案例分析：不交物業費的這些理由根本站不住腳

　　導讀：物業服務合同屬于公共服務合同，業主不能以房屋漏水及合同到期沒有和自己續簽為由拒繳物業服務費。

　　原告**物業管理有限公司訴被告劉*物業服務合同糾紛一案，依法適用小額訴訟程序，法院公開開庭進行了審理。原告**物業公司的委托訴訟代理人，被告劉*到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

　　原告向法院提出訴訟請求：判令被告支付拖欠期間的物業服務費，并支付按每日萬分之五計算至實際清償之日止的滯納金。事實與理由：被告系蘇州市吳中區**小區702室房屋的業主，原告為被告所在小區提供物業服務。現被告拖欠期間的物業服務費，經原告多次催討未果，故訴至法院。

　　被告劉*辯稱，其房屋多處滲水嚴重，物業公司維修了十多次也沒有維修好。如能維修好，其愿意交納物業服務合同期限內的物業服務費，超出期限的不交納。

　　法院經審理認定事實如下：蘇州吳中經濟開發區**小區702室登記為被告劉*單獨所有，建筑面積108.95平方米，登記時間20**年1月23日。20**年3月23日，房地產開發經營企業，甲方、**物業公司(甲方選聘物業公司)、劉*(購房人，乙方)簽訂《蘇州市前期物業管理服務協議》。該協議約定，物業公司負責**小區的前期物業管理工作，前期物業管理期限為整個物業管理區域房屋交付使用后2年。物業服務費標準為住宅1.55元/月·平方米，小高層、高層住宅另收電梯水泵運行費0.55元/月·平方米。乙方所購房屋為15幢702室住宅，建筑面積108.95平方米。乙方不按協議約定收費標準和收費時間交納有關費用的，物業管理企業有權要求乙方補交，并從逾期之日起每天加收萬分之五的滯納金。

　　審理中，原告陳述，前期物業管理服務協議期滿后，雙方沒有續簽合同，其繼續提供物業服務，直至20**年4月30日撤場。

　　上述事實由原告提供的蘇州市前期物業管理服務協議，當事人的陳述及庭審筆錄予以證實。

　　審理中，被告提供照片打印件證明其房屋滲漏水維修經過及現在漏水情況。經質證，原告認為照片無法看出拍攝時間、地點，不能證明原告所述情況持續存在。

　　法院認為，原、被告與開發商之間簽訂的前期物業管理服務協議，系各方真實意思表示，應屬合法有效，各方應按約全面履行合同義務。原告已提供了物業服務，被告應交納物業服務費。盡管原、被告未再續簽物業服務協議，但原告實際提供物業服務至20**年4月30日，該服務期間的物業服務費仍應遵照之前的合同約定支付。被告抗辯房屋存在漏水原告多次維修未能修好，并非其抗辯不交納物業服務費的合理事由，故法院對其辯解不予采信。即使物業公司存在服務質量問題也應由業委會及時要求其改進或降低收費標準，而非業主個人拒付物業服務費的理由。現原告已經撤場，被告應當結清物業服務費，故原告訴請被告交納物業服務費，于法有據，應予支持。經核算，被告應交納上述期間的物業服務費，但被告未能交納物業服務費，已經構成違約，原告訴請被告按每日萬分之五支付滯納金，符合合同約定，也不違反法律規定，法院予以支持。據此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零九條、第一百一十四條，《物業管理條例》第四十一條，《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條、第六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十二條之規定，判決如下：

　　被告劉*于本判決生效之日起十日內支付原告**物業管理有限公司拖欠的物業服務費，并支付按每日萬分之五計算至實際清償之日止的滯納金。

　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

　　案件受理費由被告負擔。

　　政策解析

　　房屋質量問題屬于開發商的問題，與物業公司無關。物業公司可以要求業主支付物業服務費，同時也可以向開發商反應情況并要求解決房屋的質量問題。物業管理與房屋買賣是兩種法律關系，物業公司與開發商是兩個不同的企業法人，業主不應該因為開發商的問題而拒絕向物業公司交付物業服務費。

　　關于“以未簽物業合同為由拒交物業服務費”的問題，《物權法》第78條、《物業管理條例》第12條第4款都規定“業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。”因此，只要業主大會的決定符合法律規定，遵循議事規則，就對全體業主具有拘束力。業主事實上接受了物業服務,業主則應按實際發生的服務價格向物業公司交納相應費用，不能以此拒交物業服務費。

篇2：不交物業費開發商不交房無法律依據

王先生買了一套商品房,在交清購房款之后,按照合同約定接到了開發商的入住通知。但是在開發商的入住通知上,王先生發現了物業費的交費通知,上面明確要求,如果王先生不交納物業費用的情況下,是不能入住的。王先生覺得這個物業費的收費價格不合理,因此拒絕交納,而開發商又拒絕交房,雙方僵持不下。

部分開發商在交付房屋時,要求購房者以先行支付物業費、水電氣開通費、契稅、公共維修資金等作為入住條件。開發商的上述要求是沒有法律根據的。物業費是物業管理公司基于物業管理合同向業主收取的管理費用,應由物業管理公司向業主收取,而不應由開發商收取。水電氣的建設費用及開通費,由相應機構(自來水公司、供電公司、燃氣集團)向開發商收取,開發商在銷售房屋時已將上述費用計算在銷售價格中,所以開發商不應再向購房者收取上述費用。契稅是在辦理房屋交易時由購房者向稅務部門繳納的稅金,除購房者委托開發商辦理房屋過戶手續外,契稅不應由開發商收取。公共維修資金是指住戶交納的專項用于住宅共用部位和共用設施設備保修期滿后的大修、更新和改造費用,歸全體業主所有。公共維修資金一般由開發商代收,交至房地產主管部門代為管理,但開發商不得將收取公共維修資金作為房屋交付條件。開發商以交納上述費用作為房屋交付前提條件,至逾期交付房屋的,應由開發商承擔相應逾期交房的違約責任。

按《商品房買賣合同》的約定,開發商作為房屋出賣人負有按期交付房屋的義務。依據合同法第67條規定,當事人互負債務,有先后履行順序,先履行一方未履行的,后履行一方有權拒絕其履行要求。依據合同約定和上述法律規定,除合同中約定以購房者支付相應費用(包括:契稅、公共維修資金、產權登記費、物業管理費、證件印花稅、測量費、水電開通費,其中開發商收取測量費、水電氣開通費為非法收費)作為房屋交付條件的,開發商不得以購房者先行支付相應費用作為房屋交付條件。本案中,李先生雖有物業費交納義務,但權利人應為物業管理公司,而非開發商,也就是說李先生對開發商并不負物業費交納義務,開發商以此作為房屋交付條件,屬違約行為,如因此造成逾期交房,開發商應承擔逾期交房的違約責任。

綜上所述,開發商和消費者之間存在的是房屋買賣關系,雙方對房屋買賣過程互相負有權利和義務。而在這一法律關系之外的事情,比如說收取物業費,或者其他費用,并不是開發商的職責,除非有合同條款約定,以此作為交房條件,是沒有法律依據的。因此,在這里提醒這樣的開發商,不要越俎代庖,履行好自己交房的義務才是贏得消費者信賴的根本。 (作者系本刊法律顧問、上海市東方正義律師事務所主任、律師黃可磊)

篇3：物業業主那些事:服務待提高 交不交物業費

　　物業與業主那些事--服務待提高，交不交物業費？

　　20**年8月29日，鐵嶺市清河區銀達物業管理公司與鐵嶺市清河區繁榮小區業主尹某在鐵嶺市清河區簽訂了物業管理合同一份，雙方約定：業主尹某作為甲方將其住宅交由銀達物業管理公司進行物業管理，委托事項為：房屋建筑本體共用部位的維修、養護和管理；房屋建筑本體的維修、養護、管理和運行服務；本物業規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施及配套服務設施的維修、養護和管理；公共環境的清潔衛生、垃圾的收集、清運等8項。合同期自當日起至20**年8月29日止。管理服務費用為每月每平方米建筑面積0.20元。合同簽訂后銀達物業管理公司即實施物業管理服務至今。但尹某自20**年9月份至20**年12月末期間的物業管理費拖欠未交，金額為718.00元。

　　銀達物業管理公司多次催繳尹某的物業費，尹某遲遲不交，無奈之下，銀達物業管理公司將尹某告上了法庭。

　　鐵嶺市清河區人民法院受理了此案，法院認為：銀達物業管理公司和尹某簽訂的物業管理合同是雙方當事人的真實意思表示，不違反法律、法規的強制性規定，應為有效。銀達物業管理公司履行了合同義務，尹某應給付物業管理費用。

　　銀達物業管理公司的訴訟請求合法有據，銀達物業管理公司在服務過程中未完善之處，應盡快加以完善，但不能因此成為業主拒交物業管理費的理由。銀達物業管理公司對合同約定的環境衛生的清潔服務亦應積極采取有效措施提高服務水準。

　　為此，鐵嶺市清河區人民法院依照《合同法》第六十條之規定，判決尹某于本判決生效后三日內給付原告鐵嶺市清河區銀達物業管理公司物業管理費718.00元。

　　鐵嶺市清河區人民法院民一庭法官于松洋表示，由于我國物業管理方面的法律制度不太健全，在審理類型各異的物業管理糾紛案件中，存在適用法律困難、爭議頗多的情況。在物管企業起訴業主拒交物管費的案件中，不少業主以物管企業服務質量差、管理水平低作為抗辯理由，要求少交或不交。物業管理服務質量指標屬于軟性指標，對于物業管理質量的好壞沒有統一的量化考評標準，物業管理法規和物業管理合同又不可能對此作出詳細的規定，因此法院在審理此類案件時存在一定難度。

　　于松洋認為，該類案件的實質是服務與收費之間的矛盾，業主希望服務質量高、收費標準低，而物管企業希望多收費用。要調和這對矛盾，可由相關部門對物業服務的內容根據提供服務的強度、效果、附加值等進行分類定級，將收取的費用與級別相對應。對于服務質量的評判可引入第三方監督。此外，業主與物管公司簽合同時，合同內容應盡量細化，以避免糾紛的發生，或發生糾紛時訴訟依據的模糊或缺失。

　　沈陽市于洪區人民法院法官王忠澤說，物業管理糾紛作為新類型的案件，訴訟到法院只有近幾年的時間，需探討的問題還很多。由于目前物業管理缺乏相應的法律規范，在審理這些新類型案件中，難免出現適用法律不一或困難的情況。以法律規范的形式規范物業管理行為，保護業主、物業管理公司、房地產開發商的合法權益，不僅是司法實踐的要求，也是促進物業管理健康發展的要求。因此，有必要將完善我國物業管理法律法規盡快提到立法議程，使物業管理行為真正納入法治化的軌道，也便于給人民法院審理物業管理糾紛案件提供較為充分完善的法律依據。

　　而這類案件又具有群體性糾紛的潛在因素，由于糾紛的原因通常是物管費的交納、物業管理質量等涉及小區全體業主利益的共性問題，而業主多處于同一背景，會形成共同的利益圈。在發生糾紛時，業主對糾紛達成一定共識，會通過群體性行為的方式進行訴訟。

　　這樣就導致此類案件調解難度大、判決率高。雖然于洪區法院對這類案件能夠多以調解結案，但是從目前這類案件整體結案情況看，物業管理糾紛案件能調解的少，多是以判決結案。大致有兩方面的原因導致調解工作難度大，調解率低：其一，業主與物業管理企業往往矛盾較為激烈，即使涉及金額不高，雙方也難以達成調解協議；其二，由于糾紛大多涉及小區業主的共同性問題，物管企業擔心調解退讓后導致連鎖反應。