映了分配與物業服務上的差異。

　　“說明”:根據北京市《普通居住小區物業服務服務收費暫行辦法》[1997]第196號文件規定測算，如不包括大修費(大修費在實際發生時，由產權人支付)和使用人自用部位維修費，一套60平方米的多層住宅，每年交納物業服務費用約564元，其中住戶個人交納108元;產權人單位每年承擔456元(也即每月承擔38元)。A的108元由其個人交納，每年的456元(每月38元)由單位承擔;B的108元由個人承擔，456元(每月38元)也由個人承擔，即每年承擔564元，從工資收入中支出。

　　2、容易產生物業服務的過度需求

　　由于物業服務是以實物補貼“發給”職工的，并且是“暗貼”，那么職工需求就不會受到其收入線的約束，職工本人存在著需求無限擴大的沖動。從過去的租金體制分析，我國城鎮居民在住房上享受大量補貼，房租很低，城鎮居民消費支出結構中房租支出占的比重也很低，因而對住宅的需求極旺，建筑面積增加再快，也難以得到滿足。而在西方國家，居民租用或購買住宅基本上得不到這種暗貼，租金水平要高得多，居民房租支出占總消費支出比重達10%以上，因而對住宅及相應物業服務的需求了很少出現過旺現象。

　　3、造成住房消費上的分配不公，助長不正之風

　　住房和糧食、副食品不一樣，單位在分配時不能以小單位分割。因此，由于單位房少人多，在實物分配情況下就有人能先分到，有人后分到，甚至分不到。同樣是國家干部，分到一套北京二環路以里的一室一廳住房就相當于得到國家或單位20萬至30萬元的住房補貼，而分不到住房的職工，就相當于失去了20萬至30萬元的資金。進而，也就得不到相應的維修管理費用(物業服務費用)補貼。可以說，住房分配上的不公，是收入分配上最明顯和最大的不公。正因為住房分配(住房分配本身及管理費用的補貼)有如此大的差異，因此總有一部分人利用職權、關系，千方百計多占房、占好房，搞不正之風，并且屢禁不止，給職工的正常工作和生活帶來極大影響。

　　自80年代開始的住房制度改革，從一開始就將目標定位于實物分配的改革，通過逐步地將職工購、租房屋的支出計入工資，實現住房分配的貨幣化。這項改革的目標與措施切中舊住房制度的要害。但同時必須看到，住房的購、租僅是住房消費的一部分，通過將房屋分配的實物補貼轉化為貨幣補貼，實現房屋購租的貨幣化，僅是住房制度改革的一部分內容。要徹底改變住房制度，還必須將傳統體制下，依附單位或政府的房屋管理模式，轉變成適應市場經濟需要的物業服務模式，將由政府、單位提供給職工的房屋管理實物補貼，轉變為物業服務的貨幣化補貼，從而全面地實現住房制度改革的目標。

　　四、物業服務費用標準的分析

　　就北京市居民目前的物業服務消費狀況而言，不少居民都在困惑，新住房自己花錢買下了，產權變成了自己的了，但每個月必須支付的物業服務費卻比以前住的公房的租金多很多。因為，根據北京目前物業服務費用政策，經濟適用住房的管理費用(含保安、保潔、綠化等)每月每平方米約為0.5元左右(詳見京價房字[2000]163號)，普通商品房的管理費用在1--2元/月·平方米，部分高檔商品房則在2.5元/月·平方米。也就是說，市場上大量存在、且被居民所購買的、售價在4000元-6000元左右的普通商品房，一個月的物業服務費用約需100元左右(假設住宅面積為100平方米、物業服務費用為1元/月·平方米)。這對于實行住房制度改革后、需要貸款買房的中低收入家庭來說，確實是一筆不小的支出。

　　(一)物業服務費的構成分析物業服務費用作為物業服務服務商品的價格，從業主和居民角度講，它是業主或居民為得到物業服務服務而支付的費用;從物業服務公司的角度講，它是對企業全部運營成本的補償和其按社會標準取得的報酬。

　　根據國家計委、建設部計價費[1996]266號文件規定，物業服務費用的具體內容包括以下幾部分:(1)管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費;(2)公共設施、設備日常運行、維修及保養費;(3)綠化衛生費;(4)清潔衛生費;(5)保安費;(6)辦公費;(7)物業服務單位固定資產折舊費;(8)法定稅費。

　　根據以上所列內容構成，可把物業服務費用分成兩大類:

　　一類是對“硬件”維護和維修的費用。

　　它是對房屋建筑主體及其設備設施，按照其各自材料、構配件的特征、使用要求、使用年限及維修保養的要求所必須投入的費用。這項費用是房屋產品的生產在流通和消費領域中的延續，它所耗費的勞動是對房屋投資的追加。對房屋及其設備、設施的維修、保養做的好，可以保持房屋原有的使用價值、使用功能，延長使用年限，從而提高投資收益，使房屋產品能逐步實現擴大再生產。

　　另一類是“軟件”開發和維護服務費。

　　這是指為保證物業所有權人和使用人，在物業使用的過程中，要求其物業的公共環境達到安全、舒適、清潔、美麗、方便，各項設備設施日常運營服務良好，即其社會效益和環境效益都得到保障所必須付出的費用，也可以說是“軟件”的開發和維護服務費。換一個角度說，從對一個物業建立良好的服務管理體系到在長期的服務過程中，還要對該體系進行不斷的調整，使之不斷適應并滿足業主的要求，為此所必需投入的這部分的管理和服務費，如保安費、綠化費、衛生費等。

　　北京市居住小區辦公室 劉志宇 符平

篇2：大連市建筑工程安全防護文明施工措施費用管理辦法(2010修正)

　　大連市建筑工程安全防護文明施工措施費用管理辦法(20**修正)

各區、市、縣建設行政主管部門，各有關單位：

　　為加強建筑工程安全和文明施工管理，防止建筑施工安全事故發生，根據《中華人民共和國安全生產法》、《中華人民共和國建筑法》、《建設工程安全生產管理條例》和省住房和城鄉建設廳《遼寧省建筑工程安全文明施工費管理實施細則》，結合我市實際，市建委重新修訂完善了《大連市建筑工程安全防護、文明施工措施費用管理辦法》，現印發給你們，自20**年1月1日起執行。同時原《大連市建筑工程安全防護文明施工措施費用管理辦法》（大建安發[20**]238號）文件廢止。20**年1月1日起，凡在大連市行政區域內承攬建設工程的建筑施工企業應在中國工商銀行股份有限公司大連市分行青泥洼橋支行開設本單位安措費專用賬戶，并開通網上銀行業務。

　　二○○九年十二月二十三日

　　大連市建筑工程安全防護文明施工措施費用管理辦法(20**修正本)

　　第一條 為加強建筑工程安全生產、文明施工的管理，保證施工現場安全防護文明施工費用的投入，提高建筑施工現場安全防護文明施工管理水平，不斷改善施工現場安全生產條件和生活環境，根據省住房和城鄉建設廳《遼寧省建筑工程安全文明施工費管理實施細則》要求，結合我市實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于新建、擴建、改建的房屋建筑工程（包括與其配套的線路管道和設備安裝工程、裝飾裝修工程）、市政基礎設施工程和拆除工程。

　　第三條 安全防護文明施工措施費(簡稱安措費)是指按照國家現行的建筑施工安全、施工現場環境與衛生標準和有關規定，購置和更新安全防護用具及設施、落實安全施工措施、改善安全生產條件和作業環境所需的費用。

　　第四條 安措費由《建筑安裝工程費用項目組成》（建標〔20**〕206號）中的文明施工費、環境保護費、臨時設施費及安全施工費組成。其中安全施工費由臨邊、洞口、交叉、高處作業安全防護費，危險性較大工程安全措施費及其他費用組成。

　　建筑工程造價計價時，應依據本年度執行的《遼寧省建設工程費用標準》計取安措費。建設單位對建筑工程安全防護、文明施工措施有其他要求的，所發生費用一并計入安措費。

　　安措費為不可競爭性費用，不得刪減，在計價中單列并計入總價。

　　第五條 依法進行工程招投標項目，招標方或招標代理機構編制招標文件時，應按照有關規定并結合工程實際單獨列出安全防護、文明施工措施項目清單。

　　投標方應對安全防護、文明施工措施項目單獨報價。

　　第六條 建設單位與施工單位在簽定施工合同中應依據中標通知書明確安措費額度、預付計劃、調整方式、專款專用及違約賠款等內容。非招標項目，應依照本細則或《財政部、國家安全生產監督管理總局關于印發<高危行業企業安全生產費用財務管理暫行辦法>的通知》（財企〔20**〕478號）將安措費單獨列出。合同解除或變更，建設單位應及時書面告知建設行政主管部門。

　　第七條 安措費是保證施工現場安全生產條件的重要具體措施。建設單位應在辦理施工項目安全監督受理書前將安措費一次性全額存入施工單位安措費專用帳戶，存入時應在單據摘要欄或備注欄注明項目名稱。建設單位在辦理安全監督受理書、領取施工許可證時，應提供安措費存入憑證。

　　第八條 　中國工商銀行股份有限公司大連市分行青泥洼橋支行為安措費監管業務承辦行，凡在大連市行政區域內承攬建設工程的建筑施工企業應在該行開設安措費專用賬戶，并開通網上銀行業務，專戶資金不可提取現金。施工單位應在施工組織設計文件中制定安全防護、文明施工措施方案，并列出安措費使用計劃，確保專款專用。安措費使用情況應在企業財務管理中按單位工程專戶核算，單列備查。

　　總承包單位將建筑工程分包給其他單位的，應在分包合同中明確安措費事項，并由總承包單位統一管理。安全防護、文明施工措施由分包單位實施的，分包單位應制定專項安全防護措施施工方案。總承包單位應及時向分包單位撥付安措費。

　　第九條施工單位應按《建筑施工現場環境與衛生標準》（JGJ146－20**）、《建筑施工安全檢查標準》（JGJ59－99）和《大連市建筑工程文明施工管理辦法》，保證每項工程安全防護、文明施工所需資金的有效投入，確保安措費的專項使用。施工現場必須達到安全質量標準化合格工地標準。

　　第十條工程監理單位應當對施工單位落實安全防護、文明施工措施情況進行現場監理。對施工單位已經落實的安全防護、文明施工措施，總監理工程師應當及時審查并簽認所發生的費用。監理單位發現施工單位未落實施工組織設計及安全專項施工方案中安全防護、文明施工措施的，有權責令其立即整改；對施工單位拒不整改或未按期限要求完成整改的，工程監理單位應當及時向建設單位和建設行政主管部門報告，并責令其暫停施工。

　　第十一條各級建設行政主管部門或其委托的安全監督管理機構應應按照屬地化管理的原則，對建設單位繳存和施工單位申請、使用安全文明施工費情況進行監督，按照現行建筑施工安全檢查標準規范對施工現場進行安全檢查，并依據檢查結果對施工單位使用安全文明施工費提出整改意見。對達到安全質量標準化合格的現場，應以書面形式告知該現場為安全質量標準化合格工地。對單位工程的安全文明施工狀況按強制性標準進行綜合評定，記入安全監督檔案。

　　第十二條安措費專項資金采用專款專用、階段申請的方式管理。

　　（一）工程開工時，經開工安全條件審查合格，建筑施工企業可申請使用安措費總額的50％。

　　（二）當工程主體結構施工（包括裝飾裝修、機電設備安裝等施工工程）完成其工程量的50％時，經檢查建筑施工企業合理使用第一次撥付的安措費，施工現場達到安全質量標準化合格標準的，建筑施工企業可申請使用安措費總額的40％，未達到的責令限期整改，合格后可申請使用。

　　（三）工程竣工后，經檢查核實施工現場一直保持安全文明施工水平的，建筑施工企業可申請使用安措費總額的10％。

　　（四）工程建設過程中，對接到限期整改通知書拒不整改或整改后未達到安全質量標準化合格標準的不予解付，工程竣工后，剩余安措費將撥回建設單位。

　　第十三條施工單位在向市建筑安全監督管理機構和區、市、縣建筑安全監督管理機構申請使用建筑工程安措費用時應分別提供以下資料：

　　（一）工程開工時，提供安措費使用申請表；安措費上繳報告單；加蓋建設單位公章的安全防護、文明施工措施費專項存款憑證復印件；施工單位工程項目安全防護、文明施工措施計劃。

　　（二）第二次申請時，提供安措費使用申請表；施工現場檢查表；施工單位已購買安全文明施工措施項目費用清單及憑證；項目監理部總監理工程師審查并簽認所發生的費用審查意見；建筑安全監督管理機構對工程項目的安全質量標準化合格工地書面告知書。

　　（三）第三次申請時，提供安措費使用申請表；竣工項目安全生產評價申請表；建筑安全監督管理機構對工程項目的安全生產評價意見。

　　第十四條辦理安措費解付時，需按下列程序進行：

　　（一）施工單位在申請使用安措費時，應于當月10日前向工程所在地區、市、縣建筑安全監督機構遞交相應申請階段的有關材料。

　　（二）各區、市、縣建筑安全監督機構應在當月15日前將審查合格的申請材料簽字蓋章報市建筑安全監督管理站。

　　（三）市建筑安全監督管理站經審查合格，當月25日前簽字蓋章將申請材料轉送中國工商銀行股份有限公司大連市分行青泥洼橋支行。

　　（四）中國工商銀行股份有限公司大連市分行青泥洼橋支行在接到市建筑安全監督管理站轉送的申請材料后，經審查合格，應在當月30日前將各項目本次申請使用的安措費解除監管，并發送短信通知施工企業。

　　第十五條 招標方或招標代理機構未單獨列出安措費項目清單的，依據《中華人民共和國招標投標法》有關規定，中標無效，由建設工程招投標管理部門責令重新招標。

　　投標人未單列安措費或單列但刪減的，以及對建設單位提出安全防護、文明施工措施其他要求的費用未一并計入安措費的，評標時視為不響應招標文件實質性要求或違反國家有關法規，作廢標處理。

　　第十六條 建設單位未提供安措費，對施工單位提出施工要求的，由建設行政主管部門或其委托的安全監督管理機構依據《建設工程安全生產管理條例》第五十四、五十五條規定處罰。

　　第十七條 施工單位挪用安措費的，由建設行政主管部門或其委托的安全監督管理機構依據《建設工程安全生產管理條例》第六十三條規定處罰，并視為不良行為計入企業信譽檔案。

　　第十八條 施工單位未及時落實安全防護、文明施工措施或安全防護、文明施工措施不符合安全生產法律、法規、規章和標準規范的, 由建設行政主管部門或其委托的安全監督管理機構依據《建設工程安全生產管理條例》第六十二、六十四、六十五條或《遼寧省建設工程安全生產管理規定》第十八、十九、二十一條規定處罰，并視為不良行為計入企業信譽檔案。

　　總承包單位未及時向分包單位撥付安措費，造成分包單位安全防護、文明施工措施落實不到位導致發生事故的，由總承包單位負主要責任。

　　第十九條 監理單位未履行本細則的安全監理責任，由建設行政主管部門或其委托的安全監督管理機構依據《建設工程安全生產管理條例》第五十七條或《遼寧省建設工程安全生產管理規定》第二十、二十一條規定處罰，并視為不良行為計入企業信譽檔案。

　　第二十條 任何單位或個人，不得批準減免、緩存、緩支或挪用安全文明施工費。

　　第二十一條 建設行政主管部門和其他有關行政管理部門的工作人員有下列行為之一的，由其所在單位或者上級主管機關給予行政處分；構成犯罪的，依照刑法有關規定追究刑事責任：

　　（一）對未按本辦法預付安全文明施工費的工程受理安全施工措施審查或頒發施工許可證的；

　　（二）對招投標未單獨列出安全防護、文明施工措施項目清單及安全文明施工費未單獨列項、單獨計取或刪減不予糾正的；

　　（三）發現違法行為不予查處的；

　　（四）不依法履行監督管理職責的其他行為。

　　第二十二條 各專戶資金在未解付前所產生的利息,統一作為全市建筑安全發展和獎勵基金,用于表彰先進、提升監管能力和發展全市建筑安全生產管理工作使用。

　　第二十三條 本辦法自20**年1月1日起施行，同時原《大連市建筑工程安全防護文明施工措施費用管理辦法》（大建安發〔20**〕238號）文件廢止。

篇3：物管案例：住戶以維修未使用任何材料為由拒交維修費用

　　物管案例：住戶以維修未使用任何材料為由拒交維修費用

　　去年年底，某大廈6樓一住戶洗菜池下水管堵塞，電話委托管理處維修班疏通。

　　維修人員及時趕到現場。由于下水管堵塞嚴重，在6樓疏通不開，又轉到5樓，從下水管檢查孔反向往上清疏。經過3個多小時的努力，管道徹底疏通了。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊，證明堵塞是該住戶裝修造成的。

　　誰知當維修人員收取40元維修費用時，該住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交費，并振振有辭地說，自己裝修完剛入住，別的樓房都有一年保修期，他也應當住滿一年后再交費。

　　[案例分析]

　　維修費用包括材料費用和人工費用等其他費用，業主以未使用維修材料拒絕交付維修費用的理由不成立。本案例下水管道維修范圍處于業主室內，屬有償服務范圍，其堵塞顯然是由業主裝修期間，不按裝修管理規定，對下水管道使用不當造成的，其責任完全應由業主承擔，業主應承擔維修費用。

　　至于業主提出的保修期問題，關鍵在保修期時效的計算。房屋保修期的計算，是從業主辦理入伙手續之日起計算時間，與業主入住到房屋的時間無關，因此，業主所說剛剛入住的理由也不成立。物業管理公司應根據業主辦理入伙手續的時間計算保修期，依據實際情況酌情妥善處理。

　　從物業管理的實際看，即使在市場已經相當發育的地區，亦有相當一部分業主用戶對物業管理法規缺乏足夠的理解。物業管理公司應當善于利用多種渠道做宣傳工作，向業主用戶普及物業管理法規知識。通過提高他們對物業管理的認知度，為自己管理服務的順利實施鋪路。本案例應收取的費用如在弄清維修范圍后，事先告知業主，就不會出現糾紛了。

　　[解決辦法]

　　情況反映到管理處，主管領導上門做工作。首先，征詢該住戶對維修人員文明用語、工作態度、維修質量的意見，他均表示滿意。然后，便耐心地給他解釋入伙與入住、公用部位與自用部分的區別，依據有關法規向其說明大廈已入伙多年，早就不存在保修期，室內維修發生的包括人工費在內的所有費用，都要由業主住戶承擔，并在核對這次疏通下水管工作量的基礎上，進一步申明收取40元維修費，已給予了相當的優惠。

　　這位住戶覺得主管說得有理有據、合情合理，消除了誤解，便愉快地交付了應付的維修費用。

　　[相關法規制度]

　　1．《服務收費標準作業程序》（節選）

　　一、目的

　　規范服務費用的收繳工作，確保如數、及時、安全的收回各項費用。

　　二、適用范圍

　　適用于物業部管理服務費及其他各項有償服務費的收繳工作。

　　......

　　4．有償服務費用的收繳

　　(1)機電處、服務處等處的工作人員在為住戶提供各項有償服務時，應根據相關服務的收費標準計費，并請住戶對服務項目進行驗收，在服務單上簽字確認。

　　(2)各部門主管應根據用戶簽字后的服務單對本部門員工計費的項目進行審核，并在部門審核欄內簽名確認。

　　(3)各部門主管應在每月25日前將服務單匯總后交財務部會計。

　　(4)財務部會計應在每兩個工作日內根據《服務單》上的相關記錄填寫《收費通知單》。

　　(5)財務部會計應在28日前將《收費通知單》交財務部主管審核，經審核存有疑問的在三個工作日內向業主派發。

　　(6)委托銀行代收的，出納員應于銀行每次托收后的兩日內，到銀行抄錄收繳數據，出納員按照《現金管理標準作業程序》中的相關規定執行。

　　(7)出納員在規定交費期限后的三日內，編制《費用收繳明細表》報財務負責人。

　　(8)財務部主管對費用收繳明細表進行審核，經審核存有疑問的，應及時查明予以更正，經審核無誤的，對已交納的費用按照《會計核算標準作業程序》中的相關規定處理；對尚未交納的費用，按照《應收賬款管理標準作業程序》中的相關規定進行處理。

　　5．水、電、煤氣、電話費用的代收代繳

　　(1)對已辦理銀行劃賬手續的住戶，出納員應及時到銀行抄錄托收記錄。

　　(2)對未辦理銀行劃賬，需用現金代繳的住戶，出納員應在供電局、自來水公司、煤氣公司或電信局等相關部門規定的交費日期到相關單位去交納相關費用。

　　(3)財務會計根據相關部門提供的收費單據，填制《收款通知單》。

　　(4)收款通知單經財務部主管審核，如有疑問應及時查明予以更正；如無疑問，加蓋財務專用章后交公共事務部有關人員在3個工作日內后業主派發。

　　(5)住戶用現金繳交水、電、煤氣、電話費用時，出納員在向住戶提供供水、供電、煤氣、電信等公司的收費憑據的同時，還應按《現在管理標準作業程序》中的相關規定向住戶開具收款收據。

　　(6)出納員在應規定交費日后的3日內編制《費用收繳明細表》報財務負責人。

　　(7)經審核，如存有疑問，應及時查明并予以更正；如經審核無誤的，對已如數收回的費用按照《會計核算標準作業程序》中的有關規定進行賬務處理；對尚未收回的費用，按照《應收賬款管理標準作業程序》中的有關規定進行相關的催繳工作。

　　6．兼營的餐飲、娛樂等服務費用的收繳

　　(1)餐飲、娛樂部門的服務員應在客房消費時開具消費項目清單（四聯）。

　　(2)該部門的收費員應根據各項服務收費標準對消費明細單上的消費項目進行準確計費、收費。

　　(3)收費員應于每日下午3時前將當日（前日下午3時~當日下午3時）的收取的賬款項填制收款清單，交財務部出納員處；收費員同時應將消費清單的財務聯交財務會計按照《會計核算標準作業程序》進行相關的賬務處理。

　　(4)每月31日，收費員應將當月1日~31日的收入明細匯總后交財務部主管審核，如經審核存有疑問，應及時查明予以更正；經審核無誤，應根據《會計核算標準作業程序》作相應的賬務處理。

　　7．費用收繳資料的保管

　　(1)財務會計應于每月末將費用收繳資料匯總編制記賬憑證、登記賬簿后交財務部主管審核。

　　(2)財務部經理經審核存有疑問應責令會計及時更正；如無疑問應將收費資料加密在財務部長期保存。

　　8．管理服務費用收繳率原則上應達到98%，費用收繳的情況作為公共事務部相關人員的績效考評依據之一。

　　五、記錄

　　1．《收費通知單》

　　2．《費用催繳通知單》

　　3．應收管理費用明細表》

　　4．《消費項目清單》

　　5．《費用收繳明細》

　　六、相關支持性文件

　　1．《現金管理標準作業程序》

　　2．《銀行存款管理標準作業程序》

　　3．《應收賬款管理標準作業程序》

　　4．《會計核算標準作業程序》