拒交物業費，后果很嚴重!

　　案例:業主6年不交物業費，法院不支持

　　營山縣一名男子以自家防護欄被物業切除、采光等受影響為由，6年拒交物業費，被物業公司起訴到營山縣人民法院。

　　日前，法院判決該男子向物業公司交納拖欠6年的物業服務費，同時明確告知他，可依法向物業公司主張自己的合法權益。

　　2014年，高某在營山縣城某樓盤購買了一套住房，房屋建筑面積為91.44平方米。2014年6月30日，某物業公司與高某簽訂《前期物業管理服務協議》，約定住宅按建筑面積每月每平方0.5元收取，應予每年的7月1日前交納當年的物業費。

　　后來，高某認為物業公司在處理他的房屋下水管不通、小區業主安裝防護欄等方面沒有履行好物業服務職責，從2015年7月1日之后，他便再沒有交納物業服務費。物業公司催收未果，遂將高某訴至營山縣法院，請求依法判令被告高某向原告公司支付物業費3291元及違約金。

　　本案的爭議焦點是被告高某能否以原告物業公司提供物業服務不到位抗辯不予支付物業費。

　　法院認為，物業服務具有公眾性，它的價值在于在滿足公共性服務的同時，達到對整個居住環境品質的提升，最終體現在對業主個體的服務價值。個別業主對物業公司履行物業服務所持異議不能代表全體業主的意見，不足以作為個別業主不繳納物業費的合理理由。

　　本案中，高某并未提供證據證明物業未履行向業主提供物業服務這一主要合同義務，其拒交物業費的理由均是涉及對自身的服務。若高某認為物業在切割其防護欄、疏通其廚房下水道和毗鄰的業主影響自身采光權等方面存在過錯，可依法向物業公司主張權利，而不應以此抗辯從而拒交物業費。

　　對于物業公司主張的違約金，法院認為，物業公司并未提交充分的證據證明完全盡到了協調義務。本著化解矛盾，督促物業進一步提高服務質量和水平，法院對物業公司的違約金請求，不予支持。

　　日前，該院作出一審判決，被告高某支付原告營山縣某物業公司2015年7月1日至2021年6月30日期間的物業管理服務費3291元。

　　很多業主認為物業服務不好，不達標，從而拒交物業費，在司法實踐當中,業主拒交物業費勝訴的案例并不多見，主要原因在于業主對相關法律知識了解匱乏。

　　今天小編帶大家了解一下，業主拒交物業費的7種不利后果，以及業主支付物業費的法律依據!

　　業主拒交物業費的7種不利后果

　　1　被催繳物業費

　　對拒交物業費的業主，物業公司有權進行催繳，例如：對業主進行短信催繳;在小區公示欄進行公示催繳。但需要注意，催繳物業費是物業的合法權利，但在過程中需要保護業主的個人隱私。

　　2　補繳減免后的物業費

　　物業費本身屬于物業服務費用的總和，如果物業確實有服務事項未達到《物業服務合同》約定的標準(未達到標準需有一個長期、持續的過程，偶爾一兩次很難作為減免物業費的理由)，那么可以根據實際情況減免該服務事項的物業費。

　　所以如果業主有充分、合理、合法的理由證明，那么業主需要承擔的就是補繳減免后的物業費的后果，但全部拒交物業費在司法實踐當中很難被支持。

　　3補繳全部拖欠的物業費

　　相比于上一種后果，在司法實踐當中補繳物業費屬于更常見的一種情況，主要原因有三點：

　　(1)業主認為的物業服務差≠未達到《物業服務合同》約定的標準;

　　(2)業主很難提供物業服務未達到合同約定的標準;

　　(3)《物業服務合同》當中對于服務標準、服務質量本身約定就不是很明確。

　　所以也就導致很多時候業主認為必勝的官司，最后輸的卻是自己，并且需要補繳全部拖欠的物業費。

　　4　支付額外的違約金

　　物業提供服務，業主繳納物業費，是《物業服務合同》當中屬于雙方的義務，所以業主在沒有合理、合法理由的情況下，未按時繳納物業費，實際上也是一種違約行為，除了補繳物業費之外，還有可能需要支付一定的違約金。

　　5　被起訴

　　根據我國《民法典》第九百四十四條的相關規定，業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付;合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

　　也就是說，如果業主在物業催告的合理期限內仍未及時補繳物業費，則有可能面臨被物業起訴或仲裁的風險。

　　6　被法院強制執行

　　并不是只有欠錢不還才會被強制執行，如果在法院調解、判決結果生效后(物業糾紛判決結果在判決書送達15天之后生效)業主仍不按照調解、判決書上規定的期限補繳物業費，那么將面臨被法院強制執行的風險。

　　有些業主無法接受自己敗訴的結果，或是對于判決結果并不滿意，并且在法院判決已經生效后仍然拒絕補繳物業費，這種情況物業是可以到法院申請強制執行，凍結業主的銀行卡并將卡內余額直接劃扣的。

　　屆時，業主個人名下的銀行卡將被凍結，并且根據業主拖欠的物業費、可能產生的滯納金等其他費用的多少選擇是否查封房產、車輛。

　　7“拒執”被判刑

　　更“偏激”些的業主面對法院的執行程序，進行惡意的破壞和阻撓，妨礙、破壞執行，并且情節嚴重，有可能觸犯我國《刑法》第三百一十三條拒不執行判決、裁定罪，情節嚴重的，處三年以下有期徒刑、拘役或者罰金;情節特別嚴重的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。

　　業主按時支付物業費的法律依據

　　法律

　　《民法典》第九百四十四條：業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

　　業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付;合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

　　物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。

　　法規

　　《物業管理條例》第七條：業主在物業管理活動中，履行下列義務：

　　(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;

　　(五)按時交納物業服務費用;

　　第四十一條：業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶繳納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

　　第六十四條：違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。

　　其他法規

　　《業主大會和業主委員會指導規則》第二十條：業主拒付物業服務費，不繳存專項維修資金以及實施其他損害業主共同權益行為的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。

　　《物業服務收費管理辦法》第十五條：業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。

　　業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。

　　物業費有哪些作用和支出?

篇2：不交物業費開發商不交房無法律依據

王先生買了一套商品房,在交清購房款之后,按照合同約定接到了開發商的入住通知。但是在開發商的入住通知上,王先生發現了物業費的交費通知,上面明確要求,如果王先生不交納物業費用的情況下,是不能入住的。王先生覺得這個物業費的收費價格不合理,因此拒絕交納,而開發商又拒絕交房,雙方僵持不下。

部分開發商在交付房屋時,要求購房者以先行支付物業費、水電氣開通費、契稅、公共維修資金等作為入住條件。開發商的上述要求是沒有法律根據的。物業費是物業管理公司基于物業管理合同向業主收取的管理費用,應由物業管理公司向業主收取,而不應由開發商收取。水電氣的建設費用及開通費,由相應機構(自來水公司、供電公司、燃氣集團)向開發商收取,開發商在銷售房屋時已將上述費用計算在銷售價格中,所以開發商不應再向購房者收取上述費用。契稅是在辦理房屋交易時由購房者向稅務部門繳納的稅金,除購房者委托開發商辦理房屋過戶手續外,契稅不應由開發商收取。公共維修資金是指住戶交納的專項用于住宅共用部位和共用設施設備保修期滿后的大修、更新和改造費用,歸全體業主所有。公共維修資金一般由開發商代收,交至房地產主管部門代為管理,但開發商不得將收取公共維修資金作為房屋交付條件。開發商以交納上述費用作為房屋交付前提條件,至逾期交付房屋的,應由開發商承擔相應逾期交房的違約責任。

按《商品房買賣合同》的約定,開發商作為房屋出賣人負有按期交付房屋的義務。依據合同法第67條規定,當事人互負債務,有先后履行順序,先履行一方未履行的,后履行一方有權拒絕其履行要求。依據合同約定和上述法律規定,除合同中約定以購房者支付相應費用(包括:契稅、公共維修資金、產權登記費、物業管理費、證件印花稅、測量費、水電開通費,其中開發商收取測量費、水電氣開通費為非法收費)作為房屋交付條件的,開發商不得以購房者先行支付相應費用作為房屋交付條件。本案中,李先生雖有物業費交納義務,但權利人應為物業管理公司,而非開發商,也就是說李先生對開發商并不負物業費交納義務,開發商以此作為房屋交付條件,屬違約行為,如因此造成逾期交房,開發商應承擔逾期交房的違約責任。

綜上所述,開發商和消費者之間存在的是房屋買賣關系,雙方對房屋買賣過程互相負有權利和義務。而在這一法律關系之外的事情,比如說收取物業費,或者其他費用,并不是開發商的職責,除非有合同條款約定,以此作為交房條件,是沒有法律依據的。因此,在這里提醒這樣的開發商,不要越俎代庖,履行好自己交房的義務才是贏得消費者信賴的根本。 (作者系本刊法律顧問、上海市東方正義律師事務所主任、律師黃可磊)

篇3：物業業主那些事:服務待提高 交不交物業費

　　物業與業主那些事--服務待提高，交不交物業費？

　　20**年8月29日，鐵嶺市清河區銀達物業管理公司與鐵嶺市清河區繁榮小區業主尹某在鐵嶺市清河區簽訂了物業管理合同一份，雙方約定：業主尹某作為甲方將其住宅交由銀達物業管理公司進行物業管理，委托事項為：房屋建筑本體共用部位的維修、養護和管理；房屋建筑本體的維修、養護、管理和運行服務；本物業規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施及配套服務設施的維修、養護和管理；公共環境的清潔衛生、垃圾的收集、清運等8項。合同期自當日起至20**年8月29日止。管理服務費用為每月每平方米建筑面積0.20元。合同簽訂后銀達物業管理公司即實施物業管理服務至今。但尹某自20**年9月份至20**年12月末期間的物業管理費拖欠未交，金額為718.00元。

　　銀達物業管理公司多次催繳尹某的物業費，尹某遲遲不交，無奈之下，銀達物業管理公司將尹某告上了法庭。

　　鐵嶺市清河區人民法院受理了此案，法院認為：銀達物業管理公司和尹某簽訂的物業管理合同是雙方當事人的真實意思表示，不違反法律、法規的強制性規定，應為有效。銀達物業管理公司履行了合同義務，尹某應給付物業管理費用。

　　銀達物業管理公司的訴訟請求合法有據，銀達物業管理公司在服務過程中未完善之處，應盡快加以完善，但不能因此成為業主拒交物業管理費的理由。銀達物業管理公司對合同約定的環境衛生的清潔服務亦應積極采取有效措施提高服務水準。

　　為此，鐵嶺市清河區人民法院依照《合同法》第六十條之規定，判決尹某于本判決生效后三日內給付原告鐵嶺市清河區銀達物業管理公司物業管理費718.00元。

　　鐵嶺市清河區人民法院民一庭法官于松洋表示，由于我國物業管理方面的法律制度不太健全，在審理類型各異的物業管理糾紛案件中，存在適用法律困難、爭議頗多的情況。在物管企業起訴業主拒交物管費的案件中，不少業主以物管企業服務質量差、管理水平低作為抗辯理由，要求少交或不交。物業管理服務質量指標屬于軟性指標，對于物業管理質量的好壞沒有統一的量化考評標準，物業管理法規和物業管理合同又不可能對此作出詳細的規定，因此法院在審理此類案件時存在一定難度。

　　于松洋認為，該類案件的實質是服務與收費之間的矛盾，業主希望服務質量高、收費標準低，而物管企業希望多收費用。要調和這對矛盾，可由相關部門對物業服務的內容根據提供服務的強度、效果、附加值等進行分類定級，將收取的費用與級別相對應。對于服務質量的評判可引入第三方監督。此外，業主與物管公司簽合同時，合同內容應盡量細化，以避免糾紛的發生，或發生糾紛時訴訟依據的模糊或缺失。

　　沈陽市于洪區人民法院法官王忠澤說，物業管理糾紛作為新類型的案件，訴訟到法院只有近幾年的時間，需探討的問題還很多。由于目前物業管理缺乏相應的法律規范，在審理這些新類型案件中，難免出現適用法律不一或困難的情況。以法律規范的形式規范物業管理行為，保護業主、物業管理公司、房地產開發商的合法權益，不僅是司法實踐的要求，也是促進物業管理健康發展的要求。因此，有必要將完善我國物業管理法律法規盡快提到立法議程，使物業管理行為真正納入法治化的軌道，也便于給人民法院審理物業管理糾紛案件提供較為充分完善的法律依據。

　　而這類案件又具有群體性糾紛的潛在因素，由于糾紛的原因通常是物管費的交納、物業管理質量等涉及小區全體業主利益的共性問題，而業主多處于同一背景，會形成共同的利益圈。在發生糾紛時，業主對糾紛達成一定共識，會通過群體性行為的方式進行訴訟。

　　這樣就導致此類案件調解難度大、判決率高。雖然于洪區法院對這類案件能夠多以調解結案，但是從目前這類案件整體結案情況看，物業管理糾紛案件能調解的少，多是以判決結案。大致有兩方面的原因導致調解工作難度大，調解率低：其一，業主與物業管理企業往往矛盾較為激烈，即使涉及金額不高，雙方也難以達成調解協議；其二，由于糾紛大多涉及小區業主的共同性問題，物管企業擔心調解退讓后導致連鎖反應。