物業(yè)管理水電公攤費用糾紛的成因及防范處理

　　一、水電公攤費用糾紛的成因

　　1．水電公攤費用界限“模糊”

　　物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備是一個過于籠統(tǒng)的概念，如共用部位，一般是指承重結(jié)構(gòu)部位、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內(nèi)存車庫等；共用設(shè)施設(shè)備一般是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、暖氣干線、消防設(shè)施、室外停車場、各類球場等。以上所列共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，有的平時并不耗用水電，有的所耗用的水電需要小區(qū)全體業(yè)主分擔(dān)，有的只需某一幢樓、某一單位或某一樓層的部分業(yè)主承擔(dān)，有的則需某些經(jīng)營項目承擔(dān)。而構(gòu)成物業(yè)服務(wù)成本的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行和維護費用顯然是需要小區(qū)全體業(yè)主公平分擔(dān)的，它并不包括只需要部分業(yè)主或某些經(jīng)營項目承擔(dān)的公攤費用。至于水電公攤費用是否包含在物業(yè)服務(wù)費中的問題，法律并沒有作出特別規(guī)定，自然允許雙方約定。但是，由于是物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的概念表述過于籠統(tǒng)，致使一些業(yè)主產(chǎn)生了誤解，認為所繳物業(yè)服務(wù)費中必然或已經(jīng)包含了水電公攤費用。這是導(dǎo)致水電公攤費用糾紛產(chǎn)生的一個客觀因素。

　　2．個別業(yè)主缺乏公共服務(wù)消費意識

　　《物權(quán)法》第七十二條規(guī)定，“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由，不履行義務(wù)”。然而，在現(xiàn)實生活中，個別業(yè)主義務(wù)觀念淡薄，常常以放棄權(quán)利為由，不履行共同義務(wù)。比如，有的業(yè)主以自己沒有入住為由拒繳公攤水電費用(共用部位、共用設(shè)施設(shè)備與專有部分不可分割，即使不入住也會發(fā)生公共照明、綠化用水等需要分?jǐn)偟馁M用)。

　　3．個別物業(yè)企業(yè)對拒交水電公攤費用處置失當(dāng)

　　拒繳水電公攤費用，表面上看是業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的糾紛，實質(zhì)則是業(yè)主與供水、供電部門之間的合同糾紛。作為物業(yè)企業(yè)，無論所承接的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)是否實行了抄表到戶，是否落實了供水供電部門向最終用戶收取費用的法律規(guī)定，在水電費用包括水電公攤費用的收繳過程中，一般來說，要么是接受業(yè)主的委托負責(zé)統(tǒng)一代收，要么是接受供電供電部門的委托負責(zé)代收。因此，當(dāng)遇到拒繳水電公攤費用時，除了應(yīng)向委托方報告，由委托方進行處理外，是不允許擅自采取停水?dāng)嚯姶胧┑摹５牵捎谝恍┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)，在收繳水電費用中的角色定位錯誤，加之夾在業(yè)主與供水供電部門之間，常常兩頭“受氣”，有時為了不影響絕大部分已經(jīng)繳納水電公攤費用業(yè)主的正常生活，擅自采取了一些拉閘斷電、卸表停水等超越自身權(quán)限的過激做法，從而進一步激化了矛盾。

　　4．向“最終用戶收取費用”的法律制度得不到落實

　　《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)明確規(guī)定，“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電……等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用”。但是，這一法律制度在落實中存在很多困難和問題。如筆者所在城市，除絕大部分新建住宅小區(qū)實行了向終端用戶收取費用的規(guī)定外，大量舊有住宅小區(qū)除少數(shù)經(jīng)過業(yè)主與供水供電部門協(xié)商改造外，多數(shù)尚無法落實抄表到戶的要求。

　　二、水電公攤費用糾紛的防范與處理

　　1．政策界限應(yīng)當(dāng)明晰準(zhǔn)確

　　水電公攤費用是否應(yīng)當(dāng)包含在物業(yè)服務(wù)費中的問題，必須從政策層面予以具體明確。從廣州等地的規(guī)定看，水電公攤費用根據(jù)不同情況，有的包含在物業(yè)服務(wù)費中，有的不包含在物業(yè)服務(wù)費中，有的則由物價部門議定。《南陽市物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》(下稱《辦法》)對水電公攤費用的界限也作出了政策規(guī)定，《辦法》把物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的“日常運行”費用及綠化用水費用予以單列，規(guī)定“小區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備、共公照明用電及綠化用水，應(yīng)單獨裝表計量，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)每月公示其共用水、電的數(shù)量、單價、金額及分?jǐn)偡椒ǎ滟M用由業(yè)主共同負擔(dān)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)自用水、電費用由物業(yè)企業(yè)負擔(dān)”。雖然該《辦法》并不像廣州那樣對水電公攤問題一一列舉并作出規(guī)定，但基本上抒水電公攤的政策界限作出了厘定，這對于防范和減少水電公攤費用糾紛必將產(chǎn)生積極的影響。

　　2．收取分?jǐn)倯?yīng)當(dāng)公開透明

　　綜合國內(nèi)其他城市物業(yè)管理的情況，目前物業(yè)小區(qū)水電公攤的方式一般有三種，一種是水電分?jǐn)偛挥嬋胛飿I(yè)服務(wù)費中，單獨收取；第二種是將所有公攤費用計入物業(yè)服務(wù)費中，不再另外收取，即實行包干制；第三種是抒涉及小區(qū)全體業(yè)主的公共部分水電開支計入物業(yè)服務(wù)費或者列入管理費，而把僅涉及部分業(yè)主的公共部分，如單棟樓的走廊、電梯、洗水池等水電費由涉及范圍內(nèi)的業(yè)主自行分?jǐn)偂o論采取何種分?jǐn)偡绞剑姽珨偟馁M用最終都只能由業(yè)主來承擔(dān)。因此，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時把當(dāng)期需要公攤的項目、水電總量、費用標(biāo)準(zhǔn)、分?jǐn)偡绞降葍?nèi)容在物業(yè)服務(wù)區(qū)內(nèi)的顯著位置或者通過其他方式予以公示，做到公開透明，消除不必要的誤解，從而減少矛盾的糾紛。

　　3．處置糾紛應(yīng)當(dāng)依法示范

　　在水電公攤費用收繳過程中，物業(yè)企業(yè)只是“中間人”，當(dāng)遇到個別業(yè)主拒交水電公攤費用時，不管物業(yè)企業(yè)有什么充分理由，都絕不能擅自采取停水?dāng)嗟碾姷拇胧６仨氁浴爸虚g人”的公正身份，正確把握委托合同的性質(zhì)，積極協(xié)調(diào)各方并協(xié)助有關(guān)方面妥善加以解決。具體講，當(dāng)遇到個別業(yè)主拒交水電公攤費用時，物業(yè)

企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行勸告、催繳義務(wù)。勸告、催繳后業(yè)主仍拒絕繳納的，物業(yè)企業(yè)可分別情況處理：若是接受業(yè)主委托，應(yīng)向業(yè)主委員會報告，由業(yè)主委員會負責(zé)納繳，或根據(jù)業(yè)主委員會的指示，向水電供應(yīng)部門反映解決；若是接受供電供電部門委托，則應(yīng)向供水供電部門直接反映解決；若所管物業(yè)項目既沒有進行水電履行，又沒有成立業(yè)主委員會時，物業(yè)企業(yè)可以直接向水電供應(yīng)部門呈報未繳納水電公攤費用的戶主名單及明細賬，由水電供應(yīng)部門下達催繳水電費用的通知，否則水電供應(yīng)部門可以采取停水?dāng)嚯姷葢土P性措施。

　　當(dāng)然，在物業(yè)管理的實際工作中，對沒有實行水電履行的物業(yè)小區(qū)，水電供應(yīng)部門通常的做法只是負責(zé)抄表到物業(yè)小區(qū)，也就是只負責(zé)抄到總表，對總表到業(yè)主分戶表之間的損耗以及其他公共分?jǐn)偛糠趾挠玫乃姴⒉魂P(guān)心。但因水電公攤必然導(dǎo)致水價升高，這往往成為個別業(yè)主拒交水電費或拒交水電公攤費用的理由。長此以往則積少成多，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)無法墊支代繳個別業(yè)主拖欠的水電費用。對于這種情況，供水供電部門一般采取對整個物業(yè)小區(qū)實施停水?dāng)嚯姷奶幜P，即使已經(jīng)按期繳納水電費用的業(yè)主也不能幸免。遇到這種情況，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主說明情況，并應(yīng)當(dāng)告知已經(jīng)繳納費用的業(yè)主有權(quán)通過民事法律途徑去維護自己的合法權(quán)益，要求違約方承擔(dān)責(zé)任。這是物業(yè)企業(yè)依法處置水電費用糾紛時能夠采取的最大限度的措施。逾越這一限度，擅自采取停水?dāng)嚯姷拇胧飿I(yè)企業(yè)就必須承擔(dān)侵權(quán)的法律責(zé)任。

　　4．抄表到戶是治本之策

　　實踐證明：凡是抄表到戶、向終端用戶收取費用制度落實的物業(yè)小區(qū)，水電公攤費用的糾紛基本上很少發(fā)生。因此，實行抄表到戶可以就的上是治本之策。對于新建物業(yè)小區(qū)而言，只要建設(shè)單位與供水供電部門之間溝通到位，實行抄表到戶一般不會存在問題。但對于舊有物業(yè)小區(qū)，必須解決水電改造問題。這需要各方面的共同努力。

篇2：如何成功有效降低小區(qū)公共水電公攤費用

　　如何成功有效降低小區(qū)公共水電公攤費用

　　在物業(yè)管理過程中，業(yè)主們除了繳交常規(guī)的物業(yè)服務(wù)費外，還有一項與業(yè)主利益息息相關(guān)的費用，那就是需要公攤的公共水電費。所謂的公共水電費是指小區(qū)、樓宇的消防和對講系統(tǒng)、公共場所照明、清洗和綠化、電梯、中央空調(diào)、水泵等機電設(shè)備運行所發(fā)生的電費和其他公共用電、用水的費用開支。

　　因小高層或高層物業(yè)所涉及的設(shè)施設(shè)備較多，如電梯系統(tǒng)、二次供水系統(tǒng)、地下停車場管理系統(tǒng)等，在小區(qū)業(yè)主享用舒適配套設(shè)施設(shè)備的同時，也就必須承擔(dān)與服務(wù)相匹配的公共水、電的公攤費用。如果公攤費用合理，大部分業(yè)主是能夠理解與接受的，但如果公共水、電費用的公攤過高，業(yè)主們就會對物業(yè)管理單位的管理產(chǎn)生質(zhì)疑，相應(yīng)帶來管理過程中的矛盾，因此，需要物業(yè)管理單位對服務(wù)管理過程進行反思與檢討。本文以筆者所管理的泉州遠豐閣商廈物業(yè)項目的成功經(jīng)驗，介紹如何有效降低小區(qū)公共水電公攤費用。

　　遠豐閣商廈為高層商住物業(yè)，坐落于泉州繁華的金融街豐澤街，以其獨特的地理、商務(wù)區(qū)位，吸引著商戶和業(yè)主入住。目前，商廈以100%的入住率和100%的收費率跨入了管理較好的商廈行列。而良好的管理業(yè)績來源于商廈有效的設(shè)備管理和降低公共水、電費用公攤的改造工程。

　　在遠豐閣商廈公共用電用水改造前，商廈內(nèi)業(yè)主每月需要繳交的公攤費一般情況下為每單元戶40多元，最高月份達到50多元，業(yè)主反映強烈，矛盾突出，甚至拒絕交納物業(yè)管理費用，物業(yè)管理單位與業(yè)主的關(guān)系劍拔駑張，有效解決公攤費用過高問題勢在必行。

　　1、通過對商廈供電線路的勘察，發(fā)現(xiàn)原商廈用電接駁、設(shè)計不合理，把遠豐閣商廈內(nèi)動力系統(tǒng)的用電接駁于商業(yè)用電的電表上，造成電費計量不是以動力用電的收費標(biāo)準(zhǔn)進行，而是用商業(yè)用電電費標(biāo)準(zhǔn)來收取，造成了電費的費用差價。

　　2、通過現(xiàn)場的觀察，發(fā)現(xiàn)商廈地下車庫照明系統(tǒng)布置過于密集，超過了合理的使用限度，布置的不合理造成了照明用電資源的浪費。

　　3、商廈內(nèi)樓道、消防疏散樓梯的照明仍沿用老式的白熾燈及手控開關(guān)控制，若業(yè)主、用戶沒有隨手關(guān)燈，長明燈現(xiàn)象隨處可見，造成了用電資源的非正常耗用。

　　4、通過對供水系統(tǒng)的分析，商廈生活供水系統(tǒng)采用變頻恒壓控制供水，原供水系統(tǒng)由于與物業(yè)小區(qū)配套上存在不足，設(shè)施設(shè)備安裝上存在一定的缺陷，使供水系統(tǒng)的使用功效降低，能耗上升，造成了水資源的浪費，也加重了設(shè)備管理的難度。

　　5、通過對商廈相關(guān)水表的觀察，發(fā)現(xiàn)商廈內(nèi)消防水池用水異常，通過勘察，原來是消防地下供水管道存在破損及滲漏。因商廈自來水及消防供水系統(tǒng)深埋地下，埋設(shè)不合理，管道沒有進行有效的防腐蝕處理，縮短了管道的自然壽命，引起管道大量滲水，滲漏的大量消防水，通過地下大量流失，又沒有及時發(fā)現(xiàn)，造成維修的困難，白白流失了大量的水資源。

　　6、在管理過程中發(fā)現(xiàn)，商廈管理人員沒有有效地按照操作規(guī)程，對相關(guān)公共場所的用電用水進行有效的監(jiān)管與管理，造成商廈內(nèi)的公共場所時常發(fā)生“長明燈”、“長流水”、“長滲水”的現(xiàn)象。

　　對于遠豐閣商廈存在的公共水、電公攤過高的問題，我們將該商廈原供電、供水系統(tǒng)存在的問題與缺陷作為一個重要的項目整改專題，立項進行了小區(qū)供電、供水系統(tǒng)的改造。

　　為解決遠豐閣商廈公共用電、用水公攤費用過高的問題，項目小組對商廈內(nèi)的設(shè)備設(shè)施進行了全面細致的觀察與分析，針對以上六個的問題，提出了改進措施，并進行了有效的整改：

　　1、針對原商廈用電接駁、設(shè)計不合理，把商廈內(nèi)動力系統(tǒng)的用電接駁于商業(yè)用電的電表問題，制定了細致的改造方案，并進行施工過程研究，在施工費用最低化的情況下，對用電線路的重新布置與敷設(shè)、接駁；向供電部門提出申請，闡述了原設(shè)計上存在的缺陷，指出存在的計量標(biāo)準(zhǔn)點不準(zhǔn)確、不合理的問題，并獲準(zhǔn)重新申請標(biāo)準(zhǔn)電表進行計量，把商廈內(nèi)原有的商業(yè)用電改為動力用電，大大降低了公用電費的支出。（在此提醒物業(yè)管理的同仁，在新小區(qū)的接管過程中，要注意用電專項電表的接駁，在源頭上進行有效的監(jiān)督，防止類似情況的發(fā)生。）

　　2、由于原商廈地下車庫照明系統(tǒng)設(shè)計布置過于密集，再加上在施工過程中不注意燈具照明角度的調(diào)整，不注意燈具的照明覆蓋范圍，造成了不必要的照明燈具重復(fù)布置，通過調(diào)整照明燈具的布置整合車庫內(nèi)的照明燈具，刪減不必要的照明燈具，合理有效地進行地下車庫的照明系統(tǒng)布設(shè)、整改。

　　3、針對“長明燈”現(xiàn)象，采取了相應(yīng)的整改措施，在必須長期開啟照明的公共場所全部改用節(jié)能燈具，對商廈內(nèi)的樓道、樓梯等公共部位的照明手控開關(guān)進行更新改造，全部更換成為延時開關(guān)。

　　4、用于電梯機房散熱、降溫的空調(diào)機是公共用電的大戶，為有效地進行電梯機房的散熱控溫工作，制定專人負責(zé)制，根據(jù)天氣及氣溫情況進行定時開關(guān)時間的調(diào)節(jié)，節(jié)省了以往24小時不間斷開啟空調(diào)對電梯機房進行散熱所帶來的不必要的用電。

　　5、通過細致的觀察，發(fā)現(xiàn)在一般情況下夜間23：00后，商廈內(nèi)的業(yè)主與商戶較之前時段較少進出商廈，為節(jié)約用電，減少電梯開機待用時的電耗，在向業(yè)主和商戶進行宣傳、溝通并征得同意的基礎(chǔ)上，在夜間23：00以后，暫停商廈內(nèi)的一部電梯，僅使用一部電梯運行，節(jié)省了電梯的能耗。

　　6、商廈內(nèi)自來水及消防供水系統(tǒng)埋設(shè)不合理，施工過程中對管道地下工程的敷設(shè)沒有進行防銹處理或相應(yīng)的防壓損處理，造成地下供水及消防水管管道的嚴(yán)重銹蝕，管道大量滲水，以致水資源的浪費。對此，我們進行了管道滲水問題的更新改造，查找出損壞的管道，進行防腐蝕、防銹蝕處理，并對損壞的管道進行更新，有效地減少管道的滲水，減少了水損的分?jǐn)偂?/p>

　　7、針對商廈服務(wù)管理過程中存在的缺陷與不足，嚴(yán)格落實商廈巡邏制度，嚴(yán)格落實定人、定時商廈巡檢制度， 對相關(guān)公共場所的用電用水進行監(jiān)管，杜絕了商廈內(nèi)公共場所“長明燈”、“長流水”現(xiàn)象。

　　遠豐閣商廈在公共用電用水公攤費用過高所進行的多方位改造后3個月，顯示出良好效果：商廈內(nèi)供電系統(tǒng)的穩(wěn)定性得到充分的保障，公共部位的用電量明顯下降，公共用電費用明顯減少，商廈內(nèi)的供水系統(tǒng)的穩(wěn)定性也得到保障，供水管道的滲水問題得到了解決，節(jié)約了大量的水資源，減少了公共水費的開支；商廈的公共水、電公攤也由改造前的每單元戶每月40多元降低到20多元，降幅達到了50%以上。

　　通過改造，減少了小區(qū)業(yè)主的公共水電費用的公攤，維護了業(yè)主的利益，受到了商廈業(yè)主的廣泛認可。業(yè)主與物業(yè)管理單位的關(guān)系也進一步融洽，遠豐閣商廈的物業(yè)管理服務(wù)費用的收費率也上了一個臺階。