法院判決：房子漏水但是不能不交物業費

　　法院判了!房子漏水但“物業費”還是得交

　　從事某住宅小區房屋開發建設及物業管理的開發公司與物業公司同是由一家公司投資設立的，那么，該小區業主房屋出現質量問題應找誰維修呢?記者從沈陽市中級人民法院獲悉：開發公司和物業公司即使是“父子關系”或“兄弟關系”，也要明算賬，業主要依據合同的約定找對人才行，謹防“一鍋攪馬勺”。

　　法院判決：房子漏水但是不能不交物業費!

　　文/王志林

　　原載于《現代物業·新業主》20**年第10期總第52期

　　業主：房屋滲水拒交物業費

　　20**年，業主李先生在沈陽天龍房屋開發有限公司(以下簡稱開發公司)購買了一處商品房，并于20**年1月入住此房屋。此后，沈陽天龍物業管理有限公司(以下簡稱物業公司)開始對李先生居住的小區進行物業管理，并按建筑面積每平方米0.8元的價格每月收取物業費。20**年，李先生居住的房屋發生窗體滲水，物業公司多次維修均未修好。李先生認為，物業公司沒有按照公共契約的約定盡到維修義務，已經嚴重影響了他的生活居住質量，故從20**年1月至20**年11月拒絕交納共計2,750元的物業管理費。他向物業公司聲明：只有在維修房屋并賠償經濟損失的前提下，才同意履行合同，交納所欠的物業費。

　　物業公司：房屋外墻滲漏維修應找開發公司

　　物業公司認為，根據與業主簽訂的物業管理服務公共契約，物業公司負責的維修范圍為：該建筑物樓宇內部，由整棟住宅樓的業主和使用人共同使用的樓宇主體承重結構部位，戶外墻面、天井、門廳、樓梯、走廊過道等。而屋面防水、有防水要求的房間及外墻防滲漏，由房屋開發公司進行維修。因此，業主房屋滲水，物業公司并沒有維修的義務，業主不能以此理由拒交物業費。雙方為此產生分歧，不久，物業公司便將業主李先生告上法庭。

　　法院判決：業主應正常支付物業費

　　一審法院認為，業主李先生家房屋內窗體滲水，不屬于公共契約中約定的樓宇共用部位，且物業公司協商開發公司維修多次，業主李先生須給付物業管理費2,750元。宣判后，李先生上訴稱：物業公司多次維修的行為已說明其對房屋有維修義務。物業公司與開發公司都是沈陽天龍投資發展有限公司的子公司，均屬于該公司投資設立，雖然各自獨立，但開發公司已經將房屋維修責任委托物業公司，物業公司就應當按約定承擔房屋維修的責任。

　　沈陽市中級人民法院認為，按照物業公司與業主雙方契約約定，公共部位應當是樓宇內部的主體承重結構部位以及戶外墻面等，現業主李先生所主張的房屋問題不應包括在上述維修范圍之內。而開發公司也并未在《住宅質量保證書》中明確標明由物業公司承擔維修義務。物業公司雖然曾為業主李先生維修過房屋，但該行為并不必然產生法律責任，其對業主李先生房屋的滲水問題不負有合同約定的維修義務。故李先生應向物業公司給付尚欠的物業費。

　　相關鏈接：房屋維修按合同約定行事

　　目前，由開發商自己投資設立的物業管理企業管理小區物業時，業主能否以開發商售樓違約為由拒交物業費?沈陽市中級人民法院的一位法官對此解釋說，這是一個合同怎么約定的問題。如果合同將房屋買賣與物業管理聯系在一起，作為一個法律關系來規定，那么業主完全可以拒交物業費;否則是另一個法律關系--開發商違約時，業主只能追究開發商的違約責任，或者對開發商行使抗辯權，但不能以此為由對開發商投資設立的具有法人資格的物業管理企業拒交物業費。因為從公司法上講，開發商和其投資設立的物業管理企業雖然存在“父子關系”或“兄弟關系”，但畢竟是不同的法律主體，各自應對自己的行為負責。在法治社會，廣大業主維權時應當尊重法律的權威。若廣大業主對物業服務本身不滿意，可以通過業主大會解聘物業管理企業。

篇2：新買房屋漏水而拒交物業費

　　新買房屋漏水而拒交物業費

　　案例介紹：

　　胡女士看中了某處商品房的頂層，在一次性付清全部房款后順利入住，同時向物業管理公司交納了當年的物業管理費。入住后兩個月雨季來臨，幾場大雨之后，胡女士發現天花板有水洇濕的現象，后來竟然發展到漏雨的地步，胡女士于是找到物業管理公司報修。物業管理公司通知了原施工單位，施工單位重新在樓頂進行了防水處理。胡女士此時已經對現在的房屋有些反感，經過和開發商協商后準備換房，但是雙方對漏雨造成損失的賠償問題產生了爭議。

　　胡女士認為自己購買房屋就為了居住，現在因為漏雨無法居住，并且自己進行的裝修也遭到破壞，她認為這是開發商造成的，所以準備不再交納第二年的物業管理費和供暖費。

　　開發商認為自己出售的房屋有質量問題是事實，也愿意賠償胡女士部分經濟損失，但是他們認為自己已經同意為胡女士調換房屋，自己和胡女士之間沒有糾紛。

　　物業管理公司認為自己及時聯系維修房屋，并且現在看來房屋存在質量問題也不是物業管理不到位，如果胡女士不交納物業管理費他們無法接受，并且，因為這個小區是采用小區外的供熱廠的熱力供熱，統一供暖時間已到，如果胡女士不交納供暖暖氣費，他們就要受到經濟損失。

　　由于三方對于債權、債務沒有任何異議，胡女士認為自己的行為屬于法律所允許的抵消行為，但是又不是十分肯定自己的行為是否合法，于是三方一同找到律師咨詢，最終在律師主持下達成書面協議，三方協商解決，由開發商向物業管理公司支付了胡女士下年度的物業管理費，胡女士不再向開發商要求賠償，同時胡女士向物業管理公司支付本年度供暖費。

　　律師分析：

　　胡女士不能直接向物業管理公司主張抵消。合同法第九十九條所講的抵消是指：當事人互負到期債務，該債務的標的物種類、品質相同的，任何一方可以將自己的債務與對方的債務抵消，但依照法律規定或者按照合同性質不得抵消的除外.

　　開發商、胡女士、物業公司三者存在債權、債務關系。

　　開發商與胡女士之間存在合同關系，因為房屋質量問題，開發商　　基于賠償責任對胡女士負有債務;

　　胡女士與物業管理公司之間存在合同關系，如果物業管理公司如約履行自己的義務，胡女士不交納物業管理費，那么就是胡女士對物業公司負有債務;

　　關于供暖費的問題，一般是業主和物業管理公司單獨簽有供暖協議，應當依照執行，如果胡女士拒絕交納供暖費，那么胡女士對物業管理公司負有債務;

　　開發商與物業管理公司之間沒有債權、債務關系。胡女士開始主張抵消是不妥的，因為開發商對胡女士負債而胡女士卻對物業管理公司負債，這兩種債務雖然都是金錢債務，但是并不符合"當事人互負到期債務"的條件。

　　判決結果：

　　最終的解決方案的產生也是依據法律做出的，法律規定：債務人將合同的義務全部或者部分轉移給第三人的，應當經債權人同意。在物業管理公司同意的情況下，胡女士可以將自己對物業管理公司所負有的交費義務轉移給開發商，開發商在替胡女士向物業管理公司支付物業管理費后，開發商對胡女士的賠償義務就履行完畢。

　　本案中，因胡女士向開發商要求的賠償數額僅與物業管理費相當，所以胡女士自己還要交納供暖費。

　　點評：

　　經濟活動中的各方參與人之間的關系要明晰就能夠提高工作效率，本案中各方對于債務都沒有爭議，分析清楚各自的關系后履行各自的義務能夠節省時間和金錢，物業管理公司和開發商一般是兩個獨立的單位，如果希望減少不必要的財務轉換環節，例如用實測面積后發生的退款沖抵物業管理費是完全可以的，但是不要忘記事先協商一致，以免日后無法說明白。

篇3：業主拒繳1.3萬物業費敗訴--法官:屋頂漏水不屬于物業責任

　　物業費沒有繳，業主劉青被物業公司告上了法庭。“我是對物業費有異議才不繳的。”劉青很委屈，但法院仍判決其支付1.2萬元物業費。

　　劉青是新疆烏魯木齊市某小區業主，其房屋建筑面積194.17平方米，小區物業費收取標準為每平方米2.8元每月。自20**年入住后，劉青按照上述標準繳納了20**年至20**年12月及20**年1月至20**年12月的物業費，拒絕繳納20**年和20**年的物業費。

　　物業公司多次索要無果后，今年7月將劉青訴至烏魯木齊市水磨溝區人民法院，請求法院判令劉青支付物業費及利息合計1.3萬余元。

　　庭審中，劉青認為物業公司收費標準過高，同時認為屋頂漏水，物業公司未履行維修義務，服務不到位。

　　法院審理認為，劉青拖欠物業費的情況確實存在，物業公司也確實提供了物業服務，劉青已經繳納的物業費，應視為對物業公司收費標準的認可。屋頂漏水不在物業管理范疇內，業主以此拒交物業費，法院不予支持。故判決劉青支付物業公司物業費1.2萬余元。

　　本案主審法官丁磊表示，物業公司要求業主支付物業費，是物業糾紛中最常見的案件。業主拒繳理由主要是認為物業服務與收費標準不對等，或對物業費收取標準及依據有異議等。

　　丁磊認為，業主即使有合理的理由，也不應該通過拒繳物業費來表達不滿。如果業主認為物業公司的服務沒有達到標準，可以共同向行政主管部門或物業協會反映，也可以委托專業的中介機構對物業服務等級進行評估，再以評估結果為據，向物業公司提出合理的收費標準。如果物業公司拒絕調整收費標準，可提起訴訟。

　　值得注意的是，只有在履行物業服務合同過程中產生的問題，業主才能向物業公司主張權利。如果是其他法律關系產生的爭議，如房屋質量問題產生墻體開裂、其他業主違章搭建影響通風采光等，因為與物業公司無關，不能作為拒繳物業費的理由。

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