王先生買了一套商品房,在交清購房款之后,按照合同約定接到了開發(fā)商的入住通知。但是在開發(fā)商的入住通知上,王先生發(fā)現(xiàn)了物業(yè)費的交費通知,上面明確要求,如果王先生不交納物業(yè)費用的情況下,是不能入住的。王先生覺得這個物業(yè)費的收費價格不合理,因此拒絕交納,而開發(fā)商又拒絕交房,雙方僵持不下。

部分開發(fā)商在交付房屋時,要求購房者以先行支付物業(yè)費、水電氣開通費、契稅、公共維修資金等作為入住條件。開發(fā)商的上述要求是沒有法律根據(jù)的。物業(yè)費是物業(yè)管理公司基于物業(yè)管理合同向業(yè)主收取的管理費用,應(yīng)由物業(yè)管理公司向業(yè)主收取,而不應(yīng)由開發(fā)商收取。水電氣的建設(shè)費用及開通費,由相應(yīng)機構(gòu)(自來水公司、供電公司、燃氣集團)向開發(fā)商收取,開發(fā)商在銷售房屋時已將上述費用計算在銷售價格中,所以開發(fā)商不應(yīng)再向購房者收取上述費用。契稅是在辦理房屋交易時由購房者向稅務(wù)部門繳納的稅金,除購房者委托開發(fā)商辦理房屋過戶手續(xù)外,契稅不應(yīng)由開發(fā)商收取。公共維修資金是指住戶交納的專項用于住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新和改造費用,歸全體業(yè)主所有。公共維修資金一般由開發(fā)商代收,交至房地產(chǎn)主管部門代為管理,但開發(fā)商不得將收取公共維修資金作為房屋交付條件。開發(fā)商以交納上述費用作為房屋交付前提條件,至逾期交付房屋的,應(yīng)由開發(fā)商承擔相應(yīng)逾期交房的違約責任。

按《商品房買賣合同》的約定,開發(fā)商作為房屋出賣人負有按期交付房屋的義務(wù)。依據(jù)合同法第67條規(guī)定,當事人互負債務(wù),有先后履行順序,先履行一方未履行的,后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。依據(jù)合同約定和上述法律規(guī)定,除合同中約定以購房者支付相應(yīng)費用(包括:契稅、公共維修資金、產(chǎn)權(quán)登記費、物業(yè)管理費、證件印花稅、測量費、水電開通費,其中開發(fā)商收取測量費、水電氣開通費為非法收費)作為房屋交付條件的,開發(fā)商不得以購房者先行支付相應(yīng)費用作為房屋交付條件。本案中,李先生雖有物業(yè)費交納義務(wù),但權(quán)利人應(yīng)為物業(yè)管理公司,而非開發(fā)商,也就是說李先生對開發(fā)商并不負物業(yè)費交納義務(wù),開發(fā)商以此作為房屋交付條件,屬違約行為,如因此造成逾期交房,開發(fā)商應(yīng)承擔逾期交房的違約責任。

綜上所述,開發(fā)商和消費者之間存在的是房屋買賣關(guān)系,雙方對房屋買賣過程互相負有權(quán)利和義務(wù)。而在這一法律關(guān)系之外的事情,比如說收取物業(yè)費,或者其他費用,并不是開發(fā)商的職責,除非有合同條款約定,以此作為交房條件,是沒有法律依據(jù)的。因此,在這里提醒這樣的開發(fā)商,不要越俎代庖,履行好自己交房的義務(wù)才是贏得消費者信賴的根本。 (作者系本刊法律顧問、上海市東方正義律師事務(wù)所主任、律師黃可磊)

篇2：房產(chǎn)項目交房前準備工作

　　房產(chǎn)項目交房前準備工作

　　一、客戶部

　　1、收集業(yè)主名單；（可交房資格審查及商議處理辦法，包括款項不齊，按揭手續(xù)未辦）（一定要核實業(yè)主的詳細地址，如有變更，要求業(yè)主提供書面通知）

　　2、提前通知業(yè)主交房，以信函、電話通知為主（形式上只承認掛號信或快遞方式。電話只是輔助手段）

　　3、統(tǒng)一說詞。（一般由客服部及物業(yè)公司牽頭）

　　4、提供各式交房表單及流程。

　　備注：

　　信函內(nèi)容包括，業(yè)主交房所需的材料，按揭所缺材料、余款數(shù)額。

　　報紙廣告由營銷部開始設(shè)計交房廣告。以營銷部開始構(gòu)思銷售部交房氛圍布置。（可以商榷。如問題較多，還是低調(diào)一些）

　　提前電話通知業(yè)主，通知業(yè)主來交房時帶齊交房、辦理產(chǎn)權(quán)、按揭、余款等。（電話過于提前，會造成業(yè)主提前到場要求先驗房，或造成業(yè)主提前*，發(fā)生不測）

　　二、財務(wù)部與項目銷售部

　　1、提交資料與款項未清客戶名單。

　　2、確認手續(xù)齊全客戶名單。

　　二、工程部：

　　1、工程部聯(lián)合物業(yè)部，檢查各套住宅、店面的質(zhì)量情況（包括：門、窗、水、電、鎖、電梯、公共照明等公共設(shè)施的正常使用和確認的最終開通時間）；工地工程人員居住情況及清理現(xiàn)場.（相當艱巨、復雜。）

　　2、由工程部提供《竣工驗收備案表》（最重要的東東）

　　3、已驗收合格的套房向物業(yè)交接鎖匙。（防備建筑單位不做鑰匙移交。誰讓開發(fā)商沒結(jié)工程款?。?/P>

　　4、由房管局出示的面積表蓋章。（一般在竣工備案表之后。但是所有費用計算的依據(jù)。一定要準確，最容易出爭端的地方）

　　三、物業(yè)部：

　　1提前在銷售部與物業(yè)部展示：業(yè)主公約、交房流程、裝修制度等相關(guān)約定。（收費標準及收費依據(jù)）

　　2、相關(guān)人員盡快到崗。

　　3、提出交房方案及應(yīng)急預案。

　　4、指派專人對銷售部人員進行適當培訓和相關(guān)客戶問題解釋。

　　5、制作物業(yè)使用交房答客問。

　　6、對小區(qū)的相關(guān)物業(yè)費的收取制定人性化標準，對各種情況提前做出相應(yīng)的收取方法及標準。

　　7、確定物業(yè)管理合同；

　　8、根據(jù)小區(qū)的實際情況編寫和印制《住戶手冊》、《消防安全責任書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》

　　9、印刷以下各類入住表格：

　　*《業(yè)主資料領(lǐng)用登記表》

　　*《裝修申請表》

　　*《住宅使用說明書》

　　*《住宅質(zhì)量保證書》

　　*《鑰匙領(lǐng)用登記表》

　　*《入住驗房表》

　　*《業(yè)主（住戶）入住基本情況登記表》

　　10、熟悉掌握本項目的工程情況。

　　11、區(qū)內(nèi)環(huán)境布置：

　　*入口處掛歡迎橫幅，插彩旗，營造熱烈的氣氛。

　　*插指路牌，由入口處到管理處。

　　*管理處辦公環(huán)境。

　　12、已租賃客戶的交房流程（及收費）。

　　13、熟悉了解本項目詳細情況

　　14、與銷售部密切配合：客戶在銷售部的所有相關(guān)手續(xù)齊全后，（包括：按揭資料手續(xù)完成、購房余款、面積差價補足）由銷售部確認并出具交房通知書與物業(yè)部方可與客戶辦理相關(guān)手續(xù)。

　　四、公司

　　1、提前報紙通知交房。（一般無太大必要）

　　總之，交房時法律手續(xù)要完備；一切按合同辦理；態(tài)度要和藹、語言不卑不亢；現(xiàn)場不過于熱鬧；可以引進裝修公司分散業(yè)主注意力；不宜讓業(yè)主過于集中辦理；設(shè)置1、2個相對安靜的洽談間以便不測之需！

篇3：交房收樓通知書

　　×××× 交 房

　　尊敬的 先生/女士:

　　××××××工程 幢將于 年 月 日和 月 日(雙休日)統(tǒng)一交付使用。為了減少您在收樓時的麻煩并減少您等候的時間,謹在此向您介紹收樓須知事項和有關(guān)程序。請您仔細閱讀本《通知書》內(nèi)容,如有不詳之處,請您撥打咨詢電話:(025) 。

　　一、收樓時間、地點

　　您在接到本《通知書》后,請按本通知預約時間前來辦理收樓手續(xù)。如您需要調(diào)整收樓時間,請您事先與我們聯(lián)系,為您辦理收樓手續(xù)的截止日期是 年 月 日,若逾期未來辦理,則按《某某市商品房買賣契約》有關(guān)約定辦理。

　　▲ 為您安排的時間:200 年 月 日(接待時間:8∶30-16∶30)

　　▲辦理地點: 及 物管

　　二、收樓時您所需攜帶的物件

　　1、業(yè)主本人親臨現(xiàn)場收樓,請攜帶:

　?、?××××交房通知書

　　②業(yè)主身份證或其他有效身份證明;

　?、邸赌衬呈猩唐贩抠I賣契約》;

　?、芤阎Ц斗靠畹乃惺論?jù);

　?、輵?yīng)備款項(詳見附件的《業(yè)主入住收費一覽表》)。

　　2、如您委托他人代理收樓,收樓時除攜帶上述物件外,還應(yīng)提供:

　　①業(yè)主的授權(quán)委托書; ②代理人有效身份證明。

　　三、業(yè)主收樓程序

　　業(yè)主收樓,將按以下程序辦理手續(xù):

　　1、××××售樓處

　　業(yè)主先到***××××售樓處,與銷售代表對接,辦理內(nèi)容:

　　驗證

　　需驗清的資料如下:

　?、佟痢痢痢两环客ㄖ獣?

　?、凇赌衬呈猩唐贩抠I賣契約》;;

　　③業(yè)主身份證明或代理人身份證明、業(yè)主委托書;

　?、芤阎Ц犊铐椀乃袘{證。

　　收費

　　業(yè)主需在售樓處交納《業(yè)主入住收費一覽表》所列第 項,并獲得各項收費之憑證,房款全部付清的住戶由某某***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司財務(wù)部開具統(tǒng)一發(fā)票。以上手續(xù)辦理完畢后,將發(fā)給業(yè)主《入住通知書》及"兩書"到現(xiàn)場物業(yè)管理接待處辦理房屋驗收及交鑰匙手續(xù)。

　　2、現(xiàn)場物業(yè)管理接待處:

　　業(yè)主出示《入住通知書》給物業(yè)管理處人員進行核對。

　　辦理內(nèi)容:

　　A、簽收文件

　?、佟稑I(yè)主使用維修管理公約》

　?、凇稑I(yè)主及用戶手冊》

　?、邸稑I(yè)主裝修守則》

　?、堋稑I(yè)主聯(lián)絡(luò)資料表》

　　B、驗房

　?、侔打炇枕椖恐痦楎灧?凡需返修的項目以書面形式通知物業(yè)管理處返修,物業(yè)管理處將留壹把鑰匙,返修完畢后返回業(yè)主,m.dewk.cn限期一周完成;

　?、谟涗浰㈦姟⒚簹獗淼淖x數(shù);

　?、酆炇稹段飿I(yè)接收表》

　?、芸紤]電梯的安全使用,請業(yè)主于交付后半年內(nèi)完成裝修。

　　C、鑰匙簽收:

　　在《鑰匙移交記錄》中填寫確認

　　D、裝修登記

　?、贅I(yè)主在裝修前須填寫:《裝修申請表》、《裝修承諾書》

　?、谘b修工程隊須遞交:營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證明、施工平面圖、管線布置圖;

　?、塾晌飿I(yè)管理處審核,并辦理開工單。

　?、芸紤]電梯的安全使用,請業(yè)主于交付后半年內(nèi)完成裝修。

　　請業(yè)主在看房時務(wù)必注意安全!

　　恭祝閣下及家人:生活幸福!萬事如意!

　　某某***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

　　年 月 日

　　業(yè)主入住收費一覽表

　　1、房款尾款:

　　2、代收代繳費用(收樓時詳見售樓處現(xiàn)場張貼的物業(yè)管理文件和有關(guān)費用發(fā)票復印件):

　?、倜簹夤艿蕾M:每戶 元

　　②可視對講單元門:每戶 元

　　③裝修保證金:每戶1500元。待裝修完畢后三個月內(nèi)如沒有違反裝修協(xié)議上有關(guān)約定,保證金將全額返還業(yè)主。

　?、苎b修建筑垃圾清運費:2.50元/M2× M2= 元

　?、菸锕苜M(預收半年) 元/M2·月× M2× 月= 元

　　注:根據(jù)××××小區(qū)規(guī)模,在物價部門批準的收費文件下達之前,××××一期物業(yè)管理費暫按每戶 1.00元/M2·月收取;物業(yè)管理費自收費文件核準次月執(zhí)行。如核準的物管費高于原暫定物管費的,過去已繳納的物管費差額業(yè)主不必補繳;如核準的物管費低于原暫定物管費的,由物業(yè)管理公司返還業(yè)主過去已繳物管費的差額。

　　⑥電梯使用費:

　?、咦冾l供水費用:

　　合 計: 元

　　某某***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

　　年 月 日