法官釋法：不知物業(yè)合同就能不交物業(yè)費

　　張帥/蘇州日報/20**0901

　　20**年9月1日，《物業(yè)管理條例》正式施行，業(yè)主、物業(yè)、小區(qū)自治、業(yè)主委員會等概念開始流行，有人甚至認為，這部行政法規(guī)引導(dǎo)著我國居民生活的民主化和法治化進程。

　　近年來，蘇州市物業(yè)糾紛呈現(xiàn)增多趨勢，今年上半年同比增長14.4%，業(yè)主對于物業(yè)服務(wù)期望較高，物業(yè)服務(wù)缺少行業(yè)評價機制，很多問題還沒有理順。

　　昨天下午，在《物業(yè)管理條例》實施12周年之際，蘇州市中級人民法院召開新聞發(fā)布會，通報了去年以來審理的一批具有一定代表性的物業(yè)糾紛典型案例，以期通過發(fā)揮這些案例的普法功能，彰顯司法的規(guī)范、示范、指引作用，從源頭上預(yù)防和減少此類糾紛的發(fā)生。

　　業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂合同，對業(yè)主有約束力

　　蘇州市一小區(qū)成立了業(yè)主委員會后選定某物業(yè)公司，簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同。何先生、袁先生搬入小區(qū)后一直未交納物業(yè)費，物業(yè)公司進行催討，遭到拒絕。

　　物業(yè)公司訴至法院，請求判決何先生、袁先生支付物業(yè)費及違約金。何、袁兩人辯稱自己沒有和物業(yè)公司簽訂物業(yè)合同，物業(yè)公司和小區(qū)業(yè)主委員會簽訂的合同自己并不知情。

　　法院經(jīng)審理后認為，物業(yè)公司與業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，合法有效，對全體業(yè)主具有約束力，物業(yè)公司與業(yè)主均應(yīng)當按照該合同的約定履行各自的義務(wù)，依法判決何先生、袁先生向物業(yè)公司支付物業(yè)費及違約金。

　　【法官釋法】業(yè)主在物業(yè)管理活動中，應(yīng)該遵守業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定。《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定，業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。

　　小區(qū)開發(fā)商有權(quán)為小區(qū)選聘物業(yè)公司進行前期管理服務(wù)

　　20**年12月，蘇州市某小區(qū)開發(fā)商與某物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，合同期限為20**年1月1日至20**年12月31日。當時，該小區(qū)尚未成立業(yè)主委員會。

　　李先生搬入小區(qū)后，未交納物業(yè)費。物業(yè)公司多次催討20**年1月1日至20**年12月31日的物業(yè)費，李先生均置之不理。于是，物業(yè)公司向法院起訴李先生要求支付物業(yè)費并承擔違約金。

　　法庭上，李先生辯稱,物業(yè)公司與開發(fā)商簽訂的前期物業(yè)協(xié)議未經(jīng)業(yè)主或業(yè)主委員會等確認，他不是合同當事人，不受合同約束。法院審理后認為，小區(qū)開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，系雙方真實意思表示，對該小區(qū)業(yè)主具有約束力。

　　【法官釋法】小區(qū)開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)合同對小區(qū)業(yè)主具有約束力。在小區(qū)建成后、業(yè)主大會或業(yè)主委員會成立前，為保證小區(qū)正常運轉(zhuǎn)，小區(qū)開發(fā)商有權(quán)為小區(qū)選聘物業(yè)公司進行前期管理服務(wù)，雙方簽訂的前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議對小區(qū)全體業(yè)主同樣適用。

　　物業(yè)公司直接與承租人簽合同，業(yè)主不擔責

　　業(yè)主張先生、顧先生將房屋租給過先生、陶先生，雙方協(xié)議約定管理費、物業(yè)費、水電費等均由承租方承擔。于是，過先生、陶先生與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，協(xié)議約定由過先生、陶先生向物業(yè)公司支付物業(yè)費。

　　后來，物業(yè)公司要求承租人陶先生、過先生支付物業(yè)管理費，并讓業(yè)主張先生、顧先生承擔連帶責任。業(yè)主張先生、顧先生認為，物業(yè)公司與承租人簽訂了物業(yè)服務(wù)協(xié)議，在雙方之間形成物業(yè)服務(wù)管理合同關(guān)系，相關(guān)權(quán)利義務(wù)約束合同雙方，業(yè)主與物業(yè)公司之間無合同關(guān)系。

　　此糾紛進入訴訟階段，法院審理認為，物業(yè)公司與承租人簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議系當事人自愿簽訂，符合公平自愿原則，合法有效，對業(yè)主沒有約束力。物業(yè)公司要求業(yè)主承擔連帶支付物業(yè)費責任沒有法律依據(jù)，故不予支持。

　　【法官釋法】物業(yè)公司直接與承租人簽訂物業(yè)合同，越過了業(yè)主，因此業(yè)主不是物業(yè)服務(wù)合同的相對人。物業(yè)費是由物業(yè)實際使用人來承擔。

　　蘇州市物業(yè)服務(wù)合同糾紛有5類特點

　　蘇州市中級人民法院對20**年以來審理的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件進行了調(diào)研分析。此類糾紛呈現(xiàn)出如下特點：

　　一是案件數(shù)量增長較快。物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件數(shù)量在近年來呈持續(xù)上漲趨勢，20**年，蘇州兩級法院共審理此類案件3417件，而今年上半年已審理1925件，同比增長14.4%。

　　二是地域分布比較集中。昆山法院受理的此類案件數(shù)量最多，占到全市總量的近三分之一。其次是六家市區(qū)基層法院，占比接近全市法院案件總量的二分之一，而常熟、太倉法院受理此類案件的數(shù)量較少。

　　三是物業(yè)糾紛類型多樣。其中，尤以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題、物業(yè)費訴訟時效問題、物業(yè)費的承擔主體問題、業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主的法律效力問題等類型案件較多。

　　四是案件涉及面廣，審理難度大。實踐中，業(yè)主對于物業(yè)服務(wù)期望較高，物業(yè)服務(wù)缺少行業(yè)評價機制。在一個小區(qū)有若干業(yè)主帶

頭拒交物業(yè)費的情況下，其他業(yè)主從眾心理明顯，給案件處理增加了難度。

　　五是雙方對立情緒大，調(diào)解結(jié)案率較低。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，全市法院物業(yè)服務(wù)合同類糾紛的調(diào)解結(jié)案率不到50%，低于普通民事案件的平均調(diào)解率，也從一個側(cè)面反映出此類案件當事雙方的對立情緒較大。

篇2：物管案例：以自行車丟失為由業(yè)主拒交物業(yè)費怎么辦

　　物管案例：以自行車丟失為由業(yè)主拒交物業(yè)費怎么辦

　　20**年初，李某所在的小區(qū)物業(yè)管理公司催收20**年度的物業(yè)管理費。李某認為自己交納的物業(yè)管理費中包含保安費，可小區(qū)保安并沒有真正做到保證自己的財產(chǎn)安全，造成自己在小區(qū)內(nèi)丟失三輛自行車，因此拒絕交納物業(yè)管理費。物業(yè)管理公司反復(fù)說明保安只負責維護小區(qū)公共秩序和安全，定時開關(guān)小區(qū)大門，巡邏時發(fā)現(xiàn)火警、治安、交通事故及時處理，對可疑人員進行盤查。而丟失自行車是屬于治安刑事案件，應(yīng)由公安機關(guān)負責處理，與物業(yè)公司無關(guān)。但李某仍不聽解釋勸說，堅決拒絕交納20**年度的物業(yè)管理費。

　　[案例提示]

　　交納物業(yè)管理費是業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)，但物業(yè)管理公司在收繳中總能遇到一些以各種原因為理由拒絕交納物業(yè)管理費的業(yè)主，對此物業(yè)管理公司應(yīng)按實際情況，采取一般性追繳和區(qū)別性追繳的不同追繳方式進行催繳，必要時可利用法律手段保護企業(yè)利益。

　　[案例分析]

　　物業(yè)公司無奈訴至法院，要求被告李某給付404元物業(yè)管理費。法院經(jīng)審理判決李某全額交納20**年度物業(yè)管理費404元。法院認為，物業(yè)公司收取的物業(yè)管理費中雖然包含每戶每月4元保安費，但并不意味著住戶丟失的財物都應(yīng)由物業(yè)公司負責。物業(yè)公司的保安職責有一定的范圍，盜竊分子的盜竊行為屬于治安或刑事犯罪，應(yīng)在公安機關(guān)破案后由行為人負責賠償。在物業(yè)公司履行職責過程中沒有明顯過失的情況下，這一責任不應(yīng)由物業(yè)公司承擔。

篇3：物管案例:轉(zhuǎn)讓商鋪忘了公約 原業(yè)主照付物業(yè)費

　　物管案例:轉(zhuǎn)讓商鋪忘了公約 原業(yè)主照付物業(yè)費

　　余女士系本市亮都商場某商鋪的原業(yè)主。幾個月前，順利將該商鋪轉(zhuǎn)手。不過讓她沒想到的是，7月份，她突然收到法院的一紙傳票，原商鋪的物業(yè)管理公司居然要求她繼續(xù)支付物業(yè)管理費。余女士萬萬沒想到自家商鋪都轉(zhuǎn)手好幾個月了，自己居然還得為新業(yè)主照付物業(yè)費。

　　[案例提示]

　　業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)應(yīng)注意相關(guān)手續(xù)的辦理，尤其應(yīng)注意是入住時與物業(yè)管理公司簽訂的公約合同等中的相關(guān)條款。

　　[案例分析]

　　庭審中，物業(yè)管理公司拿出了一份余女士當初與物業(yè)管理公司曾簽訂的一份“公約”，約定一旦業(yè)主轉(zhuǎn)讓其擁有的單元時，須將轉(zhuǎn)讓情況書面通知物業(yè)公司，否則，前業(yè)主仍對該單元的管理費用及一切相關(guān)事項負有責任。但余女士未履約，應(yīng)按規(guī)定繼續(xù)承擔物業(yè)管理費。日前，法院判定，該管理公約對雙方的確具有法律約束力，余女士須繼續(xù)承擔物業(yè)管理費1568.8元。